資陽(yáng)新希望玫瑰園工程定位及物業(yè)開(kāi)展建議金網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)參謀成都分公司二0一一年十二月二日目錄PART1：工程屬性界定PART2：城市背景研究PART4：SWOT分析及市場(chǎng)策略PART6：整體規(guī)劃及物業(yè)開(kāi)展建議PART3：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究PART5：工程總體定位區(qū)位屬性：區(qū)域代言著資陽(yáng)未來(lái)開(kāi)展方向，是新型的行政商務(wù)區(qū)，規(guī)劃中城市交通與城際交通興旺且逐漸呈現(xiàn)，區(qū)域后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。老城區(qū)沱東新城工程所在區(qū)域?yàn)殂麞|新區(qū)，是處于資陽(yáng)新城開(kāi)展階段的區(qū)域，也是規(guī)劃開(kāi)展的副中心；區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)初步成型，已經(jīng)逐漸形成網(wǎng)狀的交通網(wǎng)絡(luò)，城市交通與城際交通興旺；區(qū)域?yàn)檠憬瓍^(qū)政府新址，規(guī)劃商業(yè)較濃厚，是規(guī)劃中的行政商務(wù)區(qū)；區(qū)域規(guī)劃利好及交通便利，未來(lái)對(duì)老城區(qū)和世紀(jì)廣場(chǎng)區(qū)域具有較強(qiáng)吸附力南區(qū)世紀(jì)廣場(chǎng)規(guī)劃配套：工程地處規(guī)劃中的行政商務(wù)區(qū)，周邊具備較好的教育醫(yī)療配套，但生活配套短期內(nèi)較為匱乏地塊四至：工程四周為規(guī)劃道環(huán)圍，目前公共交通還未呈現(xiàn)，但未來(lái)通達(dá)性好工程北側(cè)臨通資路北段，在建雙向道，路對(duì)面為商業(yè)金融用地，規(guī)劃待建；工程西北角為資陽(yáng)市中醫(yī)院，規(guī)劃在建；工程西側(cè)臨中環(huán)三路，待建雙向道，路對(duì)面為規(guī)劃住宅用地項(xiàng)南側(cè)臨市政主干道中環(huán)路，雙向四車(chē)道已建好；工程?hào)|南角為職教中心，工程?hào)|側(cè)臨市政規(guī)劃道，待建雙向道，路對(duì)面為泥河風(fēng)光小區(qū)地形地貌：地形呈山丘狀，且與周邊道路形成較大高差，地質(zhì)松軟，整體直接利用程度較低工程內(nèi)山頂臨中環(huán)路緩坡開(kāi)挖后的地質(zhì)地形地貌描述：工程地貌呈山丘狀，高差約15米；工程地質(zhì)以沙土為主，地質(zhì)較為松軟；工程主要以雜草覆蓋，輔以少量的灌木。地形地貌評(píng)價(jià)：地形與周邊道路高差較大，且地質(zhì)松軟，將造成較大的土方開(kāi)挖量。工程屬性界定：處于新城開(kāi)展階段，行政商務(wù)性質(zhì)規(guī)劃片區(qū)，中等規(guī)模，缺乏外部景觀資源與配套，地形地貌利用難度較大的工程7工程屬性：四周為住宅，醫(yī)療，教育等用地，缺乏外部景觀資源缺乏外部景觀資源占地78093平米，20多萬(wàn)建筑面積在區(qū)域市場(chǎng)屬于中等偏大規(guī)模中等規(guī)模整個(gè)區(qū)域缺乏生活配套，開(kāi)發(fā)工程較少，難以依靠外部形成相應(yīng)生活配套缺乏生活配套體系區(qū)域?qū)傩裕簠^(qū)域規(guī)劃為行政商業(yè)片區(qū)，行政辦公、醫(yī)院、星級(jí)酒店等已經(jīng)在建，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大行政商務(wù)規(guī)劃片區(qū)區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘壭屡d發(fā)展區(qū)域，目前處于公建配套完善階段。處于新城發(fā)展階段區(qū)域已經(jīng)逐漸形成城市交通網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，隨著公共交通的完善，區(qū)域交通將較為發(fā)達(dá)交通比較發(fā)達(dá)工程地形為山丘，地質(zhì)松軟，直接利用程度底地貌直接利用程度低目錄PART2：城市背景研究PART1：工程屬性界定PART4：SWOT分析及市場(chǎng)策略PART6：整體規(guī)劃及物業(yè)開(kāi)展建議PART3：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究PART5：工程總體定位經(jīng)濟(jì)環(huán)境房產(chǎn)開(kāi)展水平城市開(kāi)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)總量——經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，年度平均增幅近20%；其中第二產(chǎn)業(yè)奉獻(xiàn)突出，成為資陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量從2006-2021年資陽(yáng)市GDP年度走勢(shì)來(lái)看，4年內(nèi)GDP年均增值89億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快。2021年資陽(yáng)市GDP總值達(dá)657.9億元，年度平均增幅近20%。