虎門(mén)國(guó)際輕紡城整體招商銷(xiāo)售操盤(pán)報(bào)告喜迎門(mén)營(yíng)銷(xiāo)策劃部2014年6月30日贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專(zhuān)業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專(zhuān)業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：/添加Q群340180654，可享受每?jī)扇彰鈳排c優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送第一部分虎門(mén)商業(yè)市場(chǎng)研究一市場(chǎng)概況二虎門(mén)大道商業(yè)三連升路商業(yè)虎門(mén)市場(chǎng)概況商業(yè)市場(chǎng)主要針對(duì)虎門(mén)大道沿線、連升路沿線兩大片區(qū)的商業(yè)組成、業(yè)態(tài)、租金及售價(jià)等方面進(jìn)行深入調(diào)查研究。中科數(shù)碼城虎門(mén)大道樂(lè)購(gòu)金色家園富民雙子城都市華庭柏景豪庭新城大廈能源華莊華聯(lián)大廈黃河中心虎門(mén)步行街虎門(mén)市場(chǎng)概況商業(yè)市場(chǎng)主要針對(duì)虎門(mén)大道沿線、連升路沿線兩大片區(qū)的商業(yè)組成、業(yè)態(tài)、租金及售價(jià)等方面進(jìn)行深入調(diào)查研究。連升路虎門(mén)萬(wàn)達(dá)國(guó)際輕紡城金地項(xiàng)目國(guó)際購(gòu)物中心地標(biāo)廣場(chǎng)虎門(mén)地標(biāo)機(jī)遇2、服裝產(chǎn)業(yè)品牌化擁有中國(guó)馳名商標(biāo)1個(gè)、中國(guó)名牌產(chǎn)品3個(gè)、國(guó)家免檢產(chǎn)品12個(gè)、廣東省著名商標(biāo)16個(gè)、廣東省名牌產(chǎn)品11個(gè)。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移引導(dǎo)加工貿(mào)易企業(yè)向研發(fā)、設(shè)計(jì)、品牌塑造、銷(xiāo)售、售后服務(wù)等內(nèi)容延伸。1、服裝產(chǎn)業(yè)龐大，衍生辦公需求市場(chǎng)全鎮(zhèn)工商注冊(cè)服裝加工企業(yè)2000多家，全鎮(zhèn)服裝生產(chǎn)量達(dá)到2億件（套），銷(xiāo)售總額近140億元。各類(lèi)面料輔料批發(fā)市場(chǎng)9個(gè)，形成一平方公里的布料輔料銷(xiāo)售批發(fā)集聚區(qū)。4、良好的規(guī)劃1.以服裝為龍頭，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈的配合；2.以企業(yè)為主體，加強(qiáng)“產(chǎn)政研”的結(jié)合；3.以文化為底蘊(yùn)、大力發(fā)展品牌戰(zhàn)略；4.以“引智”為依托，增強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新能力。3、服裝交易市場(chǎng)繁榮現(xiàn)有大型專(zhuān)業(yè)服裝批發(fā)商場(chǎng)22個(gè)，商鋪10000多家，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)300000多平方米，主要集中在富民時(shí)裝城周?chē)黄椒焦锏纳虡I(yè)集聚“中心區(qū)”范圍內(nèi)。虎門(mén)服裝產(chǎn)業(yè)龐大，支撐起寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求！新中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)尤其受到市場(chǎng)關(guān)注！虎門(mén)服裝產(chǎn)業(yè)地位虎門(mén)服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史萌芽階段上世紀(jì)70年代后期至80年代初期，虎門(mén)人到香港或深圳進(jìn)行的小商品貿(mào)易，商品新穎，導(dǎo)致購(gòu)物趨之若騖，逐漸形成市場(chǎng)。雛形階段80年代中后期，鎮(zhèn)政府因勢(shì)利導(dǎo)，將琳瑯滿(mǎn)目的市場(chǎng)集中經(jīng)營(yíng)，形成規(guī)模。此時(shí)，來(lái)自全國(guó)各地的購(gòu)物者摩肩接踵，人流如潮，交易活躍。發(fā)展階段1993年“富民商業(yè)大廈”開(kāi)業(yè)，之后鎮(zhèn)政府提出“鼓勵(lì)——引導(dǎo)——扶持——推進(jìn)——壯大——提高”的思路，服裝產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。壯大階段進(jìn)入21世紀(jì)，虎門(mén)服裝已由“量”的積累開(kāi)始上升到“質(zhì)”的突破。虎門(mén)已成為享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的服裝名鎮(zhèn)?；仡?0多年來(lái)虎門(mén)服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，我們可以清楚地看到，虎門(mén)服裝完全是走過(guò)了一個(gè)從無(wú)到有，從小到大，從少到多，從低到高，從弱到強(qiáng)，從無(wú)牌到名牌，從無(wú)序到規(guī)范，從自發(fā)到自為的艱苦地創(chuàng)業(yè)歷程。

服裝商業(yè)區(qū)內(nèi)有大型服裝專(zhuān)業(yè)批零商場(chǎng)18個(gè)，經(jīng)營(yíng)服裝商鋪達(dá)8,600家，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布密集，區(qū)內(nèi)商場(chǎng)可優(yōu)享客流、配套、物流等優(yōu)勢(shì)資源。專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)情況——服裝（成衣）名鋪城時(shí)裝名店百老匯時(shí)裝商場(chǎng)韓國(guó)時(shí)裝名店連卡佛時(shí)裝商場(chǎng)名店時(shí)裝商場(chǎng)新浪潮時(shí)裝商場(chǎng)百家商場(chǎng)時(shí)代時(shí)裝商場(chǎng)百麗時(shí)裝商場(chǎng)新時(shí)代時(shí)裝商場(chǎng)富民商業(yè)大廈大瑩東方國(guó)際時(shí)裝城裕龍時(shí)裝批發(fā)市場(chǎng)宜家服飾大瑩女裝城榮大商業(yè)中心黃河時(shí)裝城永發(fā)商場(chǎng)虎門(mén)產(chǎn)業(yè)布局現(xiàn)狀—專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

