第四章國有土地上房屋征收與補償法律制度

教學要求了解國有土地上房屋征收與補償?shù)幕靖拍?、管理體制和工作程序；了解國有土地上房屋征收與補償糾紛的處理；掌握國有土地上房屋征收與補償?shù)姆绞胶脱a償?shù)臉藴省?/p>

教學難點掌握房屋征收與補償?shù)膶ο?、方式和標準；掌握房屋征收與補償?shù)膶ο?、方式和標準；特殊情況下的城市房屋補償安置。第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述第二節(jié)國有土地上房屋征收的補償?shù)谌?jié)國有土地上房屋征收的估價第四節(jié)國有土地上房屋征收糾紛的處理第五節(jié)國有土地上房屋征收的法律責任

第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述第二節(jié)國有土地上房屋征收的補償?shù)谌?jié)國有土地上房屋征收的估價第四節(jié)國有土地上房屋征收糾紛的處理第五節(jié)國有土地上房屋征收的法律責任

第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

我國城市拆遷的演變歷程國有土地上房屋征收與補償?shù)母拍顕型恋厣戏课菡魇张c補償?shù)墓芾眢w制房屋征收與補償?shù)脑瓌t國有土地上房屋征收工作程序第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

①城市拆遷主要動因動因主要城市基本建設(shè)和舊城改造，前者包括修建馬路、地鐵、大橋等；后者主要是危棚簡屋、城中村改造。這兩個因素都跟國家經(jīng)濟實力的增長，以及民眾居住水平的提高有關(guān)?！?.1我國城市拆遷的演變歷程第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

②拆遷的發(fā)展狀況第一階段：1950年-1978年，緩慢發(fā)展期；第二階段：1979年-1991年，快速發(fā)展期；第三階段：1992年-2003年，高速發(fā)展期；第四階段：2004年以來，調(diào)整期，拆遷規(guī)模有所下降。

●1.1我國城市拆遷的演變歷程第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

③相關(guān)立法進程1991年國務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理條例》，第一次把拆遷納入法制化軌道，但在地方政府熱衷于招商引資的背景下，主導拆遷工作的開發(fā)商處于非常強勢的地位。2001年國務(wù)院新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。與舊條例相比，新條例更加注重對于被拆遷人合法權(quán)利的保護，以及對于被拆遷人的補償和安置?！?.1我國城市拆遷的演變歷程第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

③相關(guān)立法進程2004年國務(wù)院辦公廳于頒布了《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》。該通知主要針對2001年之后，全國狂熱的房地產(chǎn)開發(fā)，所引發(fā)的野蠻拆遷現(xiàn)象問題?！?.1我國城市拆遷的演變歷程第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

③相關(guān)立法進程

2007年10月《物權(quán)法》頒布實施，同時廢止《城市房屋拆遷管理條例》。

2011年1月19日《國有土地上房屋征收與補償條例》經(jīng)國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過，1月21日起施行?！?.1我國城市拆遷的演變歷程第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

國有土地上房屋征收與補償指為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人給予補償?shù)男袨??！?.2國有土地上房屋征收與補償?shù)母拍?/p>

第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

公共利益的需要包括：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要?！?.2國有土地上房屋征收與補償?shù)母拍?/p>

第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實行本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！?.3國有土地上房屋征收與補償?shù)墓芾眢w制

第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

1、決策民主原則即政府在進行房屋征收與補償?shù)臎Q策前，應(yīng)聽取、征求公眾意見。2、程序正當原則即房屋征收與補償程序應(yīng)依法實施3、結(jié)果公開原則即政府的房屋征收與補償決策做出后，應(yīng)當將結(jié)果向社會公開?！?/p>

●1.4房屋征收與補償?shù)脑瓌t第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

1．房屋征收論證

征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學論證。

●1.5國有土地上房屋征收工作程序第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

2.征收公告與聽證

市、縣級人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少30日。政府并應(yīng)將征求意見情況以及修改情況及時公布?！?.5國有土地上房屋征收工作程序第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

3.房屋征收決定

市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當及時公告。公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權(quán)利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用?quán)同時收回?！?.5國有土地上房屋征收工作程序第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

4.異議處理

第十四條“被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。”

●1.5國有土地上房屋征收工作程序第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

5.房屋征收確定后的限制房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償?！?.5國有土地上房屋征收工作程序第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述第二節(jié)國有土地上房屋征收的補償?shù)谌?jié)國有土地上房屋征收的估價第四節(jié)國有土地上房屋征收糾紛的處理第五節(jié)國有土地上房屋征收的法律責任

第二節(jié)國有土地上房屋征收的補償

征收補償?shù)闹黧w——政府征收補償?shù)膶ο笳魇昭a償?shù)姆秶魇昭a償?shù)姆绞脚c標準特殊情況的征收補償征收補償?shù)某绦虻诙?jié)國有土地上房屋征收的補償《條例》第四條規(guī)定，“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?！痹摋l明確規(guī)定，政府是房屋征收與補償?shù)闹黧w，政府可以確定房屋征收部門負責組織進行房屋征收與補償工作。房屋征收部門可以委托不以營利為目的的房屋征收實施單位承擔征收與補償?shù)木唧w工作。