從2006年-2021年各產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值及其所占比例來(lái)看，第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占據(jù)了資陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主導(dǎo)地位，并且其所占比例不斷攀升，2021年到達(dá)53%；工業(yè)以造車(chē)、醫(yī)藥、食品、紡織及建材等為主要產(chǎn)業(yè)。從2006-2021年資陽(yáng)總?cè)丝谀甓惹闆r來(lái)看，4年內(nèi)年均人口增加3.3萬(wàn)人左右，人口增幅較緩；2021年資陽(yáng)市總?cè)丝跒?02.7萬(wàn)人。2021年城鎮(zhèn)人均可支配收入15298元，環(huán)比增幅13.32%。消費(fèi)能力——人口增幅較緩；可支配收入增長(zhǎng)明顯，但整體水平相對(duì)較低目錄PART2：城市背景研究PART1：工程屬性界定PART4：SWOT分析及市場(chǎng)策略PART6：整體規(guī)劃及物業(yè)開(kāi)展建議PART3：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究PART5：工程總體定位房產(chǎn)開(kāi)展水平經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市開(kāi)展規(guī)劃雁江區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)展——從2007年開(kāi)始，雁江區(qū)住宅市場(chǎng)進(jìn)入快速上升通道，而商業(yè)、辦公物業(yè)開(kāi)展相對(duì)緩慢備注：2021年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為1-9月自2006年開(kāi)始雁江區(qū)商品房銷(xiāo)售量逐漸震蕩走高，2021年銷(xiāo)售量到達(dá)89.72萬(wàn)㎡，創(chuàng)5年來(lái)銷(xiāo)售新高。2021年1-9月商品房銷(xiāo)售量為49.94萬(wàn)㎡，與2021年銷(xiāo)售量相比，占比約56%。自2006年開(kāi)始雁江區(qū)各物業(yè)交易均價(jià)呈震蕩上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房漲幅最為明顯，2021年交易均價(jià)達(dá)13335元/㎡。住宅均價(jià)從06年的1085元漲至3216元/㎡，漲幅達(dá)196%，年均漲幅達(dá)39%。雁江區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)展——從2007年以后住宅量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，2021年住宅價(jià)格漲至3216元/㎡備注：2021年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為1-9月目錄PART2：城市背景研究PART1：工程屬性界定PART4：SWOT分析及市場(chǎng)策略PART6：整體規(guī)劃及物業(yè)開(kāi)展建議PART3：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究PART5：工程總體定位城市開(kāi)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境房產(chǎn)開(kāi)展水平城市開(kāi)展方向——城市開(kāi)展戰(zhàn)略為“東拓南延，擁江開(kāi)展〞，本案所處的沱東新區(qū)處于城市重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域以下是?資陽(yáng)城市總體規(guī)劃〔2021－2030〕?對(duì)城市的規(guī)劃定位：城市性質(zhì)：成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)新興的區(qū)域性城市、機(jī)車(chē)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)制造基地和綠色食品加工配送基地、丘陵特色鮮明的生態(tài)宜居江城。城市開(kāi)展戰(zhàn)略：“東拓南延，擁江開(kāi)展〞，加快開(kāi)展中心城市，加大城市建設(shè)與經(jīng)營(yíng)力度。城市規(guī)模：規(guī)劃近期〔2021年〕，城市人口到達(dá)46萬(wàn)人，建成區(qū)面積44.6平方公里；規(guī)劃中期〔2021年〕，城市人口到達(dá)61萬(wàn)人，建成區(qū)面積60.6平方公里；規(guī)劃遠(yuǎn)期〔2030年〕，城市人口到達(dá)77萬(wàn)人，建成區(qū)面積76.8平方公里。老城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向南區(qū)沱東新區(qū)沱東新區(qū)城市占位——城市副中心、城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，新區(qū)建設(shè)在政府強(qiáng)有力的引導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)快速推進(jìn)兩心，即以高鐵站場(chǎng)為主的北部商業(yè)效勞中心和以行政中心為主的行政金融辦公中心；二軸，即以中央大道為主的南北開(kāi)展軸和以迎賓大道為主的東西開(kāi)展軸；一帶，即濱江路堤景觀帶；三廊道，即沿北部緯三路、大地溝谷底和黃泥河谷地的三大綠色廊道；四片區(qū)，即北部商業(yè)效勞開(kāi)展片區(qū)、字庫(kù)山生態(tài)片區(qū)、中部商貿(mào)片區(qū)和南部產(chǎn)業(yè)片區(qū)。