I第1章緒論1.1研究背景自從1998年推行“住房制度改革”政策后，中國(guó)商品房市場(chǎng)應(yīng)際而生，并不斷發(fā)展成我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷上升到下行再上升的多輪變化周期，最近一輪的下行周期源于2020年第四季度實(shí)施的“三條紅線”——旨在降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率，以及“兩條紅線”——用于限制銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放。從2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道的調(diào)整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行驅(qū)動(dòng)著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速放緩REF_Ref17618\r\h[1]。2021年12月，中央提出要加大宏觀政策的調(diào)節(jié)力度，扎實(shí)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同年，多地出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控管理政策，部分熱點(diǎn)城市進(jìn)一步完善住房限購(gòu)政策REF_Ref11043\r\h[2]。但是由于新冠疫情期間的封控和各種防疫措施，房地場(chǎng)市場(chǎng)的修復(fù)迎來巨大沖擊，房地產(chǎn)業(yè)下行勢(shì)頭加重。在當(dāng)今后疫情時(shí)代，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷恢復(fù)，房地產(chǎn)業(yè)成功平穩(wěn)過渡到新發(fā)展模式，房地產(chǎn)市場(chǎng)將走出低谷。1.2研究的目的與意義1.2.1研究目的天津市作為國(guó)家中心城市、重要的港口樞紐和北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，其房地產(chǎn)市場(chǎng)一直備受關(guān)注。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了天津市房?jī)r(jià)的升高，然而人民工資不能滿足過高的房?jī)r(jià)支付需求，同時(shí)也帶來了房地產(chǎn)投資過熱、房屋空置率不斷增長(zhǎng)等問題，影響了市民的生活。對(duì)天津市房?jī)r(jià)的影響因素進(jìn)行探究，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理有序發(fā)展，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)域，緩解居民購(gòu)房難題。1.2.2研究意義（1）理論意義現(xiàn)在已經(jīng)有不少學(xué)者利用不同的模型和方法研究各因素對(duì)地區(qū)房?jī)r(jià)的影響REF_Ref26265\r\h[3]。在此基礎(chǔ)上，①本文通過Eviews軟件構(gòu)建出向量自回歸模型，以時(shí)間序列的方式來探究天津市房?jī)r(jià)與其它經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系，可以更加準(zhǔn)確地了解不同因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度；②本文綜合考慮供給和需求兩方面的因素，引入更具代表性的影響因素變量，從三個(gè)角度建立指標(biāo)體系，并對(duì)每一要素的集聚水平進(jìn)行綜合反映。這有助于提高我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的認(rèn)識(shí)，為其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和政策制定提供經(jīng)驗(yàn)和借鑒。（2）實(shí)踐意義天津市是重要的交通樞紐，與首都北京緊密相連，享有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。同時(shí)天津市作為京津冀一體化戰(zhàn)略的核心城市，吸引著越來越多的勞動(dòng)力匯聚于此，尋求發(fā)展機(jī)遇。這在促進(jìn)天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也蘊(yùn)藏了大量的隱患REF_Ref11278\r\h[4]。城鎮(zhèn)人口的增加促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，也令房地產(chǎn)價(jià)格飆升，天津市部分區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了居民的購(gòu)買承受能力。為了推動(dòng)天津市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行，深入剖析天津市商品房?jī)r(jià)格的影響因素，并對(duì)此提出可行性建議的重要性不言而喻。這些分析不僅為廣大民眾提供了寶貴的購(gòu)房指南，更為開發(fā)商在制定發(fā)展規(guī)劃時(shí)提供了不可或缺的參考依據(jù)，對(duì)建立促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制提供理論支持REF_Ref11461\r\h[5]。1.3研究?jī)?nèi)容與研究方法1.3.1研究?jī)?nèi)容本文圍繞天津市商品房?jī)r(jià)格影響變動(dòng)因素展開研究，研究?jī)?nèi)容共分為六個(gè)章節(jié)進(jìn)行詳細(xì)探討。第1章為緒論。本章主要介紹了文章的研究背景，闡述了研究的目的與意義，并說明了研究的內(nèi)容以及所采用的方法。第2章為文獻(xiàn)綜述。本章著眼于與房地產(chǎn)相關(guān)的國(guó)內(nèi)外研究文獻(xiàn)，并對(duì)這些文獻(xiàn)進(jìn)行整理與評(píng)估。首先，系統(tǒng)地梳理了當(dāng)前領(lǐng)域內(nèi)的研究現(xiàn)狀，隨后對(duì)這些研究進(jìn)行了總結(jié)與評(píng)述。