學(xué)士學(xué)位論文學(xué)士學(xué)位論文我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及對(duì)策分析一以萬(wàn)科公司為例摘要近幾十年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱，在我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要影響。一個(gè)企業(yè)的發(fā)展壯大，少不了資金的扶持，而房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題就顯得重要又艱巨。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)需要70%資金供給，并且房地產(chǎn)融資有著融資渠道單一、融資成本高、融資風(fēng)險(xiǎn)高等問題。近幾年國(guó)家也出臺(tái)相應(yīng)的宏觀調(diào)控和“三道紅線”政策，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)金融體系，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投融資、開發(fā)、建設(shè)進(jìn)行全面的管控，但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)因自身特殊性和融資問題，其融資難度進(jìn)步加大，企業(yè)發(fā)展面臨著諸多挑戰(zhàn)。本文以萬(wàn)科集團(tuán)為例，通過分析國(guó)內(nèi)外學(xué)者文獻(xiàn)的前提下，采用文獻(xiàn)分析法、比較分析法、案例分析法研究萬(wàn)科集團(tuán)融資存在的問題，積極探索出多元化融資渠道，選擇合理的融資模式，并給予建議提高盈利能力，降低融資成本，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，響應(yīng)國(guó)家政策，保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)綠色發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資；融資渠道；融資成本；資本結(jié)構(gòu)AnalysisofFinancingIssuesandCountermeasuresforRealEstateEnterprisesinChina--TakingVankeCompanyasanExampleAbstractInrecentdecades,China'srealestateindustryhasdevelopedrapidly,becominganimportantpillarofChina'snationaleconomyandplayinganimportantinfluenceinChina'ssocialisteconomy.Thedevelopmentandgrowthofanenterpriseisnotwithoutthesupportoffunds,andthefinancingofrealestateenterprisesisimportantandarduous.Atpresent,therapiddevelopmentofChina'srealestateindustrycannotbeseparatedfromalargenumberofcapitalsupply,comparedwithotherindustrieshavealargedemandforcapital,asinglechanneloffinancing,capitaloccupancycycleislong,thestatehasalsointroducedthecorrespondingmacro-controlpolicies,theestablishmentofasoundfinancialsystemoftherealestateindustry,therealestateindustry,investmentandfinancing,development,andconstructionofacomprehensivecontrol.Withthefrequentintroductionofnationalmacro-controlpolicies,coupledwiththerealestateindustry'sownfinancingcharacteristicsofthereasons,makingChina'srealestateenterprisesfinancingdifficultiesincrease,corporatedevelopmentisfacingmanychallenges.ThispapertakesVankeGroupasanexample,drawsonthebasisoftheliteratureofscholarsathomeandabroad,adoptstheliteratureanalysismethod,comparativeanalysismethod,casestudymethodtostudytheproblemsoffinancingofVankeGroup,andactivelyexploresthenewfinancingchannels,reducesthecostoffinancing,avoidstheriskoffinancing,andchoosesthehealthyandpositivefinancingmodetoguaranteethesustainabledevelopmentofrealestateenterprises.Keywords:realestatefinancing;financingchannels;financingcost;capitalstructureTranslatedwithDeepL.com(freeversion)

目錄TOC\o"1-3"\h\u一、緒論 一、緒論（一）研究的背景房地產(chǎn)企業(yè)的壯大，離不開資金的支持。近幾十年來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模得到大幅度增長(zhǎng)，其融資問題也受到社會(huì)的高度重視。房地產(chǎn)行業(yè)有自身融資困難和外在政策限制，若想能夠穩(wěn)步發(fā)展，合理融資顯得重要又艱巨。因此，為了解決這些融資問題并積極響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，企業(yè)需優(yōu)化融資管理模式，建立多元化渠道融資等，促使其可持續(xù)發(fā)展。（二）研究的目的及意義我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資問題是近年來社會(huì)各個(gè)層面關(guān)注的熱點(diǎn)。一個(gè)企業(yè)的發(fā)展壯大，少不了資金的扶持。