目前虎門(mén)主要布輔料專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)6個(gè)，集中分布于虎門(mén)汽車(chē)站周邊，借助交通優(yōu)勢(shì)形成集群聚合效應(yīng)，對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。

（注：輔料包含拉鏈、鈕扣、織帶、墊肩、花邊、襯布、里布、衣架、吊牌、飾品、劃粉、鉤扣、商標(biāo)、線繩、填充物、配件、印標(biāo)條碼等）專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)狀況——布輔料富民布料輔料市場(chǎng)金香聯(lián)布料市場(chǎng)虎門(mén)國(guó)際布料交易中心財(cái)富布料交易市場(chǎng)富民布料大市場(chǎng)龍城布料輔料市場(chǎng)服裝商業(yè)區(qū)：以富民商業(yè)大廈為核心，方圓1公里為范圍的服裝批發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集地，多個(gè)商場(chǎng)直接相連形成群集效應(yīng)；布料商業(yè)區(qū)：以虎門(mén)國(guó)際布料交易中心為核心，方圓1公里為范圍的布料輔料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集的布料商業(yè)區(qū)；零售商圈：現(xiàn)有的零售商圈即服裝商業(yè)區(qū)，零售網(wǎng)點(diǎn)多分布于服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)周邊。虎門(mén)1號(hào)服裝商業(yè)區(qū)布料商業(yè)區(qū)虎門(mén)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以服裝業(yè)為主導(dǎo)，目前已形成兩個(gè)商圈：服裝主導(dǎo)的商圈發(fā)展?fàn)顩r問(wèn)題一：經(jīng)營(yíng)混雜、人車(chē)擁擠、配套差、土地空間有限問(wèn)題二：中高層次消費(fèi)外流現(xiàn)象嚴(yán)重，阻礙商業(yè)發(fā)展商圈升級(jí)的必然服裝產(chǎn)業(yè)中心發(fā)展規(guī)劃虎門(mén)服裝產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移發(fā)展規(guī)劃:未來(lái)虎門(mén)將形成服裝銷(xiāo)售批發(fā)傳統(tǒng)商圈、布料輔料供應(yīng)商圈,環(huán)高速新商圈三大服裝商圈；規(guī)劃項(xiàng)目：富民國(guó)際商貿(mào)城、富民服裝商務(wù)中心二期配套市場(chǎng)、富民精品鞋城、富民創(chuàng)豐服裝商務(wù)中心、富民國(guó)際大酒店、虎門(mén)新客運(yùn)總站七大項(xiàng)目，占地逾百萬(wàn)平方米，投資額數(shù)十億元。傳統(tǒng)服裝商圈布料輔料商圈環(huán)高速新商圈規(guī)劃范圍：虎門(mén)大道與連升路交匯處。規(guī)劃定位：以商務(wù)辦公為主，集零售商業(yè)、配套居住為一體的綜合功能區(qū)。分區(qū)規(guī)劃：沿虎門(mén)大道北片區(qū)以商務(wù)辦公為主，商業(yè)金融設(shè)施為主；南片區(qū)以配套居住為主，兼具部分商業(yè)與商務(wù)功能。

從城市規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目位于虎門(mén)CBD片區(qū)，為城市未來(lái)發(fā)展的核心，同時(shí)鄰近虎門(mén)的商務(wù)、商業(yè)軸線，項(xiàng)目有一定發(fā)展空間?；㈤T(mén)中心片區(qū)發(fā)展規(guī)劃虎門(mén)大道：虎門(mén)城市商務(wù)、商業(yè)軸線老商業(yè)中心新商業(yè)中心虎門(mén)大道中心片區(qū)新政中心區(qū)

按虎門(mén)政府的戰(zhàn)略布署，未來(lái)虎門(mén)將形成服裝銷(xiāo)售批發(fā)傳統(tǒng)商圈、布料輔料供應(yīng)商圈,環(huán)高速新商圈三大服裝商圈，服裝行業(yè)以三個(gè)主要商業(yè)焦點(diǎn)為中心發(fā)散性分布?；㈤T(mén)服裝三大商圈傳統(tǒng)服裝商圈布料輔料供應(yīng)商圈

環(huán)高速新商圈虎門(mén)服裝三大商圈富民服裝批發(fā)城項(xiàng)目名稱(chēng)：富民服裝批發(fā)城開(kāi)業(yè)時(shí)間：1993年?duì)I業(yè)面積：3.6萬(wàn)㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：各類(lèi)服裝經(jīng)營(yíng)模式：批發(fā)為主、零售為輔鋪位數(shù)量:

1500余間物業(yè)管理費(fèi)：一般為業(yè)主繳納，含在租金中租金:

5000-7萬(wàn)元/平米/月；售價(jià)：8000-20萬(wàn)元/平米服裝產(chǎn)業(yè)代表個(gè)案分析入口環(huán)境周邊環(huán)境鋪位格局交易現(xiàn)場(chǎng)大堂人流市場(chǎng)凌亂，商業(yè)形象不高黃河時(shí)裝城項(xiàng)目名稱(chēng)：黃河時(shí)裝城開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年?duì)I業(yè)面積：11.8萬(wàn)㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：時(shí)裝批發(fā)、超市百貨鋪位數(shù)量:1400余個(gè)物業(yè)管理費(fèi)：租金:4000-6萬(wàn)元/月/平米售價(jià)：4000-10萬(wàn)元/平（12年使用權(quán)）主入口開(kāi)間:3.5-6米進(jìn)深:4-12米主流面積:

以18-30平米為主，也有小部分面積在15平米以下；商鋪內(nèi)層高可自主分隔。租期：1-5年免租期：視租期長(zhǎng)短而定，一般在5個(gè)月以下基礎(chǔ)指標(biāo)分析鋪位規(guī)劃內(nèi)部格局商場(chǎng)走道商場(chǎng)大堂規(guī)劃合理富民國(guó)際布料交易中心項(xiàng)目名稱(chēng)：虎門(mén)國(guó)際布料交易中心開(kāi)業(yè)時(shí)間：2002年?duì)I業(yè)面積：15萬(wàn)㎡（三期）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：布料，輔料鋪位數(shù)量:1800余個(gè)物業(yè)管理費(fèi)：—租金:

