北京華僑城市調(diào)報(bào)告中原地產(chǎn)︱天津中原物業(yè)參謀NEXT：工程介紹總述項(xiàng)目類型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目地址北京市朝陽(yáng)東四環(huán)四方橋京沈輔路南側(cè)小武基北路占地面積總占地1.5平方公里（其中83萬(wàn)平米主題住區(qū)、1平方公里主題公園、6.5萬(wàn)平米商業(yè)街）建筑面積居住區(qū)約80萬(wàn)平米開(kāi)盤均價(jià)30000/平方米物業(yè)類型大型旅游主題社區(qū)項(xiàng)目（三大主題區(qū)：公園區(qū)+居住區(qū)+商業(yè)區(qū)）物業(yè)管理費(fèi)2.6元/平方米裝修狀況住宅簡(jiǎn)裝建筑類型旅游主題公園地產(chǎn)樓層狀況居住區(qū)（高層32F小高層12F）套數(shù)2800戶入市時(shí)間2010.9.22入住時(shí)間2011.5首付/優(yōu)惠條件一次性付款優(yōu)惠2%容積率2.34綠化率32%產(chǎn)權(quán)居住區(qū)70年開(kāi)發(fā)商北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司停車位地下車位，車位比大于1:1,380元/月現(xiàn)代歐式風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)，大氣沉穩(wěn)，成熟經(jīng)典工程概述：大型旅游主題社區(qū)工程工程組成：北京歡樂(lè)谷+維吉奧廣場(chǎng)+主題居住區(qū)三大版塊華僑城居住區(qū)歡樂(lè)谷維吉奧廣場(chǎng)工程位于北京市東南區(qū)域，行政隸屬于朝陽(yáng)區(qū)南磨房鄉(xiāng)和十八里店鄉(xiāng)，北至京沈高速路，西至東四環(huán)路，東至岱頭東路，南至岱頭南路；位于CBD東進(jìn)3.5公里處，距守四方橋動(dòng)?xùn)|南角，沿G1京哈高速路南開(kāi)口西進(jìn)，直接接壤CBD城芯繁華。地段、環(huán)境：CBD向東3.5公里，東四環(huán)，“旅游+地產(chǎn)+完善配套〞華僑城不僅以優(yōu)異的產(chǎn)品品質(zhì)為社區(qū)業(yè)主帶來(lái)了優(yōu)質(zhì)生活空間，其“旅游+地產(chǎn)+完善配套〞的片區(qū)特色化開(kāi)發(fā)模式，也為工程所在的CBD休閑核心區(qū)帶來(lái)了地段價(jià)值的本質(zhì)提升。區(qū)域交通：四通八達(dá)CBD北京華僑城區(qū)域配套：座擁豐富配套，一切盡在城中【周邊配套】燕莎奧特萊斯紅星美凱龍百盛東四環(huán)店?yáng)|都影城京體健身中心青鳥(niǎo)羽毛球館北京工業(yè)大學(xué)奧運(yùn)會(huì)羽毛球館窯洼湖高爾夫球場(chǎng)NEXT：主題居住區(qū)83萬(wàn)方居住區(qū)二期A2-5二期A2-6二期A2-7100公頃的主題公園6.5萬(wàn)方商業(yè)區(qū)中軸景觀帶配套區(qū)建筑師以開(kāi)放和圍合的雙重性規(guī)劃了居住區(qū)，其中一期建筑為低密舒適區(qū)，二期為高層全景觀板樓，三期為四棟低密度薄板，四期為復(fù)合人文居住區(qū)。在整體規(guī)劃上，結(jié)合住宅區(qū)總體東高西低的地形走勢(shì)特點(diǎn)，充分利用綠化資源，在中部保持一個(gè)貫穿的綠化帶，形成景觀環(huán)境；整體建筑和諧統(tǒng)一，南北通透小高層和多層板式公寓，形成半圍合式小組團(tuán)，與大社區(qū)共享相融，又控制組團(tuán)住宅數(shù)量，尊重私密獨(dú)立。居住區(qū)住宅規(guī)劃住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)居住區(qū)建筑特點(diǎn)北京華僑城主題住區(qū)的建筑理念，追求人與自然的和諧，到達(dá)根底居住功能與休閑生活形態(tài)的交融和對(duì)話，包括對(duì)光線的運(yùn)用、比例和尺度的把握、建筑與環(huán)境的關(guān)系等，采用的片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)模式是一種非常超前的開(kāi)發(fā)模式，還給居者更充分的享受和舒適度。由多家歐美設(shè)計(jì)單位共創(chuàng)概念，由北京建筑設(shè)計(jì)研究院具體設(shè)計(jì)的主題居住區(qū)，傳承了京城建筑外立面穩(wěn)重、明快的特色，建筑結(jié)構(gòu)與內(nèi)部布局又吸收了深圳、香港乃至當(dāng)代國(guó)際都市人居的鋅元素，北京華僑城的內(nèi)部空間十分寬大，沒(méi)有四號(hào)壓抑之感，是設(shè)計(jì)者的巧妙布局，也是宜人色彩運(yùn)用的結(jié)果。