在我國(guó)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)體系中，房地產(chǎn)業(yè)占有重要的位置，房地產(chǎn)業(yè)不僅關(guān)系到人們的住房問題，更關(guān)系到社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)科學(xué)穩(wěn)步發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題就顯得重要又艱巨。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由約70%的資金來源于融資問題,融資問題所透漏出來的信息，可以幫助投資者分析公司的經(jīng)營(yíng)狀況。因此，融資問題是現(xiàn)代公司治理中不可忽視的重要因素。本文以萬(wàn)科房地產(chǎn)企業(yè)為例，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資中存在的問題，并提出相應(yīng)解決與管理對(duì)策，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。1．理論意義在眾多資金密集型行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)一直是其中的典型代表，具有需求資金數(shù)量多、投資周期長(zhǎng)等行業(yè)特點(diǎn)，尤其開發(fā)初期面臨資金缺口較大，融資渠道較窄，融資成本大，信用成本高等問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生阻礙。本文從企業(yè)融資的角度出發(fā)，深入分析房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的理論基礎(chǔ)，充實(shí)了企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理理論文獻(xiàn)。了解企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu).研究企業(yè)財(cái)務(wù)制度，辨別風(fēng)險(xiǎn)來源，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。2．實(shí)用價(jià)值當(dāng)評(píng)估一家企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況時(shí)，現(xiàn)金流的合規(guī)性至關(guān)重要。良好的現(xiàn)金流控制可以幫助企業(yè)更好地發(fā)掘并應(yīng)對(duì)潛在的財(cái)務(wù)危機(jī)，其中包括籌資、投資、經(jīng)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)。維護(hù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)公司的關(guān)鍵，尤其是當(dāng)它們的收益時(shí)間很短，一旦出現(xiàn)問題，公司很容易陷入危機(jī)。所以，維護(hù)良好的現(xiàn)金流是確保公司能夠繼續(xù)健康發(fā)展的必不可少的條件。本文的目的是通過對(duì)公司現(xiàn)金流量表的全面分析，找出經(jīng)營(yíng)過程中可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。（三）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1．國(guó)外研究現(xiàn)狀對(duì)于房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀研究中，國(guó)外主要集中在以下幾個(gè)方面：PhilipE.Strahan(2010）以美國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)為案例分析，融資渠道主要在銀行貸款及基金，這樣的融資模式使房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力加強(qiáng)。Benda和George(2013）針對(duì)房地產(chǎn)公司融資問題，從融資結(jié)構(gòu)模式角度出發(fā)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)融資效率受融資結(jié)構(gòu)影響，并分析直接債務(wù)、經(jīng)營(yíng)租賃、信用擔(dān)保等不同融資方式下產(chǎn)生的影響。Kulkarni和Chirputka(2014）對(duì)印度企業(yè)的融資問題是行研究發(fā)現(xiàn)，融資問題規(guī)模與經(jīng)濟(jì)情況有關(guān)，經(jīng)濟(jì)繁榮期企業(yè)融資問題規(guī)模較小，經(jīng)濟(jì)衰退期時(shí)融資問題規(guī)模增大。A.Kurshev和LA.Strebulaev(2015）通過案例分析法發(fā)現(xiàn)，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模與融資結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系資產(chǎn)規(guī)模越大的企業(yè)，其融資問題所影響對(duì)總杠桿越大，而資產(chǎn)規(guī)模較小的企業(yè)會(huì)因?yàn)橥獠肯拗品艞壨獠咳谫Y。ChenggangLi等（2018）利用DEA模型，評(píng)價(jià)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)上市企業(yè)的融資效率。研究發(fā)現(xiàn)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率、每股營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率對(duì)融資效率具有積極影響。在融資方式創(chuàng)新方面，有不少國(guó)外國(guó)外學(xué)者提出觀點(diǎn)，比如通過證券化實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)籌資，與銀行合作簽署合同，通過調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理，政府為房地產(chǎn)企業(yè)做信譽(yù)擔(dān)保，通過對(duì)國(guó)外文獻(xiàn)理論分析，外國(guó)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資問題對(duì)分析比較完善，對(duì)本文的撰寫有一定的借鑒意義。2.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀趙波（2014）在上市公司面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)情況下，針對(duì)外部國(guó)內(nèi)大環(huán)境、內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、融資模式選擇及籌資成本等影響進(jìn)行理論分析，并給予融資問題模式理論依據(jù)。