2025年注冊(cè)物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試練習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“公共區(qū)域地面每日清掃2次，電梯轎廂每日清潔1次”。某日因暴雨導(dǎo)致地面積水，保潔人員僅完成1次地面清掃。業(yè)主投訴后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處理方式是（）。A.以不可抗力為由拒絕整改B.承諾次日補(bǔ)掃并公示說明C.扣除保潔員當(dāng)日績效D.要求業(yè)主自行清理積水區(qū)域答案：B解析：暴雨屬于特殊天氣，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍需履行基本服務(wù)義務(wù)。未完成約定頻次時(shí)，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)救并向業(yè)主說明情況，避免矛盾激化。2.某住宅項(xiàng)目交付后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商承諾的“小區(qū)入口人臉識(shí)別系統(tǒng)”未安裝。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該問題的責(zé)任主體是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位C.業(yè)主委員會(huì)D.街道辦事處答案：B解析：開發(fā)商（建設(shè)單位）在銷售階段承諾的設(shè)施屬于前期物業(yè)合同約定內(nèi)容，未履行的由建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任。3.某小區(qū)電梯困人事件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在30分鐘內(nèi)完成救援（合同約定救援時(shí)間≤30分鐘）。業(yè)主提出賠償，依據(jù)的法律是（）。A.《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》B.《中華人民共和國民法典》合同編C.《物業(yè)管理?xiàng)l例》D.《特種設(shè)備安全法》答案：D解析：電梯屬于特種設(shè)備，根據(jù)《特種設(shè)備安全法》，電梯使用單位（通常為物業(yè)服務(wù)企業(yè)）需履行應(yīng)急救援義務(wù)，未及時(shí)救援需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。4.某小區(qū)公共收益（電梯廣告、場(chǎng)地租賃）年度總額50萬元，根據(jù)《民法典》規(guī)定，該收益的使用需經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主C.專有部分占建筑物總面積1/2以上且人數(shù)1/2以上的業(yè)主D.專有部分占建筑物總面積3/4以上且人數(shù)3/4以上的業(yè)主答案：A解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施需2/3以上業(yè)主參與表決且雙過半同意；而公共收益的使用屬于一般共同事務(wù)，需參與表決業(yè)主雙過半同意（即全體業(yè)主中專有部分面積和人數(shù)均過半數(shù)）。5.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬對(duì)小區(qū)消防設(shè)施進(jìn)行年度檢測(cè)，應(yīng)優(yōu)先委托（）實(shí)施。A.業(yè)主推薦的個(gè)體消防維保人員B.具備消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)檢測(cè)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)C.小區(qū)工程部自行檢測(cè)D.建設(shè)單位指定的合作單位答案：B解析：根據(jù)《消防法》和《社會(huì)消防技術(shù)服務(wù)管理規(guī)定》，消防設(shè)施檢測(cè)需由具備相應(yīng)資質(zhì)的消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)施。6.業(yè)主因房屋漏水（非公共區(qū)域）報(bào)修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處理流程是（）。A.直接聯(lián)系開發(fā)商維修B.告知業(yè)主自行聯(lián)系裝修公司C.先查勘確認(rèn)漏水原因，再協(xié)調(diào)責(zé)任方D.要求業(yè)主繳納維修費(fèi)用后安排維修答案：C解析：房屋漏水可能涉及開發(fā)商質(zhì)保、業(yè)主自用設(shè)施損壞或相鄰業(yè)主責(zé)任，需先查勘確認(rèn)原因，再協(xié)調(diào)責(zé)任方處理，避免推諉。7.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)擬解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定有效條件是（）。A.參與表決的業(yè)主人數(shù)占總戶數(shù)1/2以上B.參與表決的業(yè)主專有部分面積占總面積1/2以上C.參與表決的業(yè)主人數(shù)和專有部分面積均占比≥50%D.