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2011年11月12日無(wú)錫麒麟飲料公司地塊經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告前言報(bào)告目的:報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)地塊周邊的調(diào)研,對(duì)本項(xiàng)目地塊定位給出判向,做出項(xiàng)目規(guī)劃,最終對(duì)地塊收益進(jìn)行分析,為集團(tuán)提供參考!項(xiàng)目背景:地塊位于北塘區(qū)、距離中心區(qū)2.5KM、未來(lái)規(guī)劃為中心城區(qū)范圍內(nèi);區(qū)域未來(lái)規(guī)劃為惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)、連接惠山古鎮(zhèn)和吳橋中心,擁有惠山風(fēng)景區(qū)、惠山古鎮(zhèn)、古運(yùn)河公園、黃埠墩等、地塊東面緊鄰古運(yùn)河,周邊景觀資源眾多;本地塊內(nèi)部現(xiàn)為一些工廠、廢棄房及兩條內(nèi)部運(yùn)河。地塊概況簡(jiǎn)析地塊中央商務(wù)區(qū)北塘新城河埒商圈太湖廣場(chǎng)中央汽車站無(wú)錫火車站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM本地塊屬于北塘區(qū),周邊分別有盛岸路、通惠西路、古華山路、運(yùn)河西路圍繞;距離中央商務(wù)區(qū)2.5KM,距離汽車、火車站2.8KM;地塊內(nèi)部現(xiàn)為一些工廠、廢棄房及兩條內(nèi)部運(yùn)河,周邊有安置區(qū)、惠山古鎮(zhèn)等;地塊周邊有部分在售住宅盤,3KM范圍內(nèi)無(wú)集中性購(gòu)物場(chǎng)所,周邊居住大部分為中低收入者;地塊中間有東西向、南北向有兩條運(yùn)河貫穿,分割成為七塊地。項(xiàng)目指標(biāo)注:限高24M商住4:6停車位參考:商業(yè):60-80個(gè)/萬(wàn)㎡住宅:1個(gè)/100㎡車位:25-35㎡/個(gè)做8.8萬(wàn)㎡車位,地下開挖3萬(wàn)㎡,地上5.8萬(wàn)㎡地塊40,000㎡地下建筑面積地上建筑面積287,000㎡B1超市327,000㎡總建筑面積10,000㎡住宅125,000㎡商業(yè)172,000㎡車位66,200㎡基底面積地上用地面積220,780㎡容積率<1.3酒店20,000㎡:5,000㎡×4FB1停車場(chǎng)百貨20,000㎡:4,000㎡×5F文化街

35,000㎡:16,000㎡×2F(局部3F)休閑娛樂街

40,000㎡:16,700㎡×2F(局部3F)建筑密度<30%20,000㎡10,000㎡

住宅172,000㎡;商業(yè)銷售125,000㎡,保留

45,000㎡;

根據(jù)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及參考當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,整

個(gè)項(xiàng)目所需車位8.8萬(wàn)㎡。綜合各項(xiàng)因素,建

議地下開挖3萬(wàn)㎡,地上保留5.8萬(wàn)㎡;

可銷售面積回款額35.9億,我方保留資產(chǎn)8.8

億元;資產(chǎn)合計(jì)44.7億元。地價(jià)為200萬(wàn)元/畝,收益率為94%地價(jià)為400萬(wàn)元/畝,收益率為38%第一章城市概況第二章區(qū)域市場(chǎng)概況第三章項(xiàng)目背景分析第四章地塊分析第五章項(xiàng)目定位第六章經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄第一章城市概況無(wú)錫簡(jiǎn)介位于江蘇東南部,總?cè)丝?37萬(wàn)無(wú)錫位于江蘇省的東南部;東鄰蘇州,距上海128公里;南瀕太湖,與浙江省交界;西接常州,距南京183公里;北臨長(zhǎng)江,與泰州市所轄的靖江市隔江相望;無(wú)錫市為江蘇省省轄市,全市總面積為4787.61平方公里(市區(qū)1622.64平方公里,其中建成區(qū)面積216.5平方公里,轄崇安、南長(zhǎng)、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區(qū)7區(qū)及江陰、宜興2市(縣).2010年末全市常住人口637.26萬(wàn),戶籍人口為466.56萬(wàn)。長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈交通建設(shè)對(duì)外交通十分便捷內(nèi)部交通未來(lái)有三號(hào)骨架線路以及四號(hào)輔助線路對(duì)外交通航空;境內(nèi)有蘇南碩放機(jī)場(chǎng);距離上海,上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里;距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里;鐵路;建成通車滬寧城際高鐵、京滬高鐵;公路;滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南京市,京滬高速公路直達(dá)北京,寧杭高速公路直通杭州。312、104國(guó)道穿過(guò)無(wú)錫;海路:無(wú)錫海洋客、貨運(yùn)輸,主要由上海港、張家港港、江陰港出海,無(wú)錫市有高速公路和國(guó)道和這些港口相連。對(duì)內(nèi)交通

由5條線路組成,全線總長(zhǎng)約158公里,設(shè)置軌道車站111座;軌道1、2、3號(hào)線作為骨架線路;4、5號(hào)線作為輔助線路;地鐵1號(hào)線24個(gè)站點(diǎn)全面開建,2號(hào)線啟動(dòng)建設(shè);滬寧城際高鐵無(wú)錫站及惠山站、新區(qū)站正式啟用,京滬高鐵無(wú)錫站完成主體結(jié)構(gòu)。無(wú)錫無(wú)錫對(duì)外交通圖無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)一十一五期間無(wú)錫年均GDP增速13%,2010年末達(dá)到5750億元第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升,2010年三產(chǎn)比為:1.8:56:42.52010年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5750億元,年均增長(zhǎng)速度在13%左右,常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值超過(guò)9萬(wàn)元,按現(xiàn)行匯率折算超過(guò)1.3萬(wàn)美元。;產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為1.8:56:42.5,第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重比上年提升了1.2%。注:資料來(lái)源于江蘇省統(tǒng)計(jì)局美元無(wú)錫目前房地產(chǎn)處于緩慢發(fā)展階段無(wú)錫經(jīng)濟(jì)二2010年社會(huì)消費(fèi)品總額達(dá)到1809.1億元.增長(zhǎng)18.6%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到27,905元,年均增長(zhǎng)速為11.8%2010年無(wú)錫城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到27,905元,年均增長(zhǎng)速率11.8%左右,農(nóng)民人均純收入14,002元,增長(zhǎng)12.9%左右;2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額1809.1億元,增長(zhǎng)18.6%,增幅同比提高3.5個(gè)百分點(diǎn);其中城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額1571.4億元,增長(zhǎng)18.8%,農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額237.68億元,增長(zhǎng)17.1%。注:資料來(lái)源于江蘇省統(tǒng)計(jì)局無(wú)錫規(guī)劃無(wú)錫十二五期間打造“三心、三圈層”北塘區(qū)未來(lái)成為中心城區(qū)

發(fā)展定位:

獨(dú)具競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際化區(qū)域性中心城市和最具影響力的

國(guó)際化生態(tài)型湖灣城市;三心:

老城商貿(mào)中心:提升中心區(qū)功能業(yè)態(tài),推進(jìn)公共資

源整合,提升公共空間質(zhì)量,預(yù)控基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)容;

太湖商務(wù)中心:完善城市框架,集聚商務(wù)功能;強(qiáng)

化低碳引領(lǐng),建設(shè)生態(tài)城示范;推進(jìn)設(shè)施建設(shè),加快

人氣集聚;

蠡湖休閑中心:加快集聚國(guó)際化湖濱旅游度假功能、

體驗(yàn)式高端商業(yè)文化娛樂消費(fèi)功能、多元化休閑服務(wù)

功能,加快新城宜居示范住區(qū)和國(guó)際社區(qū)建設(shè),打造

國(guó)際上最具魅力的城市湖灣地區(qū);

三圈層:中心城區(qū):三心、三區(qū)(中心老城區(qū)、太湖新城區(qū)、山水旅游休閑區(qū))新城區(qū):惠山新城、錫東新城、科技新城、錫西新城城鎮(zhèn)組群:錫東城鎮(zhèn)組群、錫西城鎮(zhèn)組群注:資料來(lái)源于無(wú)錫規(guī)劃局北塘區(qū)功能規(guī)劃北塘區(qū)未來(lái)規(guī)劃為“一城、兩帶、三片、四區(qū)”格局本地塊身處兩帶之間、依靠惠山古鎮(zhèn)歷史街區(qū)

“十二五”期間,北塘區(qū)以鳳賓路和盛岸路為城區(qū)發(fā)展軸,加快向北、向西推進(jìn)城市化建設(shè),進(jìn)一步優(yōu)化布局、拓展載體、聚集資源,形成“一城、兩帶、三片、四區(qū)”功能格局。

一城:北塘新城鳳翔片區(qū);

兩帶:錫山、惠山沿山風(fēng)光帶和京杭大運(yùn)河沿河風(fēng)光帶;

三片:盛岸居住片區(qū)、鳳賓—楊木橋居住片區(qū)、劉潭居住片區(qū)三個(gè)

集中住宅片區(qū);

四區(qū):科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)集聚區(qū)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代物流集聚

區(qū)和文化旅游休閑集聚區(qū)。

打造獨(dú)具特色的山水空間:整合文化和山水資源,加快惠山沿山風(fēng)光帶和京杭大運(yùn)河風(fēng)光帶建設(shè),提升南尖運(yùn)河公園的文化品味和服務(wù)功能,繼

續(xù)推進(jìn)北尖、雙河尖運(yùn)河沿岸休閑公園建設(shè),打造融歷史文化、山水景觀、城市特色空間為一體的復(fù)合型旅游空間;

打造和諧宜人的宜居空間:形成以鳳賓行政中心、吳橋商貿(mào)中心為核心,以盛岸居住片區(qū)、鳳賓—楊木橋居住片區(qū)、劉潭居住片區(qū)為建設(shè)重點(diǎn)的

宜居空間體系,提升人居環(huán)境品質(zhì);

