房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同范本及簽約風(fēng)險(xiǎn)提示一、引言房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同是買(mǎi)賣(mài)雙方確立權(quán)利義務(wù)的核心依據(jù)，也是防范交易糾紛的“防火墻”。無(wú)論是新建商品房還是二手房交易，一份條款完備、邏輯清晰的合同能有效避免后續(xù)爭(zhēng)議；而忽視合同審查則可能導(dǎo)致“錢(qián)房?jī)煽铡钡娘L(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合《民法典》《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等法律法規(guī)，提供標(biāo)準(zhǔn)化合同范本及針對(duì)性風(fēng)險(xiǎn)提示，助力買(mǎi)賣(mài)雙方規(guī)范交易流程，防范法律風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同范本（通用版）合同編號(hào)：[202X]-XX-XX簽訂時(shí)間：[202X]年[X]月[X]日（一）合同雙方當(dāng)事人信息出賣(mài)人（甲方）：名稱：[XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司]統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：[XXX]法定代表人：[張三]地址：[XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)]聯(lián)系方式：[XXX-XXXXXXX]買(mǎi)受人（乙方）：姓名/名稱：[李四/XX有限公司]身份證號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：[XXX]地址：[XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)]聯(lián)系方式：[XXX-XXXXXXX]（二）房屋基本情況1.房屋坐落：[XX省XX市XX區(qū)XX街道XX小區(qū)XX棟XX單元XX室]（具體以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)）；2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：[暫未取得，或填寫(xiě)現(xiàn)有證號(hào)]；3.房屋用途：[住宅/商業(yè)/辦公]（以規(guī)劃許可證為準(zhǔn)）；4.面積說(shuō)明：建筑面積[X]平方米（其中套內(nèi)建筑面積[X]平方米，分?jǐn)偨ㄖ娣e[X]平方米），最終以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)；5.房屋現(xiàn)狀：[毛坯/精裝修/已清空]（如為精裝修，需附《裝修標(biāo)準(zhǔn)清單》作為合同附件）；6.權(quán)利狀況：甲方保證房屋無(wú)抵押、無(wú)查封、無(wú)共有權(quán)爭(zhēng)議，且未設(shè)置任何他項(xiàng)權(quán)利（如有共有人，需附《共有人同意出售聲明》）。（三）價(jià)款及支付方式1.總價(jià)款：人民幣[X]元（大寫(xiě)：[X]），單價(jià)：人民幣[X]元/平方米（按套內(nèi)建筑面積計(jì)算）；2.支付節(jié)點(diǎn)：（1）定金：本合同簽訂之日起[3]日內(nèi)，乙方支付定金人民幣[X]元（大寫(xiě)：[X]），定金抵作房款；（2）首付款：本合同簽訂之日起[7]日內(nèi)，乙方支付首付款人民幣[X]元（大寫(xiě)：[X]）（含定金）；（3）貸款：乙方應(yīng)在首付款支付后[15]日內(nèi)辦理銀行貸款手續(xù)，貸款金額人民幣[X]元（大寫(xiě)：[X]）。若貸款未獲審批：因乙方自身原因（如征信不良），乙方應(yīng)在接到銀行通知后[10]日內(nèi)以現(xiàn)金補(bǔ)足剩余房款；因銀行政策調(diào)整，雙方可協(xié)商變更付款方式或解除合同，甲方應(yīng)在[5]日內(nèi)退還乙方已付房款（含定金）；（4）尾款：人民幣[X]元（大寫(xiě)：[X]），在房屋交付并辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記后[3]日內(nèi)支付。（四）交付條件及期限1.交付條件（需同時(shí)滿足）：（1）房屋已取得《竣工驗(yàn)收備案表》（新建商品房必備）；（2）房屋符合合同約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)（如為精裝修，需提供《裝修驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》）；（3）甲方已提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；（4）水、電、氣、暖、通訊等配套設(shè)施已開(kāi)通并符合使用條件。2.交付期限：甲方應(yīng)在[202X]年[X]月[X]日前將房屋交付乙方。如遇不可抗力（如地震、政府管制），甲方應(yīng)在不可抗力發(fā)生后[3]日內(nèi)通知乙方，交付期限順延。3.交付手續(xù)：甲方應(yīng)在交付前[5]日書(shū)面通知乙方（含短信、郵件），乙方應(yīng)在通知之日起[7]日內(nèi)辦理收房手續(xù)。逾期未辦理的，視為甲方已完成交付，但房屋質(zhì)量問(wèn)題除外。（五）產(chǎn)權(quán)登記及稅費(fèi)承擔(dān)1.登記義務(wù)：甲方應(yīng)在房屋交付后[90]日內(nèi)，將辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證所需資料（如購(gòu)房發(fā)票、竣工驗(yàn)收備案表）提交不動(dòng)產(chǎn)登記中心；乙方應(yīng)配合提供身份證、戶口本等資料。2.