第3章為影響因素研究。本章深入剖析了天津市房地產(chǎn)的當(dāng)前狀況，并從需求、供給和經(jīng)濟(jì)三個(gè)不同層面，詳細(xì)探討了影響房?jī)r(jià)的諸多因素。第4章為建立模型。本章主要圍繞數(shù)據(jù)的預(yù)處理、模型選擇以及VAR模型的構(gòu)建展開。先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行變量選擇、相關(guān)性分析等處理。隨后，通過最優(yōu)滯后階數(shù)檢驗(yàn)和穩(wěn)定性檢驗(yàn)等步驟，對(duì)模型進(jìn)行選擇。最終，選取滯后一階的VAR模型。第5章為實(shí)證結(jié)果分析。本章主要采用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解兩種實(shí)證分析方法，深入探討了各影響因素對(duì)商品房?jī)r(jià)格的具體影響程度。通過這些實(shí)證分析，可以更清晰地理解各因素在房?jī)r(jià)變動(dòng)中所起的作用。第6章為結(jié)論與建議。本章總結(jié)了前5章的研究成果，對(duì)天津市商品房市場(chǎng)發(fā)展的問題，提出了一些可行性建議，旨在促進(jìn)該市場(chǎng)的平穩(wěn)與健康運(yùn)行，為相關(guān)政策的制定和市場(chǎng)參與者的決策提供參考。1.3.2研究方法（1）文獻(xiàn)資料法本文查閱了國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)研究文獻(xiàn)，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理論基礎(chǔ)和研究成果進(jìn)行梳理。這為本文提供了重要的研究指導(dǎo)和理論支撐，也為本文后續(xù)提出的建議提供了有價(jià)值的參考。（2）實(shí)證分析法通過建立模型進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，分析不同因素對(duì)天津市房?jī)r(jià)的影響程度。第2章文獻(xiàn)綜述及理論基礎(chǔ)2.1國(guó)內(nèi)外研究相狀住房問題關(guān)乎民生，影響因素眾多且較為復(fù)雜。根據(jù)現(xiàn)有的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)研究，可把影響因素可分為房地產(chǎn)內(nèi)部因素和外部因素兩方面。內(nèi)部因素方面，劉有章和徐穎（2019）選取經(jīng)濟(jì)、土地、人口、開發(fā)投資4個(gè)方面的因素構(gòu)建房?jī)r(jià)影響因素指標(biāo)體系，基于面板數(shù)據(jù)建立空間計(jì)量模型，發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)影響因素的作用程度存在區(qū)域差異性，空間因素對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)影響最大REF_Ref21181\r\h[6]；王玲、劉平清、王梅等（2022）通過建立VAR模型，分析各因素對(duì)房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)值，沖擊各變量對(duì)房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的影響效果REF_Ref32765\r\h[7]；許璐（2023）通過建立多元回歸模型，以全國(guó)平均房?jī)r(jià)為被解釋變量，表明全國(guó)商品房的銷售面積、全國(guó)商品房的銷售額等影響因素指標(biāo)對(duì)于全國(guó)的平均房?jī)r(jià)變動(dòng)影響程度較大REF_Ref26265\r\h[3]。外部因素方面，戰(zhàn)松和孫川（2022）通過皮爾遜相關(guān)性分析構(gòu)建向量自回歸模型針對(duì)GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行了探究REF_Ref26647\r\h[8]；張飛（2022）運(yùn)用SPSS軟件從商品房供給、需求影響因素及共同影響因素出發(fā)進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)影響淮安市房?jī)r(jià)的三大主要因素依次為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、GDP和城鎮(zhèn)化率，得出調(diào)控淮安市房?jī)r(jià)，需從需求端出發(fā)REF_Ref26781\r\h[9]的結(jié)果；\t"/kcms2/article/_blank"JiangYuxi,\t"/kcms2/article/_blank"QiuLilan（2022）通過建立Eviews模型表明,土地收購(gòu)價(jià)格對(duì)住宅商品房平均銷售價(jià)格具有較大的正向影響,與居民可支配收入相比雖然也具有正向影響但影響較小REF_Ref686\r\h[10]；謝睿，杜悅，朱家明（2022）選取實(shí)際GDP、實(shí)際城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和總?cè)丝谌齻€(gè)解釋變量，運(yùn)用Eviews軟件建立多元線性回歸模型，對(duì)其進(jìn)行多重共線性、異方差性和自相關(guān)等計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)方法檢驗(yàn)并修正模型REF_Ref26967\r\h[11]；\t"/kcms2/article/_blank"MaiTu（2023）利用線性回歸模型揭示了實(shí)際可支配收入、單位就業(yè)人員數(shù)以及總?cè)丝趯?duì)商品房平均銷售價(jià)格的影響機(jī)制。具體而言，實(shí)際可支配收入和單位就業(yè)人員數(shù)的增加會(huì)顯著推動(dòng)商品房平均銷售價(jià)格的上漲；而總?cè)丝诘脑黾觿t會(huì)使商品房平均銷售價(jià)格下降。2.2文獻(xiàn)評(píng)述總結(jié)梳理現(xiàn)有相關(guān)文獻(xiàn)可知，大部分學(xué)者對(duì)于房?jī)r(jià)影響因素的分析往往都著重于外部宏觀因素進(jìn)行回歸模型分析，如GDP、人均可收入支配等因素，還有一些學(xué)者傾向于將各因素按特定的屬性分組進(jìn)行研究。