北京獨棟辦公市場研究北京中原投資顧問部03.2012第一部分獨棟辦公樓的概念第二部分獨棟辦公樓2010-2011年市場分析第三部分獨棟辦公樓分布區(qū)域及項目案例分析第四部分獨棟辦公樓與甲級寫字樓市場對比分析第五部分獨棟辦公樓市場發(fā)展前景目錄Part1

獨棟寫字樓概念北京獨棟寫字樓與傳統(tǒng)商務(wù)寫字樓概念5A商務(wù)辦公OA（辦公智能化）BA（樓宇智能化）CA（通訊傳輸智能化樓）FA（消防智能化）SA（安保智能化）傳統(tǒng)商務(wù)辦公樓VS獨棟寫字樓“5O”獨棟辦公樓Oxygen（氧氣）OfficePark（花園辦公）Open（開放而自由）Own（獨立冠名權(quán)和私家電梯/空調(diào)）Opportunity(發(fā)展前景)獨棟辦公樓的人性化和生態(tài)化設(shè)計，有利于企業(yè)提升自身的生產(chǎn)效率，同時獨棟辦公樓的區(qū)位選擇一般都位于郊區(qū)，其開發(fā)成本較低，有利于企業(yè)在運營過程中降低運營成本，而且獨棟辦公樓具有獨立的冠名權(quán)，由此可以提升企業(yè)自身的形象，創(chuàng)造出品牌效應(yīng)。Part2獨棟辦公樓2010-2011年市場分析供給：2011年供應(yīng)開始大幅上漲，一季度達(dá)到2010年供應(yīng)的一半成交：從2010年第三季度至11年一季度成交量緩慢下降

受政策影響，經(jīng)濟(jì)放緩，企業(yè)生存壓力加大北京市獨棟辦公樓在2010年的供給量一直處于下滑趨勢，四個季度的供給量分別為391000平方米、351000平方米、272000平方米和196000平方米。2011年第一季度，獨棟辦公樓供給量開始大增，達(dá)到567800平方米，幾乎達(dá)到了2010年全年供給量的一半。2010年第一季度至第二季度，獨棟辦公樓成交量出現(xiàn)緩慢上升趨勢，但從2010年第三季度開始至2011年第一季度起，成交量處于緩慢下降的趨勢，五個季度的獨棟辦公樓的成交量分別為75400平方米、79000平方米、74000平方米、62200平方米、40000平方米。2011年第一季率新增供應(yīng)與成交之比為14：1獨棟辦公市場競爭激烈2010-2011年獨棟辦公樓成交價格不高，13000-14000元/平米租金保持穩(wěn)定，3-4元/平米·天北京市獨棟辦公樓成交均價在2010年前三個季度處于上升狀態(tài)，而在第四個季度獨棟辦公樓的成交均價卻處于下降趨勢，但進(jìn)入2011年以來成交均價又開始上升。這五個季度成交均價分別為12527元/平方米、12695元/平方米、14863元/平方米、12072元/平方米、13134元/平方米。將2010年第一季度作為基期，其價格定為100，北京市獨棟辦公產(chǎn)品的租價在2010年第一季度至今租金價格基本保持不變。目前獨棟辦公樓租價3-4元/平米·天Part3獨棟辦公樓分布區(qū)域及案例分析北京獨棟辦公項目分布特征目前北京市獨棟辦公產(chǎn)品主要分布在五個區(qū)域，即：西北五環(huán)外的海淀科技園區(qū)域西南四環(huán)外豐臺區(qū)的總部基地區(qū)域東北五環(huán)外的順義空港區(qū)域東五環(huán)外通州商務(wù)區(qū)域東南五環(huán)外北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)獨棟辦公項目在北京市場呈現(xiàn)郊區(qū)化分布特征，普遍依托于產(chǎn)業(yè)區(qū)亦莊開發(fā)區(qū)海淀科技園總部基地順義空港通州商務(wù)項目名稱區(qū)域區(qū)位環(huán)境原動力空間2期1、海淀科技園區(qū)域1.