北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項目可行性研究報告-第三節(jié)通州區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況一、2009年通州區(qū)土地成交情況2005年以來，北京市土地供應(yīng)逐漸向新城傾斜，到2007年，新城土地供應(yīng)量已達(dá)到全市土地供應(yīng)總量的70%，到2009年新城的土地供應(yīng)量已達(dá)到全市土地供應(yīng)總量的80%以上，其中通州、順義、亦莊三個重點新城的土地供應(yīng)約占全市供應(yīng)總量的40%以上，三個重點新城的可儲備土地資源總量約占新城可儲備土地資源總量的54%。目前通州新城已完成了北運河河道治理、兩岸景觀改造、運河大橋改擴(kuò)建工程，運河核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)正有序推進(jìn)，通州商務(wù)園將建成金融產(chǎn)業(yè)后臺服務(wù)區(qū)，隨著朝陽區(qū)CBD的東擴(kuò)，通州區(qū)的未來發(fā)展價值正被大眾所接受。2009年，北京通州區(qū)住宅土地成交共計9宗，合計土地成交面積約113萬平米，規(guī)劃建筑面積約181萬平米，成交總額約76億元。分別占到北京整體市場的8.22%、7.68%、8.16%。附表：北京通州區(qū)住宅可比地塊成交情況統(tǒng)計表No.\o"按從小到大順序排列"宗地名稱\o"按從小到大順序排列"規(guī)劃用途\o"按從小到大順序排列"宗地位置\o"按從小到大順序排列"建設(shè)用地(萬㎡)\o"按從小到大順序排列"樓面價(元/平米)\o"按從小到大順序排列"成交金額(萬元)\o"按從小到大順序排列"發(fā)布日期1通州區(qū)馬駒橋亦莊新城V街區(qū)A-4-1、A-4-2、A-2用地居住及公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融亦莊新城V街區(qū)2.178650470002010-2-112通州區(qū)半壁店（舊村改造）居住及居住區(qū)配套教育用地居住及居住區(qū)配套教育通州區(qū)梨園鎮(zhèn)半壁店村13.66106352820002010-1-123北京市亦莊新城V街區(qū)B-3-1、B-3-2、B-3-3用地公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融亦莊新城V街區(qū)1.197462222002010-1-124通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地二期E地塊居住項目住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)10.867461530002009-8-285北京市通州區(qū)九棵樹大街居住項目掛牌出讓公告住宅可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)北京市通州區(qū)九棵樹大街9.2662651740002009-5-226北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)楊莊路（非常1+1）住宅項目掛牌出讓公告居住及公共服務(wù)設(shè)施用地通州區(qū)永順鎮(zhèn)1.125986188002009-5-227北京市通州區(qū)通胡大街70號居住、商業(yè)項目國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓居住及公共服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)金融用地北京市通州區(qū)通胡大街70號6.344569624002009-4-158通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住項目用地居住用地，商業(yè)金融用地通州區(qū)永順鎮(zhèn)喬莊村11.6452071740002008-1-99通州區(qū)西小馬居住項目a-1住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)通州區(qū)梨園鎮(zhèn)劉老公莊村5.545740700002007-12-610北京市通州區(qū)玉橋西里住宅小區(qū)（二期）項目用地招標(biāo)出讓公告居住用地通州區(qū)永順鎮(zhèn)南關(guān)村、梨園鎮(zhèn)三間房村4.625051700002007-9-21二、北京通州區(qū)商品住宅市場分析通州區(qū)自2008年來住宅銷售價格迅速上揚，并達(dá)到19594元/平米的高點；成交量在2008年受供應(yīng)量限制，可售項目急劇減少，2009年全國房地產(chǎn)形勢回暖，通州區(qū)住宅項目再次大量放盤，并形成火爆銷售的態(tài)勢，2009年，通州住宅成交量接近過去兩年的1.5倍。2008-2010年通州商品房成交走勢圖注：縱觀自2008年1月至2010年8月共計32個月

商品房成交面積309.31萬平方米，占北京總成交面積的7.57%。