80-350元/㎡/月售價(jià)：2-18萬(wàn)元/㎡開(kāi)間:3.5-6米進(jìn)深:6-12米主流面積:

以24-35平米為主，也有小部分面積在12-19平米及150平米以上；商鋪內(nèi)層高可自主分隔。租期：1-5年免租期：6個(gè)月以下基礎(chǔ)指標(biāo)分析內(nèi)部格局市場(chǎng)外墻商場(chǎng)內(nèi)街規(guī)劃較好，商業(yè)形象高臨街鋪面富民時(shí)裝城優(yōu)勢(shì)：1、地理位置優(yōu)越，交通便利；

2.經(jīng)營(yíng)品種齊全；

3.有著豐富的市場(chǎng)資源。4.有效的經(jīng)營(yíng)管理；

5.濃厚的商業(yè)氛圍；6.客流量大；7、聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)；8.經(jīng)營(yíng)時(shí)間早，管理經(jīng)驗(yàn)豐富。

劣勢(shì)：1、周邊服裝批發(fā)市場(chǎng)正在瓜分經(jīng)營(yíng)份額；2、租金偏高。比黃河時(shí)裝城的租金明顯偏高。黃河時(shí)裝城優(yōu)勢(shì)：

1、地理位置優(yōu)越，交通便利。2、起點(diǎn)高，規(guī)劃合理，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。3、經(jīng)營(yíng)富有特色。劣勢(shì)：

1、知名度不及富民批發(fā)市場(chǎng)高；2、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模糊：市場(chǎng)定位以批發(fā)為主，零售為輔，事實(shí)上批發(fā)客戶(hù)不多；3、周邊市場(chǎng)瓜分經(jīng)營(yíng)份額。富民布料交易中心優(yōu)勢(shì)：

