物業(yè)管理師考試練習(xí)題及答案(實務(wù))一、單項選擇題（共20題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.某小區(qū)交付后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域地磚存在空鼓現(xiàn)象。根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，該問題責(zé)任主體應(yīng)為（）A.建設(shè)單位B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.施工單位D.業(yè)主委員會2.業(yè)主王某將住宅改為經(jīng)營性棋牌室，未告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)首先采取的措施是（）A.直接向規(guī)劃部門報告B.要求王某恢復(fù)原狀并賠償損失C.書面通知王某停止違法行為D.聯(lián)合其他業(yè)主共同制止3.某物業(yè)項目電梯年度維保合同到期前3個月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完成的工作是（）A.直接與原維保單位續(xù)簽合同B.組織業(yè)主委員會評估維保服務(wù)質(zhì)量C.制定新的維保招標(biāo)文件D.向業(yè)主公示電梯維保費用預(yù)算4.某小區(qū)因暴雨導(dǎo)致地下車庫積水，業(yè)主車輛被淹。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)急處置中未及時啟動排水泵，業(yè)主索賠時，關(guān)鍵爭議點在于（）A.暴雨是否屬于不可抗力B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全防范義務(wù)C.業(yè)主是否購買車輛保險D.地下車庫設(shè)計是否符合防汛標(biāo)準(zhǔn)5.業(yè)主李某因房屋漏水問題拒交物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬通過訴訟追討。根據(jù)《民法典》，關(guān)鍵舉證材料是（）A.李某未交物業(yè)費的繳費記錄B.房屋漏水屬于開發(fā)商質(zhì)量問題的鑒定報告C.物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于繳費義務(wù)的約定D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行公共區(qū)域維修義務(wù)的證明6.某小區(qū)首次業(yè)主大會召開前，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)所在地街道辦事處提交的資料不包括（）A.物業(yè)管理區(qū)域劃分資料B.房屋及建筑物面積清冊C.業(yè)主名冊D.前期物業(yè)服務(wù)合同7.裝修管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主提交的裝修方案審核重點是（）A.裝修材料的環(huán)保等級B.衛(wèi)生間防水施工方案C.裝修施工人員的身份證明D.裝修垃圾的清運費用8.某高層住宅消防控制室值班人員發(fā)現(xiàn)火災(zāi)報警系統(tǒng)故障，正確的處理流程是（）A.立即通知維保單位維修，無需記錄B.記錄故障時間、現(xiàn)象，報告主管并聯(lián)系維保C.自行嘗試修復(fù)，修復(fù)失敗后再報告D.關(guān)閉報警系統(tǒng)，避免誤報干擾9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對空置房的管理，核心工作是（）A.定期通風(fēng)、檢查設(shè)施設(shè)備運行狀態(tài)B.代業(yè)主繳納水電費用C.允許施工單位臨時存放材料D.降低空置房的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)10.業(yè)主大會表決“調(diào)整物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)”事項時，需滿足的條件是（）A.專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決B.參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意C.全體業(yè)主專有部分面積過半數(shù)且全體業(yè)主人數(shù)過半數(shù)同意D.專有部分面積占比1/2以上的業(yè)主且人數(shù)占比1/2以上的業(yè)主同意11.某小區(qū)電梯突發(fā)故障困人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)急處置順序應(yīng)為（）①安撫被困人員情緒②聯(lián)系電梯維保單位③啟動緊急救援程序④檢查電梯運行記錄A.①②③④B.②①③④C.①③②④D.