前言

首先，十分榮幸能與參XX商住小區(qū)項(xiàng)目的物業(yè)管理

服務(wù)投標(biāo)工作。我企業(yè)將依托自身的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合義

X商住小區(qū)的J現(xiàn)實(shí)狀況，對XX商住小區(qū)的物、業(yè)管理模式、

組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌籌劃。我企

業(yè)將以嶄新日勺物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和貴

方［1勺實(shí)際需要的前提下，憑借在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積

累H勺豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足H勺人才，為XX商住小區(qū)的業(yè)主發(fā)明

一種友好而優(yōu)美口勺居住、辦公及購物環(huán)境，提供xx商住小

區(qū)日勺物業(yè)價(jià)值，并使xx商住小區(qū)成為臨滄市一種著名的綜

合物業(yè)管理品牌。

本投標(biāo)書是根據(jù)貴方提供的“物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文獻(xiàn)”

規(guī)定，結(jié)合我企業(yè)叫企業(yè)服務(wù)理念及原則，經(jīng)我企業(yè)考察研

究之后，編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投司法書。我方一旦中標(biāo),

投司法書中的I所有承諾，招標(biāo)方有權(quán)規(guī)定寫入物業(yè)管理委托

協(xié)議，否則，招標(biāo)方可以在中標(biāo)候選單位中重新確定中標(biāo)單

位C

再次感謝貴方予以我們這次合作口勺機(jī)會。

授權(quán)委托書

致：

茲委托（居民身分證編號：）為我

單位授權(quán)代表人，就XX商住小區(qū)（簽訂談判文獻(xiàn)、進(jìn)行

談判、簽訂協(xié)議和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，其簽名真跡如

本授權(quán)委托書簽名所示。

授權(quán)委托單位

（蓋章）

法定代表人:

（簽名）

授權(quán)代表人：（簽名）

公司簡介

XX有限企業(yè)（如下簡稱企業(yè)）成立于年月，注冊資本

為萬元，是具有獨(dú)立法人資格口勺有限責(zé)任企業(yè)，企業(yè)辦

公地點(diǎn)位于XX。企業(yè)實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)管理

機(jī)制，是社會化、專業(yè)化、綜合性較強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。企

業(yè)是集物業(yè)管理、園林綠化、水電安裝、房屋裝修、裝飾等

有關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體日勺物業(yè)管理企業(yè)。

企業(yè)設(shè)有行政部、管理部、物業(yè)部、工程維修部、

保安部、保潔部等部門。

企業(yè)成立以來，我們肩負(fù)著社會口勺重托、業(yè)主的迫切但愿,

帶著這種執(zhí)著和信念走向這個(gè)行業(yè)。企業(yè)自注冊前，就從企

業(yè)的規(guī)范、專業(yè)、發(fā)展等方面作了全面的籌劃，并確定了“全

心服務(wù)，在細(xì)微之處見精神；追求卓越，贏萬人口碑創(chuàng)品牌”

日勺企業(yè)理念。企業(yè)理念體現(xiàn)了這個(gè)年輕企業(yè)，既朝氣蓬勃、

勇于創(chuàng)新，又腳踏實(shí)地以服務(wù)為本的精神。通過建立嚴(yán)格H勺

規(guī)章制度，強(qiáng)化管理，不停提高服務(wù)質(zhì)量，以增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部

凝聚力和市場競爭力，使企業(yè)成為有相稱實(shí)力，積極開拓發(fā)

展日勺專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。并對自己日勺管理水平、服務(wù)質(zhì)量提

出高原則、高起點(diǎn)的規(guī)定:嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、高效、進(jìn)步。讓企業(yè)

與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新、恪盡職守、不停進(jìn)??！

企業(yè)本著“優(yōu)質(zhì)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)生活”的服務(wù)

宗旨，堅(jiān)持“以人為本”的管理理念，以誠信為立業(yè)之本、

發(fā)展之基，寓嚴(yán)格管理于熱情服務(wù)之中。企業(yè)在經(jīng)理時(shí)帶領(lǐng)

下，堅(jiān)持把誠信經(jīng)營做為企業(yè)發(fā)展的I基礎(chǔ)，確立了“敬業(yè)奉

獻(xiàn)、友好高效、以誠求成”的企業(yè)精神和“厚德勤業(yè)、秉承

人本、善思篤行、追求卓越”的企業(yè)宗旨，使各項(xiàng)工作全面

提高，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益穩(wěn)步提高。在經(jīng)營發(fā)展中，首先

建立和完善了一套良好的誠信經(jīng)營機(jī)制，將誠信經(jīng)營列入重

要工作日程，作為考核各基層單位經(jīng)營業(yè)績H勺否決性指標(biāo),

用機(jī)制保證經(jīng)濟(jì)工作與誠信建設(shè)同步進(jìn)行。另一方面是建立

了誠信經(jīng)營工作領(lǐng)導(dǎo)目的責(zé)任制，成立了由重要領(lǐng)導(dǎo)任組長

的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確工作機(jī)構(gòu)和工作制度，從而形成了

“一把手”負(fù)總責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)詳細(xì)負(fù)責(zé)、職能部門負(fù)專責(zé)、

各負(fù)其責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制。

在實(shí)際工作中，企業(yè)堅(jiān)持依法管理，制度公開，宣傳法

律法規(guī)，明確業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)。誠信經(jīng)營日勺主

線目的是看業(yè)主H勺滿意度，為此，我們本著“誠信、務(wù)實(shí)、

創(chuàng)新”H勺經(jīng)營宗旨，以“辛勞我一人，幸福千力家”的I企業(yè)

精神，實(shí)行24小時(shí)管理服務(wù)，以提高企業(yè)的工作效率和服務(wù)

質(zhì)量，努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以服務(wù)促管理，以服務(wù)促

效益，以服務(wù)推進(jìn)誠信經(jīng)營，竭力提高物業(yè)運(yùn)作素質(zhì)、延長

物業(yè)使用壽命，從而使其不停保值增值口勺同步，充足滿足物

業(yè)之發(fā)展商、業(yè)主及使用者的多種服務(wù)需求，精心打造特色

物業(yè)管理品牌。

技

術(shù)

文

件

對本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及籌劃

一、一流的物業(yè)需要一流叫管理，一流的管理出一流的質(zhì)

量。通過我們的服務(wù)，為“XX商住小區(qū)”發(fā)明價(jià)值，為

業(yè)戶營造一種“安全、舒適、溫馨、親情”H勺生活、辦公

及購物環(huán)境，讓業(yè)主安心、放心。

二、總體管理服務(wù)目的

1、前期目的

成為開發(fā)商日勺好參謀、好幫手、好朋友；

2、協(xié)議目的

在協(xié)議期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管

家、好朋友。

四年內(nèi)到達(dá)“臨滄市物業(yè)管理示范小區(qū)”口勺原則；

二、管理服務(wù)理念---------臨滄市好當(dāng)家物業(yè)讓您

更滿意

讓一一嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流

您一一業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、有關(guān)專業(yè)部

門

更一一優(yōu)于行業(yè)原則、優(yōu)于其他企業(yè)、100%業(yè)戶第

一、不停超越業(yè)戶日益增長時(shí)需求

滿意一一成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友

成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友

成為大家承認(rèn)日勺好企業(yè)、好伙伴、好朋友

三、保證體系

我企業(yè)自成立起開展企業(yè)原則化工作，并制定了企業(yè)“企

業(yè)原則”貫穿于“臨滄市錦秀江山商住小區(qū)”時(shí)物業(yè)管理之

中。

四、服務(wù)承諾

1.總體指標(biāo)

1.滿意度指數(shù)85以上;

2.管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；

2.分類指標(biāo)

1.管理處設(shè)專線24小時(shí)受理報(bào)修，

2、業(yè)戶接待時(shí)間：365天8:30-20:30；

3.各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率到達(dá)100%；

4、檔案歸檔率到達(dá)100%,檔案完整率到達(dá)100；

5.維修及時(shí)率到達(dá)100%；

6.維修質(zhì)量合格率到達(dá)95%以上；

7、實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率到達(dá)100%

8、有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上;

9、公共設(shè)備、設(shè)施完好率到達(dá)98%以上；

10、房屋建筑完好率到達(dá)98%以上；

11.綠化存活率到達(dá)98%以上;

12.清潔管理無盲點(diǎn)，

管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；

13.道路、停車場完好率到達(dá)98%以上；

14.管埋服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)

物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)框架圖

管理處經(jīng)理。

經(jīng)理助理，

業(yè)戶服務(wù)部P保潔綠化部，設(shè)備部?