西北部地區(qū)的IT產(chǎn)業(yè)環(huán)境2.環(huán)保園的生態(tài)環(huán)境翠湖科技園云中心1、海淀科技園區(qū)域1.西北部地區(qū)的IT產(chǎn)業(yè)環(huán)境2.環(huán)保園的生態(tài)環(huán)境總部國際2、豐臺區(qū)總部基地1.毗鄰市區(qū)2.總部經(jīng)濟(jì)的聚合效應(yīng)總部基地（東區(qū)）2、豐臺區(qū)總部基地1.毗鄰市區(qū)2.總部經(jīng)濟(jì)的聚合效應(yīng)空港MAX3、順義空港區(qū)1.機場2.臨空經(jīng)濟(jì)3.會展經(jīng)濟(jì)北京LINK3、順義空港區(qū)1.介于市區(qū)和機場之間2.快捷高效的連通效應(yīng)泰達(dá)科技園3、順義空港區(qū)1.機場2.臨空經(jīng)濟(jì)3.會展經(jīng)濟(jì)金融街園中園4、通州區(qū)1.毗鄰CBD2.通州商務(wù)區(qū)BDA國際企業(yè)大道5、亦莊核心區(qū)1.BDA的高端產(chǎn)業(yè)環(huán)境2.生態(tài)環(huán)境3.成熟的綜合配套環(huán)境BDA芯中心5、亦莊核心區(qū)1.BDA的高端產(chǎn)業(yè)環(huán)境2.生態(tài)環(huán)境3.成熟的綜合配套環(huán)境嘉捷科技園5、亦莊核心區(qū)1.BDA的高端產(chǎn)業(yè)環(huán)境2.生態(tài)環(huán)境匯龍森國際企業(yè)港5、亦莊路東區(qū)1.BDA的高端產(chǎn)業(yè)環(huán)境2.生態(tài)環(huán)境天驥智谷5、亦莊路東區(qū)1.BDA的高端產(chǎn)業(yè)環(huán)境2.生態(tài)環(huán)境BOX企業(yè)匯5、亦莊路東區(qū)1.BDA的高端產(chǎn)業(yè)環(huán)境2.生態(tài)環(huán)境VITA國際5、亦莊路東區(qū)1.BDA的高端產(chǎn)業(yè)環(huán)境2.生態(tài)環(huán)境北京獨棟辦公項目列表項目基本指標(biāo)原動力空間2期翠湖科技園云中心建筑面積（萬平米）6萬平米24.74萬平米獨棟辦公面積（萬平米）6萬平米24.15萬平米占地面積（萬平米）3.7萬平米19.15萬平米容積率1.631.20綠化率40.1%30%規(guī)劃四組連排建筑外觀簡潔規(guī)整，樣式單調(diào)現(xiàn)代氣息景觀每戶獨立庭院六維園景豐臺總部基地順義空港區(qū)區(qū)域海淀科技園區(qū)

通州商務(wù)區(qū)亦莊區(qū)海淀科技園兩個項目總體量為30.74萬平米，其中，獨棟辦公面積為30.15萬平米，其余為配套面積。建筑面積：翠源科技園24.74萬平米，體量較大；容積率：集中在1-2之間，容積率較??；綠化率：集中在30％－50％，綠化面積較大。項目產(chǎn)品特點原動力空間2期翠湖科技園云中心戶型3300平米聯(lián)排1300-4500㎡,2500-7000㎡，1800-3100㎡,3000-4500㎡層高3.5米層高2.8-6.9米層高樓層數(shù)地上5層二層、三層及二、三層組合式項目配套特點原動力空間2期翠湖科技園云中心車位數(shù)（個）3001000車位配比（個/萬平米）5041項目配套一期約1萬平方米商業(yè)配套5890㎡會所海淀科技園項目產(chǎn)品特點項目價格原動力空間2期翠湖科技園云中心目前銷售均價（元/平米）已售罄二手18000-20000在售價22000目前出租價格（元/平米/天）3--物業(yè)費（元/平米/月）73海淀科技園項目租售及客群情況項目租售情況原動力空間2期翠湖科技園云中心目前項目租售現(xiàn)狀已經(jīng)售罄，目前在租2011年10月12日開盤，1-7#創(chuàng)意工坊共4套且已售出客群情況：

