itt市地方稅務局

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物業(yè)管理業(yè)

2004年7月

前言

隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深化和房地產(chǎn)市場的日臻完善及住房商品化

的積極推進，為了提高人們的生活質(zhì)量，創(chuàng)造優(yōu)美的生活與H作環(huán)境，以房屋及

其設備、設施、相關場地等為對象的物業(yè)管理越來越受到人們的重視。該行業(yè)作

為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)業(yè)。

我市地稅系統(tǒng)自2000年起至今對物業(yè)管理企業(yè)實施稅務檢查，其有問題率高達

92%,這就說明，該行業(yè)在稅收管理方面仍存在較多的問題。如何加強對物業(yè)管

理業(yè)的稅收管理，有效規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點和研究

的課題。

為了加強物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，實施有效的納稅評估，我們在認真研究

了物業(yè)管理業(yè)的經(jīng)營特點的基礎上，全面總結了多年對物業(yè)管理業(yè)稅收管理的經(jīng)

臉，編寫了《納稅評估手冊（物業(yè)管理業(yè)）》。本手冊的編寫，本著“改善首都經(jīng)

濟發(fā)展投資環(huán)境，營造稅務機關與納稅人和諧的新型征納關系”的原則，對提高

稅源監(jiān)控能力、實現(xiàn)稅收科學管理具有重要意義。同時，通過有效的機制對行業(yè)

納稅評估工作進行規(guī)范、約束，使之制度化、科學化。

本手冊依照現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)法規(guī)、《會計制度》、《會計準則》，結

合北京市物業(yè)管理業(yè)現(xiàn)狀及納稅評估工作實際，本著依法評估、科學實用、通俗

易佳的原則編寫。

本手冊內(nèi)容較為全面，主要分為四章和附錄。詳細介紹了物業(yè)管理業(yè)的概

念、納稅評估方法以及評估指標。手冊以物業(yè)管理業(yè)稅務檢查案例為依據(jù)，運用

會計學、統(tǒng)計學的分析方法，建立納稅評估指標。希望本手冊可以幫助評估人員

更好地了解物業(yè)管理業(yè)的相關知識，更加有針對性的開展該行業(yè)的評估工作。

由于我國的物業(yè)管理業(yè)從產(chǎn)生到發(fā)展時間不長，還處于探索階段，無論在

企業(yè)規(guī)范運作、政府相關管理還是學術界的研究方面都還存在不足，制定的指標

體系及評估方法，均是探索性的嘗試。限于作者的理論水平和經(jīng)驗，此手冊中的

錯誤在所難免，歡迎大冢批評和建議，以便我們對《納機評估手冊（物業(yè)管理業(yè)）》

進行修改和完善。

納稅評估處

2004年7月20日

目錄

第一章物業(yè)管理概述...............................................1

第一節(jié)物業(yè)管理概述.................................................1

一、物業(yè)管理的概念................................................1

二、物業(yè)管理的業(yè)務劃分...........................................2

三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點...........................................3

第二節(jié)物業(yè)管理收入確認...........................................3

一、收入的概念及種類.............................................4

二、物業(yè)管理費的測算.............................................5

三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認.......................................5

第二章物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算.....................................6

第一節(jié)營業(yè)稅及相關稅費的計算.....................................7

一、營業(yè)稅相關規(guī)定...............................................7

二、營業(yè)稅的計算.................................................8

三、城市維護建設稅的計算.........................................9

四、教育費附加的計算.............................................9

第二節(jié)企業(yè)所得稅的計算...........................................9

第三節(jié)個人所得稅的計算..........................................10

第四節(jié)房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關稅費的計算....................10

一、房產(chǎn)稅的計算.................................................10

二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算........................................10

三、城市房地產(chǎn)稅的計算..........................................11

四、土地使用費的計算............................................11

第五節(jié)其他稅種的計算.............................................11

一、車船使用稅的計算.............................................11

二、車船使用牌照稅的計算........................................12

三、印花稅的計算.................................................12

四、契稅的計算...................................................12

第三章物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題...................................13

