海珠區(qū)江南大道中婚紗主題購物中心分析報告前言

商業(yè)定位分析報告的分析內(nèi)容旨在以前期的市場調(diào)研及數(shù)據(jù)統(tǒng)計為基礎(chǔ)，通過對江南大道中婚紗街經(jīng)營現(xiàn)狀及婚慶行業(yè)相關(guān)業(yè)種如婚紗禮服、婚紗攝影、婚慶裝飾、珠寶首飾等行業(yè)的商業(yè)調(diào)查，分析考察婚紗街發(fā)展現(xiàn)狀、未來發(fā)展趨勢及存在問題，從而尋求發(fā)展機(jī)遇，將該項目打造成最具競爭優(yōu)勢的商業(yè)項目。目錄第一章江南大道中婚紗街介紹第二章項目本體分析第三章商戶訪談第四章項目定位及樓層規(guī)劃第五章租金及綜合收益預(yù)估第六章工程設(shè)計及物業(yè)配套需求1.1集群效應(yīng)品牌效應(yīng)

形成于上世紀(jì)80年代初期，目前廣東省最大的專營婚紗的交易集散地，全國聞名。香港、臺灣甚至東南亞的名牌產(chǎn)品聚集。業(yè)種豐富，包括婚紗禮服、婚慶飾品、婚禮用品、婚紗攝影、相冊、攝影器材等。

第一章江南大道中婚紗街介紹1.2交通便利四通八達(dá)周邊商業(yè)配套齊全，經(jīng)營氛圍濃，區(qū)域內(nèi)有中國電信、中國聯(lián)通營業(yè)網(wǎng)點、萬國廣場、家樂福、好又多、藍(lán)色快線、海珠城廣場、蘇寧電器、國美電器本案北起海珠橋橋腳，南至內(nèi)環(huán)路，有多條公交線路途經(jīng)，且市二宮地鐵站就在附近，交通配套十分齊全。1.3投資機(jī)遇商鋪租金

中高檔婚紗、婚慶用品、珠寶首飾、婚紗影樓、婚慶設(shè)計等相關(guān)業(yè)種稀缺。人流興旺，快餐、中型餐飲市場發(fā)展?jié)摿Υ?。租?00—600元/㎡

售價2—5萬元/㎡。1.4升級改造

政府欲在江南大道北婚紗街建超大婚慶廣場，將呈現(xiàn)簡約歐式風(fēng)格，整飾工程預(yù)計在明年春節(jié)前完工，將是廣州乃至華南區(qū)域最受矚目的主題商業(yè)街。1.5小結(jié)

海珠區(qū)政府重點打造的景觀式婚紗主題街，順應(yīng)了現(xiàn)今商業(yè)發(fā)展的趨勢，在整個規(guī)劃中街鋪改造、交通完善等方面將徹底改變江南大道的現(xiàn)狀。經(jīng)營檔次的提升、中高端品牌的云集將成為廣州乃至全國最受矚目的商業(yè)街，未來發(fā)展空間巨大。2.1項目區(qū)位及周邊情況分析

第二章項目本體分析

地塊規(guī)劃

地塊位于海珠區(qū)江南大道中99號廣州益豐搪瓷廠地段，江南大道北旁邊，市二宮地鐵站附近?？傆玫孛娣e8579平方米，總建筑面積53809平方米，其中商業(yè)面積8727平方米。項目功能與定位

該項目將建設(shè)成為商住樓，裙樓為商業(yè)，二棟塔樓為中高檔的公寓或偏大戶型的住宅。交通狀況

該地塊西臨江南大道，南靠前進(jìn)路，北邊三百米就是地鐵市二宮站前行八百米即是海珠橋，交通十分便利。

2.1SWOT分析“S”優(yōu)勢

地處廣州乃至全國知名的婚紗一條街，商家集中，交通便利，市場專業(yè)性強(qiáng)，集中了婚紗禮服、攝影器材、珠寶首飾、彩妝靚妝、婚慶禮品等專業(yè)商家，集群效應(yīng)突出。定位清晰，是政府規(guī)劃打造的專業(yè)婚慶銷售、服務(wù)的商業(yè)街，未來影響力將有更高的提升?！癢”劣勢