具備準(zhǔn)入優(yōu)惠條件的企業(yè)，在西北區(qū)域形成的科技園區(qū)內(nèi)客戶行業(yè)背景具有一定的統(tǒng)一性，基本屬于科技研發(fā)類項目基本指標(biāo)總部國際總部基地（東區(qū)）建筑面積（萬平米）22萬130萬獨棟辦公面積（萬平米）17萬110萬占地面積（萬平米）12萬65萬容積率1.51.59綠化率39.4%50%規(guī)劃整體均勻排布圍合式布局建筑外觀簡潔商務(wù)感簡潔商務(wù)感景觀中心下沉式庭院、私屬綠坡地庭院、集會休閑水景廣場、步行林蔭道中心下沉式園林廣場豐臺總部基地順義空港區(qū)區(qū)域海淀科技園區(qū)

通州商務(wù)區(qū)亦莊區(qū)總部國際和總部基地（東區(qū)）兩個項目總體量達(dá)155萬平米，其中獨棟面積達(dá)127萬平米，豐臺總部基地是2003年北京最早采用低密獨棟聚合的總部基地。項目產(chǎn)品特點總部國際總部基地（東區(qū)）戶型5000-65005000-16000平米獨棟層高3.4-3.5米層高，首層4.5-5.8米3.9米層高，首層5.1米樓層數(shù)地上4-8層地上11-15層豐臺總部基地項目產(chǎn)品特點項目配套特點總部國際總部基地（東區(qū)）車位數(shù)（個）約900--車位配比（個/萬平米）5365項目配套500米特色商業(yè)走廊商業(yè)及酒店配套項目價格總部國際總部基地（東區(qū)）目前銷售均價售罄二手22000左右售罄二手22000左右目前出租價格3.23.3物業(yè)費3.983.98項目租售情況總部國際總部基地（東區(qū)）目前項目租售現(xiàn)狀處于出租狀態(tài)處于出租狀態(tài)客群情況：國企60％，民營企業(yè)30％，合資企業(yè)10％總部基地涉及產(chǎn)業(yè)較多，客群范圍較廣豐臺總部基地項目租售及客群情況凡入駐總部基地企業(yè)，符合科技園條件的均享受中關(guān)村科技園優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營所得稅減按15%稅率征收。高新技術(shù)企業(yè)自注冊日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第六年減免按7.5%的稅率征收所得稅。項目基本指標(biāo)空港MAX北京LINK泰達(dá)科技園建筑面積（萬平米）20萬8萬9萬獨棟辦公面積（萬平米）14.8萬5.9萬9萬占地面積（萬平米）14萬6萬6.7萬容積率1.1681.31.53綠化率35%30%38%規(guī)劃69個獨棟分成兩組，整體均勻分布五個組團(tuán)的21棟獨棟辦公建筑，加上A棟商業(yè)和G棟酒店，形成圍合式建筑群82棟獨棟花園式組團(tuán)建筑外觀高檔現(xiàn)代個性鮮明氣派個性外觀：九宮格、電路板、電視機面板，高檔、科技感新古典學(xué)院派景觀分散分布的下沉庭院和園林小品中心綠地、步行廣場中央景軸—組團(tuán)庭院—棟間綠化三重景觀體系豐臺總部基地順義空港區(qū)區(qū)域海淀科技園區(qū)

