北京房山區(qū)大學(xué)城地塊

可行性研究報告2009.082目錄房山區(qū)簡介房山區(qū)房地產(chǎn)市場地塊認(rèn)知周邊競品地塊SWOT分析初期營銷定位建議經(jīng)濟(jì)測算分析結(jié)論3房山區(qū)簡介4地理位置房山位于北緯39°30′~39°55′，東經(jīng)115°25′~116°15′，處華北平原與太行山交界地帶，西部和北部是山地、丘陵，東部和南部為沃野平原。房山區(qū)總面積2019平方千米，區(qū)位優(yōu)勢突出，位于北京西南，是進(jìn)出北京的西南大門。房山區(qū)東北部與主城區(qū)豐臺、宣武接壤，東部與大興接壤，北部與門頭溝接壤。5人口與區(qū)劃房山區(qū)轄9個街道、3個地區(qū)、11個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)。房山區(qū)政府所在地良鄉(xiāng)是首都四個中心衛(wèi)星城之一（大興黃村衛(wèi)星城、亦莊衛(wèi)星城、通州衛(wèi)星城），距市中心20公里，距北京西客站15分鐘車程，距天津塘沽港120公里。2008年底戶籍人口76.5萬人，常住人口88.6萬。隨著大學(xué)城的建成投入使用，未來的常住人口會越來越多。

6交通情況區(qū)內(nèi)貫通京廣、京原兩條鐵路干線及四條鐵路支線。貫通京石高速路、107、108國道等公路干線，區(qū)、鄉(xiāng)、村公路總長1800多公里，公路覆蓋密度每平方公里1公里，居全國區(qū)縣之首。公共交通方便迅捷，公交車917、993、901（燕化換乘中心-前門西）、646、952、616、971、321等直達(dá)市中心；建設(shè)中的北京城市六環(huán)貫穿良鄉(xiāng)衛(wèi)星城。房山地區(qū)有兩條軌道交通的規(guī)劃，分別是地鐵房山線和市郊鐵路S5線。地鐵房山線的規(guī)劃路線已確定,并于今年的4月開工，起點豐臺區(qū)郭公莊，與地鐵9號線相連，終點良鄉(xiāng)蘇莊大街。將于2015年建成通車。S5線為通往西南郊區(qū)的市郊鐵路干線。線路東起北京南站（即永定門站），經(jīng)豐臺、長辛店、良鄉(xiāng)，然后繼續(xù)向南服務(wù)于竇店、琉璃河等地區(qū)。尚沒有具體規(guī)劃方案。

7地鐵房山線房山區(qū)域內(nèi)設(shè)車站9座：蘇莊大街站、南關(guān)站、東楊莊站、大學(xué)城站、理工大學(xué)站、廣陽城站、長陽西站、長陽鎮(zhèn)站、稻田站。豐臺區(qū)域內(nèi)設(shè)車站2座：世界公園站、郭公莊站。方案三為確定方案在建中本地塊8境內(nèi)資源房山區(qū)主要山脈大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔2035米；最低處是東南部立教洼，海拔為26米。境內(nèi)有大小河流13條，拒馬河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而過。良鄉(xiāng)衛(wèi)星城藏有豐富的地?zé)豳Y源，水溫高達(dá)攝氏70度，日出水量2000立方米。房山區(qū)歷史悠久，文化燦爛，古跡眾多是房山區(qū)的一大特色，聞名遐邇的“北京猿人”就在周口店一帶漁獵生息。素有北京小桂林之稱的十渡9經(jīng)濟(jì)發(fā)展房山區(qū)GDP2008年達(dá)223億元，比2007年210億元增長5.8%。今年1-7月，房山區(qū)在十個遠(yuǎn)郊區(qū)縣中綜合排名第四位，排名前三位的是順義、昌平和通州。其中房山區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資居第一位；各項稅收、規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值居第二位；房地產(chǎn)開發(fā)投資居第三位。

