江蘇省2025年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某估價機構(gòu)于2025年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2025年6月15日．因估價結(jié)果有爭議，2025年8月15日進行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點為．【2025年考題】

A：2025年6月15日

B：2025年8月15日

C：簽訂估價委托合同之日

D：估價人員與委托人商定的某日

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、房屋所有權(quán)證的附圖是。

A：地形圖

B：房產(chǎn)分幅圖

C：房產(chǎn)分丘圖

D：房產(chǎn)分戶圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元／㎡，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為萬元。

A：10.2

B：11.0

C：11.3

D：11.5

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、某可比實例實際成交價格為3400元／㎡，以估價對象為100，可比實例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價對象的比準(zhǔn)價格為元／㎡。

A：3401．36

B：3398．64

C：3538．78

D：3266．67

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、以下有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是。

A：假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”

B：假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，在中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動較活躍的情況下，得到了廣泛應(yīng)用

C：對于應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進行估價

D：假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、報酬資本化公式的假設(shè)前提不包括。

A：凈收益A每年不變

B：收益年限n為有限年

C：報酬率Y不等于零

D：價格y符合評估時點市場情況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命為．【2025年考題】

A：40年

B：43年

C：47年

D：50年

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是。

A：運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取

B：投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算

C：假設(shè)開發(fā)中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值

D：在預(yù)測開發(fā)法完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)市場價格作為開發(fā)完成后的價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、零售商業(yè)物業(yè)中，當(dāng)采用固定百分比租金時，承租人與業(yè)主約定的人為平衡點若低于營業(yè)額的自然平衡點，則業(yè)主的收入會__。

A．增加

B．減少

C．不變

D．不確定10、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門進行監(jiān)督檢查時，應(yīng)當(dāng)有名以上監(jiān)督檢查人員參加，并出示執(zhí)法證件。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、損失補償應(yīng)該以保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失發(fā)生為前提，即有損失發(fā)生則有損失補償，無損失則無補償。損失補償金額不受到的限制。

A：實際損失

B：保險合同

C：保險利益

D：保險標(biāo)的

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、某建設(shè)項目建設(shè)期為3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5％，則該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費約為萬元(2025年試題)

A：305

B：463

C：636

D：961

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在__下的估價結(jié)果具有近似性。

A．同一估價原則、同一估價時點

B．同一估價目的、同一估價方法

C．同一估價目的、同一估價時點

D．同一估價原則、同一估價目的14、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷當(dāng)事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起日內(nèi)、可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)估價專家委員會申請技術(shù)鑒定。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章15、流動比率，下列說法不正確的是。

A：流動比率=流動資產(chǎn)總額／流動負(fù)債總額×100％

B：又稱之為“銀行家比率”

C：又稱之為“二對一比率”

D：在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

E：借款合同16、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實行全國。

A：統(tǒng)一大綱

B：統(tǒng)一命題

C：統(tǒng)一組織

D：統(tǒng)一閱卷

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預(yù)測方法是__。

A．簡單平均法

B．移動平均法

C．加權(quán)移動平均法

D．指數(shù)平滑法18、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是．【2025年考題】

A：路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

B：路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

C：運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D：路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、（）是指企業(yè)按照每個消費者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之間的差異可以具體到每個最基本的組成部件。

A．全面覆蓋

B．大量定制

C．市場專業(yè)化

D．產(chǎn)品專業(yè)化20、關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是__。

A．投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險的投資組合

B．投資者應(yīng)選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合

C．投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險因素減少甚至完全抵消

D．投資者可以將個別風(fēng)險因素減少甚至完全抵消21、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從之日起計算。

A：工程竣工

B：物業(yè)驗收合格

C：購房人實際入住

D：開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是__。

A．回收固定資產(chǎn)余值

B．自有資金

C．長期借款

D．凈轉(zhuǎn)售收入23、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是．【2025年考題】

A：交通

B：用途

C：環(huán)境

D：樓層

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、在利用收益法評估房地產(chǎn)的市場價值時，采用的折現(xiàn)率是。

A：社會一般收益率

B：社會最低收益率

C：某個投資者所要求的最低收益率

D：某個投資者所要求的最高收益率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、房屋征收實施過程中，違法建筑應(yīng)由__認(rèn)定。

A．征收人

B．征收主管部門

C．房地產(chǎn)登記機構(gòu)

