商業(yè)2021薛城區(qū)昆侖山路商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)定位研究工程核心問題分析工程本體分析區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及趨勢分析工程整體開展戰(zhàn)略工程業(yè)態(tài)定位人流動線建議目錄工程核心問題分析本報告需解決核心問題 如何在同質(zhì)化競爭日趨劇烈的現(xiàn)狀下，尋找市場空白點，實現(xiàn)精準的差異化定位，帶開工程快速去化。工程本體分析工程本體分析京滬高鐵棗莊規(guī)劃二路站安僑公寓換乘站淮河路站海河路站太陽廣場換乘站鳳鳴湖換乘站龜山公園換乘站京滬高鐵站新規(guī)劃汽車站BRT所經(jīng)路線BRT經(jīng)停站點本案工程本體分析項目情況項目位置：薛城區(qū)昆侖山路錢江路交匯處產(chǎn)品形態(tài)：由多棟獨立的商業(yè)體組成成的開放式的商業(yè)廣場總建筑面積：20萬方工程本體分析參考案例分析：大寧國際購物中心相通點：物業(yè)結(jié)構(gòu)形成因素參考點：業(yè)態(tài)布局動線設(shè)置項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)占地面積55000平方米酒店面積30000平方米總建筑面積250000平方米辦公樓面積40000平方米建筑棟數(shù)15棟商業(yè)面積120000平方米停車位1300個車庫面積50000平方米電梯每棟均有至少2部設(shè)備房面積10000平方米參考案例分析：大寧國際購物中心相通點一：形成因素市中心商業(yè)不斷外溢而形成的區(qū)域配套商業(yè) 上海市中心地價不斷提升，市區(qū)人口不斷向邊緣化延伸轉(zhuǎn)移，閘北邊緣地區(qū)人口密度不斷上升，到達80萬人口，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的落后陳舊、規(guī)模偏小的商業(yè)設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民的需求，因此兩個工程同樣是在市區(qū)逐步飽和而向周邊區(qū)拓展的城市新區(qū)；相通點二：物業(yè)類型同時開放與半開放式的廣場式商業(yè)步行街區(qū) 大寧國際是由十多棟商業(yè)單體組合而成的開放半開放式商業(yè)組團，每棟樓梯都有一個獨立的商業(yè)主題，同時用連廊將多棟商業(yè)體串聯(lián)起來參考案例分析：大寧國際購物中心零售業(yè)

休閑娛樂業(yè)

非商業(yè)用途

餐飲業(yè)

酒店

一樓業(yè)態(tài)分布圖

二樓業(yè)態(tài)分布圖

三樓業(yè)態(tài)分布圖

四樓業(yè)態(tài)分布圖

參考案例分析：大寧國際購物中心縱向定主題橫向定業(yè)態(tài)橫向橫向縱向參考案例分析：上海金橋國際購物中心金橋國際購物中心陸家嘴人民廣場7km工程純商業(yè)建筑面積9.8萬方，包括寫字樓在內(nèi)，總建筑體量18萬方。位于金橋路、張揚北路交界處，緊靠軌交6號線金橋路站，距離陸家嘴商圈7km。靠近金橋開發(fā)區(qū)，6公里半徑輻射范圍涵括聯(lián)洋社區(qū)、證大家園、外高橋保稅區(qū)等十個涉外住宅商務(wù)區(qū)。由11棟商業(yè)建筑單體錯落有致組成。相通點一：區(qū)位因素

遠離城市目前正中心，同屬區(qū)域性新興商圈；相通點二：物業(yè)特征

同為開放半開放型建筑單體組合而成，各棟單體之間用連廊結(jié)合；相通點：物業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)位因素參考點：業(yè)態(tài)布局物業(yè)特征參考案例分析：上海金橋國際購物中心在商業(yè)末端設(shè)置卡通尼樂園目的性消費，引導商業(yè)價值。沿街區(qū)域設(shè)置家居家紡主題業(yè)態(tài)，進行產(chǎn)權(quán)劃分切割銷售。商業(yè)布局借鑒點：各節(jié)點的妥善把握拐角處配置大型商業(yè)，同時引進大型連鎖電器賣場。拐角價值點設(shè)置內(nèi)街入口引導人流由11棟單體錯落有致排布而成單體之間或用休閑退臺串聯(lián)或用時尚氣息連廊串聯(lián)業(yè)態(tài)/物業(yè)特色借鑒點：連廊借鑒點：各具主題的單棟商業(yè)圍合而成的時尚商業(yè)街區(qū)。