參與表決的業(yè)主人數(shù)和專有部分面積均占比≥2/3答案：C解析：《民法典》規(guī)定，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，需由專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)同意。因此，參與表決的基礎(chǔ)條件是“雙2/3”，但有效表決需“參與表決的雙過半”。本題問“召開會(huì)議的法定有效條件”，實(shí)際指會(huì)議召開的參與門檻，即“雙2/3”業(yè)主參與，但選項(xiàng)中無此表述，結(jié)合常規(guī)理解，會(huì)議召開需滿足參與表決的業(yè)主達(dá)到一定比例，正確選項(xiàng)為C（注：本題需結(jié)合最新法規(guī)細(xì)化，實(shí)際操作中需“雙2/3”業(yè)主參與表決，再經(jīng)其中雙過半同意）。8.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置快遞臨時(shí)存放點(diǎn)，因管理不善導(dǎo)致業(yè)主快遞丟失，責(zé)任應(yīng)由（）承擔(dān)。A.快遞公司B.業(yè)主C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.快遞員答案：C解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供快遞代收服務(wù)屬于額外服務(wù)，若未明確免責(zé)條款，因管理不善導(dǎo)致丟失需承擔(dān)賠償責(zé)任。9.某老舊小區(qū)擬加裝電梯，需占用部分業(yè)主的綠地。根據(jù)《民法典》，該事項(xiàng)需經(jīng)（）同意。A.受影響業(yè)主B.全體業(yè)主C.專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主D.專有部分占建筑物總面積3/4以上且人數(shù)3/4以上的業(yè)主答案：C解析：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施需“雙2/3”業(yè)主參與表決且“雙過半”同意，加裝電梯屬于改建類事項(xiàng)，故需“雙2/3”業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決的“雙過半”同意。10.某小區(qū)發(fā)生高空拋物致?lián)p事件，無法查明具體行為人。根據(jù)《民法典》，可能的責(zé)任承擔(dān)方是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任B.全體業(yè)主共同賠償C.公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)調(diào)查，未查明前無責(zé)任方D.物業(yè)使用人無需擔(dān)責(zé)答案：A解析：《民法典》第一千二百五十四條規(guī)定，經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償；物業(yè)服務(wù)企業(yè)未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在編制年度預(yù)算時(shí)，應(yīng)將電梯維保費(fèi)列為（）。A.固定成本B.變動(dòng)成本C.不可控成本D.半變動(dòng)成本答案：A解析：電梯維保費(fèi)通常按年固定金額支付（如與維保單位簽訂年度合同），屬于固定成本。12.某小區(qū)業(yè)主未按約定繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確催繳方式是（）。A.斷水?dāng)嚯夿.在業(yè)主門上張貼欠費(fèi)通知C.向法院提起訴訟D.限制業(yè)主進(jìn)入小區(qū)答案：C解析：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)；張貼欠費(fèi)通知可能侵犯隱私，應(yīng)通過書面函件或法律途徑催繳。13.某小區(qū)消防通道被業(yè)主車輛占用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的首要處理措施是（）。A.直接拖移車輛B.聯(lián)系車主挪車C.張貼警示標(biāo)語D.向消防部門報(bào)告答案：B解析：發(fā)現(xiàn)消防通道被占，應(yīng)首先聯(lián)系車主挪車，避免激化矛盾；若車主不配合，再采取拖移或報(bào)告消防部門等措施。14.某小區(qū)擬開展垃圾分類宣傳，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最佳宣傳方式是（）。A.在公告欄張貼標(biāo)語B.組織業(yè)主參加垃圾分類知識(shí)競(jìng)賽C.向每戶發(fā)放宣傳手冊(cè)D.在業(yè)主群發(fā)送文字提醒答案：B解析：互動(dòng)式宣傳（如知識(shí)競(jìng)賽）能提高業(yè)主參與度和認(rèn)知度，效果優(yōu)于單向傳播。15.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新項(xiàng)目時(shí)，需對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。下列不屬于查驗(yàn)內(nèi)容的是（）。A.電梯的使用登記證B.消防設(shè)施的檢測(cè)報(bào)告C.業(yè)主的裝修記錄D.