2025年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》練習(xí)題及試題及答案一、單項選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.某新建小區(qū)完成竣工驗收后，建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)資料時，未提供地下管網(wǎng)竣工圖。根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取的正確措施是（）A.直接拒絕承接查驗B.要求建設(shè)單位限期補充提供C.自行委托測繪機構(gòu)補測D.向業(yè)主委員會報告后承接答案：B解析：根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第十四條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。未提供的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求限期補充。2.業(yè)主王某將住宅改為棋牌室對外經(jīng)營，鄰居張某以影響休息為由投訴。物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理該問題的核心依據(jù)是（）A.《臨時管理規(guī)約》中“禁止住宅商用”條款B.王某與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》C.《民法典》第二百七十九條關(guān)于“住改商”需有利害關(guān)系業(yè)主一致同意的規(guī)定D.《物業(yè)管理條例》關(guān)于物業(yè)使用禁止行為的規(guī)定答案：C解析：《民法典》第二百七十九條明確規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。此為處理“住改商”糾紛的最高法律依據(jù)。3.某小區(qū)電梯突發(fā)故障導(dǎo)致業(yè)主被困，物業(yè)服務(wù)企業(yè)電梯工小張到達(dá)現(xiàn)場后，正確的應(yīng)急處置流程是（）A.立即切斷電源→安撫被困人員→聯(lián)系專業(yè)維修人員→開啟電梯門救人B.安撫被困人員→確認(rèn)電梯位置→聯(lián)系專業(yè)維修人員→配合救援C.直接撬門救人→記錄故障情況→上報主管→后續(xù)維修D(zhuǎn).啟動應(yīng)急預(yù)案→通知消防部門→等待專業(yè)救援→事后回訪答案：B解析：電梯困人應(yīng)急處理需遵循“安撫情緒→確認(rèn)位置→聯(lián)系專業(yè)救援→配合操作”的流程，非專業(yè)人員不得擅自撬門，避免二次傷害。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主裝修押金時，正確的做法是（）A.與裝修管理費合并收取，標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自行制定B.收取后存入企業(yè)賬戶，裝修完畢無違規(guī)即退還C.明確告知業(yè)主押金性質(zhì)為違約金，違規(guī)則扣除D.依據(jù)地方政府指導(dǎo)文件收取，單獨賬戶管理答案：D解析：裝修押金收取需符合地方政府規(guī)定（如《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》），需明確收取依據(jù)、退還條件，一般要求?？顚Ｓ没虼嫒氡O(jiān)管賬戶，不得挪作他用。5.某小區(qū)公共區(qū)域路燈電費未在物業(yè)服務(wù)合同中明確分?jǐn)偡绞?，根?jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，該費用應(yīng)（）A.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)B.計入物業(yè)服務(wù)成本C.由全體業(yè)主按戶分?jǐn)侱.從公共收益中支出答案：B解析：公共區(qū)域能耗屬于物業(yè)服務(wù)成本的組成部分，若合同未單獨約定分?jǐn)偅瑧?yīng)計入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)費覆蓋。6.業(yè)主李某因房屋質(zhì)量問題（非物業(yè)服務(wù)責(zé)任）拒交物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確的處理方式是（）A.停止提供物業(yè)服務(wù)（如停水停電）B.向法院提起訴訟要求支付物業(yè)費C.聯(lián)合其他業(yè)主施壓D.降低對李某的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)答案：B解析：根據(jù)《民法典》第九百四十四條，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費；房屋質(zhì)量問題應(yīng)向開發(fā)商主張權(quán)利，與物業(yè)費無關(guān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過訴訟途徑追討。7.某小區(qū)消防演練中，發(fā)現(xiàn)消防栓水壓不足，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)首先（）A.更換消防栓設(shè)備B.檢查消防水泵運行狀態(tài)C.通知全體業(yè)主暫停使用消防系統(tǒng)D.向消防部門報告答案：B解析：消防栓水壓不足可能由水泵故障、管網(wǎng)堵塞等原因?qū)е?，?yīng)先排查設(shè)備運行狀態(tài)（如水泵是否正常啟動、壓力閥是否損壞），再針對性處理。8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置快遞柜并收取場地費，該收入屬于（）A.