香榭灣會所定位溝通方案呈:成都中鵬房地產(chǎn)開發(fā)成都躍邦機構(gòu)報告綱要在售工程會所調(diào)查。經(jīng)營項目會所調(diào)查。行業(yè)背景分析。對本項目啟示。解讀花源鎮(zhèn)。本體分析。定位思考。定位方向。在售項目的會所在銷售期間最重要的功能就是服務于銷售，研究在售項目的會所配置情況可以為本項目的會所定位提供一些參考。由于這些項目還沒有正式入住，后期會所經(jīng)營情況還有待市場的驗證，因此目前僅就這些會所的功能性配置做一個分析。

本次選擇的參考項目主要以成都高端別墅項目為主，主要有：藍光觀嶺、麓山國際社區(qū)、蔚藍卡地亞。

在售工程選擇說明在售工程會所調(diào)查—藍光觀嶺工程根本概況工程占地面積280萬平方米會所位置：會所位于工程中間位置〔觀嶺國際高爾夫會所〕規(guī)模：約6000㎡功能：餐廳、紅酒吧、雪茄室、壁球管等樓層數(shù)：2層〔地上1層，約4000㎡，；地下1層，約2000㎡〕經(jīng)營管理公司：嘉寶物業(yè)工程建筑風格：北美風情〔與建筑風格一體〕經(jīng)營方式：對外經(jīng)營會所定位：目前主要為銷售效勞，后期為高爾夫商務接待會所位置1F功能分布示意圖1、入廳長廊：約300平方米2、沙盤區(qū)：約800平方米3、洽談區(qū)：約400平方米4、西餐廳：約700平方米5、模型區(qū)：約200平方米6、辦公區(qū)：約200平方米正門入口財務及銷售辦公室約200㎡WC接待臺接待臺入廳長廊約300㎡模型區(qū)約200㎡沙盤展示區(qū)約800㎡簽合同區(qū)約150㎡-1F入口處洽談區(qū)約100㎡洽談區(qū)約300㎡西餐廳約700㎡紅酒吧在售工程會所調(diào)查—藍光觀嶺小結(jié)：會所定位清晰明確，在銷售期間，重點為銷售效勞，銷售周期結(jié)束后，會所經(jīng)營重點為高爾夫配套會所；整個會所耗重金打造，裝修典雅、大氣，具有較高的檔次；據(jù)資料顯示，藍光觀嶺高爾夫球會目前已經(jīng)承辦了60余場比賽，其中包括全國性的青少年比賽、全國性的俱樂部聯(lián)賽、國家A級賽事――中信銀行中國業(yè)余高爾夫球巡回賽，以及如寶馬、奔馳等眾多知名品牌的商業(yè)賽事。這些比賽的順利舉行，為工程帶來了極大的美譽度及知名度，而借助高爾夫這個平臺，后期會所的經(jīng)營難度相對較小。在售工程會所調(diào)查—藍光觀嶺在售工程會所調(diào)查—麓山國際工程根本概況工程總建筑面積：122萬平米會所配置：共2個會所，總面積8700平米〔其中1號會所4200平米，2號會所4500平米〕會所位置：入口處及水晶港旁邊會所定位：1號會所：銷售功能為主，結(jié)合商務體驗和宴會等功能；2號會所：商務接待、會議、中餐、高爾夫配套；經(jīng)營方式：對外經(jīng)營工程入住情況：部份入住1號會所2號會所在售工程會所調(diào)查—麓山國際1號會所功能分析一樓功能分布：以銷售功能為主，打造了沙盤展示區(qū)、銷售代表接待大堂、洽談區(qū)、銷售辦公區(qū)、西餐廳與西餐廚房等。西餐廳：約300㎡西餐廚房：100㎡洽談區(qū)：約80平方米，25組沙發(fā)沙盤展示區(qū)：500㎡以上辦公區(qū)：更衣室、財務室、儲藏室等。2021年12月西餐餐廳（300㎡）西餐廚房（100㎡）洽談區(qū)（80㎡）沙盤展示區(qū)（300㎡）接待臺銷售用功能房屋，如財務室、更衣室、儲藏室等在售工程會所調(diào)查—麓山國際1號會所功能分析2樓功能分布：以商務、中餐飲功能為主，打造中餐、雪茄與紅酒體驗館、貴賓接待室、廚房等，約1300平米，具體功能面積分布為：中餐餐廳：500平方米洗手間雪茄、紅酒體驗館〔二、三樓〕：100平方米貴賓接待室：約45平方米中餐餐廳〔300㎡〕洗手間中餐客座貴賓接待室〔45㎡〕中餐餐廳〔200㎡〕樓梯廚房〔150㎡〕紅酒、雪茄體驗館在售工程會所調(diào)查—麓山國際1號會所功能分析三樓功能〔約900平方米〕：以中餐餐飲功能為主要，主要承擔商務接待功能。