③①②④12.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取公共能耗費（如電梯、路燈電費）時，正確的做法是（）A.計入物業(yè)費成本，不再單獨收取B.按戶平均分?jǐn)偛⒍ㄆ诠久骷?xì)C.由使用頻率高的業(yè)主單獨承擔(dān)D.與物業(yè)費合并收取但不區(qū)分用途13.業(yè)主因?qū)櫸锶诠矃^(qū)域排泄未清理被投訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)首先（）A.在小區(qū)公告欄曝光業(yè)主信息B.直接罰款200元C.上門溝通并發(fā)放《寵物管理提示》D.禁止寵物進入公共區(qū)域14.某物業(yè)項目服務(wù)合同約定“公共區(qū)域照明完好率98%”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核方式應(yīng)為（）A.每月隨機抽查50盞路燈，計算完好率B.每季度全面檢查一次，統(tǒng)計損壞數(shù)量C.接到業(yè)主報修后記錄，年底匯總D.按年計算平均完好率，不低于98%15.前期物業(yè)服務(wù)合同終止的法定情形是（）A.業(yè)主委員會成立并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損超過注冊資本30%C.建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致D.20%以上業(yè)主聯(lián)名要求更換物業(yè)16.某小區(qū)發(fā)生盜竊事件，業(yè)主認(rèn)為監(jiān)控系統(tǒng)未覆蓋樓道導(dǎo)致案件未破，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的免責(zé)關(guān)鍵在于（）A.監(jiān)控系統(tǒng)屬于業(yè)主共有，維修責(zé)任在業(yè)主B.物業(yè)服務(wù)合同未約定監(jiān)控覆蓋范圍C.已在物業(yè)服務(wù)合同中明確“不承擔(dān)財產(chǎn)保管責(zé)任”D.按合同約定履行了監(jiān)控設(shè)備日常維護義務(wù)17.裝修施工期間，業(yè)主違規(guī)拆除承重墻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）A.立即要求施工人員停止作業(yè)，封存工具B.自行恢復(fù)承重墻并向業(yè)主收取費用C.報告建設(shè)行政主管部門，同時制止施工D.待業(yè)主裝修完成后再處理18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主檔案的保管期限，正確的是（）A.物業(yè)服務(wù)合同終止后1年B.長期保存（不少于15年）C.業(yè)主房屋轉(zhuǎn)讓后即可銷毀D.按業(yè)主要求隨時提供查閱19.某小區(qū)化糞池堵塞外溢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理流程正確的是（）①設(shè)置警示標(biāo)識②聯(lián)系專業(yè)清掏單位③通知受影響業(yè)主④清理現(xiàn)場并消毒A.①③②④B.③①②④C.①②③④D.②①③④20.業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式時，有效表決票需滿足（）A.業(yè)主本人簽字，可由物業(yè)工作人員代投B.業(yè)主委托他人投票，需提供書面委托書C.未反饋意見的業(yè)主視為同意多數(shù)意見D.投票箱由物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管，無需監(jiān)督二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）21.物業(yè)承接查驗中，現(xiàn)場查驗的主要內(nèi)容包括（）A.共用部位的結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量B.共用設(shè)施設(shè)備的型號、數(shù)量C.消防系統(tǒng)的聯(lián)動測試D.業(yè)主個人房屋的門窗密封性E.綠化植物的品種、成活率22.物業(yè)服務(wù)企業(yè)客戶服務(wù)的基本原則包括（）A.以業(yè)主為中心B.首問負(fù)責(zé)制C.有償服務(wù)優(yōu)先D.及時響應(yīng)E.公開透明23.電梯使用管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)有（）A.制定電梯安全管理制度B.委托有資質(zhì)的單位進行維保C.定期組織電梯安全知識宣傳D.承擔(dān)電梯故障導(dǎo)致的人身傷害賠償E.保存電梯運行、維保記錄至少4年24.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止行為的有（）A.將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他企業(yè)B.