河南省平頂山市

宏觀市場分析報(bào)告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行地產(chǎn)參謀〔中國〕所有，未經(jīng)同致行地產(chǎn)參謀〔中國〕書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的局部或全部內(nèi)容。2021.812報(bào)告內(nèi)容城市概況城市概況——平頂山市位于河南省中南部，因市區(qū)建在“山頂平坦如削〞的平頂山下而得名。1957年建市，現(xiàn)轄2市4縣4區(qū)，總面積7882平方公里，總?cè)丝?01.1萬?！舻乩砦恢茫浩巾斏绞形挥诤幽鲜≈心喜?，東與許昌市的襄城，漯河市的舞陽，駐馬店市的西平、遂平縣交界；西與洛陽市的汝陽、嵩縣毗鄰；南與駐馬店市的泌陽縣，南陽市的方城、南召縣緣連；北與洛陽市伊川縣，鄭州市的登封市，許昌市的襄城縣接壤?！粜姓^(qū)劃：現(xiàn)轄汝州市、舞鋼市、寶豐縣、葉縣、魯山縣、郟縣和新華、衛(wèi)東、湛河、石龍四個(gè)區(qū)，總面積7882平方公里，總?cè)丝?01.1萬?！羝巾斏浇煌ǎ浩巾斏降靥幘V和焦枝兩大鐵路干線之間，境內(nèi)鐵路總長400公里。距河南新鄭國際機(jī)場100公里。許平南、寧洛、鄭堯、二廣4條高速公路穿境而過，與全國高速公路網(wǎng)絡(luò)相連。城市概況——平頂山礦產(chǎn)資源豐富，工業(yè)實(shí)力雄厚，在河南有著舉足輕重的經(jīng)濟(jì)地位。全面開展的現(xiàn)代化工業(yè)新城城市概況城市概況——平頂山是國家中部重要的能源原材料工業(yè)基地，隨著建設(shè)新型能源工業(yè)基地步伐的不斷加快，平頂山市人居環(huán)境將大大改善。平頂山市各類礦產(chǎn)資源57種，其中原煤儲量103億噸，是中南地區(qū)最大的煤田；鈉鹽儲量3300億噸，被中國礦業(yè)協(xié)會授予“中國巖鹽之都〞；鐵礦石儲量9.7億噸，是全國十大優(yōu)質(zhì)鐵礦區(qū)之一。各類水庫175座，年均蓄水量達(dá)30億立方米；平頂山市大中型工業(yè)企業(yè)60家，上市公司3家。中平能化集團(tuán)是世界最大的簾子布生產(chǎn)企業(yè)和河南省最大的煤炭生產(chǎn)企業(yè)；舞鋼公司是全國最大的特寬特厚鋼板科研生產(chǎn)基地，平高集團(tuán)是全國三大高壓開關(guān)制造企業(yè)之一；姚電公司是華中電網(wǎng)的骨干電廠；天瑞集團(tuán)是全省最大的新型干法水泥生產(chǎn)企業(yè)。啟示——平頂山市因“煤〞設(shè)市，導(dǎo)致平頂山市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，但是依托“煤〞資源，地方財(cái)政收入相對穩(wěn)定和豐厚，城市根本建設(shè)資金相對具有保證，且政府對于改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，開展旅游、建設(shè)生態(tài)城市的力度很大，經(jīng)濟(jì)開展相對較為穩(wěn)定。城市概況城市概況平頂山概況——平頂山市地處河南中南核心，旅游資源豐富。隨著旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步開展，將進(jìn)一步改善平頂山市的人居環(huán)境，為平頂山旅游地產(chǎn)的開展提供了良好平臺！石人山景區(qū)香山寺蘇墳寺葉縣縣衙汝州溫泉畫眉谷生態(tài)旅游區(qū)昭平湖景區(qū)三蘇墳風(fēng)穴寺二郎山景區(qū)啟示——中原城市群的開展必將使平頂山、漯河、許昌三地市經(jīng)濟(jì)聯(lián)動促進(jìn)三地市經(jīng)濟(jì)合作性進(jìn)一步加強(qiáng)，逐步向核心區(qū)域靠攏，城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程加快，將會帶動城市人員流動性的增加，以此來看，將會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來前所未有的契機(jī)。平頂山宏觀環(huán)境政治角度——平頂山市處于“中原城市群〞金三角區(qū)域的核心地帶，隨著“中原崛起〞開展戰(zhàn)略的不斷深化，平頂山市將會成為河南中南部的領(lǐng)軍城市。