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典型住房金融創(chuàng)新產(chǎn)品分析概述目錄TOC\o"1-3"\h\u9760典型住房金融創(chuàng)新產(chǎn)品分析概述 128111.1個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券(RMBs) 1106961.2房地產(chǎn)投資信托基金(REITs) 3165061.3住房租賃金融市場(chǎng) 6208721.4小眾住房金融市場(chǎng) 91.1個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券(RMBs)個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券(ResidentalMortgageBackedSecuritization,RMBs)指金融經(jīng)濟(jì)組織機(jī)構(gòu)作為發(fā)起組織機(jī)構(gòu),把個(gè)人住宅抵押信貸委托給受托組織機(jī)構(gòu),由受托組織機(jī)構(gòu)以資本支持證券的方式對(duì)外發(fā)行證券。中國(guó)建設(shè)銀行于2005年發(fā)行的“建元2005-1RMBs”是我國(guó)第一支個(gè)人住房抵押貸款支持證券,標(biāo)志著我國(guó)正式進(jìn)入了對(duì)個(gè)人住房抵押貸款證券化的市場(chǎng)階段探索。其特點(diǎn)是RMBs的根本基礎(chǔ)資產(chǎn)主要為銀行發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款,貸款用途均為購(gòu)置房產(chǎn),有一定的首付比例,且均有個(gè)人住房作為抵押。從發(fā)行情況來(lái)看,自2012年信貸資產(chǎn)證券化重啟以來(lái),我國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)發(fā)行RMBs的管理政策,大大地提高了對(duì)外發(fā)行資產(chǎn)證券化運(yùn)營(yíng)管理工作效率、激活了參加組織機(jī)構(gòu)的能動(dòng)性與改革創(chuàng)新性,使得RMBs的發(fā)行規(guī)模持續(xù)攀升。截至2020年12月31日,銀行間市場(chǎng)共發(fā)行220只RMBs(由于RMBs絕大部分在銀行間市場(chǎng)發(fā)行,交易所公開(kāi)信息較少,所以暫時(shí)不單獨(dú)進(jìn)行分析),發(fā)行總額達(dá)到18235億元。RMBs發(fā)行量和發(fā)行規(guī)模逐漸增加,2018年對(duì)外發(fā)行量與對(duì)外發(fā)行規(guī)模呈飛躍式增加,全銀行交易市場(chǎng)共對(duì)外發(fā)行54只,對(duì)外發(fā)行總金額達(dá)5842.63億人民幣,對(duì)外發(fā)行量與對(duì)外發(fā)行總金額,相比同時(shí)間增加184.21%和242.17%,是2017年發(fā)行額的3.42倍,2015年發(fā)行額的17.74倍。2019年發(fā)行量再次增加,但發(fā)行金額較2018年回落11.64%,受疫情沖擊,2020年發(fā)行量和發(fā)行金額有較大的幅度的回落,發(fā)行量與2018年持平,發(fā)行金額同比下降21.11%(圖3.10)。RMBs市場(chǎng)占有率逐年攀升,RMBs發(fā)行量占ABS發(fā)行量的比重從2014年的0.96%上升至2018年的5.68%、2019年的4.57%,發(fā)行金額占比從2014年的2.06%上升至2018年的29.02%、2019年的21.85%(圖3.11),因疫情沖擊,2020年RMBs發(fā)行量和發(fā)行規(guī)模占比分別回落至2.57%和14.12%。圖3.102014年以來(lái)RMBs發(fā)行規(guī)模Figure3.10RMBsissuancescalesince2014圖3.112014-2020年RMBs占有率Figure3.11RMBSsharein2014-2020從發(fā)起機(jī)構(gòu)看,全國(guó)性國(guó)有商業(yè)銀行在RMBs發(fā)起機(jī)構(gòu)中占主導(dǎo)地位,全國(guó)性股份制商業(yè)銀行活躍度顯著提升。2015年之前發(fā)行的RMBs的發(fā)起機(jī)構(gòu)均為全國(guó)性國(guó)有商業(yè)銀行,2015年之后發(fā)起機(jī)構(gòu)的種類(lèi)逐漸增多,包括全國(guó)性股份制商業(yè)銀行、地區(qū)性商業(yè)銀行、住房公積金管理中心,但整體來(lái)看,大型國(guó)有商業(yè)銀行依然占據(jù)主導(dǎo)地位。