大型商場租賃合同風(fēng)險(xiǎn)防范及應(yīng)對(duì)措施引言大型商場作為商業(yè)地產(chǎn)的核心載體，其租賃業(yè)務(wù)是連接地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營商與品牌商家的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。租賃合同作為雙方權(quán)利義務(wù)的基石，不僅決定了商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營穩(wěn)定性，更直接影響各方的經(jīng)濟(jì)利益。然而，由于大型商場租賃涉及產(chǎn)權(quán)、業(yè)態(tài)、費(fèi)用、履約等多維度復(fù)雜問題，合同履行過程中易出現(xiàn)各類風(fēng)險(xiǎn)（如主體資格瑕疵、租金爭議、物業(yè)使用沖突等），若未提前防范，可能導(dǎo)致合同糾紛、經(jīng)濟(jì)損失甚至項(xiàng)目運(yùn)營停滯。因此，系統(tǒng)梳理大型商場租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定針對(duì)性應(yīng)對(duì)措施，是保障各方權(quán)益、實(shí)現(xiàn)商業(yè)共贏的關(guān)鍵。一、主體資格風(fēng)險(xiǎn)：租賃基礎(chǔ)合法性的底線防控主體資格是租賃合同有效的前提，其風(fēng)險(xiǎn)主要源于出租方或租賃物業(yè)的合法性瑕疵，直接影響承租方的租賃權(quán)穩(wěn)定性。（一）風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)1.產(chǎn)權(quán)合法性瑕疵：出租方未取得租賃物業(yè)的合法產(chǎn)權(quán)（如未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），或產(chǎn)權(quán)存在爭議（如共有產(chǎn)權(quán)人未同意出租），導(dǎo)致租賃合同可能被認(rèn)定為無效。2.權(quán)利限制未披露：租賃物業(yè)存在抵押、查封等權(quán)利限制（如出租方將物業(yè)抵押給銀行但未告知承租方），若抵押權(quán)人行使抵押權(quán)或法院強(qiáng)制執(zhí)行，承租方可能喪失租賃權(quán)。3.規(guī)劃用途不符：商場規(guī)劃用途為非商業(yè)（如工業(yè)、住宅），或雖為商業(yè)但未取得餐飲、娛樂等特定業(yè)態(tài)的審批（如欲經(jīng)營餐飲但物業(yè)未通過餐飲業(yè)態(tài)的規(guī)劃驗(yàn)收），導(dǎo)致承租方無法開展預(yù)期經(jīng)營活動(dòng)。4.消防驗(yàn)收不合格：商場未通過消防竣工驗(yàn)收或消防備案（如消防設(shè)施未達(dá)標(biāo)），承租方裝修后無法通過消防檢查，無法開業(yè)。（二）應(yīng)對(duì)措施1.核查產(chǎn)權(quán)證明：要求出租方提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件，核對(duì)產(chǎn)權(quán)人信息與出租方是否一致；若為共有產(chǎn)權(quán)，需取得所有共有人的書面同意（如《共有產(chǎn)權(quán)人同意出租函》）。2.查詢權(quán)利限制：通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢租賃物業(yè)的抵押、查封情況（如登錄“全國不動(dòng)產(chǎn)登記查詢系統(tǒng)”）；若存在抵押，需取得抵押權(quán)人同意出租的書面函件（如銀行出具的《同意出租函》）；若存在查封，需評(píng)估查封對(duì)租賃權(quán)的影響（如查封系因出租方債務(wù)，需要求出租方提供擔(dān)保）。3.確認(rèn)規(guī)劃用途：查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收備案表，確認(rèn)物業(yè)規(guī)劃用途為商業(yè)；若承租方需開展餐飲、娛樂等特定業(yè)態(tài)，需要求出租方提供該業(yè)態(tài)的規(guī)劃審批文件（如《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中注明“允許餐飲”）。4.