一、居間合同的法律基礎(chǔ)與特征居間合同是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中常見(jiàn)的合同類(lèi)型，《民法典》第961條明確將其定義為“居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。其核心特征包括：1.諾成性：雙方意思表示一致即成立，無(wú)需實(shí)際履行；2.有償性：居間人提供服務(wù)的目的是獲取報(bào)酬（例外情況如無(wú)償居間，但實(shí)踐中極少）；3.獨(dú)立性：居間人僅提供媒介服務(wù)，不參與委托人與第三人的合同履行；4.不要式性：法律未強(qiáng)制要求書(shū)面形式，但書(shū)面合同是避免糾紛的關(guān)鍵。居間合同的核心權(quán)利義務(wù)框架為：居間人義務(wù)：如實(shí)報(bào)告訂約機(jī)會(huì)（《民法典》第962條）、提供媒介服務(wù)、保守委托人秘密；委托人義務(wù)：支付報(bào)酬（《民法典》第963條）、承擔(dān)必要費(fèi)用（《民法典》第964條）。二、居間合同常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別（一）主體資格風(fēng)險(xiǎn)：居間人無(wú)資質(zhì)導(dǎo)致合同無(wú)效或報(bào)酬無(wú)法主張風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：某房地產(chǎn)中介未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明》，為委托人提供二手房居間服務(wù)，后因委托人拒付報(bào)酬訴至法院。法院以“中介未取得相應(yīng)資質(zhì)，違反行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”為由，判決居間合同無(wú)效，居間人無(wú)法主張報(bào)酬。法律依據(jù)：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第11條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)備案。未備案的中介機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)居間服務(wù)，可能因違反“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”導(dǎo)致合同無(wú)效（《民法典》第153條）。風(fēng)險(xiǎn)后果：居間人無(wú)法主張報(bào)酬，已收取的報(bào)酬可能被要求返還；委托人因合同無(wú)效可能遭受的損失，居間人可能需承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）居間義務(wù)履行風(fēng)險(xiǎn)：未如實(shí)報(bào)告導(dǎo)致賠償責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：中介公司為賣(mài)方提供居間服務(wù)時(shí)，明知房屋存在抵押未解除，但未告知買(mǎi)方。買(mǎi)方簽訂合同后無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)，遂起訴中介公司要求賠償損失。法院認(rèn)為中介公司違反如實(shí)報(bào)告義務(wù)，判決其承擔(dān)賠償責(zé)任。法律依據(jù)：《民法典》第962條規(guī)定，“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)：“重要事實(shí)”包括交易標(biāo)的的權(quán)屬狀況、瑕疵、交易對(duì)方的履約能力等；“故意隱瞞”或“提供虛假情況”是承擔(dān)責(zé)任的前提。（三）報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：支付條件約定不清導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：居間合同約定“促成合同成立后支付報(bào)酬”，但未明確“合同成立”的具體標(biāo)準(zhǔn)。后委托人與第三人簽訂《意向書(shū)》，但未簽訂正式合同，居間人主張報(bào)酬，委托人拒絕。法院認(rèn)為《意向書(shū)》未達(dá)到“合同成立”的標(biāo)準(zhǔn)，居間人無(wú)法主張報(bào)酬。法律依據(jù)：《民法典》第963條規(guī)定，“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬?！憋L(fēng)險(xiǎn)后果：若支付條件約定模糊，居間人可能因無(wú)法證明“促成合同成立”而喪失報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。（四）跳單風(fēng)險(xiǎn)：委托人繞過(guò)居間人直接交易風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：中介公司帶買(mǎi)方看房后，買(mǎi)方與賣(mài)方私下簽訂合同，中介公司依據(jù)“禁止跳單”條款主張報(bào)酬。法院認(rèn)為中介公司已提供媒介服務(wù)，買(mǎi)方繞過(guò)中介公司交易違反約定，判決支持中介公司的報(bào)酬請(qǐng)求。法律依據(jù)：《民法典》第965條規(guī)定，“委托人在接受居間人的服務(wù)后，利用居間人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)居間人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向居間人支付報(bào)酬?！憋L(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)：居間人需證明“提供了交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)”（如帶看記錄、溝通記錄），且委托人“利用了該服務(wù)”（如通過(guò)居間人認(rèn)識(shí)第三人）。