精品商業(yè)（商務(wù)、主題化）商務(wù)中心（商務(wù)的、彈性的）酒店服務(wù)式公寓（精品、領(lǐng)先）高端住宅（高品質(zhì)、身份感）住宅商業(yè)寫字樓公寓以差異化、精品化打造商業(yè)核心價值；通過主題化的營造實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)價值的升級?？刂埔?guī)模，保持彈性功能，降低市場風(fēng)險；適度產(chǎn)品創(chuàng)新，建立競爭優(yōu)勢及營銷賣點。借勢星級酒店的資源價值，以高品質(zhì)服務(wù)打造核心價值；以精品化產(chǎn)品，建立市場領(lǐng)先性，體現(xiàn)競爭優(yōu)勢。依托（城運）板塊價值和綜合體自身價值，打造高品質(zhì)城市住宅；通過產(chǎn)品細節(jié)的打造，提升整體品質(zhì)感，對位目標客戶需求，建立競爭優(yōu)勢。分物業(yè)發(fā)展策略商業(yè)定位——都市核心主題商業(yè)廣場精品生活薈萃名流社交中心魅力休閑體驗商業(yè)定位——消費者定位本項目商業(yè)的終端消費者以周邊企事業(yè)單位、政府機關(guān)單位，以及區(qū)域中高端消費人群為主核心消費者重要消費者客戶：區(qū)域大型企事業(yè)單位高管和中堅政府公務(wù)員陜北遷入人群大型企業(yè)員工、事業(yè)單位職工消費內(nèi)容：生活型消費及商務(wù)往來、餐飲、休閑娛樂消費等?？蛻簦和鈬鷧^(qū)域偶得消費人群消費內(nèi)容：餐飲、娛樂、商務(wù)往來等特定消費需求。商業(yè)定位——業(yè)態(tài)定位與主題策劃（3大主題）娛樂體驗商務(wù)社交精品生活說明：針對區(qū)域商務(wù)/社交需求，以大型餐飲、品牌餐飲及高端休閑娛樂設(shè)施，打造高端圈層的交流空間；針對周邊高端人群，以品牌旗艦店、高端商品專賣點，營造高端商業(yè)氛圍，滿足消費者需求；從項目自身出發(fā)，通過商業(yè)的整體打造，形成項目賣點與價值標簽。同時滿足社區(qū)居民的消費所需大型餐飲（3-4家）西餐廳（1-2家）咖啡廳、茶社雪茄吧、書吧……高端休閑會館（1家）娛樂演藝/KTV（1家）高端SPA/健身（1家）……高端品牌旗艦店（如品牌服裝、服飾、家居家飾、汽車概念展廳、電子數(shù)碼）中/西式快餐銀行、通訊營業(yè)廳等……本項目商業(yè)業(yè)態(tài)建議：餐飲（40%）、休閑娛樂（30%）、品牌專賣及服務(wù)設(shè)施（30%）商業(yè)設(shè)計要點領(lǐng)先內(nèi)部空間活力廣場空中花園現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)國際化特征精品生活、商務(wù)社交、休閑娛樂景觀中庭、挑空等處理，提升商業(yè)檔次動線指引性明確的地面鋪裝，細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)綠植、雕塑、小品景觀等，提升整體商業(yè)氛圍活躍、現(xiàn)代氣息，凸顯城市感和設(shè)計感國際商業(yè)設(shè)計要點建議觀賞性小品、雕塑：顯示趣味性，體現(xiàn)人文精神現(xiàn)代建筑主題特色綠植、桌椅、天井等在商業(yè)頂層打造特色休憩地設(shè)計、材質(zhì)等方面突出極致形象，自造營銷話題設(shè)置運動和休閑娛樂設(shè)施，提供情趣生活配套情景商街創(chuàng)意街區(qū)形式、情景空間、氛圍營造公寓定位——新空間精品國際公寓超能空間至享服務(wù)客戶類型占比客戶構(gòu)成置業(yè)關(guān)注點購買客戶投資客戶70%區(qū)域內(nèi)高端客戶：企業(yè)高管、行業(yè)老板、公務(wù)員等陜北財富人群少量西安本地北郊區(qū)域外高端客戶少量與西安有地緣關(guān)系的外地投資客戶資產(chǎn)保值收益穩(wěn)定自住客戶30%首次置業(yè)、過渡居住的年輕白領(lǐng)大型企業(yè)高管性價比區(qū)位配套服務(wù)交通使用客戶使用100%企業(yè)高管年輕白領(lǐng)生意人主抓核心客戶實現(xiàn)穩(wěn)定回現(xiàn)目標；打造創(chuàng)新精品服務(wù)式公寓，滿足客戶對高品質(zhì)公寓的需求。