截至2020年12月底,全國(guó)共有30家發(fā)起機(jī)構(gòu)參與發(fā)起了220只RMBs,發(fā)行總金額為1.82萬(wàn)億元,其中建設(shè)銀行發(fā)起66支,累計(jì)金額6671.02億元;工商銀行發(fā)起40支,累計(jì)金額5225.76億元;中國(guó)銀行發(fā)起17支,累計(jì)金額1643.98億元(表3.2)。表3.22005-2020年各類(lèi)發(fā)起機(jī)構(gòu)發(fā)起RMBs證券數(shù)量及金額Table3.2NumberandamountofRMBssecuritieslaunchedbyvarioussponsorsfrom2005to2020發(fā)起機(jī)構(gòu)發(fā)行金額(億)發(fā)行數(shù)量中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司6671.0266中國(guó)工商銀行股份有限公司5225.7640中國(guó)銀行股份有限公司1643.9818招商銀行股份有限公司882.1917興業(yè)銀行股份有限公司711.318中信銀行股份有限公司551.6213中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司447.984交通銀行股份有限公司382.205中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司349.705杭州銀行股份有限公司269.118上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司222.764徽商銀行股份有限公司169.564發(fā)起機(jī)構(gòu)發(fā)行金額(億)發(fā)行數(shù)量江蘇銀行股份有限公司101.585中國(guó)民生銀行股份有限公司98.682中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行有限責(zé)任公司60.771平安銀行股份有限公司59.782廣發(fā)銀行股份有限公司52.781青島銀行股份有限公司42.241浙商銀行股份有限公司40.832江蘇江南農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司39.463漢口銀行股份有限公司35.111鄭州銀行股份有限公司34.991北京銀行股份有限公司29.901華夏銀行股份有限公司22.011南京銀行股份有限公司20.502東莞銀行股份有限公司20.001廣東順德農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司19.211江蘇常熟農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司14.571成都銀行股份有限公司9.971蘇州銀行股份有限公司5.081總計(jì)18234.63220數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind1.2房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)21世紀(jì)初以來(lái),REITs這一金融產(chǎn)品就得到了國(guó)內(nèi)金融界的重視,金融監(jiān)管層和市場(chǎng)機(jī)構(gòu)在政策研究和業(yè)務(wù)試點(diǎn)兩方面做了大量工作,為在中國(guó)推出REITs進(jìn)行積極探索和創(chuàng)新嘗試。目前,經(jīng)過(guò)三個(gè)階段的努力,境內(nèi)REITs已經(jīng)具備較為堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ),同時(shí)以“中信啟航”為代表的“類(lèi)REITs”已初具雛形、初具規(guī)模,中信啟航是國(guó)內(nèi)發(fā)行的第一只“類(lèi)REITs”產(chǎn)品,其交易結(jié)構(gòu)如下圖3.12所示。低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)先級(jí)受益低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)先級(jí)受益憑證持有人高風(fēng)險(xiǎn)次級(jí)受益憑證持有人中信啟航專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃中信銀行天津分行中信證券中信金石基金非公募證券投資基金REITs公募IPO或基金出售給第三方項(xiàng)目公司1(天津京證)SPV1

