復(fù)地曲江二期項目周邊市場分析簡報上海策源置業(yè)顧問有限公司西安分公司2014.04.18引言|Introduction

根據(jù)與復(fù)地初步溝通，本次報告主要提供所在區(qū)域的市場真實量價表現(xiàn)，依此作為項目成本測算與價格測算的依據(jù)，為項目開發(fā)的可行性指明方向；本次報告的主要內(nèi)容：1、宏觀背景下的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展2、區(qū)域市場宏觀數(shù)據(jù)3、競品市場的量價表現(xiàn)4、附件-項目個案宏觀背景下的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展-曲江簡介曲江發(fā)展概況：依托于“文化+旅游”，成為全市乃至全省高端居住區(qū)及價格標桿定位：國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、西部文化資源整合中心、西安旅游生態(tài)度假區(qū)和綠色文化新城。功能結(jié)構(gòu)：“一心”：以大雁塔為整個曲江的核心；“兩帶”：既貫穿整個新區(qū)，寬100米的唐城遺址保護綠帶；分布在繞城高速兩側(cè)共100米寬的綠化景觀帶；“三軸”：既雁塔南路旅游商業(yè)發(fā)展軸線、芙蓉東路生態(tài)休閑發(fā)展軸線和曲江達到景觀軸線；“四個功能板塊”唐風商業(yè)板塊：占地約2平方公里，以唐風為主題，涵蓋歷史文化、民俗文化的大型綜合性商業(yè)板塊。旅游休閑板塊：曲江區(qū)域的核心，占地約7平方公里。自然、人文特色的旅游休閑觀光景點?？平涛幕鍓K：位于曲江新區(qū)的東北部，占地約3平方公里，以教育為龍頭，以影視、動漫、創(chuàng)意、傳媒、廣告、出版為核心。會展商務(wù)板塊：位于曲江新區(qū)西南部，西安中軸線長安南部，西安未來CBD核心區(qū)，占地約3平方公里。五大古跡：大雁塔、秦二世陵、漢宣帝杜陵、曲江池遺址、曲江寒窯、青龍寺。第一階段：起步階段（2003-2005）第二階段：發(fā)展階段（2006-2008）第三階段：快速提升階段（2009-2010）第四階段：穩(wěn)健成熟階段（2011年至今）配套不完善，屬于初步概念階段。房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)表現(xiàn)：房地產(chǎn)市場價值凸顯，品牌開發(fā)商進駐，曲江第一批豪宅逐漸形成。

客戶表現(xiàn)：本地經(jīng)營實業(yè)客戶及部分地產(chǎn)公司老板代表項目：湖濱花園價格表現(xiàn)：住宅2000-3000元/㎡別墅4000-5000元/㎡配套逐步完善，旅游文化及人口的發(fā)展，區(qū)域價值認知不斷顯現(xiàn)。房地產(chǎn)表現(xiàn)：以核心景觀資源為價格高地，曲江形成了以芙蓉園為核心的高端富人區(qū)。

客戶表現(xiàn)：全市頂級富?？腿杭巴獾兀茉搭悾┛蛻舸眄椖浚航鸬剀饺厥兰覂r格表現(xiàn)：住宅5000-6000元/㎡，別墅1.2-1.6萬元/㎡配套完善，擴區(qū)規(guī)劃，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)百花齊放。房地產(chǎn)表現(xiàn)：依托不同的核心價值點，核心區(qū)價值飛速提升。

客戶表現(xiàn)：全市富裕階層及外省客戶代表項目：曲江池、中海御湖一號價格表現(xiàn)：住宅0.8-0.9萬元/㎡，別墅2-3萬元/㎡為樓市價格標桿，曲江CCBD不斷發(fā)展也將進一步提升區(qū)域價值，土地資源稀缺。房地產(chǎn)表現(xiàn)：房地產(chǎn)市場成熟，產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化，是房地產(chǎn)市場價格標桿片區(qū)，土地稀缺。

