商鋪?zhàn)赓U合同糾紛處理案例分析引言隨著商業(yè)地產(chǎn)市場的活躍，商鋪?zhàn)赓U合同糾紛已成為商事審判中的常見類型。此類糾紛涉及租金支付、合同解除、違約金調(diào)整、裝修損失等多重爭議，不僅影響雙方當(dāng)事人的商業(yè)利益，也可能引發(fā)連鎖法律風(fēng)險（如次承租人權(quán)益、房屋騰退等）。本文以一起承租方拖欠租金引發(fā)的合同解除糾紛為樣本，結(jié)合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）及司法實(shí)踐，深入分析糾紛處理中的核心問題，為當(dāng)事人防范和解決類似爭議提供參考。一、案例基本情況（一）當(dāng)事人與合同概況出租方：甲商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“甲公司”），系某商業(yè)綜合體的運(yùn)營方，擁有案涉商鋪的出租權(quán)。承租方：乙餐飲管理有限公司（以下簡稱“乙公司”），從事餐飲經(jīng)營。合同約定：1.租賃標(biāo)的：某商業(yè)綜合體一層約200平方米的商鋪，用途為餐飲。2.租賃期限：3年（2021年1月1日至2023年12月31日）。3.租金標(biāo)準(zhǔn)：首年租金為每月8萬元，按季度支付（每季度首月5日前支付當(dāng)季租金）；第二年起每年遞增5%。4.違約條款：承租方逾期支付租金超過30日的，出租方有權(quán)單方面解除合同，并要求承租方按逾期未付租金的日萬分之五支付違約金。5.其他條款：承租方需承擔(dān)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用；未經(jīng)出租方書面同意，不得轉(zhuǎn)租或改變房屋用途。（二）糾紛起因與訴求乙公司因經(jīng)營不善，自2022年7月起未支付第三季度租金（24萬元），經(jīng)甲公司多次催款（發(fā)送書面《催款函》、微信溝通），仍未支付。2022年10月，甲公司向法院起訴，提出以下訴訟請求：1.解除雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》；2.乙公司支付拖欠的2022年第三季度租金24萬元；3.乙公司按日萬分之五支付自2022年7月6日起至實(shí)際支付之日止的違約金；4.乙公司騰退案涉商鋪。乙公司辯稱：1.因疫情反復(fù)導(dǎo)致客流量下降，經(jīng)營困難，請求減免部分租金（要求減免第三季度租金的50%）；2.甲公司未履行協(xié)助推廣義務(wù)（如商業(yè)綜合體未舉辦促銷活動），導(dǎo)致其經(jīng)營受損，故有權(quán)遲延支付租金；3.違約金標(biāo)準(zhǔn)過高（日萬分之五相當(dāng)于年利率18%），請求法院予以調(diào)整。二、爭議焦點(diǎn)提煉結(jié)合雙方訴辯意見，本案的核心爭議焦點(diǎn)為：1.乙公司拖欠租金的行為是否構(gòu)成根本違約，甲公司是否有權(quán)解除合同？2.乙公司主張的租金減免理由（疫情影響、甲公司未履行推廣義務(wù)）是否成立？3.合同約定的日萬分之五違約金是否過高，應(yīng)否調(diào)整？三、法律分析與裁判邏輯（一）焦點(diǎn)一：乙公司是否構(gòu)成根本違約，甲公司是否有權(quán)解除合同？1.法律依據(jù)《民法典》第五百六十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！薄睹穹ǖ洹返谄甙俣l進(jìn)一步明確：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！?.事實(shí)認(rèn)定與邏輯推理（1）租金支付義務(wù)是承租方的主要債務(wù)：商鋪?zhàn)赓U合同的核心是“出租人提供場地、承租人支付租金”，乙公司未支付第三季度租金（24萬元），屬于遲延履行主要債務(wù)。（2）甲公司已履行催告義務(wù)：甲公司通過書面《催款函》（快遞單號可查）、微信聊天記錄（明確要求乙公司在15日內(nèi)支付租金）履行了催告義務(wù)，但乙公司未在合理期限內(nèi)支付。（3）乙公司未提供“正當(dāng)理由”：乙公司辯稱“疫情影響”，但未提供證據(jù)證明疫情導(dǎo)致其完全無法支付租金（如經(jīng)營流水明細(xì)、疫情防控部門的限制措施文件）；其主張“甲公司未履行推廣義務(wù)”，但合同中未約定甲公司有“協(xié)助推廣”的強(qiáng)制義務(wù)（僅約定“配合乙方進(jìn)行合理的營銷活動”），故該理由不構(gòu)成“正當(dāng)理由”。結(jié)論：乙公司的行為符合《民法典》第五百六十三條第（三）項(xiàng)、第七百二十二條規(guī)定的“根本違約”情形，甲公司有權(quán)解除合同。（二）焦點(diǎn)二：乙公司主張的租金減免理由是否成立？1.疫情影響的租金減免：需滿足“不可抗力”或“情勢變更”要件《民法典》第一百八十條規(guī)定：“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況?！薄睹穹ǖ洹返谖灏偃龡l規(guī)定：“合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同?！彼痉▽?shí)踐中，疫情下租金減免的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：需證明疫情與“無法支付租金”之間存在直接因果關(guān)系（如政府強(qiáng)制關(guān)停、客流量驟降導(dǎo)致完全無收入）；需證明已采取合理措施減少損失（如調(diào)整經(jīng)營策略、壓縮成本）；需區(qū)分“疫情直接影響”與“自身經(jīng)營不善”（如疫情前已存在虧損，疫情只是加劇因素，則不支持減免）。