意大利風(fēng)情純水岸風(fēng)光——希望天津武清項目前期市場定位研究目錄PART1區(qū)域發(fā)展與規(guī)劃PART2市場研究篇PART3本體分析篇PART4項目定位篇PART5項目形象篇PART6開發(fā)策略篇PART7財務(wù)收益篇PART1區(qū)域發(fā)展與規(guī)劃地理位置/發(fā)展規(guī)劃/城市交通/經(jīng)濟實力/房地產(chǎn)發(fā)展/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)武清區(qū)地理位置：環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心城市北京天津之間京津經(jīng)濟發(fā)展軸中心位置。地理位置——京津黃金走廊核心要地區(qū)位優(yōu)勢突出距北京市區(qū)71km距首都機場90km距天津外環(huán)13km距天津港71km城市發(fā)展定位：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代物流基地生態(tài)宜居城市空間布局一軸兩帶八大組團一軸：京濱綜合發(fā)展軸兩帶：西部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶東部生態(tài)發(fā)展帶八大組團新城核心組團

7個小城鎮(zhèn)組群發(fā)展規(guī)劃——京濱綜合發(fā)展軸上的重要新城本項目位于新城核心組團城市交通——四通八達，獨具優(yōu)勢已建成高速京津塘、京津、京滬、津保、津薊12個出口城際城區(qū)設(shè)經(jīng)停站并開通區(qū)級干線建成“九橫九縱”區(qū)域路網(wǎng)在建高速112高速立項前期地鐵地鐵4號線市域軌道Z2線由高速至京津半小時車程任何村街15分鐘找到高速口乘城際至北京19分鐘；至天津10分鐘規(guī)劃軌道交通示意圖地鐵4號線市域軌道Z2線武清進入北京生活圈范圍，北京購房客戶成為市場的一個主要成分北京天津天津港濱海機場首都機場武清京津塘高速京滬高速京津高速京津城際快線104國道103國道津保高速津薊高速京沈高速高鐵提速完成京津規(guī)劃京津2小時經(jīng)濟圈大北京1小時生活圈武清率先進入各項經(jīng)濟指標(biāo)向好2009年

地區(qū)生產(chǎn)總值

240億增長20%

財政收入

70億增長25%

農(nóng)民人均純收入超過1萬元增長10%經(jīng)濟實力——位居天津18個區(qū)縣前列

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，改善需求增加三大產(chǎn)業(yè)比重11:52:37工業(yè)

高新技術(shù)為支撐、外向型經(jīng)濟為主導(dǎo)、園

區(qū)經(jīng)濟為主體

武清開發(fā)區(qū)1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立引資400億入?yún)^(qū)企業(yè)近千家服務(wù)業(yè)

現(xiàn)代商貿(mào)物流和創(chuàng)意文化

啟動環(huán)渤海綠色農(nóng)產(chǎn)品物流交易中心、華北工業(yè)品原料城國際保稅物流園區(qū)創(chuàng)意軟件園等大項目農(nóng)業(yè)

建成以奶牛無公害蔬菜為代表的“京津鮮

菜園”