數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計局10未來規(guī)劃根據(jù)北京城市規(guī)劃對房山區(qū)新的功能定位，房山將成為未來北京西南的經(jīng)濟(jì)重心、北京發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主要載體，成為疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域，承擔(dān)北京面向區(qū)域發(fā)展的重要節(jié)點。良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于北京西南良鄉(xiāng)衛(wèi)星城規(guī)劃區(qū)東部，京廣鐵路以東，規(guī)劃六環(huán)路以北。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里，規(guī)劃總建筑面積為299.17萬平方米，總投資約70億人民幣。一期入駐中國社會科學(xué)院研究生院、北京工商大學(xué)、北京理工大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)5所國內(nèi)著名高校。良鄉(xiāng)物流基地位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城西南部，總占地面積約為5平方公里。是北京市規(guī)劃建設(shè)的三大物流基地之一。11良鄉(xiāng)大學(xué)城園區(qū)按照功能定位分為四大區(qū)，其中：學(xué)校的教學(xué)生活區(qū)6414畝，占總用地面積的63.8％；中央設(shè)施區(qū)1423畝，占總用地面積的14.1%；西部配套區(qū)829畝，占總用地面積的8.2%；中央綠化景觀區(qū)1393畝，占總用地面積的13.9％。園區(qū)規(guī)劃總建筑面積473.12萬平方米，其中：學(xué)校261.48萬平方米；中央設(shè)施區(qū)145.92萬平方米；西部配套區(qū)65.72萬平方米。建成后，入駐師生規(guī)模預(yù)計可達(dá)10萬人。本地塊12小結(jié)房山區(qū)是臨近主城區(qū)的遠(yuǎn)郊區(qū)縣之一，依托主城區(qū)區(qū)域發(fā)展較快。房山區(qū)在北京10個遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，綜合實力排名第四。屬于發(fā)展比較好的區(qū)域。未來北京西南的經(jīng)濟(jì)重心、成為疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域，承擔(dān)北京面向區(qū)域發(fā)展的重要節(jié)點。物流基地和大學(xué)城的發(fā)展為拉動區(qū)域升級起到重要作用。多條軌道交通的規(guī)劃與建設(shè)拉近了與北京的距離，為房地產(chǎn)未來的升值打下了良好的基礎(chǔ)。13房地產(chǎn)市場情況14板塊劃分房山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)是以京石高速為紐帶，向東西兩側(cè)拓展的，京石高速以東區(qū)域是個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府所在，房地產(chǎn)發(fā)展較快。房山區(qū)的房地產(chǎn)板塊基本可以按行政區(qū)塊劃分為良鄉(xiāng)板塊、竇店板塊、長陽板塊、閻村板塊、青龍湖板塊、燕山石化板塊等。

15土地市場自2008至今，房山區(qū)共成交住宅用地7宗，成交樓面地價800~2800之間，相對于其他區(qū)域價格較低。

宗地位置規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交價(萬元)樓面地價房山區(qū)農(nóng)林路東側(cè)39188.854居住、商業(yè)、市政設(shè)施11000￥2,806.92房山區(qū)稻田村村南60998.775居住、可兼容配套12199.8￥2,000.01房山區(qū)竇店鎮(zhèn)11486.448住宅及居住公共設(shè)施985￥857.53房山區(qū)房山礦機路3號13496.959居住及配套教育2183.9823￥1,618.13房山區(qū)良鄉(xiāng)西路26號14680居住及商業(yè)金融用地2723.69￥1,855.37房山區(qū)拱辰街道辦事處一街村47483.3125住宅及居住公共設(shè)施6408.4907￥1,349.63房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村85108.472住宅及居住公共設(shè)施7580.24￥890.66長陽鎮(zhèn)稻田村村南60998.775住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施13400￥2,196.77目前有長陽起步區(qū)4號地一個36萬平米的居住地塊正在交易，其中含16萬平米的限價房，掛牌樓面地價2583元，后期暫無地塊入市。