客戶表現(xiàn)：全市富裕階層及外省客戶代表項目：金地湖城大境、華僑城108坊價格表現(xiàn)：住宅0.8-1萬元/㎡，別墅3-5萬元/㎡（獨棟別墅6-10萬元/㎡）周期（2-3年）區(qū)域發(fā)展趨勢價格增幅平均住宅年增幅20%平均別墅年增幅35%平均住宅年增幅10%平均別墅年增幅14.5%平均住宅年增幅5%平均別墅年增幅13.2%曲江發(fā)展歷程研究：歷經(jīng)十余年發(fā)展，曲江以區(qū)域發(fā)展為載體，房地產(chǎn)發(fā)展成熟，成為西安價格標桿區(qū)域宏觀背景下的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展-曲江房地產(chǎn)發(fā)展歷程曲江二期是陜西省西安市曲江新區(qū)國家文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展的第二次騰飛，曲江二期占地一萬余畝，雄踞陜西西安南郊曲江新區(qū)東南方位。曲江二期包括曲江創(chuàng)意谷、杜陵遺址核心保護區(qū)、杜陵遺址公園、關(guān)中風情園、博物館群等項目。即曲江正從傳統(tǒng)的旅游文化板塊向產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟升級。曲江一期曲江二期金輝世界城中海隆基帝和天地源中海天地源五典坡天地源金地金地金地保利大量全國大品牌開發(fā)商在此征地，為此區(qū)域后期發(fā)展及后期周邊居住環(huán)境及配套提供了強大的支撐；一線品牌開發(fā)商云集，帶動整體區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)提升，區(qū)域物業(yè)將集中呈現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。別墅價格區(qū)間占比9000-1100010.78%11000-1300014.44%13000-1500018.89%15000-1800021.12%18000-2000028.11%其他6.67%洋房價格區(qū)間占比7000-80005.88%8000-1000030.68%10000-1200018.84%12000-1400019.84%14000-1600020.79%16000-190003.96%高層價格區(qū)間占比6000-700020.56%7000-800041.75%8000-900034.69%10000-120003.51%曲江發(fā)展現(xiàn)狀：目前一線品牌開發(fā)商云集曲江二期，物業(yè)以高品質(zhì)、高價位引領(lǐng)區(qū)域價值高端形象宏觀背景下的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展-曲江房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域市場宏觀數(shù)據(jù)-曲江住宅市場2013.01-2013.12曲江區(qū)域住宅市場供求走勢2013年1—12月住宅整體供應(yīng)量為198萬㎡，其中9月份供應(yīng)量猛增，達到51萬㎡，進入10月受西安政策影響，僅有一半項目能夠拿到預(yù)售證正常銷售，加上核心區(qū)項目多數(shù)處于清盤狀態(tài)，因此四季度供應(yīng)量會大幅度下降，競爭壓力主要來自二期，逐步呈現(xiàn)增大趨勢；2014年隨著曲江一期項目銳減，供應(yīng)量會有所下降，但二期供應(yīng)量會放大，預(yù)計2014年整體供應(yīng)量預(yù)計210萬㎡。