新世界尖崗山工程市場匯報20210202深圳中原事業(yè)一部C組2021深圳別墅市場回憶2021深圳別墅市場分析深圳高端市場總結4123Structure匯報框架Codeofthisreport|3?CopyrightCentalineGroup,2021 2021年初：防止經(jīng)濟過熱年中：保經(jīng)濟增長，控制物價水平第四季度：全力保經(jīng)濟增長 2021提高宏觀調控水平，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快開展遏制局部城市房價上漲過快 2021穩(wěn)定物價水平，抑制通貨膨脹房地產調控三管齊下，房價調控問責制Codeofthisreport|4?CopyrightCentalineGroup,20210%8%6%4%2%

圖：1-7月三次加息10%2021091520070915200707212007031820210406202112262021122320211030一年期貸款利率一年期存款利率10%22%18%14%

圖：上半年每月提高一次存準率26%2021 012021 022021 042021 052021 062021 092021 102021 112021 122021 012021 022021 052021 112021 112021 122021 012021 022021 032021 042021 052021 06數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行Codeofthisreport|11?CopyrightCentalineGroup,20211月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中原二手成交價格一手價格 3月：加強版 “限購令〞1月：“新國八條〞 4月：限價令 7月：二手房 評估價征稅7月：加強版 “限價令〞Codeofthisreport|6?CopyrightCentalineGroup,2021Codeofthisreport|17?CopyrightCentalineGroup,2021歷年土地成交情況——全年僅兩宗土地流拍，分別為一宗工業(yè)用地和一宗商服用地 2021年全年住宅用地出讓全部掛牌出讓成功。全年僅兩種土地流拍，分別為一宗工業(yè)用地和一宗商服 用地。工業(yè)用地、商服用地、以及住宅用地建筑面積分別比2021年增長了-33.7%，56.4%，2.8%。 圖：2006-2021年各類土地成交建筑面積 〔單位：萬平米〕 1200 1000 800 600 400 200 0工業(yè)倉儲用地商業(yè)效勞業(yè)用地住宅用地

2006 9.73 90.02205.39

2007 93.92 54.34108.70 2021347.01124.53237.87 2021388.52 56.54145.24 2021698.39126.18157.212021年1-11 462.74 197.37 161.59數(shù)據(jù)來源：深圳中原規(guī)劃期新供應商品住 房用地城市更新商品住 房用地征地返還 用地新供應及拆遷安置保障 性住房用地城市更新保障性住 房用地總計20113012940807286201230110405020250201330110405023253201430101406025256201530100406035265總計1505502003001101310未來五年，新增住宅用地供給將主要依賴城市更新和保障性住房用地供給 根據(jù)深圳市十二五住房建設規(guī)劃，深圳市新增商品房住房用地供給僅150公頃，占總用地供給的11.5% ，而城市更新用地供給占42%，保障性住房用地供給占31.3%。單位：公頃 數(shù)據(jù)來源：深圳市住房建設規(guī)劃〔2021-2021〕 Codeofthisreport|23 表：深圳市住房用地供給結構表〔2021-2021〕數(shù)據(jù)來源：?深圳市住房建設規(guī)劃〔2021-2021〕? ?CopyrightCentalineGroup,202107/011108/011109/011110/011111/01030507090305070903050709030507090305070911Codeofthisreport|34?CopyrightCentalineGroup,2021一手房市場量價走勢 從量價走勢上看，2021年上半年一手房市場量跌價穩(wěn)，下半年走勢發(fā)生改變，量價齊跌，這種趨勢與 2007年下半年走勢類似，不同的是，2007年下半年受銀行信貸收縮以及927新政的影響，價格和量都 出現(xiàn)了急速的下跌，而2021年末受降價促銷影響，成交量有所上升。 圖：2007-2021年一手房量價走勢

0數(shù)據(jù)來源：深圳中原90500060 17000 1300030 90002100025000成交量成交價格07/011108/011109/011110/011111/01050703030707030509030509050709050903070911?CopyrightCentalineGroup,2021二手房市場量價走勢——下半年成交量跌至2021年低迷時期水平 2021年上半年，二手房市場處于量跌而價漲的走勢，下半年后，成交量急速下跌，月均成交量下跌至 2021年低迷時期水平。 圖：2007-2021年中原成交二手房量價走勢數(shù)據(jù)來源：深圳中原020405000