●2.1征收補償主體—政府第二節(jié)國有土地上房屋征收的補償

為了保證被征收房屋的所有權(quán)人的合法權(quán)益，征收人應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人（即被征收人）給予公平補償。

●2.2征收補償?shù)膶ο蟮诙?jié)國有土地上房屋征收的補償

（一）被征收房屋價值的補償。被征收房屋價值是指被征收的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值。其他不動產(chǎn)是指不可移動的圍墻、假山、水井、煙囪、水塔、苗木等；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?！?.3補償?shù)姆秶诙?jié)國有土地上房屋征收的補償

1.方式貨幣補償；房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

●2.4征收補償?shù)姆绞胶蜆藴实诙?jié)國有土地上房屋征收的補償

2.標準：（1）對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。（2）對因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。（3）對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

●2.4征收補償?shù)姆绞胶蜆藴实诙?jié)國有土地上房屋征收的補償

對未經(jīng)登記的建筑的征收，如果認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償；如果認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

●2.5特殊情況的征收補償?shù)诙?jié)國有土地上房屋征收的補償

1、簽訂補償協(xié)議或作出補償決定并公告

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

●2.6征收補償?shù)某绦虻诙?jié)國有土地上房屋征收的補償

2、先補償、后搬遷

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。3、建立房屋征收補償檔案并公布

房屋征收部門應(yīng)當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

●2.6征收補償?shù)某绦虻谝还?jié)國有土地上房屋征收與補償概述第二節(jié)國有土地上房屋征收的補償?shù)谌?jié)國有土地上房屋征收的估價第四節(jié)國有土地上房屋征收糾紛的處理第五節(jié)國有土地上房屋征收的法律責任

第三節(jié)國有土地上房屋征收的估價

國有土地上房屋征收估價的概念征收估價機構(gòu)的選擇征收估價實務(wù)第三節(jié)國有土地上房屋征收的估價

國有土地上房屋征收估價，是指為確定被征收房屋貨幣補償金額，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、面積等因素，對其房地產(chǎn)價格進行的評估。但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！?.1國有土地上房屋征收估價的概念第三節(jié)國有土地上房屋征收的估價

必需是具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；不成的，可以通過投票、抽簽、搖號等多數(shù)決定、隨機選定等公開、公平、公正的方式選定；同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同承擔；房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，對出具的估價報告的合法性、真實性和合理性負責。●3.2征收估價機構(gòu)的選擇第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述第二節(jié)國有土地上房屋征收的補償?shù)谌?jié)國有土地上房屋征收的估價第四節(jié)國有土地上房屋征收糾紛的處理第五節(jié)國有土地上房屋征收的法律責任

第四節(jié)國有土地上房屋征收糾紛的處理

國有土地上房屋征收糾紛的類型國有土地上房屋征收糾紛的處理方式第四節(jié)國有土地上房屋征收糾紛的處理

國有土地上房屋征收糾紛按糾紛所處的環(huán)節(jié)可分;征收人與被征收人達不成征收補償安置協(xié)議，形成的糾紛;征收人與被征收人達成征收補償安置協(xié)議后，被征收人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷，形成的糾紛?！?.1國有土地上房屋征收糾紛的類型第四節(jié)國有土地上房屋征收糾紛的處理

1.達不成征收補償安置協(xié)議征收糾紛處理方式（1）房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。（2）被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟?！?.2國有土地上房屋糾紛的處理方式第四節(jié)國有土地上房屋征收糾紛的處理

1.達不成征收補償安置協(xié)議征收糾紛處理方式（3）被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行（強制搬遷）。補償決定被復議機關(guān)或人民法院確認為違法的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當賠償被征收人的損失，并承擔其他相應(yīng)的法律責任。強制執(zhí)行前，強制執(zhí)行申請書應(yīng)當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

●4.2國有土地上房屋糾紛的處理方式第四節(jié)國有土地上房屋征收糾紛的處理

2.達成征收補償安置協(xié)議后的征收糾紛處理方式

房屋征收部門應(yīng)當按照經(jīng)批準的補償方案，與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。●4.2國有土地上房屋糾紛的處理方式第一節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述第二節(jié)國有土地上房屋征收的補償?shù)谌?jié)國有土地上房屋征收的估價第四節(jié)國有土地上房屋征收糾紛的處理第五節(jié)國有土地上房屋征收的法律責任

第五節(jié)國有土地上房屋征收與補償概述

征收主體的違法責任

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的法律責任

第五節(jié)國有土地上房屋征收的法律責任

市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規(guī)定的職責，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任?！?.1征收主體的違法責任第五節(jié)國有土地上房屋征收的法律責任

采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰?！?.1征收主體的違法責任第五節(jié)國有土地上房屋征收的法律責任

貪污、挪