物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理制度匯編1.總則1.1制定目的為規(guī)范物業(yè)企業(yè)財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理，提高資金使用效益，保障業(yè)主及企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國會計法》《企業(yè)會計準(zhǔn)則》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合物業(yè)企業(yè)實(shí)際情況，制定本制度。1.2適用范圍本制度適用于[XX物業(yè)管理有限公司]（以下簡稱“企業(yè)”）及所屬項目的財務(wù)活動。1.3基本原則（1）合法性：符合國家法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范要求；（2）真實(shí)性：如實(shí)反映企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果；（3）權(quán)責(zé)發(fā)生制：收入與費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生期間確認(rèn)；（4）效益性：優(yōu)化資源配置，降低成本，提高效益；（5）公開性：定期向業(yè)主公示財務(wù)信息，接受監(jiān)督。2.會計核算制度2.1核算原則（1）以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，確認(rèn)收入與費(fèi)用；（2）以實(shí)際發(fā)生的交易或事項為依據(jù)，保證會計信息真實(shí)可靠；（3）劃分收益性支出與資本性支出，正確計算當(dāng)期損益；（4）保持會計政策的一致性，不得隨意變更。2.2會計科目設(shè)置（1）資產(chǎn)類：庫存現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款（物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)）、固定資產(chǎn)（辦公設(shè)備、物業(yè)設(shè)施）等；（2）負(fù)債類：應(yīng)付賬款（維修材料款）、預(yù)收賬款（預(yù)收物業(yè)費(fèi)）、應(yīng)付職工薪酬、專項維修資金等；（3）所有者權(quán)益類：實(shí)收資本、盈余公積、未分配利潤等；（4）成本類：主營業(yè)務(wù)成本（人工成本、維修材料）、其他業(yè)務(wù)成本（公共收益支出）等；（5）損益類：主營業(yè)務(wù)收入（物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)）、其他業(yè)務(wù)收入（公共區(qū)域廣告、場地租賃）、管理費(fèi)用（辦公費(fèi)、差旅費(fèi)）、財務(wù)費(fèi)用等。2.3會計憑證與賬簿管理（1）原始憑證：須真實(shí)、合法、完整，包括發(fā)票、收據(jù)、銀行回單等；審核流程：部門負(fù)責(zé)人簽字→財務(wù)審核（真實(shí)性、合法性）→總經(jīng)理審批。（2）記賬憑證：根據(jù)審核無誤的原始憑證編制，內(nèi)容包括日期、憑證編號、摘要、科目、金額、附件張數(shù)等；記賬憑證由會計編制，財務(wù)負(fù)責(zé)人審核。（3）賬簿登記：設(shè)置總賬、明細(xì)賬、日記賬（現(xiàn)金、銀行存款）；賬簿須連續(xù)登記，不得跳頁、隔行；月末結(jié)賬后，核對總賬與明細(xì)賬余額。2.4會計檔案管理（1）檔案分類：包括會計憑證、賬簿、報表、審計報告、合同等；（2）保存期限：會計憑證、賬簿保存30年，財務(wù)報表保存10年，審計報告、合同永久保存；（3）歸檔流程：每月終了，由會計整理歸檔，裝訂成冊，標(biāo)注日期、編號；檔案由專人保管，查閱須經(jīng)財務(wù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。3.資金管理制度3.1資金預(yù)算管理（1）預(yù)算編制：每年12月，各部門提交下一年度預(yù)算草案（包括收入、成本、費(fèi)用）；財務(wù)部門匯總審核，形成預(yù)算方案，經(jīng)管理層審議、業(yè)主大會批準(zhǔn)后執(zhí)行。（2）預(yù)算執(zhí)行：每月分析預(yù)算執(zhí)行情況，超預(yù)算支出須提交書面說明，經(jīng)總經(jīng)理審批后方可列支；季度末向管理層匯報預(yù)算執(zhí)行情況。3.2資金收付管理（1）收款流程：物業(yè)費(fèi)：業(yè)主通過線上（微信、支付寶、銀行代扣）或線下（現(xiàn)金、支票）支付；線上收款由財務(wù)系統(tǒng)自動對賬，線下收款由出納開具發(fā)票并登記臺賬；會計核對收款記錄，確認(rèn)收入。