業(yè)戶服務(wù)主管保潔綠化主管，設(shè)備主管。

電

保

業(yè)

綠L

潔

戶

化

服I-

務(wù)I-

員

物業(yè)管理方案

一、物業(yè)管理人員配置計(jì)劃

1.管理處各崗位員工的任職規(guī)定

［管理處經(jīng)理］

.大專以上學(xué)歷

?具有行業(yè)崗位資格證書

?全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

?熟悉物業(yè)管理的有關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定時(shí)

理解和管理能力

?具有豐富日勺高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)

?外表端莊，思緒敏捷

?有良好H勺團(tuán)體精神和溝通技巧

?有良好日勺指揮能力、語言交流能力和文字體現(xiàn)能力

［經(jīng)理助理］

.大專以上學(xué)歷

.具有xx房地資源行業(yè)崗位資格證書

?全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

?具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)

?有良好日勺協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字體現(xiàn)能力

［業(yè)戶接待］

?大專以上學(xué)歷

.純熟操作辦公自動化軟件

?熟悉高檔住宅小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容

.一般話原則流利

?有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字體現(xiàn)能力

?通過云南省物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)

［保安服務(wù)］

.具有物業(yè)保安人員崗位上崗證書

?年齡20—35歲之間，男性

?身高不低于L75米

?五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神

?作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀

缺陷

?能吃苦耐勞承受工作壓力

?通過臨滄物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培譏

［維修養(yǎng)護(hù)］

?具有有關(guān)操作證及上崗證

?具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)

驗(yàn)

?具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神

［保潔保綠］

?通過保潔專'業(yè)化培訓(xùn)

?熟悉高檔住宅公寓日勺保潔保綠工作

?形象健康

細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力

2.管理處各部門崗位人員配置

人員配置

人員配置人員配置

崗位設(shè)置崗位設(shè)置

（人）（人）

管理處經(jīng)理1設(shè)備管理部

經(jīng)理助理1設(shè)備部主管1

業(yè)戶服務(wù)部強(qiáng)弱電工1

業(yè)戶服務(wù)部主管1給排水管道1

業(yè)戶服務(wù)員（接待/財(cái)務(wù)/貫標(biāo)/檔案/房修1

1

報(bào)修）值班電工1

保安服務(wù)部保潔綠化部

保安部主管1保潔綠化部主管1

門崗2小區(qū)范圍內(nèi)保潔10

巡崗8綠化6

監(jiān)控2

合計(jì)人

二、物業(yè)管理目的

三、成為開發(fā)商口勺好參謀、好幫手、好朋友；全身心為業(yè)主

服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友：四年內(nèi)到

達(dá)“臨滄市物業(yè)管理示范小區(qū)”時(shí)原則；

四、物業(yè)管理對應(yīng)的規(guī)章制度

XX有限企業(yè)

管理制度

第一章董事會職權(quán)

一、議定我司日勺長遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營方針。

二、根據(jù)企業(yè)日勺長遠(yuǎn)規(guī)劃與經(jīng)營范圍，討論和決定我司

的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍。

三、討論和通過企業(yè)的年度工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算。

四、審定和通過企業(yè)的年度工作匯報(bào)與財(cái)務(wù)決算。

五、討論和議定企業(yè)的重要規(guī)章制度和職工隊(duì)伍的組織

建設(shè)、思想建設(shè)等重大問題。

六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決策和討論其他重大問

題。

第二章經(jīng)理崗位職責(zé)

經(jīng)理是對企業(yè)負(fù)有全面服務(wù)口勺管理者，處在中心

地位，起領(lǐng)導(dǎo)關(guān)鍵作用，負(fù)責(zé)企業(yè)的全盤工作。

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定

的方針、政策，法令和上級領(lǐng)導(dǎo)的指示決定及工作安排。

二、充足發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作用,

建立健全強(qiáng)有力日勺管理機(jī)構(gòu)和行之有效日勺規(guī)章制度，不停

進(jìn)行和提高企業(yè)管理水平。

三、負(fù)責(zé)編制和審定我司的經(jīng)營決策，年度計(jì)劃、員工

培訓(xùn)計(jì)劃和員工工資調(diào)整方案，及時(shí)提出各個(gè)時(shí)期的中心

工作，保證各項(xiàng)計(jì)劃和工作任務(wù)日勺順利完畢，使企業(yè)得到

不停日勺發(fā)展。

四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營管理和勞動保護(hù)條例，保證員工

生命安全和身心健康。

五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，不停提高經(jīng)濟(jì)效益。

六、抓好員工隊(duì)伍建設(shè)、懂技術(shù)、會管理口勺領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍和

技術(shù)骨干。

七、認(rèn)真做好工作考核，鼓勵先進(jìn)、樹立經(jīng)典，發(fā)揚(yáng)成

績、糾正錯(cuò)誤，充足發(fā)揮員工的積極性和發(fā)明性。

八、以企業(yè)經(jīng)營宗旨為使命，以業(yè)主滿意

為目H勺，搞好實(shí)質(zhì)工作。

第三章辦公室職責(zé)

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹有關(guān)法律、法規(guī)，制定各項(xiàng)管理制度

和工作計(jì)劃，并檢查貫徹。

二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴(yán)格

執(zhí)行文獻(xiàn)管理程序和文檔資料的分類存檔以及報(bào)刊雜志的

征訂和發(fā)放。

三、負(fù)責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考

核。

四、做好所有實(shí)物與設(shè)備的等級與庫存管理以及所需物

品的購置計(jì)劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品

寄存及保管安全妥善。

五、組織召開例會、會議，撰擬有關(guān)材料，做好會議記

錄。

六、擬訂員工培訓(xùn)計(jì)?劃，并定期或不定期日勺對員工工作

進(jìn)行總結(jié)，如強(qiáng)對員工的I培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。

七、負(fù)責(zé)小區(qū)日勺環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

八、負(fù)責(zé)對內(nèi)對外及對上對下的正常業(yè)務(wù)，保持企業(yè)形

象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門工作。

九、負(fù)責(zé)籌辦多種慶典及接待活動歐I準(zhǔn)備工作，搞好小

區(qū)文化活動。

十、負(fù)責(zé)完畢企業(yè)交辦其他各項(xiàng)工作任務(wù)。

第四章辦公室主任崗位職責(zé)

一、在經(jīng)理日勺領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹本崗位有關(guān)法律、

法規(guī)和企業(yè)各項(xiàng)管理制度的實(shí)行。

二、負(fù)責(zé)住戶的入住裝修手續(xù)的辦理及檔案管理，嚴(yán)格

執(zhí)行文獻(xiàn)管理程序和文檔的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂

和小區(qū)業(yè)主各類郵件的發(fā)放。、

三、督促檢查辦公室人員工作，有權(quán)對違犯勞動紀(jì)律和

不能準(zhǔn)時(shí)完畢任務(wù)的員工根據(jù)制度進(jìn)行懲罰，嚴(yán)格獎懲與

績效考核日勺兌現(xiàn)。

四、負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查考勤制度的實(shí)行及員工上下班簽到。

五、負(fù)責(zé)企業(yè)印章的管理和使用，嚴(yán)格執(zhí)行印章的審用

規(guī)定。

六、對保潔員的工作進(jìn)行監(jiān)督和管理，認(rèn)真負(fù)責(zé)及搞好

小區(qū)日勺環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

七、組織召動工作例會及平常會議，撰擬有關(guān)材料并做

好會議記錄。

八、加強(qiáng)對員工日勺培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核，搞好員工思想

工作，廣泛吸取員工的合理化提議。

九、負(fù)責(zé)起草工作計(jì)劃和內(nèi)部各項(xiàng)管理制度的擬訂以及

平常業(yè)務(wù)辦理及文獻(xiàn)的打印工作。

十、做好財(cái)物登記與庫存管理及所需物品日勺購置計(jì)劃和

發(fā)放，使庫存的物品寄存合理，保管安全妥善。

H^一、負(fù)責(zé)籌辦多種慶典及接待活動的

準(zhǔn)備工作，搞好小區(qū)文化活動。

十二、負(fù)責(zé)辦公室全盤工作，直接對經(jīng)

理負(fù)責(zé)，保證完畢經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。

第五章管理部職責(zé)

一、在物業(yè)企業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹有關(guān)法律、法

規(guī)和企業(yè)日勺規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。

二、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的（接管驗(yàn)收工作。

三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主時(shí)多種投訴事件，并對其進(jìn)行認(rèn)

