項(xiàng)目代建協(xié)議書(shū)范本及談判要點(diǎn)一、前言項(xiàng)目代建模式是工程建設(shè)領(lǐng)域常見(jiàn)的專(zhuān)業(yè)化管理方式，核心是委托方（通常為政府部門(mén)、企業(yè)或項(xiàng)目業(yè)主）將項(xiàng)目的前期策劃、設(shè)計(jì)管理、施工監(jiān)管、竣工驗(yàn)收等全過(guò)程或部分階段的建設(shè)管理工作，委托給具備相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的代建單位，由代建單位以“項(xiàng)目管理主體”身份，代表委托方實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全目標(biāo)。一份完善的《項(xiàng)目代建協(xié)議書(shū)》是明確雙方權(quán)利義務(wù)、防范糾紛的核心依據(jù)。本文結(jié)合行業(yè)實(shí)踐，提供項(xiàng)目代建協(xié)議書(shū)范本及關(guān)鍵談判要點(diǎn)，兼顧專(zhuān)業(yè)性與實(shí)用性。二、項(xiàng)目代建協(xié)議書(shū)范本**項(xiàng)目代建協(xié)議書(shū)**合同編號(hào)：__________簽訂日期：__________簽訂地點(diǎn)：__________（一）合同雙方委托方（甲方）：____________________法定代表人：____________________地址：____________________聯(lián)系方式：____________________代建方（乙方）：____________________法定代表人：____________________地址：____________________聯(lián)系方式：____________________資質(zhì)情況：具備______級(jí)工程監(jiān)理/項(xiàng)目管理資質(zhì)（或相關(guān)資質(zhì)），證書(shū)編號(hào)：__________（二）項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目名稱(chēng)：____________________2.項(xiàng)目地點(diǎn)：____________________3.項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積______平方米（或其他規(guī)模指標(biāo)），總投資估算______萬(wàn)元（以最終審批為準(zhǔn)）。4.項(xiàng)目?jī)?nèi)容：______（如住宅、商業(yè)綜合體、市政道路等）。（三）代建范圍與期限1.代建范圍（可根據(jù)項(xiàng)目需求選擇“全過(guò)程代建”或“階段代建”）：（1）前期階段：項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告編制及報(bào)批，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招標(biāo)與管理，施工圖設(shè)計(jì)審查，用地手續(xù)辦理等；（2）建設(shè)期階段：施工招標(biāo)與合同管理，施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全監(jiān)管，造價(jià)控制，材料設(shè)備采購(gòu)管理，工程變更審核等；（3）竣工驗(yàn)收與移交階段：組織竣工驗(yàn)收，辦理竣工備案，編制竣工決算，資產(chǎn)移交，缺陷責(zé)任期管理等。*注：代建范圍需明確邊界，避免“模糊條款”（如“協(xié)助甲方辦理相關(guān)手續(xù)”應(yīng)細(xì)化為“負(fù)責(zé)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等，甲方提供必要配合”）。*2.代建期限：自本合同簽訂之日起至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格并完成資產(chǎn)移交之日止，總期限______個(gè)月。若因甲方原因（如未及時(shí)提供審批文件、資金延遲支付）導(dǎo)致工期延誤，乙方有權(quán)順延期限。（四）代建費(fèi)用及支付1.代建管理費(fèi)計(jì)算方式：（1）采用固定費(fèi)率法（常見(jiàn)于政府項(xiàng)目）：按項(xiàng)目總投資的______%計(jì)取（參考財(cái)政部《基本建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本管理規(guī)定》，費(fèi)率通常為1%-3%，具體根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、復(fù)雜程度調(diào)整）；（2）采用固定總價(jià)法（常見(jiàn)于企業(yè)項(xiàng)目）：雙方協(xié)商確定固定總價(jià)______萬(wàn)元，包含代建期間的全部管理成本、利潤(rùn)及稅金。2.支付節(jié)點(diǎn)（示例）：（1）合同簽訂后______日內(nèi)，支付代建管理費(fèi)的______%（如30%）作為預(yù)付款；（2）前期工作完成（如施工圖設(shè)計(jì)審查通過(guò)）后______日內(nèi)，支付______%（如20%）；（3）施工進(jìn)度達(dá)到______%（如主體結(jié)構(gòu)封頂）后______日內(nèi)，支付______%（如25%）；（4）竣工驗(yàn)收合格后______日內(nèi)，支付______%（如20%）；（5）缺陷責(zé)任期（通常12個(gè)月）結(jié)束且無(wú)質(zhì)量問(wèn)題后______日內(nèi)，支付剩余______%（如5%）。