公共收益：廣告、場地租賃收入須簽訂合同，收款后計入“其他業(yè)務(wù)收入”，并單獨(dú)核算。（2）付款流程：日常費(fèi)用：員工填寫報銷單→部門負(fù)責(zé)人審核→財務(wù)審核（預(yù)算、發(fā)票）→總經(jīng)理審批→出納付款→會計入賬。大額支出（如維修工程、設(shè)備采購）：須提交可行性報告→財務(wù)審核預(yù)算→管理層集體決策→業(yè)主大會批準(zhǔn)→出納付款。3.3銀行賬戶管理（1）賬戶開立：須經(jīng)管理層審批，符合法律法規(guī)要求；不得開立匿名或假名賬戶。（2）賬戶管理：每月核對銀行對賬單，編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，確保賬實(shí)相符；印鑒由出納（財務(wù)章）、財務(wù)負(fù)責(zé)人（法人章）分別保管，不得由一人保管全部印鑒。（3）賬戶撤銷：不再使用的賬戶須及時撤銷，清理余額，辦理銷戶手續(xù)。3.4現(xiàn)金管理（1）使用范圍：僅限小額報銷（如辦公費(fèi)、差旅費(fèi)）、臨時借款（如員工備用金）；（2）庫存限額：不超過3天的日常開支，超額部分須存入銀行；（3）盤點(diǎn)制度：每日下班前，出納盤點(diǎn)現(xiàn)金，編制現(xiàn)金盤點(diǎn)表；財務(wù)負(fù)責(zé)人每周抽查一次，確?，F(xiàn)金安全。4.成本費(fèi)用管理制度4.1成本費(fèi)用分類與核算（1）直接成本：與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的成本，如物業(yè)人員工資、維修材料、水電費(fèi)；直接計入“主營業(yè)務(wù)成本”，按服務(wù)項目（如住宅、商業(yè)）核算。（2）間接成本：為組織管理服務(wù)發(fā)生的成本，如辦公費(fèi)、管理人員工資；按服務(wù)面積或收入比例分配計入各服務(wù)項目。（3）核算方法：采用品種法，按月計算各服務(wù)項目的成本，編制成本明細(xì)表。4.2費(fèi)用報銷管理（1）報銷范圍：符合企業(yè)規(guī)定的費(fèi)用，包括差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等；（2）報銷標(biāo)準(zhǔn)：差旅費(fèi)：一線城市住宿每人每天不超過[X]元，二線城市不超過[X]元；市內(nèi)交通每人每天不超過[X]元；業(yè)務(wù)招待費(fèi)：單次支出不超過[X]元，年度總額不超過營業(yè)收入的5‰；（3）報銷流程：見本制度3.2（2）。4.3成本控制措施（1）定額管理：制定維修材料消耗定額（如每平方米每月維修材料不超過[X]元）、人工成本定額（如每萬平方米物業(yè)人員數(shù)量）；（2）預(yù)算控制：費(fèi)用支出不得超過預(yù)算，超預(yù)算部分須經(jīng)審批；（3）考核機(jī)制：成本控制情況與部門績效掛鉤，成本降低的部門給予獎勵，超成本的部門扣減績效。5.收入管理制度5.1收入分類與確認(rèn)（1）主營業(yè)務(wù)收入：物業(yè)費(fèi)：按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)，當(dāng)月物業(yè)費(fèi)當(dāng)月確認(rèn)收入；停車費(fèi)：按實(shí)際收取的金額確認(rèn)，當(dāng)月收取的當(dāng)月確認(rèn)收入；物業(yè)維修服務(wù)收入：按提供服務(wù)的完成進(jìn)度確認(rèn)。（2）其他業(yè)務(wù)收入：公共區(qū)域廣告收入：按合同約定的期限分期確認(rèn)；場地租賃收入：按租賃期限分期確認(rèn)；廢品回收收入：按實(shí)際收取的金額確認(rèn)。5.2收入收取流程（1）物業(yè)費(fèi)：線上收?。簶I(yè)主通過企業(yè)微信公眾號或APP支付，財務(wù)系統(tǒng)自動生成收款記錄，會計核對后確認(rèn)收入。線下收?。撼黾{收取現(xiàn)金或支票，開具發(fā)票，登記《物業(yè)費(fèi)收取臺賬》，當(dāng)日將現(xiàn)金存入銀行。（2）公共收益：廣告、場地租賃收入：簽訂合同后，按合同約定的時間收款，計入“其他業(yè)務(wù)收入”；收款后須向業(yè)主公示。5.3公共收益管理（1）歸屬：公共收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項維修資金或按業(yè)主大會決議使用；（2）使用流程：提出方案：業(yè)主委員會或企業(yè)提出公共收益使用方案；業(yè)主表決：召開業(yè)主大會，投票通過使用方案；公示：使用方案及執(zhí)行情況須在小區(qū)公示欄或線上平臺公示7天；執(zhí)行：按方案使用資金，財務(wù)部門審核支付，會計入賬。（3）核算要求：公共收益單獨(dú)設(shè)置明細(xì)賬，核算收入、支出及結(jié)余；每季度向業(yè)主公示《公共收益收支表》。6.