奶業(yè)位居全國前列

蔬菜全國無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)示范區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比趨近合理健康的城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達，中小型企業(yè)主、私營企業(yè)老板、高級藍領(lǐng)成為武清一個主要的固定資產(chǎn)占有與投資人群；改善性住宅成為區(qū)域市場內(nèi)一個主要的需求產(chǎn)品PART2市場研究篇宏觀市場/市場特征/需求特征/競品市場宏觀市場綜述近幾年武清房地產(chǎn)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢特別是在金融危機的嚴(yán)峻形勢下，武清房地產(chǎn)市場仍保持健康快速發(fā)展房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的勢頭在郊縣市場中處于領(lǐng)先地位宏觀市場一級市場2010年以來中心城區(qū)居住用地成交活躍，累計成交住宅用地16塊，樓面地價已突破2000元/平米宏觀市場二級市場09年武清區(qū)市場共實現(xiàn)商品住宅成交87.4萬平米，占郊縣市場成交總量30%，列郊縣市場首位09年武清區(qū)市場共實現(xiàn)商品住宅成交均價4601元/平米，低于寶坻、薊縣，處于第三位，后市有一定攀升空間（寶坻、薊縣別墅項目拉升均價所致）宏觀市場二級市場09年武清區(qū)市場共實現(xiàn)商品住宅成交87.4萬平米，成交均價4601元/平米，均比08年實現(xiàn)大幅增長；09年供求比為1：1.55，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面；我們認為，雖然09年出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，但是這并不是市場正常的表現(xiàn)，是08年受抑制需求集中釋放的表現(xiàn)，預(yù)計2010年后成交量將會回到一個正常的數(shù)量上來。宏觀市場二級市場成交保持活躍，08年-10年2月，去化量136.6萬平米，月均去化速度5.3萬平米宏觀市場小結(jié)武清是天津郊縣市場中最為成熟的市場一級市場成交活躍，樓板價格開始攀升；二級市場成交穩(wěn)定，在天津郊縣中處于首位；二級市場價格尚有攀升空間；我們認為：2010年潛在供應(yīng)項目供應(yīng)面積較大，約316萬平米，供大于求在經(jīng)歷了09年供小于求的市場環(huán)境后，2010年武清市場供應(yīng)將放量，大大超過往年供應(yīng)量水平。項目名稱物業(yè)類型位置開盤時間建筑面積

（平米）當(dāng)前存量（平米）當(dāng)前價格

（元/平米）保利上河雅頌住宅泉發(fā)路西側(cè)2008年10月75萬55萬7000松江運河城住宅、商業(yè)武清開發(fā)區(qū)以西待定120萬120萬待定盛世天下住宅翠亨路東，雍陽西路南2010年6月50萬50萬待定住總項目住宅開發(fā)區(qū)待定21萬21萬待定五一陽光住宅京津公路以東中信廣場以南2010年5月60萬60萬待定合計316萬市場特征2020年城區(qū)規(guī)劃人口60萬；2010人城區(qū)熱口22萬；10年間新增人口38萬，合12.7戶；10年間新增需求1270萬平米(100平米/戶)；10年間每年新增127萬平米08年至今，武清市場成交量為136.6萬平米，月均成交量5.3萬平米，年均成交量63.6萬平米2010年市場處于供大于求的狀態(tài)發(fā)展歷程市場特征平房、老磚樓階段早期商品房階段市場放量階段提升檔次階段特色個性產(chǎn)品階段該階段產(chǎn)品多以平房、房齡較老的磚混樓為主要特征該階段產(chǎn)品多以新建6層磚混樓及部分小高層為主，立面無特色該階段產(chǎn)品多以小高層及高層為主，立面有一定檔次，但無品質(zhì)可言該階段市場需求檔次提高，開始出現(xiàn)脫離一般產(chǎn)品，拉升檔次的項目，如上河雅頌市場成熟，需求多樣化，各種獨具特色及個性的項目出現(xiàn)，滿足不同的細分市場質(zhì)變到量變目前，武清市場處于由“提升檔次階段”向“特色個性化產(chǎn)品階段”的過度階段，后市入市的項目將更加注重項目的特色及個性?？蛻粜枨蟾纳菩妥宰⌒枨笪淝褰?jīng)濟水平較高，人民生活水平較高北京地區(qū)投資型需求（藍?。┚┙蜃呃?、城際快車導(dǎo)入投資型需求（藍?。┪淝鍏^(qū)位導(dǎo)入河北省周邊客戶投資型需求天津市區(qū)部分外溢客戶武清的市場需求以本地自住改善型需求為主，外部投資客戶為輔；據(jù)了解，“藍印戶口”政策今后或?qū)⒈蝗∠?，這無疑對投資型需求造成影響；競品市場目前市場上唯一在售的產(chǎn)品是保利上河雅頌項目。北京住總集團項目和松江運河城項目、奧克斯盛世天下項目及五一陽光項目下半年可能啟動。保利上河雅頌北京住總項目運河城盛世天下五一陽光保利地產(chǎn)天津開山之作；位于武清區(qū)泉發(fā)路西側(cè)；占地30萬平米，建筑面積75萬平米，郊區(qū)大盤項目；18、24、30層高層產(chǎn)品，容積率2.6；08年10月開盤，目前均價約7000元/平米，武清區(qū)當(dāng)前市場標(biāo)桿項目。郊縣新城高容積率純住宅大盤項目保利上河雅頌競品市場戶型單元面積總面積總量占比一室半692.3萬3%兩室89-9540萬54%三室119-15015.8萬21%四室170-1808.3萬11%躍層兩室115-1204.5萬6%躍層三室135-1403.8萬5%保利上河雅頌項目產(chǎn)品配比情況舒適型兩室、三室產(chǎn)品為主，板塔結(jié)合設(shè)計2梯3戶2梯4戶競品市場保利上河雅頌據(jù)了解該項目占地約3000畝，其中可開發(fā)用地約1800畝，規(guī)劃建筑面積約120萬平米。項目平均容積率約1.05.其中將建設(shè)保障性住房約40萬平米；松江集團初步規(guī)劃自留部分別墅用地，其余土地再次轉(zhuǎn)讓。該項目目前處于前期準(zhǔn)備階段，先期規(guī)劃開發(fā)商業(yè)部分（武清大島酒店），居住物業(yè)預(yù)計2-3年后入市。別墅區(qū)高層住宅高層住宅松江項目總平圖本案位于該項目地塊內(nèi)，在享受高端形象的同時又會帶來該項目的競爭松江運河城競品市場該項目位于武清開發(fā)區(qū)內(nèi)占地22萬，規(guī)劃建筑面積約33萬平米，平均容積率1.5，成交樓面地價約950元/平米；該項目主要物業(yè)規(guī)劃有別墅、洋房和小高層產(chǎn)品。其中別墅產(chǎn)品單元面積區(qū)間200-300平米，由聯(lián)排和部分獨棟組成。該項目成本優(yōu)勢明顯，需從產(chǎn)品打造等方面進行差異化競爭北京住總開發(fā)區(qū)項目競品市場小結(jié)競品市場主要競爭市場在售項目不多，市場成熟度有限；后市入市項目較多，且檔次較高，均具備自身獨特的特點；市場研究結(jié)論主要競爭市場在售項目不多，市場成熟度有限；目前市場正處于由“提升檔次階段”向“特色個性化產(chǎn)品階段”的過度階段，且供大于求市場以客戶需求以改善型需求為主，輔以投資型客戶，“藍印”戶口政策對投資型客戶影響較大；后市入市項目檔次較高，均具備各自獨特的特點；本案應(yīng)定位于中高端且有特色的產(chǎn)品尋找本案自身的特色將成為本案獲得市場的關(guān)鍵因此，我們認為：PART3本體分析篇本體條件研究