劉小剛（2018）通過對(duì)中國(guó)多家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)去行業(yè)比較法和案例分析法，分析出其房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的影響因素，得出短期償債能力是影響房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀的主要因素，并提供企業(yè)盈利能力、規(guī)模狀況及成長(zhǎng)機(jī)會(huì)理論建議。孫念（2020）以陽(yáng)光電源股份有限公司為案例，針對(duì)公司融資外部經(jīng)濟(jì)和行業(yè)環(huán)境進(jìn)行探討。從陽(yáng)光電源股份有限公司對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表中發(fā)現(xiàn)，該公司融資問題的困境主要原因在于融資渠道單一,融資問題成本高，信用擔(dān)保機(jī)制不健全，針對(duì)該類問題提出合理建議。周建龍（2023）針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資現(xiàn)狀進(jìn)行探討并提出治理效應(yīng)。龐鵬翔（2023）研究認(rèn)為，建立健康健全的融資體系，增強(qiáng)自身盈利能力，提高自有資金，并探索多元化組合融資方式，可以更加針對(duì)性解決融資困境問題。戴輝（2024）認(rèn)為，在三大“去杠桿”策略下，萬(wàn)科作為高杠桿，高負(fù)債，高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，積極響應(yīng)國(guó)家政策，制定收縮型財(cái)務(wù)策略并得到效益。3.文獻(xiàn)述評(píng)國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)融資的研究主要集中在融資模式和融資風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。在融資模式方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者主要關(guān)注銀行貸款、信托融資、股權(quán)融資、債券融資等方式，而國(guó)外學(xué)者則更側(cè)重于REITs、證券化融資、抵押貸款證券化等方式。在融資風(fēng)險(xiǎn)方面，國(guó)內(nèi)外學(xué)者都關(guān)注到了政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等方面。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和政策的不斷變化，房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的研究將更加深入和全面，本文將通過對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)杠桿分析及外部融資環(huán)境影響進(jìn)行深入研究。二、相關(guān)理論基礎(chǔ)（一）融資概念融資的意義在于資金從供應(yīng)方轉(zhuǎn)移需求方的過程，為企業(yè)提供必要的資金支持，以實(shí)現(xiàn)其商業(yè)盈利目的。無(wú)論是初創(chuàng)企業(yè)還是成熟企業(yè)，都需要通過融資來應(yīng)對(duì)各種商業(yè)挑戰(zhàn)。有了足夠的資金支持，企業(yè)可以擴(kuò)大規(guī)模、提高生產(chǎn)效率、研發(fā)新產(chǎn)品或拓展市場(chǎng)。融資為企業(yè)提供了實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的重要途徑。從廣義上講，融資是指資金在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中的運(yùn)動(dòng)和融通，涵蓋了資金的所有來源渠道和運(yùn)用方式。這些來源渠道包括個(gè)人儲(chǔ)蓄、企業(yè)盈余、政府財(cái)政支出等，而資金運(yùn)用則涉及投資、消費(fèi)等各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。然而，從狹義的角度來看，融資通常是指企業(yè)或個(gè)人通過各種方式籌集資金的行為。這些方式包括向銀行貸款、發(fā)行股票或債券等。在狹義的定義下，融資更多地關(guān)注的是企業(yè)或個(gè)人的資金來源和財(cái)務(wù)狀況，而不太關(guān)注資金的具體用途。總結(jié)來說，融資的廣義和狹義定義分別從不同的角度闡述了資金流動(dòng)和融通的本質(zhì)。在實(shí)際應(yīng)用中，我們應(yīng)根據(jù)具體語(yǔ)境和使用情境來選擇合適的定義，并在此基礎(chǔ)上展開更深入的研究和應(yīng)用。（二）融資特點(diǎn)1.多樣性不同的企業(yè)可以根據(jù)自身需求選擇不同的融資方式，如股權(quán)融資、債權(quán)融資等。這種多樣性使得企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況選擇最合適的融資方式。2.靈活性企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和自身經(jīng)營(yíng)狀況靈活調(diào)整融資規(guī)模和融資期限，以滿足不同階段的資金需求,選擇不同的融資方式和渠道，以獲得最佳的資金來源和最低的融資成本。3．風(fēng)險(xiǎn)性企業(yè)在融資過程中需要承擔(dān)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等。因此，合理控制融資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)來說至關(guān)重要?？偟膩碚f，融資對(duì)于企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。它不僅為企業(yè)提供了必要的資金支持，還使得企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)變化靈活調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。然而，企業(yè)在融資過程中也需要注意風(fēng)險(xiǎn)控制，確保融資活動(dòng)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。（三）房地產(chǎn)融資的含義房地產(chǎn)融資，從廣義上講，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的一系列籌資、融資及相關(guān)金融活動(dòng)，涵蓋了資金的籌集、運(yùn)用和清算。