核查消防驗(yàn)收：要求出租方提供消防竣工驗(yàn)收合格證明（如《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書》）或消防備案憑證（如《消防備案憑證》）；若商場未完成消防驗(yàn)收，需在合同中約定出租方的消防驗(yàn)收義務(wù)及逾期責(zé)任（如“出租方需在2023年6月30日前完成消防驗(yàn)收，逾期未完成的，每逾期1日支付承租方日租金的1%作為違約金；逾期超過30日，承租方有權(quán)解除合同并要求賠償損失”）。二、租金及費(fèi)用條款風(fēng)險(xiǎn)：成本控制的核心防線租金及費(fèi)用是承租方的主要運(yùn)營成本，其風(fēng)險(xiǎn)主要源于條款模糊或約定不公，導(dǎo)致承租方承擔(dān)不合理成本或陷入支付爭議。（一）風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)1.租金計(jì)算方式模糊：合同未明確租金類型（如固定租金、提成租金、混合模式），或提成租金的計(jì)算基數(shù)（如銷售額是否扣除增值稅、折扣）、提成比例約定不清（如“銷售額超過100萬元的部分提成”，未明確“超過部分”的計(jì)算方式），導(dǎo)致后續(xù)爭議。2.遞增條款不明確：租金遞增的時(shí)間點(diǎn)（如“每年1月1日”）、遞增比例（如“5%”）未明確，或遞增條件（如“商場客流量達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)”）約定模糊（如“客流量達(dá)標(biāo)”未定義“達(dá)標(biāo)”的具體數(shù)值），導(dǎo)致出租方隨意漲租。3.費(fèi)用分?jǐn)偦靵y：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、推廣費(fèi)、公共能耗費(fèi)等費(fèi)用的分?jǐn)偡秶ㄈ绻矃^(qū)域的空調(diào)費(fèi)是否由承租方承擔(dān)）、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（如水電費(fèi)是否按實(shí)際用量計(jì)算，還是按面積分?jǐn)偅┪疵鞔_，或出租方未提供費(fèi)用清單（如“推廣費(fèi)”僅約定“按面積分?jǐn)偂保凑f明用途），導(dǎo)致承租方承擔(dān)不合理費(fèi)用。4.支付方式及逾期責(zé)任不公：支付時(shí)間（如“每月5日前支付當(dāng)月租金”）、支付方式（如“銀行轉(zhuǎn)賬”）未明確，或逾期違約金比例過高（如日萬分之五以上），導(dǎo)致承租方因輕微逾期承擔(dān)巨額違約金。（二）應(yīng)對(duì)措施1.明確租金計(jì)算方式：根據(jù)經(jīng)營模式選擇合適的租金類型（如零售品牌可選擇“固定租金+提成租金”，餐飲品牌可選擇“固定租金”）；若為提成租金，需明確計(jì)算基數(shù)（如“銷售額指承租方當(dāng)月實(shí)際收取的全部款項(xiàng)，扣除增值稅、折扣、退貨后的凈額”）、提成比例（如“銷售額超過100萬元的部分，提成3%”）及結(jié)算周期（如“每月25日結(jié)算上月提成租金”）。2.細(xì)化遞增條款：明確租金遞增的時(shí)間點(diǎn)（如“自租賃期第2年起，每年1月1日遞增5%”）、遞增比例（如“遞增比例不超過上一年租金的5%”）；若為條件遞增，需明確條件的具體標(biāo)準(zhǔn)（如“商場客流量達(dá)到每日1萬人次以上（以第三方機(jī)構(gòu)的《客流量報(bào)告》為準(zhǔn)），租金遞增3%”）。3.規(guī)范費(fèi)用分?jǐn)偅毫谐鏊行璺謹(jǐn)偟馁M(fèi)用項(xiàng)目（如“物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、推廣費(fèi)、公共能耗費(fèi)”），明確每個(gè)項(xiàng)目的分?jǐn)偡秶ㄈ纭拔飿I(yè)費(fèi)包含公共區(qū)域的清潔、保安、維修，不包含承租方內(nèi)部的設(shè)施維修”）、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（如“水電費(fèi)按承租方實(shí)際用量計(jì)算，以供水、供電部門的計(jì)量表為準(zhǔn)；公共能耗費(fèi)按租賃面積分?jǐn)偂保?；約定出租方需每月提供費(fèi)用清單（包括明細(xì)、發(fā)票），承租方有權(quán)對(duì)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)（如“承租方可以委托第三方會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)費(fèi)用，審計(jì)費(fèi)用由出租方承擔(dān)若發(fā)現(xiàn)多收費(fèi)用”）。4.