供水管網(wǎng)的圖紙資料答案：C解析：承接查驗(yàn)主要針對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量及相關(guān)資料，業(yè)主裝修記錄屬于業(yè)主個(gè)人信息，不屬于承接查驗(yàn)范圍。16.某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，未組織換屆選舉。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，應(yīng)負(fù)責(zé)組織換屆的是（）。A.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.社區(qū)居民委員會(huì)D.區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門答案：A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未換屆的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織換屆選舉。17.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提升服務(wù)質(zhì)量，擬引入智慧物業(yè)系統(tǒng)。下列不屬于智慧物業(yè)功能的是（）。A.業(yè)主通過APP報(bào)修B.電梯故障自動(dòng)報(bào)警C.公共區(qū)域照明自動(dòng)調(diào)節(jié)D.業(yè)主信息隱私泄露預(yù)警答案：D解析：智慧物業(yè)系統(tǒng)應(yīng)具備便民服務(wù)（如APP報(bào)修）、設(shè)備監(jiān)測(cè)（如電梯報(bào)警）、節(jié)能管理（如照明調(diào)節(jié)）等功能，隱私泄露預(yù)警屬于安全防護(hù)功能，但通常不屬于智慧物業(yè)核心功能。18.某小區(qū)因開發(fā)商原因?qū)е鹿矃^(qū)域地磚空鼓，保修期已過。維修費(fèi)用應(yīng)由（）承擔(dān)。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主大會(huì)（維修資金）C.建設(shè)單位D.業(yè)主委員會(huì)答案：B解析：保修期屆滿后，公共區(qū)域設(shè)施維修由業(yè)主共同承擔(dān)，使用住宅專項(xiàng)維修資金。19.某業(yè)主將住宅改為棋牌室經(jīng)營，未取得相關(guān)許可。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處理方式是（）。A.默許經(jīng)營并收取管理費(fèi)B.要求業(yè)主恢復(fù)原狀并報(bào)告相關(guān)部門C.與業(yè)主協(xié)商分享經(jīng)營收益D.關(guān)閉該房屋的水電供應(yīng)答案：B解析：將住宅改為經(jīng)營性用房需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意并取得相關(guān)許可，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制止并報(bào)告有關(guān)部門（如市場(chǎng)監(jiān)管、城管）。20.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期內(nèi)擬提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主C.全體業(yè)主D.業(yè)主委員會(huì)答案：A解析：調(diào)整物業(yè)費(fèi)屬于物業(yè)服務(wù)合同的重大變更，需經(jīng)業(yè)主共同決定，程序同公共收益使用，即“雙過半”業(yè)主同意（參與表決的雙過半）。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）21.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生B.保管業(yè)主的私人財(cái)物C.對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)D.制止業(yè)主違規(guī)裝修行為E.定期公布公共收益收支情況答案：ACDE解析：B選項(xiàng)錯(cuò)誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無保管業(yè)主私人財(cái)物的義務(wù)（除非另有約定）。22.下列屬于住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍的有（）。A.小區(qū)圍墻倒塌修復(fù)B.業(yè)主自用衛(wèi)生間漏水維修C.電梯鋼絲繩更換D.小區(qū)綠化景觀改造E.單元門電子鎖更換答案：ACDE解析：B選項(xiàng)屬于業(yè)主自用部位，由業(yè)主自行承擔(dān)。23.某小區(qū)發(fā)生電梯困人事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取的應(yīng)急措施包括（）。A.立即通知電梯維保單位B.通過電梯對(duì)講安撫被困人員C.強(qiáng)行撬門救人D.記錄事件全過程E.事后向業(yè)主公示處理結(jié)果答案：ABDE解析：C選項(xiàng)錯(cuò)誤，強(qiáng)行撬門可能導(dǎo)致二次傷害，應(yīng)等待專業(yè)人員救援。24.業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開形式包括（）。A.集體討論B.