經(jīng)營狀態(tài)相對混亂，商戶間的價格競爭比較激烈。大型的婚慶專營市場稀少。區(qū)域內(nèi)其他頗具規(guī)模的市場經(jīng)營狀況不佳。整個商業(yè)街的商家檔次相對較低?！癘”機(jī)遇政府重點打造的“江南大道婚紗街”，將在規(guī)模和經(jīng)營檔次上成為華南區(qū)最具影響力的婚紗專業(yè)市場，未來影響力可見一斑?，F(xiàn)有業(yè)態(tài)不夠豐富，市場需求大。高端消費(fèi)市場是一個空缺?！癟”威脅

中、低端市場競爭壓力大。商家相對比較分散，且經(jīng)營檔次普遍偏低，中、低端市場競爭激烈且利潤低，多以小商戶為主，租金承受能力一般。業(yè)態(tài)組合至關(guān)重要。綜合周邊商家的經(jīng)營狀況，并結(jié)合現(xiàn)代商業(yè)的業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，本項目的業(yè)態(tài)組合尤為重要，能否做到專、全、精是前期規(guī)劃的關(guān)鍵。“蘇州虎丘婚紗一條街”是國內(nèi)著名的婚紗禮服生產(chǎn)基地之一，大多為個體戶手工作坊，除吸引華東地區(qū)客戶外，同時也匯聚了一部分外商洽談出口貿(mào)易。2.2可比性案例分析對比分析

江南大道婚紗街蘇州虎丘婚紗街相同點◆以婚慶禮服、飾品為主題的購物街?！舻赇伣?jīng)營檔次偏低，一直都老街道景觀?！艚煌ū憷??！艚愕貐^(qū)最大的婚紗街?！舻赇伣?jīng)營檔次偏低，店鋪多為街鋪，老街道景觀?！籼K州是江蘇省的交通樞紐，四通八達(dá)。差異◆商戶中以服裝代理商為主，有部分是工廠直營店?！羯虘糁泄S直營店占比較大，全國各地客商基本都在這里批發(fā)?，F(xiàn)狀◆江南大道是老街區(qū)，周邊街鋪眾多，且店鋪裝修陳舊，政府正規(guī)劃改造升級?！舫墒焐虡I(yè)街，全國知名?！羯啼伱芗?，多在巷子深處?？偨Y(jié)◆婚慶主題購物中心是目前比較流行的經(jīng)營業(yè)態(tài)，但大部分主題商業(yè)項目運(yùn)作不規(guī)范，品類組合混亂，整個商業(yè)街的裝修形象不夠時尚?！翦e位經(jīng)營是本項目前期定位、招商工作開展首要關(guān)注的問題，避開中、低端市場，發(fā)展高端品類無論是在公司收益上，還是行業(yè)影響力上可以快速取得收效?！魳I(yè)態(tài)組合也是吸引客流的關(guān)鍵因素。小結(jié)

江南大道婚紗街是華南地區(qū)頗具影響力的專業(yè)市場，集批發(fā)、零售為一體，已被廣州周邊顧客的普遍認(rèn)同。婚紗主題專業(yè)市場未來市場發(fā)展空間巨大，但是從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，若想一枝獨秀，需做出自身的特點，則要在前期業(yè)態(tài)組合規(guī)劃上做到合理安排，把未來10年甚至20年的發(fā)展趨勢加以結(jié)合，做到戰(zhàn)略上先于競爭對手。商戶反饋定位：市場競爭激烈，利潤低，有計劃轉(zhuǎn)型中高端婚紗品牌專營店。交通：區(qū)域內(nèi)交通十分便利。合作意向：希望該區(qū)域能建成一個定位中高端、業(yè)態(tài)規(guī)劃合理、商場內(nèi)部設(shè)計富有現(xiàn)代感的專營市場。