以停水停電方式催繳物業(yè)費C.公開業(yè)主的聯(lián)系方式用于商業(yè)推廣D.對裝修垃圾清運收取合理費用E.在公共區(qū)域設(shè)置廣告并收益歸企業(yè)所有25.業(yè)主大會籌備組的職責(zé)包括（）A.確定業(yè)主大會會議形式B.制定業(yè)主大會議事規(guī)則草案C.確認(rèn)業(yè)主身份及投票權(quán)數(shù)D.選舉業(yè)主委員會成員E.組織召開首次業(yè)主大會會議26.突發(fā)事件應(yīng)急管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定的預(yù)案包括（）A.火災(zāi)事故應(yīng)急預(yù)案B.電梯困人應(yīng)急預(yù)案C.臺風(fēng)防汛應(yīng)急預(yù)案D.業(yè)主群體上訪應(yīng)急預(yù)案E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)破產(chǎn)清算預(yù)案27.公共設(shè)施設(shè)備日常維護的“三好”標(biāo)準(zhǔn)是（）A.管理好B.維修好C.運行好D.保養(yǎng)好E.記錄好28.物業(yè)費測算的主要成本項目包括（）A.管理服務(wù)人員工資及社保B.共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金C.清潔衛(wèi)生費用D.綠化養(yǎng)護費用E.法定稅費29.業(yè)主投訴處理的流程包括（）A.記錄投訴內(nèi)容B.分析投訴原因C.提出解決方案D.反饋處理結(jié)果E.對投訴業(yè)主進行處罰30.下列屬于物業(yè)消防安全管理內(nèi)容的有（）A.定期檢查消防設(shè)施完好性B.組織消防演練C.制止占用消防通道行為D.為業(yè)主家中配備滅火器E.審核裝修方案中的消防設(shè)計三、案例分析題（共4題，每題15分，共60分）案例一：承接查驗爭議處理2023年5月，某新建小區(qū)完成建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的承接查驗。查驗中發(fā)現(xiàn)：①地下車庫排水系統(tǒng)未按設(shè)計圖紙安裝止回閥；②3號樓電梯機房未配置應(yīng)急照明；③小區(qū)圍墻鐵藝欄桿部分焊點開裂；④消防水箱容積小于規(guī)劃審批標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位認(rèn)為部分問題屬于“輕微瑕疵”，承諾3個月內(nèi)整改，未在查驗記錄上簽字。6月，小區(qū)交付業(yè)主后，地下車庫因暴雨倒灌，業(yè)主車輛被淹；3號樓電梯因機房斷電困人30分鐘；圍墻欄桿在大風(fēng)中傾倒砸傷業(yè)主。業(yè)主聯(lián)名向主管部門投訴，要求建設(shè)單位與物業(yè)承擔(dān)責(zé)任。問題：1.指出承接查驗中建設(shè)單位的違規(guī)行為。（5分）2.分析地下車庫倒灌、電梯困人、圍墻傾倒事件的責(zé)任主體。（10分）案例二：業(yè)主投訴處理某小區(qū)業(yè)主張女士反映：①家中陽臺玻璃因臺風(fēng)破損，要求物業(yè)賠償；②樓下業(yè)主違規(guī)搭建陽光房，物業(yè)未制止；③小區(qū)快遞柜數(shù)量不足，導(dǎo)致快遞堆積；④物業(yè)費漲價未召開業(yè)主大會。經(jīng)調(diào)查：①陽臺玻璃為業(yè)主自行更換的非鋼化玻璃，物業(yè)曾提示使用安全玻璃；②陽光房搭建已3個月，物業(yè)下發(fā)過2次整改通知但未上報主管部門；③快遞柜由第三方公司運營，物業(yè)僅提供場地；④物業(yè)費漲價方案經(jīng)50%業(yè)主（專有面積占比45%）簽字同意后執(zhí)行。問題：1.針對張女士的4項投訴，判斷物業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并說明理由。（10分）2.提出物業(yè)改進投訴處理的措施。（5分）案例三：設(shè)施設(shè)備管理某高層小區(qū)電梯維保單位為A公司，合同約定“每月維保2次，故障響應(yīng)時間≤30分鐘”。2023年7月，1號樓電梯1個月內(nèi)故障5次，其中2次響應(yīng)時間超過1小時；8月，維保記錄顯示“已維?！?，但現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)電梯限速器未調(diào)試。業(yè)主投訴后，物業(yè)調(diào)取監(jiān)控發(fā)現(xiàn)A公司維保人員僅到場10分鐘即離開。物業(yè)要求A公司整改，A公司以“人工成本上漲”為由要求提高維保費用，否則終止合同。問題：1.分析A公司的違約行為。（5分）2.物業(yè)應(yīng)如何處理與A公司的合同糾紛？（5分）3.提出提升電梯管理水平的建議。（5分）案例四：物業(yè)費催繳與法律風(fēng)險業(yè)主李某自2021年1月起未繳納物業(yè)費（每月800元），理由是“房屋主臥墻體裂縫未解決”。