而從狹義上看，它特指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等方式。房地產(chǎn)融資是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。它的實(shí)質(zhì)在于充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴資金籌集，做好房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析和融資問題分析有利于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。此外，房地產(chǎn)融資具有一些顯著特點(diǎn)，如高額度、存在區(qū)域差異和項(xiàng)目本身差距大等。在我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)融資可以采用多種方式，如銀行、信托、上市、基金等，但各種方式都有其局限性，這也促進(jìn)了融資服務(wù)的繁榮。房地產(chǎn)融資是一個(gè)復(fù)雜且不斷發(fā)展的領(lǐng)域，具體的融資方式和策略可能會(huì)隨著市場(chǎng)環(huán)境和政策的變化而變化。盡管當(dāng)前中國(guó)的住宅和商品交易市場(chǎng)處于極其不穩(wěn)定狀態(tài)，但是住宅和商品交易行業(yè)仍存在巨大的財(cái)務(wù)機(jī)遇。（四）房地產(chǎn)融資方式目前，房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式主要包括銀行貸款、債券發(fā)行、股權(quán)融資和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等。以下幾個(gè)融資渠道模式，房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身實(shí)際情況選擇合適的融資方式。1.銀行貸款銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)最常用的融資方式之一。企業(yè)可以通過銀行貸款獲得較低對(duì)貸款利率和較長(zhǎng)對(duì)融資期限。然而，隨著國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策的加強(qiáng)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的審核越來越嚴(yán)格，企業(yè)獲得銀行貸款的難度逐漸加大。2.債券發(fā)行債券發(fā)行是房地產(chǎn)企業(yè)另一種重要的融資方式。通過發(fā)行債券，企業(yè)可以獲得大量的資金支持，同時(shí)債券的發(fā)行成本相對(duì)較低。然而，發(fā)行債券需要企業(yè)具有良好的信用評(píng)級(jí)和較強(qiáng)的償債能力，對(duì)于一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，發(fā)行債券的難度較大。3.股權(quán)融資股權(quán)融資是指企業(yè)通過出讓股權(quán)的方式獲得資金支持。股權(quán)融資具有融資期限長(zhǎng)、資金成本低等優(yōu)點(diǎn)，但對(duì)于原有股東來說，股權(quán)融資可能會(huì)導(dǎo)致其持股比例下降，影響其控制權(quán)。三、萬(wàn)科集團(tuán)融資現(xiàn)狀分析（一）萬(wàn)科集團(tuán)發(fā)展歷史萬(wàn)科房地產(chǎn)公司的前身成立于20世紀(jì)80年代初期，當(dāng)時(shí)中國(guó)正處于改革開放的起步階段。公司創(chuàng)始人王石憑借對(duì)市場(chǎng)敏銳的洞察力和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深刻理解，開創(chuàng)了萬(wàn)科獨(dú)特的開發(fā)模式和管理理念。作為一家具有高度社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)，萬(wàn)科在發(fā)展過程中始終堅(jiān)持以人為本、綠色發(fā)展的理念。公司積極參與公益事業(yè)，推動(dòng)社區(qū)建設(shè)和社會(huì)和諧發(fā)展。同時(shí)，萬(wàn)科也關(guān)注環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展，致力于打造資源節(jié)約、環(huán)境友好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為建設(shè)美好的人居環(huán)境貢獻(xiàn)力量。公司憑借其敏銳的市場(chǎng)洞察力、不斷創(chuàng)新的精神和對(duì)品質(zhì)的執(zhí)著追求，成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。在未來，萬(wàn)科將繼續(xù)秉承“讓建筑贊美生命”的企業(yè)使命，不斷探索和實(shí)踐可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)模式，為人們創(chuàng)造更加美好的居住和生活環(huán)境。（二）萬(wàn)科集團(tuán)融資問題分析萬(wàn)科集團(tuán)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)代表，相比較于中小型房地產(chǎn)企業(yè)具有一定優(yōu)勢(shì)。近幾年萬(wàn)科集團(tuán)主要通過通過銀行貸款、企業(yè)債券、直接債務(wù)，股票籌資、信托融資等外部進(jìn)行融資。日前在我國(guó)，房地產(chǎn)上市公司的大部分資金來源都為銀行貸款，我國(guó)房地產(chǎn)公司過度依賴銀行貸款，高負(fù)債、高杠桿率下導(dǎo)致融資結(jié)構(gòu)模式不合理。隨著房?jī)r(jià)暴漲，部分地區(qū)出了“炒房熱”，因此政府出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控，以不該炒房地產(chǎn)為定位進(jìn)行宏觀調(diào)控，在2020年出臺(tái)“三道紅線”政策壓力下，房地產(chǎn)作為高負(fù)債，高杠桿的市場(chǎng)模式的企業(yè)在市場(chǎng)上更加謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)，一定程度上阻礙了企業(yè)融資機(jī)能。本章主要針對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，并提出合理建議。1.資本結(jié)構(gòu)分析資本結(jié)構(gòu)是公司融資方式的組合，通常指公司在進(jìn)行融資時(shí)所采用的股權(quán)和債務(wù)的結(jié)構(gòu)比例。企業(yè)若想可持續(xù)發(fā)展下去，需要以建立合理的融資模式為根基。