1、地理位置優(yōu)越，交通便利。2、規(guī)劃科學(xué)，定位準(zhǔn)確。3、市場(chǎng)成熟。劣勢(shì)：

1、規(guī)劃鋪位較多，市場(chǎng)容量有限；2、周邊市場(chǎng)瓜分經(jīng)營(yíng)份額。優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)論未來(lái)若干年，服裝產(chǎn)業(yè)依然是虎門(mén)重點(diǎn)發(fā)展和重要支柱產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目運(yùn)作需僅僅把握政府支持的方向。服裝產(chǎn)業(yè)的升級(jí)將促使市政建設(shè)的飛躍發(fā)展，本項(xiàng)目存在基礎(chǔ)即是順應(yīng)這一正確趨勢(shì)。龐大的服裝產(chǎn)業(yè)，為虎門(mén)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展積蓄了巨大的潛力，項(xiàng)目后期運(yùn)作需捉住這一市場(chǎng)需求的共性。結(jié)論第一部分虎門(mén)商業(yè)市場(chǎng)研究一市場(chǎng)概況二虎門(mén)大道商業(yè)三連升路商業(yè)富民雙子城商業(yè)體量30萬(wàn)平米，定位為“精品女裝”時(shí)尚雙子城，-1層到5層為服裝采購(gòu)交易中心，6-20層為寫(xiě)字樓，目前空置率極高名稱(chēng)富民雙子城位置虎門(mén)鎮(zhèn)虎門(mén)大道體量建面30萬(wàn)方業(yè)態(tài)雙子城負(fù)1層、1層、2層、3層、4層、5層為服裝采購(gòu)交易中心；6層－20層為寫(xiě)字樓出讓方式發(fā)展商自持出租價(jià)格自持商業(yè)，無(wú)售價(jià)租金負(fù)1層80元，1層110元，2層80元，3層65元，4層55元，5層45元；寫(xiě)字樓租金50左右管理費(fèi)15元/平方米頂手費(fèi)無(wú)富民服裝雙子城項(xiàng)目位于虎門(mén)新商圈核心，順應(yīng)國(guó)際服裝的發(fā)展潮流，承接虎門(mén)老商圈升級(jí)換代之需，以規(guī)模化，復(fù)合化之規(guī)劃，高起點(diǎn)引入國(guó)際品牌服裝，與國(guó)際時(shí)尚同步，強(qiáng)勢(shì)打造珠三角地區(qū)最高端的“精品女裝”時(shí)尚雙子城。金色家園定位為滿(mǎn)足生活需求為主的“社區(qū)型”商業(yè)，沿虎門(mén)大道商鋪價(jià)格為6-8萬(wàn)，租金150-200元，目前經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好名稱(chēng)金色家園位置虎門(mén)大道與濱海大道交匯處體量占地4.2萬(wàn)平方米，總建筑面積10.8萬(wàn)平方米商家組成美宜家、二手中介、焦點(diǎn)女子養(yǎng)生館、春沁茗菜、頤和堂中醫(yī)藥、品酒匯、盈豐商行，圣和菜藝館、神州租車(chē)、3家女裝店、2家童裝店、1家裝修公司、3家茶樓等出讓方式商鋪帶產(chǎn)權(quán)出售，還剩35年價(jià)格虎門(mén)大道街鋪價(jià)格6-8萬(wàn)，買(mǎi)一層得兩層朝樂(lè)購(gòu)價(jià)格在2.5-4萬(wàn)商鋪情況層高5.5-5.9米，可隔為2層租金1、朝虎門(mén)大道：150－200（雙層）2、東面：60-100（圣和200平1.2萬(wàn)一個(gè)月）3、南面：50-70（美宜家，拐角位70）4、朝樂(lè)購(gòu)：120（中介）管理費(fèi)3.5元金色家園商業(yè)主要客戶(hù)為社區(qū)業(yè)主及部分周邊居住人群為主，商業(yè)定位為以滿(mǎn)足生活需求為主的“社區(qū)型”商業(yè)。樂(lè)購(gòu)定位為大型購(gòu)物超市，交通便利，但因?yàn)闄n次感差而經(jīng)營(yíng)不善，目前已被華潤(rùn)萬(wàn)家收購(gòu)，即將進(jìn)行重新包裝升級(jí)名稱(chēng)樂(lè)購(gòu)位置虎門(mén)大道旁體量占地4.2萬(wàn)平方米，總建筑面積10.8萬(wàn)平方米商家組成一層為歐麥加工房、真功夫、72街餐廳、KFC、哎呀呀，商場(chǎng)內(nèi)為服飾、皮革、珠寶、手表等二三層為樂(lè)購(gòu)超市四層為大地影院、名豪KTV出讓方式自持價(jià)格自持，無(wú)價(jià)格商鋪情況商場(chǎng)總共分4層，商場(chǎng)前方為露天停車(chē)場(chǎng)租金1、一樓內(nèi)鋪1502、二樓內(nèi)鋪300管理費(fèi)含在租金里面樂(lè)購(gòu)商場(chǎng)是虎門(mén)大道上最大的購(gòu)物超市之一，由于交通便利性的影響，為該區(qū)域居民的首選超市，物品齊全，但是樂(lè)購(gòu)的商場(chǎng)及超市檔次一般，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)差，目前已被華潤(rùn)萬(wàn)家收購(gòu)，未來(lái)將進(jìn)行重新包裝升級(jí)。中科數(shù)碼城定位為首家大型原創(chuàng)數(shù)碼文化主題商場(chǎng)，打造虎門(mén)規(guī)模最大、學(xué)科最全的教育培訓(xùn)基地，目前經(jīng)營(yíng)狀況一般，但出租率較高中科數(shù)碼城是中聯(lián)大廈底部的三層集中性商業(yè)，由發(fā)展商自持并統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，定位為虎門(mén)首家大型原創(chuàng)數(shù)碼文化主題商場(chǎng)，打造虎門(mén)規(guī)模最大、學(xué)科最全的教育培訓(xùn)基地，外圍商業(yè)租金水平較高，商場(chǎng)內(nèi)部目前經(jīng)營(yíng)狀況一般，但出租率較高。名稱(chēng)中科數(shù)碼城位置虎門(mén)大道239號(hào)（中聯(lián)大廈）體量3層集中性商業(yè)+臨街商鋪業(yè)態(tài)臨街：中信銀行、蘋(píng)果專(zhuān)賣(mài)店、SK服飾品牌店、愛(ài)樂(lè)咖啡、農(nóng)業(yè)銀行、德國(guó)啤酒、聯(lián)豐百貨超市、皇麗宣SPA、好鄰居餐廳等1層：電子城2層：書(shū)城3層：早教中心、琴行、舞蹈及教育培訓(xùn)基地價(jià)格自持，無(wú)價(jià)格租金1、臨虎門(mén)大道商鋪100-150（蘋(píng)果專(zhuān)賣(mài)店80平租12000元）2、靠近本項(xiàng)目臨街商鋪70-100（聯(lián)豐百貨超市100平租10000元）3、一層：100-200（包含15元管理費(fèi)）4、二層：50（包含15元管理費(fèi)）5、三層：40（包含15元管理費(fèi)）管理費(fèi)商場(chǎng)內(nèi)15元，臨街商鋪4.5元都市華庭由少量的商業(yè)、三層寫(xiě)字樓組成，商業(yè)及寫(xiě)字樓整體出租率都較高，經(jīng)營(yíng)狀況良好都市華庭是由一層部分街鋪、二三四層寫(xiě)字樓及住宅組成，街鋪及寫(xiě)字樓由發(fā)展商自持并統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，商業(yè)出租率達(dá)100%，寫(xiě)字樓出租率達(dá)90%。