沱東新區(qū)開(kāi)發(fā)定位為：拓展城市開(kāi)展空間，培育新的城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。根本布局為：總體規(guī)劃面積50平方公里，首期開(kāi)發(fā)建設(shè)30平方公里，規(guī)劃打造“二心、二軸、一帶、三廊道、四片區(qū)〞。沱東新區(qū)產(chǎn)業(yè)功能——打造成雁江區(qū)行政辦公、商業(yè)金融、休閑娛樂(lè)中心，占據(jù)高端優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)沱東新區(qū)共分三期開(kāi)發(fā)，一期規(guī)劃定位為資陽(yáng)東部城市副中心，資陽(yáng)向東拓展的主要區(qū)域，集行政辦公、商業(yè)金融、休閑娛樂(lè)、居住等功能為一體的綜合性城市功能組團(tuán)。城市背景研究小結(jié)經(jīng)濟(jì)環(huán)境工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)房產(chǎn)發(fā)展水平從2007年住宅進(jìn)入快速發(fā)展期；但商業(yè)、辦公物業(yè)發(fā)展較為緩慢，目前仍處于起步階段城市規(guī)劃城市東拓南延，本案處于城市外拓的重點(diǎn)方向，具備較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)目錄PART3：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究PART1：工程屬性界定PART4：SWOT分析及市場(chǎng)策略PART6：整體規(guī)劃及物業(yè)開(kāi)展建議PART2：城市背景研究PART5：工程總體定位世紀(jì)廣場(chǎng)老城區(qū)沱東新區(qū)參照區(qū)域工程集中度、區(qū)位可比性等要素，本次市場(chǎng)環(huán)境分為三大板塊研究，研究對(duì)象主要涵蓋以下工程：板塊名稱(chēng)典型項(xiàng)目老城區(qū)達(dá)高國(guó)際、摩根時(shí)代、江南半島世紀(jì)廣場(chǎng)領(lǐng)地坐標(biāo)、未來(lái)尚城、山水名城、優(yōu)品上城、愛(ài)琴海、四海國(guó)際、新天地沱東新區(qū)中交錦灣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境——板塊劃分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境——世紀(jì)廣場(chǎng)四海國(guó)際社區(qū)領(lǐng)地坐標(biāo)愛(ài)琴海山水名城未來(lái)尚城優(yōu)品上城新天地政務(wù)服務(wù)中心資陽(yáng)體育館資陽(yáng)國(guó)土局世紀(jì)廣場(chǎng)板塊的開(kāi)發(fā)動(dòng)力主要來(lái)自政府相關(guān)部門(mén)的入駐，對(duì)區(qū)域價(jià)值起到了較大的支撐作用，同時(shí)該板塊也是目前資陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)集中的一個(gè)區(qū)域；但大型集中性商業(yè)的缺失制約著該板塊價(jià)值的進(jìn)一步提升。項(xiàng)目名稱(chēng)占地規(guī)模（萬(wàn)㎡）總套數(shù)建筑形態(tài)梯戶(hù)比主力面積段價(jià)格水平去化速度余量預(yù)估領(lǐng)地坐標(biāo)120272100高層2梯4戶(hù)2梯6戶(hù)70-803800尾房銷(xiāo)售月均10套以下40套左右未來(lái)尚城235（住宅）400余戶(hù)小高層高層小高層：2梯4戶(hù)高層：2梯6戶(hù)83-1053900小高層被農(nóng)發(fā)行團(tuán)購(gòu)高層認(rèn)購(gòu)月均10套左右300套左右山水名城17819.41825多層小高層高層/70-14039001期尾房近幾個(gè)月無(wú)成交1期剩余10余套2期地塊尚未拆遷，開(kāi)發(fā)時(shí)間尚早優(yōu)品上城188584600高層2梯6戶(hù)40-1803800-3900現(xiàn)階段月均10-15套左右住宅余量3800套左右愛(ài)琴海108151300多層高層高層：2梯6戶(hù)多層120-130；電梯60-100電梯3800-3900；洋房45001期多層早已售罄2期高層現(xiàn)階段月均去化20套左右800套左右四海國(guó)際社區(qū)320/5000余戶(hù)別墅多層高層高層：2梯4戶(hù)84-88套二95緊湊套二111舒適套三131套四高層:3800現(xiàn)階段月均10-20套4500套左右新天地214300高層2梯8戶(hù)85-1124100-4200月均50套100套左右市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境——世紀(jì)廣場(chǎng)區(qū)域住宅整體余量超過(guò)9000套，其中以四海國(guó)際社區(qū)、優(yōu)品上城為最；競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。從構(gòu)成看，周邊事業(yè)單位、公務(wù)員目前占有較大比重；其次是老城區(qū)首置及改善型客戶(hù)；另外少局部周邊郊縣客戶(hù)。余量客群構(gòu)成目前區(qū)域內(nèi)在售工程以高層為主，兼有局部多層。