近年來，萬(wàn)科集團(tuán)通過銀行貸款，股權(quán)融資，信用貸款等方式進(jìn)行大規(guī)模融資，一定程度上使企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，而合理的融資結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況也有一定的作用。通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)分析，可以更好地評(píng)估到企業(yè)償還債務(wù)能力，從而避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文選擇萬(wàn)科集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析（見表3-1）。表3-1萬(wàn)科集團(tuán)2018-2022資本結(jié)構(gòu)情況表年份2018年2019年2020年2021年2022年資產(chǎn)負(fù)債比率84.59%84.36%81.28%79.90%76.70%長(zhǎng)期負(fù)債比率7.91%6.61%7.06%7.95%10.27%股東權(quán)益比例15.41%15.64%18.72%20.25%23.05%有息負(fù)債比率20.20%17.67%17.02%16.80%16.30%數(shù)據(jù)來源：萬(wàn)科集團(tuán)2018-2022數(shù)據(jù)整理資產(chǎn)負(fù)債比率是是指企業(yè)總負(fù)債除以企業(yè)總資產(chǎn)以來反應(yīng)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。這個(gè)指標(biāo)的數(shù)值的高低直接反映了企業(yè)綜合指標(biāo)，說明企業(yè)的負(fù)債相對(duì)較多，風(fēng)險(xiǎn)也就越高，反之，資產(chǎn)負(fù)債比率越低，則說明企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小，如果指標(biāo)達(dá)到100%，則說明公司已經(jīng)沒有凈資產(chǎn)或資不抵債。通過同花順網(wǎng)站數(shù)據(jù)計(jì)算得知，近幾年萬(wàn)科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率一直高于70%，而資產(chǎn)負(fù)債率70%被作為警戒值。根據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債比率來看，比率一直高于這個(gè)值，說明企業(yè)資金籌集大部分是債務(wù)融資，而股東權(quán)益融資較少，，反映萬(wàn)科集團(tuán)融資結(jié)構(gòu)較為不合理，融資方式越來越依賴于負(fù)債，具有較高的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債比率是指房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占其總資產(chǎn)的比例。在房地產(chǎn)行業(yè)中，長(zhǎng)期負(fù)債通常包括銀行貸款、公司債券、可轉(zhuǎn)債等長(zhǎng)期借款。這個(gè)比率反映了企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)穩(wěn)定性。一般來說長(zhǎng)期負(fù)債比率越高，說明企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大，因?yàn)殚L(zhǎng)期負(fù)債一般需要繳納高額的利息和本金，如果企業(yè)無(wú)法按時(shí)償還負(fù)債，可能導(dǎo)致違約甚至破產(chǎn)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科集團(tuán)2018年至2020年，長(zhǎng)期負(fù)債比率在7%上下波動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，2021年至2020年，長(zhǎng)期負(fù)債比率小幅度上升，但遠(yuǎn)小于20%警戒值，說明企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債壓力小，具有較好的長(zhǎng)期償債能力。股東權(quán)益比率是用于評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)健康狀況的重要指標(biāo)之一，通常用來評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和償債能力。股東權(quán)益比率越高，說明企業(yè)的所有者權(quán)益在總資產(chǎn)中占比越大，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，償債能力相對(duì)較強(qiáng)。萬(wàn)科集團(tuán)近幾年股東權(quán)益比率持續(xù)上升，表示股東權(quán)益比率偏高，資產(chǎn)與負(fù)債比例偏低，但根據(jù)學(xué)術(shù)界認(rèn)為股東權(quán)益比率50%至70%之間是最合適范圍，因此可以看出，萬(wàn)科集團(tuán)的股東權(quán)益比率平均水平低于合適范圍，說明企業(yè)融資債務(wù)偏高，經(jīng)營(yíng)能力偏低，所者權(quán)益偏低。房地產(chǎn)有息負(fù)債比率是指房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債總額與其所有者權(quán)益的比率。它是評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)之一。有息負(fù)債包括企業(yè)向銀行借貸、發(fā)行債券等形式融資所產(chǎn)生的利息支出。該比率越高，說明企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越高，因?yàn)樨?fù)債占比越高，企業(yè)承擔(dān)的利息負(fù)擔(dān)越重，償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。通過萬(wàn)科近五年的數(shù)據(jù)來看，其余有息負(fù)債比例逐漸減小，整體利息負(fù)擔(dān)減小。2.短期償債能力分析房地產(chǎn)行業(yè)的短期償債能力是指企業(yè)以流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力，即企業(yè)債務(wù)到期償還債務(wù)的能力。房地產(chǎn)行業(yè)具有高負(fù)債率和高杠桿比率的特點(diǎn)，因此償債能力分析對(duì)于該行業(yè)的企業(yè)具有重要的意義。償債能力分為短期償債能力與長(zhǎng)期償債能力。下面針對(duì)短期償債能力中選取萬(wàn)科集團(tuán)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金流量比率三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算分析。