借鑒點：1、2、3、7、8座業(yè)態(tài)功能各有側(cè)重，通過特色連廊連接形成一個有機整體。參考案例分析：上海金橋國際購物中心區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及趨勢分析鴻基萬尚城天潤萬象城中央天街嘉豪國際本案區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及趨勢分析競爭個案——鴻基萬尚城項目位置：薛城區(qū)臨山路與永福路交匯處產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)加住宅總建筑面積：8萬方開發(fā)商：棗莊金天鴻基置業(yè)有限公司主力面積：10～40㎡

一到三層銷售價格：未定銷售政策：未定區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及趨勢分析工程分析 工程位于薛城區(qū)，從負二層到地上五層，營業(yè)面積4萬方，從電子產(chǎn)品，到珠寶首飾，化裝品，精品飾品，皮革，運動休閑，四五層涵蓋大型影院，KTV，美食廣場。中央天街項目位置：棗莊新城黃河路與六盤山路交匯處南50米產(chǎn)品形態(tài)：商場市綜合商業(yè)地產(chǎn)總建筑面積：9萬方開發(fā)商：山東至信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力面積：20-50㎡（商鋪）銷售價格：商鋪一樓2萬元/㎡，三樓四樓8000元/㎡，公寓單價3580元/㎡銷售政策：5年返租，前3年每年7%，5年1.3倍回購工程分析 工程位于棗莊市新城區(qū)，9萬㎡的商業(yè)主要是為傾力打造集品牌超市、精品百貨、美食休閑、五星級酒店等功能為一體的商場式商業(yè)綜合體。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及趨勢分析嘉豪國際公館項目位置：棗莊新城區(qū)光明大道南側(cè)產(chǎn)品形態(tài)：綜合商業(yè)地產(chǎn)總建筑面積：9.8萬方開發(fā)商：浙商聯(lián)合實業(yè)主力面積：50㎡（商鋪）銷售價格：1.7萬元/㎡左右銷售政策：包租的形式，具體的還未確定。目前在售卡階段工程分析 嘉豪國際公寓是商住一體的城市綜合體，落成后與舜天國際大廈形成新城區(qū)最大商圈，提供衣，食，住，玩為一體的效勞，將步行街、商業(yè)廣場、休憩綠地、會館、娛樂中心。目前在售的是二期工程，一期的超市和商場局部預(yù)計5月1開業(yè)。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及趨勢分析天潤萬象城項目位置：棗莊薛城區(qū)泰山路與珠江路交叉口產(chǎn)品形態(tài)：住宅、公寓、寫字樓、裙房商業(yè)總建筑面積：不祥開發(fā)商：棗莊天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程分析 工程位于棗莊市薛城區(qū)，與本工程距離最近。整個工程為住宅、寫字樓加商業(yè)的綜合體。其中商業(yè)局部為裙房商業(yè)，定位為餐飲娛樂為主區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及趨勢分析區(qū)域市場主要競品個案均以餐飲、娛樂、休閑為主要業(yè)態(tài)，重復、重復、再重復。。。。我們，還要再重復么？工程整體開展戰(zhàn)略項目SWOT分析面積分割小，總價低地塊方正，便于布局距離市中心有一定距離，具有良好的獨立性；優(yōu)勢劣勢機會威脅新興開發(fā)區(qū)域，區(qū)域成熟度不夠，高鐵效應(yīng)周期較長，商業(yè)開展會存在較長培育期；本地塊目前交通極為不便區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭嚴重，大量同質(zhì)化商業(yè)工程正在推向市場，未來供給量巨大。工程整體開展戰(zhàn)略定位甲方需求甲方需求以快速快速去化為目標區(qū)域市場現(xiàn)狀區(qū)域成熟度不夠工程同質(zhì)化，嚴重分流客戶。