通州商務(wù)區(qū)亦莊區(qū)順義空港3個獨棟辦公項目總體量為37萬平米，其中，獨棟辦公面積為20.7萬平米?？崭跰AX項目體量較大，為20萬平米，容積率為1.168項目產(chǎn)品特點空港MAX北京LINK泰達(dá)科技園戶型800-1600雙拼三拼四拼，1200-2000獨棟1800-6000純獨棟1000-5000純獨棟層高3.9米層高，頂層6.35米坡頂3.2-4.2米層高3.6-4.5米層高樓層數(shù)地上4-4.5層地上4層地上5-7層項目配套特點空港MAX北京LINK泰達(dá)科技園車位數(shù)（個）約500500一期地上160二期地下停車位車位配比（個/萬平米）348550項目配套5.2萬平米酒店及步行商業(yè)街1.6萬平米臨街商業(yè)，8000平米酒店主要依靠臨空經(jīng)濟(jì)發(fā)展順義空港區(qū)項目產(chǎn)品特點項目價格空港MAX北京LINK泰達(dá)科技園目前銷售均價（元/平米）在售18000售罄二手價21000網(wǎng)上暫定價14000目前出租價格（元/平米/月）--3.5--物業(yè)費（元/平米/月）8.554.36.5項目租售情況空港MAX北京LINK泰達(dá)科技園目前項目租售現(xiàn)狀4棟獨棟辦公待售已售罄，出租狀態(tài)待售預(yù)售許可證辦理中客群情況：國企50％，民營企業(yè)30％，外資（合）企業(yè)20％順義空港區(qū)域涉及產(chǎn)業(yè)較多，客群范圍較廣順義空港區(qū)項目租售及客群情況項目基本指標(biāo)金融街園中園建筑面積（萬平米）33.24獨棟辦公面積（萬平米）5萬占地面積（萬平米）30.7容積率1.08綠化率40%規(guī)劃水岸獨棟、定制化寫字樓和組團(tuán)化辦公建筑外觀現(xiàn)代簡約式的建筑風(fēng)格景觀坡地式園林、下沉式庭院設(shè)計豐臺總部基地順義空港區(qū)區(qū)域海淀科技園區(qū)

通州商務(wù)區(qū)亦莊區(qū)通州商務(wù)園的首個項目,投資超10億元、總建筑面積為33.24萬平方米項目產(chǎn)品特點金融街園中園戶型550-900平米層高4.2米層高樓層數(shù)5層項目配套特點金融街園中園車位數(shù)（個）2190車位配比（個/萬平米）80項目配套酒店及商務(wù)配套38.29萬平方米，住宅63.11萬平方米通州商務(wù)區(qū)項目產(chǎn)品特點項目價格金融街園中園目前銷售均價（元/平米）均價17000目前出租價格（元/平米/月）--物業(yè)費（元/平米·月）暫無資料項目租售情況金融街園中園目前項目租售現(xiàn)狀出售狀態(tài)客群情況：北京最大的濱水高端商務(wù)園區(qū)，國家重點規(guī)劃的四大金融后臺服務(wù)之一，區(qū)域是政府重點打造的電子商務(wù)聚集區(qū)

通州商務(wù)區(qū)項目租售及客群情況未來客群主要集中于金融類企業(yè)總部聚集區(qū)亦莊企業(yè)獨棟項目情況

供應(yīng)體量超過100萬平米，容積率普遍較低，集中在1.20-2.20之間；價格集中在8000-1.45萬元/平米，銷售率均達(dá)到80%以上；大部分項目為在售或者尾盤在售,項目名稱容積率寫字樓體量樓層標(biāo)層面積㎡租金天/㎡入住率售價㎡銷售率開盤時間入住時間租售狀況BDA國際企業(yè)大道3.530萬6-18層500-8002.8-3.6元約85%——100%2004-032004-03企業(yè)在租BDA芯中心1.5011.5萬6層400-1100——98%1.45萬元約98%2009-072011-1在售嘉捷科技園1.208.4萬4層300-1200——90%8000元約90%2005-122006-04

