建筑工程抵押貸款管理協(xié)議書專業(yè)版模板及關(guān)鍵條款解析一、總則（一）協(xié)議目的為規(guī)范建筑工程抵押貸款行為，明確抵押人、抵押權(quán)人及債務(wù)人的權(quán)利義務(wù)，保障抵押權(quán)的有效設(shè)立與實(shí)現(xiàn)，防范融資風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)，雙方經(jīng)平等協(xié)商，自愿簽訂本協(xié)議，共同遵守執(zhí)行。（二）依據(jù)與適用范圍本協(xié)議依據(jù)上述法律法規(guī)制定，適用于抵押人以其合法擁有的建筑工程（含在建工程、已建成工程）為債務(wù)人的貸款提供抵押擔(dān)保的情形。（三）關(guān)鍵定義1.建筑工程：指抵押人合法擁有的，正在建設(shè)或已建成的房屋建筑及其附屬設(shè)施（如電梯、空調(diào)系統(tǒng)）、配套工程（如道路、綠化），具體以附件《抵押物清單》為準(zhǔn)。2.抵押物：指本協(xié)議約定的用于設(shè)定抵押權(quán)的建筑工程及對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)（若有）。3.抵押權(quán)人：指提供貸款的銀行、信托公司或其他持牌金融機(jī)構(gòu)。4.抵押人：指將建筑工程抵押給抵押權(quán)人的法人或其他組織（須為抵押物的所有權(quán)人）。5.債務(wù)人：指承擔(dān)貸款償還義務(wù)的主體（可為抵押人本人或第三方，如項(xiàng)目開發(fā)商）。二、各方主體及權(quán)利義務(wù)（一）抵押人權(quán)利義務(wù)1.權(quán)利：（1）有權(quán)要求抵押權(quán)人按約定發(fā)放貸款；（2）有權(quán)監(jiān)督抵押權(quán)人保管抵押權(quán)證的情況；（3）在債務(wù)人履行完畢債務(wù)后，有權(quán)要求抵押權(quán)人協(xié)助辦理抵押注銷登記。2.義務(wù)：（1）提供真實(shí)、完整的抵押物權(quán)屬證明（如房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）、項(xiàng)目審批文件（如建設(shè)工程規(guī)劃許可證）、財(cái)務(wù)報(bào)表等資料；（2）維護(hù)抵押物的完好性，不得擅自拆除、損壞或改變抵押物用途；（3）未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或以其他方式處分抵押物；（4）及時(shí)通知抵押權(quán)人抵押物發(fā)生的重大變動(dòng)（如被司法查封、權(quán)屬爭議、工程質(zhì)量事故等）。（二）抵押權(quán)人權(quán)利義務(wù)1.權(quán)利：（1）對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)；（2）有權(quán)定期檢查抵押物的狀況（如每季度一次）；（3）當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值下降時(shí)，有權(quán)要求抵押人補(bǔ)充擔(dān)保；（4）當(dāng)債務(wù)人違約時(shí)，有權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。2.義務(wù)：（1）按約定發(fā)放貸款；（2）妥善保管抵押權(quán)證（如不動(dòng)產(chǎn)登記證明），不得擅自處分；（3）在債務(wù)人履行完畢債務(wù)后，及時(shí)協(xié)助抵押人辦理抵押注銷登記。（三）債務(wù)人權(quán)利義務(wù)1.權(quán)利：有權(quán)要求抵押權(quán)人按約定發(fā)放貸款。2.義務(wù)：按約定償還貸款本金及利息，承擔(dān)本協(xié)議項(xiàng)下的違約責(zé)任。三、抵押物的范圍與要求（一）抵押物范圍抵押物包括但不限于：1.建筑工程本體（如辦公樓、住宅樓）；2.建筑工程附屬設(shè)施（如停車場、配電房）；3.建筑工程對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)（若抵押人已取得土地使用權(quán)證）；4.建筑工程占用范圍內(nèi)的其他不動(dòng)產(chǎn)（如圍墻、道路）。（二）抵押物要求1.抵押物須為抵押人合法擁有，具有完整的所有權(quán)或使用權(quán)，未被司法機(jī)關(guān)查封、扣押或設(shè)定其他擔(dān)保；2.建筑工程須已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)審批手續(xù)（已建成的須取得房屋所有權(quán)證）；3.抵押物不存在權(quán)屬爭議、工程質(zhì)量問題或其他法律瑕疵；4.抵押物的價(jià)值應(yīng)足以覆蓋貸款本金及利息（具體以評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)）。（三）抵押物評(píng)估1.