第一節(jié)物業(yè)管理業(yè)稅務檢查情況....................................13

第二節(jié)營業(yè)稅涉稅問題.............................................14

一、常見問題.....................................................15

二、特殊問題.....................................................18

第三節(jié)個人所得稅涉稅問題........................................19

一、常見問題.....................................................19

二、特殊問題.....................................................19

第四節(jié)企業(yè)所得稅涉稅問題........................................20

一、常見問題.....................................................20

二、特殊問題.....................................................20

第五節(jié)房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問題.............................21

一、常見問題.....................................................21

二、特殊問題.....................................................21

第四章物業(yè)管理業(yè)納稅評估..........................................21

第一節(jié)物業(yè)管理業(yè)財務分析指標....................................22

一、財務分析概述................................................22

二、償債能力.....................................................25

三、運營能力.....................................................28

四、盈利能力.....................................................30

第二節(jié)物業(yè)管理業(yè)評估指標........................................32

一、營業(yè)稅評估指標..............................................32

二、個人所得稅評估指標..........................................34

三、企業(yè)所得稅評估指標..........................................36

第三節(jié)物業(yè)管理業(yè)評估工作程序....................................37

一、評估工作.....................................................37

二、約談工作.....................................................38

三、評估工作程序流程圖..........................................39

附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見涉稅問題及評估指標對應表.....................41

附錄二：北京市物業(yè)經(jīng)營稅費一覽表.....................................0

附錄三：相關法律規(guī)定..................................................1

第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理概述

一、物業(yè)管理的概念

（―）物業(yè)的概念

“物業(yè)”一詞由英語“Estate"或"PropertyM引譯而來,其含義為“財

產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”等，是一個較為廣義的范疇。而現(xiàn)實生活中，

我們所稱的“物業(yè)”是一種狹義的范疇。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建

成投入使用的各類建筑物，及其相關的設備、設施和場地。

（二）物業(yè)的分類

根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下4類：

1、居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別壁、度假村等。

2、商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場所等。

3、工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房、倉庫等。

4、其他用途物業(yè)。包括車站、機場、醫(yī)院、學校等。

以上是國外通用的分類。在我國，有人根據(jù)實際情況，從商業(yè)物業(yè)和其他用

途物業(yè)中，另外再分出一部分特殊物業(yè)，這些物業(yè)要經(jīng)過政府特許經(jīng)營。不同使

用功能的物業(yè)，其物業(yè)管理有著不同的內(nèi)容。

（三）物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理.，是指由專門的機構和人員對已竣工驗收并投入使用的各類物業(yè),

以經(jīng)營的方式進行維護、修繕，并為產(chǎn)權使用人提供全方位的綜合服務。

物業(yè)管理服務，是指物業(yè)管理單位受托對房屋建筑及其設備、公用設施、綠

化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提

供與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人相關的其他服務。（參見《關于對物業(yè)管理服務業(yè)務征

收營業(yè)稅問題的通知》京地稅營[1997]386號）

物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。

物業(yè)所有人，即產(chǎn)權人，亦稱為業(yè)主。業(yè)主可以是個人、集體、國家。

（四）物業(yè)管理的性質(zhì)

物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理,

是隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建

立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。

二、物業(yè)管理的業(yè)務劃分

物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務為一體的

有償勞動。所以，物、業(yè)管理屬干第三產(chǎn)'I昨是一種服務性行業(yè)。物'”管理的性質(zhì)

也比較明確，主要是“服務性”的，寓管理、經(jīng)營于服務之中。

不同的物業(yè)管理公司所服務的對象不盡相同，因而承擔的業(yè)務也有差別，

但歸結起來，大致如圖所示：

房屋建殂自理

余名自理

沏

g

管

理

業(yè)

務

t

中介咨詢

一業(yè)為主.多

種經(jīng)營頊目

皺飲旅游

|商業(yè)網(wǎng)點-

三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點

商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)是U常稅務檢查工作中檢杳最多的兩個物業(yè)類型，因此,

在此僅對商業(yè)物業(yè)和居住物棍從以下四方面做一個介紹。

商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)