這些研究對(duì)于理解房?jī)r(jià)形成機(jī)制、制定相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)控政策具有重要的理論和實(shí)踐意義。然而，對(duì)于不同地區(qū)的房?jī)r(jià)影響因素仍存在差異，未來仍需要更多的研究來拓展該領(lǐng)域的深度和廣度。2.3商品房市場(chǎng)的特征（1）較強(qiáng)的區(qū)域性由于房地產(chǎn)的固定性和不可移動(dòng)性，市場(chǎng)供需主要在同一區(qū)域內(nèi)進(jìn)行調(diào)劑。市場(chǎng)上實(shí)際交易的是房地產(chǎn)的權(quán)益，而非實(shí)體的房地產(chǎn)。這一特點(diǎn)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)深受當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策環(huán)境的影響。（2）異質(zhì)性商品房?jī)r(jià)格受到地理區(qū)域的影響。由于不同城市存在自然環(huán)境、城市基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平方面的差異，城市的房?jī)r(jià)各不相同。并且在同一城市的不同區(qū)域因?yàn)槌鞘邪l(fā)展側(cè)重不同、住宅周邊設(shè)施不同，相同建筑也會(huì)出現(xiàn)差異，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間異異性。（3）需求的敏感性從短期而言，商品房的供給是缺乏彈性的。雖然商品房具有較強(qiáng)的區(qū)域性，只能在固定空間使用，但是對(duì)于購(gòu)房者而言，同一供需圈內(nèi)的商品房是可以替代的，因此商品房是有需求彈性的，這就使得需求敏感性成為商品房的價(jià)格一個(gè)特征REF_Ref3014\r\h[12]。2.4商品房?jī)r(jià)格形成機(jī)制在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，商品的價(jià)格是由其內(nèi)在價(jià)值以及多種外部因素共同決定的。價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律這些基本的市場(chǎng)機(jī)制，對(duì)于商品價(jià)格的形成和變動(dòng)起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，同樣受到這些規(guī)律的影響，但同時(shí)也表現(xiàn)出其獨(dú)特性。由于房地產(chǎn)的供給彈性相對(duì)較小，這意味著在短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)不靈敏。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，需求曲線和競(jìng)爭(zhēng)狀況在決定均衡價(jià)格時(shí)扮演著更為重要的角色。具體來說，當(dāng)房地產(chǎn)需求增加時(shí)，由于供給調(diào)整的速度較慢，需求曲線會(huì)向右移動(dòng)，從而推動(dòng)均衡價(jià)格上漲。反之，當(dāng)需求減少時(shí)，均衡價(jià)格則會(huì)下降。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，開發(fā)商為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，可能會(huì)采取降價(jià)等策略來吸引購(gòu)房者，從而影響整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格水平。此外，房地產(chǎn)價(jià)格的特殊性還體現(xiàn)在其受到眾多其他因素的影響上，如政策調(diào)控、教育資源分布、交通便利程度等。這些因素的變化都可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生直接或間接的影響。綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格的形成是一個(gè)復(fù)雜的過程，既受到普遍市場(chǎng)規(guī)律的作用，又受到其自身特殊性的影響。在理解和分析房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，需要綜合考慮多種因素和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。第3章天津市房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及影響因素分析3.1天津市房?jī)r(jià)的發(fā)展?fàn)顩r結(jié)合天津市\(zhòng)t"/xxgk_70/tzgg/202107/_blank"開發(fā)建設(shè)“十四五”規(guī)劃文件數(shù)據(jù)，本節(jié)對(duì)1990-2023年天津市的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況進(jìn)行了分析。隨著改革開放的持續(xù)深入，天津住房制度改革不斷取得突破性進(jìn)展，商品房交易制度不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了蓬勃發(fā)展。自1979年起，住房建設(shè)開始逐步擺脫政府統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管的計(jì)劃管理模式，向更為市場(chǎng)化和靈活的商品房建設(shè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。隨著改革的深入推進(jìn)，住房建設(shè)的市場(chǎng)化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為了市場(chǎng)主體，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。