中原城市群南部平-許-漯成長三角區(qū)位條件便利，有良好的合作根底，可進(jìn)一步加強(qiáng)三市之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，重點(diǎn)搞好產(chǎn)業(yè)整合和根底設(shè)施整合，做到一體化開展,形成城市群南部地區(qū)的“金三角〞。中原城市群功能對接城區(qū)對接空間對接產(chǎn)業(yè)對接服務(wù)對接生態(tài)對接政治角度——隨著“中部崛起〞戰(zhàn)略實(shí)施的實(shí)施，平頂山市的城市功能進(jìn)一步的補(bǔ)充和完善，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速開展推動城市影響力將隨之提升。平頂山宏觀環(huán)境平頂山市隨城市演變將顯現(xiàn)特殊意義的開展方向平頂山城市規(guī)劃工業(yè)聚集區(qū)區(qū)域生活配套較少居住環(huán)境較差區(qū)域價(jià)值有一定拉升空間東區(qū)礦區(qū)老城區(qū)西區(qū)新區(qū)工業(yè)區(qū)居住環(huán)境較差區(qū)域價(jià)值開展緩慢未來行政區(qū)區(qū)域配套尚不完善居住環(huán)境良好未來平頂山市開展方向處于新老城區(qū)結(jié)合部可享受老城區(qū)完善配套居住環(huán)境較好區(qū)域開展?jié)摿薮笮姓^(qū)、商業(yè)密集區(qū)、人口聚集區(qū)城中村改造工程聚集地生活配套優(yōu)良區(qū)域升值潛力巨大啟示——從目前區(qū)域房地產(chǎn)開展情況來看，衛(wèi)東區(qū)與湛河區(qū)的區(qū)域居住性相對較差，新華區(qū)目前配套最為完善，居住性最好，而作為未來城市開展重點(diǎn)的新城區(qū)未來升值潛力強(qiáng)勁。以上數(shù)據(jù)來源：平頂山市住房規(guī)劃2021-2021規(guī)劃市場啟示——5年內(nèi)集中放量1000萬平方米，對平頂山房地產(chǎn)市場將會是一次強(qiáng)烈的沖擊，使房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入紅海博弈之中。2021-2021年預(yù)計(jì)商品房投入1000萬平方米。除去2021及2021年已成交171.9萬平方米，剩余競爭體量約計(jì)828.1萬平方米，競爭市場劇烈。2021-2021年商品住宅工程約計(jì)62個(gè)，其中城中村改造工程31個(gè)。經(jīng)濟(jì)角度——平頂山GDP位于河南省第5位。隨著中原城市群的深化實(shí)施，平頂山市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入多元化開展的軌道，城市經(jīng)濟(jì)增長速度可能會進(jìn)一步加快，從理論上講房地產(chǎn)市場的開展也將會快速進(jìn)入高速開展期！◆2021年，平頂山市全年生產(chǎn)總值1312.10億元，比上年增長11.20%；◆平頂山市在全省范圍處于中上位置，2021年，GDP與省內(nèi)18個(gè)地級市相比排名第5位，落后于臨近的許昌、南陽兩地。啟示——經(jīng)濟(jì)的快速增長，加上城市地位的加速提升，為平頂山市房地產(chǎn)行業(yè)帶來了良好的開展契機(jī)。平頂山宏觀環(huán)境平均增幅為13.73%平頂山為1312.10億元，同比增長11.20%經(jīng)濟(jì)角度——從歷年三次產(chǎn)業(yè)占比圖中我們發(fā)現(xiàn)，第二產(chǎn)業(yè)是整個(gè)平頂山市的支柱產(chǎn)業(yè)，而第二產(chǎn)業(yè)的興旺，將導(dǎo)致今后本市會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開展穩(wěn)定、城市化進(jìn)程加快等經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。