企業(yè)營業(yè)外收入B.全體業(yè)主共有收益C.業(yè)主委員會自有資金D.物業(yè)項目運營成本答案：B解析：小區(qū)公共區(qū)域（如樓道、廣場）屬于全體業(yè)主共有，利用共有部分產(chǎn)生的收入（如快遞柜場地費）歸業(yè)主共有，需單獨列賬管理。9.業(yè)主大會表決“調(diào)整物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)”事項時，需滿足的法定通過條件是（）A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意D.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意答案：A解析：根據(jù)《民法典》第二百七十八條，調(diào)整物業(yè)費屬于一般共同事項，需經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)綠化進行改造時，應(yīng)優(yōu)先遵循的原則是（）A.提升景觀效果B.降低維護成本C.業(yè)主需求與植物生長特性結(jié)合D.符合開發(fā)商原設(shè)計規(guī)劃答案：C解析：綠化改造需兼顧業(yè)主使用需求（如增加休閑區(qū)域）和植物生態(tài)特性（如適地適樹），避免盲目追求景觀而忽視實用性和維護成本。11.某業(yè)主反映家中自來水表后管道漏水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處理方式是（）A.免費維修并承擔(dān)材料費用B.告知業(yè)主自行聯(lián)系專業(yè)人員維修C.派水工維修，費用由公共維修基金支付D.協(xié)助聯(lián)系維修人員，費用由業(yè)主承擔(dān)答案：D解析：水表后管道屬于業(yè)主專有部分，維護責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提供協(xié)助，但不承擔(dān)維修費用。12.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情期間實施小區(qū)封閉管理，需重點注意的法律風(fēng)險是（）A.侵犯業(yè)主隱私權(quán)B.超越政府防疫政策的過度管控C.未公示管控措施D.未對特殊群體（如就醫(yī)人員）預(yù)留通道答案：B解析：封閉管理需嚴(yán)格依據(jù)政府發(fā)布的防疫指令，若自行擴大管控范圍（如禁止所有外賣進入）可能構(gòu)成違法，需承擔(dān)法律責(zé)任。13.業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原企業(yè)拒不移交物業(yè)資料，新企業(yè)的合法救濟途徑是（）A.強行進入物業(yè)辦公場所搬離資料B.向街道辦事處申請行政強制移交C.向法院提起訴訟要求原企業(yè)移交D.停止向原企業(yè)支付代管費用答案：C解析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十八條，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同終止時移交資料，拒不移交的，新企業(yè)可通過訴訟主張權(quán)利，由法院強制執(zhí)行。14.某小區(qū)電梯廣告收入未在業(yè)主大會上公示，業(yè)主查詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確做法是（）A.以商業(yè)秘密為由拒絕提供B.提供近三年的收支明細(xì)復(fù)印件C.僅告知總收入，不提供具體支出D.要求業(yè)主書面申請后提供完整賬目答案：D解析：公共收益屬于業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)查詢收支情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在業(yè)主書面申請后提供完整賬目（包括收入來源、支出明細(xì)、結(jié)余情況）。15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)流浪貓進行管理時，正確的措施是（）A.組織人員捕殺B.設(shè)置投喂點集中管理C.聯(lián)系動物保護組織收容D.放任其自由活動答案：C解析：流浪貓管理需遵循文明原則，捕殺可能涉及動物保護法規(guī)，集中投喂可能引發(fā)衛(wèi)生問題，正確做法是聯(lián)系專業(yè)機構(gòu)（如動物保護協(xié)會）進行收容或絕育。16.業(yè)主因車位被占用與占用者發(fā)生肢體沖突，物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保人員到達(dá)現(xiàn)場后，首先應(yīng)（）A.記錄沖突過程B.分開沖突雙方C.報警并聯(lián)系救護車D.查看監(jiān)控確認(rèn)責(zé)任答案：B解析：現(xiàn)場處置首要任務(wù)是控制事態(tài)擴大，安保人員應(yīng)先分開沖突雙方，避免人身傷害，再進行后續(xù)處理（如報警、記錄）。17.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“物業(yè)費按季度預(yù)收”，業(yè)主張某要求按月繳納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）A.拒絕，按合同約定執(zhí)行B.同意，靈活處理C.要求張某簽署補充協(xié)議D.向業(yè)主委員會申請調(diào)整收費周期答案：B解析：合同約定為預(yù)收方式，但業(yè)主提出更短周期繳納時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡量滿足業(yè)主需求，體現(xiàn)服務(wù)靈活性，除非合同明確禁止。18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)開展“垃圾分類”宣傳活動，最有效的方式是（）A.