打造活力繁榮的產(chǎn)業(yè)空間:形成以北創(chuàng)科技園和金山北科技園為主體的科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)集聚區(qū),以無(wú)錫總部商務(wù)園等特色園區(qū)為主體的生產(chǎn)性服務(wù)

業(yè)集聚區(qū),以國(guó)聯(lián)金屬市場(chǎng)、物流外包基地為重點(diǎn)的現(xiàn)代物流集聚區(qū)和以惠山古鎮(zhèn)、運(yùn)河公園為主體的文化旅游休閑

集聚區(qū),打造充滿活力和特色的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)空間體系。無(wú)錫旅游無(wú)錫擁有強(qiáng)大旅游資源2010年接待游客5,150萬(wàn)人次,旅游收入748億元靈山大佛

善卷洞龍背山森林公園蠡園

無(wú)錫市位于江蘇省南部,長(zhǎng)江三角洲平原腹地,

北臨長(zhǎng)江,南瀕太湖,東與蘇州接壤,西與常

古運(yùn)河畔州交界;無(wú)錫是我國(guó)著名的魚米之

鄉(xiāng),也是一座現(xiàn)代化工業(yè)城市,號(hào)稱“小上

?!?;風(fēng)景秀麗,歷史悠久,又是一座享譽(yù)國(guó)

內(nèi)外的旅游城市;無(wú)錫地處太湖北端,是江南

蒙蒙煙雨,孕育出的一顆璀璨的太湖明珠。無(wú)

錫以豐富而優(yōu)越的自然風(fēng)光和歷史文化,躋身

于全國(guó)二十大旅游觀光城市之列;2010年全市接待國(guó)內(nèi)外旅游人數(shù)5153.77萬(wàn)人次、增長(zhǎng)20%,全市旅游總收入748.73億元、增長(zhǎng)23.1%。無(wú)錫政策限購(gòu)、限貸提高買房門檻導(dǎo)致住宅市場(chǎng)進(jìn)一步萎靡

“月度工具”再次啟用。央行6月14日宣布,從20日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%,這已經(jīng)是今年以來(lái)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率;此次上調(diào)后,大中型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率攀升至21.5%歷史高位,預(yù)計(jì)此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將凍結(jié)資金超3800億元;

國(guó)土部向各省國(guó)土部門下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)異常交易地塊上報(bào)制度有關(guān)問題的函》,要求各縣級(jí)國(guó)土部門對(duì)2011年以來(lái)的成交地塊進(jìn)行清理,對(duì)漏報(bào)地塊應(yīng)在6月30日前補(bǔ)充上報(bào);幾乎與此同步,部分房?jī)r(jià)上漲較快或成交較為活躍的中小城市,也已經(jīng)登上住建部“城市房地產(chǎn)價(jià)格直報(bào)系統(tǒng)”的名單。與此同時(shí),中央政府已經(jīng)在考慮,對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力較大、漲幅較快而當(dāng)?shù)刭?gòu)房支付能力不足的中小型城市有選擇地推廣限購(gòu)政策,而已經(jīng)納入重點(diǎn)監(jiān)控視野的這些城市的房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)情況的變化,將成為決策的依據(jù)所在;

在此之前,福建廈門、山東青島、煙臺(tái)等沿海省份的主要非省會(huì)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、成交走勢(shì)等重點(diǎn)交易數(shù)據(jù),已經(jīng)被納入住建部重點(diǎn)監(jiān)控的視野;浙江溫州、金華、江蘇無(wú)錫等一批非省會(huì)城市,也已經(jīng)在住建部的施壓之下,陸續(xù)出臺(tái)了嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”。

中國(guó)人民銀行6月14日發(fā)布的《2011年中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告》稱,從中長(zhǎng)期看,信貸風(fēng)險(xiǎn)管控壓力可能加大:

一是銀行業(yè)貸款總量增長(zhǎng)過(guò)快,政府融資平臺(tái)貸款和房地產(chǎn)貸款及表外風(fēng)險(xiǎn)敞口大幅增加;

二是銀行業(yè)“貸大、貸長(zhǎng)、貸集中”問題進(jìn)一步加劇;

三是一些中小商業(yè)銀行規(guī)??焖贁U(kuò)張,區(qū)域范圍不斷擴(kuò)大,經(jīng)營(yíng)潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。年內(nèi)第六次上調(diào)準(zhǔn)備金率、貨幣政策持續(xù)收緊房?jī)r(jià)監(jiān)控名單增員限購(gòu)擴(kuò)至三四線城市央行:信貸風(fēng)險(xiǎn)管控壓力加大無(wú)錫城市小結(jié)

區(qū)位優(yōu)越:無(wú)錫位于江蘇省的東南部;東鄰蘇州,距上海128公里;南瀕太湖,與浙江省交界;西接常州,距南京183公里;北臨長(zhǎng)江,與泰州市所轄的靖江市隔江相望,地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi);經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá):十一五期間無(wú)錫年均GDP增速13%,2010年末達(dá)到5750億元,第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升,2010年三產(chǎn)比為1.8:56:42.5;2010年社會(huì)消費(fèi)品總額達(dá)到1809.1億元.增長(zhǎng)18.6%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到27,905元,年均增長(zhǎng)速為11.8%;交通便捷:境內(nèi)有蘇南碩放機(jī)場(chǎng);距離上海,上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里;距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里;建成通車滬寧城際高鐵、京滬高鐵;滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南京市,京滬高速公路直達(dá)北京,寧杭高速公路直通杭州。312、104國(guó)道穿過(guò)無(wú)錫;無(wú)錫海洋客、貨運(yùn)輸,主要由上海港、張家港港、江陰港出海,無(wú)錫市有高速公路和國(guó)道和這些港口相連;美好規(guī)劃:緊緊圍繞“生態(tài)城、旅游與現(xiàn)代服務(wù)城、高科技產(chǎn)業(yè)城和宜居城”建設(shè)目標(biāo),以“三心、三區(qū)、三圈層”為方向,重點(diǎn)加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,著力優(yōu)化區(qū)域格局,致力加快以中心城市帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展,放大錫滬同城效應(yīng);推動(dòng)城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)型發(fā)展,著力轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式;政策限制:央行6月14日宣布,從20日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%,這已經(jīng)是今年以來(lái)第六

次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率;上調(diào)后,大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率攀升至21.5%歷史高位,浙江溫州、金

華、江蘇無(wú)錫等一批非省會(huì)城市,也已經(jīng)在住建部的施壓之下,陸續(xù)出臺(tái)了嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”;信貸管控方面持續(xù)壓力得信貸會(huì)受到進(jìn)一步限制;

旅游強(qiáng)大:長(zhǎng)江三角洲平原腹地,北臨長(zhǎng)江,南瀕太湖,東與蘇州接壤,西與常古運(yùn)河畔州交界;無(wú)錫是我國(guó)

著名的魚米之鄉(xiāng),風(fēng)景秀麗,歷史悠久,又是一座享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的旅游城市。無(wú)錫地處太湖北端,是江

南蒙蒙煙雨,孕育出的一顆璀璨的太湖明珠。無(wú)錫以豐富而優(yōu)越的自然風(fēng)光和歷史文化,躋身于全國(guó)

二十大旅游觀光城市之列。地處于長(zhǎng)三江都市經(jīng)濟(jì)圈、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、交通發(fā)達(dá)、旅游資源強(qiáng)大本地塊處于未來(lái)規(guī)劃老城區(qū)商貿(mào)中、同時(shí)會(huì)受到政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)雙重影響第二章區(qū)域市場(chǎng)概況商品房住宅市場(chǎng)分析一2011年10月無(wú)錫商品房量?jī)r(jià)齊跌數(shù)據(jù)來(lái)源:世聯(lián)地產(chǎn)

2011年10月,無(wú)錫商品房成交2670套,環(huán)比減少79.79%,同比減少61.24%。成交面積25.50萬(wàn)㎡,環(huán)比減少28.1%,同比減少

65.67%。成交均價(jià)8,644元/㎡,環(huán)比增加了0.24%,同比減少1.3%。整個(gè)市場(chǎng)處于量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài);

從區(qū)域成交面積來(lái)看,新區(qū)以成交7.46萬(wàn)㎡位居榜首,濱湖區(qū)成交5.32萬(wàn)㎡位居第二。南長(zhǎng)區(qū)下滑至最后,成交0.92萬(wàn)㎡。商品房住宅市場(chǎng)分析二2011年10月商品房預(yù)售83.69萬(wàn)㎡崇安區(qū)、新區(qū)位列前兩位數(shù)據(jù)來(lái)源:世聯(lián)地產(chǎn)總計(jì)住宅商業(yè)辦公預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)83.6972.758.842.09無(wú)錫10月分物業(yè)類型預(yù)售一覽區(qū)域崇安南長(zhǎng)北塘新區(qū)濱湖錫山惠山共計(jì)預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)36.395.560.4421.4913.776.01083.69錫各區(qū)10月預(yù)售面積一覽2011年10月無(wú)錫商品房市場(chǎng)預(yù)售面積83.69萬(wàn)㎡,環(huán)比增加

27.86%,同比增加9.55%;無(wú)錫七個(gè)區(qū)中崇安區(qū)預(yù)售面積最

多,在36.39萬(wàn)㎡,占總預(yù)售面積43.48%;新區(qū)預(yù)售21.49

萬(wàn)㎡排在第二占總面積25.67%,惠山區(qū)無(wú)商品房預(yù)售。無(wú)錫樓市格局崇安區(qū)無(wú)錫住宅市場(chǎng)由市中心向外擴(kuò)散格局、密集程度較高隨著無(wú)錫經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人口快速增長(zhǎng)、市中心區(qū)域已無(wú)法滿足住宅市場(chǎng)需求,導(dǎo)致市場(chǎng)由市中心向外擴(kuò)散格局,由于市場(chǎng)開發(fā)密集程度較高、整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供大于求局面;目前無(wú)錫共有7區(qū),分別為崇安區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)、北塘區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)、濱湖區(qū)、新區(qū)。新區(qū)錫山區(qū)惠山區(qū)濱湖區(qū)南長(zhǎng)區(qū)北塘區(qū)典型樓盤分析一紅豆九號(hào)均價(jià)11,000-12,000元/㎡天元世家均價(jià)10,500元/㎡項(xiàng)目名稱:紅豆人民路九號(hào)占地面積:7.6萬(wàn)㎡建筑面積:30萬(wàn)㎡綠化率:32.17%總戶數(shù):938戶建筑形態(tài):多層、高層開盤時(shí)間:未開盤均價(jià):11,000—12,000元/㎡、商業(yè)均價(jià)29,000元/㎡公寓均價(jià)25,000元/㎡開發(fā)商:無(wú)錫紅豆置業(yè)有限公司