登記期限：自甲方提交資料之日起[60]日內(nèi)，雙方應(yīng)共同完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理。如因甲方原因逾期（如資料缺失、未繳納稅費(fèi)），甲方應(yīng)按每日房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一向乙方支付違約金；逾期超過(guò)[180]日的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)退還已付房款并支付房?jī)r(jià)款2%的違約金。3.稅費(fèi)承擔(dān)：按國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān)：甲方：土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）；乙方：契稅、印花稅（權(quán)利許可證照）、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)。（六）房屋質(zhì)量及保修1.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：甲方保證房屋符合《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，主體結(jié)構(gòu)無(wú)缺陷，墻面、地面無(wú)開(kāi)裂、漏水等問(wèn)題。2.保修責(zé)任：按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》執(zhí)行：主體結(jié)構(gòu)：保修[5]年；防水工程（屋頂、墻面、衛(wèi)生間）：保修[5]年；電氣管線、給排水管道：保修[2]年；裝修工程：保修[2]年（如為精裝修）。3.質(zhì)量異議：乙方收房時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可書(shū)面通知甲方修復(fù)，修復(fù)期限不得超過(guò)[15]日。若質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響使用（如主體結(jié)構(gòu)不合格），乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)退還已付房款并支付房?jī)r(jià)款3%的違約金。（七）違約責(zé)任1.甲方違約：逾期交房：每逾期1日，按房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一支付違約金；逾期超過(guò)[30]日，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)退還已付房款并支付房?jī)r(jià)款1%的違約金。一房二賣(mài)：甲方將房屋出售給第三方的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)退還已付房款并支付房?jī)r(jià)款雙倍的違約金。2.乙方違約：逾期付款：每逾期1日，按未付房款的萬(wàn)分之一支付違約金；逾期超過(guò)[30]日，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)支付房?jī)r(jià)款1%的違約金（定金不予退還）。拒絕收房：乙方無(wú)正當(dāng)理由拒絕收房的，視為甲方已交付，乙方應(yīng)承擔(dān)房屋保管費(fèi)（按每月[X]元計(jì)算）。（八）爭(zhēng)議解決方式本合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴（或提交[XX仲裁委員會(huì)]仲裁，二選一）。（九）其他條款1.補(bǔ)充協(xié)議：本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。2.通知方式：雙方通知均應(yīng)采用書(shū)面形式（含短信、郵件），送達(dá)地址以本合同約定為準(zhǔn)。3.合同生效：本合同自雙方簽字（或蓋章）并支付定金之日起生效，一式兩份，雙方各執(zhí)一份。出賣(mài)人（甲方）：__________（簽字/蓋章）買(mǎi)受人（乙方）：__________（簽字/蓋章）見(jiàn)證人（如有）：__________（簽字/蓋章）三、簽約風(fēng)險(xiǎn)提示及應(yīng)對(duì)策略（一）**主體資格風(fēng)險(xiǎn)**：確認(rèn)賣(mài)方有權(quán)處分房屋風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：1.開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》，銷(xiāo)售房屋（合同無(wú)效）；2.二手房賣(mài)方并非房屋所有權(quán)人（如共有財(cái)產(chǎn)未取得共有人同意）；3.代理人無(wú)授權(quán)委托書(shū)，擅自出售房屋。應(yīng)對(duì)措施：新建商品房：通過(guò)當(dāng)?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)（如“XX市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)”）查詢《商品房預(yù)售許可證》，確認(rèn)預(yù)售范圍包含所購(gòu)房屋；二手房：查看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件，確認(rèn)賣(mài)方為所有權(quán)人；若為共有財(cái)產(chǎn)，要求共有人出具《同意出售聲明》并公證；代理人：要求提供授權(quán)委托書(shū)（需注明“有權(quán)出售房屋”）及代理人身份證復(fù)印件。（二）**房屋權(quán)利負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)**：排查抵押、查封、租賃風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：1.