名稱(chēng)都市華庭位置虎門(mén)大道旁（富萊酒店旁）體量由一層底商及三層寫(xiě)字樓組成業(yè)態(tài)1、一層有天母藍(lán)鳥(niǎo)、東莞銀行、天茹商行、鼎豐商行、雅蘭床上用品等2、二層為中國(guó)聯(lián)通、中意人壽等3、二三四為寫(xiě)字樓辦公出讓方式自持價(jià)格自持，無(wú)價(jià)格商鋪情況由臨虎門(mén)大道商鋪及少量朝虎門(mén)公園的商鋪組成租金1、朝虎門(mén)公園街鋪：110（主要為住宅出入口兩側(cè)）2、臨虎門(mén)大道街鋪：雅蘭報(bào)價(jià)200多、鼎豐商行報(bào)價(jià)3003、寫(xiě)字樓租金：30-45元（目前寫(xiě)字樓的出租率接近90%）管理費(fèi)——柏景豪庭虎門(mén)城市豪宅的代表項(xiàng)目，由2層社區(qū)型商業(yè)和住宅組成，目前業(yè)態(tài)主要為各式餐飲，經(jīng)營(yíng)狀況好，租金高柏景豪庭是虎門(mén)城市豪宅的代表項(xiàng)目，商業(yè)定位為以滿(mǎn)足生活需求為主的“社區(qū)型”商業(yè)，地理位置優(yōu)越，商業(yè)出租率為100%，租金高。名稱(chēng)柏景豪庭（帶產(chǎn)權(quán)）位置虎門(mén)大道與連升路交匯處體量由兩層底商及住宅組成（-1層、3-4層為停車(chē)場(chǎng)）業(yè)態(tài)虎門(mén)大道一側(cè)業(yè)態(tài)：廣發(fā)銀行、洞庭土菜、喬尼亞發(fā)型屋、日式料理店、富安娜家坊、新爵港式餐廳、麗軒西餐廳、K沙龍、真功夫、東灶魚(yú)頭火鍋、KTV虎門(mén)公園一側(cè)業(yè)態(tài)：后海酒吧、二手中介地鋪、SPA、護(hù)膚造型、干洗店、便利店、紅木家私及其他社區(qū)配套商店價(jià)格開(kāi)發(fā)商自持商鋪情況層高6米，可隔為2層使用租金1、虎門(mén)大道街鋪：210-2502、虎門(mén)公園街鋪：60-90（小區(qū)出入口略高，紅木家私60元不帶管理費(fèi)）管理費(fèi)——富華家私（新城大廈）兩項(xiàng)目由部分底商和商住樓組成，整體商業(yè)因地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃，出租率較高，但租金水平低。富華和新城大廈是虎門(mén)中心區(qū)老社區(qū)，由部分底商和商住樓組成，整體商業(yè)因地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃，且對(duì)面為太平醫(yī)院，出租率較高，但因無(wú)人經(jīng)營(yíng)，租金水平比周邊項(xiàng)目低。名稱(chēng)富華家私（新城大廈）位置虎門(mén)大道與連升路交匯處體量由兩層底商和部分商住樓組成業(yè)態(tài)富華家私、中國(guó)銀行、大益茶、聯(lián)通、城市候機(jī)樓；快餐、美宜家、咖啡廳、居眾裝飾、愛(ài)怡兒童用品與攝影價(jià)格老板自己買(mǎi)斷，自持商鋪情況均是普通底商，不可分割兩層租金1、朝虎門(mén)大道（大益茶300平/30000元/月；美宜家150元｝2、朝連升路（城市候機(jī)樓250平/35000元/月）3、南向：空鋪較多，租金80左右管理費(fèi)——華聯(lián)大廈虎門(mén)中心區(qū)老社區(qū)，由2層商業(yè)加6層住宅組成，項(xiàng)目檔次感差，但因地理位置好，商業(yè)氛圍濃，租金低華聯(lián)大廈是虎門(mén)中心區(qū)老社區(qū)，由2層商業(yè)加6層住宅組成，整體商業(yè)自發(fā)培育形成且商業(yè)氛圍濃，對(duì)面為太平醫(yī)院，因地理位置好，人流量大，但因項(xiàng)目檔次感低，租金水平不高。名稱(chēng)華聯(lián)大廈位置虎門(mén)大道與港口路交匯（太平醫(yī)院斜對(duì)面）體量由2層底商加6層住宅組成業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：毛家飯店、老舊小型旅店、晶美燈飾、美的空調(diào)、兒童攝影、家具店、便利店等小型商業(yè)配套出讓方式現(xiàn)準(zhǔn)備出售一二樓分割底商價(jià)格——商鋪情況由兩層商業(yè)組成，層高約5米租金1、一樓：150-200元/平2、二樓：90元/平（500-1000平方）管理費(fèi)5元能源華莊虎門(mén)傳統(tǒng)豪宅片區(qū)項(xiàng)目，高層有4層臨街底商，業(yè)態(tài)都比較高端，租金高，經(jīng)營(yíng)情況好能源華莊地處虎門(mén)最老的豪宅片區(qū)，2003年建成，由2棟高層及別墅組成，高層臨街有4層商業(yè)，業(yè)態(tài)都較高端，與對(duì)面的華聯(lián)大廈形成差異化，租金高，經(jīng)營(yíng)情況良好，一二三層無(wú)空置鋪位。名稱(chēng)能源華莊位置虎門(mén)大道，人民醫(yī)院旁體量由2棟高層住宅及別墅組成，高層有4層底商業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：同安百貨、蘇寧電器、美麗一身美容會(huì)所、新時(shí)代健身房、工商銀行、元通回轉(zhuǎn)壽司、卡林貝爾幼兒園、鍋神涮涮鍋、高端美發(fā)沙龍等出讓方式出售價(jià)格——商鋪情況由兩層商業(yè)組成，層高約5米租金1、一樓：250-3502、二樓：80-1503、三、四樓：50-80（三層卡林貝爾幼兒園租金70，租半層，四層為教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)）管理費(fèi)——黃河中心黃河中心即黃河時(shí)裝城1-4層商業(yè)，目前正在認(rèn)籌，出售15年使用權(quán)黃河中心即黃河時(shí)裝城1-4層部分商業(yè)，共1萬(wàn)平，是虎門(mén)商業(yè)絕對(duì)的標(biāo)桿，目前正在認(rèn)籌，認(rèn)籌量100個(gè)，出售15年使用權(quán)，對(duì)外報(bào)價(jià)一樓均價(jià)10萬(wàn)。名稱(chēng)黃河中心位置虎門(mén)大道黃河服裝城體量黃河時(shí)裝城，片區(qū)大型商圈包括大瑩、裕隆、東方時(shí)代、富民、東方國(guó)際、女人街（虎門(mén)寨）等各大專(zhuān)業(yè)服裝市場(chǎng)業(yè)態(tài)一至三樓批發(fā)服裝、內(nèi)衣、牛仔、皮具、鞋類(lèi)以及等等各類(lèi)服裝批發(fā)，既有中檔、高檔服裝的現(xiàn)貨批發(fā)也有零售中心和服裝品牌連鎖加盟中心四樓是香港時(shí)裝城又稱(chēng)為城中城，經(jīng)營(yíng)的主要為香港、臺(tái)灣、日本、意大利、西歐等國(guó)家的大型高端服裝品牌店五樓為華潤(rùn)萬(wàn)家六樓是中國(guó)(虎門(mén))國(guó)際服裝交易會(huì)的主會(huì)場(chǎng)七樓是證券公司八樓是高級(jí)時(shí)裝寫(xiě)字樓和大型時(shí)裝表演中心出讓自持，出售15年產(chǎn)權(quán)價(jià)格正在認(rèn)籌，報(bào)價(jià)一樓均價(jià)10萬(wàn)，15年使用權(quán)租金銀龍路租金500元起虎門(mén)大道街鋪?zhàn)饨?000元起黃河中心里面一樓600-2500元虎門(mén)步行街虎門(mén)步行街定位為集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為一體的主體性商業(yè)步行街，目前出售45年使用權(quán)虎門(mén)步行街是集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為一體的主體性商業(yè)步行街，目前出售45年使用權(quán)，發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理10年，主力商鋪面積在5-40平。