書面征求意見C.網(wǎng)絡(luò)投票D.電話確認(rèn)E.短信通知答案：ABC解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或網(wǎng)絡(luò)投票等形式。25.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控常態(tài)化管理中應(yīng)履行的職責(zé)包括（）。A.對(duì)公共區(qū)域定期消毒B.查驗(yàn)進(jìn)入人員健康碼C.強(qiáng)制業(yè)主接種疫苗D.配合社區(qū)開展人員排查E.儲(chǔ)備防疫物資答案：ABDE解析：C選項(xiàng)錯(cuò)誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)強(qiáng)制接種疫苗。26.下列屬于物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容的有（）。A.服務(wù)事項(xiàng)B.服務(wù)質(zhì)量C.服務(wù)費(fèi)用D.物業(yè)經(jīng)營與收益分配E.業(yè)主家庭成員信息答案：ABCD解析：E選項(xiàng)屬于業(yè)主隱私，不屬于合同內(nèi)容。27.某小區(qū)公共區(qū)域發(fā)生樹木傾倒砸壞車輛事件，責(zé)任認(rèn)定需考慮（）。A.樹木是否因自然原因（如大風(fēng)）傾倒B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否定期檢查樹木安全C.車輛是否違規(guī)停放D.樹木的所有權(quán)歸屬E.業(yè)主是否購買車輛保險(xiǎn)答案：ABCD解析：E選項(xiàng)為車輛損失的賠償途徑，不影響責(zé)任認(rèn)定。28.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本控制措施包括（）。A.優(yōu)化人員配置，減少冗余崗位B.采用節(jié)能設(shè)備降低能耗C.延長公共設(shè)施維修周期D.與供應(yīng)商簽訂長期合作協(xié)議E.減少綠化養(yǎng)護(hù)頻次答案：ABD解析：C、E選項(xiàng)可能降低服務(wù)質(zhì)量，違反合同約定，不屬于合理控制措施。29.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括（）。A.代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同B.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同C.決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議E.決定使用住宅專項(xiàng)維修資金答案：ABD解析：C、E選項(xiàng)需業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)無決定權(quán)。30.某小區(qū)業(yè)主投訴夜間施工噪音擾民，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處理步驟包括（）。A.核實(shí)施工單位是否取得夜間施工許可B.要求施工單位停止違規(guī)施工C.向環(huán)保部門報(bào)告D.對(duì)施工單位罰款E.安撫受影響業(yè)主答案：ABCE解析：D選項(xiàng)錯(cuò)誤，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無行政處罰權(quán)。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：裝修糾紛處理某小區(qū)業(yè)主王某裝修時(shí)，擅自拆除廚房與客廳之間的承重墻（厚度20cm，屬于主體結(jié)構(gòu)）。相鄰業(yè)主李某發(fā)現(xiàn)墻體裂縫后投訴至物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)核查，王某未辦理裝修備案手續(xù)，且裝修工人無資質(zhì)。問題：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何處理該事件？（10分）2.若王某拒絕整改，可能承擔(dān)哪些法律責(zé)任？（10分）答案：1.處理步驟：（1）立即制止施工，要求王某暫停裝修（2分）；（2）向王某書面送達(dá)《違規(guī)裝修整改通知書》，明確拆除承重墻的危害及整改要求（2分）；（3）報(bào)告屬地住建部門（或房屋安全管理部門），由行政部門介入認(rèn)定違規(guī)行為（2分）；（4）協(xié)調(diào)李某等受影響業(yè)主，告知處理進(jìn)展并安撫情緒（2分）；（5）待行政部門出具處理意見后，監(jiān)督王某恢復(fù)墻體結(jié)構(gòu)（2分）。2.法律責(zé)任：（1）行政責(zé)任：根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，擅自變動(dòng)房屋建筑主體的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，處5萬元以上10萬元以下罰款（3分）；（2）民事責(zé)任：對(duì)李某等業(yè)主造成的墻體裂縫、房屋價(jià)值貶損等損失，需承擔(dān)賠償責(zé)任（3分）；（3）若導(dǎo)致房屋安全隱患，可能被要求恢復(fù)原狀或承擔(dān)鑒定、加固費(fèi)用（2分）；（4）情節(jié)嚴(yán)重的，可能構(gòu)成危害公共安全罪（2分）。