總體成交均價：10972元/平方米。2008年-2009年通州商品房成交同比走勢圖附表：2008-2009年度北京通州區(qū)成交情況時間2008年2009年2010年面積(萬㎡)均價(元)面積(萬㎡)同比率(%)均價(元)同比率(%)面積(萬㎡)同比率(%)均價(元)同比率(%)1月4.0974641.49-63.57%78765.52%9.49536.91%1343770.61%2月1.5182024.54200.66%7017-14.45%5.7927.53%15763124.64%3月3.9482567.6594.16%86564.84%20.17163.66%1455368.13%4月2.77809214.74432.13%7580-6.33%20.3337.92%18307141.52%5月5.38897918.74248.33%8083-9.98%4.83-74.23%17459116.00%6月6.87905813.3594.32%8725-3.68%3.12-76.63%1573480.33%7月4.43863930.68592.55%87010.72%2.98-90.29%19594125.19%8月2.13888118.97790.61%95487.51%0.71-96.26%1696177.64%9月2.85848818.63553.68%1048323.50%10月3.13830121.49586.58%1098832.37%11月3.57863023.51558.54%1084225.63%12月2.71190524.73815.93%122382.80%附表：通州區(qū)商品住宅年度成交情況統(tǒng)計日期面積(萬㎡)成交均價(元)月成交面積(萬㎡)2008年43.3687323.612009年198.52970516.542010年67.43161435.62注：從成交價格上講，2009年成交均價與08年同比增加11.14%，截止2010年8月12日成交均價與09年相比增加66.34%；從成交數(shù)量上講，09年成交面積與08年同比增加357.84%，2010年8月12日成交面積與09年相比減少66.03%。附表：北京市與通州區(qū)商品住宅年度成交對比統(tǒng)計日期北京通州北京通州所占比(%)成交面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元)成交均價(元)2008年1054.7343.361403787324.11%2009年2222.34198.521497997058.93%2010年806.5967.4320459161438.36%分析：總體顯示，通州成交均價系上行走勢，并且上漲幅度略高于北京整體市場。其中2008年度均價漲幅明顯，顯示出通州房產(chǎn)價值被嚴(yán)重低估，由于受到供應(yīng)量的限制，其間金融危機(jī)并未對通州區(qū)域的成交價格產(chǎn)生影響，但成交量卻出現(xiàn)了明顯的萎縮，商品住宅成交出現(xiàn)了價漲量跌，有價無市的局面。2009年度隨著危機(jī)的消退，通州房地產(chǎn)成交量隨之放大，成交量迅速攀升，進(jìn)入2010年受通州新城規(guī)劃政策利好影響，1-4月成交量均有明顯放量，但進(jìn)入5月后受北京整體樓市調(diào)控影響，成交量迅速萎縮，但成交價格并未出現(xiàn)明顯下跌。三、通州區(qū)商品住宅區(qū)域分析1、通州商品住宅板塊劃分：通州區(qū)目前住宅成交區(qū)域主要分布在三個板塊區(qū)域運河生態(tài)板塊：依托潮白減河和運河的景觀優(yōu)勢，主要滿足的是主動郊區(qū)化以及通州本地升級置業(yè)客戶的需求；中心城區(qū)板塊：依托成熟配套，主要滿足通州地緣客戶以及東部首次置業(yè)客戶的居住需求，生活便利度高，滿足自住需求，老城區(qū)內(nèi)土地基本已經(jīng)開發(fā)完畢，目前區(qū)域的開發(fā)方向繼續(xù)向東；輕軌沿線板塊：主要是軌道交通帶來的被動郊區(qū)化人口，主要是城市核心區(qū)首次置業(yè)年輕白領(lǐng)，剛性的自住需求，依賴公共交通，板塊后續(xù)供應(yīng)逐漸向東、向南延伸；中心城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊輕軌沿線板塊運河生態(tài)板塊附表：通州區(qū)各版塊房產(chǎn)屬性示意板塊/屬性運河生態(tài)板塊中心城區(qū)板塊輕軌沿線板塊范圍運河文化廣場東北片區(qū)以新華大街為核心的商業(yè)中心區(qū)分布于城鐵沿線北苑站至土橋站以及向四周可輻射的區(qū)域特色生態(tài)景觀行政、商業(yè)中心交通、生活配套市場日漸成熟成熟日漸成熟市民認(rèn)可度高高高產(chǎn)品別墅/聯(lián)排/疊拼公寓/普通住宅普通住宅別墅、普通住宅2、各版塊客戶群特征及需求運河生態(tài)版塊：市區(qū)范圍內(nèi)工作的首次或二次置業(yè)人士，關(guān)注居住環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)，支付能力強(qiáng)，愿意以較高成本購買，少部分作為第一居所，大部分作為第二居所或固定資產(chǎn)投資。（例、珠江國際、月亮河度假村）中心城區(qū)版塊：主要為本地改善型客戶和工作于CBD的職業(yè)白領(lǐng)，對價格較為敏感，注重教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套，產(chǎn)品主要集中于新華大街及運河西輻射區(qū)域，以舒適型兩居及三居為主。輕軌沿線版塊：首次置業(yè)，對價格敏感；因結(jié)婚等具有急迫剛性需求，但支付能力較弱的外地年輕人為主，是“終于安家的北漂族”，收入中等但具有極強(qiáng)的增長潛力，消費戶型主要以滿足基本居住需求的一居、兩居為主。分析：本案地塊隸屬城市中心版塊，主體客群為在CBD及北京東部工作人士以及周邊項目中部分有改善型需求的人士，同時通州新城規(guī)劃為整個區(qū)域描繪出很好的前景，因此看好區(qū)域升值潛力的投資客也成為本項目的潛在客群，但自國務(wù)院及北京市相繼出臺嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，這部分客戶的數(shù)量明顯回落。通州近年也有很多中高檔住宅項目入市，如：北京ONE、龍湖花盛香醍、蔚藍(lán)香醍、K2海棠灣、清水灣等等，這些項目對區(qū)域內(nèi)的改善型客戶需求起到很大的分流作用，因此本項目適宜定位為舒適型中高檔住宅，并堅持精品路線，成為區(qū)域改善型置業(yè)的首選。