中餐包間：約600平方米雪茄、紅酒體驗館〔與二層連接〕紅酒、雪茄體驗館中餐包間〔600㎡〕過道在售工程會所調(diào)查—麓山國際2號會所功能分析一樓功能〔約2000平方米〕：以高爾夫接待功能為主，設置有休息大廳、西餐廳、多功能會議廳、中西餐飲廚房、商務接室。中西餐廳：約300-350㎡休息大廳：250平方米以上多功能會議廳：450平米接待大堂商務接待室：6米跳高，地下地上2層，約40平方米

休息大廳（250平方米）接待臺西餐廳（150平方米）多功能會議廳（450平方米）中西餐廳廚房（300-350平方米）6米挑高商務接待40平方米在售工程會所調(diào)查—麓山國際2號會所功能分析二樓及地下室：商務接待、中西餐及廚房中餐廳：約750㎡商務接待室：6米跳高，地下地上2層，約40平方米地下室：為70平方米的雪茄體驗館與紅酒儲藏室中餐包間〔450㎡〕中餐包間〔300㎡〕6米挑高商務接待室大堂挑空在售工程會所調(diào)查—麓山國際小結(jié)：麓山國際共設置了兩個會所，面積約9000平米，對于一個總建筑面積達122萬平米的大型綜合體工程而言，這個面積是比較適宜的。其中一個主要為銷售效勞，另一個重點為高爾夫球會效勞，功能分區(qū)明確；會所除保證根本的功能性配套，如餐飲等以外，還設置了一些體驗吧，如紅酒、雪茄品鑒吧，同時還設置了一些功能性的會議室，滿足客戶各個層面需求；經(jīng)營狀況：由于麓山國際開發(fā)周期較長，目前余貨不多，大局部業(yè)主已入住，居住氣氛很濃，同時借助高爾夫球會的高端平臺，因此整個會所的經(jīng)營狀況還是比較良好。但目前的經(jīng)營業(yè)績?nèi)匀皇翘潛p狀態(tài)，據(jù)了解，麓山國際社區(qū)1號會所年虧損在200萬左右，2號會所年虧損在500萬左右，主要是會所的能耗較高，夏季每天的費用在14000元。會所面積適中，功能分區(qū)明確，客源穩(wěn)定是會所后期經(jīng)營的關(guān)鍵。藍光觀嶺和麓山國際社區(qū)有一個共同點就是工程本身有高爾夫球場，因此他們的會所配置功能性非常明確，前期效勞于銷售，后期重點效勞于高爾夫球會，輔以其它餐飲、娛樂等功能性設施，依托高爾夫球會這一主題，會所的后期經(jīng)營應該相對穩(wěn)定。在售工程會所調(diào)查—蔚藍卡地亞工程總建筑面積：27萬平方米經(jīng)營方式：目前只對內(nèi)經(jīng)營，且是全免費經(jīng)營，預計在一年后開始收費，以辦會員卡的方式。會所配置：共兩個會所，第一會所10000平方米，第二會所約1000平米工程第一會所，為目前該工程體驗營銷的主要銷售道具，共分為三層，分別設置不同的功能區(qū)，會所風格為簡約的法式風格，室內(nèi)設計由香港著名設計師陳建中設計。工程第二會所，主要由3個較大的棋牌包間組成，體量約：1000平方米，主要提供業(yè)主日常休閑的茶水棋牌等娛樂工程。