證解釋，做好投訴記錄。

四、負(fù)責(zé)檢查住戶的裝修、入住。保證和維護(hù)業(yè)主水、

電、暖日勺正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。

五、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正

常運(yùn)行。

六、負(fù)責(zé)催交業(yè)主的I物業(yè)管理費(fèi)；水，電、暖費(fèi)。

七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。

八、完畢企業(yè)交給的其他工作任務(wù)。

第六章管理部主任崗位職責(zé)

一、在物業(yè)企業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對小區(qū)的物業(yè)

和業(yè)主實(shí)行詳細(xì)管理和服務(wù)。

二、負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)、考核及平常工作安排。

三、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查部門員工的I工作狀況，有權(quán)對其進(jìn)

行懲罰。

四、對部門員工應(yīng)做到分工明確、責(zé)任到人，獎罰分明。

五、認(rèn)真處理業(yè)主投訴問題，做到派單及時(shí)，過程監(jiān)督,

保證讓業(yè)主滿意。

六、負(fù)責(zé)對業(yè)主領(lǐng)取鑰匙狀況進(jìn)行核算。

七、負(fù)責(zé)對業(yè)主的裝修現(xiàn)場進(jìn)行檢查，對存在的問題及

時(shí)處理。

八、定期對業(yè)主進(jìn)行回訪，征求意見和提

議，并向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

第七章保安隊(duì)長崗位職責(zé)

一、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇構(gòu)造、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓

座排列，多種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的

使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體狀況。

二、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真執(zhí)行保安隊(duì)日勺各項(xiàng)規(guī)章制度，切

實(shí)履行保安員職責(zé)，做出表率。

三、交接班時(shí)集中整頓隊(duì)員歐I儀容儀表，組織召開班前

會和班后講評并做好績效考核。

四、負(fù)責(zé)本班人員的出勤、堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度。

五、管理本班人員的在班工作，認(rèn)真做好交接班記錄。

六、合理安排勤務(wù)工作，及時(shí)處理工作中存在的問題，

關(guān)懷愛惜保安隊(duì)員。

七、督促隊(duì)員執(zhí)行宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無亂

拉亂掛現(xiàn)象。

八、對本班無權(quán)決定或無力處理的問題應(yīng)當(dāng)及時(shí)向上級

請示。

九、發(fā)生事故、案件或是碰到特殊狀況應(yīng)立即匯報(bào)，執(zhí)

行重要任務(wù)時(shí)及時(shí)匯報(bào)任務(wù)的進(jìn)展和完畢狀況。

十、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真履行崗位職責(zé)，及時(shí)

完畢對里交給的各項(xiàng)保衛(wèi)任務(wù)，遵紀(jì)遵法嚴(yán)防失竊和暴力

案件日勺發(fā)生，保證安全。

第八章保安員崗位職責(zé)

一、門衛(wèi)崗位職責(zé)

1.著裝整潔、佩戴齊全，準(zhǔn)時(shí)上崗交接班。

2,值班時(shí)不準(zhǔn)私自離崗、嬉笑打鬧、看書報(bào)、吃東西、

睡覺、不準(zhǔn)收聽錄音機(jī)等敢與工作無關(guān)的事。

3.值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理

問題要講原則、講措施，態(tài)度和藹不急不燥。

4、認(rèn)真填寫多種登記，規(guī)定字跡清晰，內(nèi)容詳細(xì)精確。

5.對外來人員一律進(jìn)行出入登記，來訪歐（客人得到業(yè)

主或企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)入。

6.嚴(yán)謹(jǐn)各類修補(bǔ)、買賣、收舊及搞傳銷的人員進(jìn)入小區(qū)。

7、裝修材料及專業(yè)安裝隊(duì)進(jìn)入時(shí)應(yīng)檢查有關(guān)手續(xù)，未

辦理裝修和安裝手續(xù)的不容許進(jìn)入。

8、業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí)應(yīng)檢查《臨時(shí)業(yè)主卡》，裝修人員

進(jìn)入小區(qū)須檢查《臨時(shí)出入證》。

9、對運(yùn)出小區(qū)日勺物品必須有物業(yè)企業(yè)簽字后方可放行。

10、進(jìn)入小區(qū)的車輛要詳細(xì)檢查，如發(fā)既有問題時(shí)應(yīng)請

車主（司機(jī)）在檢查表上簽字確認(rèn)。

二、巡查崗崗位職責(zé)

1.巡查員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、

不吸煙、不閑談G

2.負(fù)責(zé)對進(jìn)入小區(qū)的可疑和閑雜人員進(jìn)行盤查，并及

時(shí)請其離開小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。

3.嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)多種公共場所、

設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。

4.熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇構(gòu)造、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座

排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律，系

統(tǒng)掌握住宅區(qū)日勺整體狀況。

5.勸說院內(nèi)日勺過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護(hù)好公

共區(qū)域的J環(huán)境衛(wèi)生。

6、指揮小區(qū)內(nèi)日勺車輛次序停放整潔，優(yōu)先保證業(yè)主的

車位。

7、裝修方式時(shí)要不定期巡查試施工現(xiàn)場，垃圾必須及

時(shí)清運(yùn)，傾倒到指定位置，嚴(yán)禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、

天臺等公共場所拋灑和堆放。

8、要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)協(xié)作、親密配合、互相照應(yīng)、共同完

畢巡查任務(wù)。

第九章保潔班長崗位職責(zé)

一、以身作責(zé)，帶領(lǐng)員工保質(zhì)保量完畢各項(xiàng)工作任務(wù)。

二、合理調(diào)配人力、物力資源，全面安排每日工作任務(wù)。

三、負(fù)責(zé)部門內(nèi)H勺綠化培植、養(yǎng)護(hù)管理H勺技術(shù)培訓(xùn)并檢

查督促好工作H勺實(shí)行。

四、每日檢查崗位日勺班次交接，工作質(zhì)量效率、員工行

為規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場糾正，并做好當(dāng)日檢查記錄。

五、教育員工愛惜公物，厲行節(jié)省。

六、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識，提高管理節(jié)

省。

第十章保潔員崗位職責(zé)

一、室外保潔員崗位職責(zé)

1.準(zhǔn)時(shí)到崗，每天打掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化

部分及坐臺兩次G

2.垃圾隨時(shí)清理，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。

3.熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)日勺清潔衛(wèi)生狀況，對

其負(fù)所有責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

4.熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕

累。

5、積極參與業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)

清潔衛(wèi)生知識，提高個(gè)人素質(zhì)。

6、維護(hù)小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要

及時(shí)勸阻和制止。

7、完畢企業(yè)交辦的其他臨時(shí)性工作。

二、花園及娛樂場所保潔員崗位職責(zé)

1.準(zhǔn)時(shí)到崗，按工作任務(wù)和操作規(guī)定完畢任務(wù)。

2,負(fù)責(zé)愛惜健身器材等活動設(shè)施日勺維護(hù)和保養(yǎng)，定期

向上司匯報(bào)用品日勺消耗及領(lǐng)用狀況。

3.對游樂小朋友，活感人員熱情禮貌，合理耐心時(shí)解

釋，切忌用粗魯日勺言語。

4.維護(hù)活動場所秩序，隨時(shí)維護(hù)娛樂場所的衛(wèi)生，及

時(shí)處理突發(fā)事件。

5,定期對花園樹木、池邊噴灑藥物，以保證花園四面衛(wèi)

生整潔。

6、及進(jìn)維護(hù)、養(yǎng)護(hù)花園內(nèi)設(shè)施設(shè)備，細(xì)小問題自行處

理。

7、在客戶或銷售員的規(guī)定下，可以和客戶談物業(yè)企業(yè)

及小區(qū)的有關(guān)狀況。

8、對花園內(nèi)的設(shè)施設(shè)備做好詳細(xì)登記。

9、愛崗敬業(yè)，完畢臨時(shí)性的工作任務(wù)。

三、室內(nèi)保潔員崗位職責(zé)

(1)樓道保潔員崗位職責(zé)

①每日對樓道打掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保

潔。

②每周對樓梯內(nèi)標(biāo)志牌、信箱、消防栓、可視對講機(jī)、

防盜門、電表等公用部位進(jìn)行保潔，并不停巡視保持潔凈。

③每月對樓道燈具、樓道門窗等公用部位進(jìn)行保潔，并

不停巡視保持潔凈。

④當(dāng)班時(shí)間碰到樓內(nèi)有可疑狀況時(shí)，即時(shí)與保安人員

聯(lián)絡(luò)。

⑤巡視樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題做好登記并上報(bào)

部門。

⑥定期對樓道蚊蟲等進(jìn)行消殺，保證無"四害二

⑦積極完畢上級交辦的臨時(shí)任務(wù)。

(2)辦公室保潔員崗位職責(zé)