第四節(jié)項目分析與構(gòu)想一、項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢分析1）地處通州區(qū)核心位置，擁有良好的商業(yè)、商務(wù)環(huán)境，周邊生活配套完善；2）區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好，臨近通州區(qū)體育場、西海子公園、通惠河等人文、景觀資源；3）憑借綠城多年精品研發(fā)經(jīng)驗的積累，產(chǎn)品形態(tài)、服務(wù)品質(zhì)將優(yōu)于周邊競爭項目；4）集居住、商業(yè)功能于一體的都市綜合體項目，填補(bǔ)通州市場空白；5）依據(jù)北京市城市發(fā)展規(guī)劃，通州區(qū)房地產(chǎn)市場具備寬廣的發(fā)展空間，因此，本項目具備較強(qiáng)的增值能力。2、項目劣勢分析1）項目投資額較大、運營成本較高；2）規(guī)劃限制因素較多，產(chǎn)品定位、設(shè)計難度較大；3）項目地處通州區(qū)核心地段，交通擁堵嚴(yán)重，同時距離地鐵較遠(yuǎn)；4）區(qū)域內(nèi)商業(yè)、住宅多為中低檔定位，缺乏高端項目的場域氛圍；5）市區(qū)高端客戶對通州地段認(rèn)同感較差，目標(biāo)客戶群受到一定限制。3、機(jī)會分析借勢通州新城的發(fā)展機(jī)遇并利用通州沒有中高檔消費場所，通州本地居民的購買力無法得到釋放的契機(jī)，為通州引入適合高端人群休閑消費的品牌及場所，搶占市場先機(jī)。4、威脅分析綜合體項目開發(fā)周期長，資金占用大，市場風(fēng)險較高，招商的成功與否將直接影響項目的綜合利潤率。二、項目定位設(shè)想1、檔次定位較高的土地成本決定了本項目無法走中檔或低檔路線，必須依靠高檔產(chǎn)品的溢價才能保證項目收益。此外70%的公建立項使得本項目必須挑戰(zhàn)城市綜合體的全新課題。而客觀的分析地塊現(xiàn)狀，本項目擁有打造高檔商業(yè)產(chǎn)品的基本條件：首先新華大街區(qū)域商業(yè)價值較高；其次地塊處于新華大街與新華北路的交叉口，具備商業(yè)可視性、可達(dá)性的先決條件；再次項目周邊配套齊全、人流、車流量大；最后綠城集團(tuán)擁有營造高檔產(chǎn)品的經(jīng)驗和實力。因此，應(yīng)充分發(fā)揮地段的商業(yè)價值，為通州區(qū)建造集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的全客層主題商業(yè)，改變通州“睡城”的現(xiàn)狀，并為住宅價值的提升提供支持。住宅在本項目所占比例為30%，但是必須走高端路線，首先通州市場普通住宅同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，高端住宅市場存在空白；其次項目外圍水系環(huán)境在城區(qū)內(nèi)具備稀缺性；再次開發(fā)成本較高，只有高端產(chǎn)品才有可能實現(xiàn)收益；最后綠城集團(tuán)具備開發(fā)高端住宅的經(jīng)驗。因此本項目住宅產(chǎn)品應(yīng)關(guān)注改善型居住需求，講求舒適性、尊貴感。而通州作為未來CBD東擴(kuò)輻射板塊，必將逐步消除客戶對于本項目“郊區(qū)”地段的抗性，從而解除項目住宅高端產(chǎn)品定位的障礙。因此項目檔次定位為：北京泛CBD區(qū)域東部的城市綜合體地標(biāo)項目。2、價格定位由于綜合成本較高，通州新華大街項目入市后，必然處于通州區(qū)域內(nèi)單價及總價的頂端位置，雖與區(qū)域內(nèi)其他項目無明顯的競爭關(guān)系，但是鑒于目前通州尚無標(biāo)志性城市綜合體項目，區(qū)域市場認(rèn)知度較低，人氣有待聚集，同時綜合考量開發(fā)周期、資金回籠等諸多因素，建議本項目總價與上述高端項目主力形成一定程度的對應(yīng)關(guān)系，建議住宅單價在2.5萬元-3萬元/平方米左右，酒店式公寓單價在2.4萬元-2.7萬元/平方米左右。3、客源定位通州區(qū)置業(yè)的中產(chǎn)人群：通州早期住宅項目的業(yè)主，面臨家庭結(jié)構(gòu)變化，如子女的出生及教育的培養(yǎng)，必須考慮物業(yè)升級換代，此類客戶經(jīng)濟(jì)狀況良好，無貸款壓力，多為公司中上層管理人員或私企業(yè)主。政府部門工作人員：北京市政府部分東遷部門、通州區(qū)政府、通州區(qū)下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的官員、工作人員由于在本區(qū)域擁有較廣的社會關(guān)系與人脈，不愿選擇其他區(qū)域居住，本項目的高端品質(zhì)自然對他們產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力。朝陽區(qū)、崇文等區(qū)拆遷居民：由于拆遷采取貨幣補(bǔ)償?shù)恼?，補(bǔ)償款無法在城市核心區(qū)域購買房屋，距離北京城區(qū)最近的通州區(qū)成為最佳的選擇。順義區(qū)、燕郊、香河等私企業(yè)主：注重生活品質(zhì)、居住環(huán)境，對周邊生活配套、高檔消費場所、服務(wù)品質(zhì)要求較高的成功人士，購房首要考慮居住舒適度，以及身處北京可享受的便捷服務(wù)，相對于原有居住區(qū)域，非常認(rèn)可通州。投資客戶：社交圈廣泛，具有豐富的投資經(jīng)驗，資產(chǎn)配置形式豐富，對房產(chǎn)品非常了解，對區(qū)域發(fā)展有敏銳嗅覺，注重物業(yè)的升值潛力。綠城集團(tuán)忠誠客戶：多次購買綠城開發(fā)的房地產(chǎn)項目，對綠城的品牌忠誠度很高。4、產(chǎn)品定位依托通州城區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢、生態(tài)環(huán)境及教育文化資源，打造綜合品質(zhì)一流、具有唯一性的城市綜合體優(yōu)勢、提供全程便捷服務(wù)的高檔社區(qū)，爭取成為通州地區(qū)的高檔公寓以及商業(yè)的標(biāo)桿。