2025年不動產(chǎn)登記代理人考試題庫及答案一、單項選擇題1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》，下列哪類不動產(chǎn)權(quán)利首次登記時，無需提交權(quán)源材料？A.國有建設(shè)用地使用權(quán)B.宅基地使用權(quán)C.地役權(quán)D.森林、林木所有權(quán)答案：C解析：地役權(quán)首次登記需提交地役權(quán)合同，而非傳統(tǒng)意義上的“權(quán)源材料”（如出讓合同、批準文件等）。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第六十三條，地役權(quán)設(shè)立登記的申請材料主要為需役地和供役地的不動產(chǎn)權(quán)屬證書、地役權(quán)合同以及其他必要材料，權(quán)源材料一般指初始取得權(quán)利的原始憑證，地役權(quán)基于合同設(shè)立，故無需額外權(quán)源材料。2.某開發(fā)商將已辦理商品房預售合同備案的房屋再次出售給第三人，第三人申請轉(zhuǎn)移登記時，登記機構(gòu)應如何處理？A.直接辦理轉(zhuǎn)移登記，因備案不產(chǎn)生物權(quán)效力B.不予辦理，因預售合同備案具有對抗效力C.需核實是否存在預告登記，若存在則不予辦理D.要求第三人提供開發(fā)商同意轉(zhuǎn)讓的書面證明答案：C解析：根據(jù)《民法典》第二百二十一條，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預售合同備案與預告登記不同，備案是行政管理手段，不直接產(chǎn)生物權(quán)效力；但如果購房人已辦理預告登記，則開發(fā)商再次出售的行為無法產(chǎn)生物權(quán)變動效力，登記機構(gòu)應不予辦理轉(zhuǎn)移登記。若僅備案未預告登記，需進一步審查是否存在其他限制登記情形。3.甲因繼承取得一套房屋，但未辦理轉(zhuǎn)移登記即與乙簽訂買賣合同并交付房屋。后甲死亡，乙要求登記機構(gòu)將房屋登記至自己名下，登記機構(gòu)應：A.直接為乙辦理轉(zhuǎn)移登記，因甲已通過繼承取得所有權(quán)B.要求乙先辦理甲的繼承登記，再辦理甲到乙的轉(zhuǎn)移登記C.不予受理，因甲未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書D.要求乙提供甲的死亡證明即可辦理答案：B解析：《民法典》第二百三十條規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力。但根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十四條，因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等。甲雖因繼承取得所有權(quán)，但未辦理登記的情況下，其處分房屋的行為需先完成繼承登記，將房屋登記至甲名下，再由甲乙辦理轉(zhuǎn)移登記。因此登記機構(gòu)應要求乙先辦理甲的繼承登記，再辦理轉(zhuǎn)移登記。4.下列關(guān)于異議登記的表述，正確的是：A.異議登記有效期為15個自然日，自登記完成之日起算B.異議登記期間，登記機構(gòu)應暫停辦理任何處分登記C.異議登記申請人需在登記后30日內(nèi)提起訴訟D.異議登記錯誤造成權(quán)利人損害的，由登記機構(gòu)承擔賠償責任答案：A解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第八十四條規(guī)定，異議登記的有效期為15日，自登記完成之日起計算（自然日）。異議登記期間，登記機構(gòu)并非暫停所有處分登記，而是對于涉及異議事項的處分登記應謹慎審查（如轉(zhuǎn)移登記），若申請人書面同意或法院裁定，仍可辦理（選項B錯誤）。異議登記申請人應在15日內(nèi)起訴，而非30日（選項C錯誤）。異議登記錯誤的賠償責任由申請人承擔，而非登記機構(gòu)（選項D錯誤，依據(jù)《民法典》第二百二十條）。5.某公司以建設(shè)用地使用權(quán)抵押向銀行貸款，后因經(jīng)營困難，欲將抵押的土地上新增的廠房一并抵押給另一債權(quán)人。關(guān)于新增廠房的抵押登記，正確的處理是：A.可以單獨辦理廠房抵押登記，無需涉及土地使用權(quán)B.需將土地使用權(quán)與廠房一并抵押，否則廠房抵押無效C.廠房未與土地一并抵押的，抵押權(quán)僅及于廠房，但實現(xiàn)抵押權(quán)時應一并處分D.新增廠房不屬于抵押物，抵押登記機構(gòu)不得辦理答案：C解析：《民法典》第四百一十七條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。因此，新增廠房可以單獨抵押（但需滿足房地一體原則），或與土地一并抵押；若僅抵押廠房，登記機構(gòu)可辦理，但實現(xiàn)抵押權(quán)時需一并處分土地，廠房抵押權(quán)人僅就廠房變價款優(yōu)先受償。二、多項選擇題1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，下列哪些情形需要登記機構(gòu)進行實地查看？A.房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記B.因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記C.在建建筑物抵押權(quán)登記D.