本協(xié)議簽訂前，抵押權(quán)人應(yīng)委托具有資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)（如房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所）對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；2.評(píng)估費(fèi)用由[雙方協(xié)商確定，如抵押人承擔(dān)]；3.貸款金額不超過抵押物評(píng)估價(jià)值的[50%-70%]（具體比例由雙方根據(jù)抵押物流動(dòng)性、債務(wù)人還款能力等因素協(xié)商確定）。四、貸款金額、期限與利率（一）貸款金額確定貸款金額為人民幣[X]元（大寫：[X]），具體金額以雙方簽訂的《貸款合同》為準(zhǔn)（本協(xié)議為《貸款合同》的從合同）。（二）貸款期限貸款期限為[X]個(gè)月（自貸款發(fā)放之日起至還款到期日止），具體期限以《貸款合同》為準(zhǔn)。（三）利率與計(jì)息方式1.貸款利率采用[固定利率/浮動(dòng)利率]，浮動(dòng)利率參照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加[X]個(gè)基點(diǎn)（BP）；2.計(jì)息方式為按月計(jì)息，結(jié)息日為每月[X]日；3.逾期利息：若債務(wù)人未按約定償還貸款，逾期部分按貸款利率上浮[30%-50%]計(jì)收逾期利息。五、抵押登記與權(quán)證管理（一）抵押登記辦理1.本協(xié)議簽訂后[10]日內(nèi)，抵押人應(yīng)配合抵押權(quán)人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)（如市自然資源和規(guī)劃局）辦理抵押登記手續(xù)；2.辦理抵押登記需提供以下資料：（1）抵押登記申請(qǐng)書；（2）本協(xié)議及《貸款合同》；（3）抵押物所有權(quán)證、土地使用權(quán)證；（4）抵押人、抵押權(quán)人身份證明；（5）評(píng)估報(bào)告；（6）其他登記機(jī)關(guān)要求的資料。3.抵押登記費(fèi)用由[抵押人承擔(dān)]。（二）權(quán)證保管與使用1.抵押登記辦理完畢后，抵押權(quán)人應(yīng)妥善保管不動(dòng)產(chǎn)登記證明（抵押權(quán)證）；2.未經(jīng)抵押人書面同意，抵押權(quán)人不得將抵押權(quán)證用于本協(xié)議以外的用途；3.抵押人如需使用抵押權(quán)證（如辦理項(xiàng)目審批），應(yīng)向抵押權(quán)人提出書面申請(qǐng)，抵押權(quán)人應(yīng)在[3]日內(nèi)予以協(xié)助（提供復(fù)印件并加蓋公章）。（三）登記變更與注銷1.若抵押物信息發(fā)生變更（如面積調(diào)整、權(quán)屬人名稱變更），抵押人應(yīng)在變更后[10]日內(nèi)，配合抵押權(quán)人辦理抵押登記變更手續(xù)；2.當(dāng)債務(wù)人履行完畢債務(wù)（或抵押權(quán)人提前收回貸款）后，抵押權(quán)人應(yīng)在[5]日內(nèi)，協(xié)助抵押人辦理抵押注銷登記手續(xù)。六、抵押物的管理與風(fēng)險(xiǎn)控制（一）抵押人對(duì)抵押物的管理義務(wù)1.抵押人應(yīng)定期對(duì)抵押物進(jìn)行維護(hù)（如維修房屋、保養(yǎng)設(shè)施），確保抵押物處于良好狀態(tài)；2.抵押人應(yīng)購買抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)（如財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)），保險(xiǎn)金額不低于抵押物評(píng)估價(jià)值，保險(xiǎn)期限覆蓋貸款期限，保險(xiǎn)受益人為抵押權(quán)人；3.抵押人應(yīng)將抵押物的租金收入（若有）存入抵押權(quán)人指定的賬戶，用于償還貸款本息。（二）抵押權(quán)人的檢查與監(jiān)督權(quán)1.抵押權(quán)人有權(quán)定期（每[3]個(gè)月）對(duì)抵押物進(jìn)行現(xiàn)場檢查，檢查內(nèi)容包括抵押物的狀況、使用情況、保險(xiǎn)情況等；2.抵押人應(yīng)配合抵押權(quán)人的檢查，提供相關(guān)資料（如維修記錄、保險(xiǎn)單）；3.若檢查發(fā)現(xiàn)抵押物存在損壞、閑置或其他可能影響其價(jià)值的情況，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人在[15]日內(nèi)整改；逾期未整改的，抵押權(quán)人有權(quán)提前收回貸款或采取其他保全措施（如凍結(jié)抵押人賬戶）。（三）抵押物價(jià)值波動(dòng)的應(yīng)對(duì)措施1.抵押權(quán)人有權(quán)每[6]個(gè)月委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估；2.