經(jīng)核實，墻體裂縫屬開發(fā)商質(zhì)量問題，保修期已過，物業(yè)曾協(xié)助李某聯(lián)系開發(fā)商但未達(dá)成解決方案。2023年6月，物業(yè)向李某發(fā)送《催繳通知書》，李某仍未繳納。物業(yè)擬起訴李某，律師提示需完善證據(jù)鏈。問題：1.李某拒繳物業(yè)費的理由是否成立？說明法律依據(jù)。（5分）2.物業(yè)需準(zhǔn)備哪些關(guān)鍵證據(jù)？（5分）3.若法院判決李某繳納物業(yè)費，可主張的額外費用有哪些？（5分）參考答案及解析一、單項選擇題1.A【解析】根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整改。2.C【解析】《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)應(yīng)首先書面通知業(yè)主停止違法行為，再報告有關(guān)部門。3.C【解析】維保合同到期前3個月，物業(yè)應(yīng)啟動新合同招標(biāo)流程，制定招標(biāo)文件。4.B【解析】關(guān)鍵在于物業(yè)是否履行了暴雨預(yù)警、排水設(shè)備維護等安全防范義務(wù)。5.D【解析】《民法典》規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)服務(wù)為由拒繳物業(yè)費，物業(yè)需證明已履行義務(wù)。6.D【解析】首次業(yè)主大會籌備需建設(shè)單位提交的資料包括區(qū)域劃分、面積清冊、業(yè)主名冊，前期合同非必要。7.B【解析】裝修審核重點是結(jié)構(gòu)安全（如防水、拆改），其他為次要項。8.B【解析】消防控制室故障需記錄并及時聯(lián)系專業(yè)維保單位，不得擅自處理。9.A【解析】空置房管理核心是定期檢查設(shè)施，避免因長期空置導(dǎo)致設(shè)備損壞。10.A【解析】《民法典》規(guī)定，表決重大事項需“雙2/3參與”，通過需“雙過半同意”。11.A【解析】困人應(yīng)急流程：安撫→聯(lián)系維?！鷨泳仍罄m(xù)檢查。12.B【解析】公共能耗費應(yīng)按實際發(fā)生分?jǐn)偛⒐荆坏闷骄蚶壥召M。13.C【解析】處理寵物問題應(yīng)首先溝通教育，而非處罰或限制。14.A【解析】考核需定期抽查，確保數(shù)據(jù)真實性，每月抽查符合“98%完好率”的動態(tài)管理要求。15.A【解析】前期合同終止的法定情形是業(yè)主委員會與新物業(yè)簽訂合同。16.D【解析】物業(yè)免責(zé)需證明已按合同約定維護監(jiān)控設(shè)備，非故意或重大過失。17.C【解析】拆改承重墻屬嚴(yán)重違規(guī)，物業(yè)應(yīng)立即制止并報告建設(shè)主管部門。18.B【解析】業(yè)主檔案需長期保存（一般不少于15年），保障后續(xù)服務(wù)追溯。19.A【解析】化糞池堵塞處理流程：警示→通知業(yè)主→聯(lián)系清掏→清理消毒。20.B【解析】書面表決需業(yè)主本人或受托人簽字，委托書為有效要件。二、多項選擇題21.ABCE【解析】承接查驗針對共用部位、設(shè)施設(shè)備，不涉及業(yè)主專有部分（D錯誤）。22.ABDE【解析】客戶服務(wù)以業(yè)主為中心，遵循首問負(fù)責(zé)、及時響應(yīng)、公開透明原則（有償優(yōu)先錯誤）。23.ABCE【解析】物業(yè)不承擔(dān)電梯故障的絕對賠償責(zé)任（D錯誤），但需履行管理義務(wù)。24.ABCE【解析】轉(zhuǎn)委托、停水停電、泄露業(yè)主信息、公共收益歸企業(yè)均屬禁止行為（D為合理收費）。25.ABCE【解析】籌備組職責(zé)包括確定會議形式、制定規(guī)則草案、確認(rèn)業(yè)主身份、組織召開會議（選舉業(yè)委會是業(yè)主大會職責(zé)）。26.ABCD【解析】應(yīng)急預(yù)涵蓋火災(zāi)、電梯、防汛、群體事件（破產(chǎn)清算非物業(yè)應(yīng)急范圍）。27.ACD【解析】設(shè)施維護“三好”指管理好、運行好、保養(yǎng)好。28.ACDE【解析】維修基金屬業(yè)主共有，不計入物業(yè)費成本（B錯誤）。29.ABCD【解析】投訴處理包括記錄、分析、解決、反饋（處罰業(yè)主錯誤）。30.ABCE【解析】物業(yè)無義務(wù)為業(yè)主家中配滅火器（D錯誤），但需管理公共消防設(shè)施。三、案例分析題案例一1.建設(shè)單位違規(guī)行為：①未在承接查驗記錄上簽字確認(rèn)（《物業(yè)承接查驗辦法》要求雙方簽字）；②未及時整改查驗發(fā)現(xiàn)的問題（排水系統(tǒng)、電梯機房應(yīng)急照明、圍墻欄桿、消防水箱均屬重大問題，非“輕微瑕疵”）。（5分）2.責(zé)任主體分析：地下車庫倒灌：建設(shè)單位責(zé)任（未安裝止回閥導(dǎo)致設(shè)計缺陷），物業(yè)若未在交付后檢查維護需承擔(dān)連帶責(zé)任。電梯困人：建設(shè)單位（未配置應(yīng)急照明）與維保單位（若物業(yè)已履行維保管理義務(wù)則無責(zé)）。圍墻傾倒：建設(shè)單位（