停車位:地上894個(gè)崇安區(qū)項(xiàng)目名稱:天元世家占地面積:7.2萬(wàn)㎡建筑面積:18萬(wàn)㎡綠化率:38%總戶數(shù):900戶(一、二期去化90%)建筑形態(tài):高層開盤時(shí)間:2010.10.23均價(jià):10,500元/㎡開發(fā)商:無(wú)錫世紀(jì)花園開發(fā)公司

停車位:750個(gè)左右南長(zhǎng)區(qū)花樣年花郡均價(jià)7,500元/㎡首創(chuàng)·雋府均價(jià)8,000元/㎡項(xiàng)目名稱:花樣年花郡占地面積:12.3萬(wàn)㎡建筑面積:24.6萬(wàn)㎡綠化率:35%總戶數(shù):總1700戶(去化40%)建筑形態(tài):多層、高層開盤時(shí)間:2011.8.28均價(jià):7,500元/㎡、開發(fā)商:無(wú)錫花樣年開發(fā)有限公司停車位:1700個(gè)新區(qū)典型樓盤分析二錫山區(qū)項(xiàng)目名稱:首創(chuàng)·雋府占地面積:16.3萬(wàn)㎡建筑面積:33萬(wàn)㎡綠化率:42%總戶數(shù):總2310戶、當(dāng)期196戶(去化70%)建筑形態(tài):多層、高層開盤時(shí)間:2011.03.12均價(jià):8,000元/㎡、開發(fā)商:江蘇首創(chuàng)置業(yè)有限公司停車位:2410個(gè)蠡湖一號(hào)均價(jià)14,000元/㎡百樂時(shí)代廣場(chǎng)均價(jià)8,000元/㎡項(xiàng)目名稱:蠡湖一號(hào)占地面積:45萬(wàn)㎡建筑面積:71萬(wàn)㎡綠化率:47%總戶數(shù):總1000戶、當(dāng)期396戶(去化)建筑形態(tài):低層、多層、高層開盤時(shí)間:2011.10均價(jià):17,000—18,000元/㎡、開發(fā)商:無(wú)錫陽(yáng)光置業(yè)有限公司停車位:1200個(gè)典型樓盤分析三項(xiàng)目名稱:百樂時(shí)代廣場(chǎng)占地面積:17.3萬(wàn)㎡建筑面積:45萬(wàn)㎡(商業(yè)17萬(wàn)㎡)綠化率:35%總戶數(shù):總1950戶(去化20%)建筑形態(tài):低層、高層開盤時(shí)間:2011.9.25均價(jià):8,000元/㎡商業(yè)開發(fā)商:無(wú)錫天盛置業(yè)有限公司停車位:2296個(gè)濱湖區(qū)惠山區(qū)中銳海尚映象均價(jià)7,300元/㎡金太湖國(guó)際城三期鋒尚均價(jià)9,500元/㎡項(xiàng)目名稱:中銳海尚映象占地面積:8.4萬(wàn)㎡建筑面積:20萬(wàn)㎡綠化率:45%總戶數(shù):總共1309戶、當(dāng)期196戶(去化60%)建筑形態(tài):多層、小高層.開盤時(shí)間:2011.9.17均價(jià):7,300元/㎡商業(yè)16,000元/㎡開發(fā)商:中銳置業(yè)發(fā)展有限公司停車位:地面448個(gè)、地下1050個(gè)典型樓盤分析四項(xiàng)目名稱:金太湖國(guó)際城三期鋒尚占地面積:14.2萬(wàn)㎡建筑面積:68萬(wàn)㎡綠化率:25%總戶數(shù):總959戶(去化95%)建筑形態(tài):小高層、高層、超高層開盤時(shí)間:2010.06.11均價(jià):9,500元/㎡商業(yè)均價(jià)45,000元/㎡公寓均價(jià)11,000元/㎡開發(fā)商:無(wú)錫金太湖開發(fā)有限公司停車位:地面600個(gè)、地下3000個(gè)北塘區(qū)北塘區(qū)典型住宅匯總區(qū)域項(xiàng)目物業(yè)類型開盤均價(jià)(元/㎡)主力去化面積去化去化率崇安區(qū)紅豆人民路九號(hào)住宅、公寓、商鋪——11,000—12,000商業(yè)29,00090—150㎡————南長(zhǎng)區(qū)天元世家住宅2010.1010,500160—280㎡46套/月90%新區(qū)花樣年花郡住宅、公寓、商業(yè)2011.87,500商業(yè)16,00085—190㎡25套/月40%錫山區(qū)首創(chuàng)·雋府住宅2011.38,00090—150㎡20套/月60%濱湖區(qū)蠡湖一號(hào)住宅2011.1014,00090—170㎡20套/月5%惠山區(qū)百樂時(shí)代廣場(chǎng)住宅、商業(yè)、寫字樓2011.98.000商業(yè)25,00090—180㎡30套/月10%北塘區(qū)中銳海尚映象住宅、花園洋房2011.97,300商業(yè)16,00080—160㎡25套/月60%金太湖國(guó)際城住宅、商鋪2010.79,500商業(yè)45,00090—180㎡35套/月95%受到房地產(chǎn)和政策影響、下半年去化明顯較慢北塘由于距離市中心較近、價(jià)格相對(duì)較低,去化相對(duì)較快客戶訪談受訪人群:消費(fèi)者受訪人群數(shù)量:60受訪人群年齡層:28-55方式:訪談本地人群對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格、配套、交通作為主要考慮因素達(dá)到80%北塘區(qū)作為未來(lái)中心片區(qū),除了交通等因素以外,北塘區(qū)未來(lái)升值空間也是一個(gè)重要因素通過(guò)本地消費(fèi)對(duì)住宅考慮因素,發(fā)現(xiàn)價(jià)格、配套、交通占據(jù)80%,區(qū)域中的崇安、南長(zhǎng)、北塘占據(jù)70%;本地消費(fèi)人群中選擇北塘區(qū)同樣認(rèn)為北塘交通、環(huán)境包括配套都符合市場(chǎng)需求,同時(shí)可以發(fā)現(xiàn)15%對(duì)北塘區(qū)升值空有考慮因素。無(wú)錫住宅區(qū)位主要考慮目標(biāo)住宅市場(chǎng)小結(jié)由于受到前兩年成交影響、2011年市場(chǎng)供應(yīng)較大、但受到國(guó)家限購(gòu)和限制貸款強(qiáng)擊下,成交量明顯下滑,住宅市場(chǎng)持續(xù)供應(yīng)量、成交量小幅回落,住宅市場(chǎng)前景堪憂;從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看,濱湖、惠山、新區(qū)三大區(qū)域依舊在住宅市場(chǎng)中占比高達(dá)74%左右,市場(chǎng)集中度依舊較高;崇安區(qū)由于土地稀缺性導(dǎo)致供應(yīng)量較少,本地塊所處于北塘區(qū)區(qū)域由于擁有眾多文物保護(hù)、一定程度上影響市場(chǎng)開發(fā);從去化率來(lái)看,無(wú)錫整體市場(chǎng)較低迷,主要因素受到國(guó)家政策及市場(chǎng)供應(yīng)量較大導(dǎo)致;本地塊所處于北塘由去化速度和去化率較高,原因在于距離崇安區(qū)較近、交通配套較完善,成為眾多消費(fèi)人群尋求目標(biāo)。由于受到國(guó)家政策及市場(chǎng)供應(yīng)量較大影響無(wú)錫整體市場(chǎng)不容樂觀、本地塊所在北塘區(qū)市場(chǎng)去化率較好、未來(lái)升值空間也是一個(gè)重要因素商業(yè)市場(chǎng)分析

8月商業(yè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌,成交項(xiàng)目主要為區(qū)域型商業(yè);

從目前土地市場(chǎng)表現(xiàn)可以看出,近兩年政店在加大商業(yè)

類用地的出讓,特別是一些商業(yè)配套不完善的區(qū)域板

塊,隨著無(wú)錫城市版圖擴(kuò)張,居住板塊不斷擴(kuò)大,與

其相配套商業(yè)類用地必將逐漸增加;

8月,無(wú)錫商業(yè)用房新增供應(yīng)15.86萬(wàn)㎡,但成交面積

僅4.50萬(wàn)㎡,成交均價(jià)10,227元/㎡。2011年8月商業(yè)市場(chǎng)成交概況數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC8月份商業(yè)成交量略微減少、成交均價(jià)跌幅明顯無(wú)錫商圈現(xiàn)狀

整體看,無(wú)錫商圈形成以成熟社區(qū)和便捷交通為基礎(chǔ),顯著特點(diǎn)是人流車流量大;

從分布來(lái)看,無(wú)錫主要商圈大多集中在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)交通相對(duì)便捷區(qū)域,周邊社區(qū)密度較高;

在過(guò)去五年中,無(wú)錫城終于打破了以解放環(huán)路為中心的單核心城市形態(tài),在外圍組建了多個(gè)城市商業(yè)次中心;典型商圈區(qū)域典型商業(yè)介紹中心商務(wù)區(qū)商業(yè)大廈、八佰伴、三陽(yáng)百盛等錫滬路商圈哥倫布廣場(chǎng)、中華美食城為中心太湖廣場(chǎng)商圈主要是茂業(yè)城、燕莎等以及長(zhǎng)江辦公寫字樓區(qū)河埒口商圈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)等北塘商圈金太湖國(guó)際城為中心,一期已開業(yè),但除餐飲外,其他營(yíng)業(yè)不佳長(zhǎng)江路商圈新天地假日廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)、新之城等無(wú)錫目前形成以中心商務(wù)區(qū)為核心多區(qū)域中心共同發(fā)展階段中心商務(wù)區(qū)解析無(wú)錫最成熟市級(jí)商圈