3.費(fèi)用調(diào)整：若項(xiàng)目總投資因甲方要求的設(shè)計(jì)變更或政策調(diào)整（如稅率變化、征地成本增加）發(fā)生變動(dòng)，代建管理費(fèi)按原費(fèi)率同步調(diào)整；若因乙方管理失誤導(dǎo)致投資超支，超支部分由乙方承擔(dān)（需明確“超支閾值”，如超過(guò)估算5%以?xún)?nèi)由乙方承擔(dān)，超過(guò)部分由甲方承擔(dān)）。（五）雙方權(quán)利義務(wù)1.甲方權(quán)利義務(wù)：（1）權(quán)利：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本進(jìn)行監(jiān)督，審批重大工程變更（如變更金額超過(guò)______萬(wàn)元），驗(yàn)收項(xiàng)目成果；（2）義務(wù)：及時(shí)提供項(xiàng)目審批所需的文件資料（如土地使用權(quán)證、規(guī)劃條件），按合同約定支付代建費(fèi)用，協(xié)調(diào)外部關(guān)系（如與城管、環(huán)保部門(mén)的溝通）。2.乙方權(quán)利義務(wù)：（1）權(quán)利：在代建范圍內(nèi)自主開(kāi)展管理工作，要求甲方及時(shí)提供必要支持，收取代建管理費(fèi)；（2）義務(wù)：遵守國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，建立項(xiàng)目管理體系（如質(zhì)量控制體系、安全管理體系），定期向甲方提交項(xiàng)目進(jìn)展報(bào)告（如月度報(bào)告），確保項(xiàng)目符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（六）項(xiàng)目管理要求1.質(zhì)量控制：乙方應(yīng)確保項(xiàng)目達(dá)到______質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（如“合格”或“優(yōu)良”），若因乙方管理失誤導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題，乙方需承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用及逾期責(zé)任。2.進(jìn)度控制：乙方應(yīng)編制詳細(xì)的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃（如甘特圖），若因乙方原因?qū)е逻M(jìn)度延誤，每延誤1天，按代建管理費(fèi)的______‰支付違約金（如0.5‰，不超過(guò)總費(fèi)用的10%）。3.成本控制：乙方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行投資估算，若因乙方原因?qū)е峦顿Y超支，超支部分由乙方承擔(dān)（如前所述）。（七）變更與索賠1.變更程序：甲方提出的變更需以書(shū)面形式通知乙方，乙方應(yīng)在______日內(nèi)提交變更方案及費(fèi)用估算，經(jīng)甲方審批后實(shí)施；乙方提出的變更需經(jīng)甲方書(shū)面同意后方可實(shí)施。2.索賠條件：若因甲方原因（如資金延遲支付、未及時(shí)提供資料）導(dǎo)致乙方損失，乙方可在損失發(fā)生后______日內(nèi)提出索賠，甲方應(yīng)在______日內(nèi)予以答復(fù)。（八）驗(yàn)收與交付1.竣工驗(yàn)收：項(xiàng)目完成后，乙方應(yīng)組織甲方、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位（若有）進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后出具《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。2.資產(chǎn)移交：竣工驗(yàn)收合格后______日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方移交項(xiàng)目全部資產(chǎn)（如房屋、設(shè)備、圖紙資料），并辦理移交手續(xù)。（九）違約責(zé)任1.甲方未按合同約定支付代建費(fèi)用的，每延遲1天，按未支付金額的______‰支付違約金（如0.5‰）；2.乙方未按合同約定完成代建工作的，甲方有權(quán)扣減代建管理費(fèi)，情節(jié)嚴(yán)重的可解除合同；3.雙方均應(yīng)遵守保密義務(wù)，若泄露對(duì)方商業(yè)秘密，需承擔(dān)賠償責(zé)任。（十）爭(zhēng)議解決本合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交______仲裁委員會(huì)仲裁（或向甲方所在地有管轄權(quán)的法院起訴）。（十一）附則1.本合同自雙方簽字蓋章之日起生效；2.本合同未盡事宜，可由雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力；3.本合同一式______份，甲乙雙方各執(zhí)______份，具有同等法律效力。