在售匯龍森國際企業(yè)港1.509.5萬4-6層10002.5元98%8600元98%2007-112007-12租售天驥智谷2.2024萬4-6層400-800————1.27萬元——2012年初2012-12在售BOX企業(yè)匯1.509.3萬4-6層300-1000————1.15萬元80%左右2011-72012-3在售VITA國際1.9216萬6-19層700-1000————1.4萬元85%左右2010-122012-12在售豐臺總部基地順義空港區(qū)區(qū)域海淀科技園區(qū)

通州商務(wù)區(qū)亦莊區(qū)BDA國際企業(yè)大道BOX企業(yè)匯嘉捷科技園整體企業(yè)獨棟項目普遍容積率較低，樓層較低，打造園區(qū)低密辦公，形成一定的園區(qū)商務(wù)氛圍；

BDA國際企業(yè)大道，為甲級辦公樓群+企業(yè)獨棟相結(jié)合，容積率較高，樓層為高層和低層相結(jié)合，高層外立面都為純玻璃幕；亦莊企業(yè)獨棟建筑情況總體企業(yè)獨棟外立面都為玻璃幕或干掛石材；樓層普遍較低，形成企業(yè)獨棟集群；個別項目中會有小高層；供應(yīng)體量相對較大，整體商務(wù)氛圍濃厚；匯籠森科技園天驥智谷VITA國際亦莊企業(yè)獨棟租售情況租售項目相對較少，租金集中在2.5-3.6元/㎡/天，入住率較高；企業(yè)獨棟在售項目中，售價集中在8000-14500元/平米，銷售情況相對較好；項目名稱租金元/㎡/天入住率售價/㎡銷售率租售狀況BDA國際企業(yè)大道2.8-3.6元約85%——100%企業(yè)在租BDA芯中心——98%1.45萬元約98%尾盤在售嘉捷科技園——90%8000元約90%在售匯龍森國際企業(yè)港2.5元98%8600元98%租售天驥智谷————1.27萬元——在售BOX企業(yè)匯————1.15萬元80%左右在售VITA國際————1.4萬元80%左右在售多為在售項目，部分項目為企業(yè)自租部分樓層，如BDA企業(yè)大道；整體入住率較高；BDA國際企業(yè)大道已經(jīng)售完，其他項目在售或者尾盤在售；銷售情況較好；典型企業(yè)獨棟項目中天驥智谷、BOX企業(yè)匯、VITA國際目前還未入住，其他項目已經(jīng)入??；天驥智谷最近剛開盤，體量較大，價格為1.27萬元/平米亦莊園區(qū)及獨棟項目客群分析依托于BDA發(fā)展的電子信息、生物醫(yī)藥、汽車制造、裝備制造等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)總部，或大企業(yè)的分支機構(gòu)；主力需求面積在2000-3000平米/棟行業(yè)特征電子信息通信業(yè)、汽車服務(wù)業(yè)、醫(yī)藥生物研發(fā)生產(chǎn)基地、裝備制造業(yè)企業(yè)特征國內(nèi)外知名企業(yè)，實力雄厚，市場化程度高；生產(chǎn)型企業(yè)較多置業(yè)特征多以購買獨棟產(chǎn)品，或自建房，自用為主，因此會選擇性價比較高的項目，同時以整個區(qū)域、項目冠名；偏好正南正北戶型、要求相對方正且使用率較高的戶型、國企偏好石材立面；面積需求主力需求面積區(qū)間2000-3000平米/棟舉例諾基亞、同仁堂、北京奔馳—戴姆勒·克萊斯勒汽車等供應(yīng)體量1產(chǎn)品特色2租售情況3客群情況4北京已形成總部基地為代表商務(wù)花園模式郊區(qū)發(fā)展，低成本，更注重產(chǎn)品形式及園林綠化獨棟辦公產(chǎn)品戶型集中在2000－6000平方米，主力戶型2000-3000平方米目前北京符合低密辦公條件的項目供應(yīng)已初步規(guī)模，單個項目體量均較大總部基地（東區(qū)）獨棟體量110萬平空港MAX獨棟體量約15萬平目前北京低密度產(chǎn)品購買客戶以國企、民營企業(yè)以及合資企業(yè)為主，投資客戶有限，客戶購買基本以自用為主由于銷售基本以整棟銷售模式為主，同時自用客戶比例很大租金普遍偏低，2-4元/平米/天，散戶租賃較少北京獨棟辦公項目小結(jié)獨棟辦公項目價格小結(jié)區(qū)域價格變動海淀科技園原動力空間二期最早是2008年入市，當(dāng)時售價是12000元/平米，現(xiàn)在已售罄，二手售價18000-20000元/平米。