合理約定支付方式及逾期責(zé)任：明確支付時(shí)間（如“每月5日前支付當(dāng)月租金”）、支付方式（如“銀行轉(zhuǎn)賬至出租方指定賬戶，賬戶信息變更需提前7日書面通知”）；逾期違約金比例需合理（如日萬分之三至萬分之五），并約定寬限期（如“逾期10日內(nèi)支付，不承擔(dān)違約金；逾期超過10日，從第11日起計(jì)算違約金”）。三、物業(yè)使用及改造風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營穩(wěn)定性的重要保障物業(yè)使用及改造直接影響承租方的經(jīng)營活動(dòng)，其風(fēng)險(xiǎn)主要源于雙方對(duì)物業(yè)使用權(quán)限、改造流程的約定不清，導(dǎo)致承租方無法按預(yù)期經(jīng)營。（一）風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)1.租賃面積爭議：合同約定的租賃面積與實(shí)測面積不符（如合同約定1000平方米，實(shí)測950平方米），但未約定誤差處理方式，導(dǎo)致承租方多付租金。2.裝修改造限制：出租方未明確裝修改造的審批流程（如是否需要提交設(shè)計(jì)方案、消防圖紙），或要求承租方無條件服從商場整體規(guī)劃（如“裝修風(fēng)格必須與商場一致”，但未明確“一致”的標(biāo)準(zhǔn)），導(dǎo)致承租方無法按品牌形象裝修。3.物業(yè)維護(hù)責(zé)任不清：主體結(jié)構(gòu)（如墻體、屋頂）與內(nèi)部設(shè)施（如空調(diào)、水電管線）的維護(hù)責(zé)任未明確（如“屋頂漏水”，出租方認(rèn)為是承租方使用不當(dāng)，承租方認(rèn)為是主體結(jié)構(gòu)問題），導(dǎo)致出租方拒絕維修，或承租方承擔(dān)不必要的維修費(fèi)用。4.營業(yè)時(shí)間限制：商場要求承租方遵守統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間（如“早10點(diǎn)至晚10點(diǎn)”），但承租方因經(jīng)營需要（如餐飲品牌需晚12點(diǎn)關(guān)門）無法滿足，導(dǎo)致沖突。（二）應(yīng)對(duì)措施1.明確租賃面積及誤差處理：約定租賃面積以實(shí)測面積為準(zhǔn)（如“租賃面積為出租方委托第三方測量機(jī)構(gòu)（如XX測繪公司）出具的《實(shí)測報(bào)告》中的面積”）；明確誤差范圍（如“誤差不超過±3%，租金按實(shí)測面積計(jì)算；誤差超過±3%，承租方有權(quán)選擇解除合同或要求調(diào)整租金（多退少補(bǔ)）”）。2.規(guī)范裝修改造流程：約定裝修改造的審批流程（如“承租方需提交裝修設(shè)計(jì)方案、消防圖紙，出租方需在10日內(nèi)提出書面意見，逾期未提出視為同意”）；明確商場整體規(guī)劃的限制范圍（如“裝修風(fēng)格需符合商場的定位（如高端時(shí)尚），但承租方有權(quán)保留品牌特色（如LOGO、陳列方式）”）；約定消防審批責(zé)任（如“出租方負(fù)責(zé)商場整體消防驗(yàn)收，承租方負(fù)責(zé)內(nèi)部裝修消防備案，雙方配合完成；若因出租方未完成整體消防驗(yàn)收導(dǎo)致承租方無法備案，出租方承擔(dān)違約責(zé)任”）。3.劃分物業(yè)維護(hù)責(zé)任：明確主體結(jié)構(gòu)（如墻體、屋頂、地基）由出租方負(fù)責(zé)維護(hù)（如“出租方需在接到承租方通知后24小時(shí)內(nèi)到場維修，逾期未維修導(dǎo)致承租方損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任（如因屋頂漏水導(dǎo)致商品損壞，出租方賠償商品損失）”）；內(nèi)部設(shè)施（如空調(diào)、水電管線、燈具）由承租方負(fù)責(zé)維護(hù)（如“承租方需定期維護(hù)內(nèi)部設(shè)施，確保正常使用；若因承租方未維護(hù)導(dǎo)致設(shè)施損壞，承租方承擔(dān)維修費(fèi)用”）。4.協(xié)商營業(yè)時(shí)間靈活性：盡量爭取營業(yè)時(shí)間的靈活性（如“承租方可以根據(jù)經(jīng)營需要調(diào)整營業(yè)時(shí)間，但需提前7日書面通知出租方”）；若商場要求統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間，需約定例外情況（如“餐飲品牌可以延長至晚12點(diǎn)，節(jié)假日（如春節(jié)、國慶）可以適當(dāng)調(diào)整（如早9點(diǎn)至晚11點(diǎn)）”）。