地塊位置項目基地地處103國道東側(cè)，運河南側(cè)，規(guī)劃路西側(cè)。意向地塊103國道運河

經(jīng)濟指標(biāo)用地面積（萬平米）13.32建筑面積（萬平米）25.1容積率1.9地塊西側(cè)地塊現(xiàn)狀103國道地塊東側(cè)

周邊配套教育配套楊村第七小學(xué)楊村第八小學(xué)楊村第一中學(xué)楊村第七中學(xué)英華中學(xué)生活配套家樂超市世紀(jì)商場西苑公園醫(yī)療配套武清區(qū)人民醫(yī)院武清區(qū)中醫(yī)院武清區(qū)仁和醫(yī)院市政單位武清區(qū)政府武清區(qū)國家電網(wǎng)楊村中央黨校武清區(qū)廣播電視中心2公里生活圈：集教育、醫(yī)療、休閑、購物等精華資源于一體項目周邊現(xiàn)有部分配套列表楊村一中英華中學(xué)楊村七中中央黨校武清區(qū)政府楊村第七小學(xué)西苑公園家樂超市楊村第八小學(xué)武清中醫(yī)院武清人民醫(yī)院武清空腔醫(yī)院世紀(jì)商場廣播電視中心文化廣場友誼商場東方之珠本體條件研究

地塊特性捕捉雖然位于武清城區(qū)北部邊緣位置，但2公里即可到達武清城區(qū)配套商圈；與武清開發(fā)區(qū)交界103國道沿線緊鄰京杭大運河，擁有稀缺水景資源；位于擬建項目“運河城”內(nèi)，是未來武清最高端的物業(yè)區(qū)；本案津京城際武清開發(fā)區(qū)商業(yè)中心2km本體條件研究