這種新的經(jīng)營(yíng)模式極大地激發(fā)了企業(yè)的活力和創(chuàng)造力，推動(dòng)了住房建設(shè)的快速發(fā)展。同時(shí)，也促進(jìn)了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條的完善和發(fā)展。到2000年，集體和企業(yè)單位作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要組成部分，員工數(shù)量不斷增加，對(duì)住房的需求也隨之上升。為了滿足員工的住房需求，許多集體和企業(yè)單位開始積極尋求與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作，共同推動(dòng)住房建設(shè)的發(fā)展。舊城改造和新區(qū)開發(fā)增加了商品房供給，拉動(dòng)了市場(chǎng)需求的快速增長(zhǎng)，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。2000年到2016年是天津市房地產(chǎn)飛速發(fā)展的階段。在2003年，天津市全面開始快速路、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大范圍舊城改造、拆遷。2008年，天津市成為北京奧運(yùn)會(huì)的分會(huì)場(chǎng)，并被國(guó)家定位為“北方經(jīng)濟(jì)中心”，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展再次攀登高峰REF_Ref11278\r\h[4]。在“十三五”規(guī)劃階段（2016-2020），天津市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)更加注重突出民生屬性。住房保障受益范圍不斷擴(kuò)大。全市開工建設(shè)棚戶區(qū)改造安置房13.5萬套，銷售限價(jià)商品住房2萬套，推出18個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目共2.49萬套房源REF_Ref16052\r\h[13]。此外政府出臺(tái)住房限購(gòu)和差別化信貸政策，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的過熱勢(shì)頭。房地產(chǎn)業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和調(diào)控政策出臺(tái)，不斷調(diào)整升級(jí)。到2023年，天津市積極響應(yīng)中央關(guān)于推進(jìn)租賃市場(chǎng)和共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的政策要求，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)和共有產(chǎn)權(quán)住房，為居民提供更多元化的住房選擇。此外，天津市還加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控政策，以遏制房?jī)r(jià)過快上漲和投機(jī)炒房行為。進(jìn)入2024年，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，但部分熱門樓盤首開售罄，仍舊顯示出市場(chǎng)的區(qū)域性熱點(diǎn)和改善型需求的增長(zhǎng)。同時(shí)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策頻頻出臺(tái)，央行和住建部均表示將支持合理的房地產(chǎn)融資需求，并賦予城市更多調(diào)控自主權(quán)。雖然整體市場(chǎng)活躍度有限，但政策的支持和市場(chǎng)自身調(diào)整，仍然為樓盤的穩(wěn)定發(fā)展提供了積極信號(hào)。3.2影響天津市房?jī)r(jià)的主要因素在研究天津市房?jī)r(jià)的主要影響因素時(shí)，綜合考慮經(jīng)濟(jì)、政策、人口、以及社會(huì)治安等多個(gè)方面的因素。這些因素之間相互作用，共同影響著天津市的房?jī)r(jià)走勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)因素是影響天津市房?jī)r(jià)的主要因素之一。天津市的收入、GDP、利率、匯率、貨幣供應(yīng)量、信貸規(guī)模以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等都會(huì)直接或間接地影響到房?jī)r(jià)的波動(dòng)。具體來說，城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越好，就業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)更加完善，居民的收入就會(huì)不斷增多，相應(yīng)的居民的住房購(gòu)買需求就會(huì)增加REF_Ref642\r\h[14]。政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括限購(gòu)、限貸、土地供應(yīng)政策等，都會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系和購(gòu)房者預(yù)期，從而進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)。例如，當(dāng)政府出臺(tái)限購(gòu)政策時(shí)，購(gòu)房需求可能會(huì)受到抑制，從而影響房?jī)r(jià)。同樣，政府對(duì)于土地供應(yīng)和開發(fā)的控制也可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重要影響。社會(huì)政治的穩(wěn)定、社會(huì)治安的良好以及城鎮(zhèn)化水平的高低，都是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。在政治穩(wěn)定的環(huán)境下，政府能夠有效地執(zhí)行政策，保護(hù)產(chǎn)權(quán)，維護(hù)市場(chǎng)秩序。同時(shí)，穩(wěn)定的政治環(huán)境也有助于提升投資者和消費(fèi)者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。