第五節(jié)項目經(jīng)濟(jì)測算總投資估算表成本、費用項目內(nèi)容估算成本備注總金額（萬元）按照總建筑面積（不包含還建）計算單位成本（元）按照地上建筑面積（不包含還建）計算單位成本（元）土地費用土地出讓金100,1704,1227,083土地出讓合同大市政配套費3,407140241土地契稅3,005124212按土地出讓合同的3%拆遷補(bǔ)償費24,0309891,699還建工程費13,453554951還建工程費計入土地成本其他7,107292503小計151,1726,22010,689前期費用設(shè)計費6,500267460規(guī)費9073764前期工程費1,44059102小計8,847364626工程費用建安工程76,6883,1555,422裝修工程41,1571,6932,910室外工程3,703152262環(huán)境工程3,195131226設(shè)備工程11,834487837弱電系統(tǒng)4,089168289不可預(yù)見費7,033289497小計147,6996,07710,443開發(fā)成本總計307,71912,66221,758總投資估算表（可售物業(yè)部分）成本、費用項目內(nèi)容估算成本備注總金額（萬元）按照全部建筑面積（不包含還建）計算單位成本（元）按照地上建筑面積（不包含還建）計算單位成本（元）土地費用土地出讓金81,9874,1227,215土地出讓合同大市政配套費2,789140245土地契稅2,460124216按土地出讓合同的3%拆遷補(bǔ)償費19,6689891,731還建工程費11,011969其他5,817292512小計123,7326,22010,888前期費用設(shè)計費5,320267468規(guī)費7423765前期工程費1,17959104小計7,241364637工程費用建安工程62,7683,1555,523裝修工程21,7461,0931,914室外工程3,031152267環(huán)境工程2,615131230設(shè)備工程9,686487852弱電系統(tǒng)3,347168295不可預(yù)見費5,160259454小計108,3525,4479,535開發(fā)成本總計239,32512,03121,060期間費用財務(wù)費用10,800543950按基準(zhǔn)利率5.4%。管理費用7,803392687按總銷售收入的2%銷售費用5,852294515按總銷售收入的1.5%小計24,4551,2292,152稅金及附加營業(yè)稅金及附加21,4581,0791,888營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育附加3%預(yù)繳土地增值稅3,901196343暫按1%預(yù)繳企業(yè)所得稅8,291417730成本費用總計297,43014,95326,173銷售收入房屋收入377,781詳見表1銷售預(yù)測表車庫收入12,368小計390,148稅前利潤92,7184,6618,159減：補(bǔ)提企業(yè)所得稅16,9628531,493所得稅率25%稅后凈利潤75,7573,8086,666凈利潤率19%19%19%總投資估算表（自持物業(yè)部分）成本、費用項目內(nèi)容估算成本備注總金額（萬元）按照建筑面積計算的單位成本（元）土地費用土地出讓金18,1834,122大市政配套費618140土地契稅545124拆遷補(bǔ)償費4,362989還建工程費2,442554其他1,290292小計27,4416,220前期費用設(shè)計費1,180267規(guī)費16537前期工程費26159小計1,606364工程費用建安工程13,9203,155裝修工程19,4114,400室外工程672152環(huán)境工程580131設(shè)備工程2,148487弱電系統(tǒng)742168不可預(yù)見費1,874425小計39,3478,919開發(fā)成本總計68,39415,504利潤預(yù)測表利潤預(yù)測簡表（可售物業(yè)部分）單位：萬元項目金額一、銷售收入390,148減：銷售稅金及附加25,360開發(fā)成本239,325期間費用24,455二、利潤總額101,009減：所得稅25,252三、凈利潤75,757凈利潤率19%通州項目籌備組二〇〇九年十一月附件一：通州區(qū)重點項目調(diào)研區(qū)域概述通州作為北京未來的新城區(qū)，是距離北京城區(qū)最近的現(xiàn)代化、國際化、高品位的中等城市,是首都新興產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)、現(xiàn)代制造業(yè)的重要發(fā)展區(qū)；是吸納高素質(zhì)人口和承載首都部分功能的生態(tài)宜居區(qū)；是運河文化的承載地和文化旅游中心；是路網(wǎng)密集、交通順暢、輻射環(huán)渤海地區(qū)的重要的北方陸路港；是首都重要的物流集散地、現(xiàn)代商貿(mào)中心和信息中心。目前，通州區(qū)的常住人口90萬，房地產(chǎn)市場需求極大，具有代表性的住宅、別墅項目主要有泰禾紅御、月亮灣城堡、K2·海棠灣、龍湖·花墅香醍、天時名苑等，區(qū)域均價9304元/平米。通州區(qū)房地產(chǎn)市場主要集中于住宅，其客戶多來源于北京東部，尤其是CBD區(qū)域的工作人群，多為企業(yè)的年輕白領(lǐng)、政府公務(wù)員、高校教職工等中收入階層，大多為首次置業(yè)，解決居住需求。通州區(qū)自2007年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速上揚的發(fā)展期，尤其是依托輕軌八通線的貫通，吸引了大量年輕人前來置業(yè)，價格也以每年40%的幅度遞增。但是，雖然通州市場潛力巨大，目前卻極其缺乏高端住宅，酒店式公寓、高端酒店、高端商業(yè)項目寥寥無幾，為此，我們在分析當(dāng)?shù)刈≌袌鲆酝?，也將具有代表性的酒店式公寓、典型性商業(yè)項目涵蓋在內(nèi)，從而為通州綜合體項目的定位提供參考依據(jù)。區(qū)域住宅個案調(diào)研泰禾紅御（運河上的院子—中式）1、項目簡介泰禾紅御（運河上的院子），位于北京市通州區(qū)潞城鎮(zhèn)堡辛村，京哈高速宋莊出口，運潮減河北岸，從國貿(mào)出發(fā)，經(jīng)京通快速和京哈高速，20分鐘即可抵達(dá)項目，全程無紅綠燈。西距六環(huán)路2公里，北臨機(jī)場高速，至首都機(jī)場全程20分鐘、南鄰京沈高速、京津塘高速、京石高速，城市之間快速連接。項目占地面積22.4萬平方米，總建筑面積10.78萬平方米（地上建筑面積7.68萬平方米），容積率0.33，綠化率60%。開發(fā)商：北京泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。建筑設(shè)計：中式建筑：張永和；歐式建筑：加拿大ADS建筑規(guī)劃事務(wù)所。景觀設(shè)計：中式景觀：加拿大奧雅；歐式景觀：香港貝爾高林。室內(nèi)設(shè)計：中式室內(nèi)：臺灣原相吳建森&上海茂迪史南喬；歐式室內(nèi)：梁景華&陳建中。物業(yè)管理：顧問：世邦魏理仕；服務(wù)：北京泰禾中維物業(yè)管理有限公司。物業(yè)管理費：10元/平方米/月（按產(chǎn)權(quán)面積計）交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯銷售電話：010-