第三章商戶訪談“一站式”婚紗主題城婚紗禮服挑選結(jié)論：“一站式”婚紗主題購物城將成未來發(fā)展趨勢請柬制作珠寶首飾婚車租賃婚紗影樓婚慶禮儀公司4.1項目定位因素消費(fèi)者特征市區(qū)居民第一類群體：收入處于廣州中高以上水平的人群，占比約20%，收入界定：個人年收入在20萬元以上。第二類群體：收入處于廣州中等水平的人群，占比約800%，收入界定：個人收入在6至10萬元/年。第三類群體：廣州周邊地區(qū)個人消費(fèi)人群及批發(fā)商戶。發(fā)掘市場空缺，項目定位高端市場。業(yè)態(tài)組合全面，集中婚慶相關(guān)品類為一身。周邊需求情況江南大道婚紗街輻射華南區(qū)，顧客量龐大；日均消費(fèi)以廣州周邊城市人口為主市場定位中檔，缺乏高端品牌，高端市場發(fā)展?jié)摿Υ罂紤]因素主要內(nèi)容對本案定位啟示借鑒其他商圈優(yōu)勢專業(yè)市場升級，吸引更多顧客群體前期規(guī)劃、定位需有前瞻性。引入與婚慶相關(guān)品類不足商業(yè)街經(jīng)營檔次偏低業(yè)態(tài)組合不豐富空白高檔次品牌發(fā)展空間巨大，業(yè)態(tài)組合可以更加豐富

第四章項目定位及樓層規(guī)劃4.2項目定位形象定位：本項目地處江南大道婚慶主題街，又是政府重點改造街區(qū)，政府規(guī)劃中將其打造成特色婚慶主題商業(yè)街，整體提升經(jīng)營檔次，交通四通八達(dá)，輻射范圍華南區(qū)；客戶定位：消費(fèi)人群：廣州周邊高端消費(fèi)群、華南區(qū)域消費(fèi)群、批發(fā)商戶；商品定位：高端婚紗品牌、高檔婚紗影樓、婚慶珠寶、婚慶宴席服務(wù)等；檔次定位：中高檔以上品牌；功能定位：集禮服挑選、珠寶首飾、婚紗照拍攝、酒店禮儀、婚車租賃、喜帖制作一體的

“一站式”婚慶專業(yè)商場；業(yè)態(tài)組合：婚紗禮服＋珠寶首飾＋婚紗影樓＋酒店禮儀等婚慶商品。4.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積總建筑面積商業(yè)面積負(fù)一層一層二層三層8579㎡53809㎡8727㎡2862㎡1697㎡2084㎡2084㎡4.4項目備案命名項目備案命名案名寓意影響力評價“華南婚紗城”華南區(qū)最大的婚紗主題購物城■未來可能存在競爭對手，此案名可不被對手效仿■命名簡單霸氣，通過互聯(lián)網(wǎng)、媒體可方便查找★★★★★KAISAWEDDING（佳兆業(yè)婚紗廣場）打造“佳兆業(yè)”品牌效應(yīng)■突出“佳兆業(yè)”品牌，有利于公司在全國打造連鎖品牌效應(yīng)■命名符合項目婚慶主題定義★★★假日婚紗廣場突出婚紗主題■項目的主題定義明顯，突出項目主題定義，直接引導(dǎo)客流?！铩镓?fù)一層花好月圓4.5樓層規(guī)劃一層百年好合二層天長地久三層喜結(jié)良緣樓層理念定位業(yè)態(tài)品牌負(fù)一層提供豐富婚慶配套飾品及婚慶服務(wù)特色經(jīng)營的個體戶為主婚慶飾品、攝影器材、果汁甜品、餐飲、婚慶禮儀公司“花心思”“金源租車”“佳能數(shù)碼”“水果撈”“麥當(dāng)勞”“味千拉面”一層打造江南大道高端婚紗集中地知名品牌婚紗直營店中高檔品牌婚紗店、珠寶首飾、彩妝、展示區(qū)、便利店“蘇菲雅”“世紀(jì)新娘”“VIVAN品牌婚紗”“云裳嫁衣”“周大福”“金至尊”“周生生”“紅地球彩妝”“美寶蓮彩妝”二層吸引終端消費(fèi)顧客品牌婚紗店、禮服店品牌婚紗、中式禮服、餐飲、品牌男裝量身訂做、宴會禮服“麗伊莎”“王大誠”“木真了禮服”“富麗紗婚紗禮服”三層婚紗攝影知名品牌婚紗攝影直營店婚紗影樓“米蘭新娘”“巴黎婚紗”“薇薇新娘”“天長地久”樓層規(guī)劃4.6樓層動線分析負(fù)一層一層二、三層4.7招商節(jié)點階段時間節(jié)點內(nèi)容項目前期2010.05.10—2010.06.30項目前期策劃、定位前期招商2011.01.01—2011.01.31主力店、次主力店招商，主力店確定商鋪劃分、品牌落位2011.02.01—2011.02.15鋪位劃分、編號、商戶品牌落位人員招聘2011.05.01招商人員到位，現(xiàn)場招商招商推介會2011.05.20公開招商開始項目中期2011.06.01品牌店商談，次主力店簽約、商戶整合簽約項目后期2012.01.01商戶進(jìn)場裝修、商場開業(yè)項目開業(yè)2012.05.01項目裙樓開業(yè)（根據(jù)進(jìn)度驗收交場時間）4.8小結(jié)負(fù)一層至三層分別命名“花好月圓”、“百年好合”、“天長地久”、“喜結(jié)良緣”，既有喜慶祝福之意，同時也符合本項目以婚紗為主題的市場定位。定位關(guān)鍵在于要有前瞻性，做到錯位經(jīng)營。5.1競爭對手“好百年國際婚紗婚慶攝影器材交易中心”樓層業(yè)態(tài)租金情況