良好的社會(huì)治安意味著較低的犯罪率和更高的居民安全感，這能夠吸引更多的人口流入并定居，從而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，大量農(nóng)村人口涌入城市，這為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了巨大的需求。同時(shí)，城鎮(zhèn)化還伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善和公共服務(wù)水平的提升，進(jìn)一步提升了房地產(chǎn)市場(chǎng)的吸引力。人口因素受天津市的人口流動(dòng)情況、戶籍政策的影響。大量的外來務(wù)工人員、高校畢業(yè)生等流入天津，為天津市帶來了旺盛的購(gòu)房和租房需求，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。天津市放寬了戶籍的落戶政策，吸引了更多高素質(zhì)人才和專業(yè)技能人才落戶天津。人口結(jié)構(gòu)的變化也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。比如老年人口的增加可能會(huì)推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，而年輕家庭的增加則可能更注重學(xué)區(qū)房和教育資源的配套?？偟膩碚f，天津市房?jī)r(jià)受多種因素影響，本文從影響房?jī)r(jià)的供給因素、需求因素與經(jīng)濟(jì)因素三個(gè)方面綜合考量，選取三個(gè)方面中有代表性的因素進(jìn)行研究，其中需求因素考慮中常住人口數(shù)量、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率，供給因素考慮房地產(chǎn)開發(fā)投資額，經(jīng)濟(jì)因素選取GDP。①常住人口數(shù)量直接影響房屋的需求量。隨著常住人口數(shù)量的增加，家庭數(shù)量會(huì)增加，對(duì)房屋的需求量也會(huì)增加。此外，還會(huì)帶來對(duì)租賃市場(chǎng)的需求增加。②城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加提高了人們的購(gòu)買能力，增加居民了對(duì)房地產(chǎn)的需求，需求的增加推高了房?jī)r(jià)REF_Ref13776\r\h[15]。③城鎮(zhèn)化率是城鎮(zhèn)化率是指城鎮(zhèn)人口與總?cè)丝诘谋戎?，是衡量一個(gè)地區(qū)城鎮(zhèn)化水平的重要指標(biāo)。④房地產(chǎn)開發(fā)投資額包括了多個(gè)方面的費(fèi)用，如土地購(gòu)置費(fèi)、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)等。這些費(fèi)用共同構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本，反映了企業(yè)在房屋建設(shè)和土地開發(fā)過程中的資金投入情況。⑤GDP反映了一個(gè)國(guó)家(或地區(qū))的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，是通過影響人民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的，經(jīng)濟(jì)繁榮與通貨膨脹會(huì)讓投資者看好未來房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資REF_Ref16565\r\h[16]。第4章模型建立4.1數(shù)據(jù)來源與處理4.1.1數(shù)據(jù)來源本文從《天津市統(tǒng)計(jì)年鑒》獲得了2005—2022年天津市房地產(chǎn)部分指標(biāo)的數(shù)據(jù)，剩余的指標(biāo)數(shù)據(jù)主要通過國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》查詢獲得。為了使用完整的數(shù)據(jù)，采用插值法補(bǔ)齊缺失數(shù)據(jù)。原始數(shù)據(jù)作為附錄補(bǔ)充。4.1.2變量選?。?）被解釋變量：商品房?jī)r(jià)格P。本文將商品房?jī)r(jià)格P作為被解釋變量。為了消除異方差，避免數(shù)據(jù)過大而影響模型的統(tǒng)計(jì)特征，對(duì)商品房?jī)r(jià)格取對(duì)數(shù)，得到LnP。（2）解釋變量：房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）、常住人口數(shù)量（萬人）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）、城鎮(zhèn)化率、GDP（億元）。為了緩解異方差的影響，對(duì)除了含有百分?jǐn)?shù)的城鎮(zhèn)化率，其他變量均取對(duì)數(shù)。表4-1變量解釋變量類別變量名稱變量符號(hào)被解釋變量商品房銷售價(jià)格P解釋變量供給因素房地產(chǎn)開發(fā)投資額INV需求因素常住人口數(shù)量N城鎮(zhèn)居民人均可支配收入PCI城鎮(zhèn)化率CITY其他因素生產(chǎn)總值GDP（3）各因素指標(biāo)與房地產(chǎn)價(jià)格P進(jìn)行相關(guān)性分析，判斷各指標(biāo)與P的相關(guān)程度。表4-2各變量對(duì)LnP的相關(guān)程度CorrelationLnPLnINVCITYLnNLnPCILnGDPProbabilityLnP1.0000000.9757800.9650960.8286990.9673600.964779——0.00000.00000.00000.00000.0000由表2可知，p(LnGDP)、p(CITY)、p(LnINV)、p(LnPCI)、p(LnN)都為0,所以房地產(chǎn)價(jià)格與GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、城鎮(zhèn)化率、常住人口數(shù)量、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相關(guān)性顯著，初步判斷這些因素與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系比較緊密。