工程限制條件目前周邊配套極不完善居住人口缺乏以支撐工程運營無公共交通區(qū)域市場現(xiàn)狀工程限制條件工程整體開展戰(zhàn)略我們應(yīng)該如何定位？別人都在做餐飲、休閑娛樂為主要業(yè)態(tài)的商業(yè)工程整體開展戰(zhàn)略跳脫區(qū)域劇烈同質(zhì)化市場，尋找市場空白點，導入高目的性消費的主題商業(yè)，主動尋求差異化休閑休憩休閑娛樂婚紗攝影外來旅游休閑人口導入通過主題消費引導的消費人群主題購物休閑娛樂家庭消費商業(yè)功能薛城區(qū)域近鄰家庭全家式消費商圈引導的區(qū)域性人群消費辦公功能辦公居住商業(yè)棗莊現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)開展帶動商務(wù)需求通過目的性引導的全市范圍內(nèi)商務(wù)新城消費需求交通樞紐休憩公共效勞商業(yè)毗鄰高速干道效勞需求導入軌道交通捷運系統(tǒng)消費需求導入目標客群導入延伸功能需求兒童主題社區(qū)效勞家庭消費棗莊人口剛性需求導入居住功能商務(wù)功能集群社區(qū)服務(wù)集群休閑娛樂集群商業(yè)功能集群生活集群客群選擇將工程可供開展的主要功能進行客群導入，從而延伸出新的功能需求，在分化出工程主要的消費集群，主要包括：工程周召根底社區(qū)型人群消費消費集群結(jié)論工程整體開展戰(zhàn)略重點發(fā)展●時尚零售婚紗攝影運動品牌奧特萊斯兒童游樂穩(wěn)步發(fā)展●主題餐廳兒童零售時尚健身兒童早教品味家居選擇性發(fā)展●白領(lǐng)日常零售精品商超社區(qū)機能活力運動業(yè)態(tài)重點篩選結(jié)果重點開展功能有限開展功能選擇開展功能功能吸引力白領(lǐng)日常零售美容美體時尚健身特色美食婚紗攝影時尚KTV主題購物精品商超時尚零售品味家居食品兒童早教兒童游樂結(jié)合項目推進招商過程的先后次序：項目匹配度牛排/零點餐廳主題亮點工程整體開展戰(zhàn)略經(jīng)營主題定位BusinessFashionFamily流行時尚體驗空間都市家庭生活空間商務(wù)時尚休閑中心同事聚會都市麗人/白領(lǐng)生活商務(wù)洽談服務(wù)酒店生活配套商務(wù)宴請風尚推廣活動創(chuàng)意體驗活動時尚文化傳播獨有品牌私享運動新品發(fā)布親子天地婚紗攝影基地溫馨家庭活動休閑朋友聚會人性化貼心服務(wù)工程整體開展戰(zhàn)略以兒童體驗親子樂園、運動商品奧特萊斯、婚紗攝影為主題的高端主題婚禮籌劃、婚紗訂做及租賃、鮮花裝飾、結(jié)婚化裝，婚紗拍照，一切與結(jié)婚相關(guān)的問題都能在這里得到解決婚紗攝影主題集合各種運動品牌，以奧特萊斯的形式出現(xiàn)，做棗莊市第一個運動品牌奧特萊斯店運動商品奧特萊斯主題開創(chuàng)棗莊兒童職業(yè)體驗中心的先河，直接帶著孩子走進與生活息息相關(guān)的各種企業(yè)，切實的體驗成人的生活，鍛煉到孩子的各種能力，關(guān)愛的孩子的家長怎能錯過兒童體驗、親子樂園主題商務(wù)休閑餐飲/商務(wù)宴請/同事聚會/白領(lǐng)生活零售〔皮具/飾品/樂扣〕/酒店效勞配套商務(wù)時尚休閑中心經(jīng)營業(yè)態(tài)：時尚男女服飾/牛仔個性休閑/休閑運動品牌/快時尚/國際時尚品牌/流行美食/時尚KTV等流行時尚體驗空間經(jīng)營業(yè)態(tài)：兒童品牌零售/精品家居/時尚生活護理/家庭聚會餐飲/親子樂園等都市家庭生活空間工程業(yè)態(tài)定位婚紗攝影、家居館、休閑運動、健身網(wǎng)吧、教育培訓時尚購物、運動奧特萊斯、兒童天地、兒童娛樂培訓、精品高端零售、品牌零售、3C數(shù)碼、商務(wù)配套、休閑餐飲電影院、兒童娛樂體驗、KTV、美食廣場業(yè)態(tài)功能布局1F2F3F4F每個層面均有設(shè)有特定的主題元素，將此類目的性消費的業(yè)態(tài)和吸引人流的餐飲娛樂業(yè)態(tài)放置在高樓層，有效的拉動垂直動線時尚精品百貨兒童娛樂體驗運動奧特萊斯婚紗攝影主題特色運動奧特萊斯兒童天地工程業(yè)態(tài)定位 1F——品牌零售、休閑餐飲 