甲方（蓋章）：____________________法定代表人（簽字）：____________________乙方（蓋章）：____________________法定代表人（簽字）：____________________三、項(xiàng)目代建協(xié)議談判要點(diǎn)代建協(xié)議的談判核心是平衡雙方利益：甲方希望通過(guò)代建降低管理成本、控制風(fēng)險(xiǎn)；乙方希望獲得合理回報(bào)、明確權(quán)限。以下是關(guān)鍵談判要點(diǎn)及應(yīng)對(duì)策略：（一）代建范圍：避免“模糊責(zé)任”甲方關(guān)注：確保代建方承擔(dān)全部必要的管理工作，避免“漏項(xiàng)”導(dǎo)致甲方額外投入。乙方關(guān)注：避免代建范圍被無(wú)限擴(kuò)大（如甲方要求代建方承擔(dān)本應(yīng)由其負(fù)責(zé)的征地拆遷工作）。談判策略：代建范圍應(yīng)細(xì)化到具體工作內(nèi)容（如“負(fù)責(zé)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證”而非“協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)”）；明確“除外責(zé)任”（如“甲方自行負(fù)責(zé)的征地拆遷工作，乙方不承擔(dān)管理責(zé)任”）。（二）代建費(fèi)用：明確計(jì)算方式與支付節(jié)點(diǎn)甲方關(guān)注：控制代建成本，避免費(fèi)用超支。乙方關(guān)注：確保費(fèi)用合理，支付節(jié)點(diǎn)符合資金流需求（如前期工作需要墊付資金，需提前支付預(yù)付款）。談判策略：若采用固定費(fèi)率法，需明確“項(xiàng)目總投資”的定義（如是否包含征地拆遷費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)）；支付節(jié)點(diǎn)應(yīng)與項(xiàng)目里程碑事件掛鉤（如前期工作完成、主體結(jié)構(gòu)封頂），而非籠統(tǒng)的“按進(jìn)度支付”；對(duì)于乙方的“風(fēng)險(xiǎn)包干”要求（如承擔(dān)一定比例的超支風(fēng)險(xiǎn)），甲方可要求乙方提供成本控制方案（如限額設(shè)計(jì)、招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)）作為交換。（三）權(quán)利義務(wù)：平衡“自主權(quán)”與“監(jiān)督權(quán)”甲方關(guān)注：保留對(duì)項(xiàng)目的最終控制權(quán)（如重大變更審批權(quán)）。乙方關(guān)注：獲得足夠的管理自主權(quán)（如施工單位選擇、材料設(shè)備采購(gòu)），避免甲方過(guò)度干預(yù)。談判策略：明確“重大事項(xiàng)”的定義（如變更金額超過(guò)總投資的5%、選擇總承包單位），此類(lèi)事項(xiàng)需經(jīng)甲方審批；對(duì)于“日常管理事項(xiàng)”（如施工進(jìn)度調(diào)整、minor設(shè)計(jì)變更），乙方可自主決定，但需向甲方備案；甲方的監(jiān)督應(yīng)“程序化”（如每月召開(kāi)項(xiàng)目例會(huì)、審核月度報(bào)告），避免隨意干預(yù)乙方工作。（四）風(fēng)險(xiǎn)劃分：合理分配“不可控風(fēng)險(xiǎn)”甲方關(guān)注：避免因代建方管理失誤導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)（如質(zhì)量問(wèn)題、進(jìn)度延誤）。乙方關(guān)注：避免承擔(dān)“不可控風(fēng)險(xiǎn)”（如政策變化、甲方資金延遲支付）。談判策略：對(duì)于“可控風(fēng)險(xiǎn)”（如乙方管理失誤導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題），由乙方承擔(dān)責(zé)任；對(duì)于“不可控風(fēng)險(xiǎn)”（如政府政策調(diào)整導(dǎo)致項(xiàng)目暫停、甲方未及時(shí)提供審批文件），乙方有權(quán)順延工期或要求增加費(fèi)用；明確“不可抗力”的范圍（如地震、洪水），雙方互不承擔(dān)責(zé)任，但需配合減少損失。（五）違約責(zé)任：避免“不對(duì)等條款”甲方關(guān)注：約束乙方的違約行為（如進(jìn)度延誤、質(zhì)量問(wèn)題）。乙方關(guān)注：避免違約責(zé)任過(guò)重（如違約金比例過(guò)高），同時(shí)要求甲方承擔(dān)延遲支付的責(zé)任。談判策略：違約金比例應(yīng)合理（如進(jìn)度延誤的違約金不超過(guò)代建管理費(fèi)的10%），避免“天價(jià)違約金”；雙方的違約責(zé)任應(yīng)對(duì)等（如甲方延遲支付的違約金比例與乙方延遲交付的比例一致）；明確“免責(zé)條款”（如因甲方原因?qū)е碌倪`約，乙方不承擔(dān)責(zé)任）。（六）其他要點(diǎn)1.資質(zhì)與經(jīng)驗(yàn)：甲方應(yīng)要求乙方提供類(lèi)似項(xiàng)目的業(yè)績(jī)證明（如近3年完成的代建項(xiàng)目清單），確保其具備相應(yīng)能力；2.人員配置：乙方應(yīng)承諾項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及關(guān)鍵管理人員的穩(wěn)定性（如項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不得中途更換，如需更換需經(jīng)甲方同意）；3.保密與知識(shí)產(chǎn)權(quán)：明確雙方的保密義務(wù)（如項(xiàng)目資