案例二：電梯困人應(yīng)急處置某小區(qū)電梯（額定載重1000kg，核載13人）因電壓不穩(wěn)突然停運(yùn)，困有6名業(yè)主（總重約500kg）。監(jiān)控員發(fā)現(xiàn)后立即通知工程部，工程部員工張某10分鐘后到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，嘗試手動(dòng)盤車救援但操作不當(dāng)，導(dǎo)致電梯突然下滑30cm，業(yè)主劉某受驚嚇?biāo)歪t(yī)檢查。問題：1.指出本次應(yīng)急處置中的違規(guī)行為（10分）；2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何完善電梯應(yīng)急管理？（10分）答案：1.違規(guī)行為：（1）監(jiān)控員發(fā)現(xiàn)電梯困人后，未第一時(shí)間聯(lián)系電梯維保單位（需30分鐘內(nèi)救援），僅通知工程部（2分）；（2）工程部員工張某無電梯操作資格（電梯救援需持證人員），擅自手動(dòng)盤車（3分）；（3）盤車操作不當(dāng)導(dǎo)致電梯下滑，擴(kuò)大了業(yè)主傷害（3分）；（4）未通過電梯對(duì)講系統(tǒng)安撫被困業(yè)主，未及時(shí)了解人員狀況（2分）。2.完善措施：（1）制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案，明確監(jiān)控員、客服、工程、維保單位的職責(zé)和聯(lián)動(dòng)流程（2分）；（2）與電梯維保單位簽訂應(yīng)急救援協(xié)議，確保24小時(shí)響應(yīng)，救援人員30分鐘內(nèi)到達(dá)（2分）；（3）對(duì)工程部員工開展電梯安全培訓(xùn)，禁止無資質(zhì)人員操作電梯（2分）；（4）在電梯內(nèi)安裝緊急報(bào)警裝置并確保有效，定期測(cè)試對(duì)講系統(tǒng)（2分）；（5）事后對(duì)劉某進(jìn)行慰問，承擔(dān)醫(yī)療檢查費(fèi)用，公示事件處理結(jié)果以消除業(yè)主疑慮（2分）。案例三：公共收益使用爭(zhēng)議某小區(qū)2024年公共收益（電梯廣告、快遞柜場(chǎng)地費(fèi)）共計(jì)80萬元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬將其中50萬元用于增設(shè)兒童游樂設(shè)施，30萬元結(jié)轉(zhuǎn)下年。部分業(yè)主質(zhì)疑：“收益未公示，且未經(jīng)業(yè)主同意擅自使用”。經(jīng)核查，2024年公共收益僅在物業(yè)服務(wù)企業(yè)官網(wǎng)發(fā)布過一次簡(jiǎn)略收支表，未召開業(yè)主大會(huì)討論使用方案。問題：1.指出公共收益管理中的違規(guī)行為（10分）；2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何規(guī)范公共收益使用？（10分）答案：1.違規(guī)行為：（1）未按規(guī)定定期公示公共收益收支情況（應(yīng)每半年或一年公示，且需詳細(xì)列明收入來源、支出項(xiàng)目、結(jié)余金額）（3分）；（2）公示方式不規(guī)范（僅在官網(wǎng)發(fā)布，未在小區(qū)顯著位置張貼，部分業(yè)主可能未看到）（2分）；（3）使用公共收益前未召開業(yè)主大會(huì)征求意見（需經(jīng)專有部分面積和人數(shù)雙過半的業(yè)主同意）（3分）；（4）未將公共收益單獨(dú)列賬，可能存在混同管理（2分）。2.規(guī)范措施：（1）建立公共收益專用賬戶，獨(dú)立核算，收支明細(xì)定期（每季度）在小區(qū)公告欄、業(yè)主群等多渠道公示（2分）；（2）使用公共收益前，制定具體使用方案（如增設(shè)兒童游樂設(shè)施的預(yù)算、選型、施工周期等），通過書面征求意見或業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決，經(jīng)雙過半業(yè)主同意（3分）；（3）委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)年度公共收益收支進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告向業(yè)主公開（2分）；（4）結(jié)余資金的使用需在業(yè)主大會(huì)上說明用途（如補(bǔ)充維修資金、改善公共設(shè)施等），避免擅自結(jié)轉(zhuǎn)（3分）。四、實(shí)務(wù)操作題（共2題，每題15分，共30分）題目一：制定小區(qū)防汛應(yīng)急預(yù)案某沿海城市小區(qū)面臨臺(tái)風(fēng)季，需制定防汛應(yīng)急預(yù)案。請(qǐng)列出預(yù)案的主要內(nèi)容及關(guān)鍵步驟。答案：主要內(nèi)容及關(guān)鍵步驟：1.組織架構(gòu)：成立防汛指揮部，明確總指揮（項(xiàng)目經(jīng)理）、副指揮（客服主管、工程主管）、組員（保安、保潔、維修人員）及職責(zé)分工（2分）。2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：梳理小區(qū)易積水區(qū)域（地下車庫、低洼道路）、易損設(shè)施（電梯井、配電房）、應(yīng)急物資儲(chǔ)備點(diǎn)（2分）。3.預(yù)警響應(yīng)：黃色預(yù)警（臺(tái)風(fēng)48小時(shí)內(nèi)影響）：檢查排水管網(wǎng)、加固戶外廣告牌、通知業(yè)主