69598866開盤時間：泰禾紅御2008年9月開盤。運河上的院子2004年11月開盤。交房時間：中式于2010年5月1日交付。歐式于2009年10月31日、12月31日、2010年6月30日分別交付。2、項目定位泰禾紅御（運河上的院子）為高端樓盤，購買該項目的客戶以在北京東部，尤其是CBD工作的人群為主，大部分為500強(qiáng)企業(yè)的高管、私營企業(yè)業(yè)主等，此外還有部分演藝界人士、以及港澳臺及外籍投資客戶?？蛻舸蠖嘟?jīng)歷多次置業(yè)，認(rèn)可項目交通、環(huán)境、品質(zhì)，追求生活情趣。3、項目規(guī)劃與分期建設(shè)情況運河上的院子共101棟中式大宅，靜街深巷、古樹高墻、門庭赫奕，傳統(tǒng)院落建筑文化復(fù)興在“運河岸上的院子”的設(shè)計中，并將“院”的圍合概念加以純粹表現(xiàn)，同時規(guī)劃350～1500㎡超大私家庭院，涵養(yǎng)北京大境生活。泰禾紅御107棟，含9種主力戶型101棟及6棟頂級豪宅，均為地上2層、地下一層的純獨棟別墅。泰禾紅御在運潮減河原生河岸景觀基礎(chǔ)上規(guī)劃8100平方米河堤公園，800米河堤散歩道，社區(qū)內(nèi)水系環(huán)繞，形成一條橫向水系與三個縱向森林帶的景觀格局。社區(qū)內(nèi)水系環(huán)繞，植被豐密，創(chuàng)造自然、景致、建筑、人之間的審美意境。

建筑順應(yīng)地勢的坡度，形成前二后三的建筑層次，部分建筑采用了下沉庭院的設(shè)計手法，整個組團(tuán)內(nèi)形成了上中下三個不同的景觀層次，讓人在不同的位置及高度上感受不同的景觀，使人心曠神怡。庭院設(shè)計配合建筑風(fēng)格和特色，融合西方古典庭院精髓，并周密布局當(dāng)代生活場景，創(chuàng)造尊享私人庭院領(lǐng)域。4、項目銷售情況運河上的院子作為北京東部稀缺的中式豪宅，迎合了北京富豪對于四合院等中式建筑元素的偏愛，一經(jīng)推出即受到市場的追捧。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，自2004年11月推出以來，共銷售47套，銷售率46.5%，整體均價15132元/平方米。（院子作為項目一期，銷售并不成功，但是自從二期泰禾紅御銷售火爆之后，開發(fā)商對原有一期的剩余房屋進(jìn)行了重新包裝，得到了市場的高度認(rèn)可，目前中式別墅報價1400萬/棟起價。）泰禾紅御作為京東建筑設(shè)計純粹、服務(wù)意識高端、交通位置發(fā)達(dá)的純獨棟類項目，產(chǎn)品的稀缺性可見一斑。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，自2008年9月28日至2009年11月，泰禾紅御共推出90套歐式別墅，已售出47套，銷售率52.2%，總體均價32581元/平方米。（目前報價1500萬/棟起價）5、項目單體運河岸上的院子把中國宅門體系重新植入，青石階、柚木門、抱鼓石、影壁浮雕……依照中國秩序?qū)訉舆f進(jìn)，營造出威嚴(yán)儀式，彰顯出中國世家禮儀氣度。各種門飾選材千中選一，工藝精湛：浮雕影壁圖樣選等象征最高權(quán)力的皇家圖樣，以漢白玉為材，特別聘請中國石刻之鄉(xiāng)河北曲陽的皇家建筑雕刻傳人以藝術(shù)藏品為標(biāo)準(zhǔn)，精雕細(xì)刻；抱鼓石則完全取自恭王府的形式紋樣，筆觸和力度充分表現(xiàn)了中國建筑中的書畫藝術(shù)之美；院子門臉規(guī)整鋪裝的深灰色砌磚，是來自大海千米深處，經(jīng)過上億年沉積的火山巖；院子院門的設(shè)計高大厚重，以珍貴稀有的柚木實木通體打造，手筆恢宏。泰禾紅御建筑采用成熟硬朗的意大利式風(fēng)格和莊重柔美的夏威夷式風(fēng)格。兩大高雅、明快的經(jīng)典建筑元素形成了完美的組合；在規(guī)劃方式上強(qiáng)調(diào)組團(tuán)內(nèi)兩種建筑風(fēng)格的集成和混搭，并在建筑外立面色彩上揉和了明麗的建筑色彩，以及門窗、飄簷、露臺等建筑表現(xiàn)元素，使得建筑外形洋溢著輕松、浪漫的生活氣息，也使得建筑力圖表現(xiàn)更加自然、更具時間感、更具人文精神的氛圍。設(shè)計思維縝密，力求建筑、環(huán)境、生活的完美融合，建筑與生活一同生長、變化，歷久彌新。6、項目主要競爭戶型泰禾紅御的戶型有三類，第一類是主力戶型，500平方米的獨棟別墅；第二類是圍繞社區(qū)內(nèi)河的親水別墅，面積700平米左右；第三類是樓王，面向運河的1500平方米的別墅，僅六套。運河上的院子主要為400平方米的中式別墅。月亮河城堡1、項目簡介月亮河城堡位于通州區(qū)月亮河河濱路1號，國貿(mào)向東15公里京哈高速第一出口耿莊出口南側(cè)200米。項目西側(cè)俯瞰世界文化遺產(chǎn)京杭大運河，北側(cè)緊鄰水波浮曳的運潮減河，屬“兩河相擁，三面臨水”的天成之地。項目占地面積70萬平方米，其中公寓占地115822平方米，總建筑面積159000平方米；容積率：公寓1.5,園區(qū)1.2；綠化率：住宅50％以上,園區(qū)75%以上。開發(fā)商：北京凱瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。物業(yè)管理：月亮河物業(yè)管理有限公司。物業(yè)管理費：6.5元/平方米/月。交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（小戶型4500元/平米，拎包入??；大戶型4000元/平米.）銷售電話：010-