關(guān)于“運河城”“運河城”在武清城區(qū)的位置相當(dāng)于市區(qū)的“梅江”，是武清城區(qū)的一個新興組團。本案位于該組團內(nèi)部，從入市時間來看，應(yīng)該屬于該組團的2、3期；在享受組團配套的同時，也必須做為組團內(nèi)的升級產(chǎn)品入市本體條件研究STRENGTH優(yōu)勢WEAKNESS劣勢OPPORTUNITY機會THREAT威脅區(qū)位優(yōu)勢：處于城區(qū)北部位置，2KM商業(yè)輻射

圈內(nèi)資源優(yōu)勢：占據(jù)稀缺水景資源交通優(yōu)勢：京津城區(qū)中轉(zhuǎn)站，交通樞紐優(yōu)勢地塊東側(cè)未開發(fā)區(qū)域?qū)椖啃蜗笥幸欢ㄓ绊懻紦?jù)京津發(fā)展主軸，區(qū)域發(fā)展前景可期交通樞紐效應(yīng)拉升區(qū)域輻射力區(qū)域市場供應(yīng)放量，需求平穩(wěn)，供求存在矛盾“藍印”政策或?qū)⑷∠?，影響投資客戶本體條件研究SWOT分析小結(jié)本案地塊條件良好，周邊配套設(shè)施完善，擁有稀缺水景資源，具備打造中高端項目的條件；位于“運河城”新興高檔組團內(nèi)，可享受其先期配套及區(qū)域成熟度；本案入市滯后，入市時須以中高端、升級產(chǎn)品入市，以便能夠占領(lǐng)市場；本體條件研究中高端、獨具特色的定位方向以上分析再次印證了本案：競爭策略在一個需求穩(wěn)定，供應(yīng)量暴增的市場環(huán)境下，本項目競爭策略不是引領(lǐng)市場，而是借力營銷，差異化競爭，建立比較競爭優(yōu)勢。競爭策略領(lǐng)導(dǎo)者優(yōu)勢資源產(chǎn)品超前不可替代挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值跟隨者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者補缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場空擋創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場狡猾的個人主義者敏銳的機會主義者市場挑戰(zhàn)者產(chǎn)品創(chuàng)新、形象提升PART4項目定位篇市場定位/形象定位/客戶定位/產(chǎn)品定位新城中心、特色型、中高端大盤黃金走廊，新興城市核心濃郁意大利風(fēng)情建筑與景觀擁有稀缺水景資源，定位中高端市場定位形象定位意大利風(fēng)情

純水岸生活示范社區(qū)客戶定位

區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚武清區(qū)位于天津西北部，地處京津兩市之間,可同時輻射京津兩地客群城際距離縮短京津城際鐵路在武清城區(qū)設(shè)經(jīng)停站，乘城際19分鐘達到北京，10分鐘達到天津，大大拉近了與津京城市的距離。

開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟帶動武清開發(fā)區(qū)已成為武清區(qū)對外開放的窗口，經(jīng)濟發(fā)展的主發(fā)動機，帶動產(chǎn)業(yè)升級的龍頭和安置就業(yè)的重要基地。