高層產(chǎn)品主力面積段為80-88㎡套二、100㎡左右的緊湊套三以及110-120㎡的舒適套三；多層主力面積為120㎡左右的套三。目前高層價(jià)格在3800元/㎡左右；多層〔無(wú)電梯〕價(jià)格在4500元/㎡左右，比高層高出700余元/㎡。產(chǎn)品特征價(jià)格水平該板塊的開(kāi)展動(dòng)力主要來(lái)自市政單位、事業(yè)單位的入駐，該板塊價(jià)值未來(lái)依然有較大的增長(zhǎng)空間。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境——老城區(qū)摩根時(shí)代達(dá)高國(guó)際老城板塊是開(kāi)展較早的區(qū)域，大致范圍界定為九曲河、沱江、成渝鐵路圍合的區(qū)域；該區(qū)域開(kāi)展較早，配套已較為完善但檔次偏低，且整體環(huán)境較差，目前老城內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地較少，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)已形成了世紀(jì)廣場(chǎng)、沱東新區(qū)兩個(gè)方向齊頭并進(jìn)的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)。江南半島老城城市面貌市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境——老城區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)占地規(guī)模（萬(wàn)㎡）總套數(shù)建筑形態(tài)梯戶(hù)比主力面積段價(jià)格水平去化水平余量預(yù)估達(dá)高國(guó)際108/1922高層2梯5戶(hù)80-98住宅：4200（中庭側(cè)4400）

商業(yè)：2萬(wàn)-3萬(wàn)現(xiàn)階段月均100套以上不足100套摩根時(shí)代9031（含4萬(wàn)商業(yè)、27萬(wàn)住宅）5號(hào)樓474戶(hù)高層2梯5戶(hù)2梯6戶(hù)3梯8戶(hù)住宅：70-90

商業(yè)：40-100住宅：4200

商業(yè)：3萬(wàn)左右現(xiàn)階段月均20套以上1000套左右江南半島78232000高層2梯6戶(hù)80-140預(yù)計(jì)價(jià)格4000以上/800套左右區(qū)域住宅整體余量在2000套左右，其中以摩根時(shí)代余量最大，余量1000套左右；而江南半島3期入市時(shí)間尚未確定。從構(gòu)成看，周邊事業(yè)單位、公務(wù)員目前占有較大比重；其次是城區(qū)工作及外地在資陽(yáng)生意人；另外少局部周邊郊縣客戶(hù)。余量客群構(gòu)成目前區(qū)域內(nèi)在售工程均為高層，產(chǎn)品主力面積段為83-86㎡套二、87-98㎡左右的緊湊套三以及110㎡左右的舒適套三。目前高層價(jià)格在4200元/㎡左右。產(chǎn)品特征價(jià)格水平該板塊開(kāi)展已較為成熟，區(qū)域內(nèi)可開(kāi)發(fā)地塊已稀少，預(yù)計(jì)未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)節(jié)奏將有所放緩，多以零星地塊的開(kāi)發(fā)為主。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境——沱東新區(qū)中交錦灣沱東新區(qū)是資陽(yáng)的新興區(qū)域，在政府的大力度推動(dòng)下新區(qū)建設(shè)得到了快速推進(jìn)，目前城市構(gòu)架已根本建成，各項(xiàng)大型配套工程正加緊建設(shè)，區(qū)域價(jià)值正處于快速上升期；隨著各項(xiàng)高端配套設(shè)施的呈現(xiàn)落地，未來(lái)價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步躍升。沱三橋資陽(yáng)中醫(yī)院雁江區(qū)人民醫(yī)院演藝中心希望城五星級(jí)酒店本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境——沱東新區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)占地規(guī)模（萬(wàn)㎡）總套數(shù)建筑形態(tài)梯戶(hù)比主力面積段價(jià)格水平去化速度余量預(yù)估中交錦灣780（1期113畝）107（1期25.3萬(wàn)㎡）1285（1期）洋房高層洋房：1梯2戶(hù)高層：2梯5戶(hù)、2梯6戶(hù)洋房：112-155高層：90-127洋房：去年價(jià)格5200-5300高層：4200洋房：開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月基本售罄高層：調(diào)控前月均40套左右，目前月均20套左右住宅余量近100萬(wàn)㎡僅中交錦灣的住宅余量將近100萬(wàn)㎡，該工程將長(zhǎng)期左右沱東新區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)格局。從構(gòu)成看，周邊事業(yè)單位、公務(wù)員目前占有較大比重；其次是老城區(qū)首置及改善型客戶(hù)；另外少局部周邊郊縣客戶(hù)。余量客群構(gòu)成目前區(qū)域內(nèi)在售工程僅中交錦灣一個(gè)工程，該工程規(guī)劃有電梯洋房、高層兩種建筑形態(tài)，洋房的主力面積段為112㎡套三，高層的主力面積段分別為90㎡舒適套二、100-110㎡緊湊套三、127㎡舒適套三。