數(shù)據(jù)來源：16市場供應(yīng)截至到2009年7月底，房山區(qū)的房地產(chǎn)市場可售期房月85萬平米，期中住宅約69萬平米?？墒郜F(xiàn)房面積約28萬平米。可售期房全市房山項目個數(shù)130156總可售面積(m2)17474004851452其中住宅套數(shù)710716773其中住宅面積(m2)9375852688755可售現(xiàn)房全市房山項目個數(shù)3937163總可售面積(m2)19901932283846其中住宅套數(shù)367741072其中住宅面積(m2)533263015371717市場去化房山區(qū)的購房客戶一大部分來源于北京主城區(qū)，2008年受金融危機影響，房山區(qū)房地產(chǎn)市場下滑比較嚴(yán)重。房山區(qū)2007年全年商品房銷售面積104.5萬平米，2008年全年商品房銷售40.7萬平米，下滑了61%。2008年北京市全年商品銷售面積1335.4萬平米，房山區(qū)占的比重較低，約3%左右。18市場價格房山區(qū)的購房客戶一大部分來源于北京主城區(qū)，盡管房山區(qū)房地產(chǎn)市場受金融危機影響比較嚴(yán)重，房山區(qū)商品房銷售均價飛速上漲，價格由06年底的4100元/m2左右的均價上漲至目前的7000元/m2左右。按項目的物業(yè)類別劃分，目前別墅的價格基本在9000元/m2以上，花園洋房價格在8000元/m2，普通住宅在5000-7000元/m2不等，按普通住宅所在板塊劃分，配套比較好的良鄉(xiāng)和燕山石化區(qū)房價較高，配套較好的項目售價在7、8千元每平米左右；其他配套不是很完善的區(qū)域價格在5000元左右。數(shù)據(jù)來源：房山統(tǒng)計局195城區(qū)價格比較將房山、通州、順義、昌平、大興5~6環(huán)之間的普通住宅項目價格比較，房山區(qū)的房價最低，是目前的價格洼地。20在售樓盤在售樓盤主要集中在良鄉(xiāng)和閻村。在售樓盤價格5300-11500不等。21在售樓盤表樓盤名稱地址價格板塊大寧山莊(大寧灣)房山區(qū)京石高速首出口路南8600元/㎡長陽順成嘉苑房山區(qū)城關(guān)北大街5800元/㎡城關(guān)騰龍家園(華風(fēng)龍騰郡)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)5300元/㎡竇店世界名園房山區(qū)竇店鎮(zhèn)京石高速竇店鎮(zhèn)出口5800元/㎡瑞雪春堂房山區(qū)良鄉(xiāng)長虹東路南7000元/㎡良鄉(xiāng)加州水郡房山區(qū)京石高速長陽出口6700元/㎡千禧家園房山區(qū)良鄉(xiāng)衛(wèi)星城西北角閻東路5500元/㎡北潞尚界(北潞園)房山區(qū)良鄉(xiāng)衛(wèi)星城西側(cè)北潞馨家園住宅小區(qū)7500元/㎡曦城國際(佳世苑)房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)南區(qū)長虹西路8000元/㎡西棕櫚灘房山區(qū)長陽鎮(zhèn)京良環(huán)島東側(cè)9000元/㎡美林人家房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)3800元/㎡青龍湖綠城百合公寓房山區(qū)燕化星城東側(cè)(京石高速公路閻村出口向西1000米)7800元/㎡閻村天恒樂活城房山區(qū)京石高速閻村出口向西1500米京周路南側(cè)9600元/㎡提香草堂房山區(qū)京石高速邊17錦繡路出口直達(dá)社區(qū)11500元/㎡數(shù)據(jù)來源：22商業(yè)市場房山區(qū)商業(yè)主要集中在良鄉(xiāng)的拱辰大街上，西潞大街及昊天大街也有一部分。大學(xué)城區(qū)域人口稠密，消費積極，商業(yè)配套嚴(yán)重匱乏，主要依靠主城區(qū)商業(yè)，距離在2——3公里左右，商業(yè)配套有待發(fā)展。主要街道商業(yè)街商鋪售價在20000元/平米左右，配套底商及其他區(qū)域售價在9000元/平米左右。房源名稱房源地址價格面積碧桂園商業(yè)街良鄉(xiāng)長陽鎮(zhèn)昊天北大街20000元/平方米4萬平米綠城百合公寓燕化星城東側(cè)9000元/平方米2.4萬平米天驕俊園長陽鎮(zhèn)長陽大街區(qū)新黨校斜對面9000元/平方米0.1萬平米拱辰星園良鄉(xiāng)西潞園北大街16800元/平方米0.6萬平米數(shù)據(jù)來源：23小結(jié)目前市場供應(yīng)不足100萬平米，加上土地供應(yīng)未來1年內(nèi)可達(dá)到130萬平米的存量。房山去房地產(chǎn)市場去化比較依賴主城區(qū)的購買力，經(jīng)濟(jì)向好時年去化在90萬平米左右。房山區(qū)的房價以每年25%左右的速度上漲。目前房山區(qū)的土地價格較低，樓面地價不足3000元/m2.房價相對北京6環(huán)周邊其他區(qū)域是最低的，未來升值潛力巨大。大學(xué)城區(qū)域商業(yè)配套嚴(yán)重匱乏。24地塊認(rèn)知25地塊位置圖26規(guī)劃指標(biāo)地塊占地（m2）容積率建筑面積（m2