不動產(chǎn)登記資料查詢申請答案：ABC解析：《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.7.3規(guī)定，實地查看的情形包括：（1）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（2）在建建筑物抵押權(quán)登記；（3）因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記；（4）不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為需要實地查看的其他情形。不動產(chǎn)查詢無需實地查看（選項D錯誤）。2.下列關(guān)于預告登記的說法，正確的有：A.預告登記可因債權(quán)消滅而失效B.預告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)的合同無效C.預告登記的有效期為自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起90日D.預告登記適用于現(xiàn)房買賣、預購商品房、抵押權(quán)設(shè)立等情形答案：ACD解析：《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效（選項A、C正確）。預告登記限制的是物權(quán)變動，不影響合同效力（選項B錯誤）。預告登記適用于預購商品房、現(xiàn)房買賣、以預購商品房設(shè)定抵押、不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立等情形（選項D正確）。3.不動產(chǎn)登記機構(gòu)在審核登記申請時，應重點審查的內(nèi)容包括：A.申請人與申請材料記載的主體是否一致B.登記原因文件與申請登記的內(nèi)容是否一致C.不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備D.申請登記的不動產(chǎn)是否存在查封、抵押等限制情形答案：ABCD解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十八條規(guī)定，登記機構(gòu)應當對下列事項進行審查：（一）申請人、委托代理人身份證明材料以及授權(quán)委托書與申請主體是否一致；（二）權(quán)屬來源材料或者登記原因文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；（三）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他事項。此外，還需審查是否存在限制登記情形（如查封、抵押），故全選。4.因登記錯誤導致權(quán)利人損害的，賠償責任的承擔主體可能包括：A.登記機構(gòu)B.申請人C.測繪機構(gòu)D.登記機構(gòu)工作人員答案：AB解析：《民法典》第二百二十二條規(guī)定，因登記錯誤，造成他人損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。若登記錯誤是因申請人提供虛假材料導致，申請人應承擔賠償責任，登記機構(gòu)賠償后可向申請人追償（選項A、B正確）。測繪機構(gòu)的責任屬于民事合同糾紛，不直接由登記機構(gòu)或申請人承擔（選項C錯誤）。工作人員的責任由登記機構(gòu)內(nèi)部追償，不直接對外承擔（選項D錯誤）。5.下列哪些不動產(chǎn)權(quán)利應記載于不動產(chǎn)登記簿的“權(quán)利性質(zhì)”欄？A.國有建設(shè)用地使用權(quán)（出讓）B.宅基地使用權(quán)（批準撥用）C.地役權(quán)（約定）D.抵押權(quán)（最高額）答案：AB解析：根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》10.1.6，“權(quán)利性質(zhì)”欄記載不動產(chǎn)權(quán)利的具體性質(zhì)，如國有建設(shè)用地使用權(quán)的“出讓”“劃撥”“作價出資（入股）”“授權(quán)經(jīng)營”等；宅基地使用權(quán)的“批準撥用”等。地役權(quán)、抵押權(quán)的性質(zhì)一般通過“權(quán)利類型”或“其他狀況”欄記載（選項C、D錯誤）。三、案例分析題案例1：2023年5月，張某與李某簽訂房屋買賣合同，約定張某將其名下位于A市的住宅以200萬元出售給李某，李某支付定金20萬元，雙方約定2023年10月1日前辦理轉(zhuǎn)移登記。2023年8月，張某因債務糾紛被債權(quán)人王某起訴，法院于8月15日查封了該房屋。李某得知后，于8月20日向登記機構(gòu)申請辦理轉(zhuǎn)移登記，登記機構(gòu)以房屋已被查封為由不予受理。李某認為，自己與張某的買賣合同簽訂在查封前，應繼續(xù)辦理登記，遂提起行政訴訟。問題：登記機構(gòu)不予受理的行為是否合法？李某的主張是否成立？答案：登記機構(gòu)不予受理的行為合法，李某的主張不成立。解析：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條，存在尚未解決的權(quán)屬爭議，或申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限，或法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形的，登記機構(gòu)應當不予登記?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。本案中，房屋于8月15日被法院查封，李某與張某的買賣合同雖簽訂于查封前（5月），但轉(zhuǎn)移登記申請于查封后提出（8月20日）。根據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》4.8.2，不動產(chǎn)被依法查封的，登記機構(gòu)應不予辦理轉(zhuǎn)移登記。