若抵押物價(jià)值較初始評(píng)估價(jià)值下降超過[20%]，抵押人應(yīng)在收到抵押權(quán)人通知后[10]日內(nèi)，補(bǔ)充提供與下降部分價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保（如增加抵押物、提供保證人或保證金）；3.若抵押人未按要求補(bǔ)充擔(dān)保，抵押權(quán)人有權(quán)提前收回貸款或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)。七、貸款的發(fā)放與償還（一）貸款發(fā)放條件貸款發(fā)放應(yīng)滿足以下條件：1.抵押登記已辦理完畢，抵押權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)登記證明；2.債務(wù)人已提供符合要求的項(xiàng)目進(jìn)度證明（如工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、監(jiān)理報(bào)告）；3.債務(wù)人已簽署《貸款發(fā)放通知書》；4.其他雙方約定的條件（如項(xiàng)目資本金已到位）。（二）貸款發(fā)放流程1.債務(wù)人向抵押權(quán)人提出貸款發(fā)放申請(qǐng)；2.抵押權(quán)人審核貸款發(fā)放條件是否滿足；3.審核通過后，抵押權(quán)人將貸款資金劃入債務(wù)人指定的賬戶（采用受托支付的，劃入第三方賬戶；采用自主支付的，劃入債務(wù)人賬戶）。（三）貸款償還約定1.債務(wù)人應(yīng)按《貸款合同》約定的還款方式（如等額本息、等額本金或到期一次還本付息）償還貸款本息；2.債務(wù)人應(yīng)在還款到期日之前，將還款資金存入抵押權(quán)人指定的賬戶；3.若債務(wù)人提前還款，應(yīng)提前[30]日向抵押權(quán)人提出書面申請(qǐng)，抵押權(quán)人有權(quán)收取提前還款違約金（違約金比例不超過提前還款金額的[1%]）；4.若債務(wù)人逾期還款，抵押權(quán)人有權(quán)按本協(xié)議第四條第三款的約定計(jì)收逾期利息，并采取以下措施：（1）發(fā)送逾期通知書；（2）凍結(jié)債務(wù)人或抵押人的賬戶；（3）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。八、違約責(zé)任（一）抵押人違約情形及責(zé)任1.抵押人提供虛假資料或隱瞞抵押物真實(shí)情況（如抵押物已被查封），抵押權(quán)人有權(quán)提前收回全部貸款，并要求抵押人賠償因此造成的損失（包括貸款本金、利息、違約金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用等）；2.抵押人擅自處分抵押物（如轉(zhuǎn)讓、出租），抵押權(quán)人有權(quán)主張?zhí)幏中袨闊o效，并要求抵押人賠償因此造成的損失；3.抵押人未按約定購買抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)代為購買，保險(xiǎn)費(fèi)用由抵押人承擔(dān)；4.抵押人未按約定維護(hù)抵押物，導(dǎo)致其價(jià)值下降，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人賠償損失。（二）抵押權(quán)人違約情形及責(zé)任1.抵押權(quán)人未按約定發(fā)放貸款，應(yīng)按未發(fā)放金額的[0.5‰/日]向債務(wù)人支付違約金；2.抵押權(quán)人擅自處分抵押權(quán)證，導(dǎo)致抵押人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；3.抵押權(quán)人未按約定協(xié)助抵押人辦理抵押注銷登記，應(yīng)按[1000]元/日向抵押人支付違約金。（三）債務(wù)人違約情形及責(zé)任1.債務(wù)人未按約定償還貸款本息，應(yīng)按本協(xié)議第四條第三款的約定支付逾期利息；2.債務(wù)人未按約定用途使用貸款（如將貸款用于非項(xiàng)目用途），抵押權(quán)人有權(quán)提前收回貸款，并要求債務(wù)人支付違約金（違約金比例不超過貸款本金的[5%]）；3.債務(wù)人發(fā)生重大訴訟、破產(chǎn)或其他可能影響其還款能力的情況，抵押權(quán)人有權(quán)提前收回貸款或?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)。九、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)（一）實(shí)現(xiàn)條件當(dāng)出現(xiàn)以下情形之一時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)：1.債務(wù)人未履行到期債務(wù)（包括貸款本金及利息）；2.債務(wù)人未按約定用途使用貸款；3.抵押人擅自處分抵押物；4.抵押物被司法機(jī)關(guān)查封、扣押；5.