名稱(chēng)虎門(mén)步行街位置太平廣場(chǎng)花園電子城旁體量建面9萬(wàn)方，總共4層商業(yè)業(yè)態(tài)綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)出讓方式出售45年使用權(quán)價(jià)格1、一樓街鋪6萬(wàn)2、一樓內(nèi)鋪4萬(wàn)3、二樓2.5-3萬(wàn)4、三樓1.2萬(wàn)5、四樓0.8萬(wàn)商鋪情況主力商鋪面積在5-40平，不能隔2層租金返租10年（10%－12%），統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)10年業(yè)主分享80%紅利6年保值回購(gòu)管理費(fèi)20元第一部分虎門(mén)商業(yè)市場(chǎng)研究一市場(chǎng)概況二虎門(mén)大道商業(yè)三連升路商業(yè)國(guó)際購(gòu)物中心是連升路上最大的商業(yè)綜合體，2012年開(kāi)業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳，暫不對(duì)外銷(xiāo)售，進(jìn)行統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)虎門(mén)國(guó)際購(gòu)物中心是虎門(mén)目前功能業(yè)態(tài)最全、檔次最高、購(gòu)物環(huán)境最好、品牌云集的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，2012年開(kāi)業(yè)，返租3年，因目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳，不對(duì)外銷(xiāo)售（商鋪主力面積在10-30平之間），目前以招商經(jīng)營(yíng)為主。名稱(chēng)虎門(mén)國(guó)際購(gòu)物中心位置虎門(mén)連升中路與長(zhǎng)德路交匯處體量建面17萬(wàn)方，地上1-4層以及地下一層為大型集中商業(yè)，地下負(fù)二層為停車(chē)場(chǎng)，1號(hào)樓5-11層塔樓為高檔寫(xiě)字樓，2號(hào)樓5-11層塔樓為高檔商務(wù)酒店，層高5.9出讓方式出售45年使用權(quán)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理價(jià)格1、一層街鋪6-8萬(wàn)2、一層內(nèi)鋪4.5萬(wàn)3、二樓內(nèi)鋪3.5萬(wàn)4、三層內(nèi)鋪2萬(wàn)管理費(fèi)25.00元/月/平方米業(yè)態(tài)負(fù)一層大潤(rùn)發(fā)商超，休閑餐飲一層珠寶、品牌專(zhuān)賣(mài)、飾品、綜合店為主二層休閑餐飲、零售專(zhuān)賣(mài)為主三層健身會(huì)所、家居家電、電玩、特色餐飲四層大型餐飲、KTV、休閑吧、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)店地標(biāo)廣場(chǎng)定位為虎門(mén)最時(shí)尚的一站式購(gòu)物中心，目前是連升路上唯一的經(jīng)營(yíng)狀況較好的商業(yè)體地標(biāo)廣場(chǎng)打造虎門(mén)最時(shí)尚的集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的購(gòu)物中心，滿(mǎn)足顧客一站式的購(gòu)物需求，目前是虎門(mén)連升路上顧客購(gòu)物、休閑、文化娛樂(lè)的首選，但之前的商業(yè)銷(xiāo)售情況較差，后轉(zhuǎn)為統(tǒng)一招租經(jīng)營(yíng)管理。名稱(chēng)地標(biāo)廣場(chǎng)位置虎門(mén)鎮(zhèn)連升中路業(yè)態(tài)商業(yè)建筑面積約8萬(wàn)平方米，分1、2號(hào)商業(yè)樓，1號(hào)商業(yè)樓為天虹旗艦店，2號(hào)商業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳，主要業(yè)態(tài)為各式特色餐飲出讓方式臨街商鋪出售，1號(hào)商業(yè)自持并由天虹統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，2號(hào)商業(yè)銷(xiāo)售40%，因銷(xiāo)售狀況不佳而停止銷(xiāo)售轉(zhuǎn)為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理價(jià)格1、一樓街鋪8萬(wàn)2、一樓內(nèi)鋪4.5萬(wàn)3、二樓內(nèi)鋪3.5萬(wàn)4、三樓內(nèi)鋪2萬(wàn)商鋪情況30-400平，臨街主力商鋪在100-150平之間；層高6米管理費(fèi)40元業(yè)態(tài)負(fù)一層天虹超市一層女裝、皮具、珠寶、鐘表、化妝品等專(zhuān)柜為主二層以精品服飾、家私、童裝、品牌店為主三層以電影院、電玩城、大型餐飲娛樂(lè)為主虎門(mén)地標(biāo)之前定位為傳統(tǒng)百貨與現(xiàn)代百貨相結(jié)合的“大百貨”模式，因經(jīng)營(yíng)不善，現(xiàn)重新定位為國(guó)際電子城，正在招商中虎門(mén)地標(biāo)總體商業(yè)5.3萬(wàn)平，其中A區(qū)為大型購(gòu)物中心，BC區(qū)為帶產(chǎn)權(quán)臨街商鋪。以前A區(qū)為歲寶超市+百貨+橙天嘉禾電影院+溜冰場(chǎng)，因經(jīng)營(yíng)不善而重新進(jìn)行包裝定位，現(xiàn)定義為地標(biāo)國(guó)際電子城，目前正在招商中。名稱(chēng)虎門(mén)地標(biāo)位置虎門(mén)鎮(zhèn)連升中路業(yè)態(tài)商業(yè)建筑面積約5.3萬(wàn)平方米，分A區(qū)、BC區(qū)商業(yè)。其中A區(qū)約4.3萬(wàn)平；BC區(qū)，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，約9600平。出讓方式BC區(qū)全部帶產(chǎn)權(quán)出售，2009年銷(xiāo)售價(jià)格為1-4萬(wàn)不等，均價(jià)為1.5萬(wàn)價(jià)格目前無(wú)二手商鋪放盤(pán)商鋪情況30-400平，臨街主力商鋪在100-150平之間；層高6米租金120-180（整體出租率約為3成）A區(qū)BC區(qū)概況：東莞虎門(mén)地標(biāo)國(guó)際電子城是一家大型IT產(chǎn)品購(gòu)物中心，現(xiàn)已隆重招商經(jīng)營(yíng)模式：統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)駐優(yōu)惠：免租6個(gè)月招商范圍：品牌電腦、電腦組裝、電腦配件、辦公設(shè)備、辦公耗材、網(wǎng)絡(luò)工程、監(jiān)控防盜、安防對(duì)講、電腦維修、時(shí)尚數(shù)碼、手機(jī)配件、攝影器材、音像軟件、電子工具小家電國(guó)際輕紡城定位為虎門(mén)專(zhuān)業(yè)的布輔料市場(chǎng)，商業(yè)總共2.6萬(wàn)，一層帶70年產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，二三層統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)虎門(mén)國(guó)際輕紡城定位為布輔料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，位于虎門(mén)鎮(zhèn)布輔料商圈內(nèi)，興裕輔料城和國(guó)際布料交易中心旁，一層商業(yè)帶70年產(chǎn)權(quán)發(fā)售，二三層商業(yè)統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，目前剩余11套內(nèi)鋪在售，6月份即將毛坯交樓，預(yù)計(jì)2015年初開(kāi)業(yè)。名稱(chēng)虎門(mén)國(guó)際輕紡城位置虎門(mén)鎮(zhèn)興裕路與連升路交匯處（國(guó)際布料交易中心旁）體量商業(yè)見(jiàn)面2.6萬(wàn)，包含3棟住宅及3層商業(yè)業(yè)態(tài)主要經(jīng)營(yíng)布料、紡織品的批發(fā)及零售出讓方式一層帶70年產(chǎn)權(quán)發(fā)售二三層自持，統(tǒng)一招商管理價(jià)格1、街鋪6.2萬(wàn)