（五）格式條款風(fēng)險(xiǎn)：排除主要義務(wù)或加重責(zé)任導(dǎo)致條款無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：中介公司提供的格式合同中約定“無(wú)論是否促成合同成立，委托人都應(yīng)支付居間費(fèi)”，委托人簽字后拒絕支付。法院認(rèn)為該條款排除了委托人的主要權(quán)利（《民法典》第497條），判決該條款無(wú)效。法律依據(jù)：《民法典》第497條規(guī)定，“提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利的，該格式條款無(wú)效?！比⒕娱g合同文本優(yōu)化設(shè)計(jì)要點(diǎn)（一）主體條款：明確資質(zhì)與身份信息居間人信息：應(yīng)載明居間人的名稱(chēng)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、法定代表人、聯(lián)系方式；若為房地產(chǎn)、金融等特殊行業(yè)，需注明資質(zhì)證書(shū)編號(hào)（如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明編號(hào)）。委托人信息：應(yīng)載明委托人的姓名/名稱(chēng)、身份證號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、聯(lián)系方式、地址。示例：>居間人：XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：XXX；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明編號(hào)：XXX），住所地：XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)；法定代表人：XXX；聯(lián)系方式：XXX。>委托人：XXX（身份證號(hào)：XXX），住所地：XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)；聯(lián)系方式：XXX。（二）標(biāo)的條款：明確居間事項(xiàng)與范圍居間事項(xiàng)：應(yīng)具體描述居間服務(wù)的內(nèi)容，如“就委托人購(gòu)買(mǎi)位于XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)的房屋（房產(chǎn)證號(hào)：XXX）提供居間服務(wù)”。服務(wù)范圍：可列舉居間人的具體工作，如“尋找符合委托人需求的房源、協(xié)助查看房屋狀況、協(xié)調(diào)雙方談判、協(xié)助簽訂合同”。示例：>居間人接受委托人委托，就委托人購(gòu)買(mǎi)位于XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)的房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“標(biāo)的房屋”，房產(chǎn)證號(hào)：XXX）提供居間服務(wù)，包括但不限于：（1）向委托人報(bào)告標(biāo)的房屋的出售信息；（2）協(xié)助委托人查看標(biāo)的房屋的實(shí)際狀況；（3）協(xié)調(diào)委托人與賣(mài)方就房屋價(jià)格、付款方式等條款進(jìn)行談判；（4）協(xié)助雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。（三）義務(wù)條款：細(xì)化雙方權(quán)利義務(wù)居間人義務(wù)：如實(shí)報(bào)告義務(wù)：明確“居間人應(yīng)如實(shí)告知委托人標(biāo)的房屋的權(quán)屬狀況、抵押情況、租賃情況、瑕疵情況等與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)”；媒介服務(wù)義務(wù)：明確“居間人應(yīng)協(xié)助委托人與賣(mài)方進(jìn)行溝通、談判，促成雙方簽訂正式合同”；保密義務(wù)：明確“居間人應(yīng)對(duì)委托人的個(gè)人信息、需求、交易細(xì)節(jié)等保密，不得向第三方泄露”。委托人義務(wù)：提供真實(shí)信息義務(wù)：明確“委托人應(yīng)向居間人提供真實(shí)的身份信息、購(gòu)房需求、財(cái)務(wù)狀況等”；配合義務(wù)：明確“委托人應(yīng)配合居間人開(kāi)展工作，如按時(shí)參加看房、談判等”；禁止跳單義務(wù)：明確“委托人在接受居間服務(wù)后，不得利用居間人提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，繞開(kāi)居間人直接與賣(mài)方簽訂合同”。示例：>居間人義務(wù)：（1）如實(shí)向委托人報(bào)告標(biāo)的房屋的產(chǎn)權(quán)情況（包括是否有抵押、查封等）、租賃情況（包括是否有承租人、租賃期限等）、房屋質(zhì)量情況（包括是否有漏水、裂縫等瑕疵）；（2）協(xié)助委托人聯(lián)系賣(mài)方，安排看房時(shí)間，協(xié)調(diào)雙方就房屋價(jià)格、付款方式、過(guò)戶(hù)時(shí)間等條款進(jìn)行談判；（3）對(duì)委托人的姓名、身份證號(hào)、購(gòu)房預(yù)算、交易細(xì)節(jié)等信息嚴(yán)格保密，不得向賣(mài)方或其他第三方泄露。>委托人義務(wù)：（1）向居間人提供真實(shí)的身份證復(fù)印件、購(gòu)房需求（如房屋面積、戶(hù)型、地理位置等）、資金狀況等信息；（2）配合居間人安排的看房、談判等活動(dòng)，不得無(wú)故拒絕；（3）在接受居間服務(wù)后，不得利用居間人提供的標(biāo)的房屋信息或媒介服務(wù)，直接與賣(mài)方聯(lián)系并簽訂合同，否則應(yīng)向居間人支付約定的報(bào)酬。