89526666開盤時間：觀邸506號樓A、B單元2009年4月底；506號樓2007年10月18日一期；2004年5月30日,首先501、502、503號樓交房時間：506號樓2008年7月，230平米歐式古典大戶型/58-102平米頂層復(fù)式2006年5月30日，501、502號樓2005年1月31日2、項目定位月亮河城堡是東潤投資集團(tuán)傾力打造的集生態(tài)生活、高端商務(wù)、美學(xué)藝術(shù)于一身的全新的房地產(chǎn)項目。主要面對CBD區(qū)域工作的高級白領(lǐng)、中產(chǎn)階級、投資客、藝術(shù)界人士等。3、項目規(guī)劃與分期建設(shè)情況位于運河源頭的月亮河城堡獨享豐厚的自然資源和人文資源。稀缺的水資源賦予月亮河城堡靜謐、秀美的生活氛圍。項目周邊是由綠樹、草地、流水、湖泊組成的20萬㎡自然生態(tài)區(qū)。三公里林蔭大道，不僅提供更多綠色，更是一道天然的生態(tài)屏障，護(hù)佑生態(tài)生活。由月亮河城堡向西眺望，清晰可見發(fā)端于春秋戰(zhàn)國時期的千年運河、被乾隆帝曾題詩為“峻城塔影落波間”的燃燈塔，人文地脈、詩意景致為月亮河城堡增加了文化氣韻。社區(qū)內(nèi)共10棟7-10層的板塔結(jié)合樓、一座四星級酒店、10萬平米高爾夫俱樂部、馬術(shù)俱樂部、英智(醫(yī)療)健康管理機(jī)構(gòu)、溫泉會館、當(dāng)代藝術(shù)館、垂釣湖等?？傮w規(guī)劃通過將室內(nèi)環(huán)境與室外環(huán)境、建筑與園林景觀、觀賞性與實用性相互融合，構(gòu)筑了和諧有機(jī)的住居環(huán)境。社區(qū)南北兩區(qū)出入分隔，每個空間既保持著獨立性又有著聯(lián)通性、秩序性、私密性，禮儀感油然而生。近百米的疏闊樓間距、奢華流彩的空中花園、地上觀景車庫……巧妙的設(shè)計規(guī)劃，令景觀錯落有致，隨處可見，為居者提供了最佳的觀景視野。4、項目銷售情況月亮河城堡作為通州區(qū)較早的度假型物業(yè)，其自然環(huán)境，配套設(shè)施十分吸引客戶，因此自2004年開盤伊始，售價即達(dá)到12000元/平方米，遠(yuǎn)高于當(dāng)時通州區(qū)3000元/平方米的整體均價，因此，銷售速度較為緩慢，2009年房地產(chǎn)市場回暖，通州市場銷售火爆，月亮河城堡藉此將均價調(diào)高至通州同類住宅中的高點——18000元/平方米。依據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自2004年5月30日至2009年11月，月亮河城堡共推出753套住宅，已售出155套，銷售率20.6%，總體均價13797元/平方米。5、項目單體月亮河城堡的建筑是新古典主義歐式風(fēng)格的精彩演繹，尊貴而威武的威尼斯金獅，深咖啡色亞光高檔外墻磚，淺米色的窗棱，厚重而富有歷史感的古堡式建筑設(shè)計雋永、經(jīng)典。月亮河城堡一期58-102平米超豪華精裝中小戶型，配備全套家電家具，業(yè)主拎包即可入住。項目二期主打177-223平米奢華大戶型，戶型方正規(guī)整、南北通透，雙陽臺，底層頂層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，合理科學(xué)的設(shè)計最大限度為業(yè)主提供使用空間。6、項目主要競爭戶型月亮河城堡的戶型分為一居室58—102平方米；二居室132-193平方米；三居室132-220平方米，其中部分220平方米的三居為復(fù)式結(jié)構(gòu)。（三）K2.海棠灣1、項目簡介K2.海棠灣位于位于北京市通州區(qū)梨園云景大街，距離CBD商圈不到15公里。項目總占地約7.2萬平米，總建筑面積25萬平米；容積率：2.9；綠化率：30%。開發(fā)商：北京亞通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。建筑設(shè)計：維拓時代有限公司景觀設(shè)計：源樹景觀。物業(yè)管理：北京綠城物業(yè)管理有限公司。物業(yè)管理費：2.4元/平方米/月。交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯銷售電話：010-

80816066開盤時間：2009年10月31日交房時間：2011年6月2、項目定位開發(fā)商以“打造咱老百姓買的起的高檔項目”為信念，園林以龍湖、星河灣為藍(lán)本，建造通州本地可與星河灣媲美的住宅?？蛻粼粗饕獊碜詵|區(qū)及國貿(mào)周邊的常住民，行業(yè)涉及廣泛，基本為月收入在8000-1000元的公司中層員工，此外還有一些通州區(qū)下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的領(lǐng)導(dǎo)。3、項目規(guī)劃與分期建設(shè)情況K2.海棠灣共2333套住宅，分三期開發(fā)。在開盤之前已耗費巨資，打造項目周邊市政配套設(shè)施及社區(qū)會所。項目設(shè)計理念先進(jìn)，社區(qū)立體化園林、高品質(zhì)建筑立面、星級會所、高檔公寓等都體現(xiàn)了項目的高品質(zhì)。項目總體布局以中心景觀為核心，形成南北向景觀軸線，沿軸線兩側(cè)布置五排板式多、高層住宅，布局順應(yīng)地形、不拘一格，保持了建筑的錯落之美。項目以建筑、自然與人之和諧為主張，創(chuàng)造出CBD罕見的住宅環(huán)境藝術(shù)。規(guī)劃設(shè)計以環(huán)境內(nèi)與外結(jié)合，建筑與環(huán)境結(jié)合、環(huán)境與功能結(jié)合、觀賞性與實用性結(jié)合、環(huán)境與人性化結(jié)合為五大原則。建筑與園林，環(huán)境與人居，觀賞與實用性相融合，形成園中有園，景外有景，鑄就了一部建筑園林藝術(shù)現(xiàn)代版的“園冶”。4、項目銷售情況K2.