①準(zhǔn)時(shí)到崗，按工作規(guī)定完畢任務(wù)。

②工作時(shí)間不能做與工作無關(guān)日勺事，如聊天。

③不得隨意翻閱辦公桌上的文獻(xiàn)，打掃完畢返之原地。

④積極參與業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)

清潔知識，提高個(gè)人素質(zhì)。

⑤不?？偨Y(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，提高服務(wù)水平和工作效益。

⑥積極完畢上級交代的臨時(shí)任務(wù)。

⑦每次使用完保潔工具，應(yīng)清潔潔凈，放到指定的地

點(diǎn)。

四、上門服務(wù)保潔員崗位職責(zé)

1.按客戶預(yù)約時(shí)間著裝準(zhǔn)時(shí)抵達(dá)工作崗。

2.根據(jù)客戶規(guī)定，按照部門制定的操作規(guī)范完畢任務(wù)，并

將成果及時(shí)上報(bào)部門。

3、嚴(yán)厲紀(jì)律，不得私自收取費(fèi)用。

第十一章物業(yè)管理員崗位職責(zé)

一、管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對業(yè)

主實(shí)行全面服務(wù)°

二、熟悉小區(qū)內(nèi)日勺樓宇構(gòu)造、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓

座排列，多種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的

使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅的整體狀況。

三、積極與業(yè)主進(jìn)行交流和溝通，建立良好的人際關(guān)

系。

四、處理業(yè)主/顧客平常業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)，問訊、征詢、投訴

等事宜。

五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負(fù)責(zé)對房屋進(jìn)行交接

驗(yàn)收，對存在日勺問題及時(shí)時(shí)行整改。

六、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修前交底和裝修過程日勺檢查，以及存在

問題的處理。

七、負(fù)責(zé)小區(qū)太陽能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和檢果驗(yàn)

收。

八、負(fù)責(zé)對小區(qū)公共部位的設(shè)施/設(shè)備的檢查和保修。

九、負(fù)責(zé)對小區(qū)的空置房時(shí)行檢果和管理。

十、負(fù)責(zé)小區(qū)鑰匙的管理和使用。

第十二章水電工崗位職責(zé)

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能

保證安全用電。

二、遵守企業(yè)一切規(guī)章制度服從命令、聽從指揮，不遲

到早退，嚴(yán)格履行請假制度，堅(jiān)守崗位，服從顧客隨叫隨

到，不拖拉扯皮G

三、對用電設(shè)備要定期或不定期時(shí)巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題

及時(shí)處理，填寫好工作日志，并及時(shí)向上級詳細(xì)匯報(bào)。

四、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，做到“送電時(shí)先高壓再氐壓，

停電時(shí)先低壓再高壓”嚴(yán)禁扎刀開關(guān)帶負(fù)荷停送電。

五、堅(jiān)持勞保上崗，帶電作業(yè)時(shí)，必須有人監(jiān)護(hù)，保證

工作人員人身安全。

六、節(jié)省用電，做到不該開的燈不開，不該送日勺電不送,

準(zhǔn)時(shí)開關(guān)路燈及一切用電設(shè)備嚴(yán)禁私自亂掛違章用電。

七、搞好崗位衛(wèi)生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內(nèi)外

潔凈、干燥、整潔，嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)入配電室。

八、及進(jìn)搞好業(yè)主用電的充電工作。

第十三章監(jiān)控室規(guī)章制度

為了加強(qiáng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，保證監(jiān)控

系統(tǒng)的正常使用和安全運(yùn)作，充足發(fā)揮其作用，特制定本

規(guī)則。

一、監(jiān)控室值班登記制度

（-）監(jiān)控人員必須具有高度的I工作責(zé)任心，認(rèn)真

貫徹企業(yè)賦予的安全監(jiān)控任務(wù)，及時(shí)掌握多種監(jiān)控信息,

對監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)於J狀況及時(shí)進(jìn)行處理和上報(bào)。

（-）值班人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定期間上下班，不準(zhǔn)隨

意離崗離位，個(gè)人需處理事務(wù)時(shí)，應(yīng)征得值班領(lǐng)導(dǎo)的同意

并在有人頂崗時(shí)方可離開。

（三）對監(jiān)控到的可疑狀況，及時(shí)告知巡查人員進(jìn)行跟

蹤，保證園區(qū)日勺治安穩(wěn)定。

（四）每天對監(jiān)控日勺狀況進(jìn)行登記，并對值班登記本保

留存檔。

二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

（一）監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排，認(rèn)真貫徹值

班期間日勺各項(xiàng)工作任務(wù)。

（二）監(jiān)控人員應(yīng)愛惜和管理好監(jiān)控室日勺各項(xiàng)裝配和設(shè)

施，嚴(yán)格操作規(guī)程，保證監(jiān)控系統(tǒng)日勺正常運(yùn)作。

（三）非工作人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室。企業(yè)員工

和外來人員需到監(jiān)控室查詢狀況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)

同意方可進(jìn)入。

（四）嚴(yán)禁在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不

得隨意拆裝設(shè)備，做好設(shè)備平常維護(hù)保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生

清潔。

（五）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢狀況，

值班人員應(yīng)及時(shí)匯報(bào)值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和予

以積極配合。

（六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有

關(guān)錄像日勺內(nèi)容。

三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

（-）監(jiān)控人員每天對監(jiān)控錄像進(jìn)行翻看,

發(fā)既有價(jià)值案件線索及時(shí)另存入U(xiǎn)盤保留，并作好標(biāo)識，為

業(yè)務(wù)部門破案提供有效線索。

（二）監(jiān)控人員對園區(qū)的打架、斗毆及盜竊、交通事故、

火災(zāi)等錄像進(jìn)行另存入U(xiǎn)盤存檔保留，并做好標(biāo)識。

（三）對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)規(guī)定保留的錄像進(jìn)行另存入U(xiǎn)盤，制

作光盤長期存檔保留，并做好標(biāo)識。

第十四章考勤管理制度

一、簽到制度

嚴(yán)格實(shí)行上下班簽到制，上班前10分鐘、下班后10

分鐘為簽屆時(shí)間，超過或提前均視為遲到和早退，遲到、早

退5分鐘以內(nèi)懲罰現(xiàn)金5元，5分鐘以上30分鐘以內(nèi)懲罰

10元，30分鐘以上或不到者按曠工一天進(jìn)行處理。托人簽

到、簽退或弄虛作假報(bào)考勤者，每發(fā)現(xiàn)一次懲罰當(dāng)事人50

兀罰款。

二、請銷假制度

1.上班期間有事需請假，除公休一天外，其他時(shí)間

均視為事假，事假期間無工資。

2.請假人必須寫請假條，得到主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，親自將

假條拿到辦公室立案，領(lǐng)導(dǎo)不予同意或未做請假而私自離

開或逾假不歸者均按曠工處理。

3.請假審批規(guī)定如下：

（1）各部門員工一日以內(nèi)由部門主管審批，一日以上

報(bào)企業(yè)經(jīng)理同意。

（2）部門負(fù)責(zé)人一日以內(nèi)由企業(yè)經(jīng)理審批，一日以上

由經(jīng)理簽字后上報(bào)總企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)同意。

4.假滿上班時(shí)必須到審批領(lǐng)導(dǎo)處進(jìn)行銷假

報(bào)到。

5、負(fù)責(zé)主管考勤領(lǐng)導(dǎo)要嚴(yán)格考勤不徇情看

面，秉公辦事。

第十五章財(cái)務(wù)管理制度

一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)制度和紀(jì)律，用新型的

財(cái)務(wù)管理對我司的經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行全面、精確的核算、反應(yīng)、

監(jiān)督和控制，為提高我司的經(jīng)濟(jì)效益而發(fā)揮以財(cái)務(wù)管理為

龍頭H勺作用。

二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理核算，按期編報(bào)會計(jì)報(bào)表，全面反應(yīng)

企業(yè)經(jīng)營活動和資金變化狀況，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供真實(shí)的會

計(jì)核算資料，使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營決策有可靠的數(shù)字根據(jù)。

三、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，認(rèn)真編制執(zhí)行財(cái)務(wù)計(jì)劃，準(zhǔn)時(shí)收繳

小區(qū)業(yè)主H勺水、電、暖氣費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，管好財(cái)產(chǎn)、管好

財(cái)務(wù)資料，合理使用資金。加強(qiáng)現(xiàn)金管理和支用，及時(shí)清理

債權(quán)債務(wù)，精打細(xì)算、增收節(jié)支，提高管理經(jīng)濟(jì)效益。

四、搞好會計(jì)監(jiān)督，嚴(yán)格履行企業(yè)賦予日勺工作職權(quán)，尊

重宣傳和維護(hù)國家有關(guān)財(cái)經(jīng)制度、法令和紀(jì)律在我司的執(zhí)行

狀況。

五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)知識學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平,