2013年曲江區(qū)域住宅供應(yīng)量198.7萬㎡，隨著政策釋放和二期供應(yīng)量放大，預(yù)計2014年整年供應(yīng)量210萬㎡區(qū)域市場宏觀數(shù)據(jù)-曲江住宅市場2013年西安市與曲江住宅市場成交總價對比圖2013年西安市與曲江住宅市場成交面積對比圖2013年曲江區(qū)域普通住宅成交說明——供應(yīng)量為223萬㎡，成交量為135萬㎡；成交均價為9265元/㎡；成交單價主要集中在6000—8000元/㎡；成交面積段主要集中在130—140㎡和200—250㎡。2013年曲江成交價格主要集中在6000-8000元/㎡，成交面積段主要以首改和改善型產(chǎn)品為主金地翔悅天下旺座城-海德堡Park錦園曲江龍邸曲江中國鐵建國際城中冶一曲江山曲江奇寓曲江華著中城曲江紫薇意境曲江紫金城綠地曲江名城區(qū)域市場的量價表現(xiàn)-競爭地圖項目名稱物業(yè)類型容積率建筑面積對外報價中冶一曲江山小高、高層2.424萬㎡11000元/㎡曲江華著中城小高、高層2.794.7萬㎡10000元/㎡曲江紫薇意境高層3.633萬㎡8000元/㎡中國鐵建國際城小高層、高層3.5180萬㎡7500元/㎡海德堡Park高層3.4950萬㎡7500元/㎡金地翔悅天下高層3.931.7萬㎡7500元/㎡綠地曲江名城高層3.13120萬㎡7200元/㎡曲江奇寓高層2.89.4萬㎡7000元/㎡錦園曲江龍邸高層3.415萬㎡待定曲江紫金城小高、高層3.546萬㎡待定競爭地圖：周邊競品項目以小高層、高層為主，中等容積率，體量偏大，對外報價7000-11000元/㎡不等區(qū)域市場的量價表現(xiàn)-量價表現(xiàn)項目名稱梯戶比層高小高層高層面積段實收價格月均去化量面積段實收價格月均去化量中冶一曲江山2T2/2T418層178㎡10559元/㎡29套87-137㎡7603元/㎡36套（2012年推）曲江華著中城1T1/2T3/2T411-34層183-420㎡頂?shù)祝?5665元/㎡21套2T3：128-163㎡10947元/㎡33套平：11058元/㎡2T4：87-126㎡9933元/㎡曲江紫薇意境2T4/4T1918-33層90-148㎡7652元/㎡14套2T4：88-136㎡7366元/㎡29套3T19：48-86㎡6859元/㎡中國鐵建國際城2T2/2T418、33、34層154-162㎡7606元/㎡26套93-137㎡6722元/㎡43套海德堡Park2T2/2T432層————2T2：158-255㎡7588元/㎡46套2T4：88-142㎡7056元/㎡金地翔悅天下偽T2/2T624-34層————1T2：76-135㎡7158元/㎡18套2T6：46-100㎡6776元/㎡綠地曲江名城2T4/2T234層————2T4：75-130㎡6588元/㎡50套2T2：150-180㎡7580元/㎡曲江奇寓4T1835層————24-51㎡6791元/㎡54套曲江龍邸3T7/2T433層————2T4：80-130㎡預(yù)計6700元/㎡——3T7：40-100㎡預(yù)計6000元/㎡曲江紫金城2T4/1T218-31層預(yù)計140-200㎡預(yù)計7500元/㎡——79.51-141.53㎡預(yù)計6800元/㎡——量價表現(xiàn)：附件：項目個案-曲江紫金城位置城東紡西街108號（原西北國棉六廠）經(jīng)濟指標占地面積：136畝總建面：46萬㎡綠化率：50%容積率：3.5產(chǎn)品形式高層戶型面積80—120平兩居和三居，2T4戶；銷售價格證件不全，現(xiàn)階段對外口徑為前期咨詢；具體價位未知；銷售情況證件不全，暫停銷售合作公司物業(yè)公司：未定代理公司：易居推廣公司：未知項目位于曲江二期南三環(huán)與長鳴路交匯處，屬中等規(guī)模中等密度項目；項目自身規(guī)劃有1.8萬