Codeofthisreport|43

1300010 90001700030 210002500029000成交量成交價格Codeofthisreport|61?CopyrightCentalineGroup,2021 開發(fā)商供給看，2021年去庫存化壓力加大 11月底，中原監(jiān)測到的標桿房企在售工程的庫存量約為2395萬平方米，環(huán)比上月增加21%，房企庫存 壓力增大。其中，除中海庫存量小幅下降外，其余9家開發(fā)商本月庫存量環(huán)比都上升。2021年企業(yè)去庫 存化壓力增加。 圖：11月標桿房企的庫存情況數(shù)據(jù)來源：中原地產研究中心Codeofthisreport|62?CopyrightCentalineGroup,2021 開發(fā)商負債率超過2021年，2021年償債頂峰，資金壓力增加，快速出貨成 必然 2021年底各大上市房企的資產負債率均超過2021年時期，隨著償債頂峰期的到來，開發(fā)商資金回籠壓 力加大，快速出貨成為必然。數(shù)據(jù)來源：中原地產研究中心穩(wěn)中求進——2021年經(jīng)濟工作主基調 面臨經(jīng)濟增速的放緩，經(jīng)濟可能出現(xiàn)的蕭條，12月中央經(jīng)濟工作會議工作會議確定2021年經(jīng)濟工作的 第一任務是繼續(xù)加強和改善宏觀調控，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快開展?！胺€(wěn)中求進〞是明年經(jīng)濟工作的主基 調和根本出發(fā)點。 1 2 3 4 5?CopyrightCentalineGroup,2021 加強和改善宏觀調控，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快開展 抓好“三農〞工作，增強農產品供給保障能力 加快經(jīng)濟結構調整，促進經(jīng)濟自主協(xié)調開展深化重點領域和關鍵環(huán)節(jié)改革，提高對外開放水 平 大力保障和改善民生，加強和創(chuàng)新社會管理 Codeofthisreport|55宏觀市場小結全國“降價潮〞越演越烈，欲以價換量，預計明年大多新入市工程將低于預期價格入市；市場下行通道已經(jīng)翻開，市場遭遇信心危機，深圳成交量降至08年水平，可能依然維持該水平主要結論：下行通道開啟，房地產2021不可指望“靠天吃飯〞，唯有自尋出路，自力更生，以求突圍。2021深圳別墅市場回憶2021深圳別墅市場分析深圳高端市場總結4123Structure匯報框架曦城散點個盤供應中央原著金地天悅灣紫園鴻威海怡灣水榭山熙園山院十二橡樹莊園觀湖園觀瀾湖公園大地星河時代閱山華府紫麟山招商觀園和黃懿花園天麓愛琴灣皇庭璽園天琴灣萬澤云頂蘭江山地萬科璞悅山關內傳統(tǒng)別墅區(qū)幾乎開發(fā)殆盡，少量位于南山和鹽田，關外別墅分區(qū)明顯，且呈散點供給，局部熱點區(qū)域集中供給。南移：后海灣升級為新興豪宅片區(qū)。曦城、紫園、鴻威海怡灣北擴：香蜜湖等豪宅片區(qū)豪宅已根本無別墅供給；而觀塘片區(qū)為市場供給量集中片區(qū)東擴：龍崗逐漸成為市場的主戰(zhàn)場：紫麟山、閱山華府、公園大地、星河時代資源：依托東部濱海資源開展度假旅游物業(yè)為主，以大梅沙為核心區(qū)域。東部華僑城天麓、愛琴灣、天琴灣、皇庭璽園在售項目產品類型銷售均價推售總量推售時間成交總套數(shù)月均套數(shù)剩余貨量星河時代疊加220-260m2聯(lián)排/雙拼298-302m23-5萬182套2010.1026套2.1套102套曦城4期獨棟350-610m210萬19套2011.75套1套獨棟14套聯(lián)排250-340m26萬38套2011.716套3套聯(lián)排22套天麓