規(guī)定每位財(cái)務(wù)人員忠于職守、秉公辦事，按財(cái)務(wù)制度辦事，

杜絕業(yè)務(wù)差錯(cuò)。

六、小區(qū)內(nèi)有關(guān)重大經(jīng)濟(jì)協(xié)議或有關(guān)經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn)

確定要以財(cái)務(wù)參與和核算為根據(jù)，進(jìn)行精確分析和管理。

七、所有財(cái)務(wù)現(xiàn)金支出必須有經(jīng)理簽字后，報(bào)

總企業(yè)主管理領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理審批。

笫十六章員工宿舍管理制度

為提高員工生活質(zhì)量，保證員工生活安全，防止揮霍,

將制定本規(guī)定。

一、宿舍應(yīng)保持潔凈，整潔、嚴(yán)禁堆放垃圾。規(guī)定地面

無雜物，門窗潔凈，被褥、衣物放置整潔，床單、被套常換

洗。

二、宿舍衛(wèi)生由該宿舍人員自行輪番打掃，當(dāng)日值日負(fù)

責(zé)當(dāng)日宿舍衛(wèi)生，主管班長負(fù)責(zé)檢查貫徹，衛(wèi)生不潔凈者

每次處以5元罰款。

三、宿舍內(nèi)不準(zhǔn)吵鬧，大聲喧嘩，不準(zhǔn)隨便亂丟垃圾，

隨身物品應(yīng)安放整潔。

四、宿舍人員不得私自調(diào)換房間或企業(yè)財(cái)產(chǎn)物品。

五、住宿人員如離開宿舍時(shí)必須關(guān)好門窗，切斷電源

（電熱毯、電燈）水源，否則對宿舍班長處以10元的罰款。

六、住宿人員必須準(zhǔn)時(shí)就寢，除值班人員外一律在晚11：

00前就寢，如有特殊原因不能就寢，需報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)同意。

七、宿舍內(nèi)節(jié)省用水，用電，不準(zhǔn)私接電源。

八、起床時(shí)必須整頓好被褥，衛(wèi)生間及時(shí)沖洗，保持室

內(nèi)環(huán)境整潔。

九、宿舍物品實(shí)行精細(xì)管理，做到件件有人負(fù)責(zé)看守、

維護(hù)、清理。住宿人員不得損壞企業(yè)財(cái)物及公共設(shè)施（如：暖

氣片、洗臉盆、坐便器、插座、燈具等）。

十、員工應(yīng)樹立安全意識作好平常防火，防盜工作，珍

貴物品應(yīng)注意保管好，若有丟失及時(shí)向負(fù)責(zé)人匯報(bào)。如有發(fā)

現(xiàn)企業(yè)員工偷盜他人財(cái)物者，企業(yè)有權(quán)將其除名并追究其

法律責(zé)任。

十一、注意保持公共區(qū)域衛(wèi)生，衛(wèi)生用品用完后必須放

在垃圾桶里，嚴(yán)禁去入廁所的卜水道內(nèi)，若因此導(dǎo)致廁所

堵塞，由當(dāng)事人負(fù)責(zé)疏通并承擔(dān)其費(fèi)用。

十二、樹立文明意識，團(tuán)結(jié)意識，住宿員工之間應(yīng)互

相尊重、互相協(xié)助、團(tuán)結(jié)友愛、和睦相處，嚴(yán)禁拉幫結(jié)派搞

個(gè)人主義和地方主義，嚴(yán)禁罵人，說臟話和打架斗毆等事

件發(fā)生。

十三、任何員工未經(jīng)企業(yè)許可不得私自留宿外人，須

經(jīng)理同意方可留宿，否則處以30元罰款。

所有員工必須嚴(yán)格遵守該管理制度。

四、物業(yè)管理行政管理方案

1.行政服務(wù)管理目的:建立明確的管理和服務(wù)目口勺，規(guī)范化、原

則化、專業(yè)化模式運(yùn)作，滿足服務(wù)規(guī)定的最大化。

2.行政管理組織目日勺:建立合理、高效的組織架構(gòu)，進(jìn)行規(guī)范

化、原則化管理，實(shí)現(xiàn)服務(wù)管理目的I。

3.行政服務(wù)管理基本內(nèi)容:行政人事管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管

理、公共服務(wù)（房屋維修、設(shè)備維護(hù)、公共秩序、保潔、綠化

等）、特色服務(wù)（帶送鮮花、報(bào)紙、租賃等）、組織文化活動等。

4.行政服務(wù)管理崗位職責(zé)：

4.1經(jīng)理:房屋管理、文獻(xiàn)管理、業(yè)主投訴問題處理、增值服

務(wù)的開展、小區(qū)文化的貫徹等項(xiàng)目統(tǒng)籌管理。

4.2管理員:房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主多種

手續(xù)辦理、增值服務(wù)及小區(qū)平常事務(wù)H勺監(jiān)管。

4.3維修工:設(shè)備保養(yǎng)與維修、

4.4保安人員:小區(qū)公共秩序維護(hù)與監(jiān)管、消防管理、車輛管

理。

4.5保潔員:樓道與庭院保潔。

5.行政服務(wù)管理操作流程：

5.1投訴處理:物業(yè)服務(wù)人員接到投訴1日內(nèi)川等問題分類傳

遞到有關(guān)責(zé)任部門,2日內(nèi)給業(yè)主確切答復(fù)，并負(fù)責(zé)督導(dǎo)處理。

處理后，就處理狀況在1周內(nèi)進(jìn)行回訪。建立業(yè)主投訴檔案庫,

保證《業(yè)主投訴登記表》及其他處理資料及時(shí)存入業(yè)主投訴

檔案。

5.2檔案管理:按照《檔案管理措施》分類管理、歸檔,并及時(shí)

送到達(dá)有關(guān)人員。

6.行政服務(wù)管理制度：

6.1員工行為規(guī)范。

6.2勞感人事管理。

6.3人員晉升措施。

6.4績效考核及獎懲試行措施。

6.5協(xié)議管理制度。

6.6資產(chǎn)購置管理措施。

6.7財(cái)務(wù)管理措施。

6.8竣工圖紙和技術(shù)資料驗(yàn)收原則。

7、信息反饋渠道及時(shí)間:為了保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,使客戶

滿意率到達(dá)和保持98%以上，物業(yè)將設(shè)置多種信息反饋渠道,

形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。

7.1在分企業(yè)建立業(yè)主意見登記本，隨時(shí)搜集有關(guān)業(yè)主對物業(yè)

管理方面日勺意見°72設(shè)置24小時(shí)業(yè)主投訴熱線,24小時(shí)接

受投訴。公告物業(yè)企業(yè)網(wǎng)站、郵箱地址、號碼及負(fù)責(zé)人

姓名。

7.3每六個(gè)月做一次對物業(yè)管理服務(wù)的意見調(diào)查，廣泛征求

業(yè)主意見，并將調(diào)查成果整頓匯編,進(jìn)行記錄分析，查找問題原

因，提出改善方案。對重要問題予以正面答復(fù)。

7.4定期向上級單位做工作請示、匯報(bào),積極接受工作監(jiān)督和

指導(dǎo)。

五、公共秩序維護(hù)和消防服務(wù)方案

1.公共秩序維護(hù)

1.1管理區(qū)域的門崗實(shí)行全天24小時(shí)立崗保安服務(wù)。

1.2保安人員應(yīng)按企業(yè)規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列

隊(duì)整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時(shí)應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、

精神飽滿、微笑服務(wù)。不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書報(bào)、做與保

安服務(wù)無關(guān)日勺事G

L3值崗時(shí)與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使

用“命令”、“規(guī)定”類用語及禁忌語。

1.4為保障業(yè)戶、訪客啊人身、財(cái)產(chǎn)及XXXX項(xiàng)目（-----）

的安全，保安人員應(yīng)認(rèn)真值守，實(shí)行正常的小區(qū)公共部位的

安全保衛(wèi)防備性工作，盡到善良管理人口勺注意義務(wù)。對突發(fā)