目前高層價(jià)格在4200元/㎡左右；洋房去年價(jià)格在5200-5300元/㎡左右，比高層高出1000余元/㎡。產(chǎn)品特征價(jià)格水平隨著沱東新區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，區(qū)域內(nèi)未來(lái)將不斷有新工程涌現(xiàn)，一方面將提升整個(gè)區(qū)域的吸附力，另一方面區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)也將逐漸加劇。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境——小結(jié)世紀(jì)廣場(chǎng)——高層為主、輔以多層。高層3800的價(jià)格月均去化10-20套左右，多層4500左右老城區(qū)——均為高層產(chǎn)品。4200的價(jià)格月均去化20套以上，去化速度領(lǐng)跑其他區(qū)域沱東新區(qū)——高層為主、輔以洋房。高層4200的價(jià)格月均去化20套左右，洋房去年售價(jià)5200左右產(chǎn)品特征及量?jī)r(jià)匹配關(guān)系客群特征余量及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)世紀(jì)廣場(chǎng)及沱東新區(qū)均有巨大的余量，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；而老城區(qū)余量在2000套左右，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)寬松。但由于各版塊客群具有較高的重疊度，各板塊均要面臨其他板塊對(duì)客戶(hù)的分流，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不容小覷。目錄PART3：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究PART1：工程屬性界定PART4：SWOT分析及市場(chǎng)策略PART6：整體規(guī)劃及物業(yè)開(kāi)展建議PART2：城市背景研究PART5：工程總體定位SWOT分析工程位于資陽(yáng)未來(lái)重點(diǎn)開(kāi)展的沱東新區(qū)，且緊靠行政商務(wù)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。地塊較方正且朝向有利于物業(yè)排布。地塊三面臨主干道〔其中兩條規(guī)劃待建〕，通達(dá)性強(qiáng)，昭示性較好，且利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。周邊規(guī)劃有醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、五星級(jí)酒店等，未來(lái)配套資源完善。S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)工程周邊荒地較多，道路多在建設(shè)中，略顯孤、偏。地塊內(nèi)部高差較大，增大建設(shè)及開(kāi)發(fā)本錢(qián)。緊鄰安置房小區(qū)，拉低整體形象。現(xiàn)階段周邊配套十分匱乏，居住氣氛淡薄。O時(shí)機(jī)隨著資陽(yáng)逐步融入大成都都市圈，城市開(kāi)展進(jìn)一步提速。城市開(kāi)展的提檔升級(jí)，為本案所在的沱東新區(qū)創(chuàng)造了良好機(jī)遇。沱東新區(qū)的快速建設(shè)及品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，區(qū)域形象逐漸建立且房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注度提升。T威脅工程市場(chǎng)策略研判領(lǐng)導(dǎo)者—制定游戲規(guī)那么—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可復(fù)制性—建立本錢(qián)優(yōu)勢(shì)追隨者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)那么—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)工程的特色和價(jià)值—建立低本錢(qián)結(jié)構(gòu)行業(yè)領(lǐng)袖非行業(yè)領(lǐng)袖，搶占大容量市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的時(shí)機(jī)主義者關(guān)于本案挑戰(zhàn)者策略核心動(dòng)作——產(chǎn)品破冰，品牌助勢(shì)關(guān)鍵詞：超越品質(zhì)聯(lián)動(dòng)實(shí)施路徑：1〕打造超越型產(chǎn)品，建立新的評(píng)價(jià)體系和標(biāo)準(zhǔn)------產(chǎn)品溢價(jià)的實(shí)現(xiàn)2〕品質(zhì)訴求，強(qiáng)調(diào)工程的特色與價(jià)值------工程形象的奠定3〕品牌聯(lián)動(dòng)，核心要素聯(lián)想------企業(yè)品牌及產(chǎn)品系列與本工程品牌的積極聯(lián)動(dòng)目錄PART3：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究PART1：工程屬性界定PART4：SWOT分析及市場(chǎng)策略PART6：整體規(guī)劃及物業(yè)開(kāi)展建議PART2：城市背景研究PART5：工程總體定位工程定位PART1市場(chǎng)定位PART2產(chǎn)品定位PART3客群定位PART4價(jià)格定位PART1市場(chǎng)定位城市新都心·首席名門(mén)臻品華宅鎮(zhèn)得住場(chǎng)子、有面子、有調(diào)子、有氣度、性?xún)r(jià)比強(qiáng)的房子。。。