其他可能影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情形（如抵押人破產(chǎn)）。（二）實(shí)現(xiàn)方式1.協(xié)商折價(jià)：抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商，將抵押物折價(jià)轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，折價(jià)金額以雙方認(rèn)可的評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)；2.拍賣：抵押權(quán)人委托拍賣機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣，拍賣所得價(jià)款優(yōu)先用于償還貸款本息；3.變賣：抵押權(quán)人將抵押物變賣（如通過產(chǎn)權(quán)交易中心），變賣所得價(jià)款優(yōu)先用于償還貸款本息。（三）優(yōu)先受償范圍抵押權(quán)人的優(yōu)先受償范圍包括：1.貸款本金及利息（包括逾期利息）；2.違約金（如債務(wù)人違約產(chǎn)生的違約金）；3.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用（如評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)、律師費(fèi)）；4.其他本協(xié)議約定的費(fèi)用（如抵押登記費(fèi)）。十、爭議解決本協(xié)議履行過程中發(fā)生的任何爭議，雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)向抵押權(quán)人所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴。本協(xié)議的爭議解決條款獨(dú)立于其他條款，不因本協(xié)議的無效、解除或終止而失效。十一、其他條款（一）協(xié)議生效本協(xié)議自雙方簽字（或蓋章）并辦理完畢抵押登記手續(xù)之日起生效。（二）變更與解除1.本協(xié)議的變更或解除須經(jīng)雙方書面同意；2.若本協(xié)議的變更涉及抵押登記，雙方應(yīng)配合辦理登記變更手續(xù)。（三）通知與送達(dá)1.雙方的通知應(yīng)采用書面形式（如快遞、電子郵件）；2.通知的送達(dá)地址以本協(xié)議首頁載明的地址為準(zhǔn)；若地址發(fā)生變更，應(yīng)提前[10]日書面通知對(duì)方；3.快遞通知的送達(dá)時(shí)間為簽收之日，電子郵件通知的送達(dá)時(shí)間為發(fā)送之日（以系統(tǒng)顯示為準(zhǔn)）。（四）不可抗力1.不可抗力指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況（如自然災(zāi)害、政府行為、戰(zhàn)爭）；2.因不可抗力導(dǎo)致一方無法履行本協(xié)議的，該方不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，并在[15]日內(nèi)提供證明材料；3.不可抗力消除后，雙方應(yīng)繼續(xù)履行本協(xié)議（如延期發(fā)放貸款或償還貸款）。（五）附件本協(xié)議的附件為本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等法律效力：1.附件1：《抵押物清單》（載明抵押物的名稱、位置、面積、權(quán)屬證明編號(hào)等）；2.附件2：《抵押物評(píng)估報(bào)告》（第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具）；3.附件3：《抵押登記文件》（不動(dòng)產(chǎn)登記證明復(fù)印件）；4.附件4：《貸款合同》（主合同）。十二、附則1.本協(xié)議一式[3]份，抵押人、抵押權(quán)人各執(zhí)[1]份，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)留存[1]份，具有同等法律效力；2.本協(xié)議未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力；3.本協(xié)議的解釋權(quán)歸抵押權(quán)人所有（或雙方共同所有）。抵押人（蓋章）：______________________法定代表人（簽字）：____________________日期：______年____月____日抵押權(quán)人（蓋章）：____________________法定代表人（簽字）：____________________日期：______年____月____日債務(wù)人（蓋章）：______________________法定代表人（簽字）：____________________日期：______年____月____日附件1：抵押物清單抵押物名稱位置面積權(quán)屬證明編號(hào)備注辦公樓XX路XX號(hào)1000㎡房屋所有權(quán)證第XX號(hào)已建成停車場XX路XX號(hào)500㎡房屋所有權(quán)證第XX