2、內(nèi)鋪均價(jià)4.5萬(wàn)商鋪情況臨街商鋪以35平為主，一層內(nèi)鋪面積在8-30平不等；一層的層高為6米，可隔為兩層使用，二三層的層高為4.5米。租金一層租金在350左右二三層租金100-200不等管理費(fèi)10元其他項(xiàng)目虎門(mén)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月底開(kāi)盤(pán)

金地時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)體量縮減為5%社區(qū)底商金地時(shí)代廣場(chǎng)虎門(mén)金地項(xiàng)目：原定位：定位BLOCK生活休閑街區(qū)，打造為虎門(mén)首個(gè)體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)，開(kāi)放、休閑、富有親和力，空間豐富的中央商業(yè)廣場(chǎng)，集時(shí)尚購(gòu)物、娛樂(lè)天地、商務(wù)休閑、繽紛美食、精工華宅等豐富業(yè)態(tài)于一體，打造虎門(mén)高端商務(wù)生活街區(qū)，獨(dú)立全街鋪，買(mǎi)一層送一層?，F(xiàn)定位：考慮到虎門(mén)商業(yè)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)確定把商業(yè)體量縮減為5%，僅有少量社區(qū)底商。虎門(mén)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目：商業(yè)類(lèi)型：城市綜合體項(xiàng)目占地：11萬(wàn)平項(xiàng)目建面：46萬(wàn)平預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：10月18日總結(jié)項(xiàng)目名稱(chēng)租金二手價(jià)格黃河中心600－2500（例裕隆路街鋪?zhàn)饨?000起）黃河中心預(yù)計(jì)發(fā)售15年使用權(quán)，一樓均價(jià)10萬(wàn)能源華莊、華聯(lián)大廈、富華家私1、一樓100－3002、二樓60－100華聯(lián)大廈一二樓商鋪準(zhǔn)備銷(xiāo)售柏景豪庭、都市豪庭、中聯(lián)大廈1、朝虎門(mén)大道150－2502、朝虎門(mén)公園50－90全部開(kāi)發(fā)商自持樂(lè)購(gòu)、金色家園1、樂(lè)購(gòu)一樓150，二樓超市出入口3002、金色家園朝虎門(mén)大道150－200，側(cè)面60－1201、虎門(mén)大道街鋪價(jià)格6-8萬(wàn)，買(mǎi)一層得兩層朝樂(lè)購(gòu)價(jià)格在2.5-4萬(wàn)2、樂(lè)購(gòu)自持不售連升路南（地標(biāo)、國(guó)購(gòu)、虎門(mén)地標(biāo)）整體租金：100-2001、一樓街鋪6－8萬(wàn)2、二樓均價(jià)4萬(wàn)3、三樓均價(jià)2萬(wàn)（以國(guó)購(gòu)和地標(biāo)為參考）連升路北1、一樓3502、二樓100-2001、一樓街鋪6.2萬(wàn)均價(jià)2、一樓內(nèi)鋪4.5萬(wàn)總結(jié)虎門(mén)大道是虎門(mén)商業(yè)最集中、經(jīng)營(yíng)狀況最好的區(qū)域

連升路南端是零售業(yè)為主的大型購(gòu)物中心，北端是布料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1、虎門(mén)商業(yè)主要集中在虎門(mén)大道兩側(cè)及連升路兩側(cè)，商業(yè)體量大、業(yè)態(tài)定位同質(zhì)化嚴(yán)重；2、虎門(mén)大道西側(cè)商圈以黃河時(shí)裝城為核心，以服裝批發(fā)類(lèi)為主；3、虎門(mén)大道中段商圈以華聯(lián)大廈、能源華莊為核心，以餐飲、電器、美容纖體、百貨、零售、片區(qū)生活配套等業(yè)態(tài)為主；4、虎門(mén)大道東側(cè)商圈以樂(lè)購(gòu)為核心，以百貨、培訓(xùn)、餐飲、家私、銀行服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)零售等業(yè)態(tài)為主；5、連升路南端商圈以地標(biāo)廣場(chǎng)為核心，以傳統(tǒng)零售百貨中心為主，目前經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳；6、連升路北端商圈以國(guó)際布料城片區(qū)為主，主要經(jīng)營(yíng)布料、紡織品的批發(fā)，除此之外其他商業(yè)形態(tài)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳。第二部分項(xiàng)目定位研究一項(xiàng)目分析二項(xiàng)目定位三項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目地處虎門(mén)鎮(zhèn)人民北路（博美路段）與連升北路交界處，距離虎門(mén)汽車(chē)站不足200米，東北為政府規(guī)劃50米寬主要干線，位于虎門(mén)布料批發(fā)集散地中樞。項(xiàng)目四面環(huán)路、鋪鋪臨街，可謂投資經(jīng)商的財(cái)富港口。項(xiàng)目國(guó)際布料城