㎡商業(yè)及約2600㎡幼兒園，品牌未定；三重臺地，層層抬高，為項目一大亮點；曲江紫金城：位于曲江二期南三環(huán)與長鳴路交匯處，規(guī)劃1.8萬㎡商業(yè)及2600㎡幼兒園；臺地建設(shè)為項目亮點附件：項目個案-曲江紫金城一重臺地二重臺地三重臺地長鳴路912811107563121513未推售在售2T41201208080證件不全，1#、6#、7#、11#接受前期咨詢，均為T4,80-120㎡產(chǎn)品，31層；無具體價格及價格區(qū)間；現(xiàn)場只有2個銷售、一個策劃接待；無任何項目物料；營銷狀況：證件不全，1#、6#、7#、11#接受前期咨詢，均為T4，80-120㎡產(chǎn)品，31層；無具體價格及價格區(qū)間；現(xiàn)場只有2個銷售、一個策劃接待；無任何項目物料；附件：項目個案-旺座城海德堡Park位置雁翔路與南三環(huán)十字東北角經(jīng)濟指標占地面積：180畝總建面：50萬㎡綠化率：60%容積率：3.2產(chǎn)品形式高層、小高層戶型面積88-248㎡，2T4戶；銷售價格7500-10000元/㎡精裝、毛坯均可銷售，裝標：1500元/㎡銷售情況1-5#證件齊全，計劃2月底，3月初開盤合作公司物業(yè)公司：代理公司：自銷推廣公司：未知項目位于曲江二期雁翔路與南三環(huán)十字東北角，屬曲江二期政商中軸；由華商傳媒和豪勝集團聯(lián)合打造；住宅部分共有12棟樓，分兩期開發(fā)，主要以大戶型為主，一期規(guī)劃有部分小戶型產(chǎn)品；旺座城海德堡Park：位于曲江二期雁翔路及南三環(huán)十字，屬曲江二期政商中軸，項目由華商傳媒和豪盛地產(chǎn)聯(lián)合打造，主要以大戶型為主，一期配有部分小戶型海德堡park華商傳媒X-MoCA藝術(shù)館旺座village旺座曲江雁翔路南三環(huán)金花南路（規(guī)劃段）樓位分析：旺座城由華商傳媒總部、旺座Village、旺座曲江寫字樓、X-MOCA、海德堡PARK組成，住宅屬于金花南路東側(cè)，其余均分布在雁翔路沿線附件：項目個案-旺座城海德堡Park附件：項目個案-旺座城海德堡Park4#33F3#33F2#33F1#33F5#32F6#33F1289898128128989812812898981281581581781981289888142128888814212898881421288888142樓位分析：項目首次推出1-6#一期住宅，1-5#現(xiàn)已取得預(yù)售證，計劃2月下旬或3月上旬開盤；價格區(qū)間7500-10000元/㎡，毛坯、精裝均有，裝標1500元/㎡位置曲江大道以東，西安理工大學曲江校區(qū)以南經(jīng)濟指標占地面積：120畝

建筑面積：24萬㎡總戶數(shù)：1295戶（一期615戶）產(chǎn)品形式高層、小高層、洋房戶型面積85—125㎡（T4產(chǎn)品）小高層：145—153㎡（T2產(chǎn)品）；洋房：213—345㎡（T2）客戶高層以城南本地客戶最多；小高層、洋房以曲江、城南、高新為主銷售價格高層均價：7800—8500元/㎡小高層：11000-12000元/㎡洋房：13000—15000元/㎡賣點地段位置優(yōu)越、緊靠西安理工大學曲江校區(qū)、產(chǎn)品類型豐富、歐式建筑風格銷售情況2010年，西安第1個項目，開始銷售，目前在售一期洋房，二期因證件問題，推售19#、2#后停售。項目位于曲江一期邊緣位置，北側(cè)緊鄰理工大曲江校區(qū)及岳家寨安置房；西側(cè)為龍湖紫都城小區(qū)，東側(cè)為曲江華著中城一期；中冶一曲江山：位于曲江一、二期交匯處，中冶集團投資，分兩期開發(fā)，一期為洋房，二期為2T4戶高層產(chǎn)品附件：項目個案-中冶一曲江山2013年上半年推出北地塊二期，但因2013年10月國家嚴查證