因此，登記機構(gòu)不予受理符合法律規(guī)定，李某的主張不成立。案例2：2024年3月，陳某通過繼承取得其父母遺留的房屋一套，但未辦理繼承登記。2024年5月，陳某與趙某簽訂房屋買賣合同，將該房屋以180萬元出售給趙某，趙某支付了全部房款并入住，但未辦理轉(zhuǎn)移登記。2024年7月，陳某因突發(fā)疾病去世，其唯一繼承人小陳（兒子）要求趙某搬離房屋，聲稱房屋未登記至陳某名下，陳某無權(quán)出售，合同無效。趙某遂向登記機構(gòu)申請將房屋登記至自己名下。問題：（1）陳某與趙某的買賣合同是否有效？（2）趙某能否直接申請將房屋登記至自己名下？（3）登記機構(gòu)應如何處理趙某的登記申請？答案：（1）買賣合同有效。根據(jù)《民法典》第二百一十五條，當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。陳某因繼承取得房屋所有權(quán)（《民法典》第二百三十條），雖未辦理登記，但不影響其處分權(quán)的行使，故買賣合同有效。（2）趙某不能直接申請登記。陳某雖因繼承取得所有權(quán)，但根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十四條，因繼承取得不動產(chǎn)權(quán)利的，當事人申請登記時需提交繼承材料完成繼承登記，將房屋登記至陳某名下后，方可由陳某與趙某辦理轉(zhuǎn)移登記。陳某已去世，需先由小陳辦理繼承登記（將房屋登記至小陳名下），再由小陳與趙某辦理轉(zhuǎn)移登記（若小陳認可合同效力）。（3）登記機構(gòu)應告知趙某，需先由小陳辦理陳某的繼承登記（將房屋登記至小陳名下），再由小陳與趙某共同申請轉(zhuǎn)移登記。若小陳拒絕配合，趙某可通過民事訴訟確認合同效力及物權(quán)變動請求權(quán)，憑生效法律文書申請登記。案例3：2024年1月，甲公司以其名下工業(yè)用地（國有建設(shè)用地使用權(quán)，出讓取得）設(shè)定最高額抵押權(quán)，向乙銀行貸款5000萬元，約定債權(quán)確定期間為2024年1月至2026年1月。2024年6月，甲公司因擴大生產(chǎn)需要，在該土地上新建了一棟廠房（未辦理規(guī)劃審批手續(xù)）。2024年8月，甲公司又以該土地及廠房向丙銀行申請抵押貸款3000萬元，并申請辦理抵押登記。問題：（1）乙銀行的最高額抵押權(quán)是否及于2024年6月新建的廠房？（2）登記機構(gòu)能否為甲公司與丙銀行辦理土地及廠房的抵押登記？（3）若甲公司到期無法償還乙銀行貸款，乙銀行實現(xiàn)抵押權(quán)時，對新增廠房的變價款是否享有優(yōu)先受償權(quán)？答案：（1）乙銀行的最高額抵押權(quán)不及于新增廠房。根據(jù)《民法典》第四百一十七條，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。最高額抵押權(quán)設(shè)立時，廠房尚未存在，故抵押權(quán)僅及于土地使用權(quán)，不及于新增廠房。（2）登記機構(gòu)不能為丙銀行辦理廠房的抵押登記。新增廠房未辦理規(guī)劃審批手續(xù)，屬于違法建筑，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條，違法建筑不得辦理登記。因此，廠房因欠缺合法權(quán)屬來源，無法辦理抵押登記；土地使用權(quán)雖可抵押，但需與廠房一并處分（見問題3），但登記機構(gòu)僅能辦理土地使用權(quán)的抵押登記，廠房部分不予登記。（3）乙銀行對新增廠房的變價款不享有優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《民法典》第四百一十七條，建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。因此，乙銀行僅能就土地使用權(quán)的變價款優(yōu)先受償，廠房變價款由其他債權(quán)人按順序受償（若廠房合法）或按其他法律規(guī)定處理（若違法則可能被沒收）。四、綜合應用題某不動產(chǎn)登記機構(gòu)收到以下四份登記申請，請分別分析是否符合登記條件，說明理由：1.申請1：王某申請辦理其購買的預售商品房的轉(zhuǎn)移登記，提交了商品房買賣合同、契稅完稅證明、王某身份證明，但未提交開發(fā)商的不動產(chǎn)權(quán)屬證書。2.申請2：李某申請辦理其宅基地上房屋的抵押權(quán)登記，提交了不動產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同、李某身份證明，抵押權(quán)人為某村鎮(zhèn)銀行。3.申請3：某學校申請辦理教學大樓的所有權(quán)首次登記，提交了國有建設(shè)用地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗收備案表、權(quán)籍調(diào)查表，但未提交項目批準文件。4.申請4：趙某申請辦理其父親遺留房屋的繼承登記，提交了父親的死亡證明、趙某與父親的親屬關(guān)系證明、父親的不動產(chǎn)權(quán)屬證書，但未提交其他法定繼承人的放棄繼承聲明。答案：1.申請1不符合條件。預售商品房轉(zhuǎn)移登記屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第三十八條，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應當根據(jù)不同情況提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書、買賣等合同、相關(guān)稅費繳納憑證等材料。開發(fā)商作為原權(quán)利人，需提供其不動產(chǎn)權(quán)屬證書（如已辦理首次登記的大