4.1.3模型設(shè)定為探究天津市房?jī)r(jià)影響因素，本文采用VAR模型進(jìn)行研究，模型擬定如下。Yt=C+A1Y式中:C為常數(shù)項(xiàng)；Yt為內(nèi)生變量向量；εt為誤差向量；A4.2最優(yōu)滯后階數(shù)確定為了更加完整地反映各個(gè)變量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系REF_Ref28296\r\h[17]，在建立VAR模型之前，需要確定最優(yōu)滯后階數(shù)。對(duì)五個(gè)檢驗(yàn)指標(biāo)進(jìn)行了滯后階數(shù)的測(cè)試。由表4-3可知，這些指標(biāo)在確定與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的最優(yōu)模型時(shí)，都表現(xiàn)出滯后1階為最佳，因此建立VAR(1)模型。表4-3VAR模型滯后期選擇LagLogLLRFREAICSCHQ0132.1101NA1.45e-14-14.83648-14.54240-14.807241239.2469126.0433*4.60e-18*-23.20551*-21.14699*-23.00089*4.3穩(wěn)定性檢驗(yàn)通過穩(wěn)定性檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)所有單位根都位于單位圓內(nèi)，說明本文建立的VAR模型具有穩(wěn)定性。圖4-1單位圓穩(wěn)定性檢驗(yàn)4.4格蘭杰因果檢驗(yàn)由表4-4可知，天津市生產(chǎn)總值GDP不是商品房?jī)r(jià)格的格蘭杰原因，說明GDP對(duì)商品房?jī)r(jià)格具有間接影響作用；房地產(chǎn)開發(fā)投資額、城鎮(zhèn)化率、常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是商品房?jī)r(jià)格的格蘭杰原因，說明房地產(chǎn)開發(fā)投資額、城鎮(zhèn)化率、常住人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格具有直接影響作用REF_Ref28296\r\h[17]。表4-4Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果統(tǒng)計(jì)表原假設(shè)P值F值結(jié)論LnINV不是LnP的格蘭杰原因0.08243.49931拒絕原假設(shè)LnP不是LnINV的格蘭杰原因0.52550.42402接受原假設(shè)CITY不是LnP的格蘭杰原因0.14152.42763拒絕原假設(shè)LnP不是CITY的格蘭杰原因0.64880.21659接受原假設(shè)LnN不是LnP的格蘭杰原因0.37440.84184拒絕原假設(shè)LnP不是LnN的格蘭杰原因0.02466.34045拒絕原假設(shè)LnPCI不是LnP的格蘭杰原因0.49670.48701拒絕原假設(shè)LnP不是LnPCI的格蘭杰原因0.12962.59376拒絕原假設(shè)LnGDP不是LnP的格蘭杰原因0.63000.24260接受原假設(shè)LnP不是LnGDP的格蘭杰原因0.11162.88257拒絕原假設(shè)4.5建立VAR模型建立滯后1階的VAR模型，VAR(1)模型估下。LnP=?3.6987+0.7203?LnP(?1)+(?1.1167)?LnGDP(?1)+0.0024?LnPCI(?1)+1.5237?LnN(?1)+1.6269?CITY(?1)+0.6114?LnINV(?1)（4-2）(R-squared=0.987338)由回歸結(jié)果可知，VAR模型的R2為98.73%，說明了該模型對(duì)數(shù)據(jù)的高度擬合能力，且模型估計(jì)比較準(zhǔn)確。第5章基于VAR模型的天津市房?jī)r(jià)影響因素實(shí)證分析5.1脈沖響應(yīng)分析為了更準(zhǔn)確地探究各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的具體影響，本文將進(jìn)一步觀察脈沖響應(yīng)的結(jié)果，以揭示各因素沖擊下住宅房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)反應(yīng)。結(jié)果如圖5-1、5-2、5-3。（1）在第一期，商品房?jī)r(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資額的變化沒有顯著響應(yīng)，第二期開始，這種響應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)檎颍砻鞣康禺a(chǎn)開發(fā)投資額的增加開始推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格上漲。這種正向響應(yīng)并沒有持續(xù)下去。到了第七期，商品房?jī)r(jià)格對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的正向響應(yīng)突然轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)向，這意味著隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資額的持續(xù)增加，商品房?jī)r(jià)格反而開始下降。這種負(fù)向響應(yīng)在第十期達(dá)到最大程度，之后響應(yīng)程度有所減弱，在第十五期又轉(zhuǎn)變回正向響應(yīng)，之后這種正向響應(yīng)程度有所減弱。（2）當(dāng)給城鎮(zhèn)化率正向沖擊時(shí)，商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生正向響應(yīng)，持續(xù)增加到第三期時(shí)正向響應(yīng)程度到達(dá)高點(diǎn)。隨著時(shí)間變化，響應(yīng)方向發(fā)生交換，最后趨于平緩。城鎮(zhèn)率的升高意味著城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加或者外來人口的涌入，這一現(xiàn)象對(duì)房?jī)r(jià)有著顯著的影響。