第一會所第二會所在售工程會所調(diào)查—蔚藍卡地亞室內(nèi)恒溫游泳池健身中心瑜伽館兒童房桑拿中心壁球館羽毛球館第一層功能布局該層為整個的會所的運動功能層，主要包含的設施有：羽毛球館，約200㎡壁球館，約100㎡兵乓球館〔與壁球館共用〕健身房，約120㎡瑜伽館，約70㎡恒溫泳池，約250㎡桑拿房，約200㎡在售工程會所調(diào)查—蔚藍卡地亞多功能廳雪茄吧SPA館中餐廳商務會議廳家庭影院第二層功能布局該層為整個的會所的娛樂功能層，主要包含的設施有：私家電影院〔每次只接待一家人〕，約80㎡商務會議廳，約120㎡多功能廳〔可以承辦小型酒宴〕約200㎡雪茄紅酒吧〔恒溫〕約50㎡SPA館〔暫未開放〕約100㎡中餐廳，約300㎡在售工程會所調(diào)查—蔚藍卡地亞第三層功能布局該層為整個的會所的休閑功能層，主要包含的設施有：會所大堂〔銷售接待區(qū)〕約300㎡咖啡廳，約200㎡書吧，約250㎡露臺花園區(qū)，約600㎡在售工程會所調(diào)查—蔚藍卡地亞會所管理與效勞“鴻藝會〞：由國際頂級私人會所管理公司“鴻藝會〞深度運營，為業(yè)主提供無微不至的效勞、舉辦符合業(yè)主身份與需求的節(jié)慶及主題活動，兒童嘉年華、移民理財沙龍等“金鑰匙〞：引入目前世界至高水準的國際“金鑰匙〞聯(lián)盟效勞體系。以24小時全程管家侍服，在最適宜的時間地點出現(xiàn)，讓會員隨時感受到家中的輕松自然。在售工程會所調(diào)查—蔚藍卡地亞小結(jié)：從工程產(chǎn)品本身來看，其特色并不鮮明，主要依靠會所及樣板區(qū)的體驗式營銷做為推廣重點；會所裝修設計及材料的選擇是重點，聘請香港著名室內(nèi)設計師陳建中對會所內(nèi)部空間進行統(tǒng)一規(guī)劃設計，外部園林景觀由世界知名企業(yè)貝爾高林進行設計，強強聯(lián)合的合作團隊，成就了整個工程高端、奢華、頂級的形象；會所本身無明確的主題，功能設置十清楚確，主要就是為業(yè)主生活提供高端享受及完美的效勞，近一萬平米的總面積使得每個功能區(qū)的使用面積都游刃有余；會所的軟件效勞上，選擇了與世界知名的會所管理專家“鴻藝會〞以及具有廣泛美譽度的“金鑰匙〞進行合作，強調(diào)整個會所的檔次及后期的效勞管理水平是本會所的一大特質(zhì)。注重裝修設計的檔次及材料，精確設置會所功能，與知名企業(yè)強強聯(lián)手，也是一種會所經(jīng)營的方向。報告綱要經(jīng)營工程會所調(diào)查。在售項目會所調(diào)查。行業(yè)背景分析。對本項目啟示。解讀花源鎮(zhèn)。本體分析。定位思考。定位方向。在成都，并不缺少經(jīng)營狀況較為良好的會所，諸如凱萊帝景會所、錦官新城東區(qū)會所、中國會所等等，均可擠身成都一流會所的范疇。但考慮到與本項目的相似度較低，因此并不做為此次選擇對象。

選擇的比準對象本著與項目區(qū)域接近、產(chǎn)品類似的原則進行挑選，主要選擇了金林半島、成都花園、中航云嶺、維也納森林。

經(jīng)營中工程選擇說明經(jīng)營中工程會所設置—金林半島小區(qū)總戶數(shù)：290戶，入住240戶，入住率達83%，在成都屬于高端頂級別墅社區(qū)，在03-04年，以1.8萬的單價傲然于世。會所總面積：共3700平米，目前在經(jīng)營中的約1000平米。會所功能分布：會所共計三層負一樓：游泳池、乒乓球等運動設施；一樓：茶樓〔500平左右〕、包間〔7個〕、紅酒吧〔100平左右〕二樓：目前根本空置。經(jīng)營方式：開發(fā)商自己的物管公司進行管理，對外經(jīng)營。經(jīng)營中工程會所設置—金林半島會所經(jīng)營歷程：第一階段：前期由香港頂級團隊，精心打造，做成小而全的會所，投入巨大但經(jīng)營狀況欠佳；第二階段：經(jīng)過調(diào)整，會所功能聚焦——以效勞女人為主，引進法國高端品牌SPA，受到女性朋友的歡送，但經(jīng)營一段時間后，也陷入停滯；第三階段：目前會所負一層運動設施仍在運營，一樓有局部包間及茶房，二樓根本閑置。會所目前經(jīng)營狀況：每月虧損10余萬元，主要是能耗及人工。目前開發(fā)商想把會所轉(zhuǎn)包出去，但一直包不出去。