1、需要良好的商業(yè)就圍1、使用價值的長期性

2、追求設施的先進性2、壽命的差異性

、有很高的租賃比例、居住性

特點33

4、以出租為主的商業(yè)物業(yè)價值不4、舒適性

能庫存5、安全性

6、耐久性

1、辦公物業(yè)1、普通住宅

、酒店物業(yè)、花園洋房

分類22

3、商貿(mào)物業(yè)3、公寓

4、娛樂休閑物業(yè)4、別墅

1、自建自營以委托經(jīng)營為主

管理模式2、自營與專業(yè)物業(yè)管理相結合

3、委托經(jīng)營

1、制定管理計劃1、企業(yè)組織的構建與管理目標、方

2、簽定物業(yè)管理委托合同，啟動物針策略的制定

業(yè)管理工作、管理項目的接管與前期管理

管理內(nèi)容2

3、制定租金收取辦法3、物業(yè)管理的各項日常管理

4、協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關系4、投訴、糾紛與緊急事故的處理

5、考核、評估與質(zhì)量管理

6、協(xié)助政府進行社區(qū)管理，推進

全社會的文明和進步

第二節(jié)物業(yè)管理收入確認

一、收入的概念及種類

(一)營業(yè)收入的概念

營棉收入，一般是指企業(yè)在牛產(chǎn)經(jīng)菅過程中,由干銷售商品、產(chǎn)品或提供

勞務等收到的收入。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理

和其他經(jīng)營活動所取得的收入。包括主營業(yè)務收入、其他業(yè)務收入、營業(yè)外收入

和投資收益等。

(二)區(qū)分主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入的原則

根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，我們可按以下原則對物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)

收入進行分類：凡是為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供服務，為保持房屋建筑物及其附

屬設備完好無損而進行的維修、管理所取得的收入，作為主營業(yè)務收入：凡主營

業(yè)務收入外，從事交通運輸、餐飲服務、商業(yè)貿(mào)易等活動所取得的收入作為其他

業(yè)務收入。

1、主營業(yè)務收入包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入等。

(1)物業(yè)管理收入，是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務費

收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。

(2)物業(yè)經(jīng)營收入，是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人

提供的房屋建筑物和公共設施取得的收入。如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳

池、各類球場等公用設施收入。

(3)物業(yè)大修收入，是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的

委托對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

2、其他業(yè)務收入包括：中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回

收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

(1)房屋中介代銷手續(xù)費收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托,

對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動而取得的代銷手續(xù)費。

(2)材料物資銷售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對外俏售

所取得的收入。

(3)商業(yè)用房經(jīng)營收入，是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權

人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動所取得的收入。如開辦商店、飲食店、

美容美發(fā)、彩擴中心、歌舞廳等為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供方便取得的經(jīng)營收入。

（4）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入形式既有所有權轉(zhuǎn)讓，也有使用權轉(zhuǎn)讓；有入賬的

無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有未入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在物業(yè)管理會計中為簡化核算，均

作為其他業(yè)務收入處理。

二、物業(yè)管理費的測算

物業(yè)管理企業(yè)計算物業(yè)管理費，計算公式如下：

x=Lxi（i=l,2,3,.......,n）

其中：x=公共性服務收費標準，單位為元/（月m2）

xi=各分項費用收費標準，單位為元/（月m2）

i=分項項數(shù)

Z=各項費用算術求和

例：某物業(yè)管理企業(yè)公共性服務費分項每平方米月金額，如下表：，

—金額一總費用比例。

序號一項目一

元/（月?m?）?

1P工資、福利費~0.266~32.252

2P維修費*0.146P18.25~

3r綠化管理費~0.04c5~

42潘潔衛(wèi)生費，0.08^10~

5，保安費，0.01P11.25~

6"辦公費~0.13P16.25*

7*折舊費，0.。32。42

8r利潤~0.056P7~

9P稅費一0.04。5~

10P合計一0.0823

該企業(yè)公共性服務收費標準X=

(0.266+0.146+0.04+0.08+0.01+0.13+0.032+0.056+0.04)=0.8元/(月?。).

