借名購(gòu)房合同風(fēng)險(xiǎn)及防范措施一、借名購(gòu)房的界定與現(xiàn)實(shí)動(dòng)因借名購(gòu)房是指實(shí)際出資人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“出資人”）以名義購(gòu)房人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“名義人”）的名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、辦理產(chǎn)權(quán)登記，而房屋實(shí)際由出資人出資購(gòu)買(mǎi)、占有、使用的行為。（一）法律性質(zhì)借名購(gòu)房的核心是“名義與實(shí)際分離”：名義人是房屋的登記權(quán)利人（《民法典》第二百零九條），出資人是實(shí)際權(quán)利人（基于合同約定的債權(quán)）。二者之間的權(quán)利義務(wù)通過(guò)借名購(gòu)房合同（或“代持協(xié)議”）確定，本質(zhì)是一種委托合同或無(wú)名合同（《民法典》第九百一十九條、第四百六十七條）。（二）現(xiàn)實(shí)動(dòng)因借名購(gòu)房的常見(jiàn)原因包括：1.規(guī)避政策限制：如限購(gòu)（無(wú)本地戶籍/社保）、限貸（首套房資格、貸款利率）、限售（房屋未滿年限）；2.享受優(yōu)惠待遇：如單位福利房、經(jīng)濟(jì)適用房（需符合特定身份）；3.隱藏財(cái)產(chǎn)：如避免婚姻分割、債務(wù)執(zhí)行；4.其他原因：如未成年人購(gòu)房需監(jiān)護(hù)人代持、異地購(gòu)房不便親自辦理。二、借名購(gòu)房合同的主要風(fēng)險(xiǎn)借名購(gòu)房的“名義與實(shí)際分離”特征，導(dǎo)致出資人面臨多重法律風(fēng)險(xiǎn)，具體可分為以下六類(lèi)：（一）產(chǎn)權(quán)歸屬風(fēng)險(xiǎn)：登記公示與實(shí)際權(quán)利的沖突根據(jù)《民法典》第二百零九條的“登記公示原則”，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬以登記為準(zhǔn)。名義人作為登記權(quán)利人，享有法律上的處分權(quán)（如出售、抵押、贈(zèng)與），而出資人僅能依據(jù)借名合同主張債權(quán)請(qǐng)求權(quán)（要求過(guò)戶），而非物權(quán)請(qǐng)求權(quán)（直接確認(rèn)產(chǎn)權(quán)）。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：名義人擅自出售房屋：第三人若善意取得（《民法典》第三百一十一條），出資人無(wú)法追回房屋，只能向名義人主張賠償；名義人死亡：其繼承人可能主張繼承房屋，出資人需通過(guò)訴訟確認(rèn)權(quán)利，流程復(fù)雜。司法實(shí)踐：最高院《關(guān)于適用<民法典>物權(quán)編的解釋?zhuān)ㄒ唬返诙l規(guī)定，“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持”。但實(shí)踐中，出資人需提供充分證據(jù)（如出資記錄、占有證明、借名合同），否則難以推翻登記效力。（二）名義人債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：房屋被強(qiáng)制執(zhí)行若名義人對(duì)外負(fù)有債務(wù)（如借款、貨款），債權(quán)人可申請(qǐng)法院查封、拍賣(mài)登記在名義人名下的房屋。此時(shí)，出資人需通過(guò)執(zhí)行異議之訴維護(hù)權(quán)利，但需滿足嚴(yán)格條件（《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條）：1.在法院查封前已簽訂合法有效的書(shū)面合同；2.在查封前已合法占有該房屋；3.已支付全部?jī)r(jià)款或已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照法院要求交付執(zhí)行；4.非因出資人自身原因未辦理過(guò)戶登記。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：若出資人未滿足上述條件（如未實(shí)際占有、未保留全部出資憑證），執(zhí)行異議可能被駁回，房屋被強(qiáng)制拍賣(mài)。（三）政策合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：合同無(wú)效的法律后果借名購(gòu)房若規(guī)避強(qiáng)制性政策（如限購(gòu)、限貸），可能導(dǎo)致合同無(wú)效（《民法典》第一百五十三條）。常見(jiàn)情形：出資人無(wú)購(gòu)房資格（如未繳納社保滿一定年限），借名購(gòu)買(mǎi)商品房；出資人不符合經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的申請(qǐng)條件，借名購(gòu)買(mǎi)保障性住房。法律后果：合同無(wú)效后，名義人需返還出資人已支付的購(gòu)房款及利息（《民法典》第一百五十七條），但出資人無(wú)法要求辦理房屋過(guò)戶，若房屋已升值，出資人也無(wú)法主張?jiān)鲋挡糠?。