述:無(wú)錫市最成熟市級(jí)商圈,擁有人民路、中山路、健康路等眾多商

業(yè)街,擁有傳統(tǒng)百貨,包含購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài);位置:以中山路和人民路交界處的崇安寺為核心,向四周輻射

商業(yè)類型:百貨商場(chǎng)、沿街商鋪、商業(yè)街區(qū)

典型商業(yè):百

類:商業(yè)大廈、八佰伴、三陽(yáng)百盛、大洋百貨

購(gòu)物中心:匯金廣場(chǎng)

業(yè)

街:人民路、中山路、健康路

區(qū)

類:崇安寺

消費(fèi)群體:全市消費(fèi)者

租金情況:5—15元/㎡·天商業(yè)地位:無(wú)錫目前商業(yè)氛圍最濃商業(yè)街區(qū),有其一定歷史原因;盡管城市

副中心商業(yè)區(qū)、專業(yè)街、片區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心等打造得

如火如荼,中山路作為無(wú)錫商業(yè)中心地位依舊穩(wěn)當(dāng);隨著商業(yè)大

廈、八佰伴等主力商城開始引進(jìn)多家國(guó)際品牌,這也使得中山路

商業(yè)街整體檔次提升了不少中心商務(wù)區(qū)典型案例分析大東方百貨、營(yíng)業(yè)面積達(dá)到8萬(wàn)㎡建筑面積:8萬(wàn)㎡(A、B座)檔次:高檔開業(yè)時(shí)間:1988(2010.9改建)樓層業(yè)態(tài):A座B座B1:食品苑、墨韻文化B1:珠寶玉器1F:品尚國(guó)際1F:名表首飾2F:優(yōu)雅名媛2F:品質(zhì)內(nèi)衣3F:都市淑女3F:都市淑女4F:名仕新貴4F:名仕新貴5F:活力休閑5F:活力休閑6F:童趣家居6F:美食美容7F:東方電器7F:大世界影城主要品牌:Dior.Laniome.Burberry.Chanel.GUCCI.ARMANI、HERMES、LOEWE、VESACE、CARTIER開發(fā)商:無(wú)錫商業(yè)大廈大東方股份有限公司

進(jìn)駐商家:商業(yè)大廈引進(jìn)商家將近700余家,以服裝為主,

其中男裝、女裝、童裝和運(yùn)動(dòng)系列所占比例將近

55%左右;其次是電器類產(chǎn)品占到18%左右;其

余如名表、金銀首飾等均為國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌;

通過(guò)增加B座,讓營(yíng)業(yè)規(guī)模得到很大的提高,并

且大量引進(jìn)了國(guó)際一線品牌盈利方式:扣點(diǎn)18—20%

經(jīng)營(yíng)狀況:較好錫滬路商圈解析

述:區(qū)域性商圈,有廣南路、錫滬路等街道擁有傳統(tǒng)百貨,包含專業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)位置:以廣南路和錫滬路為主要

商業(yè)類型:百貨商場(chǎng)、沿街商鋪、商業(yè)街區(qū)

典型商業(yè):百

類:瑞安百貨

購(gòu)物中心:哥倫布廣場(chǎng)

業(yè)

街:廣南路、錫滬路

消費(fèi)群體:區(qū)域及周邊消費(fèi)人群

租金情況:2—6元/㎡·天商業(yè)地位:距離市中心僅十余分鐘車程;周邊集裝餞、家居、建材為一體崇

安新城包括月星家居、睦鄰中心等大型商業(yè)項(xiàng)目,這種互為配套

良性發(fā)展模式并且未來(lái)金科等項(xiàng)目即將開業(yè),無(wú)疑擴(kuò)大區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力,形成較強(qiáng)區(qū)域性核心商業(yè)形成城東區(qū)域性商業(yè)中心錫滬路商圈典型案例分析建筑面積:20萬(wàn)㎡檔次:中低檔開業(yè)時(shí)間:2009(二期2011.10)物業(yè)類型:公寓、寫字樓、購(gòu)物中心、百貨主要商鋪:KFC、必勝客、NIKE、阿迪達(dá)斯開發(fā)商:無(wú)錫市龍騰商業(yè)投資發(fā)展有限公司銷售面積:30—60㎡

銷售價(jià)格:均價(jià)50,000—60,000元/㎡

營(yíng)業(yè)面積:60—180㎡

租金狀況:6—8元/㎡

經(jīng)營(yíng)狀況:較好(一期98%、二期85%)

停車位:1600個(gè)哥倫布廣場(chǎng)總建20萬(wàn)㎡太湖廣場(chǎng)商圈解析

述:擁有無(wú)錫最大的城市廣場(chǎng),近兩年房產(chǎn)的飛速發(fā)展,周邊高樓林

立,為太湖廣場(chǎng)帶來(lái)了新的發(fā)展契機(jī),特別是板塊商務(wù)功能,逐

漸有取代市中心成為新一代的商務(wù)中心的趨勢(shì);太湖廣場(chǎng)商圈由

于起步晚,整個(gè)板塊的商業(yè)氛圍還未成型,目前板塊最具代表商

業(yè)點(diǎn)主要是臺(tái)灣歡樂城和茂業(yè)城位置:無(wú)錫城市副中心,以太湖大道與清揚(yáng)路交匯處為主要

商業(yè)類型:百貨商場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)

典型商業(yè):茂業(yè)城、臺(tái)灣歡樂城

消費(fèi)群體:區(qū)域及周邊消費(fèi)人群

租金情況:2—5元/㎡·天商業(yè)地位:近兩年板塊開發(fā)看出,已批建多個(gè)綜合體項(xiàng)目,世貿(mào)、茂業(yè),未

來(lái)還有燕莎商務(wù)中心等等,板塊整體定位起點(diǎn)高,已逐漸有取代

市中心成為新一代商務(wù)中心趨勢(shì)但商業(yè)發(fā)展不是一蹴而就的,需

要循序漸進(jìn)過(guò)程,目前整體高檔消費(fèi)力集中在市中心區(qū)域,如何

吸引這部分消費(fèi)群體,將是未來(lái)太湖商圈發(fā)展重點(diǎn)城南區(qū)域性商業(yè)中心未來(lái)更多承載著無(wú)錫商務(wù)中心太湖廣場(chǎng)商圈典型案例分析建筑面積:45萬(wàn)㎡(百貨8萬(wàn)㎡)檔次:中低檔開業(yè)時(shí)間:2007

物業(yè)類型:購(gòu)物中心、酒店、公寓、寫字樓樓層業(yè)態(tài):B1:超市、餐飲1F:珠寶首飾、化妝品、鐘表眼鏡、女鞋等

2F:精品女裝、女星配飾、女士皮具、必勝客3F:少淑女裝、女士?jī)?nèi)衣等4F:童裝、童鞋、玩具、床上用品、家居用品5F:男士服飾、皮具等6F:運(yùn)動(dòng)休閑服飾、戶外用品、運(yùn)動(dòng)器械等7F:臺(tái)球俱樂部、嘉禾影城8F:健身俱樂部、嘉禾影城主要品牌:BUEBERRY、西鐵城、卡西歐、天駿、FAIRWHALE、nike、ADIDAS、花花公子、華倫天奴.喬登開發(fā)商:無(wú)錫茂業(yè)置業(yè)有限公司盈利方式:百貨扣點(diǎn)15—18%

經(jīng)營(yíng)狀況:較好

配套設(shè)施:停車位3000個(gè)、四部手扶電梯等

茂業(yè)城總建45萬(wàn)㎡目前城南最大綜合體項(xiàng)目、檔次水平一般河埒口商圈解析

述:目前城西商業(yè)中心,住宅區(qū)很多,人口密集,商業(yè)興旺;梁青路

有大潤(rùn)發(fā)、五星電器等,加上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)入,將為片區(qū)商業(yè)帶

來(lái)更大的發(fā)展動(dòng)力,特別是天潤(rùn)發(fā)大賣場(chǎng)帶火了周邊一帶,周邊

店鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)走旺,價(jià)格不斷攀升位置:河埒口商圈位于濱湖區(qū),東鄰京杭大運(yùn)河,南鄰無(wú)錫新體育中心

西有梅園,北靠惠山及旅游勝地—錫惠公園

商業(yè)類型:購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)、沿街商鋪

典型商業(yè):購(gòu)物中心:萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

業(yè)

街:湖濱路、梁青路

消費(fèi)群體:區(qū)域及周邊消費(fèi)人群

租金情況:4—7元/㎡·天商業(yè)地位:河埒口商圈商業(yè)街相對(duì)較多,街道很長(zhǎng),商圈范圍大;但商業(yè)最

繁華地段集中在河埒口附近一帶,經(jīng)營(yíng)種類雜亂,商業(yè)特色不明

顯,未來(lái)河埒地區(qū)充分利用功能優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì),將河埒地區(qū)建

設(shè)成為現(xiàn)代化區(qū)域行政中心、繁華商貿(mào)中心、高質(zhì)量居住中心,

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)勢(shì)必會(huì)加重河埒口商圈商業(yè)地位,也會(huì)帶來(lái)大量人氣城西區(qū)域性商業(yè)中心住宅區(qū)較多隨著萬(wàn)達(dá)進(jìn)入必然帶來(lái)大量消費(fèi)、提高商業(yè)檔次河埒口商圈典型案例分析建筑面積:70萬(wàn)㎡(商業(yè)12萬(wàn)㎡)檔次:中檔開業(yè)時(shí)間:2010.9

物業(yè)類型:購(gòu)物中心、酒店、公寓、寫字樓

樓層業(yè)態(tài):1F:精品服飾、生活服務(wù)2F:精品服飾、生活服務(wù)3F:餐飲休閑主要業(yè)態(tài):萬(wàn)千百貨、酒店、萬(wàn)達(dá)影院、大歌星KTV等主要品牌:星巴克、屈臣氏、ONLY、VEROMODA、GXG、KFC、國(guó)美電器、必勝客、ZARA、JACK&JONES