三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認

營業(yè)收入的確認應遵循實現(xiàn)原則。所謂實現(xiàn)原則是指企業(yè)在出售商品、產(chǎn)

品或提供勞務時確認營業(yè)收入實現(xiàn)的原則。以權責發(fā)生制為基礎，按實現(xiàn)原則確

認營業(yè)收入必須同時滿足兩個基本條件：其一，發(fā)出商品、產(chǎn)品或提供勞務，即

與營業(yè)收入有關的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實現(xiàn)了商品所有權的轉(zhuǎn)移；其二，收到價

款或取得收取價款的憑證。只有在同時具備上述兩個基本條件時，才能確認營業(yè)

收入的實現(xiàn)。

物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)我國《企業(yè)財務通則））和《企業(yè)會計準則》，制定了《物

業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》。在規(guī)定中，將物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營收入確認原則規(guī)定

為“企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營

業(yè)收入的實現(xiàn)”。同時，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，對營業(yè)收入的確認原則

又作了兩方面具體補充規(guī)定：

（-）企業(yè)與業(yè)主:管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同

或協(xié)議的，應當根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定的付款口期作為營業(yè)收入的實現(xiàn)。在這一口

期，無論企業(yè)是否實現(xiàn)收到價款，均應作為營業(yè)收入處理。如公共性服務費收入

和公眾代辦性服務費收入，平時均采用預收方式按照這一原則，必須采用權責

發(fā)生制原則每期結轉(zhuǎn)收入，不能以收付實現(xiàn)制代替權責發(fā)生制。

（二）物業(yè)大修收入，應當根據(jù)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽訂認

可的工程價款結算賬單確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會

或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托，對住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等進行物業(yè)大修理等工程

施工活動，由物業(yè)管理企業(yè)自行出具工程價款結算賬單，但必須經(jīng)委托方簽章認

可后，才能作為營業(yè)收入處理。

第二章物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算

物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎設施及周圍環(huán)境的科學

管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。

我國目前物業(yè)管理企業(yè)所涉及的地方稅共13種，其中主要稅種有營業(yè)稅、企業(yè)

所得稅、個人所得稅。

第一節(jié)營業(yè)稅及相關稅費的計算

一、營業(yè)稅相關規(guī)定

（一）計稅依據(jù)

根據(jù)《關于對物業(yè)管理服務業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營

[19971386號）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、電費、

燃（煤）氣費、有線電視收視費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”

稅目中的“代理”業(yè)務，因此，對物業(yè)管理單位代有關部門收取的暖氣費、水費、

電費、燃（煤）氣費、有線電視贊、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此

項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。對其從事物業(yè)管理服務取得的其

他全部收入（含規(guī)定收費標準基礎外各種加收金額），應按照“服務業(yè)”稅目5%

稅率計算征收營業(yè)用3

（二）物業(yè)管理企業(yè)代收費用的相關規(guī)定

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通

知》（京地稅營[2000]59號）的規(guī)定：

1、對物業(yè)管理企業(yè)不征營業(yè)稅的代收基金，系指建設部、財政部《關于印

發(fā)《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》（舛住房[1998]213

號）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設施設備維修基金二

2、對物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設施設備維修基金”，憑其持

有的北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金

管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書》上注明的實際發(fā)

生額認定。

3、對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實際

房租轉(zhuǎn)交結算發(fā)生額認定。

4、對物業(yè)管理企業(yè)超出上述認定范圍的代收款項，一律視同其相關業(yè)務收

入或價外收入，照章征收營業(yè)稅。

5、物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務取得收入后，必須向付款方開具由地方

稅務機關統(tǒng)?印制的服務業(yè)專用發(fā)票。

二、營業(yè)稅的計算

（一）管理性質(zhì)的收入繳納營業(yè)稅的計算

1、物業(yè)管理公司以下四項收入，均屬干樨供勞務而獲得的收入，

屬于營業(yè)稅中“服務業(yè)”稅目,按5%征收營業(yè)稅。

（1）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務而收取的管理費。

（2）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務而收取的服務費。如：保潔靈、停車費、

保安費、公共設施養(yǎng)護費等。

（3）收取的維修費用，包括維修材料費及人工費。

（4）居民租住共有住宅的租金收入。

2、物業(yè)公司收取業(yè)主的裝修保證金，如果到期退還給業(yè)主及租住戶的，不

征收營業(yè)稅；如果到期不退還或作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以沒收的，屬于物業(yè)管