在公告欄張貼宣傳海報B.向每戶發(fā)放宣傳手冊C.組織業(yè)主參加現(xiàn)場分類演示D.通過業(yè)主群發(fā)送文字提示答案：C解析：現(xiàn)場演示（如模擬投放、互動問答）能直觀展示分類標(biāo)準(zhǔn)，提高業(yè)主參與度和記憶度，效果優(yōu)于單向宣傳。19.某小區(qū)公共維修基金使用方案需經(jīng)（）表決通過。A.專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主C.參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主D.參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主答案：A解析：根據(jù)《民法典》第二百七十八條，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于重大事項，需經(jīng)參與表決專有部分面積三分之二以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)搭建陽光房，正確的處理流程是（）A.口頭勸阻→下達(dá)整改通知→報告城管部門→申請強制拆除B.直接拆除→通知業(yè)主→記錄存檔C.拍照取證→聯(lián)系業(yè)主協(xié)商→下達(dá)書面通知→報告相關(guān)部門D.張貼公告譴責(zé)→聯(lián)合其他業(yè)主施壓→自行處理答案：C解析：處理違規(guī)搭建需遵循“取證→溝通→書面通知→行政報告”流程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無強制拆除權(quán)，需移交城管部門處理。二、多項選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）21.物業(yè)承接查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)重點查驗的共用設(shè)施設(shè)備包括（）A.業(yè)主自用空調(diào)B.小區(qū)電梯C.消防噴淋系統(tǒng)D.單元門門禁E.業(yè)主室內(nèi)配電箱答案：BCD解析：承接查驗對象為共用設(shè)施設(shè)備，業(yè)主自用部分（如空調(diào)、室內(nèi)配電箱）不屬于查驗范圍。22.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定《臨時管理規(guī)約》時，不得包含的內(nèi)容有（）A.禁止飼養(yǎng)寵物B.要求業(yè)主統(tǒng)一安裝某品牌防盜窗C.規(guī)定物業(yè)費逾期繳納需支付滯納金D.限制業(yè)主車輛進入小區(qū)E.明確公共區(qū)域禁止堆放雜物答案：ABD解析：管理規(guī)約不得侵犯業(yè)主合法權(quán)益（如禁止飼養(yǎng)寵物屬過度限制）、不得指定商品品牌（排除競爭）、不得限制業(yè)主基本通行權(quán)（車輛進入）。23.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全管理范疇的有（）A.監(jiān)控系統(tǒng)日常維護B.業(yè)主家中財物被盜C.小區(qū)道路防滑處理D.消防演練組織E.外來人員登記答案：ACDE解析：業(yè)主家中財物被盜屬于業(yè)主私有財產(chǎn)安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅承擔(dān)公共區(qū)域安全防范責(zé)任（如監(jiān)控維護、人員登記），無保管業(yè)主私人財物的義務(wù)。24.業(yè)主拒交物業(yè)費的合法情形包括（）A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提供綠化養(yǎng)護服務(wù)B.房屋漏水導(dǎo)致家具損壞（屬開發(fā)商責(zé)任）C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)D.業(yè)主長期空置房屋E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將保潔服務(wù)外包答案：AC解析：拒交物業(yè)費的合法情形為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行合同義務(wù)（如未提供綠化服務(wù)）或違規(guī)收費（擅自提價）；房屋質(zhì)量、空置、外包服務(wù)不構(gòu)成拒交理由。25.小區(qū)公共收益的使用途徑包括（）A.補充住宅專項維修資金B(yǎng).支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)額外服務(wù)費用C.用于小區(qū)公共設(shè)施改造D.發(fā)放業(yè)主福利（如節(jié)日禮品）E.抵扣部分業(yè)主物業(yè)費答案：ACDE解析：公共收益使用需經(jīng)業(yè)主大會決定，可用于補充維修資金、公共設(shè)施改造、業(yè)主福利或抵扣物業(yè)費，但不得擅自用于支付企業(yè)額外費用（除非合同約定）。26.物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴時，應(yīng)遵循的原則有（）A.及時響應(yīng)B.推諉責(zé)任C.記錄存檔D.后續(xù)回訪E.與業(yè)主爭執(zhí)答案：ACD解析：投訴處理需及時（24小時內(nèi)響應(yīng)）、記錄完整、事后回訪確認(rèn)滿意度，推諉或爭執(zhí)會激化矛盾。27.下列屬于住宅專項維修資金使用范圍的有（）A.小區(qū)圍墻倒塌修復(fù)B.業(yè)主室內(nèi)水管更換C.電梯控制系統(tǒng)升級D.公共區(qū)域墻面翻新E.物業(yè)辦公室裝修答案：ACD解析：維修資金用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，業(yè)主自用部分（室內(nèi)水管）、企業(yè)辦公場所（物業(yè)辦公室）不屬于使用范圍。