（四）報(bào)酬條款：明確金額、支付條件與方式報(bào)酬金額：可約定固定金額或比例（如“標(biāo)的房屋成交價(jià)的1%”）；支付條件：明確“促成合同成立”的具體標(biāo)準(zhǔn)（如“雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并生效”）；支付方式：明確支付時(shí)間（如“簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》之日起3日內(nèi)”）、支付方式（如“銀行轉(zhuǎn)賬”）。示例：>報(bào)酬金額：委托人應(yīng)向居間人支付的報(bào)酬為標(biāo)的房屋成交價(jià)的1%（即人民幣XX元，大寫(xiě)：XX）；>支付條件：當(dāng)委托人與賣(mài)方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并生效后，委托人應(yīng)向居間人支付報(bào)酬；>支付方式：委托人應(yīng)在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》之日起3日內(nèi)，通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式將報(bào)酬支付至居間人指定的銀行賬戶(hù)（賬戶(hù)名稱(chēng)：XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司；賬號(hào)：XXX；開(kāi)戶(hù)行：XXX）。（五）費(fèi)用承擔(dān)條款：明確費(fèi)用范圍與承擔(dān)方式促成合同成立的費(fèi)用：根據(jù)《民法典》第963條規(guī)定，“居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用由居間人負(fù)擔(dān)”，可明確“居間人因從事居間活動(dòng)而支出的費(fèi)用（如查檔費(fèi)、交通費(fèi)、通訊費(fèi)等），由居間人自行承擔(dān)”；未促成合同成立的費(fèi)用：根據(jù)《民法典》第964條規(guī)定，“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”，可明確“未促成合同成立的，居間人可要求委托人支付必要費(fèi)用（如查檔費(fèi)、交通費(fèi)等），具體金額以居間人提供的有效憑證為準(zhǔn)”。示例：>費(fèi)用承擔(dān)：（1）若居間人促成委托人與賣(mài)方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，居間活動(dòng)的費(fèi)用（包括查檔費(fèi)、交通費(fèi)、通訊費(fèi)等）由居間人自行承擔(dān)；（2）若居間人未促成委托人與賣(mài)方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，居間人可要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，具體金額以居間人提供的有效憑證（如查檔費(fèi)發(fā)票、交通費(fèi)發(fā)票等）為準(zhǔn)，最高不超過(guò)人民幣XX元（大寫(xiě)：XX）。（六）違約責(zé)任條款：明確雙方違約后果居間人違約：明確“居間人故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況，導(dǎo)致委托人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，且不得要求支付報(bào)酬”；委托人違約：明確“委托人未按約定支付報(bào)酬的，應(yīng)按逾期未支付金額的每日XX%支付逾期利息；委托人違反禁止跳單義務(wù)的，應(yīng)向居間人支付約定的報(bào)酬”。示例：>居間人違約：若居間人故意隱瞞標(biāo)的房屋的抵押情況，導(dǎo)致委托人無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)，居間人應(yīng)賠償委托人因此遭受的損失（包括已支付的定金、違約金等），且不得要求支付報(bào)酬。>委托人違約：（1）委托人未按約定支付報(bào)酬的，應(yīng)按逾期未支付金額的每日0.5‰支付逾期利息；（2）委托人違反禁止跳單義務(wù)，繞開(kāi)居間人直接與賣(mài)方簽訂合同的，應(yīng)向居間人支付約定的報(bào)酬（即標(biāo)的房屋成交價(jià)的1%）。（七）爭(zhēng)議解決條款：明確管轄方式管轄法院：可約定“本合同爭(zhēng)議由居間人住所地有管轄權(quán)的人民法院管轄”；仲裁：可約定“本合同爭(zhēng)議提交XX仲裁委員會(huì)仲裁，仲裁裁決為終局裁決”。示例：>爭(zhēng)議解決：本合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交XX市XX區(qū)人民法院管轄。四、居間合同履行中的實(shí)用建議（一）委托人：防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵步驟1.核實(shí)居間人資質(zhì)：要求居間人提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證明等，確認(rèn)其具備從事居間服務(wù)的資格；2.仔細(xì)閱讀合同條款：重點(diǎn)關(guān)注報(bào)酬支付條件、禁止跳單條款、居間人義務(wù)等，避免簽訂顯失公平的格式合同；3.保留證據(jù)：保留居間人提供的報(bào)告、溝通記錄、看房記錄等，證明居間人履行義務(wù)的情況；4.警惕虛假信息：對(duì)居間人提供的信息，應(yīng)自行核實(shí)（如查詢(xún)房屋產(chǎn)權(quán)登記信息），避免因虛假信息遭受損失。（二）居間人：維護(hù)權(quán)益的核心措施1.規(guī)范合同文本：使用書(shū)面合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，避免約定模糊導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議；2.如實(shí)報(bào)告信息：對(duì)交易標(biāo)的的重要信息，應(yīng)如實(shí)告知委托人，避免因隱瞞信息承擔(dān)賠償責(zé)任；3.保留履行證據(jù)：保留帶看記錄、溝通記錄、報(bào)告文件等，證明自己履行