四、履約保障及承諾風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)共贏的關(guān)鍵前提履約保障及承諾是雙方信任的基礎(chǔ)，其風(fēng)險(xiǎn)主要源于出租方未履行承諾或履約不到位，導(dǎo)致承租方經(jīng)營困難。（一）風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)1.出租方交付違約：出租方未按約定時(shí)間交付物業(yè)（如約定2023年1月1日交付，實(shí)際2023年3月1日交付），或交付的物業(yè)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)（如未通水電、地面未平整），導(dǎo)致承租方無法按時(shí)開業(yè)。2.保證金退還爭議：合同未明確保證金的退還條件（如“租賃期滿，承租方無違約，結(jié)清所有費(fèi)用后，出租方在10日內(nèi)退還保證金”），或出租方以各種理由拖延退還（如“需等待商場整體結(jié)算”）。3.出租方承諾未兌現(xiàn)：出租方在招商時(shí)承諾的商場招商率（如“開業(yè)時(shí)招商率達(dá)到80%”）、業(yè)態(tài)規(guī)劃（如“不引入同類競爭品牌”）、廣告推廣（如“每年投入100萬元用于商場推廣”）未兌現(xiàn)，導(dǎo)致承租方客流量不足，經(jīng)營困難。4.競業(yè)限制不合理：出租方要求承租方不得經(jīng)營同類品牌，但未明確限制范圍（如“同一商場內(nèi)不得經(jīng)營同類品牌”）或期限（如“租賃期內(nèi)及租賃期滿后2年”），導(dǎo)致承租方無法拓展業(yè)務(wù)。（二）應(yīng)對(duì)措施1.明確交付義務(wù)及違約責(zé)任：約定交付時(shí)間（如“2023年1月1日”）、交付標(biāo)準(zhǔn)（如“物業(yè)已通水電、地面平整、消防驗(yàn)收合格、空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行”）；若出租方逾期交付，需承擔(dān)違約責(zé)任（如“每逾期1日，支付承租方相當(dāng)于日租金的違約金；逾期超過30日，承租方有權(quán)解除合同并要求賠償損失（如裝修延誤損失、員工工資損失）”）。2.規(guī)范保證金條款：明確保證金的金額（如“相當(dāng)于2個(gè)月租金”）、退還條件（如“租賃期滿，承租方無違約行為（如未逾期支付租金、未損壞物業(yè)），結(jié)清所有租金及費(fèi)用后，出租方在10日內(nèi)退還保證金（不計(jì)利息）”）；約定出租方不得擅自扣除保證金（如“出租方需提前書面通知承租方扣除保證金的理由（如承租方損壞物業(yè)），承租方有異議的，可通過協(xié)商或訴訟解決”）。3.將承諾寫入合同并約定違約責(zé)任：將出租方的招商率、業(yè)態(tài)規(guī)劃、廣告推廣等承諾寫入合同（如“開業(yè)時(shí)招商率達(dá)到80%（以商場開業(yè)時(shí)的《招商清單》為準(zhǔn)），若未達(dá)到，承租方有權(quán)要求減免當(dāng)月租金的10%；商場內(nèi)不得引入與承租方同類的品牌（如同一服飾品類），若引入，承租方有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失（如客流量減少導(dǎo)致的利潤損失）；每年投入不低于100萬元用于商場推廣（以出租方提供的《推廣費(fèi)用清單》為準(zhǔn)），若未達(dá)到，承租方有權(quán)要求減少推廣費(fèi)的分?jǐn)偙壤ㄈ鐪p少10%）”）。4.合理約定競業(yè)限制：明確競業(yè)限制的范圍（如“同一商場內(nèi)不得經(jīng)營與承租方主營業(yè)務(wù)相同或相似的品牌（如承租方經(jīng)營高端女裝，商場不得引入其他高端女裝品牌）”）、期限（如“租賃期內(nèi)”）；若出租方要求租賃期滿后繼續(xù)限制，需給予承租方合理補(bǔ)償（如“租賃期滿后2年，出租方每年支付承租方相當(dāng)于1個(gè)月租金的補(bǔ)償”）。五、合同解除及善后風(fēng)險(xiǎn)：損失控制的最后防線合同解除是雙方不愿看到的結(jié)果，但一旦發(fā)生，善后處理不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，其風(fēng)險(xiǎn)主要源于解除條件模糊或善后流程未約定。（一）風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)1.解除條件模糊：合同未明確法定解除（如出租方根本違約、不可抗力）或約定解除（如承租方逾期支付租金超過30日）的條件，導(dǎo)致一方隨意解除合同（如出租方以“商場規(guī)劃調(diào)整”為由解除合同，但未約定該情形為解除條件）。