項(xiàng)目客天下輔料城汽車(chē)站富民布料市場(chǎng)虎門(mén)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊有富民布料市場(chǎng)、虎門(mén)國(guó)際布料城、財(cái)富布料市場(chǎng)、博美輔料市場(chǎng)、宏發(fā)布料市場(chǎng)、興裕布料輔料市場(chǎng)，目前籌建的有客天下輔料城，虎門(mén)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)氛圍濃厚，特別是布料、輔料商圈已經(jīng)形成。本項(xiàng)目位置所在:⊙處在虎門(mén)的布料輔料商圈核心；⊙位于高速出入口，為周邊多個(gè)鎮(zhèn)區(qū)進(jìn)入虎門(mén)的必經(jīng)之地；⊙廣深莞輕軌在所在區(qū)域經(jīng)過(guò),城市主干道、汽車(chē)站就在旁邊；⊙連升大道，處于規(guī)劃中的城市發(fā)展主軸線；⊙臨近大型商業(yè)綜合體；

……綜合地塊面積考慮判斷一塊土地的價(jià)值可以有三方面,

第一:地段,

第二:地段,

第三:地段.-------李嘉誠(chéng)關(guān)鍵詞：

布料商圈+

虎門(mén)門(mén)戶(hù)+升值潛力結(jié)論第二部分項(xiàng)目定位研究一項(xiàng)目分析二項(xiàng)目定位三項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位虎門(mén)國(guó)際輕紡城屬性定位：虎門(mén)·首席服裝配套商務(wù)總部形象定位：虎門(mén)國(guó)際·布料輔料設(shè)計(jì)一站式采購(gòu)中心第二部分項(xiàng)目定位研究一項(xiàng)目分析二項(xiàng)目定位三項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位一、整個(gè)業(yè)態(tài)布局，充分考慮虎門(mén)服裝產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，及周邊布料市場(chǎng)的現(xiàn)狀。二、差異化，與周邊現(xiàn)有的市場(chǎng)差異化。三、充分考慮服裝產(chǎn)業(yè)的上下游關(guān)系，提供一條龍服務(wù)及服裝產(chǎn)業(yè)配套的，一站式解決。四、業(yè)態(tài)之間相互配合，相互促進(jìn)。業(yè)態(tài)規(guī)劃原則整體業(yè)態(tài)布局一層二層三層時(shí)裝面料餐飲西裝面料提花面料牛仔，毛呢，粗紡、網(wǎng)布、針織布餐飲花邊蕾絲珠片紐扣，拉練燙片，燙圖，燙鉆，壓克力，樹(shù)脂，爪鉆，五金餐飲版房電子商務(wù)品牌制版公司，制版培訓(xùn)學(xué)校商務(wù)配套鎖定目標(biāo)客戶(hù)對(duì)商務(wù)辦公配套服務(wù)的需求1、商務(wù)服務(wù)中心可與酒店相結(jié)合2、設(shè)置多功能會(huì)議室3、商務(wù)服務(wù)中心業(yè)務(wù)內(nèi)容包括：

中英文秘書(shū)服務(wù)；

企業(yè)注冊(cè)服務(wù)；公用資料庫(kù)；

相關(guān)涉外、貿(mào)易政策咨詢(xún)；相關(guān)會(huì)計(jì)、律師、報(bào)關(guān)咨詢(xún)聯(lián)系服務(wù)；復(fù)印、傳真、電腦維修等配套服務(wù)；私人便利服務(wù)；

物流配套…………第三部分項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略一項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略二項(xiàng)目招商銷(xiāo)售思路三項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算總體營(yíng)銷(xiāo)策略——招商為主，帶動(dòng)銷(xiāo)售，整體增值推廣思路——形象先行，支撐定位招商思路——品牌先行、強(qiáng)化定位銷(xiāo)售思路——雙重收益、雙重保險(xiǎn)項(xiàng)目周邊氛圍營(yíng)造昭示性強(qiáng)的指示牌燈桿旗彩旗第三部分項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略一項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略二項(xiàng)目招商銷(xiāo)售思路三項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算招商銷(xiāo)售思路：一樓招商思路：1、協(xié)助業(yè)主招商，收取傭金。（公司相對(duì)省事，但不利于整體招商，同時(shí)會(huì)打亂業(yè)態(tài)規(guī)劃不利于項(xiàng)目旺場(chǎng)）2、整體返租，統(tǒng)一招商。（有利于整體招商和業(yè)態(tài)規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)和旺場(chǎng)有促進(jìn)作用，能整體提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值）二樓招商銷(xiāo)售思路：整體招商，返租或帶租約銷(xiāo)售。三樓招商銷(xiāo)售思路：只招商不銷(xiāo)售，以便宜的租金吸引商家過(guò)來(lái)，營(yíng)造項(xiàng)目的整體氛圍，等項(xiàng)目旺場(chǎng)后，定向銷(xiāo)售或融資。品牌商家先行，帶動(dòng)整體；全面啟動(dòng)，營(yíng)造氛圍；外區(qū)招商，帶動(dòng)本地；招商帶動(dòng)銷(xiāo)售。第三部分項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略一項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略二項(xiàng)目招商銷(xiāo)售思路三項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目貨量分析1#1762171717412#1124112411263#1079107910794#3801369136961393

5#123912391239分區(qū)一層二層三層四層未售未租1期1#176217171741——345852201期2#112411241126——225033741期3#107910791079——215832371期4#38013691369613938780125812期123912391239————3717合計(jì)90058850888113931664628129周邊市場(chǎng)租金項(xiàng)目臨街內(nèi)鋪復(fù)式鋪位二樓三樓管理費(fèi)富民布料450-500140-33070-140300/間富民皮料450-600200300/間財(cái)富輔料25013070-130宏發(fā)布料60興裕布料25010050-100國(guó)際布料250-50018035-9030-708元/㎡，水費(fèi)12元市場(chǎng)比較