◆2021年，平頂山市第一產(chǎn)業(yè)增加值114.7億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值869.4億元，增長12%；第三產(chǎn)業(yè)增加值328億元，增長11.6%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1：7.6：2.9，但是從數(shù)據(jù)上看，第三產(chǎn)業(yè)6年平均增長速度為15.95%，增長速度超出GDP增長率。由此可以看出，平頂山市第三產(chǎn)業(yè)正處在高速開展期?！艚陙?，平頂山市經(jīng)濟(jì)快速開展，第二產(chǎn)業(yè)為當(dāng)?shù)刂е援a(chǎn)業(yè)。雖然目前第三產(chǎn)業(yè)的GDP相對較小，但由于第二產(chǎn)業(yè)興旺所具備的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與人員流動性大的特點(diǎn)，城市未來的第三產(chǎn)業(yè)開展空間仍然巨大。啟示——平頂山市第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速開展通道，城市開展加速。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速開展，將為房地產(chǎn)工程帶來穩(wěn)定的客戶群！平頂山宏觀環(huán)境啟示——平頂山的固定資產(chǎn)投入占GDP比重較少，隨著政府對新區(qū)建設(shè)，老城區(qū)改造等一系列的投入，平頂山市根底設(shè)施建設(shè)將會有飛速的開展。平頂山宏觀環(huán)境◆隨著平頂山市整體經(jīng)濟(jì)水平的快速開展，平頂山市人均GDP和人均可支配收入均呈現(xiàn)出快速增長的趨勢。同比增長率均在10個(gè)百分點(diǎn)以上。伴隨著平頂山市居民經(jīng)濟(jì)條件的逐步改善，平頂山市居民對于物質(zhì)和精神方面的需求也將會逐步提高。

◆平頂山市2021年人均GDP到達(dá)26000元，約合4074.2美元。根據(jù)世界銀行標(biāo)準(zhǔn)來判斷，平頂山市經(jīng)濟(jì)開展正從快速開展期邁向平穩(wěn)開展期，在此階段人民以改善需求為主。啟示——居民經(jīng)濟(jì)生活水平的不斷提高，必將使當(dāng)?shù)氐馁徶昧焖僭鰪?qiáng)與當(dāng)?shù)販蟮纳钆涮字g的矛盾凸顯的淋漓盡致。所以目前正是行業(yè)面臨快速開展的大好時(shí)機(jī)。經(jīng)濟(jì)角度——人均GDP和可支配收入快速增長，從理論上講，這會使當(dāng)?shù)厥忻竦南M(fèi)觀從解決最根本的生活開支，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳谱陨淼纳瞽h(huán)境上，這是平頂山房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的時(shí)機(jī)點(diǎn)。啟動期快速開展期平穩(wěn)開展期減緩開展期800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求2021年平頂山市人均GDP26000元〔4074.2美元〕，置業(yè)需求提升平頂山宏觀環(huán)境消費(fèi)角度——居民收入的穩(wěn)步增長，消費(fèi)支出也隨之快速提升。支出收入比在河南處于領(lǐng)先水平，在一定程度上促進(jìn)了平頂山市商業(yè)的繁榮。◆2021年，平頂山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16208元，同比增長10.10%。消費(fèi)支出到達(dá)11502元，同比增長11.2%。支出收入比到達(dá)70.96%?！襞c省內(nèi)其他城市相比，平頂山市人均收入僅低于鄭州、濟(jì)源，位列全省第三位，但是其消費(fèi)量卻與鄭州市根本持平，從數(shù)據(jù)上可以說明，平頂山市居民的消費(fèi)意愿較強(qiáng)，這種情況為今后房地產(chǎn)行業(yè)的快速開展奠定了根底。啟示——隨著人民收入水平的不斷提高，平頂山市民的消費(fèi)習(xí)慣將極大的促進(jìn)地區(qū)商業(yè)繁榮，尤其餐飲、娛樂等日常性消費(fèi)旺盛，是平頂山市商業(yè)地產(chǎn)開展的潛在利好。