2.裝修殘值處理爭議：承租方裝修后，若合同解除，裝修殘值的歸屬（如出租方是否接收裝修）、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（如按剩余租賃期分?jǐn)偅┪疵鞔_，導(dǎo)致承租方無法收回裝修成本（如承租方投入50萬元裝修，剩余租賃期2年，出租方拒絕補(bǔ)償）。3.結(jié)算流程混亂：合同解除后，租金、費(fèi)用的結(jié)算時(shí)間（如“解除后10日內(nèi)結(jié)算”）、結(jié)算方式（如“按實(shí)際租賃天數(shù)計(jì)算租金”）未明確，導(dǎo)致雙方爭議（如出租方要求承租方支付整月租金，而承租方僅租賃了15天）。（二）應(yīng)對(duì)措施1.明確解除條件及程序：根據(jù)《民法典》的規(guī)定，明確法定解除的情形（如“出租方未按約定交付物業(yè)，經(jīng)承租方催告后在合理期限內(nèi)（如15日）仍未交付”；“承租方逾期支付租金超過30日，經(jīng)出租方催告后在合理期限內(nèi)（如10日）仍未支付”）；約定解除的情形（如“商場招商率未達(dá)到70%，承租方有權(quán)解除合同”；“出租方引入同類競爭品牌，承租方有權(quán)解除合同”）；明確解除的程序（如“需提前30日書面通知對(duì)方，通知需注明解除的理由”）。2.約定裝修殘值處理方式：根據(jù)《民法典》第七百一十五條的規(guī)定（“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失”），約定裝修殘值的處理（如“若因出租方違約導(dǎo)致合同解除，承租方有權(quán)要求出租方補(bǔ)償裝修殘值（按剩余租賃期分?jǐn)?，如裝修總費(fèi)用50萬元，租賃期5年，剩余租賃期2年，補(bǔ)償20萬元）；若因承租方違約導(dǎo)致合同解除，出租方可以選擇接收裝修（無需補(bǔ)償）或要求承租方恢復(fù)原狀（費(fèi)用由承租方承擔(dān)）；若因不可抗力（如疫情、地震）導(dǎo)致合同解除，雙方互不承擔(dān)裝修殘值的補(bǔ)償責(zé)任”）。3.規(guī)范結(jié)算流程：約定合同解除后的結(jié)算時(shí)間（如“解除通知送達(dá)后10日內(nèi)，雙方完成租金、費(fèi)用的結(jié)算”）、結(jié)算方式（如“租金按實(shí)際租賃天數(shù)計(jì)算（日租金=月租金÷30），多退少補(bǔ)；費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額計(jì)算（如水電費(fèi)按截止解除日的計(jì)量表讀數(shù)計(jì)算）”）；明確保證金的退還（如“結(jié)算完成后，出租方在10日內(nèi)退還保證金（扣除承租方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用）”）。六、爭議解決及證據(jù)管理風(fēng)險(xiǎn)：權(quán)益實(shí)現(xiàn)的重要支撐爭議解決是維護(hù)權(quán)益的最后手段，其風(fēng)險(xiǎn)主要源于管轄約定無效或證據(jù)保留不足，導(dǎo)致無法有效實(shí)現(xiàn)權(quán)益。（一）風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)1.管轄約定無效：合同約定的管轄法院不符合法律規(guī)定（如“由出租方所在地法院管轄”，但根據(jù)《民事訴訟法》，租賃合同糾紛由被告住所地或合同履行地法院管轄），導(dǎo)致管轄異議，拖延訴訟時(shí)間。2.仲裁條款不明確：合同約定的仲裁委員會(huì)不明確（如“由雙方共同選擇的仲裁委員會(huì)仲裁”），導(dǎo)致仲裁條款無效，無法通過仲裁解決爭議（如雙方無法就仲裁委員會(huì)達(dá)成一致）。3.證據(jù)保留不足：雙方溝通多為口頭約定（如“出租方口頭承諾減免租金”），未保留書面證據(jù)（如通知、函件、支付憑證），導(dǎo)致訴訟或仲裁時(shí)無法證明自己的主張（如承租方無法證明出租方承諾減免租金）。（二）應(yīng)對(duì)措施1.合理選擇管轄方式：根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，選擇對(duì)自己有利的管轄法院（如“合同履行地法院管轄”，合同履行地為租賃物業(yè)所在地）；若選擇仲裁，需明確仲裁委員會(huì)的名稱（如“北京仲裁委員會(huì)”），確保仲裁條款有效（如“本合同爭議由北京仲裁委員會(huì)仲裁，仲裁裁決為終局裁決，對(duì)雙方均有約束力”）。2.明確仲裁條款：若選擇仲裁，需避免仲裁委員會(huì)不明確（如“由雙方共同選擇的仲裁委員會(huì)仲