目前翠湖科技云中心正在售，售價是22000元/平米區(qū)域內(nèi)獨棟項目的售價在20000元/平米左右豐臺總部基地總部基地是北京最早形成企業(yè)獨棟辦公聚集區(qū)，2006年售價在6800元/平米，目前區(qū)域內(nèi)新盤已售罄，二手房售價22000元/平米順義空港區(qū)MAX空港項目最早2007年入市，售價在9000元/平米左右，目前仍有4棟獨棟在售，售價18000元/平米目前區(qū)域均價在20000元/平米左右通州商務(wù)區(qū)根據(jù)通州新城規(guī)劃，定位“呼應(yīng)CBD東擴，打造高端商務(wù)區(qū)”，金融街園中園是第一個項目，目前在售價17000元/平米亦莊開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道2004年入住，是亦莊最早的獨棟產(chǎn)品，價格從2004年的6000元/平米，上漲至目前區(qū)域均價12000-13000元/平米亦莊區(qū)域獨棟產(chǎn)品供應(yīng)量大，同質(zhì)化產(chǎn)品較多，且區(qū)位遠(yuǎn)，交通稍弱，配套不足，導(dǎo)致售價偏低。北京獨棟辦公產(chǎn)品特征低密辦公產(chǎn)品大都分布于郊區(qū)，郊區(qū)土地資源豐富基本都依托于產(chǎn)業(yè)區(qū)土地性質(zhì)絕大部分為工業(yè)用地建筑體量較大，7-110萬平米容積率較低，1.2-1.9產(chǎn)品高度較低，4-6層綠化率高，30-40%整棟銷售，銷售周期較長獨棟產(chǎn)品以購買為主，企業(yè)實力雄厚Part4獨棟辦公樓與甲級寫字樓對比分析獨棟辦公樓與甲級寫字樓七個方面對比獨棟辦公與甲級寫字樓對比政策扶持供應(yīng)成交售價租金產(chǎn)品形式入駐客戶個性需求投資成本獨棟辦公傳統(tǒng)商務(wù)辦公獨棟寫字樓供應(yīng)量和成交量均高于甲級寫字樓供應(yīng)成交2010年第一季度和第二季度，甲級寫字樓供給量處于一個平穩(wěn)狀態(tài)，但在第三季度出現(xiàn)上升趨勢，但在第四季度有出現(xiàn)下滑趨勢，而到了2011年第一季度，甲級寫字樓的供給量大幅度上升。從甲級寫字樓與獨棟辦公樓的供給量對比趨勢可以看出，獨棟辦公供應(yīng)量高于甲級寫字樓，可以表明，獨棟辦公樓已成為寫字樓市場的主要供給產(chǎn)品。北京市甲級寫字樓吸納量（甲級寫字樓的吸納量即包括承租量也包括出售量），從2010年第一季度至2010年第三季度，北京市甲級寫字樓的吸納量一直處于上升趨勢，但到了第四季度吸納量大幅度下跌，而2011年第一季度，甲級寫字樓的吸納量又出現(xiàn)大幅度上升趨勢單從甲級寫字樓的出售量來看，甲級寫字樓的出售量在2010年為20多萬平方米，而獨棟辦公樓的成交量在2010年達(dá)到了近30萬平方米。獨棟寫字樓的出售量在2010年仍然高于甲級寫字樓的出售量。獨棟寫字樓售價/租價均具有優(yōu)勢售價低65%，租價低70%售價租金甲級寫字樓的成交均價在2010年第一季度至2011年第一季度一直處于上升狀態(tài)，而且甲級寫字樓的成交均價在這一期間一直高于獨棟辦公樓的成交均價，這說明企業(yè)獨棟辦公樓具有一定的成本優(yōu)勢。