事件應(yīng)按各類應(yīng)急預(yù)案迅速作出反應(yīng)，堅(jiān)決作出合適處置,

即時(shí)匯報(bào)上級，并做好記錄。

L5門崗保安人員應(yīng)熟悉><><><><項(xiàng)目（------）常住人員及

私家車輛狀況，并嚴(yán)格實(shí)行訪客出入登記制度，不準(zhǔn)拾荒、

小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。

1.6雨天為業(yè)戶提供以便傘等便民服務(wù)。

1.7對裝修民工出入小區(qū)嚴(yán)格驗(yàn)證，對裝修民工攜帶工具出

小區(qū)，應(yīng)查驗(yàn)由管理處簽發(fā)口勺出門證，對攜帶大宗材料及珍

貴物品出門，應(yīng)查驗(yàn)由業(yè)戶簽證日勺、由管理處簽發(fā)日勺出門證,

并做好對應(yīng)記錄。

1.8管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行整年365天24小時(shí)全天候保安巡視服務(wù),

對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次。

1.9為防盜、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不一

樣方案H勺巡視路線，保證每小時(shí)巡遍所有公共區(qū)域。

1.10嚴(yán)密巡查公共區(qū)域日勺保安防備動態(tài)、道路暢通及車輛停

放狀況、各類標(biāo)設(shè)、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的

環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)狀況。發(fā)現(xiàn)異常狀況及時(shí)

向有關(guān)部門反應(yīng)，并做好巡視記錄與巡查到位儀（點(diǎn)）的簽

到。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并

加強(qiáng)自我保護(hù)意浜。并對路燈日勺損壞狀況做好記錄，及時(shí)報(bào)

修。

L11加強(qiáng)裝修管理，制止違規(guī)裝修，制止占用公共場所任意

施工日勺行為，保證夜間（18:00-次日08:00）及國定節(jié)假日不

發(fā)出影響他人休息時(shí)裝修、施工噪聲。

1.12對進(jìn)出小區(qū)口勺裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管

理。

1.13為應(yīng)對突發(fā)事件，應(yīng)制定對應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)

（每年1?2次）。

1.14管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時(shí)開通運(yùn)行，并實(shí)行24

小時(shí)不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控

屏；通過小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報(bào)警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報(bào)警系

統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)日勺安全動態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問應(yīng)立即定點(diǎn)監(jiān)

控錄像，并對可疑狀況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記

錄；當(dāng)值人員應(yīng)對監(jiān)控日勺私密性內(nèi)容及現(xiàn)場記嚴(yán)格保密，不

得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得私自放像、切換監(jiān)控錄

像資料。

L15監(jiān)控錄像保留一種月，循環(huán)使用。

1.16做好監(jiān)控室內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。

1.17監(jiān)控室內(nèi)無關(guān)人員不得進(jìn)入，有關(guān)人員進(jìn)入都應(yīng)做

好詳細(xì)記錄。

2.消防系統(tǒng)維護(hù)質(zhì)量原則

消防工作至關(guān)重耍，我們?直保持高度警惕，將平常消防

管理作為一項(xiàng)重要工作來抓。我們著重開展如下幾項(xiàng)工作：

2.1我們堅(jiān)持“防止為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)

格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實(shí)

行全員義務(wù)消防員制。

2.2加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演習(xí)工作

消防教育宣傳工作：

我們將在居住區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知

識，并定期邀請消防中隊(duì)前來舉行消防知識講座。居住區(qū)入住

時(shí)，我們將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》，同步聯(lián)絡(luò)

部分消防器材商家到居住區(qū)定點(diǎn)服務(wù)，提議業(yè)主配置滅火器。

做好消防培訓(xùn)及演習(xí)工作：

重點(diǎn)加強(qiáng)保安員日勺消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，每年組織兩次義務(wù)消防

隊(duì)員和居住區(qū)業(yè)主共同參與日勺消防演習(xí)，提高全體小區(qū)組員

的“自救”意識和能力，防備于“未燃”。

2.3加強(qiáng)二次裝修的消防管理

對二次裝修審批時(shí)，規(guī)定裝修施工單位按原則配置滅火器

材方可入場施工。

對于復(fù)雜裝修、大面積裝修及有關(guān)商鋪日勺裝修，規(guī)定施工

單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)以及滅火方案，方可動工。

在入住期間，我們將通過設(shè)專人巡查監(jiān)管、安頓擋車樁、

安頓簡要指示標(biāo)識等措施，著重處理違章占用消防通道的J問

題，保證消防通道的順暢。

2.4.建立消防迅速反應(yīng)分隊(duì)

結(jié)合以往日勺工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組

建管理處“消防迅速反應(yīng)分隊(duì)”，以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí)，我

們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大程度地減少火災(zāi)損失。

附火警應(yīng)急程序如下：

報(bào)警

管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識，發(fā)現(xiàn)異常狀況如煙

霧、火光等，應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào)。管理處值班

員接到火警報(bào)警后，應(yīng)迅速告知附近人員趕往現(xiàn)場，查明報(bào)

警地址、燃燒起因、目前火勢、周圍環(huán)境及人員受傷狀況等。

召集

火警確認(rèn)后，告知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場。管理處所有人員

一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場，參與滅火。管理處經(jīng)理接

報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場

進(jìn)行指揮。抵達(dá)現(xiàn)場的人員必須聽從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。

滅火

現(xiàn)場指揮根據(jù)火場狀況，迅速組織到場員工成立滅火組、急

救組、疏散組、警戒組及支持組等，開展滅火工作。滅火人

員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、精確。滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用

滅火器材進(jìn)行滅火。急救組應(yīng)迅速組織人力將珍貴物品及危

險(xiǎn)物品搬離現(xiàn)場G疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場H勺居民迅速由消

防通道疏散，同步指揮停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。后續(xù)

趕往火場口勺人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運(yùn)送

滅火劑、滅火器材以及所需的多種物品。若火勢過大且消防

警已到場時(shí)，不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)

助消防警滅火直至火勢被完全控制。

善后與恢復(fù)

火勢完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒，保護(hù)現(xiàn)場，并協(xié)助消

防部門查明火因，記錄損失，向上級提交事故匯報(bào)。

六、清潔綠化服務(wù)方案

1.清潔服務(wù)

1.1環(huán)境衛(wèi)生管理要點(diǎn)：

(1.全員保潔，人過地凈;重點(diǎn)部位，重點(diǎn)保潔。

(2.保證居住區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識

齊全；

(3.建立專業(yè)化的保潔隊(duì)伍，制定詳細(xì)H勺操作規(guī)程及工作原

則,實(shí)行每日16小時(shí)保潔服務(wù);