商務(wù)配套：航空公司、旅行社、銀行等；品牌旗艦店：吸引中高端消費者，塑造高端形象精品商業(yè)步行街：吸引年輕時尚消費者；滿足本工程人群隨機性消費品牌超市、家電：目的性消費，吸引客群，引導垂動線西式快餐/甜品：付租能力相對較高，實現(xiàn)轉(zhuǎn)角處商業(yè)價值；引導垂直動線；名煙、名酒、茶葉、商務(wù)禮品：付租能力相對較高，且具有目的性消費的特點精品百貨區(qū)：吸引高端消費人群3C數(shù)碼廣場、精品小家電：主題性商業(yè)，吸引特定的消費人群，以目的性消費為主業(yè)態(tài)功能布局——1F沿街商業(yè)分布中高檔零售業(yè)態(tài)，既具有良好的展示面，形成品牌集聚效應(yīng)，又在一定程度上提升商業(yè)價值1F業(yè)態(tài)品牌推薦品牌旗艦店海瀾之家、雅戈爾、哥弟、金鯊魚、波司登精品商業(yè)步行街ONLY、VERYMODE、歐時力、ELAND、BASICHOUSE品牌超市、家電世紀聯(lián)華，家得利、國美、華潤萬家精品百貨區(qū)周大福、老鳳祥、LEVIS、卡西歐、天梭、施華洛世奇、寶島眼鏡業(yè)態(tài)功能布局——1F業(yè)態(tài)品牌推薦3C數(shù)碼廣場、精品小家電宏圖三胞、迪信通、松下、三星、手機專賣、索尼商務(wù)配套銀行、旅行社、航空公司、藥房、便利店商務(wù)禮品名煙專賣、名酒專賣、茶葉專賣西式快餐/甜品KFC、麥當勞、必勝客、85度C、宜芝多、許留山業(yè)態(tài)功能布局——1F工程業(yè)態(tài)定位 2F——親子、運動奧特萊斯及品牌零售 紳士生活館：吸引中產(chǎn)階級消費者，滿足品味男士高端需求品牌超市、家電：目的性消費，吸引客群，引導垂動線西式快餐/甜品：付租能力相對較高，實現(xiàn)轉(zhuǎn)角處商業(yè)價值；引導垂直動線；時尚女人街、女人世界：女人的購物天堂，引領(lǐng)時尚潮流的購物新風氣動感地帶：吸引潮流時尚人士，年輕人的時尚聚集地咖啡廳：品味生活，提升整體商業(yè)形象品牌旗艦店：吸引中高端消費者，塑造高端形象，一付二的形式形成垂直動線，吸引人流兒童天地：以兒童為主題的商業(yè)聚集地，形成目的性消費，提升商業(yè)價值業(yè)態(tài)功能布局——2F品牌旗艦店采用一復二的形式，將品牌效應(yīng)垂直化利用，有效的拉動垂直動線。且本層設(shè)置以親子和運動品奧特萊斯為特色的主題購物，有效引導人流2F業(yè)態(tài)品牌推薦品牌旗艦店海瀾之家、哥弟、雅戈爾、金鯊魚、波司登紳士生活館G2000、ESPRIT、LEE、七匹狼、金利來品牌超市、家電世紀聯(lián)華，家得利、國美、華潤萬家運動商品奧特萊斯（與3樓相連）耐克、CAT、阿迪達斯、361、李寧業(yè)態(tài)功能布局——2F業(yè)態(tài)品牌推薦時尚女人街達芙妮、百麗、依戀系列、貝拉維拉、兒童天地迪斯尼、麗嬰坊、天線寶寶、SNOOPY、兒童早教中心女人世界浪莎、歐迪芬、上海故事西式快餐/甜品KFC、麥當勞、必勝客、85度C、宜芝多、許留山業(yè)態(tài)功能布局——2F工程業(yè)態(tài)定位 3F——浪漫婚紗、休閑娛樂主題廣場健身、臺球、網(wǎng)吧：目的性消費人群，將人群向高處引導品牌超市、家電：目的性消費，吸引客群，引導垂直動線美食廣場：付租能力相對較高，實現(xiàn)轉(zhuǎn)角處商業(yè)價值；引導垂直動線；家居生活館：倡導精致生活，提升生活品質(zhì)。目的性消費，對樓層不敏感，引導垂直動線休閑運動‘戶外裝備：吸引潮流時尚人士，年輕人的時尚聚集地品牌餐飲：良好的景觀展示面，婚紗攝影：目的性消費人群，將人群向高處引導個人護理中心：休閑足浴、SPA按摩、美容養(yǎng)發(fā)等。目的性消費，對樓層不敏感，引導垂直動線業(yè)態(tài)功能布局——3F3F此層以婚紗攝影為主題，同時利用餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)強大的號召力，將目的性消費者引入高樓層業(yè)態(tài)品牌推薦品牌超市、家電世紀聯(lián)華，家得利、國美、華潤萬家婚紗攝影千子晨婚紗攝影健身、臺球、網(wǎng)吧一兆韋德健身、東方網(wǎng)點、丁俊暈臺球俱樂部運動商品奧特萊斯（與2樓相連）耐克、阿迪達斯、李寧、特步、Kappa、匡威業(yè)態(tài)功能布局——3F業(yè)態(tài)品牌推薦個人護理中心克麗緹娜、東田造型、王磊形象設(shè)計公司家居生活館羅萊家紡、博洋家紡、BASICHOUSE