經(jīng)營中工程會所設置—金林半島小結(jié)：金林半島屬于成都較早期的高端物業(yè)，而且處于浣花溪片區(qū)，從工程本身到外部景觀，均屬于頂級范疇，居住群體層次普遍較高，消費能力很強，但它的會所經(jīng)營狀況一直欠佳，分析其原因，主要還是消費力缺乏造成的，會所雖然定位對外經(jīng)營，但是由于小區(qū)入口位置較偏，進出便利度不高，所以，實際上很少有外來的消費群體，僅僅依靠業(yè)主消費，經(jīng)營壓力較大。金林半島在前期聘請香港頂級團隊進行打造，走小而全的路線，配置不可謂不全面，不可謂不高端，但最終以失敗告終，這一點或許值得我們深思，為什么在一個消費力極強的入住率達80%以上的高端別墅區(qū)內(nèi)的會所，仍然陷入這種經(jīng)營困境？究其根本，會所的配置一定要跟需求掛勾，找準消費對象才是關(guān)鍵，不能盲目追求大而精，小而全。經(jīng)營中工程會所設置—成都花園天域會所經(jīng)營中工程會所設置—牧馬山片區(qū)中航云嶺：目前入住率較低，僅幾戶入住，會所處于封閉狀態(tài)；易城：目前也僅幾戶入住，會所也是處于關(guān)閉狀態(tài)；維也納森林：入住率在40%左右，會所僅游泳池在使用；薩爾茨堡：會所面積約6000平米，一期局部入住，會所未經(jīng)營，一樓做銷售中心。小結(jié)：從走訪來看，牧馬山片區(qū)早期的一些已售完的別墅，入住率普遍較低，人氣缺乏；各個工程的會所根本處于停頓狀態(tài)，不難看出，其主要原因仍然是人氣的問題；報告綱要在售工程會所調(diào)查。經(jīng)營工程會所調(diào)查。行業(yè)背景分析。對本工程啟示。解讀花源鎮(zhèn)。本體分析。定位思考。定位方向。在售項目會所調(diào)查。經(jīng)營項目會所調(diào)查。對本項目啟示。行業(yè)背景分析據(jù)統(tǒng)計顯示，北上廣深這幾個中國的前沿城市，別墅會所的經(jīng)營狀況普遍不容樂觀，而香港的會所相對虧損度較小。

廣州會所90%虧損深圳會所84%虧損北京會所60%虧損

上海會所40%虧損香港會所20%虧損國內(nèi)豪宅會所經(jīng)營虧損的原因初探盲目追求奢華：高端別墅會所在前期承載著一個銷售載體的重要功能，會所的檔次很大程度上也影響著工程的銷售價格，導致許多開發(fā)商片面追求會所功能齊備完善，追求會所的奢華，卻很少考慮到其最終落地性的問題，為后期的經(jīng)營埋下隱患。未找準需求平衡點：在銷售期與實際使用期，客戶和開發(fā)商對會所的需求是不一樣的，在銷售期間，客戶優(yōu)越感和開發(fā)商形象，往往是第一需求，到了實際使用期間，功能適用和贏利那么上升為第一位。如何找到各個階段的需求平衡點將是會所前期規(guī)劃設計考慮的重點因素。工程的高端品質(zhì)與會所經(jīng)營的方式產(chǎn)生矛盾，要保持工程的純粹性，會所需要完全地對內(nèi)經(jīng)營，但完全對內(nèi)又無法負擔會所的經(jīng)營本錢。如果對外，小區(qū)的私密性被打破。經(jīng)營本錢壓力偏大：會所經(jīng)營本錢本身就比較高，僅僅依靠業(yè)主消費，很難贏利，很多會所由開發(fā)商進行補貼經(jīng)營，長期處于入不敷出的境地，時間一長，為了節(jié)省本錢，不得不降低經(jīng)營檔次，降低檔次，業(yè)主更不愿意來消費，形成惡性循環(huán)。消費人氣缺乏：從成都別墅分布區(qū)域來看，降了市中心的一些早期別墅以外，其余80%的別墅根本都被定義為第二居所，如溫江片區(qū)、青城山片區(qū)、城南片區(qū)包括牧馬山片區(qū)的別墅，平時人流較少，入住率不高，會所的消費頻率很低，導致會所經(jīng)營壓力巨大；行業(yè)不完善：國內(nèi)高端豪宅會所由于開展時間較短，其后期經(jīng)營還有很多不能回避的問題，行業(yè)的不完善，也是導致會所經(jīng)營困難的一個重要原因。