(4.生活垃圾和裝修垃圾實(shí)行分類袋裝，日產(chǎn)日清，搜集和

轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。

1.2環(huán)境管理的詳細(xì)措施及工作原則：

1.2.1垃圾箱

每日清洗一次并套上黑色垃圾袋，擺放在指定位置井加蓋

密閉，桶外壁潔凈無垃圾粘附物;垃圾車、池每日沖洗，每

周徹底消殺一次;垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍無積

水、污漬。

樓地道面

⑴水泥地面每日打掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次，每月沖

洗一次；

⑵瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍；

⑶大理石地面定期拋光打蠟;水泥地面目視無煙頭、碎紙、

果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡;瓷磚地面潔凈，無

明顯污跡黑印，無積水，條縫清晰;大理石地面光亮，可映

出照明輪廓，潔凈無蠟跡。

1.2.3.公共墻面

⑴內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處

(2)天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng);抹灰、噴涂墻面凹凸處無

明顯灰塵，無蛛網(wǎng)；瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼,

用白紙巾擦拭表面50厘米，紙巾不被明顯污染。

⑶外墻光亮、整潔，無明顯水漬、油漬

1.2.4公共照明燈罩

每月用清潔劑清洗擦抹一次；目視燈罩表面潔凈，內(nèi)部無積

塵。

1.2.5消火栓、電表蓋、管線等

每周用清潔毛巾擦抹：玻璃明亮，目視無塵;箱頂、側(cè)無塵,

用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染;無明顯積塵、無蛛網(wǎng)。

1.2.6玻璃門、窗、幕、墻

每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次：玻璃

目視明亮，無灰塵、污跡、無水珠;窗臺目視無積塵;鍍膜玻

璃半米之內(nèi)可照出人影像。

樓梯扶手

每日用清潔毛巾擦抹：無塵，用白紙緊擦拭30厘米，紙巾

不被明顯污染;樓梯梯級：每天打掃，每周拖抹一次，每月

沖洗一次；目視潔凈無垃圾，無雜物，無明顯污跡（油污、黑

印等）。

1.2.8多種指示牌、標(biāo)識

每周清洗擦抹一次：目視無明顯積塵、無水珠、無破損。

1.2.9集中綠地

每日打掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次;草坪目視潔凈，無明

顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配自動剪

草機(jī)。

1.2?10宣傳欄

每天擦抹一次：玻璃明亮，目視無塵、無水珠，不銹鋼面光

亮，宣傳欄內(nèi)無明顯的可見積塵。

1.2.11花池

每月徹底擦抹及沖洗一次;隨時(shí)清潔污染處瓷貼片潔凈、無

明顯污跡、水垢G

1.2.12地面其他公共設(shè)施

每月徹底擦抹一次，隨時(shí)清潔污染處;無亂張貼，無亂涂劃,

無破損。

1.2.13廣場地磚、小區(qū)道路

每日打掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次；目視

潔凈，無雜物，無明顯污跡，條縫清晰、無雜草。

1.2.14單車棚、地面停車設(shè)施

每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次；目視無明顯污

跡，無積塵，無生銹破損現(xiàn)象。

1.2.15雨水井、排水溝

每周沖洗一次，每月徹底消殺三次;無明顯垃圾，雜物及泥

沙，無蚊蟲滋生。

1.2.16不銹鋼門框、扶手

每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時(shí)清潔污染處：亞光不銹鋼表

面無污跡，無灰塵，半米內(nèi)可映出人影;鏡面不銹鋼表面光

亮，三米內(nèi)能清晰映出人物影像。

1.3“四害”消殺

維持公共環(huán)境衛(wèi)生，防止疾病的發(fā)生，進(jìn)行除蟲、滅鼠消殺

服務(wù)，進(jìn)而提高小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊(duì)

伍，配置消殺器材，定期對小區(qū)進(jìn)行消殺，每周五將對小

區(qū)的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部

分噴灑約物，進(jìn)行集中消殺，在不一樣季節(jié)，或特殊需要

配合市政部門可以調(diào)整消殺的頻率，進(jìn)行定點(diǎn)重點(diǎn)防治，

減少蚊蠅蟲的孳生地。常常巡查、抽查，搜集業(yè)主反應(yīng)的信

息，進(jìn)行針對性的投放鼠藥，進(jìn)行專題季節(jié)性的滅鼠消殺

工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蟲害、鼠患。

消殺時(shí)間：每周五下午。

消殺地點(diǎn)：垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、

食堂宿舍、設(shè)備房、消防梯、停車場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。

消殺過程及措施；用噴霧器噴灑殺蟲藥水，消殺蟲害;投

藥、放藥、裝籠、堵洞，或者向住戶發(fā)藥，消滅鼠患。

常常巡查、抽查，搜集業(yè)主反應(yīng)的信息，進(jìn)行針對性的投

放鼠藥，進(jìn)行專題季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的I發(fā)

生，進(jìn)而徹底消滅蚊蠅、嶂螂、白蟻等蟲害和鼠患。

2.綠化服務(wù)

園林綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對實(shí)

現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過建綠、

護(hù)綠、養(yǎng)綠，加強(qiáng)綠化管理，發(fā)明清潔、安靜、舒適、優(yōu)美

的生態(tài)小區(qū)，極大的提高環(huán)境效益。

2.1實(shí)行園林綠化管理

小區(qū)H勺綠化系統(tǒng)由庭院綠化的“點(diǎn)”，道路綠化的“線”，公

共綠地H勺“面”構(gòu)成。綠化本著“經(jīng)濟(jì)、美觀一勺指導(dǎo)思想，

見縫插針，合理配置，注意景觀，采用重點(diǎn)與一般，集中

與分散，點(diǎn)、線、面、帶相結(jié)合的措施，以自然式和混合式

的格局，運(yùn)用精致的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物

進(jìn)行多層次H勺立體綠化，收到“立地成景，四季常青的效果,

從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目H勺生態(tài)環(huán)境。

園林綠化日勺布置注意層次的搭配，對日勺選擇植物的品種，

配置必要日勺速生、抗病蟲日勺花草樹木，以及水池、噴泉、花

架、假山、雕塑等，做到遮蔭、防塵、調(diào)整視覺效果。

2.2綠化養(yǎng)護(hù)管理

俗話說：“三分種樹，七分養(yǎng)護(hù)”，這闡明平常養(yǎng)護(hù)管理十

分重要。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、

除蟲等，尚有防止人為的毀壞。在做好平常性的管理同步，

還要針對不一樣花草樹木的品種、不一樣習(xí)性、不一樣季節(jié)、

不一樣生長期，對生存的客觀條件日勺規(guī)定，進(jìn)行針對性FJ

和動態(tài)性的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝，樹形美觀完整

無傾斜，花壇土壤疏松無垃圾，草坪平整清潔無雜草。

樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo)

新種樹苗：當(dāng)?shù)孛绯苫盥?5%,外地苗成活率85%,蟲害時(shí)

樹木不超過2%;

綠化建筑小品無損壞；

草坪無高大雜草，綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物；

草地整潔無磚塊、垃圾。

樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量原則

樹木：生長態(tài)勢基本正常;葉子枝干基本正常。

草坪：覆蓋率在90%以上;基本上無雜草;生長和顏色基本正

常不枯黃;基本無病蟲害。

綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施規(guī)定：

樹木：定期澆水、施肥、松土、修剪2次，每年噴藥3次；

綠籬：定期澆水、施肥、修剪3次，每年噴藥3次；

草坪：按期澆水、施肥、除草，每年噴藥2次。

七、物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案

1.電梯困人應(yīng)急預(yù)案

1.1任一員工接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)既有乘客被困在電梯內(nèi)，應(yīng)

立即告知保安消防監(jiān)控室，同步記錄接報(bào)和發(fā)現(xiàn)時(shí)間。

1.2保安消防監(jiān)控室接報(bào)后應(yīng)首先通過監(jiān)控系統(tǒng)或?qū)χv機(jī)理

解電梯困人發(fā)生地點(diǎn)、被困人數(shù)、人員狀況、以及電梯所在

樓層，另首先通過對講機(jī)向保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)，祈

求派人或聯(lián)絡(luò)工程物料部前去解救。

1.3.保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，立即親自到場或派員到

場與被困乘客獲得聯(lián)絡(luò)，安慰乘客，規(guī)定乘客保持冷靜，耐

心等待求援。尤其當(dāng)被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采

用撬門等非常措施逃生時(shí)，要耐心告誡乘客不要驚恐和急躁,

不要盲目采用無謂的行動，以免使故障擴(kuò)大，發(fā)生危險(xiǎn)。注

意在這一過程中，現(xiàn)場一直不能離人，要不停與被困人員對

話，及時(shí)理解被困人員的情緒和健康狀況，同步及時(shí)將狀況

向企業(yè)總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

1.4工程物料部經(jīng)理或值班人員接報(bào)后，應(yīng)立即派人前去現(xiàn)

場解救，必要時(shí)告知電梯維修企業(yè)前來搶修。若自己無法

解救，應(yīng)設(shè)法采用措施，保證被困乘客改I安全，等待電梯維

修企業(yè)技工前來解救。

1.5若工程物料部和電梯維修企業(yè)都無能力解救或短期時(shí)間

內(nèi)解救不了，應(yīng)視狀況向公安部門或消防部門求援（應(yīng)闡明

求援原因和狀況）。向公安、消防部門求援前應(yīng)征得企業(yè)總經(jīng)