（元/㎡）管理費(fèi)

(元/月)出租率實用率負(fù)一樓婚紗、禮服、旗袍、

裙褂、西服、演出服

飾、品牌展示、廠商

專區(qū)1203690%60%一樓婚紗、禮服、旗袍、

裙褂、西服、演出服

飾、演出服飾、形象

套裝設(shè)計2503695%60%二樓

婚慶策劃、喜慶百

貨、化妝彩妝、婚紗

飾品1503695%60%三樓影樓用品、攝影器

材、道具布局、相框

相冊、藝術(shù)攝影、深

藍(lán)化妝603640%60%

第五章租金及綜合收益預(yù)估“傾城匯·一站式國際婚慶廣場”樓層業(yè)態(tài)租金情況

（元/㎡）管理費(fèi)

(元/月)出租率實用率一樓婚紗名店、高禮

品、珠寶首飾1202090%50%二樓禮服、裙褂、晚

裝、婚慶用品902090%50%三樓精品、配飾、鞋

類、餐飲、婚慶策劃802040%50%四樓旅游、婚慶服務(wù)、酒席預(yù)定、攝影咨詢702040%50%5.2租金預(yù)估此圖可表示出上述市調(diào)結(jié)果市場定位租金水平好百年傾城匯本項目成熟項目新項目待建項目本項目的定位高于競爭對手租金價格可選擇兩個競爭對手之間。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果可以得出以下結(jié)論：樓層租金（元/㎡）面積（㎡）總租金（元）負(fù)一層1002862286200一層1401697237580二層1102084229240三層802084166720總計8727919740平均租金105.39綜合收益預(yù)估：項目年限第1年第2年第3年第4年第10年第15年2011年2012年2013年2014年2020年2025年總面積(㎡)872787278727872787278727出租率100%100%100%100%100%100%出租面積(㎡)872787278727872787278727租金標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡·月)105.00110.25115.76127.34205.55313.30租金增長率0.00%5.00%5.00%10.00%10%8.00%免租月數(shù)300000實際租金月數(shù)91212111212年收入（萬元）824.701154.581212.311222.412152.563281.055.3綜合收益預(yù)估其他收入主要包括管理費(fèi)收入，廣告收入，花車出租，活動場所出租、停車場等，根據(jù)經(jīng)營期所處的階段，按店鋪出租收益的一定比例計提，具體測算標(biāo)準(zhǔn)如下：項目年限第1年第2年第3年第4年第10年第15年2011年2012年2013年2014年2019年2024年租金收入（萬元）824.701154.581212.311222.412152.563281.05其他收入占租金比1.00%1.50%2.00%3.00%12.00%15.00%其他收入合計（萬元）8.2517.3224.2536.67258.31492.16總收入合計（萬元）832.951171.901236.561259.092410.873773.215.4其他收益預(yù)估5.5項目現(xiàn)金流預(yù)估項目年序123410152010年2011年2012年2013年2014年2020年2025年現(xiàn)金流入（萬元）0.00832.951171.901236.561259.092410.873773.21租金收入（萬元）

824.701154.581212.311222.412152.563281.05其他收入

8.2517.3224.2536.67258.31492.16全投資現(xiàn)金流出（萬元）14498.17351.49508.80521.79531.431148.452086.95總投資14498.17

所得稅