（四）名義人反悔風(fēng)險(xiǎn)：違約成本與救濟(jì)困境借名合同是雙務(wù)合同，名義人負(fù)有配合過(guò)戶的義務(wù)。但若房屋升值（如房?jī)r(jià)上漲），名義人可能反悔，以“合同無(wú)效”“未約定過(guò)戶”等理由拒絕履行。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：名義人主張借名合同是“贈(zèng)與”或“借款”，否認(rèn)出資人對(duì)房屋的權(quán)利；名義人要求增加“過(guò)戶費(fèi)”，否則拒絕配合；名義人失聯(lián)或死亡，其繼承人不承認(rèn)借名合同。救濟(jì)困境：出資人需通過(guò)訴訟要求名義人履行合同，但需承擔(dān)舉證責(zé)任（證明借名關(guān)系、出資事實(shí)、房屋歸屬），若證據(jù)不足，可能敗訴。（五）婚姻家庭風(fēng)險(xiǎn)：配偶主張共有財(cái)產(chǎn)若名義人已婚，且房屋登記在其個(gè)人名下，其配偶可能主張房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)（《民法典》第一千零六十二條），要求分割。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：名義人配偶以“不知情”為由，主張借名合同無(wú)效；名義人離婚時(shí)，其配偶要求分割房屋增值部分；名義人死亡后，其配偶與出資人爭(zhēng)奪遺產(chǎn)。司法實(shí)踐：若出資人能證明房屋由其全額出資、且名義人配偶知情（如簽字確認(rèn)），法院可能認(rèn)定房屋為出資人所有；否則，可能認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。（六）稅費(fèi)與交易成本風(fēng)險(xiǎn)：過(guò)戶時(shí)的額外負(fù)擔(dān)借名購(gòu)房需通過(guò)過(guò)戶登記實(shí)現(xiàn)出資人對(duì)房屋的物權(quán)，而過(guò)戶時(shí)需承擔(dān)以下稅費(fèi)：1.增值稅：若房屋未滿2年（或5年，具體以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)），需繳納增值稅及附加；2.個(gè)人所得稅：若名義人不是唯一住房，需繳納個(gè)人所得稅（通常為房?jī)r(jià)的1%或差額的20%）；3.契稅：出資人需繳納契稅（稅率1%-3%）；4.其他費(fèi)用：如過(guò)戶手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)。風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：若借名合同未約定稅費(fèi)承擔(dān)方式，名義人可能要求出資人承擔(dān)全部稅費(fèi)，增加出資人成本。三、借名購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的防范措施針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，出資人需采取事前防范與事后救濟(jì)結(jié)合的策略，重點(diǎn)強(qiáng)化“證據(jù)留存”“合同約束”“權(quán)利保障”三個(gè)環(huán)節(jié)。（一）完善合同條款：明確權(quán)利義務(wù)邊界借名購(gòu)房合同是防范風(fēng)險(xiǎn)的核心，需明確以下內(nèi)容：1.主體信息：出資人、名義人的姓名/身份證號(hào)、聯(lián)系方式；2.房屋基本情況：地址、面積、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)；3.出資約定：出資人支付的購(gòu)房款、稅費(fèi)、裝修款等金額及支付方式（如銀行轉(zhuǎn)賬需備注“購(gòu)房款”）；4.房屋歸屬：明確房屋所有權(quán)歸出資人所有，名義人僅為代持；5.過(guò)戶條件：約定過(guò)戶的時(shí)間（如“出資人具備購(gòu)房資格后30日內(nèi)”）或觸發(fā)條件（如“限售期滿后”）；6.違約責(zé)任：約定名義人反悔的違約金（如房屋價(jià)值的20%），以及逾期過(guò)戶的利息（如LPR的1.5倍）；7.爭(zhēng)議解決：選擇管轄法院（如出資人所在地法院）或仲裁委員會(huì)；8.其他條款：如名義人不得擅自處分房屋、出資人有權(quán)占有使用房屋、名義人配偶簽字確認(rèn)（避免婚姻風(fēng)險(xiǎn)）。提示：合同需采用書(shū)面形式，并由雙方簽字按手印；若有見(jiàn)證人（如律師、親屬），可增加見(jiàn)證條款。（二）留存完整出資證據(jù)：夯實(shí)實(shí)際權(quán)利基礎(chǔ)出資人需保留以下證據(jù)，證明其為房屋的實(shí)際權(quán)利人：1.出資憑證：銀行轉(zhuǎn)賬記錄（備注“購(gòu)房款”“裝修款”）、POS機(jī)小票、收據(jù)（名義人出具，注明“收到出資人購(gòu)房款XX元”）；2.占有證據(jù)：房屋租賃合同（出資人作為出租人）、物業(yè)費(fèi)發(fā)票、水電費(fèi)賬單、裝修合同（出資人簽訂）、家具購(gòu)買(mǎi)憑證；3.