藍印政策優(yōu)勢購置40萬的商品房即可辦理天津戶口，吸引戶口需求客源。北京市天津武清區(qū)武清本地客戶北京、天津客戶其它客戶

武清本地客戶開發(fā)區(qū)企業(yè)客戶-就業(yè)帶動住房需求受城市發(fā)展被動溢出人群藍印政策需求客群

環(huán)渤海商圈客戶多元化的客戶客戶多元化客戶定位核心客戶重要客戶邊緣客戶開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口：武清開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)員工，以及開發(fā)區(qū)帶動的就業(yè)機會產(chǎn)生的購房需求；藍印政策客戶：藍印戶口政策帶來的投資客戶，以在天津、北京工作的外地人為主；本地改善型客戶：武清城區(qū)常住人口；企事業(yè)單位職工、個體工商戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富農(nóng)等市區(qū)溢出人群：泛北京、天津因高漲房價而被動選擇郊區(qū)化的客戶；泛京、津兩地看好武清未來發(fā)展的投資客等根據(jù)武清目前發(fā)展?fàn)顩r及本項目所處區(qū)位，可將客戶定位為以下三類：小高/高層三室及以上二室/三室與總價有關(guān)本地改善型客戶一室/兩室開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口30-50歲10萬以上20-45歲15萬以上藍印政策客戶-外來人口25-45歲20萬以上市區(qū)溢出人群50歲以上10萬/20萬以上主力客戶客群分類需求關(guān)鍵戶型建筑形式風(fēng)格改善現(xiàn)有住宅環(huán)境便于工作戶口需求、總房價區(qū)域潛力，生態(tài)價值洋房別墅洋房/小高客戶分類的多樣化，產(chǎn)品需求以二室/三室戶型高層產(chǎn)品為主，在建筑風(fēng)格上宜采用西式風(fēng)格。西式風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格體現(xiàn)時代感，抓住改善型客戶；運用典型代表性建筑風(fēng)格吸引其它三類客戶；產(chǎn)品定位——從客戶需求角度探尋最優(yōu)的產(chǎn)品1234洋房高層別墅小高周邊環(huán)境適宜開發(fā)產(chǎn)品1+2+3+4市場競爭最小的產(chǎn)品2開發(fā)目標(biāo)（利潤最大）1+2+4本體條件（容積率1.9）2+3+4產(chǎn)品定位——從項目開發(fā)角度探尋最優(yōu)的產(chǎn)品組合1234從以下四個角度分析最適宜開發(fā)的產(chǎn)品類型：最佳產(chǎn)品組合：洋房+高層產(chǎn)品定位——產(chǎn)品配比滿足并優(yōu)化項目規(guī)劃限制條件；降低成本，增強利潤空間；保證產(chǎn)品整體均好性；提升高層產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。定位原則：建議5層退臺花園洋房+22-26F高層產(chǎn)品科目洋房高層平均容積率1.22.1-2.2建筑面積37650213350體量占比15%85%精品（意式花園洋房）+主流（高層水岸景觀住宅）的產(chǎn)品搭配組合產(chǎn)品定位——戶型配比科目一室兩室三室四室單元面積區(qū)間50-6085-95110-120130-160面積占比15%40%35%10%總面積（㎡）376501004008785025100總套數(shù)5801056702179以客戶需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)戶型配比模型充分考慮景觀及居住價值，相應(yīng)分配各檔次物業(yè)類別

5層情景洋房分布于價值最高區(qū)域保證景觀最佳保證無干擾保證私密性洋房高層項目地塊示意圖三期二期一期產(chǎn)品建議層層退臺打破傳統(tǒng)現(xiàn)代建筑的平板造型自然融·于生態(tài)為城市帶來新·視覺感受產(chǎn)品建議充分考慮景觀及居住價值，相應(yīng)分配各檔次物業(yè)類別洋房高層

建筑形象產(chǎn)品建議22-26層，板塔結(jié)合高層量大、分布面廣依靠高度優(yōu)勢保證景觀——分布于有一定景觀資源的區(qū)域保證居住便利洋房高層充分考慮景觀及居住價值，相應(yīng)分配各檔次物業(yè)類別產(chǎn)品建議現(xiàn)代風(fēng)格建筑隨·自然層數(shù)錯落·天際線起伏勾勒建筑與自然·韻律飄動新·城市時尚氣息洋房高層建筑意向充分考慮景觀及居住價值，相應(yīng)分配各檔次物業(yè)類別規(guī)劃布局形態(tài)建筑排布/空間布局建議建筑朝向的靈活偏轉(zhuǎn)項目東西向望景為主，決定建筑的排布朝向并不以正南北向為佳，應(yīng)順應(yīng)景觀效果排布，爭取更多的景觀面朝向控制于南向偏東(西)15°為宜建筑朝向排布示意——增加景觀戶數(shù)并能偏南北向望景洋房高層123產(chǎn)品建議建筑排布/空間布局建議建筑組團空間的規(guī)劃半開敞半封閉的組團布局，既滿足朝向要求，又創(chuàng)造出相對私密的社區(qū)空間產(chǎn)品建議組團空間不明顯，領(lǐng)域感、場所感不強規(guī)劃布局形態(tài)規(guī)劃布局形態(tài)建筑排布/空間布局建議建筑形態(tài)的點板結(jié)合形成層次豐富、韻律感強、尺度舒適的社區(qū)空間建筑底層空間的規(guī)劃局部架空，結(jié)合配套/綠化，創(chuàng)造多元化的社區(qū)公共活動空間產(chǎn)品建議PART5項目形象篇建筑風(fēng)格/“水”主題/有故事的園林/演繹濃郁意式風(fēng)情Italianstyle濃郁的意大利建筑風(fēng)格