開發(fā)商:無(wú)錫茂業(yè)置業(yè)有限公司盈利方式:百貨扣點(diǎn)15—18%

租金:4—7元/㎡

經(jīng)營(yíng)狀況:較好萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前城西最大綜合體項(xiàng)目、商業(yè)12萬(wàn)㎡北塘青石路商圈解析區(qū)域性商業(yè)眾多商業(yè)開發(fā)、運(yùn)作帶動(dòng)未來(lái)發(fā)展,提高區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力

述:青石路商圈以歐風(fēng)街為依托,是無(wú)錫舊城改造的重點(diǎn)區(qū)

域,未來(lái)將打造成無(wú)錫重要的副中心,集餐飲、休閑、

娛樂為一體的商業(yè)集群位置:位于北塘區(qū)北大街街道轄區(qū)范圍內(nèi),以青石路沿線為主

商業(yè)類型:商業(yè)街、購(gòu)物中心

典型商業(yè):商

業(yè)

街:青石路歐風(fēng)街

購(gòu)物中心:金太湖購(gòu)物中心

消費(fèi)群體:周邊居民、餐飲可影響到無(wú)錫全市

租金情況:4-10元/㎡·天發(fā)展趨勢(shì):近年由于金太湖大型綜合型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐,為片區(qū)商

業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展動(dòng)力,無(wú)論從檔次還是規(guī)模上都有較

大提升,片區(qū)商業(yè)也逐漸轉(zhuǎn)向核心商業(yè)發(fā)展建筑面積:68萬(wàn)㎡

開業(yè)時(shí)間:2009.6經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài):大型商街、國(guó)際影院、無(wú)錫首個(gè)真冰溜

冰場(chǎng)、五星級(jí)酒店、中心MALL、甲級(jí)寫

字樓、高檔住宅等進(jìn)駐商家:沃爾瑪為首國(guó)際商業(yè)巨頭,近30家城市

先鋒品牌開發(fā)商:無(wú)錫商業(yè)大廈大東方股份有限公司

銷售情況:商業(yè)一、二期售罄,三期售出80%

銷售均價(jià):50,000—60,000元/㎡主力面積:50—120㎡

租金水平:10—18元/㎡·天

經(jīng)營(yíng)狀況:良好

停車位:地上600、地下3000百貨1—3步行街-1F沃爾瑪數(shù)碼城會(huì)所金太湖國(guó)際廣場(chǎng)目前城北最大綜合體項(xiàng)目北塘青石路商圈典型案例分析新區(qū)長(zhǎng)江商圈解析隨著居住和商務(wù)人員需要、區(qū)域出現(xiàn)眾多商業(yè)項(xiàng)目

述:新區(qū)主要兩大商圈長(zhǎng)江路-旺莊路商圈和春華路商圈,

前者為CBD,后者為高檔居住區(qū)位置:位于長(zhǎng)江路和旺莊路

商業(yè)類型:商業(yè)街、購(gòu)物中心

典型商業(yè):商

業(yè)

街:旺莊路、長(zhǎng)江路

購(gòu)物中心:寶龍城市廣場(chǎng)、新之城、長(zhǎng)江一號(hào)

消費(fèi)群體:周邊居民、商務(wù)人員

租金情況:1.8-6元/㎡·天發(fā)展趨勢(shì):近幾年大型商業(yè)迅速發(fā)展,2010-2012年新區(qū)商業(yè)供應(yīng)

量猛增,共有6個(gè)項(xiàng)目45萬(wàn)㎡商業(yè)面世,但寶龍城市廣

場(chǎng)和新之城A區(qū)開業(yè),迅速增加了區(qū)域大型商業(yè)滿足一

站式消費(fèi)需求寶龍城市廣場(chǎng)、商業(yè)13.5萬(wàn)㎡新區(qū)長(zhǎng)江路商圈典型案例分析

1-3F家樂福 4F

餐飲1-3F百盛百貨4F

中影國(guó)際影城

1-4F挑空中庭 展覽、休閑、娛樂 5-24F單身公寓建筑面積:28萬(wàn)㎡(商業(yè)13.5萬(wàn)㎡)開業(yè)時(shí)間:2010經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài):時(shí)尚百貨、大型超市、星級(jí)影院、娛樂中心、游樂廣場(chǎng)、美食天地進(jìn)駐商家:百盛、家樂福、肯德基、豪客來(lái)、大家

樂、寶

島眼鏡、中影國(guó)際影城開發(fā)商:無(wú)錫寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

銷售均價(jià):一樓:12,000—25,000元/㎡二樓:9,000—12,000元/㎡

三樓:6,000—9,000元/㎡主力面積:30—120㎡

租金水平:1.1—6元/㎡·天

經(jīng)營(yíng)狀況:良好

停車位:地上200、地下1400各商圈租金分析

市中心是唯一成熟商業(yè)中心,也是商鋪?zhàn)饨鹦星樽罡邊^(qū)域租金在5-15元/㎡·天;

其他各大商圈租金行情基本集中在2-6元/㎡·天;

本區(qū)域周邊目前尚未形成集中性商業(yè)。區(qū)域商圈主要功能商業(yè)配套租金(元/㎡·天)崇安區(qū)中心商務(wù)區(qū)商務(wù)辦公、購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、金融等商業(yè)大廈、八佰伴、三陽(yáng)百盛、大洋百貨、崇安寺步行街5—15錫滬路商圈購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑哥倫布廣場(chǎng)、中華美食城等凱賓斯基、數(shù)碼大廈、茂業(yè)等2—6濱湖區(qū)河埒口商圈購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)4—7南長(zhǎng)區(qū)太湖廣場(chǎng)行政、文化、商務(wù)辦公、娛樂休閑等凱賓斯基、數(shù)碼大廈、茂業(yè)等2—5北塘區(qū)北塘新城商圈購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑金太湖國(guó)際城2—6新區(qū)長(zhǎng)江路商圈新區(qū)、購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑、商務(wù)辦公等新天地假日廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)、新之城等1.8—6

無(wú)錫市現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)主要分

布于市中心區(qū)域解放路沿

線周圍,尤其以崇安寺-三

陽(yáng)廣場(chǎng)商業(yè)圈最為集中;

從各商圈業(yè)態(tài)設(shè)置來(lái)看,整

體仍以零售為主,餐飲比

重逐步提高;

以商鋪空置率最高的站前商

業(yè)區(qū)為例,站前步行街、

保利廣場(chǎng)兩大主力商業(yè)項(xiàng)

目現(xiàn)仍在經(jīng)營(yíng)店鋪80%以上

為餐飲、休閑娛樂商戶;在

新興商業(yè)區(qū)域內(nèi)餐飲、休閑

娛樂業(yè)態(tài)市場(chǎng)接受度相對(duì)于

零售而言更高??蛻粼L談一受訪人群:消費(fèi)者受訪人群數(shù)量:60受訪人群年齡層:28-55方式:訪談購(gòu)物頻率:無(wú)錫市消費(fèi)者購(gòu)物頻率較高,一般為“每周2-3次”和“每周1次”;

每天購(gòu)物的也占有一定比重;每天每周2-3次每周1次每月2-3次每月1次每季度1次12.53833.51231購(gòu)物日期:消費(fèi)日期多不固定,比較固定的一般選擇在“每日下班后”和“周

六周日”進(jìn)行購(gòu)物;工作時(shí)間下班之后周六周日節(jié)日日期不固定2.53012215232購(gòu)物頻率一般為“每周2-3次”和“每周1次”

消費(fèi)時(shí)間來(lái)看“每日下班后”和“周六周日”

客戶訪談二受訪人群:消費(fèi)者受訪人群數(shù)量:60受訪人群年齡層:28-55方式:訪談無(wú)錫市消費(fèi)者平均消費(fèi)金額集中在“50-300元”之間,屬于中檔消費(fèi)

無(wú)錫市消費(fèi)者“步行”購(gòu)物比重較大,習(xí)慣在家、單位附近進(jìn)行消費(fèi)、另外對(duì)公交車認(rèn)知度較高平均消費(fèi)金額:無(wú)錫市消費(fèi)者平均消費(fèi)金額集中在“50-300元”之間,屬于中檔消費(fèi);

500元以上的高消費(fèi)占比較??;周六日及晚間消費(fèi)消費(fèi)金額相對(duì)較高。50元以下50-100元100-300元300-500元500-800元800-1000元

1000元以上

4516

5320.528.5消費(fèi)時(shí)使用的交通工具:無(wú)錫市消費(fèi)者“步行”購(gòu)物的比重較大,習(xí)慣在家、單位附近進(jìn)行消費(fèi);對(duì)于距

離較遠(yuǎn)的購(gòu)物設(shè)施來(lái)說(shuō),消費(fèi)者選擇以“助力車”和“私家車”這類高速交通工

具作為代步工具;另有一定數(shù)量的消費(fèi)者對(duì)“公交車”認(rèn)知也較高。39步行自行車助力車公交車出租車私家車公司用車32113.52.5201客戶訪談三購(gòu)物業(yè)態(tài)需求:

無(wú)錫市消費(fèi)者對(duì)大型超市、大賣場(chǎng)需求最高,與其他購(gòu)物業(yè)態(tài)類型相比有顯著優(yōu)勢(shì);

消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心和百貨店需求也較高,但與大型超市、大賣場(chǎng)相比,對(duì)消費(fèi)者吸引力要相對(duì)較弱;

消費(fèi)者對(duì)專業(yè)店、專賣店、商業(yè)街等業(yè)態(tài)也有一定需求;

消費(fèi)者對(duì)零售專賣店業(yè)種需求上主要以服裝店和食品店這類生活必需品消費(fèi)場(chǎng)所為主。受訪人群:消費(fèi)者受訪人群數(shù)量:60受訪人群年齡層:28-55方式:訪談對(duì)大賣場(chǎng)及購(gòu)物中心需求較大客戶訪談四受訪人群:消費(fèi)者受訪人群數(shù)量:60受訪人群年齡層:28-55方式:訪談休閑娛樂設(shè)施需求:

無(wú)錫市消費(fèi)者經(jīng)常從事的休閑娛樂活動(dòng)主要為看電視、聽音樂、看書、報(bào)、雜志、玩計(jì)算機(jī)、

上網(wǎng)等能在家中進(jìn)行且不需要投入大量金錢的活動(dòng)為主;

體育運(yùn)動(dòng)方面以不需要花費(fèi)散步、慢跑和籃球、足球和羽毛球?yàn)槭走x;

由于消費(fèi)者日常戶外休閑娛樂和體育活動(dòng)多為無(wú)需花費(fèi)的活動(dòng),因此對(duì)環(huán)境較好公園、休閑廣

場(chǎng)需求較高,因此在設(shè)施開發(fā)時(shí)規(guī)劃一定規(guī)模休閑廣場(chǎng)將達(dá)到聚集客流效果;從各種贏利性休閑娛樂設(shè)施來(lái)看,受選率較高為KTV、酒吧、其次為茶樓、足浴、健身中心等。服務(wù)質(zhì)量好是第一要素:消費(fèi)者希望休閑娛樂設(shè)施及服務(wù)人員所提供的服務(wù)質(zhì)量高、專業(yè)性強(qiáng)

環(huán)境是消費(fèi)者第二看重的要素:環(huán)境舒適、優(yōu)雅、干凈整潔、能營(yíng)造出輕松和諧的氣氛

客戶訪談五受訪人群:消費(fèi)者受訪人群數(shù)量:60受訪人群年齡層:28-55方式:訪談餐飲設(shè)施類型需求:

無(wú)錫市消費(fèi)者對(duì)本地家常菜及地方風(fēng)味小吃的需求最高;

無(wú)錫本地菜家常菜也較受消費(fèi)者歡迎;

其他地方特色菜系中,川、湘菜系受選率較高;

另外各類中西快餐也是消費(fèi)者經(jīng)常光臨的場(chǎng)所。由于無(wú)錫外來(lái)人口逐漸增多,因此具有地方特色風(fēng)味餐飲設(shè)施較受歡迎

交通便利性,舒適、優(yōu)雅的就餐環(huán)境也是吸引消費(fèi)者主要亮點(diǎn)

商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)商業(yè)市場(chǎng)成交量略微下跌,但是整個(gè)均價(jià)下劃較為明顯,僅為10,277元/㎡,隨著政府加大商業(yè)土地出讓,未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量將進(jìn)一步擴(kuò)大;無(wú)錫目前已經(jīng)形成以中心商務(wù)區(qū)為核心、城東錫滬路商圈、城南太湖廣場(chǎng)商圈、城西河埒口商圈、城北北塘商圈多區(qū)域商業(yè)中心共同發(fā)展階段,市中心成熟商圈租金在5--15元/㎡·天,其他區(qū)域商業(yè)2—7元/㎡·天,本地塊所處于北塘區(qū)目前租金在2—6元/㎡;從商業(yè)輻射范圍來(lái)看,目前市中心業(yè)態(tài)較成熟,交通、配套較方便,輻射整個(gè)市區(qū);其他基本都是區(qū)域商業(yè),但是商業(yè)體量基本都達(dá)到10萬(wàn)㎡以上,滿足區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng);本地塊位于市中心西邊2KM左右,目前周邊3KM范圍內(nèi)暫無(wú)大型集中性商業(yè)。由目前無(wú)錫以市中心為核心、多區(qū)域中心格局本地塊距離市中心較近、無(wú)論是市中心還是區(qū)域性商業(yè)都有較大體量、對(duì)本項(xiàng)目有一定影響第三章項(xiàng)目背景分析無(wú)錫城市空間變遷

50年代以來(lái)開始向中心城區(qū)發(fā)展本地塊屬于北塘區(qū),是無(wú)錫市中心城區(qū)之一

曾經(jīng)是近代無(wú)錫民族工商業(yè)發(fā)祥地之一,也是無(wú)錫最繁華的商埠

城市功能變遷

北塘是近代無(wú)錫民族工商業(yè)的發(fā)祥地之一,米市、錢莊、布莊、山貨行林立,曾是無(wú)錫最繁華的商埠

鐵路、高速公路逐步取代了運(yùn)河的物流功能。城市間貿(mào)易中心移轉(zhuǎn),城市間商貿(mào)基礎(chǔ)消失運(yùn)河成就北塘鐵路高速物流功能移轉(zhuǎn)城市商業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)變城市功能中心化

城市商業(yè)功能向城市中心集中,北塘原有商業(yè)基礎(chǔ)不再,新商業(yè)基礎(chǔ)又未定型,地區(qū)向純居住化自然轉(zhuǎn)型,偏離城市功能中心,地區(qū)價(jià)值下滑

城際交通的發(fā)達(dá),導(dǎo)致南京、上海的覆蓋面加大,各區(qū)縣對(duì)無(wú)錫的依賴降低。無(wú)錫城市商業(yè)性質(zhì)又大地區(qū)中心轉(zhuǎn)向城市自身功能的配套無(wú)錫歷史文化背景無(wú)錫市歷史文化悠久城市素有“吳中勝地”之稱

無(wú)錫位于杭嘉湖平原西北部,西倚惠山,南抱太湖,北靠長(zhǎng)江,京杭大運(yùn)河穿城而過(guò)自然風(fēng)景優(yōu)美,人杰地靈,素有“吳中勝地”之

稱;杭嘉湖平原是我國(guó)自然條件最為優(yōu)越的地區(qū),無(wú)錫的地理位置和地形特點(diǎn)使之處于交通咽喉部位。這里自古以來(lái)就是東南沿海地

區(qū)與北方交通必經(jīng)之地,有利于文化交流和吸收外來(lái)文化,歷史上是江南文化與北方文化融會(huì)之地;

在無(wú)錫這塊土地上,早在五六千年前,就有先民生息繁衍了。新中國(guó)建立以后,考古學(xué)者在無(wú)錫、江陰、宜興發(fā)現(xiàn)了多處先民的生活

遺址,出土了石制的生產(chǎn)工具和原始陶器;經(jīng)考古學(xué)者研究,早在五千多年前,無(wú)錫這塊土地上的先民,就從事水稻的生產(chǎn)和漁獵活

動(dòng)了;無(wú)錫先后經(jīng)歷了先吳時(shí)期、吳國(guó)時(shí)期、后吳時(shí)期和近現(xiàn)代時(shí)期四個(gè)階段歷史上有四件大事,都是在這里發(fā)生的,有人稱為四個(gè)

發(fā)源地:吳文化的發(fā)源地

東林黨的發(fā)源地

近代中國(guó)民族工商業(yè)的發(fā)源地

中國(guó)現(xiàn)代鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的發(fā)源地

泰伯來(lái)到吳地后,貢

獻(xiàn)很大。他帶來(lái)了中

原文化,與吳地本土

文化融合起來(lái),吳文

化的兼容性應(yīng)該從那

個(gè)時(shí)候算起。吳文化

現(xiàn)在的概念有變化,

實(shí)際上指吳地文化,

而且是有文字記載的

吳地文化,發(fā)源在無(wú)

錫地區(qū)。

無(wú)錫顧憲成、高攀龍等在

東林書院講學(xué),形成東林

黨,反對(duì)宦官專權(quán),評(píng)論

朝政,主持正義,實(shí)質(zhì)上

是代表當(dāng)時(shí)新興城市市民

利益;東林黨歷史影響是

非常深遠(yuǎn),“風(fēng)聲雨聲讀

書聲聲聲人耳;家事國(guó)

事天下事事事關(guān)心”的

楹聯(lián),是古時(shí)中國(guó)知識(shí)分

子價(jià)值觀的集中體現(xiàn),對(duì)

當(dāng)代知識(shí)分子影響很深。

l9世紀(jì)末20世紀(jì)初,中國(guó)民

族工業(yè)在幾個(gè)城市發(fā)展,

而其中以無(wú)錫最為典型其

發(fā)展的規(guī)模最大,近代工

業(yè)經(jīng)濟(jì)的總量在全國(guó)占有

相當(dāng)大的比重。20世紀(jì)3O

年代初,僅無(wú)錫榮氏企業(yè)

經(jīng)營(yíng)的機(jī)制面粉總產(chǎn)量就

占全國(guó)近三分之一,棉紗

布總產(chǎn)量占全國(guó)的29%。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)始于上世紀(jì)50年代

末,當(dāng)時(shí)叫社隊(duì)工業(yè);在

黨的十一屆三中全會(huì)后,

在農(nóng)村實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包

經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上,鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)異

軍突起,而且創(chuàng)造了中國(guó)

很有影響“蘇南模式”。

華西村的吳仁寶等一批知

名人士就是發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)

的代表人物。無(wú)錫文化類型分析一

化:無(wú)錫古稱梅里。秦并六國(guó),立郡縣制,以梅里為無(wú)錫縣,屬會(huì)稽郡,為我國(guó)最早的古縣之一。太伯奔吳事件,先秦文

獻(xiàn)如《左傳》、《國(guó)語(yǔ)》、《論語(yǔ)》皆有提及。至漢司馬遷撰《史記》,作《吳太伯世家第一》,始把太伯奔吳,入

鄉(xiāng)隨俗,定居梅里,建立吳國(guó)的史實(shí),集大成地載入正史;太伯遂為后世人們尊為開發(fā)江南的始祖;

化:吳地茶文化歷史悠久,源遠(yuǎn)流長(zhǎng),它是中華茶文化的重要組成部分。它發(fā)軔于西漢,濫觴于三國(guó),發(fā)展于東晉、南

朝,極盛于唐宋,在明清也獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,并以獨(dú)特魅力,輻射到海外異域。吳地茶文化,其內(nèi)涵豐富,表現(xiàn)方式呈現(xiàn)多

樣化。茶史、茶事、名茶、茶俗、茶藝等都具有豐富的內(nèi)容;

運(yùn)河文化:無(wú)錫與運(yùn)河的關(guān)系由來(lái)已久。泰伯領(lǐng)導(dǎo)人民開鑿伯瀆港(又稱伯瀆河)可能是我國(guó)有文字記載的最早的人工運(yùn)河;后