（見表3-2）表3-2萬(wàn)科集團(tuán)償債能力指標(biāo)分析情況表流動(dòng)比率速動(dòng)比率現(xiàn)金流量比率20221.310.480.0720211.220.400.1120201.170.410.8920191.130.430.8320181.150.490.68數(shù)據(jù)來源：萬(wàn)科集團(tuán)2018-2022數(shù)據(jù)整理流動(dòng)比率是指企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率。流動(dòng)比率越高，說明企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)相對(duì)于流動(dòng)負(fù)債越多，因此短期償債能力越強(qiáng)。一般而言，流動(dòng)比率高于1表示企業(yè)短期償債能力良好，如果流動(dòng)比率低于1，表示企業(yè)短期償債能力不足，可能會(huì)面臨無(wú)法償還短期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。速動(dòng)比率是指企業(yè)速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率。速動(dòng)資產(chǎn)是指流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨后的部分，因?yàn)榇尕浀淖儸F(xiàn)能力相對(duì)較弱。速動(dòng)比率越高，說明企業(yè)在不考慮存貨的情況下，短期償債能力依然較強(qiáng)。與流動(dòng)比率相比，速動(dòng)比率更加嚴(yán)格，因?yàn)樗賱?dòng)比率只考慮了能夠迅速變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)。一般而言，速動(dòng)比率高于1表示企業(yè)短期償債能力良好，如果速動(dòng)比率低于1，表示企業(yè)短期償債能力不足，可能會(huì)面臨無(wú)法償還短期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)萬(wàn)科集團(tuán)近五年的數(shù)據(jù)來看，其流動(dòng)比率相對(duì)穩(wěn)定。再2018年至2020年，數(shù)據(jù)速動(dòng)比率小幅度下降，說明企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)能力下降。整體數(shù)據(jù)向好，說明企業(yè)資產(chǎn)逐漸完善進(jìn)步?，F(xiàn)金流量率是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~與凈利潤(rùn)之間的比例關(guān)系，通常用于反映企業(yè)的現(xiàn)金流量狀況?，F(xiàn)金流量率越高表明，企業(yè)現(xiàn)金流量越充分。從數(shù)據(jù)來看，2018年至2020年企業(yè)現(xiàn)金流量比率低于1，表明企業(yè)現(xiàn)金流量不佳，但這三年整體小幅度上升，逐漸向好。2021年至2022年，企業(yè)現(xiàn)金流量率極速下降，企業(yè)現(xiàn)金流量狀況不佳，可能會(huì)面臨資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。3.長(zhǎng)期償債能力分析長(zhǎng)期償債能力是企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要指標(biāo)之一，它反映了企業(yè)償還長(zhǎng)期債務(wù)的能力。了解企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力有助于更好地評(píng)估企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況和發(fā)展?jié)摿ΑＦ湄?cái)務(wù)指標(biāo)主要有產(chǎn)權(quán)比例，權(quán)益乘數(shù)，利息保障倍數(shù)等，本小結(jié)通過對(duì)萬(wàn)科企業(yè)三方面指標(biāo)進(jìn)行長(zhǎng)期債務(wù)能力分析。表3-2萬(wàn)科集團(tuán)長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)分析情況表年份20182019202020212022產(chǎn)權(quán)比率5.475.314.353.953.33權(quán)益乘數(shù)6.496.395.354.944.34利息保障倍數(shù)8.363.7210.107.499.44數(shù)據(jù)來源：萬(wàn)科集團(tuán)2018-2022數(shù)據(jù)整理產(chǎn)權(quán)比率指的是負(fù)債總額與所有者權(quán)益之比，該指標(biāo)通過企業(yè)負(fù)債與所有者權(quán)益的對(duì)應(yīng)關(guān)系，反映出企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否健全，產(chǎn)權(quán)比率越低，長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。通過表中所示，萬(wàn)科集團(tuán)從18年到22年期間產(chǎn)權(quán)比率不斷降低，反映萬(wàn)科企業(yè)長(zhǎng)期償債能力加強(qiáng)。權(quán)益乘數(shù)是指企業(yè)的總資產(chǎn)與股東權(quán)益之間的比例關(guān)系，用于衡量企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿程度。權(quán)益乘數(shù)越高，說明企業(yè)利用的財(cái)務(wù)杠桿越大，相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越高。反之越低，長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。萬(wàn)科集團(tuán)五年期間，權(quán)益乘數(shù)從18年6.50降到22年4.34，下降速度緩慢，表明萬(wàn)科集團(tuán)相對(duì)保守，更多地依賴股東權(quán)益進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。這樣的策略有助于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但可能限制了企業(yè)的快速發(fā)展。利息保障倍數(shù)指標(biāo)表示企業(yè)息稅前利潤(rùn)與利息費(fèi)用之間的倍數(shù)關(guān)系。利息保障倍數(shù)越高，說明企業(yè)償還利息的能力越強(qiáng)，長(zhǎng)期償債能力也相應(yīng)增強(qiáng)。