平頂山宏觀環(huán)境消費(fèi)角度——平頂山市收入構(gòu)成雖然較為單一，但是財(cái)產(chǎn)性收入增長速度明顯高于其他性質(zhì)收入，從數(shù)據(jù)上說明當(dāng)?shù)鼐用裨诜康禺a(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)意愿較為強(qiáng)烈。◆平頂山市25%高收入階層可支配收入為26200元，但消費(fèi)性支出僅為16652元，從數(shù)據(jù)上支持了高端工程在本市有一定的市場?！艄べY收入占總收入71%，收入結(jié)構(gòu)單一，對于外部市場依賴性較強(qiáng)。08年平頂山市居民的轉(zhuǎn)移性收入增長比例大幅度上升就說明了這個(gè)問題。◆經(jīng)營性收入及財(cái)產(chǎn)性收入均保持2位數(shù)增長，財(cái)產(chǎn)性收入增長率達(dá)60%。這也從數(shù)據(jù)上說明了本市居民在房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的消費(fèi)意愿。平頂山宏觀環(huán)境◆截止2021年末，平頂山市人口規(guī)模到達(dá)503.7萬人。其中城鎮(zhèn)人口210.5萬人，城鎮(zhèn)化率到達(dá)41.8%。低于全國平均水平3個(gè)百分點(diǎn)?！?003-2021年均提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，低于全省0.1個(gè)百分點(diǎn)，高于全國0.7個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化率提升速度緩慢。◆據(jù)規(guī)劃，到2021年，平頂山城鎮(zhèn)化率應(yīng)到達(dá)50%，進(jìn)入全省前6位，2021-2021年均提高2個(gè)百分點(diǎn)。按照人均住宅面積26平方米計(jì)算，意味著每年將有130萬平方米的市場需求。人口角度——平頂山市人口超過500萬，城鎮(zhèn)化水平缺乏50%，位列全省第七位。按照平頂山政府規(guī)劃，2021年平頂山城鎮(zhèn)化率要到達(dá)50%，城市新增人口量較大，購房需求不言而喻。啟示——住宅需求量的快速增長將帶動商業(yè)、休閑娛樂等諸多方面需求的同步增長，平頂山市的城市格局將出現(xiàn)一定的變化。集中式發(fā)展分散式發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大，人口增加，空間擴(kuò)張小型城市大都市區(qū)主城新城新城新城新城單中心城市擴(kuò)張多中心發(fā)展大都市化形成國際都市發(fā)展進(jìn)程模型平頂山宏觀環(huán)境同致行思考◆城市概況：從城市開展和人口角度平頂山在河南省并不突出，但借助豐富的礦產(chǎn)資源，良好的旅游資源，雄厚的經(jīng)濟(jì)根底，平頂山將成為河南省乃至中部地區(qū)的重要城市◆城市規(guī)劃：伴隨“中原城市群〞的深化實(shí)施，平頂山新區(qū)建設(shè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)化階段，平頂山的城市功能將得到逐步的補(bǔ)充和完善，區(qū)域之間的功能分區(qū)更加明確！◆城市經(jīng)濟(jì)：平頂山市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都為房地產(chǎn)行業(yè)的快速開展提供了良好的開展環(huán)境?！羰杖胫С鼋馕觯弘S著經(jīng)濟(jì)開展，居民收入水平穩(wěn)步提高，消費(fèi)觀念也發(fā)生很大變化，改善居住環(huán)境，提高經(jīng)營性及財(cái)產(chǎn)性收入平頂山市作為中部崛起的重點(diǎn)城市，無論從經(jīng)濟(jì)的開展?fàn)顟B(tài)，還是未來開展趨勢，都是有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場進(jìn)行深層次的開展。核心詞:前景優(yōu)越，戰(zhàn)略決勝12報(bào)告內(nèi)容房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)量價(jià)走勢——平頂山房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速開展但供給量與成交量均不穩(wěn)定的趨勢！