來(lái)吳王夫差又先后開鑿了由吳國(guó)都城到長(zhǎng)江運(yùn)河,以及開鑿了溝通長(zhǎng)江與淮河和由淮河到黃河的運(yùn)河。但對(duì)無(wú)錫影

響最深刻的是隋代開通的大運(yùn)河。經(jīng)千百年來(lái)的歷史積淀,穿無(wú)錫縣城的大運(yùn)河,是整個(gè)大運(yùn)河的最有歷史文化內(nèi)

涵,人文景觀最有特色的河段;

山水文化:無(wú)錫位于杭嘉湖平原西北部,西部有連綿的丘陵和低山,又有浩淼的太湖及其他諸多小的湖泊,山水相映,山清水

秀,自然風(fēng)光優(yōu)美秀麗,為這里的山水文化的形成,提供了極為有利的條件;無(wú)錫文化類型分析二

文學(xué)藝術(shù):無(wú)錫自古是文化之邦。無(wú)錫秀麗的自然風(fēng)光和深厚的人文積淀孕育了許多優(yōu)秀的文學(xué)家和文學(xué)精品。詩(shī)、詞、小說(shuō)、

散文和劇作,都有不少精品,在中國(guó)文學(xué)史上占有重要地位;

工藝美術(shù):無(wú)錫的工藝美術(shù)品種類很多。其中在繪畫方面名人輩出,在泥塑、陶藝、刺繡等方面都獨(dú)樹一幟,國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù);

無(wú)錫的繪畫史上,東晉有顧愷之,被譽(yù)為“畫圣”、“畫神”;惠山泥人是無(wú)錫工藝藝術(shù)品中很重要的組成部分,也

是無(wú)錫歷史文化的重要內(nèi)容?;萆侥嗳嗽煨蜕鷦?dòng),形象飽滿、夸張,手法簡(jiǎn)練,具有自己特有藝術(shù)風(fēng)格的泥塑藝術(shù);

刺繡是無(wú)錫歷史文化的奇葩。早在明代,無(wú)錫人就發(fā)明了“堆紗秀”,繡工精致,曾作為貢品進(jìn)獻(xiàn)朝廷;

名人文化:無(wú)錫地處江南水鄉(xiāng),無(wú)錫充滿溫情和水,以細(xì)膩、溫柔作為水文化主要特征,也影響了無(wú)錫人審美情趣和性格特征,

泰伯奔吳,不僅給無(wú)錫帶來(lái)了中原文明,也使尚德務(wù)實(shí)之風(fēng)植根于民間,而近代民族工業(yè)的發(fā)展,使無(wú)錫人樹立了自

強(qiáng)自立、務(wù)實(shí)敬業(yè)的精神。無(wú)錫獨(dú)特的地理環(huán)境、深厚的文化積淀、長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,造就了無(wú)錫人獨(dú)有的個(gè)性

與品格;在文學(xué)藝術(shù)方面,有晉代的顧愷之,明代的王紱和元代的倪云林,現(xiàn)代則有徐悲鴻、尹瘦石、吳冠中等;

宗教文化:無(wú)錫擁有濃郁的宗教文化。無(wú)錫有道教、佛教、伊斯蘭教、基督教。其中道教和佛教建筑最多,影響最大。宗教文化

包括宗教建筑或活動(dòng)場(chǎng)所。佛教有碑刻、塔、金與銅造像;宗教節(jié)日和宗教活動(dòng)儀式;宗教音樂;宗教名人。老北塘古運(yùn)河片區(qū)簡(jiǎn)介地塊位于曾繁華一時(shí)的古運(yùn)河沿岸,該區(qū)域曾是無(wú)錫最繁華的商埠;隨著城市的變遷,該區(qū)域逐漸蕭條;近幾年,政府依托惠山古鎮(zhèn)的自然和人文資源,將該區(qū)域打造成RBD(城市游憩商務(wù)區(qū)),一個(gè)展示吳文化和無(wú)錫民俗、民藝、節(jié)慶、飲食的舞臺(tái),一個(gè)富含文化底蘊(yùn),集結(jié)大江南北游客的風(fēng)情集散地;該區(qū)域依山傍水,擁有惠山風(fēng)景區(qū)、惠山古鎮(zhèn)、古運(yùn)河公園、黃埠墩等,緊鄰古運(yùn)河;同時(shí)緊靠城市核心區(qū),屬于城市稀缺板塊。惠山古鎮(zhèn)歷史文化街區(qū)惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)

吳橋中心文化區(qū)(運(yùn)河文化、現(xiàn)代風(fēng)情)黃埠墩市中心惠山風(fēng)景區(qū)古運(yùn)河公園

惠山古鎮(zhèn)位于惠山的東北坡麓,古鎮(zhèn)建設(shè)保護(hù)范圍:東、西以黃埠墩和惠山寺為界;南北位于錫惠大橋和通惠西路之間,總面積103公頃。

通過(guò)對(duì)現(xiàn)有城市道路線型的調(diào)整,界定了惠山寺至寶善橋之間為核心保護(hù)地塊(約35公頃);其東到大運(yùn)河為古鎮(zhèn)發(fā)展與風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)(約70公頃),本地塊位于風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)部。本地塊未來(lái)規(guī)劃為惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)并且連接惠山古鎮(zhèn)和吳橋中心惠山古鎮(zhèn)

惠山古鎮(zhèn)于2002年啟動(dòng)規(guī)劃,在文化挖掘和考證上歷時(shí)5年,

在完成充分的前期準(zhǔn)備后于2007年底啟動(dòng)保護(hù)性修復(fù);2011年“十一”黃金周,惠山古鎮(zhèn)初露真容,中國(guó)泥人博物館開館、古街核心區(qū)游覽線路貫通,景區(qū)入口廣場(chǎng)開放;據(jù)統(tǒng)計(jì),黃金周期間,客流總量達(dá)35萬(wàn)人次。預(yù)計(jì)2012年5月整體開街。惠山古鎮(zhèn)街區(qū)2002重新規(guī)劃2011年黃金周人流達(dá)到35萬(wàn)人次市場(chǎng)規(guī)模及空間預(yù)測(cè)

市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)錫惠公園每年的游覽人數(shù)為100萬(wàn)(參照《錦繡錫惠》)??紤]到現(xiàn)有市場(chǎng)結(jié)構(gòu)里中老年市場(chǎng)占較大比重,我們?cè)谶@里取50萬(wàn)人/年計(jì)算;根據(jù)無(wú)錫市和江蘇省的統(tǒng)計(jì)文件,無(wú)錫市近年來(lái)旅游人口增長(zhǎng)率為12.6%;根據(jù)本項(xiàng)目情況,選取8%;根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn),惠山古鎮(zhèn)新項(xiàng)目推出所帶來(lái)的增量約為50%。

惠山古鎮(zhèn)建成后第一年游客量約為:50×(1+50%)×(1+8%)=81萬(wàn)古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目主要是面向夜間市場(chǎng),晚間游客人數(shù)將達(dá)到本項(xiàng)目的峰值,約為白天人數(shù)的兩倍,那么最后的市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)結(jié)果為:81×2=162萬(wàn)人,同理,建成后5年內(nèi)游客量分別為:年份第一年第二年第三年第四年第五年總計(jì)游客量(白天)8187.594.5102110475游客量(晚間計(jì)建成后5年平均接待游客量為190萬(wàn)人無(wú)錫旅游景點(diǎn)分析無(wú)錫旅游產(chǎn)品供給類型多樣,包括風(fēng)景、園林、娛樂、度假等,分布密集,但是相對(duì)雜亂,空間組合不是很好;太湖、蠡園等由于在地理位置上的優(yōu)勢(shì),在綜合指標(biāo)上得到較高的分?jǐn)?shù);惠山憑借獨(dú)特的歷史背景和深厚的人文積累,以各項(xiàng)指標(biāo)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)占據(jù)第二席;良好資源組合反映惠山古鎮(zhèn)景區(qū)所蘊(yùn)含無(wú)限升值潛力.無(wú)錫旅游產(chǎn)品資源指標(biāo)對(duì)比分析無(wú)錫旅游產(chǎn)品供給特點(diǎn)分析無(wú)錫地區(qū)的旅游主要集中在觀光及文化體驗(yàn)兩塊,而度假產(chǎn)品相對(duì)貧缺,并且無(wú)錫并沒有形成一個(gè)真正又無(wú)錫特色游客集散地,面向游客夜間產(chǎn)品存在大片空白。在旅游產(chǎn)品休閑化、體驗(yàn)化、市場(chǎng)化發(fā)展趨勢(shì)下,大力開發(fā)度假、休閑娛樂和商務(wù)會(huì)議等相關(guān)產(chǎn)品,是轉(zhuǎn)型時(shí)期必然選擇;在此情況下,構(gòu)建一個(gè)游客集散地,開發(fā)眾多夜間產(chǎn)品以適應(yīng)旅游市場(chǎng)需要,是市場(chǎng)需求;本項(xiàng)目處于惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū),是發(fā)展此類產(chǎn)品的有利區(qū)域.第四章地塊分析地塊區(qū)位及交通地塊周邊交通便捷,向西通過(guò)惠錢路可以上快速內(nèi)環(huán);向南經(jīng)運(yùn)河西路可以到達(dá)濱湖區(qū);向東經(jīng)人民路過(guò)惠山大橋可以到達(dá)市中心;向北過(guò)盛岸路可以直達(dá)北塘新城、歐風(fēng)街;地塊區(qū)位較好,是西部區(qū)域進(jìn)入市中心的要沖,位于北塘區(qū)南部,東靠古運(yùn)河,南隔惠山古鎮(zhèn)與惠山相依;距離中央商務(wù)區(qū)路程為2.5公里,與北塘新城僅一河之隔,距離河埒商圈路程為2.4公里,距離太湖廣場(chǎng)4.5公里;距離火車站和中央汽車站2.8公里路程?;蒎X路快速內(nèi)環(huán)盛岸路運(yùn)河西路通惠路古華山路春申路地塊區(qū)位較好、交通便捷地塊中央商務(wù)區(qū)北塘新城河埒商圈太湖廣場(chǎng)中央汽車站無(wú)錫火車站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM地塊四至ABCDFEG該地塊位于景區(qū)與社區(qū)的交叉口,西靠通惠路,南依古華山路,東部和北部為河流。