獨棟別墅350-600㎡4000萬左右------0套1套疊拼175-288㎡9萬51套2011.9.176套2套20套愛琴灣獨棟400㎡、雙拼310㎡、聯(lián)排260-340㎡7-12萬72套2011.930套10套42套皇庭璽疊拼148-239㎡6萬31套現(xiàn)售0套0套31套觀瀾湖比佩亞獨棟別墅630㎡4-6萬25套2010.42套0.1套比佩亞獨棟別墅4套君悅山290㎡3.3萬16套2011.66套1套君悅山聯(lián)排別墅10套疊加別墅270-280㎡2.5萬24套2011.107套3.5套疊加別墅17套紫麟山聯(lián)排203㎡3萬23套---4套0.3套20套公園大地220-330平米聯(lián)排1300萬左右14套---6套0.5套8套天悅灣疊拼240-260㎡3.6萬76套2011.9.1013套4.3套63套（聯(lián)排、雙拼未推）水榭山聯(lián)排230-350㎡6.4萬30套2011.917套4.25套28套熙園山院疊拼203-220㎡7-12萬76套2011.9月底10套3.3套疊拼56套雙拼243-304㎡7-12萬18套8套2.6套雙拼8套合計585套156套429套熙園山院：工程賣點：稀缺：近中心地段、景觀資源、高鐵地段產品打造：產品設計，風格庭院設計開盤時間：2021年11月容積率：1.2總占地：6.8別墅總戶數(shù)：96套開發(fā)商：鴻榮源產品類型：成交客戶特點描述：2021年成交30多套，深圳客戶區(qū)域主要來自福田、南山傳統(tǒng)豪宅區(qū)，看中資源及近中心地段，自住為主。局部外地客戶，主要是靠近高鐵，交通便利，用于自住及資產保值。熙園山院疊拼203-220㎡7-12萬76套雙拼243-304㎡7-12萬18套曦城4：開盤時間：2021年11月容積率：0.51綠化率：75%別墅總戶數(shù)：57套開發(fā)商：招商、華僑城產品類型：獨棟350-610m210萬19套聯(lián)排250-340m26萬38套成交客戶特點描述：2021年成交約14套?？蛻糁饕糜谧宰?，來自深圳福田中心區(qū)，及華僑城片區(qū)。大局部為外地開發(fā)商住在深圳，看中大盤社區(qū)。觀瀾高爾夫：君悅山二區(qū)開盤時間：2021年9月別墅剩余總戶數(shù)：45套開發(fā)商：駿豪產品類型：比佩亞獨棟別墅630㎡4-6萬5套君悅山1區(qū)290㎡3.3萬16套君悅山2區(qū)270-280㎡2.5萬24套成交客戶特點描述：2021年成交25套，以深圳客戶為主，外地客戶有所增加，港客減少?？蛻糁饕强粗匈Y源，及高爾夫生活方式，多數(shù)用于資產保值?？蛻舭咐?套比佩亞大宅愛琴灣：開盤時間：2021年9月別墅剩余總戶數(shù)：72套開發(fā)商：新潤園產品類型：獨棟400㎡、雙拼310㎡

聯(lián)排260-340㎡7-15萬72套工程賣點：稀缺：海景資源產品打造：最低1:2，最高1:4贈送面積客戶案例：一次性3套工程賣點：稀缺：深圳唯一城堡建筑，僅51席！超低容積率0.12，84.22%綠化覆蓋率產品：160-290㎡疊拼，高贈送開盤時間：2021年9月容積率：0.12

綠化率：80%總戶數(shù)：51物業(yè)費：9.90元/平方米·月開發(fā)商：深圳東部華僑城產品類型：天麓：疊拼175-288㎡9萬51套水榭山：工程賣點：區(qū)位：深圳CBD北，中央居住區(qū)！產品純粹，目前少有的純TOWNHOUSE小區(qū)首個北美風格的純別墅小區(qū)!開盤時間：2021年9月容積率：0.6