28.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主溝通的有效方式包括（）A.定期召開業(yè)主座談會B.在業(yè)主群發(fā)布通知C.上門拜訪重點業(yè)主D.通過短信發(fā)送服務(wù)動態(tài)E.對投訴業(yè)主進行電話騷擾答案：ABCD解析：溝通需尊重業(yè)主，電話騷擾屬違法行為，其他選項均為有效溝通方式。29.小區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急演練應(yīng)包括的內(nèi)容有（）A.火災(zāi)逃生路線演練B.電梯困人救援演練C.暴雨內(nèi)澇排水演練D.疫情封控管理演練E.業(yè)主集體上訪處置演練答案：ABCD解析：應(yīng)急演練針對自然災(zāi)害（暴雨）、安全事故（火災(zāi)、電梯困人）、公共衛(wèi)生事件（疫情），業(yè)主上訪屬矛盾糾紛，不屬突發(fā)事件演練范疇。30.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，應(yīng)明確約定的內(nèi)容有（）A.服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)B.收費標(biāo)準(zhǔn)與方式C.合同期限D(zhuǎn).雙方權(quán)利義務(wù)E.公共收益分配方式答案：ABCDE解析：物業(yè)服務(wù)合同需明確服務(wù)內(nèi)容、收費、期限、權(quán)利義務(wù)、公共收益分配等核心條款，避免后續(xù)糾紛。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：某小區(qū)于2023年8月交付，物業(yè)服務(wù)企業(yè)A公司承接后，發(fā)現(xiàn)以下問題：（1）地下車庫部分區(qū)域未做防水處理，雨季出現(xiàn)積水；（2）小區(qū)路燈僅安裝50%，剩余未安裝；（3）消防控制室未配備專職值班人員，監(jiān)控系統(tǒng)無法正常運行；（4）部分業(yè)主反映購房時承諾的“小區(qū)配套幼兒園”未開工建設(shè)。問題：1.針對問題（1）（3），A公司應(yīng)如何處理？（10分）2.針對問題（4），業(yè)主要求A公司承擔(dān)責(zé)任，A公司是否應(yīng)承擔(dān)？說明理由。（10分）答案：1.處理措施：（1）地下車庫積水：屬于共用設(shè)施質(zhì)量問題，A公司應(yīng)立即向建設(shè)單位發(fā)出書面整改通知，要求限期完成防水處理；同時設(shè)置臨時排水設(shè)施，避免影響業(yè)主使用，記錄積水情況及溝通記錄。（3分）（2）路燈未安裝：根據(jù)承接查驗資料，建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)劃完成配套設(shè)施建設(shè)，A公司應(yīng)要求建設(shè)單位在約定期限內(nèi)完成安裝，逾期未完成的，可向?qū)俚刈〗ú块T報告，協(xié)調(diào)解決。（3分）（3）消防控制室問題：消防設(shè)施屬于承接查驗重點，未配備值班人員違反《消防法》第二十九條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)確保消防設(shè)施完好有效，實行24小時值班）。A公司應(yīng)立即配備持證值班人員，同時要求建設(shè)單位對監(jiān)控系統(tǒng)進行調(diào)試，確保正常運行；若建設(shè)單位不配合，可向消防救援機構(gòu)報告。（4分）2.A公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。（2分）理由：小區(qū)配套幼兒園屬于開發(fā)建設(shè)單位的規(guī)劃承諾，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十七條，建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)。業(yè)主應(yīng)向建設(shè)單位主張違約責(zé)任（如購房合同中的約定），或向規(guī)劃部門反映開發(fā)商未履行規(guī)劃義務(wù)的問題。（8分）案例二：某小區(qū)業(yè)主李某因房屋陽臺玻璃自爆（非人為損壞），要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)B公司賠償損失2000元。B公司調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：（1）房屋已過保修期（交房5年，保修期2年）；（2）李某未購買家庭財產(chǎn)保險；（3）B公司日常巡查記錄顯示，陽臺玻璃無明顯破損跡象。問題：1.B公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？說明法律依據(jù)。（10分）2.B公司應(yīng)如何與李某溝通解決此事？（10分）答案：1.B公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（2分）法律依據(jù)：（1）根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條，房屋建筑工程的最低保修期為2年（裝修工程），李某房屋已過保修期，建設(shè)單位不再承擔(dān)保修責(zé)任。（3分）（2）陽臺玻璃屬于業(yè)主專有部分，根據(jù)《民法典》第二百七十二條，業(yè)主對專有部分享有所有權(quán)，承擔(dān)維護責(zé)任。玻璃自爆屬自然損耗或材質(zhì)問題，非物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理責(zé)任（物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅負(fù)責(zé)公共區(qū)域維