國內(nèi)豪宅會所經(jīng)營虧損的原因初探經(jīng)營本錢壓力大，消費人氣缺乏是會所經(jīng)營中的主要問題！港式會所的經(jīng)營模式目前在國內(nèi)的可操作性不強，因為香港的物業(yè)評估及公示制度相對完善，對業(yè)主分攤本錢這一做法可以做到公平，公正，但國內(nèi)對這一塊還相對空白，港式會所經(jīng)營模式香港的會所經(jīng)營主要有兩種模式：一是業(yè)主分攤本錢享受局部免費效勞的只對內(nèi)開放的會所，二是對外營業(yè)型會所，內(nèi)外有別。據(jù)了解，和黃的博藝會、深海灣游船會、西貢高爾夫球會等費用主要由別墅社區(qū)業(yè)主分攤，經(jīng)營起來比較輕松。從名稱上看，這些會所有著自己的明顯特色，這些會所不僅提供高水平的效勞和享受，重要的是提供一個高層人士互相交流的平臺和氣氛?！斑@才是別墅會所的本質(zhì)功能。〞這些會所一般是由業(yè)主分攤費用。而對外經(jīng)營的會所在建立之前都經(jīng)過了嚴格的市場調(diào)研，根據(jù)市場需求來確定內(nèi)容和規(guī)模，而且會所經(jīng)常主動組織活動。同時，對外經(jīng)營的別墅會所的經(jīng)營內(nèi)容主要是針對使用頻率高、消費力強的別墅男主人的配偶和子女。找準消費對象是會所經(jīng)營的另一個重點。

國內(nèi)會所經(jīng)營出路探討報告綱要在售工程會所調(diào)查。經(jīng)營工程會所調(diào)查。行業(yè)背景分析。對本工程啟示。解讀花源鎮(zhèn)。本體分析。定位思考。定位方向。在售工程會所調(diào)查。經(jīng)營工程會所調(diào)查。行業(yè)背景分析。解讀花源鎮(zhèn)。我們對市場、行業(yè)的一些分析，最終目的是期望從中得到一些本工程會所定位的啟示。1、國內(nèi)會所的經(jīng)營狀況普遍虧損，只是額度的大小問題。2、從麓山國際、蔚藍卡地亞等幾個在售工程的會所經(jīng)營來看，目前這些會所的經(jīng)營仍然處于一個虧損的狀態(tài)，因為小區(qū)還未售完，入住率還不高，會所沒有進入正式運營狀態(tài)，但從未來的趨勢來看，這幾個主題功能性明確的會所未來的經(jīng)營難度應該相對較小；3、從以上會所的規(guī)模來看，除蔚藍卡地亞的會所面積達10000平米以外，其它幾個工程的會所面積在6000-8000平米之間，近郊高端工程會所面積不宜過大，自身消費能力有限，外來消費力缺乏。4、會所最好能獨立出來，與小區(qū)住戶之間別離，對于后期的經(jīng)營有利。啟示5、經(jīng)營方式上最好還是采用完全對外開放式經(jīng)營，擴大客源，在工程私密性與會所贏利兩者之間進行權(quán)衡，選擇先滿足后者。6、會所在定位上考慮一個經(jīng)營主題，像麓山的高爾夫，成都花園的天域會所，利用會所主體經(jīng)營局部帶動其它功能消費。7、在會所整個前期規(guī)劃設計及后期經(jīng)營階段，可以考慮強強聯(lián)手的方式，與知名的會所運營公司進行合作，利用他們的先進經(jīng)驗，迅速成長。8、從成都各大工程目前的會所配置來看，暫無會所+酒店的經(jīng)營模式。啟示報告綱要在售工程會所調(diào)查。經(jīng)營工程會所調(diào)查。行業(yè)背景分析。對本工程啟示。解讀花源鎮(zhèn)。本體分析。定位思考。定位方向。