理或值班領(lǐng)導(dǎo)日勺同意。

L6.在解救過程中，若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷

（尤其是老人或小孩），應(yīng)立即告知醫(yī)護(hù)人員到場，以便被

困人員救出后即可進(jìn)行急救。

L7被困者救出后，保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)當(dāng)立即向他們

表達(dá)慰問，并理解他們的身體狀況和需要，同步請他們提供

姓名、地址、聯(lián)絡(luò)及到本小區(qū)事由。如被困者不合作自行

拜別，應(yīng)記錄下來存檔立案。

1.8被困者救出后，工程物料部應(yīng)立即請電梯維修企業(yè)查明

故障原因，修復(fù)后方可恢復(fù)正常運(yùn)行。

1.9保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)詳細(xì)記錄事件通過狀況，包括

接報(bào)時(shí)間、保安和維修人員抵達(dá)現(xiàn)場時(shí)間、電梯維修企業(yè)告

知和抵達(dá)時(shí)間、被困人員日勺解救時(shí)間、被困人員日勺基本狀況、

電梯恢復(fù)正常運(yùn)行時(shí)間。若有公安、消防、醫(yī)護(hù)人員到場，還

應(yīng)分別記錄到場和離開口寸間、車輛號碼；被困人員有傷者時(shí),

應(yīng)記錄傷者狀況和被送往時(shí)醫(yī)院。

1.10工程物料部經(jīng)理或值班人員應(yīng)詳細(xì)記錄故障發(fā)生時(shí)間、

原因、解救措施和修復(fù)時(shí)間。

2.突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案

2.1在接到停電告知的狀況下，管理運(yùn)作部應(yīng)事先將停電線

路、區(qū)域、時(shí)間、電梯使用以及安全防備規(guī)定等狀況告知每

個(gè)住戶和商戶，并在重要出入口公布停電通告；同步，工程

物料部應(yīng)做好停電前的應(yīng)變工作。

2.2在沒有接到任何告知、忽然發(fā)生停電的狀況下，工程物

料部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故

障停電，應(yīng)立即派人查找原因采用措施，防止故障擴(kuò)大；若

系外部停電，首先要防止忽然來電引起事故，首先致電電力

局查詢停電狀況，理解何時(shí)恢復(fù)供電，并將理解的狀況告知

管理運(yùn)作部。

2.3保安部立即會同工程物料部派人分頭前去各樓檢查電梯

運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。

2.4管理運(yùn)作部立即將停電狀況告知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶，并

在重要出入口公布停電通告，必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)告知

住戶，規(guī)定住戶保持冷靜，做好防備。

2.5若突發(fā)停電時(shí)，正值晚上商場營業(yè)，保安部應(yīng)協(xié)助商場

維持好秩序，指導(dǎo)商戶啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，

疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災(zāi)。

2.6安排員工到小區(qū)各重要出入口、電梯廳維持秩序，保安加

強(qiáng)保安措施，嚴(yán)防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時(shí)關(guān)閉大

門。

2.7派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶問詢，做

好解釋和疏導(dǎo)工作，防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。

2.8詳細(xì)記錄停電事故始末時(shí)間、發(fā)生原因、應(yīng)對措施以及導(dǎo)

致時(shí)損失。

2.9突發(fā)停電日勺防止措施：

1）工程物料部應(yīng)常常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，保證

正常。

2）管理運(yùn)作部應(yīng)提醒寫字樓住戶、商戶備置某些應(yīng)急照明燈

或蠟燭，以防停電。

3）保安部、工程物料部除配置巡查、檢修用日勺電筒外，還應(yīng)

配置手提式應(yīng)急照明燈，并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng)，保持完好。

3.液化氣泄漏應(yīng)急預(yù)案

3.1接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，企業(yè)員工應(yīng)立即告

知保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班，并立即趕到現(xiàn)場查看狀況，必要

時(shí)疏散人員，并禁用電氣設(shè)備（包括、和對講機(jī)）。

3.2保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，首先立即派員前去現(xiàn)場

支持，并告知工程物料部，另首先視狀況告知液化氣企業(yè)和

消防支隊(duì)。

3.3工程物料部接到告知后，急速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助保安部施

救。

3.4若液化氣泄漏發(fā)生在室外，應(yīng)立即疏散周圍人員，建立

警戒線，防止圍觀，并嚴(yán)禁煙火和使用電氣設(shè)備。

3.5,若液化氣泄漏發(fā)生在室內(nèi)，要保持冷靜，謹(jǐn)慎行事，牢

記現(xiàn)場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報(bào)警、使

用對講機(jī)以及關(guān)閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引

爆泄漏口勺氣體。

3.6?施救人員進(jìn)入室內(nèi)前，應(yīng)采用一定的防備措施，戴上防

毒面具；沒有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡量屏住呼

吸；進(jìn)入室內(nèi)后，應(yīng)立即切斷液化氣總閥，打開門窗，加緊

氣體擴(kuò)散，并疏散現(xiàn)場范圍內(nèi)日勺非有關(guān)人員，協(xié)助救援、搶

修的消防人員和維修人員維持現(xiàn)場秩序。

3.7發(fā)既有中毒、受傷者，應(yīng)立即小心、妥善地將受傷人員

抬離現(xiàn)場，送往安全地區(qū)，必要時(shí)施行人工呼吸，并告知醫(yī)

療部門前來救護(hù)或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院急救。

3.8保安部和工程物料部應(yīng)詳細(xì)記錄液化氣泄漏的時(shí)間、地

點(diǎn)、故障狀況和修復(fù)過程。若有人員傷亡，應(yīng)詳細(xì)記錄傷亡

人員日勺姓名、性別、年齡、時(shí)間和急救醫(yī)院。

3.9保安員和設(shè)備巡檢人員在平時(shí)巡查時(shí)應(yīng)提高警惕，遇有

異常氣味時(shí)，應(yīng)小心處理，同步應(yīng)掌握液化器總閘的位置和

關(guān)閉措施。

4.盜竊和破壞事件應(yīng)急預(yù)案

4.1任一員發(fā)現(xiàn)工盜竊和破壞事件或接到報(bào)警后，應(yīng)立即查

清樓號、單元號、樓層，告知保安部或當(dāng)班保安領(lǐng)班派員前

去現(xiàn)場查驗(yàn)，并告知監(jiān)控值班員親密注意有關(guān)畫面，監(jiān)視犯

罪嫌疑人動向。

4.2保安巡查時(shí)發(fā)既有人在小區(qū)內(nèi)實(shí)行盜竊或破壞行為，應(yīng)

立即用對講機(jī)向保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)，并告知消防監(jiān)

控室協(xié)助監(jiān)視；同步保持冷靜，如能處理的可及時(shí)處理，否

則監(jiān)視現(xiàn)場，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特性，防

止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。

4.3保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，視狀況盡快派合適數(shù)量

的保安趕赴現(xiàn)場，盡量制止一切盜竊和破壞行為，在力所能

及時(shí)狀況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同步向警方報(bào)警。

4.4保安人員在事件中捕捉犯罪嫌疑人，應(yīng)問詢記錄后移交

警方處理，并根據(jù)警方規(guī)定提供狀況和證據(jù)，嚴(yán)禁施刑拷

打、審訊和扣押，并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。

4.5若犯罪嫌疑人在警方到來此前已逃離現(xiàn)場，保安人員應(yīng)

注意保護(hù)現(xiàn)場，制止任何人員進(jìn)入或靠近現(xiàn)場，并不得觸動

現(xiàn)場任何物品和門窗，等待警方前來處理。

4.6如在作案現(xiàn)場發(fā)既有人受傷，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場的基礎(chǔ)上,

告知醫(yī)護(hù)人員前來救護(hù)。

4.7在抓捕犯罪嫌疑人日勺過程中，若有需要可臨時(shí)關(guān)閉所有

出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘

機(jī)逃逸。

4.8警方人員抵達(dá)后，保安員應(yīng)清晰記下警官官銜、編號及

報(bào)案編號，并積極提供線索，配合警方人員辦案。

4.9在事件中波及財(cái)產(chǎn)損失和人員傷害，應(yīng)攝下照片或錄像,

留下當(dāng)事人員和目擊者，供警方詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和貫徹

賠償。

5.意外傷亡應(yīng)急預(yù)案

5.1小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件，保安人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)

場，查明狀況，向保安部經(jīng)理或總經(jīng)理匯報(bào)。

5.2若傷者尚未死亡，應(yīng)在保護(hù)現(xiàn)場日勺同步立即組織急救，

并告知醫(yī)療救護(hù)中心。對骨折傷員一定要注意盡量不要搬動，

防止使傷情加重°

5.3若傷亡事故系由觸電引起，保安人員應(yīng)就近切斷電源或

用絕緣物（如干燥口勺木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸

電者，再施進(jìn)行急救。嚴(yán)禁在沒有切斷電源的狀況下，用手

直接去拉觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電。

5.4若傷亡事故系由設(shè)備故障或設(shè)施損壞引起，保安部應(yīng)立

即告知工程物料部經(jīng)理（或主管）到場，共同制定急救方案。

5.5若傷亡事故系由溺水引起，保安人員或其他員工應(yīng)立即

急救，若落水者喝水較多，應(yīng)讓傷者頭朝下倒立，按壓腹部,

使其吐出喝入之水，必要時(shí)施行人工呼吸。

5.6若傷亡事故系由高層墜落、物品砸傷引起，在急救傷員的

同步，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同步

向警方報(bào)警。

5.7若傷亡事故系由交通肇事引起，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場、急救傷

員日勺同步，記錄肇事車輛，留下駕駛員和目擊者，如有監(jiān)控

錄象，保留有關(guān)錄象，報(bào)請警方處理。若交通事故引起小區(qū)

內(nèi)交通堵塞，應(yīng)開辟旁行通道，積極疏導(dǎo)交通，并設(shè)置警戒

線，防止破壞現(xiàn)場。

5.8傷者被送往醫(yī)院急救時(shí)，應(yīng)記錄下救護(hù)車號碼、送往醫(yī)院

以及傷者狀況。

5.9詳細(xì)記錄意外傷亡通過。對由