萬(wàn)科集團(tuán)18年到19年利息保障系數(shù)從8.36陡然下降至3.72，說明企業(yè)具有一筆大額利息費(fèi)用需要償還，此時(shí)，企業(yè)需要注意自身償還能力，以及降低因無(wú)法支付利息而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從20年到22年期間，萬(wàn)科集團(tuán)的利息保障倍數(shù)一直保持在較高水平，這表明公司具有較強(qiáng)的償付借款利息的能力。四、萬(wàn)科集團(tuán)融資存在問題的成因（一）資產(chǎn)負(fù)債率偏高，資本結(jié)構(gòu)不合理近五年來，萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率幾乎高達(dá)80%以上，與平均行業(yè)水平相比相對(duì)較高，這意味著公司存在較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)債壓力。如果經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)波動(dòng)或市場(chǎng)需求下降，公司可能面臨較大的還款壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，萬(wàn)科的債務(wù)結(jié)構(gòu)不夠優(yōu)化。公司的長(zhǎng)期負(fù)債比例較高，占總負(fù)債的比例接近70%，而短期負(fù)債比例較低，只占總負(fù)債的不到30%。這意味著公司需要承擔(dān)更高的利息成本和債務(wù)壓力，限制了公司的資金流動(dòng)性和靈活性。萬(wàn)科的資本結(jié)構(gòu)還存在一些隱性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，公司往往需要大量的資本投入，但投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，這可能導(dǎo)致公司在經(jīng)營(yíng)過程中出現(xiàn)資金鏈緊張的情況。如果公司無(wú)法及時(shí)獲取資金或調(diào)整其資本結(jié)構(gòu)，可能會(huì)影響其業(yè)務(wù)發(fā)展和資金流動(dòng)性。因此，萬(wàn)科需要優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，增加短期負(fù)債比例，改善其債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和利息成本。同時(shí)，公司還應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，提高資金使用效率，以保證其在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（二）自身盈利能力不足根據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科近五年來經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為正值，但自2021至2022來看，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量急速下降，現(xiàn)金流量比率小于1，這說明，萬(wàn)科總體雖說經(jīng)營(yíng)狀況良好，卻并不穩(wěn)定，尤其是企業(yè)現(xiàn)金流入，并不能補(bǔ)充現(xiàn)金流出，極易導(dǎo)致資金鏈條斷裂，支付債務(wù)能力不足。萬(wàn)科盈利能力出現(xiàn)不足問題，主要有以下方面：土地儲(chǔ)備成本過高，由于土地儲(chǔ)備成本過高，萬(wàn)科在土地成本方面的控制能力不足，導(dǎo)致公司整體盈利水平下降；單一業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)集中在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，缺乏多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，這也導(dǎo)致了公司在盈利能力方面的不足；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，造成了萬(wàn)科在銷售收入和利潤(rùn)方面的下降。（三）受“三道紅線”政策制約近年來，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，政府開始密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)情況，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)危機(jī)，國(guó)家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施，其中三道紅線政策是最重要的一項(xiàng)。三道紅線政策是指：企業(yè)負(fù)債率不得高于70%、凈負(fù)債率不得高于100%、現(xiàn)金流量比率不得低于1.2。這些政策旨在控制房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率，防止企業(yè)債務(wù)過大，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保護(hù)投資者的利益。三道紅線政策制約了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。由于政策的限制，企業(yè)必須更加謹(jǐn)慎地進(jìn)行融資，減少債務(wù)，從而導(dǎo)致了資金的不足和成本的上升。三道紅線政策限制了房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張速度，因?yàn)槠髽I(yè)需要更多的現(xiàn)金流量來滿足政策的要求，從而導(dǎo)致了企業(yè)的擴(kuò)張速度放緩。三道紅線政策影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，因?yàn)槠髽I(yè)必須更加謹(jǐn)慎地制定發(fā)展戰(zhàn)略，避免債務(wù)過大，從而影響企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。五、萬(wàn)科集團(tuán)融資問題防范措施及建議（一）多元化融資方式實(shí)施在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，融資成本不斷攀升，這不僅增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也制約了企業(yè)的發(fā)展。作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，萬(wàn)科也面臨著諸多融資問題。因此，萬(wàn)科需要采取多元化的融資方式來解決這些問題，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。