解讀花源鎮(zhèn)根本概況花源鎮(zhèn)幅員面積32.6平方公里，規(guī)劃面積12平方公里，建成面積4平方公里，轄10個行政村，1個社區(qū)；目前總?cè)丝?.3萬人，其中城鎮(zhèn)人口2.65萬；2004年被確定為成都14個優(yōu)先開展重點鎮(zhèn)之一；交通情況：距成都20公里，距新津10公里，距航空港10公里；區(qū)域內(nèi)有兩條主要交通干線：川藏路、大件路以及即將建成的城際快鐵，即將開建的第二繞城高速都從境內(nèi)穿過；解讀花源鎮(zhèn)濱河花園旅游休閑產(chǎn)業(yè)：請知名設計公司對牧馬山進行打造，擬建成集運動、休閑、娛樂為一體的“牧馬天堂〞工程，工程占地約8平方公里?；ㄔ存?zhèn)定位成都市南部新城的重要組團和牧馬山片區(qū)的區(qū)域中心，打造居住、旅游、休閑及教育文化產(chǎn)業(yè)為支撐的都市功能區(qū)?；ㄔ存?zhèn)定位花源鎮(zhèn)定位花源—花橋未來重點開展方向報告綱要在售工程會所調(diào)查。經(jīng)營工程會所調(diào)查。行業(yè)背景分析。對本工程啟示。解讀花源鎮(zhèn)。本體分析。定位思考。定位方向。本工程會所分析時機點：從花源鎮(zhèn)遠景規(guī)劃開展來看，未來花源鎮(zhèn)將是一個集居住、旅游、休閑、教育于一體的都市功能區(qū)，在未來十年內(nèi)，人口將到達30萬，這樣的消費潛力是巨大的，為工程的會所經(jīng)營帶來極大的利益點；會所完全獨立，與小區(qū)住戶別離，對后期經(jīng)營有利；會所前期裝修耗資不大，便于后期全新裝修定位；會所與主干道中鵬大道相連，交通便利度提高，結(jié)合會所前大片草地，會所顯現(xiàn)大氣豪華的氣質(zhì)；目前花源鎮(zhèn)上缺少有一定檔次的餐飲、娛樂消費的場所，政府機關(guān)工作人員平時消費要么去新津，要么到成都，要么去周邊環(huán)境較差的農(nóng)家樂；會所目前僅拿出小局部做為銷售接待使用，大局部處于空置凌亂狀態(tài)，現(xiàn)在將會所的規(guī)劃設計及定位前置，對銷售可以起到有力的支撐?！步ㄗh前期只做規(guī)劃設計，后期根據(jù)招商情況再啟動裝修及經(jīng)營。)本工程會所分析劣勢：本工程一、二期總戶數(shù)在150戶左右，近10000平米的會所面積，相對目前的消費能力來說，體量顯得略大，如果全部打造成會所，無疑，經(jīng)營壓力會相當大；工程一期目前入住率偏低，工程自身的消費力較弱；花源鎮(zhèn)目前的外來人口流量很小，消費能力極為有限，消費群體以學生及當?shù)鼐用駷橹?；?jù)了解，花源鎮(zhèn)目前有各類企事業(yè)單位100多家，主要是以廢舊金屬回收、建筑模具租憑等公司為主，消費力極其有限；片區(qū)內(nèi)各個工程均設置了會所，面積不等，雖然功能沒有最后明確，但是餐飲、健身、娛樂等工程是根本設置，競爭壓力較大；在未來3-5年，花源鎮(zhèn)是否能真正成為業(yè)主的第一居所，還有待市場的驗證。報告綱要在售工程會所調(diào)查。經(jīng)營工程會所調(diào)查。行業(yè)背景分析。對本工程啟示。解讀花源鎮(zhèn)。本體分析。定位思考。定位方向。定位思考本工程近10000平米全部做成配套會所，是否可行？1、本小區(qū)業(yè)主總量難以支撐！2、入住率偏低，消費頻率不高！3、花源鎮(zhèn)目前外來客源數(shù)量有限！4、近一萬平米的會所經(jīng)營本錢很大！5、其它工程的業(yè)主來消費的可能性不大！可行性不大定位思考從前面的案例來看，10000平米全部做成工程會所配置，可行性不大，最大的問題在于消費力不支撐；從前面的案例啟示中可以看出，一個有明確主題的會所，后期經(jīng)營難度相對較小，那本工程是否可以考慮一個主題？