財務(wù)報告與分析制度6.1財務(wù)報告編制（1）報告種類：月度報表：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表；季度報表：增加季度財務(wù)分析報告；年度報表：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表、財務(wù)情況說明書；內(nèi)部管理報表：成本費(fèi)用明細(xì)表、收入明細(xì)表、預(yù)算執(zhí)行情況表、公共收益收支表。（2）編制要求：真實(shí)、準(zhǔn)確、及時；月度報表在次月5日前完成，季度報表在次季度10日前完成，年度報表在次年3月前完成。6.2財務(wù)分析（1）分析內(nèi)容：盈利能力：毛利率（主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本）/主營業(yè)務(wù)收入×100%、凈利率（凈利潤/主營業(yè)務(wù)收入×100%）；營運(yùn)能力：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（主營業(yè)務(wù)收入/平均應(yīng)收賬款余額）、存貨周轉(zhuǎn)率（主營業(yè)務(wù)成本/平均存貨余額）；償債能力：資產(chǎn)負(fù)債率（負(fù)債總額/資產(chǎn)總額×100%）、流動比率（流動資產(chǎn)/流動負(fù)債）；發(fā)展能力：收入增長率（本期收入-上期收入）/上期收入×100%、利潤增長率（本期利潤-上期利潤）/上期利潤×100%。（2）分析流程：每月由會計編制財務(wù)分析報告，內(nèi)容包括指標(biāo)計算、趨勢分析、問題及建議；季度末向管理層匯報，年度末向業(yè)主大會提交財務(wù)分析報告。6.3報告報送與公示（1）內(nèi)部報送：月度報表報送管理層，季度報表報送業(yè)主委員會，年度報表報送業(yè)主大會；（2）外部公示：年度財務(wù)報告（包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、公共收益收支表）須在小區(qū)公示欄或線上平臺公示15天，接受業(yè)主監(jiān)督；（3）稅務(wù)申報：每月按時申報增值稅、企業(yè)所得稅等，年度終了進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。7.內(nèi)部審計與監(jiān)督制度7.1內(nèi)部審計職責(zé)（1）審查財務(wù)制度執(zhí)行情況：檢查資金收付、成本費(fèi)用報銷是否符合流程；（2）審查財務(wù)收支真實(shí)性：核實(shí)收入是否如實(shí)確認(rèn)，費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生；（3）審查預(yù)算執(zhí)行情況：分析預(yù)算與實(shí)際差異，評價預(yù)算執(zhí)行效果；（4）審查資產(chǎn)安全：檢查固定資產(chǎn)、存貨是否登記入賬，是否定期盤點(diǎn)。7.2審計流程（1）制定計劃：每年年初制定年度審計計劃，明確審計范圍、內(nèi)容、時間；（2）實(shí)施審計：查閱會計憑證、賬簿、報表，訪談相關(guān)人員，實(shí)地檢查資產(chǎn)；（3）出具報告：編制審計報告，包括審計發(fā)現(xiàn)的問題、整改建議；（4）跟蹤整改：檢查被審計部門的整改情況，確保問題得到解決。7.3外部監(jiān)督配合（1）業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)查閱財務(wù)報告，對財務(wù)問題提出質(zhì)疑；企業(yè)須在10日內(nèi)予以答復(fù)；（2）監(jiān)事會監(jiān)督：監(jiān)事會有權(quán)檢查財務(wù)工作，要求財務(wù)人員提供有關(guān)資料；（3）稅務(wù)監(jiān)督：如實(shí)申報納稅，配合稅務(wù)部門檢查；（4）政府監(jiān)督：配合審計部門、物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督檢查。8.財務(wù)人員崗位職責(zé)8.1財務(wù)負(fù)責(zé)人（1）全面負(fù)責(zé)財務(wù)工作，制定財務(wù)制度，審核財務(wù)報表；（2）參與企業(yè)決策，審批預(yù)算、大額支出；（3）協(xié)調(diào)與業(yè)主大會、監(jiān)事會的關(guān)系；（4）監(jiān)督財務(wù)人員履行職責(zé)，確保財務(wù)工作規(guī)范。8.2會計（1）負(fù)責(zé)會計核算，編制記賬憑證、賬簿、財務(wù)報表；（2）進(jìn)行成本核算，計算各服務(wù)項目成本；（3）辦理稅務(wù)申報，繳納稅款；（4）編制財務(wù)分析報告，提供決策支持。8.3出納（1）負(fù)責(zé)資金收付，收取物業(yè)費(fèi)、支付費(fèi)用；（2）管理現(xiàn)金、銀行賬戶，編制現(xiàn)金盤點(diǎn)表、銀行存款余額調(diào)節(jié)表；（3）保管發(fā)票、支票等票據(jù)，登記