理公司管理性收入之外的價外費月收入，均應并入該物業(yè)公司營業(yè)額，征收5%

的營業(yè)稅。

3、物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權屬于業(yè)主管理委

員會，物業(yè)公司僅是代管使用，?？顚Ｓ茫磿r列支，暫不征收營業(yè)稅。如果物

業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務形式提取勞務收入，則應征5%的營業(yè)稅.

（二）代辦性質(zhì)的收入繳納營業(yè)稅的計算

以卜兩項均屬物業(yè)公司提供代辦服務而取得的服務性收入，按5%征收營業(yè)

稅。

1、代辦購物手續(xù)費。

2、代辦收費取得的收入。如：為房屋業(yè)主代收代繳水、電、煤氣、電話費

等各項業(yè)務而收取的手續(xù)費。

（三）多種經(jīng)營取得收入繳納營業(yè)稅的計算

1、物業(yè)公司下屬的中介咨詢機構的咨詢勞務收入。

2、物業(yè)公司兼營的餐飲服務收入。

3、物業(yè)公司舉辦的娛樂業(yè)務場所的收入。

4、物業(yè)公司下屬的獨立核算的商店銷售貨物取得的收入。

上述1、2項收入，屬于服務業(yè)收入，按5%征收營業(yè)稅。3項收入屬于娛樂

業(yè)收入按5Q20%稅率征收營業(yè)稅.4項收入屬于增值稅征收范圍，征收增值稅。

值得注意的是，當物業(yè)公司兼有不同稅目應稅行為時，應分別核算不同稅

目的營業(yè)額，未分別核算的，從高適用稅率。

計算公式：應納稅額=營業(yè)額X稅率。

三、城市維護建設稅的計算

根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)［1985］第19號）的

規(guī)定，城市維護建設稅的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為

7舟、5%.1%0計算公式：應納稅額=營業(yè)稅稅額X稅率。不同地區(qū)的納稅人實行

不同檔次的稅率。

（一）納稅義務人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在

朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屆的街道辦事處管

理范圍內(nèi)的，稅率為7%。

（二）納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5樂

（三）納稅義務人所在地不在1、2項范圍內(nèi)的，稅率為1樂

四、教育費附加的計算

根據(jù)《北京市稅務局轉(zhuǎn)發(fā)（北京市.人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務院關于教育費附加征收

問題文件的通知〉的通知》（京稅三口994］217號）的規(guī)定，教育費附加的計稅

依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額，附加率為3%o計算公式：應交教育費附

加額;營業(yè)稅稅額X附加率。

第二節(jié)企業(yè)所得稅的計算

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》（財法字［1994］第3

號發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對象是以物業(yè)管理以及代理所雙得的收入和

其他所得，稅率為33%,基本計算公式：應納稅所得額=收入總額一準予扣除項

目金額，應納稅額=應納稅所得額X稅率。企業(yè)所得稅還設置兩檔優(yōu)惠稅率，即：

年應納彳兌所得額在3萬元（含3萬元）以卜的，暫減按18%的稅率i?算繳納所得

稅；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10萬元）的，暫減按27%的稅率

計算繳納所得稅。

第三節(jié)個人所得稅的計算

物業(yè)管理公司個人所得稅的計稅依據(jù)主要包括工資薪金所得和勞務所得。

應注意物業(yè)管理企業(yè)將臨時工人勞務所得按工資薪金所得代扣代繳個人所得稅

問題。

第四節(jié)房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關稅費的計算

一、房產(chǎn)稅的計算

如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權，需繳納房產(chǎn)稅，如果企業(yè)擁有土地使用權，需繳納

城鎮(zhèn)土地使用稅。如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)，則應相應繳納城市房

地產(chǎn)稅和外商投資企業(yè)土地使用費。

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）的規(guī)定，房產(chǎn)

稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、礦區(qū)范圍內(nèi)，對訓有房屋產(chǎn)權的內(nèi)資單位和個人，

按照房產(chǎn)原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評估值）減除30%

的余值為計稅依據(jù)，稅率為1.2%計算公式：年應納稅額=房產(chǎn)原值（評估值）

*（1-30%）*1.2%。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發(fā)布）

的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地

使用權的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一

種稅。計算公式：年應納矛兌額（各級土地面積*相應稅額）。北京市城鎮(zhèn)土地

納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅領10元：二

級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米

年稅額4元；五級十?地每平方米公稅額1元：六級土地每平方米年稅額0.5元。

三、城市房地產(chǎn)稅的計算

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財

字第133號令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權的外商投資企業(yè)、外

國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的?稅種。城市房地產(chǎn)稅按房

產(chǎn)原值計稅，稅率為L2%,對其繳納的稅款給予減征30%的照顧。計算公式：年

應納稅額=房產(chǎn)原值*稅率*（1-30%）。

四、土地使用費的計算

根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費規(guī)定》的通

知（北京市人民政府令1992年第13號）規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本

市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權者除外），按

企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的

一項費用。需要說明的是，外資企業(yè)使用“未經(jīng)出讓”的土地應征收土地使用費，

外資企業(yè)以各種方式使用已經(jīng)出讓程序的土地不繳納土地使用費。

按照外商投資企業(yè)的實際占用土地面積，以及所適用的土地使用費的單位

標準確定，計算公式：應納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。

第五節(jié)其他稅種的計算

一、車船使用稅的計算

如果擁有汽車、自行車等機動車、北機動車交通工具的內(nèi)資單位和個人汪需

繳納相應的車船使用稅。

根據(jù)《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》（國發(fā)"986]90號）規(guī)定，車

船使用稅是對行駛于公共道路的左輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領?？诎兜拇?

按照座位、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。計兌公式:

乘人汽車應納稅額=應稅車輛數(shù)量*單位稅額

載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額

摩托車應納稅額=應稅車輛數(shù)量*單位不兌額

二、車船使用牌照稅的計算

根據(jù)《中華人民共和國車船使用牌照稅暫行條例》（政密字第714號令公布）

的規(guī)定，車船使用牌照稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或

領海口岸的船舶，按照種類、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國企業(yè)及

其他經(jīng)濟組織、駐京代表機構和外籍個人、港、澳、臺胞征收的一種財產(chǎn)行為稅。

計算公式：

乘人汽車應納稅額;應稅車輛數(shù)量*單位稅額

載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額

三、印花稅的計算

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11

號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受印花稅哲行條例所

列舉的各種應稅憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量

計稅兩種。計算公式：

應納稅額=計稅金額*稅率，

應納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。

四、契稅的計算

企業(yè)承受房地產(chǎn)時還需及時繳納契稅。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》

（國務院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋

權屬時向承受上地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。北京市契稅

稅率自2002年7月1日起，由原4%調(diào)整為3斬計算公式：應納稅額=計稅依據(jù)