）用地性質(zhì)C001446400313.9住宅、公建C00154110028.2住宅、公建總計875002.5322.1地塊總建筑面積22.1萬平米，商業(yè)與住宅的比重為4：6。27地塊現(xiàn)狀地塊除了一加油站待拆遷，其他均以拆遷完畢。28地塊北側(cè)地塊北側(cè)是長虹東路，目前城鐵房山線正在建設(shè)之中。預(yù)計2015年通車。29地塊西側(cè)地塊西城為交通主干道陽光大街。30交通向西走長虹大街4公里左右可通京石高速閻村入口，向南不到3公里到六環(huán)路,向東可達(dá)京開高速，交通便捷。乘917（天橋-良鄉(xiāng)大學(xué)城）、952路公交車可到達(dá)高教園區(qū)。區(qū)內(nèi)可換乘8路、12路小公共汽車等到達(dá)高教園區(qū)。31地塊南側(cè)、東側(cè)地塊僅臨工商大學(xué)，東側(cè)為在建的黃良路。32周邊配套圖北京理工大學(xué)北京工商大學(xué)首都師范大學(xué)33周邊配套商場：華冠購物中心，家福便民超市，美廉美超市醫(yī)療：房山紅十字會、嘉事堂藥店、康輝藥店、博祥大藥房、同濟(jì)醫(yī)院門診、房山第一醫(yī)院等。學(xué)校：良鄉(xiāng)小學(xué)，良鄉(xiāng)中學(xué)，良鄉(xiāng)大學(xué)城（中國社會科學(xué)院研究生院、北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)等院校已入駐其中）。幼兒園：良鄉(xiāng)鎮(zhèn)托兒所，房山區(qū)昊天幼兒園，良鄉(xiāng)雙語實驗幼兒園郵局：良鄉(xiāng)城內(nèi)郵政所銀行：建行長虹東路儲蓄所，北京農(nóng)村商業(yè)銀行房山支行，工商銀行餐飲：麥當(dāng)勞、肯德基、權(quán)金城、金百萬烤鴨店等休閑健身：良鄉(xiāng)體育公園34合作模式與北京恒安泰投資有限公司共同出資1000萬元人民幣注冊開發(fā)公司，確定雙方股份比例。以開發(fā)公司的名義組織一期土地（C0014、C0015）摘牌。摘牌后組織一期項目的二級開發(fā)、銷售、物業(yè)管理。一期項目啟動后，開始陸續(xù)組織二期（A0072、A0073）及后續(xù)1200畝土地的摘牌、開發(fā)。開發(fā)過程中全部開發(fā)完成后按股份比例分利。我方委派董事長和財務(wù)負(fù)責(zé)人，北京恒安泰投資有限公司組織開發(fā)、銷售專業(yè)團(tuán)隊。35操作模式雙方組建開發(fā)公司后，以注冊資金保證公司的前期正常運營。土地摘牌時，由中建以股東借款方式借資用于開發(fā)公司支付土地開發(fā)補償款和土地出讓金，以獲得土地證。由中建以股東借資用于開發(fā)公司支付前期費用（五證一書）等。開發(fā)公司收取定向開發(fā)教師公寓的部分售款（由股東方北京恒安泰投資有限公司操作）。由中建按市場價承擔(dān)工程建設(shè)，并墊資至±0。待自有資金投入達(dá)到一期項目總投資額25%時，由股東方北京恒安泰投資有限公司組織銀行融資。預(yù)售款及融資款在保證正常工程支付前提下，余額含利息返還中建所借土地款及前期費用。一期進(jìn)入正常開發(fā)、銷售，并著手后續(xù)土地摘牌、開發(fā)。36周邊競品37瑞雪春堂距輕軌南關(guān)站步行5分鐘路程。賣點：大學(xué)城、水景、輕軌。均價：7480元/m2占地面積:313057.52平方米總建筑面積:511177.50平方米建筑形式：板式高層開工時間：2007-10-1入住時間：2010年10月總戶數(shù)：4000余戶停車位：地上停車位1006個，地下停車位1400個物業(yè)費：每月每平米1.68元38曦城國際距輕軌蘇莊大街站步行5分鐘路程。賣點：主城區(qū)配套，輕軌，國際高尚社區(qū)的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。均價：8000元/m2占地面積:200000平方米總建筑面積:400000平方米建筑形式：點式高層、板式高層入住時間：2010年11月總戶數(shù)：1151戶停車位：556個物業(yè)費：每月每平米1.70元39北潞尚界社區(qū)南側(cè)為輕軌線。賣點：主城區(qū)配套，輕軌，別墅。均價：8500元/m2占地面積:96000平方米總建筑面積:120000平方米建筑形式：花園洋房、別墅入住時間：2010年9月物業(yè)費：每月每平米1.50元40天驕俊園社區(qū)東門外為輕軌長陽鎮(zhèn)站。賣點：主城區(qū)配套，輕軌，性價比。均價：6000—6700元/m2占地面積:28559.99平方米總建筑面積:47825平方米容