2010年以來甲級寫字樓租金處于穩(wěn)步上升趨勢，2011年一季度甲級寫字樓租金為7-8元/平米·天，而CBD區(qū)域?qū)懽謽亲鈨r高達(dá)16-17元/平米·天目前獨棟寫字樓租金為3-4元/平米·天獨棟寫字樓“三低一高”景觀園林更生態(tài)產(chǎn)品形式相對于甲級寫字樓，獨棟辦公樓大都位于郊區(qū)，土地資源豐富。獨棟產(chǎn)品具有“三低一高”即低密度、低容積率、低層數(shù)、高綠化率。從產(chǎn)品業(yè)態(tài)上對比，甲級寫字樓區(qū)域商業(yè)配套僅僅作為辦公設(shè)施的補充，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品很少。但在獨棟辦公區(qū)內(nèi)，不僅擁有大型購物中心，風(fēng)情商業(yè)街，各種風(fēng)情時尚業(yè)態(tài)，而且還有高尚住宅社區(qū)，商務(wù)停車樓，大型的員工餐廳和住宅、娛樂休閑區(qū)等配套。獨棟辦公產(chǎn)品在園林建設(shè)上有更多的施展空間，能夠為辦公人員提供舒適的辦公環(huán)境，使腦力勞動者的智慧更容易得到激發(fā)。獨棟寫字樓入駐客戶范圍廣且為持續(xù)成長型企業(yè)入駐客戶對甲級寫字樓的需求客戶主要是大型國有企業(yè)和跨國公司，這一類企業(yè)的共同特點是自有資產(chǎn)規(guī)模較大，財力雄厚，能夠承擔(dān)城市核心地區(qū)較高的土地價格和辦公租金，他們通常會在核心區(qū)購買或租賃多層甚至整棟甲級寫字樓；另外一類企業(yè)，是金融、咨詢等服務(wù)類企業(yè)，這類企業(yè)對辦公地點的商務(wù)環(huán)境的依賴較高，人員規(guī)模相對較小，可以承擔(dān)核心區(qū)的甲級寫字樓租金。獨棟辦公樓的需求基本來源于四個群體：一是發(fā)展到一定規(guī)模的中型民營企業(yè)，這類企業(yè)形成了自己的上下游鏈條，有較為穩(wěn)定的客戶群體，已不十分依賴于辦公地點的商務(wù)環(huán)境，同時擁有一定的財力和員工規(guī)模，開始注重經(jīng)營企業(yè)的品牌和形象；二是從大型企業(yè)集團(tuán)分離出來的職能部門發(fā)展而成的子公司或者分公司，這類企業(yè)相對于集團(tuán)有一定的獨立性，不僅承擔(dān)集團(tuán)公司的業(yè)務(wù)，同時承接其它公司業(yè)務(wù)，有一定規(guī)模和財力；三是外埠進(jìn)京企業(yè)，這類企業(yè)將獨棟作為其開拓北京市場的基地，注重公司形象，但難以在城區(qū)獲得面積足夠的辦公產(chǎn)品；四是創(chuàng)智型企業(yè)，這類企業(yè)多為智力密集型企業(yè)，出于創(chuàng)意創(chuàng)新的需求，對辦公環(huán)境的生態(tài)環(huán)境和創(chuàng)新氛圍有較高要求。獨棟寫字樓可以讓中小企業(yè)實現(xiàn)大型跨國企業(yè)或壟斷企業(yè)在市中心的辦公條件個性需求相比于甲級寫字樓，獨棟辦公可以滿足企業(yè)眾多個性化需求，在企業(yè)文化、品牌宣傳等方面會產(chǎn)生意想不到的效果。獨棟辦公擁有獨立的冠名權(quán)、獨立的大堂、獨立的電梯，甚至獨立的員工餐廳、員工會所等個性化空間。在市中心只有大型跨國企業(yè)及少數(shù)壟斷性企業(yè)才能擁有的辦公條件，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里門檻較低，中小企業(yè)擁有的難度相對較小。獨棟寫字樓投資成本低，更具有投資效益投資成本相對于甲級寫字樓，獨棟辦公樓售價和租價低，投資成本具有一定優(yōu)勢。甲級寫字樓除購買或租賃費用外，每月還需