會所主題的選擇一般與工程本身的一些資源進行匹配，如麓山、觀嶺的高爾夫，或者從整個市場的需求來尋找時機點，也就是市場缺什么，我們做什么。如果本工程選擇會所+酒店的模式，把酒店作為本工程的主題，會所作為工程本身及酒店的配套，是否可行？花源鎮(zhèn)酒店分布情況花源鎮(zhèn)缺少一座四星級以上酒店！工程本身會所體量近10000平米，具備打造成為一個四星級以上酒店的根本規(guī)模條件；整個會所獨立成棟，與小區(qū)完全別離，具備開放式經(jīng)營的根本經(jīng)營條件；會所目前未進行更大程度的裝修，僅拿出局部做銷售中心使用，有利于進行統(tǒng)一的規(guī)劃設計及裝修，如果采用招商的方式，經(jīng)營者也可以根據(jù)自身需要進行裝修；工程本身具備經(jīng)營酒店的條件！定位思考但是—酒店需要解決的核心問題仍然是客源的問題！我們通過類似區(qū)域的幾個酒店案例來分析酒店客源的類別。1、犀浦鎮(zhèn)與花源鎮(zhèn)的區(qū)位類似，皆屬于城市次中心重點開展鎮(zhèn)；2、花源鎮(zhèn)目前的經(jīng)濟狀況不及犀浦鎮(zhèn)，犀浦鎮(zhèn)可以看做花源鎮(zhèn)未來的開展方向；3、從浦園酒店的客源來看，目前主要是以政府機關(guān)消費為主；類似區(qū)域酒店案例參考一地址：郫縣犀浦業(yè)主方：浦園酒店檔次/品牌：準四星管理方：浦園酒店總占地面積：220畝目前開房率：40%，目前政府部門征用不對外，三個月后重新開放建筑面積：約60000平方米目前房價：標間450平時7折房間數(shù)量：200間，其中雙人間135間客戶來源：會議60%、公司30%團隊10%開業(yè)時間：

——————客戶設施：浴袍和浴室設施、有線電視、茶水、彩電、吹風機、客房內(nèi)獨立空調(diào)、電話、帶臺燈的寫字臺類似區(qū)域酒店案例參考二犀浦的另一個三星級酒店，客源主要是學生，占60%，另外商務客源有20%，開房率在60%，經(jīng)營得走。地址：郫縣紅光業(yè)主方：郫縣花神酒店管理有限責任公司檔次/品牌：三星管理方：郫縣花神酒店管理有限責任公司總占地面積：--目前開房率：60%建筑面積：10000平米目前房價：————

房間數(shù)量：200間，其中雙人間135間客戶來源：學生60%、商務20%、隨機性20%

開業(yè)時間：2010客戶設施：浴袍和浴室設施、有線電視、茶水、彩電、吹風機、客房內(nèi)獨立空調(diào)、電話類似區(qū)域酒店案例參考三酒店名新聞賓館業(yè)主方：成都傳媒集團地址：龍泉枇杷溝管理方：成都傳媒集團檔次/品牌：兩星目前開房率：40%建筑類別：一棟高層+別墅目前房價：120-130元/間客戶來源：傳媒集團內(nèi)部會議、其它團體會議、少量旅游客源經(jīng)營情況基本能維持運營，主要靠傳媒集團內(nèi)部會議支撐1、龍泉枇杷溝的新聞賓館是成都傳媒集團全資建造的一個賓館；2、該賓館的區(qū)域與本工程區(qū)域近似，均屬于近郊范疇；3、該賓館的80%的客源主要來源于成都傳媒集團每年各種不同類型的商務會議，依托傳媒集團本身龐大的資源體系，該酒店的經(jīng)營狀況處于根本持平狀態(tài)。本工程酒店客源分析從上面的三個案例分析來看，近郊區(qū)酒店的客源大致來源有：政府機關(guān)、商務會議接待、依托周邊學?；蚓皡^(qū)帶來的特殊消費群體以及一些隨機消費人群。政府接待花源鎮(zhèn)的經(jīng)濟水平難以與犀浦鎮(zhèn)相比，僅僅依靠政府接待能力難以支撐酒店運營！學生消費本項目的檔次及定位決定了周邊學校學生不可能是本項目的客源！景區(qū)旅游項目周邊暫不具備旅游資源，臨時消費較少！