X稅率。

第三章物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題

第一節(jié)物業(yè)管理業(yè)稅務檢查情況

為r增強納稅評估工作的有效性和針對性，從2003年我市地稅系統(tǒng)實施稅

務檢查的物業(yè)管理公司中，隨機抽取了50個案例進行統(tǒng)計分析。在被抽取的50

個案例中，有問題46戶，有問題率達到92$,如圖3T所示。在檢查有問題的

圖3-1

無問題

8%

□有問題

■無問題

有問題

92%

46戶中，最高查補稅款114萬元，最低查補稅款3400元，平均杳補稅款15萬

元。從查補稅款分布看，營業(yè)稅占71.32%,企業(yè)所得稅占17.66%,個人所得稅

占6.57樂其他稅種合計占4.45*,如圖3-2所示。由此看出，物業(yè)管理企業(yè)主

要涉稅問題集中在營業(yè)千兌和企業(yè)所得彳兌上O

圖3-2

口營業(yè)稅

■企業(yè)所得稅

口個人所得稅

二其他稅種

第二節(jié)營業(yè)稅涉稅問題

上一節(jié)所述杳補稅款中營業(yè)稅占到71.32%,下面我們進一步對營業(yè)稅涉稅

問題進行分析。首先，按照營業(yè)稅涉稅問題發(fā)生頻率，分為常見問題和特殊問題,

其中常見問題占81.41%,特殊問題占18.59樂如圖3-4所示。

圖3-4

一、常見問題

（一）未按規(guī)定結轉(zhuǎn)營業(yè)收入

全部或部分營業(yè)收入、應稅代收款項計入“預收賬款”、“應付賬款”、“其

他應付款”、“長期應付款”、“應收賬款”、“其他應收款”往來科目，不結轉(zhuǎn)“營

業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。

在這類問題中，物業(yè)管理公司將收入計入“預收賬款”造成少繳稅款的占

36.4%,計入“其他應付款”的占42.4%,計入“應付賬款”和“長期應付款”

的占12.15%,計入“應收賬款”及“其他應收款”的占15.2%。如到3-3所示。

口計入預收賬款

15.20%

■計入其他應付款

□計入應付賬款、長期應

付款

42.40%□計入應收賬款、其他應

收款

圖3-3

案例1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費、車位費、租線費、

電話占線費2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986,元元,2001

年1月至12月代收576716元），計入“其他應付款”科目，未繳納營業(yè)稅。違

反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條：”在中華人民共和國境內(nèi)提供

本條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納

稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。”及第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人

提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費

用。”的規(guī)定，造成少繳營業(yè)稅142435.11元。

案例2：檢查人員在對一家物業(yè)管理公司實施稅務檢查時，發(fā)現(xiàn)該單位一

直以來，將預收的物業(yè)綜合管理費記入“預收賬款”科目，未及時計算繳納營業(yè)

稅。截止2002年9月，該帳戶貸方余額為794947.08元。該行為違反了《中華

人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第?條“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的

勞務（以卜.簡稱應稅勞務）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營

業(yè)稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本條例繳納營業(yè)稅第五條”

納稅人的營'小額為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)計無形窗產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞?/p>

取的全部價款和價外費用”，和第九條“營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收

訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑證的當天”的規(guī)定，造成少繳納營業(yè)

稅39747.35元，城建稅2782.31元，教育費附加1192.42元。

案例3：經(jīng)檢食發(fā)現(xiàn)，（1）某物業(yè)管理公司分別于2001年3月6口、7□

收取東航物業(yè)管理中心物業(yè)管理費收入49017.61元和7736.24元，計入“應收

帳款”科目,未計營業(yè)收入，未申報繳納營業(yè)稅。（2）該單位2001年5月17日

收取房屋出租收入20000元，計入“應收帳款”科目，未計應用別攵入，未中報繳

納營業(yè)稅。上述行為違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華

人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和

個人，為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅?！钡谒臈l“納稅人

提供應桎勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)稅規(guī)定的稅率計算應納

稅額。應納稅額=營業(yè)額X稅率?！钡诰艞l“營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅

人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天」及營業(yè)稅稅目稅率

表規(guī)定“服務業(yè)”稅率為5舟。另據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》

第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，都是城市維護建設稅

的納稅義務人J《征收教育費附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產(chǎn)品梭、增值

稅、營業(yè)稅的單位和個人，應當依照本規(guī)定繳納教育費附加?！辫b于以上規(guī)定，

造成應繳未繳營業(yè)稅3837.69元，及城建稅268.64元和教育費附加115.13元。

（-）收入直接沖減支出類科目

物業(yè)管理公司取得應彳兌收入全部或部分沖減有關成本、費用、支出類科目，

逃避納稅。

案例4；某物業(yè)公司2000年和2001年支付給供電局的公共區(qū)域的電費分

別為1144773.28元和1405543.3元,沖減了物業(yè)管理費收入,違反了《中華人

民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一關規(guī)定：”在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)