房屋已被開(kāi)發(fā)商抵押給銀行（未告知買(mǎi)受人）；2.賣(mài)方因債務(wù)糾紛，房屋被法院查封；3.房屋已出租，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（導(dǎo)致合同無(wú)效）。應(yīng)對(duì)措施：查抵押/查封：通過(guò)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心（如“XX市不動(dòng)產(chǎn)登記中心”）查詢《不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果》，確認(rèn)房屋無(wú)抵押、無(wú)查封；查租賃：要求賣(mài)方出具《無(wú)租賃聲明》；若已出租，要求承租人出具《放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)聲明》（需公證）；合同約定：“若房屋存在抵押、查封、租賃等權(quán)利負(fù)擔(dān)，甲方應(yīng)在[30]日內(nèi)解除；逾期未解除的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)退還已付房款并支付房?jī)r(jià)款3%的違約金?！保ㄈ?*格式條款風(fēng)險(xiǎn)**：拒絕不公平條款風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：開(kāi)發(fā)商提供的格式合同中，常見(jiàn)不公平條款：“甲方逾期交房不承擔(dān)違約責(zé)任”；“乙方無(wú)權(quán)解除合同，除非甲方同意”；“違約金比例過(guò)低（如萬(wàn)分之零點(diǎn)一）”。應(yīng)對(duì)措施：仔細(xì)審查格式條款，重點(diǎn)關(guān)注“免責(zé)條款”“解除權(quán)限制”“違約金比例”；要求修改不公平條款：如“逾期交房違約金應(yīng)調(diào)整為萬(wàn)分之一”“乙方有權(quán)因甲方逾期交房解除合同”；依據(jù)《民法典》第四百九十七條，若格式條款“不合理免除甲方責(zé)任、加重乙方責(zé)任”，乙方可主張?jiān)摋l款無(wú)效。（四）**交付標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)**：明確“合格交付”的條件風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：1.開(kāi)發(fā)商以“通知交付”為由，將未取得《竣工驗(yàn)收備案表》的房屋交付（違反法定條件）；2.精裝修房屋與宣傳不符（如“承諾的實(shí)木地板變成復(fù)合地板”）；3.配套設(shè)施未開(kāi)通（如水、電、氣未通，無(wú)法入?。?yīng)對(duì)措施：合同中明確交付的法定條件（如《竣工驗(yàn)收備案表》）和約定條件（如精裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施開(kāi)通時(shí)間）；收房時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商提供《竣工驗(yàn)收備案表》《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》原件，核對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)（如與合同不符，可拒絕收房）；約定：“若房屋未達(dá)到交付條件，乙方有權(quán)拒絕收房，甲方應(yīng)按每日房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一支付逾期違約金，直至達(dá)到交付條件?！保ㄎ澹?*產(chǎn)權(quán)登記風(fēng)險(xiǎn)**：鎖定登記期限及違約責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：1.開(kāi)發(fā)商拖延提交資料（如未繳納土地出讓金），導(dǎo)致無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；2.二手房賣(mài)方不配合辦理過(guò)戶（如拒絕提供身份證）。應(yīng)對(duì)措施：合同中明確“產(chǎn)權(quán)登記期限”：如“甲方應(yīng)在交付后90日內(nèi)提交資料，60日內(nèi)完成登記”；約定高額違約金：如“逾期辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，甲方應(yīng)按每日房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一支付違約金；逾期超過(guò)180日的，乙方有權(quán)解除合同”；保留證據(jù)：如交付通知書(shū)、資料提交記錄，萬(wàn)一發(fā)生糾紛，可作為主張違約金的依據(jù)。（六）**口頭承諾風(fēng)險(xiǎn)**：將宣傳內(nèi)容書(shū)面化風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)景：開(kāi)發(fā)商口頭承諾“小區(qū)有幼兒園”“周邊有重點(diǎn)學(xué)校”“停車(chē)位免費(fèi)使用”，但未寫(xiě)進(jìn)合同，交付后無(wú)法兌現(xiàn)。應(yīng)對(duì)措施：將口頭承諾寫(xiě)進(jìn)合同：如“甲方承諾小區(qū)內(nèi)幼兒園將于[202X]年[X]月[X]日前投入使用”；保留宣傳證據(jù)：如銷(xiāo)售廣告、沙盤(pán)照片、置業(yè)顧問(wèn)的微信聊天記錄（需注明“以上承諾為合同組成部分”）；合同約定：“若甲方未履行宣傳承諾，乙方有權(quán)要求甲方承擔(dān)房?jī)r(jià)款2%的違約金?！彼摹⒔Y(jié)語(yǔ)房地產(chǎn)交易涉及巨額財(cái)產(chǎn)，合同是保障雙方權(quán)益的核心工具。簽約前，買(mǎi)受人應(yīng)仔細(xì)審查合同條款，重點(diǎn)關(guān)注主