PART1市場(chǎng)定位核心特質(zhì)沱東新區(qū)代言著城市的開(kāi)展方向，擁有巨大潛力；充分挖掘工程所處新區(qū)行政商務(wù)區(qū)這一核心區(qū)位的地段優(yōu)勢(shì)。新都心：區(qū)域開(kāi)展?jié)摿μ刭|(zhì)名門(mén)：名門(mén)血統(tǒng)的品牌特質(zhì)新希望品牌及系列產(chǎn)品內(nèi)涵的延展和豐富；針對(duì)特定客戶(hù)心理，充分發(fā)揮新希望這一500強(qiáng)企業(yè)的平安、品質(zhì)等系列特質(zhì)的保證。臻品：高雅穩(wěn)重的工程氣質(zhì)和精品化的產(chǎn)品特質(zhì)高雅、穩(wěn)重、品質(zhì)感及精品化貫穿本案的產(chǎn)品系統(tǒng)，著重表現(xiàn)為工程形象的塑造；純粹經(jīng)典的風(fēng)格元素貫穿工程的產(chǎn)品及園林系統(tǒng)，原汁原味、純粹為其重要特質(zhì)。工程定位PART1市場(chǎng)定位PART2產(chǎn)品定位PART3客群定位PART4價(jià)格定位市場(chǎng)物業(yè)戶(hù)型概況：洋房以普通套三為主，高層以套二和套三為主項(xiàng)目名稱(chēng)占地規(guī)模（萬(wàn)㎡）總套數(shù)建筑形態(tài)主力面積段余量預(yù)估未來(lái)尚城235（住宅）400余戶(hù)小高層高層83-105300套左右山水名城17819.41825多層小高層高層70-1401期剩余10余套2期地塊尚未拆遷，開(kāi)發(fā)時(shí)間尚早優(yōu)品上城188584600高層40-180住宅余量3800套左右愛(ài)琴海108151300多層高層多層120-130；電梯60-100800套左右四海國(guó)際社區(qū)320/5000余戶(hù)別墅多層高層84-88套二95緊湊套二111舒適套三131套四4500套左右摩根時(shí)代9031（含4萬(wàn)商業(yè)、27萬(wàn)住宅）5號(hào)樓474戶(hù)高層住宅：70-90

商業(yè)：40-1001000套左右江南半島78232000高層80-140800套左右中交錦灣780（1期113畝）107（1期25.3萬(wàn)㎡）1285（1期）洋房高層洋房：112-155高層：90-127住宅余量近100萬(wàn)㎡世紀(jì)廣場(chǎng)：高層產(chǎn)品主力面積段為80-88㎡套二、100㎡左右的緊湊套三以及110-120㎡的舒適套三；多層主力面積為120㎡左右的套三；老城區(qū)：產(chǎn)品主力面積段為83-86㎡套二、87-98㎡左右的緊湊套三以及110㎡左右的舒適套三。沱東新區(qū)：洋房的主力面積段為112㎡套三，高層的主力面積段分別為90㎡舒適套二、100-110㎡緊湊套三、127㎡舒適套三。世紀(jì)廣場(chǎng)老城區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)推證：洋房具有較大市場(chǎng)潛力，同時(shí)有較好的溢價(jià)空間和去化速度；高層緊湊三房或舒適兩房消化速度更快，更有利于實(shí)現(xiàn)工程的快速去化，同時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)。老城區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)占地規(guī)模（萬(wàn)㎡）總套數(shù)主力面積段價(jià)格水平去化速度未來(lái)尚城235（住宅）400余戶(hù)83-1053900小高層被農(nóng)發(fā)行團(tuán)購(gòu)高層認(rèn)購(gòu)月均10套左右山水名城17819.4182570-14039001期尾房近幾個(gè)月無(wú)成交優(yōu)品上1803800-3900現(xiàn)階段月均10-15套左右愛(ài)琴海108151300多層120-130；電梯60-100電梯3800-3900；洋房45001期多層早已售罄2期高層現(xiàn)階段月均去化20套左右四海國(guó)際社區(qū)320/5000余戶(hù)84-88套二95緊湊套二111舒適套三131套四高層:3800現(xiàn)階段月均10-20套摩根時(shí)代9031（含4萬(wàn)商業(yè)、27萬(wàn)住宅）5號(hào)樓474戶(hù)住宅：70-90

商業(yè)：40-100住宅：4200

商業(yè)：3萬(wàn)左右現(xiàn)階段月均20套以上江南半島7823200080-140預(yù)計(jì)價(jià)格4000以上/中交錦灣780（1期113畝）107（1期25.3萬(wàn)㎡）1285（1期）洋房：112-155高層：90-127洋房：去年價(jià)格5200-5300高層：4200洋房：開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月基本售罄高層：調(diào)控前月均40套左右，目前月均20套左右世紀(jì)廣場(chǎng)老城區(qū)從各面積段戶(hù)型去化速度來(lái)看80-110平米的戶(hù)型走量相對(duì)較快，區(qū)域表現(xiàn)出對(duì)多層洋房的總體較快；從調(diào)研情況來(lái)看，高層戶(hù)型目標(biāo)客戶(hù)對(duì)總價(jià)較為敏感，總價(jià)在50萬(wàn)以上的高層產(chǎn)品對(duì)客戶(hù)會(huì)形成較大壓力；市場(chǎng)推證：洋房具有較大的市場(chǎng)潛力；緊湊三房或舒適兩房戶(hù)型消化速度更快，更有利于實(shí)現(xiàn)工程的快速去化，并且控制風(fēng)險(xiǎn)。