建筑采用濃郁的意大利風(fēng)格，羅馬柱、拱形門、傳統(tǒng)歐式花紋及雕刻，讓建筑物散發(fā)出唯美的意式氣息，把歐洲文化與藝術(shù)演繹的淋漓盡致。WaterfrontLiving奢華純水岸生活一座美麗的水上城市項目做足“水”文章，將項目環(huán)境優(yōu)勢充分發(fā)揮，并延伸到項目小區(qū)景觀系統(tǒng)中，形成水主題景觀特色。TheStory有故事的園林項目分為多個組團，每個組團都有一個動人的故事，園林風(fēng)格隨故事情節(jié)而變化。TheStory公元前264年，古羅馬帝國幾經(jīng)毀滅又幾度復(fù)興，歷史的積淀為這座古城籠罩了一層神秘面紗，這是屬于上帝和天使們的永恒之城……主入口恢弘的拱門向我們展開了一幅唯美的故事畫卷……第一篇：羅馬印象精美的藝術(shù)小品和跳躍式噴泉向我們展示出了羅馬式建筑藝術(shù)的恢弘魅力，讓我們仿佛走入了歐洲南部這座藝術(shù)之城。第二篇：水上威尼斯有著水上都市之稱的威尼斯，好像一個漂浮在碧波上浪漫的夢，詩情畫意久久揮之不去。第三篇：藝術(shù)佛羅倫薩綻放文藝復(fù)興時代光芒的雕塑和繪畫精粹，講述了一段歐洲藝術(shù)文化和思想的傳承，這就是佛羅倫薩這座世界藝術(shù)之都的獨特魅力。Roma羅馬印象這是屬于上帝和天使們的永恒之城，它建在由臺泊河之間的七座山岡，幾經(jīng)毀滅又幾度復(fù)興，歷史遺跡處處可見：君士坦丁門古競技場，四河噴泉、西班牙階梯……還有坐落市區(qū)天主教宗教地：梵蒂岡，又為之增添了一道風(fēng)景線。第一篇章許愿池，又叫做幸福噴泉，傳說會帶給人們幸福，它敘述的是海神的故事，池中有一個巨大的海神，駕馱著馬車，四周環(huán)繞著西方神話中的諸神，每一個雕像神態(tài)都不一樣，栩栩如生。許愿池是力量的象征。羅馬人有一個美麗的傳說，只要背對噴泉從肩以上拋一枚硬幣到水池里，就有機會再次訪問羅馬。