該地塊與景區(qū)

對(duì)望,且隔離

于社區(qū),南依古華山路,東規(guī)劃路,西部、北部河流。B

該地塊處于社區(qū)

與進(jìn)老城交通要

道口,西臨通惠路,北臨盛岸路和蓉湖大橋引橋,東部、南部河流。ADCEFG

該地塊處于整個(gè)區(qū)域的腹地,北依盛岸路和蓉湖大橋引橋,東為規(guī)劃路。

該地塊與景區(qū)

對(duì)望,且隔離于

社區(qū),南依古華山路,東為規(guī)劃路,西為規(guī)劃路、北部為河流。

該地塊處于整個(gè)區(qū)域腹地,北依盛岸路和蓉湖大橋引橋,東為規(guī)劃路,北為規(guī)劃路,南為河流。

該地塊處于整個(gè)區(qū)域的腹地,北部、東部河流,西規(guī)劃路古華山路盛岸路規(guī)劃路運(yùn)河西路規(guī)劃路通惠路地塊分別由A、B、C、D、E、F、G七塊土地構(gòu)成其中要求A、B、C、D商業(yè)文化旅游配套設(shè)施,E、F、G居住及商業(yè)地塊現(xiàn)狀分析展示面分析古華山路盛岸路規(guī)劃路運(yùn)河西路規(guī)劃路通惠路

地塊西邊一條干道,目前沿街周邊有食品、餐飲商業(yè)、經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng),是未來(lái)連接吳橋文化區(qū)和惠山風(fēng)景區(qū)干道。

地塊北邊快速路、主要是機(jī)動(dòng)車通道,目前商業(yè)較少。G地塊東邊快速車道、運(yùn)河西路、人流量較少、商業(yè)較少。

地塊內(nèi)部包括一些工廠、廢棄房和生地構(gòu)成;目前內(nèi)部有東西、南北向兩條河貫穿、對(duì)地塊產(chǎn)生一定影響。地塊目前西邊和南面展示面較為有利北邊蓉湖大橋阻隔不利于商業(yè)延伸地塊東邊是京杭運(yùn)河、內(nèi)部有兩條運(yùn)河貫穿地塊內(nèi)部F運(yùn)河西路A盛岸路蓉湖大橋

蓉湖大橋是東起春申路縣前街口,跨越“三路兩河”,向西接通盛岸路;主橋長(zhǎng)220M,其中主跨145M,橋面設(shè)雙向6車道。通惠西路古華山路

地塊南邊一條重要干道,道路兩邊就是本地塊和惠山古鎮(zhèn),有利于打造商業(yè)配套、與古鎮(zhèn)形成互補(bǔ)關(guān)系。資源景觀分析地塊東邊是著名京杭大運(yùn)河內(nèi)部有兩條運(yùn)河貫穿、給予本項(xiàng)目?jī)?yōu)越自然資源高壓線惠山歷史文化街區(qū)通惠西路盛岸路老居民區(qū)龍光路古華山路規(guī)劃路規(guī)劃路運(yùn)河西路京杭運(yùn)河

京杭大運(yùn)河始鑿于春秋戰(zhàn)國(guó),歷隋、元二代而全線貫成;北起北

京,南迄杭州,全長(zhǎng)1794公里,無(wú)論歷史之久、里程之長(zhǎng),均居

世界運(yùn)河之首。兩千余年來(lái),大運(yùn)河幾歷興衰。漕運(yùn)之便,澤被

沿運(yùn)河兩岸,不少城市因之而興,積淀了深厚獨(dú)特的歷史文化底

蘊(yùn)。有人將大運(yùn)河譽(yù)為“大地史詩(shī)”,它與萬(wàn)里長(zhǎng)城交相輝映,

在中華大地上烙了一個(gè)巨大的“人”字,同為匯聚了中華民族祖

先智慧與創(chuàng)造力的偉大結(jié)構(gòu);江蘇境內(nèi)的京杭大運(yùn)河,全長(zhǎng)628千米。對(duì)蘇北、蘇南運(yùn)河進(jìn)行了整治擴(kuò)建;擴(kuò)建了京杭運(yùn)河上的諫壁、解臺(tái)兩座二線船閘和淮陰、淮安、宿遷三座三線船閘,消除了京杭運(yùn)河江蘇段的“瓶頸”制約,實(shí)現(xiàn)了京杭運(yùn)河蘇南、蘇北全線暢通,為江蘇及華東地區(qū)提供了一條南北水上快速交通大動(dòng)脈。京杭運(yùn)河內(nèi)部運(yùn)河未來(lái)交通發(fā)展隨著未來(lái)地鐵運(yùn)營(yíng)、勢(shì)必帶動(dòng)各區(qū)域之間聯(lián)系,進(jìn)一步刺激消費(fèi)本地塊距離一號(hào)線火車站2.8KM左右、二號(hào)線距離河埒口站2.4KM左右本地塊三號(hào)、四號(hào)線也擁有站口,對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展帶來(lái)一定機(jī)遇地鐵規(guī)劃圖地鐵商機(jī):目前擁有地鐵的城市,圍繞地鐵站點(diǎn),商業(yè)開

發(fā)都取得了極大成功;預(yù)計(jì)無(wú)錫地鐵同樣將深

刻影響城市商業(yè)格局;消費(fèi)者因快捷便利地鐵

而擁有更廣泛選擇,同時(shí)拉動(dòng)各區(qū)域之間的聯(lián)系,帶動(dòng)消費(fèi)人群。地鐵一號(hào):起點(diǎn)為堰橋、終點(diǎn)到雪浪;三陽(yáng)廣場(chǎng)是軌道一號(hào)

線和二號(hào)線換乘點(diǎn),將給無(wú)錫未來(lái)商業(yè)格局帶來(lái)

深刻變革,無(wú)錫不再是單一商業(yè)中心惠山新城、

太湖新城、太湖廣場(chǎng)等都有望成為商業(yè)副中心;

地鐵二號(hào):2號(hào)線也正在積極籌備;地鐵建設(shè)給城市發(fā)展帶

來(lái)舉足輕重的影響,2號(hào)線起點(diǎn)為梅園,沿滬宜

路(環(huán)太湖大道)經(jīng)轉(zhuǎn)向梁溪路東行,跨運(yùn)河后

沿五愛路、人民路、上馬墩路至塘橋頭,之后線

路一直向東沿錫滬路穿滬寧高速公路,沿南中路

到高速鐵路新無(wú)錫站。一號(hào)線二號(hào)線注:地鐵1、2號(hào)線、預(yù)計(jì)2014年運(yùn)營(yíng)地塊SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weak

區(qū)位優(yōu)勢(shì):距離市中心僅2.5KM交通優(yōu)勢(shì):地塊周邊交通較為便捷品牌優(yōu)勢(shì):無(wú)錫有良好五洲品牌形象

資源優(yōu)勢(shì):片區(qū)眾多歷史文化、自然資源

周邊都是一些老式住宅小區(qū),對(duì)片區(qū)形象、檔次有一定影響項(xiàng)目前期需要一定開發(fā)時(shí)間北面有橋,一定程度上影響阻礙本地塊未來(lái)商業(yè)發(fā)展本地塊內(nèi)部有兩條運(yùn)河貫穿、有一定影響機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì),搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì),克服劣勢(shì)

未來(lái)本地塊所處于區(qū)域是文化風(fēng)景區(qū)域,未來(lái)區(qū)域打造RBD中心

區(qū)域商業(yè)包括惠山古鎮(zhèn)無(wú)商業(yè)現(xiàn)狀,給本項(xiàng)目帶來(lái)巨大商機(jī)未來(lái)地鐵運(yùn)營(yíng)拉近各區(qū)域之間聯(lián)系,進(jìn)一步刺激消費(fèi)

利用項(xiàng)目交通、品牌各方面優(yōu)勢(shì)迅速打造項(xiàng)目所在商業(yè)區(qū)、抓住發(fā)展機(jī)遇通過(guò)項(xiàng)目整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì),填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白利用城市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域規(guī)劃,抓住區(qū)域內(nèi)機(jī)會(huì)點(diǎn),引領(lǐng)區(qū)域乃至整個(gè)市風(fēng)向標(biāo)威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì),轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì),避免威脅

國(guó)家政策上限制影響房地產(chǎn)市場(chǎng)目前無(wú)錫房地市場(chǎng)受到明顯影響

抓住機(jī)遇,迅速進(jìn)入市場(chǎng)充分發(fā)揮五洲地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì),確立項(xiàng)目在該區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位

在區(qū)域內(nèi)其它可開發(fā)利用運(yùn)河打造特色文化區(qū)域、利用水資源豐富本項(xiàng)目游舔度利用業(yè)態(tài)定位,減少交通對(duì)本地塊影響案例項(xiàng)目分析一南長(zhǎng)區(qū)歷史文化街區(qū)——清名橋步行街

南長(zhǎng)街是無(wú)錫清名橋歷史文化街區(qū)里的一

個(gè)核心景區(qū);這片面積0.44平方公里的街

區(qū)就象一個(gè)天然歷史博物館。它以南長(zhǎng)街

上的清名橋?yàn)橹行?,古運(yùn)河為軸,里面有

名人故居、窯群遺址博物館、古運(yùn)河博物

館、絲業(yè)博物館等一大批寶貴歷史遺存;

清名橋歷史文化街區(qū)正在醞釀“擴(kuò)版”,

從原先0.44平方公里的核心區(qū)拓展到1.66

平方公里,形成一個(gè)“風(fēng)貌統(tǒng)一、路網(wǎng)貫

通、生態(tài)提升、配套完善”的“運(yùn)河古

城”;到2013年,清名橋古運(yùn)河景區(qū)將創(chuàng)

建成為國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū);清名橋歷史文

化街區(qū)將打造成為集世界文化遺產(chǎn)、旅游

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