綠化率：49%總戶數(shù)：300物業(yè)費：7.50元/平方米·月開發(fā)商：深圳市水榭花都房地產產品類型：220-300㎡聯(lián)排6-9萬26套年度小結·銷售面結論全市整體呈現(xiàn)散點供給新型豪宅區(qū)域集中供給整體銷售速度緩慢，全市整體庫存量大去化速度受面積段、總價影響年度小結·客戶面1區(qū)域：23目的：類型：一次性付款客戶比例增加，大客戶一次性購置多套成為豪宅市場亮點。年度小結·營銷面開盤期間9折客戶各個擊破現(xiàn)場談價換房革命競墅行動瑞士深度游噱頭降價促銷渠道4大手段購房抵扣券活動大抽獎送精裝、庭院設計裝修高傭啟動二三級活動客戶拓展跨界客戶拓展2021深圳別墅市場回憶2021深圳別墅市場分析深圳高端市場總結4123Structure匯報框架行政區(qū)項目占地(萬平方米)建面(萬平方米)容積率預計套數(shù)預計推售時間面積區(qū)間（平方米）南山招商K項目5.4153----2012年聯(lián)排福田萬澤云頂香蜜湖-----------112012年340平聯(lián)排別墅福田蘭江山第花園----------28套2012年360平聯(lián)排、260-330平疊加寶安潤恒御園7.257.60.77142套2012-2013雙拼、聯(lián)排寶安御景水岸8.7410.15----2012年別墅寶安深房光明高新區(qū)9.1218.12----2013年別墅龍崗紫瑞花園4.413.2350套2012年獨立、聯(lián)排別墅龍崗閱山華府---7.2---30套

2012年220-250平聯(lián)排別墅龍崗美地里園1.31.2122套2012年250平獨棟和聯(lián)排別墅龍崗凱旋灣83.20.440套2012年300-350平獨棟/聯(lián)排別墅龍崗萬科璞園7.254.350.642套2012年300多—400多龍崗中糧瀾山5.316321套2012年雙拼別墅鹽田山海間0.50.2---6套2012年400平別墅2021-2021年別墅市場供給約400套，主要集中在龍崗和寶安，產品主要以獨棟和聯(lián)排為主，少量疊加。2021年大平面豪宅市場供給：約2028套，月均供170套，呈供不應求，未來高端客戶的爭奪將愈來愈劇烈。片區(qū)項目主力戶型均價剩余存量南山/華僑城香山里二期146-159平3房，170-176平4房3.2萬元150余套寶能太古城176平米的4+1房單一產權5.8萬元108套名居綠海灣159㎡5房4.2萬元145套鴻威海怡灣143-165㎡四房；19套250-300㎡聯(lián)排4.7萬元-6.8萬元40余套君匯新天200㎡非合拼、1棟230平4.7萬元114余套首地容御170㎡—220㎡三房、四房，3.8萬元109余套福田蘭江山第聯(lián)排360㎡，疊墅330—26㎡，空中合院312㎡，復式310㎡，四房260—180㎡，四房260—180㎡——826套（高層加別墅）國富大戶型為主（具體戶型不詳）——規(guī)劃中萬澤云頂香蜜湖大戶型為主4.5萬233套四季山水三房140㎡，四房140-150㎡，180-240㎡4房3.3萬192套龍崗公園大地復式270平2.7萬20套萬科璞悅山175-230平非合拼大平面住宅2.2-2.3萬91套（除42套雙拼別墅）2021年大平面豪宅市場供給：約2028套，月均供170套，呈供不應求，未來高端客戶的爭奪將愈來愈劇烈。觀瀾湖明年推售的單位主要集中在洋房與公寓以及少量的獨棟和疊加；產品多樣化特征明顯，推售節(jié)奏稍顯緊湊，可能會出現(xiàn)變動。主要營銷：品牌推廣、高傭聯(lián)動2012年推貨計劃戶型套數(shù)預計主要走量階段158~194㎡御林山洋房962012年2月中下旬開始推出630㎡獨棟262012年四到五月君悅山三-六區(qū)280㎡疊加242012年七到八月觀瀾湖：別墅產品疊拼、雙拼均已推出；目前銷售價格為7-12萬。2012年推貨計劃戶型套數(shù)預計主要走量階段200~220㎡疊拼76在售240~300㎡雙拼18在售熙園山院：主要營銷：高傭聯(lián)動工程剩余產品均已面市在售；工程預計將于2021年全面清盤。2012年推貨計劃戶型套數(shù)預計主要走量階段220-300㎡聯(lián)排26在售465㎡雙拼2在售水榭山：主要營銷：高傭聯(lián)動、線下活動拓客四期產品持續(xù)銷售中，剩余產品為聯(lián)排與獨棟，其中獨棟數(shù)量較多；預計2021年6月左右六期開盤，推出的是120套左右的疊拼單位。2012年推貨計劃戶型套數(shù)預計主要走量階段250~340㎡四期聯(lián)排72012年上半年350~660㎡四期獨棟352012年上半年220~300㎡六期疊拼1182012年約6月開盤主要