住宅產(chǎn)品形態(tài)確定：根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)，確定住宅產(chǎn)品形態(tài)為多層洋房和高層，通過(guò)規(guī)劃指標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性，洋房約占總建面的35%,高層為總建面的65%占地面積容積率建筑面積建密密度基地面積78039㎡2.5-3.0195097-234117㎡25%19509㎡產(chǎn)品形態(tài)市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)具有多層與高層兩類(lèi)產(chǎn)品形態(tài)，但高層產(chǎn)品是主流產(chǎn)品；多層洋房整體較少，具有一定的需求空間，但由于總價(jià)較高，對(duì)客戶(hù)要求較高；工程為高端形象，中高端定位，多層洋房能提升工程形象，拔高工程整體品質(zhì)；產(chǎn)品形態(tài)多元化可實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客群的多元化，符合工程客群定位；工程自身需求工程住宅產(chǎn)品形態(tài)：多層洋房+高層，其中，通過(guò)指標(biāo)測(cè)算及市場(chǎng)修正洋房約占總建面的35%,高層為總建面的65%為宜。戶(hù)型配比（戶(hù)數(shù)計(jì)算）產(chǎn)品形態(tài)占比洋房普通3房2衛(wèi)(110-115㎡)45%總建面的35%大3房2衛(wèi)（120-125㎡）30%4房2衛(wèi)（135-140㎡）20%躍層（160㎡左右

）5%高層2房緊湊2房1衛(wèi)（75-78㎡）15%總建面的65%舒適2房1衛(wèi)（82~85㎡）40%3房緊湊3房2衛(wèi)（100㎡左右

）35%舒適3房2衛(wèi)（115~120㎡）10%產(chǎn)品定位：通過(guò)市場(chǎng)比較、目標(biāo)客群及內(nèi)部產(chǎn)品的均好性進(jìn)行定位高層戶(hù)型定位主要面向市場(chǎng)剛性需求，與市場(chǎng)主流相一致；整體戶(hù)型面積取市場(chǎng)主流區(qū)間的暢銷(xiāo)段，或增加局部市場(chǎng)差異化緊湊型戶(hù)型；緊湊化戶(hù)型符合市場(chǎng)趨勢(shì)，有利于工程實(shí)現(xiàn)提單價(jià)、控總價(jià)的策略，有利于差異化、快周轉(zhuǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。注重內(nèi)部產(chǎn)品的均好性，通過(guò)總價(jià)控制防止高層產(chǎn)品與洋房產(chǎn)品的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品定位依據(jù)工程定位PART1市場(chǎng)定位PART2產(chǎn)品定位PART3客群定位PART4價(jià)格定位

核心客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù)樂(lè)至、安岳等縣域的中高級(jí)公務(wù)員及事業(yè)單位人員、私營(yíng)企業(yè)主等。臨近的簡(jiǎn)陽(yáng)、資中等地市的私營(yíng)企業(yè)主。資陽(yáng)城區(qū)的中高級(jí)公務(wù)員及事業(yè)單位人員，企業(yè)中高層管理人員，私營(yíng)企業(yè)主等。本工程花園洋房目標(biāo)客群構(gòu)成：大資陽(yáng)區(qū)域〔資陽(yáng)城區(qū)、樂(lè)至及安岳〕的中高級(jí)公務(wù)員及事業(yè)單位人員、有一定財(cái)富積累的私營(yíng)企業(yè)主為主力。PART3花園洋房客群定位客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)特征資陽(yáng)城區(qū)（65%）特征：年齡集中在35-50歲。職業(yè)構(gòu)成多為公務(wù)員、事業(yè)單位人員、企業(yè)中高級(jí)管理人員、私營(yíng)企業(yè)主等。家庭年收入在10萬(wàn)元以上的中高收入群體。目的：改善型自住需求為主。關(guān)注點(diǎn)：樓盤(pán)品質(zhì)、價(jià)格、周邊配套、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?lè)至、安岳等縣域（30%）特征：年齡集中在40-50歲。職業(yè)構(gòu)成多為公務(wù)員、事業(yè)單位人員、私營(yíng)企業(yè)主等。家庭年收入多在10萬(wàn)元以上。目的：自住需求為主（含為子女購(gòu)買(mǎi)或養(yǎng)老所需）關(guān)注點(diǎn)：樓盤(pán)品質(zhì)、周邊配套、價(jià)格、區(qū)域發(fā)展?jié)摿εR近的簡(jiǎn)陽(yáng)、資中等地市（5%）特征：年齡集中在35-45歲。職業(yè)構(gòu)成多為私營(yíng)企業(yè)主，該類(lèi)人群一般在資陽(yáng)有生意往來(lái)。目的：自住需求為主，少量兼有投資考慮。