廣晟·寶晟花園一期地塊3規(guī)劃建議營銷中心11月30日·地塊根底分析及

總體規(guī)劃建議1、城市開展展望與工程定位2、地塊開展研判3、工程開發(fā)情況1、東源前景展望河源“南接北拓〞戰(zhàn)略的實(shí)施，城市南面主要規(guī)劃為工業(yè)片區(qū)，而北面主要版塊即為東源、大學(xué)城片區(qū)為居住片區(qū)，而東源發(fā)展根底良好，是河源未來開展的重心。東源大學(xué)城片區(qū)東源開展前景展望1、根據(jù)河源城市開展長遠(yuǎn)規(guī)劃文件〔2021—2021年〕，確立“河源——龍川〞、“河源——和平〞兩個(gè)城市開展軸，東源地處前哨位置，開展已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。2、隨著城市開展，高素質(zhì)人居向“衛(wèi)星城〞或郊區(qū)開展已經(jīng)成為潮流。東源城市開展及地產(chǎn)開展現(xiàn)況東源缺乏定位高端、規(guī)劃前瞻、配套完善的花園社區(qū)2、地塊根底分析及總體規(guī)劃建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo)廣晟·寶晟花園一期地塊3主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積6474.074m2總建筑面積19871.48m2地下建筑面積約3347m2地上建筑面積16524.48m2容積率2.55綠化率35%覆蓋率38%停車位84注：以上為初步指標(biāo)，實(shí)際可根據(jù)方案設(shè)計(jì)做相應(yīng)調(diào)整工程地理位置工程地處東源縣城中心，交通方便，輻射潛力較大，東源零售業(yè)仍處于孵發(fā)階段，缺乏商業(yè)地標(biāo)〔與東源縣域行政單位相符〕。地塊一3期位置濱江花園霸王花集團(tuán)工程工程初步不同實(shí)現(xiàn)價(jià)值研判工程東南面為文化廣場，東北面為散落民居。工程各地塊綜合價(jià)值較為均勻，現(xiàn)地塊一3期原為市民廣場，因此在規(guī)劃上相對獨(dú)立.同社區(qū)，在類檔次產(chǎn)品根底上，不同價(jià)值實(shí)現(xiàn)主要通過組團(tuán)/棟享有的環(huán)境比照區(qū)別得于實(shí)現(xiàn)。工程規(guī)劃根底探討住宅幼兒園商住/配套商住配套生活便利是高端工程的根底配套要求，如超級市場、功能完備的會所等。作為東源第一個(gè)高端商住工程，在自身配套上，現(xiàn)缺乏相應(yīng)功能的會所，現(xiàn)超市選址位置、配備條件亦有所欠缺，有礙住宅價(jià)值最大化現(xiàn)實(shí)。區(qū)位判斷上，此適宜開展高端豪宅區(qū)，但仍需對市場充分評估一、地塊根底分析及總體規(guī)劃建議營銷中心11月30日近景山體、遠(yuǎn)景東江畫廊文化廣場東源縣城3大縱線之一，且為縣中心繁華位置西偏南方向臨近幼兒園視野較闊最優(yōu)視角角度但存噪聲問題朝向同社區(qū)不同組團(tuán)檔次判斷依據(jù)住宅檔次判斷〔相對于同一個(gè)社區(qū)的比照因素〕，其首要因素是其是否享有：1、更好的視野環(huán)境2、更少干擾因素〔①、治安——環(huán)境的平安性認(rèn)知。②、噪音。③、鄰近的視線〕3、開發(fā)的期次趨勢認(rèn)識〔普遍的市場意識是越做越高端，以配合工程低開高走的價(jià)格曲線〕4、工程相關(guān)素質(zhì)〔綠化、建筑〕從原那么性漸進(jìn)來說，3期所受干擾因素較大，不適宜開發(fā)定位高端的豪宅，但可通過較準(zhǔn)確的定位、個(gè)性化設(shè)計(jì)等元素走精致路線。