本案認(rèn)定：乙公司未提供證據(jù)證明疫情導(dǎo)致其完全無法支付租金（如2022年第三季度的經(jīng)營流水顯示仍有收入，只是利潤下降），且其經(jīng)營困難主要源于“餐飲行業(yè)競爭激烈、自身管理不善”（甲公司提供了乙公司2021年至2022年的利潤表，顯示2021年已處于虧損狀態(tài)），故疫情減免理由不成立。2.甲公司未履行推廣義務(wù)的抗辯：無合同依據(jù)合同中僅約定“甲公司配合乙公司進(jìn)行合理的營銷活動”，但未約定甲公司有“主動舉辦促銷活動”的義務(wù)。乙公司未提供證據(jù)證明其曾向甲公司提出推廣請求而被拒絕，故該抗辯不成立。結(jié)論：乙公司的租金減免請求無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。（三）焦點(diǎn)三：違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高，應(yīng)否調(diào)整？1.法律依據(jù)《民法典》第五百八十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”（注：雖為商品房買賣合同司法解釋，但司法實(shí)踐中常參照適用于商鋪?zhàn)赓U合同）2.損失認(rèn)定與違約金調(diào)整（1）甲公司的實(shí)際損失：主要為“租金利息損失”（即乙公司未支付租金導(dǎo)致甲公司無法獲得的利息收益），通常參照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價利率（LPR）計(jì)算（如2022年7月的1年期LPR為3.7%）。（2）約定違約金與實(shí)際損失的對比：合同約定的日萬分之五違約金（年利率18%）遠(yuǎn)高于LPR（3.7%），超過實(shí)際損失的30%（3.7%×1.3≈4.81%），屬于“過分高于造成的損失”。司法實(shí)踐中的調(diào)整方式：若承租方請求調(diào)整，法院通常會將違約金調(diào)整至LPR的1.3倍至2倍（如日萬分之三，年利率10.95%），既彌補(bǔ)出租方的損失，又體現(xiàn)對承租方的公平。本案認(rèn)定：法院支持乙公司的違約金調(diào)整請求，將違約金標(biāo)準(zhǔn)從“日萬分之五”調(diào)整為“日萬分之三”（年利率10.95%）。四、處理結(jié)果法院經(jīng)審理，作出如下判決：1.解除甲公司與乙公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》；2.乙公司于判決生效之日起10日內(nèi)支付甲公司2022年第三季度租金24萬元；3.乙公司于判決生效之日起10日內(nèi)按日萬分之三支付自2022年7月6日起至實(shí)際支付之日止的違約金；4.乙公司于判決生效之日起15日內(nèi)騰退案涉商鋪；5.駁回乙公司的其他訴訟請求。五、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與風(fēng)險防范建議（一）對出租方的建議1.完善合同條款，明確核心義務(wù)：明確租金支付方式（如季度支付、支付時間）、逾期支付的后果（如解除合同的條件、違約金標(biāo)準(zhǔn)）；約定“催告程序”（如書面催款函的送達(dá)方式、合理期限）；明確“根本違約”的情形（如拖欠租金超過30日、擅自轉(zhuǎn)租等）。2.及時催款，保留證據(jù)：承租方逾期支付租金后，應(yīng)立即發(fā)送書面催款函（通過EMS快遞，備注“催款函”，保留快遞底單和簽收記錄）；同時通過微信、電話等方式溝通，保留聊天記錄、通話錄音（明確催款內(nèi)容和期限）。3.謹(jǐn)慎行使解除權(quán)：解除合同前必須履行“催告義務(wù)”（除非合同約定“無需催告即可解除”）；解除通知應(yīng)書面送達(dá)（如EMS快遞、公證送達(dá)），避免口頭通知引發(fā)爭議。（二）對承租方的建議1.按時支付租金，避免違約：租金是承租方的核心義務(wù)，即使經(jīng)營困難，也應(yīng)優(yōu)先支付租金（可與出租方協(xié)商延期支付或減免部分租金，而非直接停止支付）。2.主張減免租金需提供充分證據(jù)：若因疫情、政策等原因?qū)е陆?jīng)營困難，需提供客觀證據(jù)（如疫情防控部門的通知、經(jīng)營流水明細(xì)、客流量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）證明“無法支付租金”與“客觀因素”之間的直接因果關(guān)系；主動與出租方協(xié)商（如提交《租金減免申請書》），爭取達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議（如延期3個月支付、減免10%租金）。3.違約金過高時及時請求調(diào)整：若合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高（如年利率超過15%），可向法院請求調(diào)整（需提供證據(jù)證明“約定違約金超過實(shí)際損失的30%”）。（三）共同建議：重視證據(jù)保留所有溝通（如催款、協(xié)商）均應(yīng)保留書面證據(jù)（如函件、微信記錄、郵件）；保存合同原件、租金支付憑證（如銀行轉(zhuǎn)賬記錄）、物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)發(fā)票等；若涉及裝修、轉(zhuǎn)租等問題，應(yīng)保留