定的勞務（以下簡稱應稅勞務）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，

為營業(yè)稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅?！焙蛧惏l(fā)[1998]217號

《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定:“物

業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，

屬于營業(yè)稅'服務業(yè)'稅目中的；代理'業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部

門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此

項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。”造成少繳納營業(yè)稅127515.83

元。

二、特殊問題

（一）價外費用未作計稅依據(jù)

物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)手、基會、集資錯、代收款項、代集款

項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。

（二）應稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得

物業(yè)管理公司取得應稅收入轉(zhuǎn)移到“營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。

案例5：北京某物業(yè)管理有限責任公司在收取物業(yè)管理費的同時，另按物業(yè)

管理費5.5%收取業(yè)主稅金，2000年收取業(yè)主稅費合計15313.74元，2001年收

取業(yè)主稅費合計20051.4元。該企業(yè)2000年7月和9月分別收取代理業(yè)務勞務

費319.84元和4526.46元，記入“營業(yè)外收入”科目。2001年6月代收款項手

續(xù)費共計28208.11元記入“營業(yè)外收入”科目。以上各項均未按規(guī)定繳納營業(yè)

稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第四條：”納稅人提供應

稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額?！?/p>

第五條：”納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動

產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用?！钡诰艞l：“營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，

為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。”的規(guī)定，并

根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表“服務業(yè)-其他服務業(yè)”依照5%的稅率征收營業(yè)稅的規(guī)定，

該企業(yè)應按照規(guī)定繳納營業(yè)稅共計3409.96元。

（三）暫收款項未申報繳納營業(yè)稅

物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產(chǎn)權人、使用人入住時或入住

后準備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復、安全等方面的保

證金，不計入“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。

（四）從“應交桎金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符

按“應交稅金”科目記載應交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”

不符。

（五）房屋銷售收入木繳營業(yè)稅

房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢

后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

第三節(jié)個人所得稅涉稅問題

一、常見問題

（一）勞務報酬不申報納稅或按工資薪金申報納稅

未簽訂勞務合同的臨時工作人員的勞務報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商

品推銷、代理等服務活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳

個人所得稅，而不是按勞務報酬的稅率代扣代繳稅款。

案例6：某物業(yè)公司2001年支付給臨時聘用人員的勞務報酬，金額為18720

元，是按照工資、薪金所得稅目計算繳納個人所得稅，應按勞務報酬所得稅目補

繳個人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、

第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2UU3]47號文件《國家稅務總局關于員

徹〈中華人民共和國稅收征收管理法〉及其實施細則若干具體問題的通知》第一條

第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅1584元。

（二）不全額申報納稅

按月發(fā)放的工資、補助、獎金、過節(jié)費等不是全部并入工資、薪金繳納個人

所得稅，而是計入“其他應付款”等往來科目，逃避繳納個人所得稅。

二、特殊問題

（一）出差補助未繳納個人所得稅。

（二）發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。

口常見問題

■特殊問題

第四節(jié)企業(yè)所得稅涉稅問題

一、常見問題

（一）不應扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得

稅

例7：某物業(yè)管理公司2000年1月至2001年12月支付管理人員誤餐補貼

73656元計入“管理費用”,未計入工資總額（該單位人均月工資已超過960元），

應調(diào)增利潤。根據(jù)《北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》第三十條第一款:.

誤餐補貼應作為工資薪金支出”之規(guī)定，應補繳企業(yè)所得稅24306.48元。

（二）未結轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅

全部或部分營業(yè)收入、應稅代收款項計入“預收賬款”、“應付賬款”、“其

他應付款”、“長期應付款”、“應收賬款”、“其他應收款”往來科FL不結轉(zhuǎn)”營

業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。

二、特殊問題

（-）以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅

物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權使用費收入、教育費陽加返還、國

家補貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余等，以收抵支或收入人入賬，逃避

繳納企業(yè)所得稅。

（二）重復列支成本、費用

在成本、費用中預提某項尚天發(fā)生的支出，當某項支出發(fā)生時又列入成本、

費用科目，造成重復列支，少繳企業(yè)所得稅。

圖3-6

口常見問題