積

率：1.6建筑形式：多層入住時間：現(xiàn)房總戶數(shù):500余戶停車位:地下車位72個物業(yè)費：每月每平米0.90元41地塊SWOT分析42地塊SWOT分析位于大學(xué)城的核心，發(fā)揮配套功能，為10萬人提供配套服務(wù)。地鐵周邊項目。Strength優(yōu)勢生活配套距離較遠(yuǎn)，基本在2~3公里之間。公關(guān)交通配套相不夠完善。Weaknesses劣勢隨著大學(xué)城、城鐵的建設(shè)，周邊地塊入市將導(dǎo)致同質(zhì)競爭將會日趨嚴(yán)重。Threats

風(fēng)險建設(shè)中的大學(xué)城，未來人口大批涌入，市場向好。城鐵周邊，城市價格洼地，升值潛力巨大。Opportunities

機會發(fā)揮優(yōu)勢、抓住機會、克服劣勢強調(diào)項目的核心價值，突出項目的核心賣點；樹立項目良好的人文形象；放大優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化風(fēng)險、減少劣勢做好自身配套，打造項目的產(chǎn)品附加值，提升項目的競爭力；盡快及早入市，爭取搶占市場先機，引領(lǐng)市場發(fā)展；43初期營銷定位建議44住宅營銷初期定位經(jīng)以上分析可進(jìn)行初期定位：項目定位：大學(xué)城教職員工配套公寓產(chǎn)品定位：中小戶型住宅客群定位：大學(xué)城的教職員工及金融街周邊新進(jìn)白領(lǐng)價格定位：根據(jù)目前市場現(xiàn)狀及價格趨勢均價可定為6000元/m2左右。45商業(yè)定位地塊規(guī)劃的商業(yè)建筑面積為8.8萬平米，為未來的10萬人的師生服務(wù)，建議可以規(guī)劃名店城、數(shù)碼港、潮流基地、休閑娛樂廣場、特色美食文化城、星級酒店、戶外酒吧長廊、配套服務(wù)商業(yè)等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)。除了具備一般大型綜合性購物中心的休閑、娛樂、購物功能之外，還應(yīng)具備自身獨特的學(xué)生文化品質(zhì)和魅力。即是娛樂活動中心、名店中心也可以是勤工儉學(xué)中心。本項目商業(yè)屬于購物中心商業(yè)，可考慮自持或整售，商業(yè)部分價格建議10000元/平米。46經(jīng)濟(jì)測算47中國建筑股份有限公司房地產(chǎn)開發(fā)項目（住宅）成本與盈利測算表項目名稱:北京房山大學(xué)城項目單位：

版本編號:

序號內(nèi)

容盈虧平衡點保守售價正常售價樂觀售價單位成本總額單位成本總額單位成本總額單位成本總額(元/平米)(萬元)(元/平米)(萬元)(元/平米)(萬元)(元/平米)(萬元)一銷售總收入

137,086

143,550

164,444

188,20911.1住宅售價平米5,34571,0865,50073,1506,00079,8006,50086,4501.2商業(yè)售價平米7,50066,0008,00070,40010,00088,00012,000105,600二

稅前成本5,856129,4095,864129,6035,893130,2305,866129,6311土地費用地價款1,04623,1171,04623,1171,04623,1171,04623,1172前期費用七通一平費204422044220442204423建安費用地下工程(按地下施工面積計算）3126,9003126,9003126,9003126,9004直接管理費監(jiān)理費、招投標(biāo)、檢驗測試等費用51125112511251125不可預(yù)見費以上3-4項之和的3%1202,6501202,6501202,6501202,6506銷售費用一*3%及售樓處和樣板房相關(guān)1864,1131954,3072234,9331964,3347財務(wù)費用

1172,5921172,5921172,5921172,592三稅項營業(yè)稅金及附加3477,6773648,0394179,20947710,540土地增值稅-----