（3）當(dāng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入受到正向沖擊時(shí)，商品房?jī)r(jià)格卻產(chǎn)生了負(fù)向變化。這種負(fù)向變化在第四期達(dá)到了最低點(diǎn)，隨后負(fù)向影響的程度逐漸減弱。至第八期，商品房?jī)r(jià)格對(duì)人均可支配收入的正向沖擊開始轉(zhuǎn)為正向響應(yīng)。隨著時(shí)間的推移，商品房?jī)r(jià)格的負(fù)向響應(yīng)逐漸趨于平緩，最終呈現(xiàn)出一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。（4）當(dāng)給常住人口數(shù)量沖擊時(shí)，首先產(chǎn)生正向響應(yīng)，響應(yīng)程度逐漸變大，到第五期達(dá)到頂峰。隨后響應(yīng)程度開始減小，到第十期后轉(zhuǎn)為負(fù)向響應(yīng)，但響應(yīng)程度不強(qiáng)烈，后來隨著時(shí)間的推移，逐漸平緩。常住人口增多時(shí)意味著對(duì)商品房的需求增多，當(dāng)短期供給不發(fā)生改變時(shí)，需求增多到一定程度后，平衡被打破，從而引起房?jī)r(jià)上漲。（5）商品房?jī)r(jià)格對(duì)于GDP的變化先產(chǎn)生一個(gè)小幅度的負(fù)向響應(yīng)，負(fù)面響應(yīng)在第四期達(dá)到最大負(fù)向響應(yīng)。隨后負(fù)向程度開始減弱，到第六期轉(zhuǎn)為正向響應(yīng)，程度不斷增大，后期雖然不斷發(fā)生波動(dòng)，但整體上呈現(xiàn)出逐步趨于穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。這反映出市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的調(diào)整后，逐漸找到了新的平衡點(diǎn)。圖5-1房?jī)r(jià)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資額、城鎮(zhèn)化率的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖5-2房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、常住人口數(shù)量的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖5-3房?jī)r(jià)對(duì)天津市生產(chǎn)總值的脈沖響應(yīng)函數(shù)5.2方差分解使用方差分解分析每個(gè)結(jié)構(gòu)沖擊對(duì)內(nèi)生變量變化的貢獻(xiàn)度REF_Ref28497\r\h[18]，如表5-1。從表5-1來看，在第一期，只有房地產(chǎn)價(jià)格自身產(chǎn)生影響，不受其他因素的干擾。隨著時(shí)間的推移，自身波動(dòng)的影響逐漸減弱，從第二期的40%左右減少到6%左右；GDP對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響是持續(xù)且相對(duì)穩(wěn)定的，盡管其波動(dòng)幅度較小，但到期末時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格約有22%的概率是由GDP的變動(dòng)所影響的。房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是最顯著的。隨著投資額的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量得以提升，進(jìn)而對(duì)價(jià)格產(chǎn)生直接影響。到期末時(shí)的的概率近41%；城鎮(zhèn)化率對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響從第二期開始緩慢增加，期末時(shí)的影響程度約為14%；城鎮(zhèn)化率從第二期開始逐漸展現(xiàn)出其對(duì)價(jià)格的影響力，并且這種影響呈現(xiàn)出緩慢但穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。至期末時(shí)，城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響約達(dá)到14%的水平。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入占比對(duì)房?jī)r(jià)的影響一直保持最小，在期末占比約為5%；常住人口數(shù)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響雖然有較小的波動(dòng)，但總體看是增加的趨勢(shì)，在期末約有11%的概率。表5-1方差分解結(jié)果PeriodS.ELNPLNGDPLNPCILNNCITYLNINV10.05815100.00000.00000.00000.00000.00000.000020.1077239.677515.30073.5886473.844888.7085128.879830.1702616.315219.61015.5754377.23233311.716339.550640.220859.8716919.29146.71569210.3720411.947441.801950.250618.4756917.71187.59982513.8050211.282241.125560.263258.7567216.22448.19212717.2352110.447639.143970.270469.0867216.03648.18022419.3656910.149737.181380.284058.5137817.63777.43601718.8586710.854836.699190.307287.2840019.90816.41710816.3918712.139237.8598100.334246.2279721.51765.64513313.8562713.243939.5092110.356975.7162822.18285.23687612.2224813.879640.7619120.371175.6703822.22225.08335711.4924414.123941.4078130.377245.8676422.02485.05391411.3380114.144341.5714140.378656.0850921.88