海棠灣作為通州區(qū)相對高端的住宅代表，其社區(qū)規(guī)模、園林景觀、戶型結(jié)構(gòu)、服務(wù)理念等均被客戶所認(rèn)可，因而在開盤前出現(xiàn)了爭相認(rèn)購的火爆局面。依據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，K2.海棠灣自2009年10月31日開盤至2009年11月6日，共推出房屋1666套，銷售784套，銷售率47%，均價10939元/平方米。5、項目單體K2.海棠灣建筑的基調(diào)是新古典主義風(fēng)格，但是設(shè)計師又沒有完全復(fù)古，而是將傳統(tǒng)的三段式加以創(chuàng)新，同時結(jié)合美國ArtDeco裝飾理念，立面上做了一些石材的梳向線條，以體現(xiàn)一種積極向上，非常追求開放的心態(tài)，從而使建筑即適應(yīng)時代的發(fā)展，又不失去長久的端莊。6、項目主要競爭戶型K2.海棠灣在解決客戶首次置業(yè)需求的基礎(chǔ)上，兼顧了改善型居住的愿望，因此戶型設(shè)計方面跨度較大，其中一居室面積45-70平方米，所占比例17%；二居室面積80-100平方米所占比例為48%；三居室面積110-150平方米，所占比例為33%；四居室面積200-300平方米，所占比例為2%。（四）龍湖·花墅香醍1、項目簡介龍湖?花盛香醍位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)內(nèi)，依托快捷交通體系，與CBD保持友好距離。外擁城鐵八通線及京通、京沈、京津等城市快速主干道，20分鐘即抵CBD；內(nèi)有新華大街、運河大街、通馬路等區(qū)域內(nèi)的主要道路，完善城市配套盡享。項目總占地面積95159平方米，總建筑面積14.3萬平方米，其中住宅部分13.7萬平方米。容積率1.4，綠化率35%。開發(fā)商：北京龍湖中佰置業(yè)有限公司。物業(yè)管理：北京龍湖物業(yè)管理有限公司。物業(yè)管理費：洋房戶型4元/平米月，疊拼戶型6.5元/平米月。交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯銷售電話：010-

81561166開盤時間：一期2008年5月18日開盤16、17號平層樓和4、9、11號疊拼樓；一期19號樓2008年6月22日；一期B3#樓2008年9月6日；B1號樓2008年10月25日。交房時間：B1\B3號樓2010年10月；其他樓2009年10月31日。2、項目定位龍湖·花盛香醍定位于北京CBD向東低密大宅、精裝HOUSE、花園府邸。主要面向東部區(qū)域中產(chǎn)階層、企業(yè)高管、私營業(yè)主等客戶。3、項目規(guī)劃與分期建設(shè)情況龍湖·花盛香醍著力營造優(yōu)美、浪漫的托斯卡納風(fēng)情。產(chǎn)品以洋房和疊拼為主，共計21棟樓，其中1-19號樓為住宅，20號樓為會所，21號樓為商業(yè)配套。建筑融合自然的立面設(shè)計，加上無以倫比的園林景觀，延續(xù)了龍湖追求高品味生活居住環(huán)境的需求。社區(qū)內(nèi)超過35%的綠化率，讓建筑間有足夠的空間形成錯落有致的園林景觀。項目實現(xiàn)人車分流動線設(shè)計，車位配比1：1.5。4、項目銷售情況龍湖·花盛香醍的銷售軌跡非常有特點，其在開盤伊始公寓精裝修售價18000元/平方米，但是去化情況較差，2008年受金融危機(jī)的影響，開發(fā)商將公寓由精裝改為毛坯銷售，售價不足萬元，由此引發(fā)前期業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，并導(dǎo)致售樓處被砸。2009年房地產(chǎn)形勢回暖，花盛香醍的銷售看漲，目前洋房已經(jīng)售完，在售疊拼別墅，均價15000元/平米，總價500-800萬。依據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自2008年5月至今共推出614套房屋，銷售402套，銷售率65.5%，均價：11151元/平方米。5、項目單體地中海、托斯卡納式異域情調(diào)的疊拼Townhouse，具有頂躍和底躍戶型的別苑，融入了入戶花園的創(chuàng)新設(shè)計，每戶設(shè)置大尺度觀景空間，贈送花園露臺，輕松納別墅生活于己有，充分營造出別墅式宅邸的生活格調(diào)，3.1-3.3米層高與獨立私家庭院的布局，使得居住的舒適感得到進(jìn)一步提升。6、項目主要競爭戶型產(chǎn)品主要由七層半至八層半的洋房和疊拼Townhouse組成，戶型設(shè)計多元化，主力戶型面積為160-270平方米。（五）天時名苑1、項目簡介天時名苑位于北京市通州區(qū)北苑城鐵（八通輕軌進(jìn)入通州的第一站）西側(cè)，北苑環(huán)島西南側(cè)，距建國門17公里，距首都機(jī)場17公里，，從國貿(mào)開車走京通快速路僅需15分鐘?？傉嫉孛娣e約10.3萬平方米，總建筑面積約32萬平方米，容積率2.9，綠化率32.68%。開發(fā)商：北京天時房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。物業(yè)管理：天時物業(yè)管理單位。物業(yè)管理費：1.98元/平方米/月交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯銷售電話：010-