商務接待酒店的商務接待功能是酒店消費的重要客源之一，但商務接待需要依托一定的資源平臺。本工程酒店客源分析本工程酒店客源重點來源于三局部：一是政府機關(guān)接待，二是商務接待會議消費，三是周邊企事業(yè)單位的零星接待?；ㄔ存?zhèn)政府接待的數(shù)量是相對固定的，客群量不會很大，不太可能支撐一個酒店的運營，必須擴大客源渠道；學生、景區(qū)消費幾乎為零；唯一可以放大的客源是商務接待；由于商務接待需要依托一定的資源平臺，就如前面案例中的新聞賓館，依托傳媒集團進行運營，因此在后期的工作中可以考慮與相關(guān)專業(yè)機構(gòu)進行合作，來保證酒店的商務接待客源數(shù)量的相對穩(wěn)定。報告綱要在售工程會所調(diào)查。經(jīng)營工程會所調(diào)查。行業(yè)背景分析。對本工程啟示。解讀花源鎮(zhèn)。本體分析。定位思考。定位方向。會所定位成都牧馬山大型酒店式會所——以“花源鎮(zhèn)唯一四星級酒店〞為主題，配備高檔餐飲、娛樂、休閑于一體的大型酒店式會所定位詮釋：1、本工程10000平米的體量全部做成會所，顯得量大，但打造成一個高檔次酒店式會所，體量那么相當適宜。2、定位的核心是酒店，前期以酒店作為工程啟動點，拉動會所其它配套工程的消費；3、酒店客源重點定位為政府機關(guān)工作人員、周邊企事業(yè)單位高層管理人員以及成都市區(qū)各企事業(yè)單位商務接待團體消費；4、酒店定位四星以上，需重點強調(diào)酒店的裝修檔次及效勞水平；5、除酒店以外，會所其它根本配套，如餐飲、娛樂、健身等以滿足本小區(qū)業(yè)主根本需求為出發(fā)點進行配置，本小區(qū)業(yè)主在會所局部享受優(yōu)惠；會所定位在前期啟動階段，考慮一些必備功能設置，待經(jīng)營人氣上來以后，再增加一些功能。中西餐飲；室內(nèi)恒溫游泳池；網(wǎng)球場；健身房；咖啡廳；陽光品銘廳；VIP棋牌包間；培訓會議廳；會所工程設置建議建議將會所二樓局部區(qū)域及三樓整體全部打造成酒店，營造相對獨立的空間及環(huán)境；酒店配備房間30個左右，其中套房10個，標間20個；建議豪華套房面積50平米左右，標間面積35平米以內(nèi)；預估酒店占會所總面積2800平米左右，〔包括走廊、辦公、公共房間、設備等公共區(qū)域〕根本收費標準為：標間：200-280元/人/天，豪華：380-480元/人/天；酒店設置建議會所平面布局二層總面積約2600平米主要設置了培訓會議區(qū)、品茗休閑區(qū)以及棋牌娛樂區(qū)，同時包括14間酒店客房。會所平面布局三層總面積約890平米，設置酒店客房。會所平面布局開放區(qū)域：會所大廳、咖啡廳、游泳池、沐浴桑拿等。會所經(jīng)營本錢估算類別項目月消耗單價金額用水量游泳池更換池水2504.64738游泳過濾用水450浴房衛(wèi)生間用水180鍋爐用水及吸污處理150用氣量游泳池恒溫(冬季)4500方2.089360游泳池恒溫(夏季)2400方用電量按摩泵、過濾泵、熱循環(huán)泵2400度1.243200照明用電（負一樓）2400度照明用電（一樓）2400度空調(diào)用電約28800度每月水電氣總費用57298職位人數(shù)工資現(xiàn)場主管12000前臺副理11600現(xiàn)場領(lǐng)班21200/人服務員8800/人吧員21000/人救生員21000/人收銀員11100/人人工成本17500會所經(jīng)營本錢：74798元/月〔不含廚師及相關(guān)采購費用〕一、酒店經(jīng)營前期投入固定成本測算序號項目費用（萬元/月）備注1房屋租金及物管費2.8平均10元/月·㎡2主體及公共部分裝修（3000元/㎡）8.75840萬元，按96個月分攤，3