建筑材料的選用以品質(zhì)感強(qiáng)、使用時(shí)效強(qiáng)為原那么，建筑立面主材為石材和瓷磚。風(fēng)格內(nèi)斂，建筑風(fēng)格為簡(jiǎn)約的歐式現(xiàn)代風(fēng)格，立面顏色含蓄內(nèi)斂，立面結(jié)構(gòu)與輪廓呈現(xiàn)集合變化，建筑線條疏朗大方。精細(xì)化，建筑設(shè)計(jì)中以精細(xì)為主軸，從輪廓、線條、細(xì)部三個(gè)層次強(qiáng)調(diào)比照與和諧。居住區(qū)A戶型特點(diǎn)：闊綽四居戶型4室2廳2衛(wèi)1廚211.45㎡居住區(qū)B戶型特點(diǎn)：明麗兩居北京華僑城B戶型2室2廳2衛(wèi)1廚103.00㎡居住區(qū)C戶型特點(diǎn)：臻品三居北京華僑城CA戶型3室2廳2衛(wèi)1廚168.07㎡居住區(qū)D戶型特點(diǎn)：舒適三居北京華僑城D4戶型3室2廳2衛(wèi)1廚169.15㎡NEXT：歡樂(lè)谷【主題公園】歡樂(lè)谷?創(chuàng)造歡樂(lè)?傳遞歡樂(lè)?分享歡樂(lè)以智慧創(chuàng)造歡樂(lè)歡樂(lè)谷連鎖品牌，是國(guó)家首批5A級(jí)旅游景區(qū)——華僑城旅游度假區(qū)的核心產(chǎn)品之一。1998年，深圳歡樂(lè)谷一期騰空出世，鳴響都市娛樂(lè)號(hào)角，提供了一種人為創(chuàng)造的、融主題性、文化性、娛樂(lè)性、休閑性為一體的現(xiàn)代都市娛樂(lè)新方式！2002年，深圳歡樂(lè)谷二期海陸空全線出擊，以“動(dòng)感、時(shí)尚、激情〞的鮮明個(gè)性譜寫品牌篇章！2005年，深圳歡樂(lè)谷三期動(dòng)感登場(chǎng)，打造“繁華都市開(kāi)心地〞、“永不落幕的嘉年華〞，歡樂(lè)之彩濃情綻放！2006年，北京歡樂(lè)谷盛大開(kāi)放，歡樂(lè)之舟揚(yáng)帆遠(yuǎn)航！標(biāo)志著中國(guó)自主創(chuàng)新的第一個(gè)主題公園連鎖品牌開(kāi)始起步，踏上了品牌戰(zhàn)略開(kāi)展之路。2007年，歡樂(lè)谷東進(jìn)上海，西征成都，歡樂(lè)之光映照四方！2021年，成都?xì)g樂(lè)谷激情怒放，譜寫西南都市娛樂(lè)新篇章！以激情傳遞歡樂(lè)進(jìn)入新世紀(jì)，華僑城主題樂(lè)園“歡樂(lè)谷〞品牌已在全國(guó)進(jìn)行戰(zhàn)略布點(diǎn)，深圳歡樂(lè)谷以此為契機(jī)，做大做強(qiáng)歡樂(lè)谷品牌，為歡樂(lè)谷的連鎖開(kāi)展奠定根底。以愛(ài)心分享歡樂(lè)回望輝煌歷程，歡樂(lè)谷曾先后被授予“全國(guó)五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀〞、首批“國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)〞、“國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)〞、“中國(guó)旅游知名品牌〞、“全國(guó)最正確主題公園〞、“2004年最受歡送的國(guó)內(nèi)旅游目的地〞、“中國(guó)經(jīng)典品牌商標(biāo)〞、“全國(guó)文明風(fēng)景旅游區(qū)示范點(diǎn)〞、“亞太十大主題公園〞、2007年“全球旅游景區(qū)集團(tuán)八強(qiáng)〞等多項(xiàng)榮譽(yù)和稱號(hào)。更在2021年年末，全球娛樂(lè)業(yè)和主題公園行業(yè)最大的展會(huì)“IAAPA美國(guó)年展〞上，華僑城旅游攬獲七項(xiàng)大獎(jiǎng)。歡樂(lè)谷主題公園—華僑城10年連鎖經(jīng)營(yíng)、管理品牌北京歡樂(lè)谷?繁華都市開(kāi)心地歡樂(lè)谷主題公園—七大次主題區(qū)希臘愛(ài)琴島-愛(ài)琴海文化入口處6萬(wàn)方挪威峽灣森林中心核心區(qū)亞特蘭蒂斯-消失的海底世界瑪雅文化香格里拉兒童區(qū)域-螞蟻王堂雨林天室-室內(nèi)熱帶雨林館社區(qū)第八大主題概念區(qū)：商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合區(qū)-意大利佛羅倫薩異域風(fēng)情北京華僑城歡樂(lè)谷于2006年7月24日正式亮相，開(kāi)園當(dāng)天的一個(gè)小時(shí)，歡樂(lè)谷就售出將近6000張門票。開(kāi)園當(dāng)天歡樂(lè)谷的總接待量已突破6萬(wàn)，超出了此前主辦方曾設(shè)定5萬(wàn)人次的日接待警戒線。開(kāi)園票價(jià):160元/人.天〔通票〕。北京歡樂(lè)谷?