015.05442811.4021614.092641.4856150.379306.1770321.91685.03735311.421214.069341.3783160.381356.1285922.09044.99976911.3044514.101841.3754170.384646.0270322.26974.96266111.1177514.158141.4647180.387865.9648622.36244.94269910.967914.198541.5636190.389915.9730622.36504.93998810.9047614.207141.6102200.390696.0237022.33004.94385810.9071214.195141.6002第6章結(jié)論與建議6.1研究結(jié)論通過相關(guān)性分析可知，五個(gè)被解釋變量與解釋變量房地產(chǎn)價(jià)格有著十分顯著的相關(guān)性，說明這些自變量與因變量有密切關(guān)系。隨后，通過格蘭杰因果檢驗(yàn)明確了各因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的因果關(guān)系，通過脈沖響應(yīng)進(jìn)一步揭示了各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響過程。最后，通過方差分解，我們量化了各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的貢獻(xiàn)程度。從結(jié)果來看，在影響商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的因素中，GDP、常住人口數(shù)量以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)于商品房?jī)r(jià)格影響較大，沖擊效果在短期和中期比較明顯。常住人口數(shù)量對(duì)房?jī)r(jià)的提高具有正向拉動(dòng)作用，即常住人口數(shù)量的增加會(huì)促進(jìn)商品房?jī)r(jià)格的上漲。其他變量在對(duì)房?jī)r(jià)的影響中貢獻(xiàn)度較小，但整體看，這些因素對(duì)房?jī)r(jià)都具有持續(xù)的正向作用。6.2建議房地產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)的房?jī)r(jià)一直隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而波動(dòng),尤其是在大城市。房?jī)r(jià)的波動(dòng)受到多種因素的影響,住房問題關(guān)乎國(guó)計(jì)民生REF_Ref28852\r\h[19]。為了保障天津市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，本文基于以上構(gòu)建的向量自回歸模型以及脈沖響應(yīng)與方差分解結(jié)果，對(duì)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)提出如下建議。（1）促進(jìn)人口合理有序分布從城市人口來看，城市常住人口增加以及城鎮(zhèn)人口的增多，從根本上提供有效需求以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展REF_Ref4095\r\h[20]。從城市發(fā)展來看，天津市作為北方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要城市，其獨(dú)特的地理位置、豐富的資源和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境容易吸引大批外來務(wù)工人員及人才，人口流動(dòng)性較大，可以進(jìn)行計(jì)劃性的人才引進(jìn)來增加流動(dòng)人口，使得居民對(duì)住房的需求和商品房的供給保持平衡。（2）引進(jìn)優(yōu)質(zhì)外來資本進(jìn)行投資優(yōu)質(zhì)外來資本的注入可以提升房地產(chǎn)行業(yè)的活力，促進(jìn)相關(guān)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，建議推動(dòng)政府和社會(huì)資本合作模式，擴(kuò)大有效投資。不僅能夠緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力，還能為行業(yè)帶來新的發(fā)展理念和經(jīng)營(yíng)模式。通過PPP模式，政府可以與社會(huì)資本共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享收益，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和高效利用。（3）政府發(fā)揮職能，正確引導(dǎo)公眾理性購(gòu)房政策的出臺(tái)會(huì)直接影響人們的購(gòu)房觀念進(jìn)而引發(fā)房?jī)r(jià)的波動(dòng)。政府應(yīng)該充分發(fā)揮職能、制定發(fā)布對(duì)城市和人民有利的政策，堅(jiān)持“房住不炒”的基本原則，避免房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)，健全監(jiān)管的整套體系REF_Ref29198\r\h[21]，并及時(shí)向社會(huì)公布監(jiān)管情況，保證房地產(chǎn)價(jià)格公開透明。（4）完善住房租賃市場(chǎng)體系近年來，隨著住房購(gòu)房壓力的增大，租房是一個(gè)成本小并且合理的選擇。然而，由于住房租賃體系尚未完善，出現(xiàn)了房源良莠不齊、租房者的權(quán)益得不到保障、存在不法分子擾亂市場(chǎng)等問題，完善住房租賃市場(chǎng)體系變得尤為重要。如增加房源供應(yīng)、提升運(yùn)營(yíng)水平、加強(qiáng)租房補(bǔ)貼、納入公共服務(wù)體系以及加強(qiáng)監(jiān)管和規(guī)范等。這些措施將有助于推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，為更多人提供安全、穩(wěn)定、可負(fù)擔(dān)的住房選擇。

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