FontanadiTrevi許愿池卡比托利歐廣場由米開朗琪羅設(shè)計，地面上有放射狀的幾何圖形。主要有羅馬市政府、皇帝騎馬銅像及智慧之神、臺伯河之神和人面獅身三座雕像。廣場中央有一尊馬可奧來里歐皇帝的騎馬銅像，這是羅馬騎馬銅像中保存的最好的一座銅像，當(dāng)然在廣場上的這尊是復(fù)制品，真品則保存在新宮的博物館里?？ū韧欣麣W廣場PiazzadelCampidoglio運河灣畔一座美麗的水上之城……Venice威尼斯水上明珠威尼斯是一個美麗的水上城市，它建筑在最不可能建造城市的地方-水上,大運河呈S形貫穿整個城市，所有的建筑地基都淹沒在水中，看起來就像水中升起的一座藝術(shù)長廊。第二篇章威尼斯橋的造型千姿百態(tài)，風(fēng)格各異。有的如游龍，有的似飛虹，有的莊重，有的小巧。其中最著名的是利亞德橋，造型為單孔拱橋，用大理石砌成，建于1592年前后。威尼斯的Bridge獨具特色的威尼斯尖舟有一個獨具特色的名字——“貢多拉”。這種輕盈纖細、造形別致的小舟一直是居住在瀉湖上的威尼斯人代步的工具，它是威尼斯特有的“TAXI”。貢多拉Gondola圣馬可廣場是威尼斯的明珠。它最美麗的時候是上潮的時候，一片潮水如同在廣場鋪上一面巨大的鏡子，使所有建筑像鑲嵌在水晶或玻璃中間，顯得更加玲瓏剔透，光彩照人。大群大群的鴿子，時而簇擁在地上覓食，時而又帶著撲撲拉拉的振翅聲，飛滿整個廣場的上空。圣馬可廣場Piazzadelsan.marco圣馬可廣場被譽為最浪漫的廣場，鴿子是這里最大的特色綻放文藝復(fù)興時代光芒的雕塑和繪畫精粹，講述了一段歐洲藝術(shù)文化和思想的傳承，這就是佛羅倫薩這座世界藝術(shù)之都的獨特魅力。佛羅倫薩Florence世界藝術(shù)之都第三篇章廣場位于亞諾河對岸，是眺望佛羅倫斯的最佳據(jù)點，廣場中央有米開朗基羅的大衛(wèi)雕像的復(fù)制品，而位于它后面的就是美得令人怦然心動的浪漫主義教堂SanMiniato喬托鐘樓CampanilediGiotto米開朗基羅廣場PiazzaleMichelangelo百花大教堂旁邊的82公尺高塔，由建筑家喬托于1334年開始建造，外觀是一個四角形的柱狀塔樓，把粉紅、濃綠和奶油三種顏色，以幾何學(xué)的配色方式調(diào)合，和旁邊的百花教堂十分和諧，底部還有精致的浮雕，內(nèi)部有樓梯可達頂部，共有290階。主入口恢弘拱門許愿池FontanadiTrevi卡比托利歐廣場PiazzadelCampidoglio圣馬可廣場Piazzadelsan.marco喬托鐘樓CampanilediGiotto米開朗基羅廣場PiazzaleMichelangelo威尼斯橋Bridge展開一幅羅馬藝術(shù)史詩品味璀璨的歐洲文化魅力PART6開發(fā)策略篇開發(fā)原則/開發(fā)策略/開發(fā)順序產(chǎn)品原則產(chǎn)品盡量豐富，滿足廣泛客群開發(fā)原則分期開發(fā)，分塊消化推售原則先推出最優(yōu)產(chǎn)品，拔高項目形象，形成品牌優(yōu)勢啟動策略分批推售，火爆開盤，保持旺銷開發(fā)原則開發(fā)策略分期階段產(chǎn)品策略一期啟動期洋房+高層提升形象，先行入市，也成為后期的示范區(qū)二期發(fā)展期高層現(xiàn)金流產(chǎn)品快速銷售。三期提升期高層現(xiàn)金流產(chǎn)品主力回款產(chǎn)品，實現(xiàn)利潤。各期的開發(fā)量遵循均衡的原則。以每期8-10萬平方米的開發(fā)量計，項目分3期開發(fā)。每期實際開發(fā)量，結(jié)合地塊的情況、容積率和物業(yè)類型確定。在開發(fā)的過程中可根據(jù)市場和銷售情況，通過調(diào)整開發(fā)的周期和節(jié)奏來靈活調(diào)節(jié)。開發(fā)順序項目地塊示意圖三期二期一期分期占地建筑面積容積率產(chǎn)品類型項目一期5.28.31.6洋房+高層項目二期48.42.1高層項目三期48.42.1高層項目分三期開發(fā)，先開發(fā)一期洋房、高層產(chǎn)品。優(yōu)點：形成項目良好的形象示范區(qū)，有助于二、三期的銷售。缺點：洋房產(chǎn)品先開發(fā)，不利于利潤最大化。PART7財務(wù)收益篇投資估算/財務(wù)分析序號工程或費用名稱數(shù)量(平米）計價標(biāo)準(zhǔn)單價造價(萬元)一綜合地價款132,000

1地價00

2契稅03.0%

二前期工程費(勘察、設(shè)計、測量)76,3303.0%02,290三建筑安裝工程費（毛坯）311,000

076,3301高層住宅230,0002,300

52,9002配套公建21,0002,300

4,8303地下室60,0003,100

18,600四市政基礎(chǔ)