核心客戶公寓定位——客戶定位公寓定位——產(chǎn)品定位：小戶型、精裝修1.根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，目前區(qū)域公寓產(chǎn)品的主力戶型為50-100平米（總價30-70萬）；2.本項目公寓產(chǎn)品主要針對投資客戶及少量過渡居住型客戶，應(yīng)控制產(chǎn)品總價；3.通過精裝修、高服務(wù)水平等附加值，提升產(chǎn)品性價比。本項目公寓產(chǎn)品定位定位依據(jù)項目名稱戶型面積裝修賽高街區(qū)70-90平毛坯風(fēng)景御園45-75平精裝(1000元)白樺林居50-70精裝（廚、衛(wèi)）雙子座公寓85-95毛坯雙威理想城49、51平毛坯雅荷中環(huán)大廈100-150毛坯本項目戶型定位：40-70平米/套，精裝修面積面積比例套數(shù)套數(shù)比例40-5030%120-130套35%50-6040%140-150套40%60-7030%90-100套25%合計100%350-380套100%假設(shè)本項目公寓售價達到1萬元/平米，租金可達到40-60元/平米·月，則年租金回報率可實現(xiàn)6-8%。公寓設(shè)計要點領(lǐng)先精品裝修科技配置公建化形象，與整體風(fēng)格相統(tǒng)一個性化設(shè)計國際公寓設(shè)計要點建議建筑形象公共空間人性化設(shè)計品牌嫁接無線網(wǎng)絡(luò)、24小時衛(wèi)星電視、智能家電首層大堂、入口及內(nèi)部空間體現(xiàn)物業(yè)形象每隔幾層設(shè)空中花園增加客戶視覺震撼空中花園每隔幾層設(shè)空中花園增加客戶視覺震撼酒店服務(wù)24小時酒店貼心管家服務(wù)寫字樓定位——以高性價比和綜合體豐富配套為核心賣點的彈性商務(wù)物業(yè)為成長型本地企業(yè)提供高形象、低成本的辦公場所城市新中心彈性商務(wù)空間寫字樓定位——客戶定位客戶類型占比客戶構(gòu)成置業(yè)關(guān)注點購買客戶投資客戶70-80%主力客戶：實力較前的中大型企業(yè)陜北財富人群區(qū)域內(nèi)高端客戶：企業(yè)高管、行業(yè)老板等偶得客戶：少量西安本地北郊區(qū)域外高端客戶外地客戶資產(chǎn)保值收益穩(wěn)定辦公客戶20-30%辦公客戶：本地實力較強的企業(yè)、私營公司等、自用兼投資性價比自用兼投資使用客戶辦公用戶100%本地型發(fā)展型、擴張型中小公司，少量本地大型及外地、國際企業(yè)辦事處等：對性價比和形象要求較高，對區(qū)域的商務(wù)氛圍較為關(guān)注，面積需求100-300平米左右。區(qū)位、形象、性價比主抓核心客戶實現(xiàn)穩(wěn)定回現(xiàn)目標；打造高形象和高性價比型，兼顧一定的內(nèi)部功能；核心客戶寫字樓定位——產(chǎn)品根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，本區(qū)域以中小型企業(yè)為主，辦公需求集中在以70-100平米為主；同時不排斥實力較強的中型企業(yè)整層購租或需求較大面積，應(yīng)使辦公物業(yè)便于組合，滿足多種面積需求；為保證實用性，根據(jù)市場標準，單層1300-1500平米最為經(jīng)濟。定位依據(jù)本項目公寓產(chǎn)品定位單層面積1300-1500平米框架結(jié)構(gòu)，可靈活分割，滿足多種面積需求(可分割為70—200平米不同面積區(qū)間)寫字樓設(shè)計要點領(lǐng)先空中花園公共配套靈活分割突出樓體設(shè)計感和品質(zhì)感公共通道寬敞、明亮，體現(xiàn)檔次（選材控制成本）營造生態(tài)辦公的概念，提升品質(zhì)感中小型企業(yè)提供實惠的分時使用服務(wù)國際寫字樓設(shè)計要點建議立面形象內(nèi)部空間性價比型，追求高形象，兼顧一定的內(nèi)部功能凈高控制在3米左右采用分戶式空調(diào)成本控制住宅定位——瞰景頂禮華宅品質(zhì)生活公館攬盡公園勝景獨享城市資源圈層專屬領(lǐng)域客戶定位——住宅客戶定位IIIIIIIII次要客戶：