通過平頂山近年來的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，說明其房地產(chǎn)市場尚不成熟！◆從數(shù)據(jù)上來看，從06年起，平頂山市房地產(chǎn)市場開展逐漸開始進(jìn)入快車道。單按09年銷售量來看，年銷售量為131.5萬平方米，與預(yù)估成交量根本上一致。從成交均價(jià)上來看，成交均價(jià)在09年一舉突破2000元/㎡的大關(guān)，而遠(yuǎn)高于08年的市場均價(jià)絲毫未影響到當(dāng)年當(dāng)年的成交面積，說明平頂山市的房地產(chǎn)價(jià)位潛力較大。以上數(shù)據(jù)來源：河南省統(tǒng)計(jì)局市場格局——平頂山樓盤分布特征呈現(xiàn)出優(yōu)化東區(qū)功能，改善老區(qū)環(huán)境，開展西部新區(qū)的結(jié)構(gòu)形態(tài)！新區(qū)樓盤多以高層產(chǎn)品為主或者多層、高層相結(jié)合產(chǎn)品為主，表達(dá)城市快速開展的趨勢，老城樓盤分布主要以高密度產(chǎn)品為主，充分利用老城區(qū)完善配套資源，提高土地使用率。啟示——平頂山房地產(chǎn)格局形成了板塊競爭和相互促進(jìn)的局面。房地產(chǎn)市場西城國際世紀(jì)城金城麗景國際茗都大悅城和諧世家中央花園時(shí)代新城金域藍(lán)灣塞納城龍騰國際榮邦花園貴人國際天河盛世聯(lián)盟鑫城在售市場——目前在平頂山房頂產(chǎn)市場中，超過10萬平方米的工程僅有15個(gè)，共638萬平方米，按照目前平頂山市年銷售量130萬平方米的速度推測，市場尚需5年左右的時(shí)間才能消化完畢。市場消化速度有待于提高。房地產(chǎn)市場項(xiàng)目體量位置開發(fā)商億嘉·西城國際300建設(shè)路與西斜路交叉口以西河南億嘉集團(tuán)明珠·世紀(jì)城51平安大道與新華路交匯處西200米河南明源實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司立威·金城麗景40開源路南段·轉(zhuǎn)盤南路西平頂山市立威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司春華·國際茗都35建設(shè)西路生態(tài)園對面河南春華集團(tuán)常綠·大悅城33平頂山市新城區(qū)龍翔大道與崇文路交匯處平頂山市常綠隆華置業(yè)有限公司和諧世家33礦工路與東環(huán)路交匯處河南鷹城集團(tuán)中央花園·云庭30建設(shè)路西段花卉市場西100米路南平頂山市建宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司豫森·時(shí)代新城22神馬大道中段西鐵爐村河南豫森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司京華·金域藍(lán)灣20光明路與湛南路交叉口西南側(cè)河南京華置業(yè)有限公司佳田·塞納城19建設(shè)路與凌云路交匯處向北500米河南佳田實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司龍騰國際18姚電大道與亞興路口河南精忠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司華誠·榮邦花園18礦工路與誠樸路交匯處向北50米華誠榮邦地產(chǎn)股份有限公司貴人·國際18中興路與南環(huán)路交匯處平頂山市貴人居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天河盛世16礦工路西段河南天河置業(yè)有限公司聯(lián)盟鑫城15聯(lián)盟路與體育路交匯處西100米河南鷹城集團(tuán)平頂山2021土地成交情況解析▲▲▲▲▲▲▲▲■■▲▲▲▲■▲▲▲▲■■▲▲▲◆◆▲△△△▼▲=住宅用地◆=其他商服用地△=經(jīng)濟(jì)適用房◆=商服用地▼=廉租房土地情況從土地成交區(qū)位圖上來看，2021年發(fā)布的土地主要是在老城區(qū)。這種情況的出現(xiàn)，一方面是由于目前老城區(qū)區(qū)域配套相對較完善，居住意愿較