溝通記錄：微信/短信聊天記錄（提及借名購(gòu)房、出資情況）、通話錄音（明確借名關(guān)系）；4.其他證據(jù)：如名義人出具的《代持聲明》（明確代持關(guān)系）、見(jiàn)證人證言（如親屬、中介的陳述）。提示：證據(jù)需原件留存，避免篡改；若為電子證據(jù)（如微信聊天記錄），需保留原始載體（如手機(jī)），并進(jìn)行公證（如“電子數(shù)據(jù)保全公證”）。（三）辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記：對(duì)抗第三人的有效手段為防范名義人債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（房屋被強(qiáng)制執(zhí)行），出資人可要求名義人將房屋抵押給出資人（《民法典》第三百九十四條），辦理抵押登記。操作流程：1.雙方簽訂《抵押合同》，約定抵押金額（如購(gòu)房款總額）、抵押期限（至過(guò)戶完成之日）；2.到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理抵押權(quán)登記（領(lǐng)取《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》）；3.抵押權(quán)登記后，出資人成為房屋的抵押權(quán)人，享有優(yōu)先受償權(quán)（《民法典》第三百九十四條）。效果：若名義人對(duì)外負(fù)債，法院拍賣(mài)房屋時(shí)，出資人可優(yōu)先受償（用拍賣(mài)款償還購(gòu)房款），避免房屋被他人執(zhí)行。（四）進(jìn)行公證或見(jiàn)證：強(qiáng)化合同的證明效力公證或見(jiàn)證可增加借名合同的真實(shí)性和公信力，減少名義人反悔的可能性?？蛇x方式：1.合同公證：到公證處辦理《借名購(gòu)房合同公證》，公證員對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行審查，并出具公證書(shū)；2.委托公證：名義人出具《委托書(shū)》，委托出資人辦理房屋過(guò)戶、出售等手續(xù)（需注明“不可撤銷(xiāo)”），并辦理公證；3.見(jiàn)證：由律師或基層法律服務(wù)工作者出具《見(jiàn)證書(shū)》，證明合同簽訂的過(guò)程及真實(shí)性。提示：公證并非合同生效的必要條件，但可作為證據(jù)在訴訟中使用，證明借名關(guān)系的存在。（五）選擇可靠名義人：降低道德風(fēng)險(xiǎn)概率名義人的信用狀況和關(guān)系親密度直接影響風(fēng)險(xiǎn)大小，建議選擇以下人員：1.直系親屬：如父母、子女（關(guān)系穩(wěn)定，道德風(fēng)險(xiǎn)低）；2.近親屬：如配偶、兄弟姐妹（需注意婚姻風(fēng)險(xiǎn)，需配偶簽字確認(rèn)）；3.信任的朋友：需了解其財(cái)務(wù)狀況（如無(wú)大額債務(wù)）、信用記錄（如無(wú)失信被執(zhí)行人記錄）。提示：避免選擇陌生人或信用不良的人作為名義人，否則可能面臨“人房?jī)煽铡钡娘L(fēng)險(xiǎn)。（六）關(guān)注政策動(dòng)態(tài)：及時(shí)調(diào)整交易策略借名購(gòu)房的政策風(fēng)險(xiǎn)（如限購(gòu)、限貸）是動(dòng)態(tài)變化的，出資人需：1.了解當(dāng)?shù)卣撸禾崆白稍?xún)房產(chǎn)中介、律師，確認(rèn)自己是否具備購(gòu)房資格（如社保繳納年限、戶籍要求）；2.跟蹤政策變化：若政策調(diào)整（如限購(gòu)放松），及時(shí)辦理過(guò)戶登記；3.備選方案：若政策禁止借名購(gòu)房，可考慮其他方式（如共同購(gòu)房、贈(zèng)與）。（七）處理婚姻關(guān)系：避免配偶主張權(quán)利若名義人已婚，需讓其配偶簽字確認(rèn)借名合同，或出具《聲明書(shū)》（明確“知曉借名關(guān)系，放棄對(duì)房屋的共有權(quán)”）。效果：若名義人配偶簽字，可避免其日后主張夫妻共同財(cái)產(chǎn)，減少婚姻家庭風(fēng)險(xiǎn)。四、結(jié)語(yǔ)借名購(gòu)房是一種“風(fēng)險(xiǎn)與收益并存”的行為，其核心風(fēng)險(xiǎn)在于“名義與實(shí)際的分離”。出資人需通過(guò)完善合同“留存證據(jù)”“辦理抵押”等措施，強(qiáng)化對(duì)房屋的控制，降低名義人的道德風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。提示：若條件允許，建議優(yōu)先選擇合法方式購(gòu)房（如等待購(gòu)房資格滿足、購(gòu)買(mǎi)不限購(gòu)的房屋），避免借名購(gòu)房；若必須借名，需咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師（如房產(chǎn)律師），制定個(gè)性化的防范方案，確保自身權(quán)益不受損害。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》（物權(quán)編、合同編、婚姻家庭編）；《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（第二十八