SPV2

項(xiàng)目公司2(天津深證)

基金持有人

70.1%

29.9%

基金管理人

100%

認(rèn)購(gòu)全部基金份額

公眾投資者或第三方收購(gòu)者

退出機(jī)制

以項(xiàng)目公司股權(quán)或目標(biāo)資產(chǎn)發(fā)起

發(fā)行對(duì)價(jià)

北京中信證券大廈

深圳中信證券大廈

100%

100%

承租人:中信證券等圖3.12“中信啟航”項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)Figure3.12Transactionstructureof"CITICsailing"project國(guó)內(nèi)“類(lèi)REITs”于2014年正式啟動(dòng),2014年發(fā)行2只證券,發(fā)行金額96.05億元,2020年發(fā)行22只證券,對(duì)外發(fā)行總金額為323.51億人民幣,七年時(shí)間里,領(lǐng)土境內(nèi)共對(duì)外發(fā)行“類(lèi)REITs”83只,對(duì)外發(fā)行總金額達(dá)1512.26億人民幣。除個(gè)別年份發(fā)行金額和數(shù)量略有下降外,整體呈現(xiàn)較好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),7年間發(fā)行金額翻了15倍之多,發(fā)行數(shù)量翻了40多翻。同時(shí),單個(gè)項(xiàng)目呈現(xiàn)減少趨勢(shì),平均金額由約50億元下降至約15億元,說(shuō)明發(fā)行物業(yè)開(kāi)始由一線(xiàn)核心區(qū)域向二、三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移(圖3.13)。圖3.132014-2019年“類(lèi)REITs”發(fā)行情況Figure3.13Distributionof"REITslike"in2014-20192014-2020年,境內(nèi)發(fā)行“類(lèi)REITs”項(xiàng)目的場(chǎng)所包括上海市證券所、深圳市證券所、組織機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報(bào)價(jià)和綜合服務(wù)體系與銀行債券交易金融市場(chǎng),絕大部分在上海證券交易所和深圳證券交易所發(fā)行流通,目前只有3支證券在機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報(bào)價(jià)與服務(wù)系統(tǒng)和銀行間債券市場(chǎng)流通,合計(jì)金額約48億元。深圳證券交易所流通數(shù)量為44支,流通金額為902.98億元,分別占總量的43.37%和37.12%;上海證券交易所流通數(shù)量為36支,流通金額為561.29億元,分別占總量的53.01%和59.71%,如圖3.14所示。圖3.14“類(lèi)REITs”流通場(chǎng)所Figure3.14"QuasiREITs"circulationplace2014-2020年,境內(nèi)發(fā)行過(guò)“類(lèi)REITs”項(xiàng)目的計(jì)劃管理人有31家,集中度較高從項(xiàng)目發(fā)行金額和數(shù)量來(lái)看,前海開(kāi)源資產(chǎn)管理有限公司發(fā)行金額和數(shù)量最多,分別為248.66億元和14支;接下來(lái)是中信證券,發(fā)行金額為181.45億元,發(fā)行數(shù)目為11支,計(jì)劃管理人具體情況如表3.3所示:表3.3“類(lèi)REITs”發(fā)行機(jī)構(gòu)/計(jì)劃管理人情況統(tǒng)計(jì)Table3.3Statisticsof"quasiREITs"issuers/programmanagers發(fā)行機(jī)構(gòu)/計(jì)劃管理人項(xiàng)目數(shù)量發(fā)行金額(億元)前海開(kāi)源資產(chǎn)管理有限公司14248.66中信證券股份有限公司11181.45華泰證券(上海)資產(chǎn)管理有限公司8152.21華夏資本管理有限公司4126.30恒泰證券股份有限公司4117.36上海光大證券資產(chǎn)管理有限公司389.20招商證券資產(chǎn)管理有限公司476.05中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司275.74渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司468.90申萬(wàn)宏源證券有限公司259.60天風(fēng)證券股份有限公司450.13上海興瀚資產(chǎn)管理有限公司133.00開(kāi)源證券股份有限公司232.10國(guó)信證券股份有限公司131.00首譽(yù)光控資產(chǎn)管理有限公司125.00東吳證券股份有限公司120.50平安證券股份有限公司116.80深圳平安匯通投資管理有限公司213.94上海富誠(chéng)海富通資產(chǎn)管理有限公司112.40光大保德信資產(chǎn)管理有限公司211.05招商財(cái)富資產(chǎn)管理有限公司110.65上海東方證券資產(chǎn)管理有限公司110.50長(zhǎng)江證券(上海)資產(chǎn)管理有限公司110.40工銀瑞信投資管理有限公司17.25華能貴誠(chéng)信托有限公司16.50易方達(dá)資產(chǎn)管理有限公司15.73興業(yè)國(guó)際信托有限公司15.54國(guó)泰元鑫資產(chǎn)管理有限公司15.40華福證券有限責(zé)任公司14.00中山證券有限責(zé)任公司13.51匯添富資本管理有限公司11.40總計(jì)831512.261.3住房租賃金融市場(chǎng)黨的十九大以及2017年中央經(jīng)濟(jì)工作大會(huì)指出,要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。在“租購(gòu)雙管齊下”國(guó)家政策推進(jìn)下,中國(guó)住宅租賃市場(chǎng)迅速發(fā)展進(jìn)步,相應(yīng)的金融工具也發(fā)揮了較好的支撐作用。首先在銀行信貸方面,目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行通過(guò)政銀合作或銀企合作方式的意向授信總規(guī)模已達(dá)萬(wàn)億級(jí)別,已落實(shí)的信貸支持也達(dá)百億元級(jí)別。