經(jīng)營(yíng)狀況NEXT：意大利風(fēng)情街工程名稱：北京華僑城維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)工程類型：商鋪占地面積：6.5萬(wàn)方裝修狀況：公共局部精裝修物業(yè)地址：朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)小武基北路，位于1.5平方公里北京華僑城主題社區(qū)的核心位置價(jià)格：租金4-7萬(wàn)元/平方米規(guī)劃：意大利風(fēng)情特征的獨(dú)立商業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)狀：目前工程主體完工，全球三大零售商之一的樂(lè)購(gòu)TESCO等一批主力商家已入駐，物業(yè)出租面積超過(guò)80%。樂(lè)購(gòu)于2007年4月27日正式開(kāi)業(yè)。意大利風(fēng)情商業(yè)街—維吉奧廣場(chǎng)風(fēng)情商業(yè)街特點(diǎn)：廣場(chǎng)建筑靈感源于意大利“花都〞佛羅倫薩的維吉奧橋，通過(guò)廊橋巧妙連接北京華僑城主題居住區(qū)與北京歡樂(lè)谷生態(tài)主題樂(lè)園。廣場(chǎng)設(shè)置大量休閑、散步、休憩的人性化空間。醇厚優(yōu)雅的歐洲沙龍文化與商業(yè)消費(fèi)功能相結(jié)合，開(kāi)敞式廣場(chǎng)與休閑式步道相結(jié)合，露天商業(yè)與室內(nèi)商業(yè)相結(jié)合，生活需求類商業(yè)與個(gè)性化商業(yè)相結(jié)合，容納了度假酒店、品牌超市、時(shí)尚精品、風(fēng)情酒吧、中西美食等多種生活配套的繁華業(yè)態(tài)，承載購(gòu)物休閑、餐飲美食、文化體味等多重功能。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及管理以打造商業(yè)廣場(chǎng)的整體競(jìng)爭(zhēng)力為出發(fā)點(diǎn)，維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)摒棄一般商家可租可售的模式實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及管理、自持物業(yè)模式。有條件的評(píng)估及招募具有開(kāi)展?jié)摿Α⒔?jīng)營(yíng)實(shí)力，并與客戶需求相對(duì)應(yīng)的“風(fēng)格式商業(yè)〞及品牌商業(yè)進(jìn)駐。為商家提供統(tǒng)一的商業(yè)管理、后勤保障、市場(chǎng)拓展行銷、信息收集、運(yùn)營(yíng)推廣等全方位效勞，讓維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)中的商家在較短的時(shí)間內(nèi)成為經(jīng)營(yíng)成熟、風(fēng)格各異的實(shí)力派品牌。意大利風(fēng)情商業(yè)街—統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理、推廣，自持物業(yè)意大利風(fēng)情商業(yè)街客戶群—一座體驗(yàn)式風(fēng)情廣場(chǎng)，聚攏四層勢(shì)力消費(fèi)人群

北京華僑城5000余個(gè)中間家庭

周邊十個(gè)高尚社區(qū)、CBD60萬(wàn)高薪百領(lǐng)

北京歡樂(lè)谷300萬(wàn)旅游人群四層勢(shì)力消費(fèi)人群三個(gè)層面意大利風(fēng)情商業(yè)街六種主力業(yè)態(tài)，打造百余家盈利平臺(tái)六種主力業(yè)態(tài)渡假酒店：城市客棧已進(jìn)駐品牌超市：TESCO樂(lè)購(gòu)超市已開(kāi)業(yè)休閑娛樂(lè)：會(huì)所/酒吧/咖啡廳/茶吧/SPA/KTV/書吧時(shí)尚個(gè)性店：運(yùn)動(dòng)/服飾/家居/精品/旅游商業(yè)生活配套：銀行/診療中心/花店/美容美發(fā)/寵物用品/音像/干洗店餐飲美食：肯德基、麥當(dāng)勞等NEXT：商業(yè)特點(diǎn)及借鑒啟示北京華僑城商業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)分析北京華僑城商業(yè)借鑒啟示商業(yè)體量：既要有足夠的商業(yè)展示空間，又要與實(shí)際市場(chǎng)需求相吻合，防止盲目擴(kuò)大商業(yè)局部的規(guī)模帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；總體規(guī)劃：既要考慮業(yè)主及游人比較方便地到達(dá)商業(yè)區(qū)，又要注意到不能阻礙居民的生活，不能對(duì)業(yè)主生活造成干擾，對(duì)于多產(chǎn)品