下面對(duì)萬(wàn)科房地產(chǎn)融資問題的對(duì)策實(shí)施中的多元化融資方式進(jìn)行具體分析。萬(wàn)科還可以通過資產(chǎn)證券化、租賃融資、項(xiàng)目融資等多種融資方式來豐富自身的融資渠道。資產(chǎn)證券化可以將企業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)流通的證券，提高企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性。租賃融資可以通過租賃合同來獲取融資，避免了企業(yè)的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目融資可以將企業(yè)的項(xiàng)目作為融資抵押品，提高融資效率并降低融資成本。因此，萬(wàn)科可以根據(jù)自身實(shí)際情況，綜合考慮各種融資方式的利弊，采取合適的融資方案。萬(wàn)科還可以通過與金融機(jī)構(gòu)的合作來開展融資業(yè)務(wù)。如與銀行合作，通過開展聯(lián)合貸款、信用貸款、保理融資等方式來獲得資金。與保險(xiǎn)公司合作，通過開展保險(xiǎn)產(chǎn)品、資管產(chǎn)品等方式來獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持。與券商合作，通過發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品、基金產(chǎn)品等方式來拓寬融資渠道，提高資金使用效率。因此，萬(wàn)科可以積極與金融機(jī)構(gòu)合作，借助金融機(jī)構(gòu)的資源和優(yōu)勢(shì)來實(shí)現(xiàn)多元化融資?？傊?，萬(wàn)科可以通過多元化的融資方式來解決房地產(chǎn)融資難題。在實(shí)際操作中，萬(wàn)科需要根據(jù)自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境，綜合考慮各種因素，采取合適的融資方案。只有通過多元化的融資方式，才能保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（二）資本市場(chǎng)利用的實(shí)施為了規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科應(yīng)該積極利用資本市場(chǎng)進(jìn)行融資。具體來說，萬(wàn)科可以實(shí)施以下措施：首先，萬(wàn)科可以通過發(fā)行公司債券來籌集資金。公司債券是一種長(zhǎng)期債務(wù)工具，通常發(fā)行期限在5年以上。借助公司債券，萬(wàn)科可以在資本市場(chǎng)上獲取更為穩(wěn)定的資金，避免了短期內(nèi)大量?jī)斶€債務(wù)的情況發(fā)生。其次，萬(wàn)科還可以通過發(fā)行可交換債券來進(jìn)行融資?？山粨Q債券是指可以在一定條件下轉(zhuǎn)換為股票的債券。這種債券有較高的靈活性，一旦股票價(jià)格上漲，債券持有人就可以按照約定條件將其轉(zhuǎn)換為股票，從而獲得更高的收益。這種方式不僅可以提高公司的融資規(guī)模，還可以增加公司的股東基礎(chǔ)。最后，萬(wàn)科還可以通過發(fā)行新股來募集資金。發(fā)行新股可以帶來直接的融資效果，同時(shí)還可以擴(kuò)大公司的股東基礎(chǔ)，增加公司的知名度和影響力。然而，發(fā)行新股也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)行的股票市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，公司可能會(huì)面臨股價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。（三）完善房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，涉及到廣大人民群眾的切身利益。在過去的幾十年中，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過程中，也不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)管的法律法規(guī)建設(shè)。完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)于保障人民群眾的合法權(quán)益，維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和社會(huì)和諧，具有十分重要的意義。本文就房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的完善提出幾點(diǎn)建議。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)監(jiān)督管理，重視對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，建立完善的信用評(píng)級(jí)體系和信息公示機(jī)制。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的合理形成機(jī)制，可以有效地避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)不合理的波動(dòng)?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面進(jìn)行：加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)審核，確保開發(fā)商的資質(zhì)合法有效。加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的財(cái)務(wù)管理，確保開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和償付能力。加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的市場(chǎng)拓展管理，規(guī)范開發(fā)商的銷售行為和宣傳手段。六、結(jié)論綜上所述，萬(wàn)科作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，其融資問題一直備受市場(chǎng)關(guān)注。盡管在過去幾年中，萬(wàn)科采取了一系列的融資方式來緩解壓力，但是仍然需要繼續(xù)努力，采取更加創(chuàng)新和有效的融資方式來支撐其業(yè)務(wù)發(fā)展。除此之外，監(jiān)管層也需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)融資的監(jiān)管，從根本上防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成，保護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。作為投資者，需要關(guān)注房地產(chǎn)行