一期戶型占比情況戶型結(jié)構(gòu)面積區(qū)間數(shù)量主要集中于棟名占比例套數(shù)比面積比1房2廳（包括5米躍式）57.82~60.22㎡（未含業(yè)主自行間隔后）3棟寶業(yè)居2房2廳（包括5米躍式）82~87㎡（未含業(yè)主自行間隔躍式）3棟寶業(yè)居3房2廳（基本型）108—136㎡除寶業(yè)、寶旺、寶合、寶和、寶潤外3房2廳（舒適型）4房2廳（非復(fù)式）132~153㎡旺、興、順、麗4房2廳（復(fù)式）178~217㎡昌、盛、安、華、順、豐5房以上（復(fù)式）210~260㎡3、現(xiàn)有開發(fā)情況小結(jié)觀點(diǎn)：從工程所處東源中心，交通網(wǎng)絡(luò)便利，輻射能力較好；東源開展趨勢，且工程原規(guī)劃獨(dú)立、工程自身配套完善與工程檔次提升方面考慮，建議地塊一3期的定位方向?yàn)椋簴|源小型綜合體/商住地標(biāo)東源小型綜合體/商住地標(biāo)酒店、休閑中心〔會所功能〕、西餐廳〔花園式〕、超級市場〔原超市移至，保存風(fēng)情商業(yè)街區(qū)——旅游商品、特色農(nóng)產(chǎn)品等〕、公寓〔產(chǎn)權(quán)式，非酒店附帶經(jīng)營〕、開放式零售街區(qū)〔根據(jù)相對獨(dú)立特征規(guī)劃〕。地塊規(guī)劃及配比建議1、商住配比建議3、形態(tài)建議2、戶型配比建議總體方向開放式高尚生活社區(qū)+商住地標(biāo)花園社區(qū)總體意向+地塊一3期開放街區(qū)式花園社區(qū)舉例美國/加利福尼亞州/圣何塞市/北園社區(qū)北園社區(qū)形象規(guī)模增值舉措總占地/25萬平米設(shè)計(jì)時(shí)間/1995設(shè)計(jì)/ROMA事物所市場取向/較高密度緊湊型多功能社區(qū)中心中央綠地中心商住地標(biāo)的設(shè)置統(tǒng)一的建筑風(fēng)格注重步行尺度的街道公共開放的空間精心組織的社區(qū)環(huán)境北園社區(qū)增值舉措(資料來源：世聯(lián)代理相關(guān)文件〕網(wǎng)格型規(guī)劃/公共綠地注重步行尺度的街道/社區(qū)環(huán)境統(tǒng)一的美式建筑風(fēng)格北園社區(qū)增值舉措網(wǎng)格型規(guī)劃/公共綠地注重步行尺度的街道/社區(qū)環(huán)境統(tǒng)一的美式建筑風(fēng)格商住配比建議商業(yè)35%+住宅65%商業(yè)面積：7000㎡〔內(nèi)容配比：超市2000㎡建筑面積+酒店2000㎡建筑面積+休閑健身會所1500㎡建筑面積—附帶非銷售配套面積+花園式西餐酒廊——架空層空間，其它零售業(yè)空間。朝向調(diào)整由原主建筑平行于行政大道調(diào)整為主建筑朝東北向?！仓髁粜透嚓柵_或空中院館朝南偏西方向。停車場、卸貨平臺等開放式：購物園林休閑空間住宅配比建議〔奢華度假型〕〔方案一〕住宅面積：12900〔內(nèi)容配比約：1房2580㎡建筑面積占比20%+2房6450㎡建筑面積占比50%+小3房2870㎡建筑面積占比30%。套數(shù)比〔實(shí)用80%計(jì)提，舒適型度假式1房均60㎡，2房90㎡計(jì)，3房——帶空中院館按110㎡計(jì)〕：1房：2房：3房：1房2：2房3：3房1.1奢華于表Ⅱ精神貴族戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、地標(biāo)性2、度假性3、舒適性4、創(chuàng)新性立面及外型戶型布置設(shè)計(jì)總價(jià)控制設(shè)計(jì)要點(diǎn)帶花架入戶空中院館示意空中院館深圳中信紅樹灣2房花架入戶1房外飄大露臺方案2大戶型方案〔方案2〕住宅面積：12900〔內(nèi)容配比約：3房2580㎡建筑面積占比20%+4房6450㎡建筑面積占比50