D．規(guī)劃行政主管部門二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。

A．7.5%

B．8.3%

C．12.5%

D．16.7%2、某地區(qū)商品住宅價格自1997年至2025年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2025年住宅價格為__元/m2。

A．4120

B．4149

C．4184

D．42163、在我國設(shè)立保險公司必須具備的條件中，要有符合規(guī)定的注冊資本最低限額。我國規(guī)定這一限額為__。

A．人民幣2000萬元

B．人民幣5000萬元

C．人民幣1億元

D．人民幣2億元4、某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，該房地產(chǎn)的價格為__萬元。

A．100

B．42

C．63

D．775、在運用假設(shè)開發(fā)法進行估價時，首先要調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，其基本內(nèi)容包括。

A：弄清土地的位置

B：弄清土地的面積、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等

C：弄清城市規(guī)劃設(shè)計條件

D：弄清將擁有的土地權(quán)利

E：測算開發(fā)項目的預(yù)期利潤6、明確估價的基本事項包括__。

A．明確估價對象

B．明確估價目的

C．明確估價日期

D．明確估價方法7、房地產(chǎn)估價師有下列情況之一，由注冊機構(gòu)撤銷其注冊，收回注冊證書__。

A．本人未申請續(xù)期注冊的

B．完全喪失民事行為能力的

C．受行政處罰的

D．死亡或失蹤的

E．脫離房地產(chǎn)估價師工作崗位連續(xù)時間達1年以上的(含1年)8、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是__。

A．房地產(chǎn)投機

B．物價變動

C．財政收支狀況

D．居民收入水平9、下列不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的是__。

A．國有土地使用權(quán)

B．地上建筑物

C．其他附著物產(chǎn)

D．繼承的物產(chǎn)10、在項目評估中，說明項目在計算期內(nèi)資金盈余或短缺的基本報表是__。

A．投資計劃與資金籌措表

B．資金來源與運用表

C．營業(yè)利潤測算表

D．全部投資現(xiàn)金流量表

11、按照污染物的形態(tài)，環(huán)境污染分為、輻射污染等。

A：生物污染

B：固體廢棄物污染

C：噪聲污染

D：廢水污染

E：廢氣污染12、下列關(guān)于劃撥土地政策，說法正確的是。

A：劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓，但是有條件的

B：劃撥土地的轉(zhuǎn)讓可以由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金

C：劃撥土地?zé)o償取得，因此不得轉(zhuǎn)讓

D：劃撥建設(shè)用地使用權(quán)可以出租

E：劃撥建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押，其抵押的金額應(yīng)包括土地價格13、權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請登記。

A：預(yù)告

B：變更

C：更正

D：異議

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)是__。

A．供給指標(biāo)

B．需求指標(biāo)

C．使用指標(biāo)

D．市場交易指標(biāo)15、房地產(chǎn)估價師參加的下列保險中，屬于社會保險險種的有__。

A．社會養(yǎng)老保險

B．健康保險

C．勞動工傷保險

D．意外傷害保險

E．失業(yè)保險16、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的負(fù)債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負(fù)債率為。

A：167％

B：80％

C：200％

D：60％

E：借款合同17、住房公積金管理的基本原則不包括__。

A．住房公積金管理中心動作

B．銀行專戶

C．低存低貸

D．財政監(jiān)督18、工程量的概念中，物理計量單位是指以度量表示的長度、面積、體積和重量的單位，如等。

A：米

B：平方米

C：立方米

D：噸

E：樘19、價值工程中，提高價值的方法包括等。

A：功能提高，費用不變

B：功能不變，費用降低

C：功能提高，費用下降

D：功能提高小于費用提高

E：功能下降小于費用下降20、建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。以下說法不正確的是：有效經(jīng)過年數(shù)__實際經(jīng)過年數(shù)。

A．可能短于

B．可能長于

C．一定長于

D．可能相當(dāng)于21、開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項目達到正常盈利年份時，項目年凈收益與項目__之比。

A．投資的資本價值

B．總開發(fā)成本

C．總開發(fā)價值

D．總投資額22、在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝飾裝修和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)向__申請領(lǐng)取施工許可證。

A．工程所在地的縣級人民政府

B．工程所在地的縣級人民政府建設(shè)行政主管部門

C．工程所在地的縣級以上人民政府

D．工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門23、某幢大廈的總建筑面積為10000m2房地總價值為60