從信貸投向來(lái)看,包括政府建設(shè)的公共租賃住房(公租房、廉租房、人才公寓)、集體建設(shè)用地租賃住宅、房地產(chǎn)公司自持對(duì)外租售住宅、住宅對(duì)外租售公司非自持對(duì)外租售住宅與公司自建職工租賃租房等;從信貸產(chǎn)品來(lái)看。截至當(dāng)前,商業(yè)股份制銀行向住宅對(duì)外租售公司供應(yīng)對(duì)外租售住宅研發(fā)信貸、住宅對(duì)外租售抵押信貸、住宅對(duì)外租售支持信貸、住宅對(duì)外租售應(yīng)收財(cái)務(wù)賬目質(zhì)押信貸、住宅對(duì)外租售公司經(jīng)營(yíng)管理信貸等很多種不同信用貸款產(chǎn)品,全面涵蓋了項(xiàng)目的開(kāi)啟(對(duì)外租售住宅土地的獲得)、項(xiàng)目的獲得(施工建造、購(gòu)置或者對(duì)外租售房源)、項(xiàng)目的綜合深化設(shè)計(jì)(改進(jìn)完善、裝修裝潢、家具家用電器的配置設(shè)計(jì))及之后的日常經(jīng)營(yíng)管理等住宅對(duì)外租售項(xiàng)目整個(gè)生命發(fā)展階段的金融需要。在債券融資渠道方面,住房租賃企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券進(jìn)行融資。與售房等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)相比,目前住房租賃的回報(bào)率還比較低,普遍不足2%-3%,甚至難以覆蓋資金的利息成本,但在房地產(chǎn)企業(yè)融資趨緊、信用債規(guī)??s減的背景下,從審批結(jié)果和審批速度上看,監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券都采取積極的態(tài)度,總體來(lái)看,目前我國(guó)現(xiàn)階段公司信用類(lèi)債券在住房租賃項(xiàng)目領(lǐng)域的應(yīng)用處于起步階段,住房租賃也開(kāi)始擺脫傳統(tǒng)間接融資模式(表3.4)。表3.4住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券發(fā)行情況Table3.4IssuanceofspecialcorporatebondsforHousingleasing發(fā)行方對(duì)外發(fā)行日期發(fā)行債券簡(jiǎn)稱(chēng)對(duì)外發(fā)行規(guī)模(億/人民幣)對(duì)外發(fā)行期限(年)發(fā)行票面利率(%)對(duì)外發(fā)行模式發(fā)行債券類(lèi)型龍湖地產(chǎn)2018年3月21日18龍湖013055.6公募公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券(第一期)萬(wàn)科2018年8月9日18萬(wàn)科011554.05公募公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券(第一期)保利置業(yè)2018年8月13日18保置01735.28私募非公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券(第一期)龍湖集團(tuán)2018年8月17日18龍湖042054.98公募公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券(第一期)萬(wàn)科2018年10月29日18萬(wàn)科022054.18公募公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券(第二期)碧桂園2018年11月16日18碧桂園013.2836.60私募非公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券(第一期)融信2018年11月28日18融信012037.28私募非公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券(第一期)龍光控股2018年12月7日18龍控061047.00私募非公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券(第一期)對(duì)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓(以中介系、酒店系、互聯(lián)網(wǎng)和創(chuàng)業(yè)系為主)而言,債務(wù)性融資與現(xiàn)金流的收益特點(diǎn)不完全匹配,股權(quán)融資更受青睞。根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)資料整理,2012-2018年長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域股權(quán)融資事件超過(guò)100次,總?cè)谫Y規(guī)模超過(guò)200億元(不包括房地產(chǎn)企業(yè)和頭部住房租賃公司為快速占領(lǐng)市場(chǎng)而進(jìn)行的內(nèi)部注資)。2018年融資規(guī)模接近2017年的兩倍,且融資額度逐漸向頭部企業(yè)聚集,品牌融資規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)趨勢(shì),鏈家、自如、蛋殼公寓、V領(lǐng)地、優(yōu)客逸家、樂(lè)乎城青年社區(qū)和E+青年公寓這六家頭部住房租賃企業(yè)融資額占總?cè)谫Y額比例已經(jīng)超過(guò)80%,在資本的助推下長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域領(lǐng)域寡頭壟斷的時(shí)代可能逐步到來(lái)(圖3.15)圖3.15歷年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)股權(quán)融資事件數(shù)及融資總額Figure3.15Numberofequityfinancingeventsandtotalamountoffinancinginlong-termrentalapa

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