職業(yè)特征：大型企業(yè)員工、拆遷戶置業(yè)目的：滿足自住需求，投資升值置業(yè)關(guān)注點：生活便利度、未來升值潛力Ⅱ重要客戶：職業(yè)特征：政府公務(wù)員置業(yè)目的：生活品質(zhì)的提升、保值升值置業(yè)關(guān)注點：舒適度、環(huán)境、私密感Ⅰ核心客戶：

核心客戶1：以長慶石油為代表的大型企業(yè)中高層置業(yè)目的：改善居住條件、保值升值置業(yè)關(guān)注點：居住舒適度、產(chǎn)品品質(zhì)、配套、環(huán)境、身份感核心客戶2：陜北客戶置業(yè)目的：資產(chǎn)占有、保值升值住宅產(chǎn)品定位——市場回顧項目一居比例兩居比例三居比例四居以上比例風(fēng)景御園--9520%15019060%20%--魏瑪公館6810%9037%140-15032%165-17021%白樺林間--90-10040%130-15055%1905%白樺林居--9020%130-14060%16020%首創(chuàng)國際城685-10%78-10860%120-14530-35%--御景華府--10535%14065%--市場城運公園板塊項目戶型以兩居（90-100平米)、三居(130-150)為主兩居占比位于30%-40%之間，三居占比位于50%-60%左右本項目住宅戶型定位戶型面積面積比例套數(shù)套數(shù)比例實用兩居90-10025%300左右35%舒適兩居110-12010%100左右13%實用三居140-16045%330套左右40%舒適三居160-18010%50套左右6%四居及其他180以上10%50套左右6%合計-100%830套左右100%住宅設(shè)計要點領(lǐng)先私屬空間精裝雙大堂建筑挺拔，體現(xiàn)城市意象，與整體統(tǒng)一控制成本的情況下，強化標識感，體現(xiàn)城市意向設(shè)置住宅私家道路保證居住的私密性國際住宅設(shè)計要點建議形象統(tǒng)一主題園林入戶大堂/汽車大堂景觀化、舒適化高附加值：1）送面積；2）儲藏空間；3）玄關(guān)戶型創(chuàng)新體現(xiàn)城市意向和價值感知、強調(diào)設(shè)計感與豐富性地下自然采光，休閑空間、人行與車行復(fù)合串接突出人的參與性，充分體現(xiàn)人與景觀相融底層架空擴大綠化面積，提高舒適性國際著名物業(yè)管理公司提供專享服務(wù)物業(yè)/安防豐富的服務(wù)嚴密的安防商業(yè)酒店式公寓寫字樓住宅國際化建筑形象：現(xiàn)代、時尚、體現(xiàn)國際元素商業(yè)主題策劃：3大商業(yè)主題建筑形象：公建化形象，與整體統(tǒng)一公共空間：精裝修大堂酒店式服務(wù)：國際品牌管家，酒店式貼心服務(wù)立面形象：挺拔、現(xiàn)代感的立面形象內(nèi)部空間：公共通道寬敞、明亮，體現(xiàn)高檔次（同時選材上控制成本）建筑形象：與整體項目風(fēng)格統(tǒng)一，增強標識性主題園林：幾何化、設(shè)計感、參與性物業(yè)/安防：國際管家，體現(xiàn)業(yè)主身份感領(lǐng)先性內(nèi)部空間：主題化、情景式商業(yè)空間活力廣場：體現(xiàn)現(xiàn)代城市意向，聚集城市活力的城市廣場戶外廣告位：霓虹燈、大型廣告位，營造整體商業(yè)氛圍屋頂花園：打造創(chuàng)新、獨特的商業(yè)體驗空間空中花園：創(chuàng)新空