60538899開盤時間：2009年6月15日。交房時間：2009年11月30日。2、項目定位天時名苑32萬平米的大型社區(qū)將成為輻射周邊區(qū)域的生活中心。由于戶型面積小、總價低、交通便利，客群多為CBD區(qū)域工作的年輕白領(lǐng)，購買實力較低，多為首次置業(yè)。3、項目規(guī)劃與分期建設(shè)情況天時名苑由12棟現(xiàn)代簡約的高層建筑組成。住宅總共2020套，建筑層數(shù)為11-27層。項目東、北側(cè)皆有30米寬的市政綠化隔離帶，使本案周邊綠化環(huán)境良好。社區(qū)內(nèi)部為主題式的園林，引入裝置藝術(shù)主題的表現(xiàn)形式，創(chuàng)造出與眾不同的園林及配套風(fēng)格。植物造型和色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一，空間層次分明，景觀錯落有致，簡約中更顯生動。項目特意保留了大量20年以上樹齡的原生木并巧妙融入后期建設(shè)中。運用和對比、反復(fù)等表現(xiàn)方式，化繁為簡，與整體的建筑風(fēng)格契合，構(gòu)建配套齊全的、充滿活力的城市多功能區(qū)域。4、項目銷售情況天時名苑緊鄰城鐵北苑站，交通極其便利，對于首次置業(yè)者具有較強(qiáng)的吸引力，同時項目戶型小，總價低，因而受到年輕客戶的追捧。依據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，天時名苑自2009年6月15日至2009年11月6日，共推出住宅1433套，銷售1146套，銷售率80%，均價10223元/平米。5、項目單體6、項目主要競爭戶型天時名苑戶型為一居60-75㎡、兩居90-110㎡、三居110-160㎡，并有少量四居230㎡戶型，其中以兩、三居為主力戶型，戶型通透，動靜分區(qū)。主臥空間尺度適度，增加陽臺利用率。起居室大面寬，大廣角的俯瞰美景。相比其他項目而言，戶型設(shè)計最大合理化，平均戶型實用率高。三、商業(yè)個案調(diào)研（一）藍(lán)色港灣物業(yè)地址：朝陽區(qū)朝陽公園路6號，朝陽公園西北部總建筑面積：150000平方米（占地面積：130000平方米）項目定位：SOLANA由19棟2到3層的地中海式建造構(gòu)成。在露天和開放的消費環(huán)境中集娛樂、休閑、購物、餐飲等多種業(yè)態(tài)為一體，匯集了旗艦名店街、時尚購物廣場、新青年主題店、中西特色餐飲街、湖畔吧街、主題餐吧、精品超市、多廳影院、明星冰場、KTV娛樂中心、SPA健身中心、兒童樂園、BanyanTree（悅榕）酒店等不同的消費熱點，多業(yè)態(tài)間相互支持，將引發(fā)消費者更多的目的性消費和非目的性消費。商業(yè)總面積：150000平方米，由19棟2到3層的地中海式建造構(gòu)成。規(guī)劃業(yè)態(tài)分類由美瑞時尚百貨、品牌街、活力城、西廣場、鐘樓廣場、亮馬食街、水岸街、酒吧街、美食廣場、中央廣場。主力商鋪面積、層高：地上兩層、地下兩層，部分挑高9米，商鋪面積：10-1000平米。開發(fā)商與經(jīng)營商合作方式：收取商業(yè)物業(yè)租金的形式。租金情況：品牌店：10-50元/平方米·月，餐飲：10-56元/平方米·月。車位數(shù)量（租售停車方式）：地上1300個，地下800個。免費停車。物業(yè)費、取暖費：中央空調(diào)取暖，物業(yè)費含在租金內(nèi)。（二）大悅城1、物業(yè)地址：西單北大街131號位于西單商業(yè)區(qū)的中心，南側(cè)距長安街不足200米，北側(cè)連通金融街和新街口特色商業(yè)區(qū)。2、總建筑面積：205276平米（占地面積：16073平方米）。3、項目定位：2007年底隆重開業(yè)的北京西單大悅城（JOYCITY）是一座由中糧集團(tuán)精心打造的“國際化青年城”，這座西單唯一的ShoppingMall迅速成為時尚達(dá)人、流行先鋒、潮流新貴休閑購物的首選之地，也是2008年北京商業(yè)地產(chǎn)的最大亮點。4、商業(yè)總面積：115000平米（8萬平米購物中心、2萬多平米餐飲區(qū)、1萬多平米影院）5、樓層規(guī)劃、業(yè)態(tài)分類：B3-B4層為停車場、B2-5層為購物中心、6-8層餐飲區(qū)、9層數(shù)碼娛樂廣場、10-11層電影院。6、主力商鋪面積、層高：商業(yè)層凈高為：首層5米，2-5層4.2米，6-9層3.7米。商鋪面積：6平方米-2000平方米7、開發(fā)商與經(jīng)營商合作方式：收取商業(yè)物業(yè)租金的形式。8、租金情況：基本租期1年，50-70美元/月/平方米，位于較好位置的租金價格在150美元/月/平方米左右。餐飲：10-20元/平米·月。9、車位數(shù)量（租售停車方式）：B3、B4為停車場，共設(shè)置1000個停車位。停車費：5元/小時。10、物業(yè)費、取暖費：中央空調(diào)取暖，物業(yè)費含在租金內(nèi)。（三）財滿街物業(yè)地址：財滿街位于朝陽區(qū)朝陽路69號，民航總醫(yī)院路北?？偨ㄖ娣e：200000平方米（占地面積：80000平方米）。項目定位：朝陽區(qū)政府根據(jù)北京市“兩軸兩帶多中心”的城市發(fā)展新格局，正全力打造“CBD東部新商務(wù)中心”。新中心以財滿街所在朝陽路區(qū)域為核心，向東輻射至、定福莊，向西與CBD相銜接。將形成以文化、傳媒、貿(mào)易、生物制藥、新材料研發(fā)基地為支柱產(chǎn)業(yè)的新的商務(wù)平臺，朝陽路是政府定位的“傳媒大道”。政府將以優(yōu)惠的稅收政策吸引各類公司進(jìn)駐“新中心”。該區(qū)域?qū)⑹潜本┳罹甙l(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)位之一。財滿街項目的出現(xiàn)，使朝陽區(qū)的重要板塊——朝陽路板塊沿循著“住宅先行，商業(yè)跟進(jìn)，商務(wù)斷后”的三部曲，打造CBD東部新商務(wù)中心區(qū)。商業(yè)總面積：2期5萬平米，3期1萬平米。樓層規(guī)劃、業(yè)態(tài)分類：地下1層-地上2層，餐飲為主、銀行、百貨、零售。主力商鋪面積、層高：商業(yè)層凈高為：2期4.5米、4.2米，3期6米LOFT。。商鋪面積：2期50、100、300平米（臨街）開發(fā)商與經(jīng)營商合作方式：銷售與租賃結(jié)合。售價、租金情況：售價：1期2萬，2期一層2.5萬、二層2.1萬、三層1.4萬、地下一層1.9萬，3期2.8萬、臨街4萬以上。租金：一層5-6元/平米·天，二層3/平米·天。車位數(shù)量（租售停車方式）：1期80個、2期150個、3期80個。物業(yè)費、取暖費：中央空調(diào)取暖，物業(yè)費15.8元/平米·月。大連萬達(dá)物業(yè)地址：朝陽區(qū)國貿(mào)中心正東500米東長安街北側(cè)?？偨ㄖ娣e：480000平方米，（占地面積：100000平方米）。項目定位：項目位