關(guān)注點(diǎn)：樓盤(pán)品質(zhì)、價(jià)格、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、周邊配套PART3花園洋房客群特征PART3花園洋房典型客戶(hù)描摹客戶(hù)黃女士年齡48歲家庭結(jié)構(gòu)三口之家職業(yè)醫(yī)生，丈夫是農(nóng)行中層家庭年收入12萬(wàn)元/年總價(jià)預(yù)算60萬(wàn)元左右現(xiàn)居住地建設(shè)北路置業(yè)目的改善型自住置業(yè)次數(shù)第二次置業(yè)黃女士是人民醫(yī)院外科醫(yī)生，目前居住在建設(shè)北路一套90平米左右的老式三居，房屋略顯擁擠，小區(qū)環(huán)境太差，品質(zhì)太低，因此希望改善目前的居住環(huán)境，換個(gè)面積大點(diǎn)更舒適的三居，同時(shí)對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)、小區(qū)綠化園林等有較高要求。由于不太喜歡高層住宅，所以還是傾向于購(gòu)置花園洋房類(lèi)產(chǎn)品。對(duì)于購(gòu)房區(qū)域，他們將目光投向了沱東新區(qū)，主要是因?yàn)辄S女士所在的人民醫(yī)院將搬遷至沱東，同時(shí)他們也十分看好該區(qū)域的開(kāi)展?jié)摿臀磥?lái)完善的配套規(guī)劃；對(duì)于面積需求，他們傾向于購(gòu)置110平米左右的三居，這樣保證一定舒適度的同時(shí)還能控制總價(jià)。PART3高層電梯客群定位

核心客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù)樂(lè)至、安岳等縣域的公務(wù)員、事業(yè)單位人員及在資陽(yáng)經(jīng)商的個(gè)體生意人等。臨近的簡(jiǎn)陽(yáng)、資中等地市的在資陽(yáng)經(jīng)商的個(gè)體生意人。資陽(yáng)城區(qū)的公務(wù)員、事業(yè)單位人員，企業(yè)白領(lǐng)，個(gè)體生意人、返鄉(xiāng)民工等。本工程高層電梯目標(biāo)客群構(gòu)成：資陽(yáng)城區(qū)的一般公務(wù)員及事業(yè)單位人員、企業(yè)白領(lǐng)、在城區(qū)經(jīng)商的個(gè)體生意人等為主力。PART3高層電梯客群特征客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)特征資陽(yáng)城區(qū)（75%）特征：年齡集中在25-45歲。職業(yè)構(gòu)成多為一般公務(wù)員及事業(yè)單位人員、企業(yè)白領(lǐng)、個(gè)體生意人等。家庭年收入集中在6-8萬(wàn)元。目的：剛需自住需求關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、周邊配套、樓盤(pán)品質(zhì)、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?lè)至、安岳等縣域（20%）特征：年齡集中在40-50歲。職業(yè)構(gòu)成多為公務(wù)員、事業(yè)單位人員、在資陽(yáng)經(jīng)商的個(gè)體生意人等。目的：階段性自住需求為主（含為子女購(gòu)買(mǎi)或養(yǎng)老所需）關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、樓盤(pán)品質(zhì)、周邊配套、區(qū)域發(fā)展?jié)摿εR近的簡(jiǎn)陽(yáng)、資中等地市（5%）特征：年齡集中在30-45歲。職業(yè)構(gòu)成多為在資陽(yáng)經(jīng)商的個(gè)體生意人。目的：自住需求為主，少量兼有投資考慮。關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、樓盤(pán)品質(zhì)、周邊配套PART3高層電梯典型客戶(hù)描摹客戶(hù)張先生年齡26歲家庭結(jié)構(gòu)小兩口職業(yè)企業(yè)白領(lǐng)家庭年收入7萬(wàn)元/年總價(jià)預(yù)算35萬(wàn)左右現(xiàn)居住地和平北路置業(yè)目的剛需自住置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)張先生和未婚妻都是資陽(yáng)本地人，現(xiàn)在仍跟父母住在一起。從大學(xué)畢業(yè)工作三年了，目前在城區(qū)一家廣告公司任職，此次購(gòu)房主要作為婚房。小夫妻倆十分看好沱東新區(qū)的未來(lái)開(kāi)展，認(rèn)為現(xiàn)階段區(qū)域配套較匱乏但新區(qū)新面貌以后的配套一定會(huì)很完善，且檔次那些較老城也會(huì)明顯升級(jí)，故將購(gòu)房區(qū)域鎖定在了沱東新區(qū)。畢竟是年輕人總價(jià)預(yù)算有限，小兩口打算購(gòu)置80多平米的套二，除了總價(jià)控制外，產(chǎn)品品質(zhì)表達(dá)、周邊配套資源、工程營(yíng)造的形象檔次等也是他們看重的置業(yè)要素。工程定位PART1市場(chǎng)定位PART2產(chǎn)品定位PART3客群定位PART4價(jià)格定位PART4花園洋房?jī)r(jià)格定位——現(xiàn)階段清水入市價(jià)格4895元/㎡.1、區(qū)域因素比較因素評(píng)估對(duì)象中交錦灣四海國(guó)際愛(ài)琴海公共交通20212223公共配套20202223景觀環(huán)境25292725居住氛圍15151717區(qū)域規(guī)劃20201617小計(jì)1001051041052、個(gè)別因素比較因素評(píng)估對(duì)象中交錦灣四海國(guó)際愛(ài)琴海項(xiàng)目規(guī)劃1091010建筑外觀1081010產(chǎn)品類(lèi)型101088戶(hù)型設(shè)計(jì)20192018園林景觀15171515自身配套15121111物業(yè)管理101299開(kāi)發(fā)商品牌101098小計(jì)1009792893、因素修正及時(shí)點(diǎn)價(jià)格計(jì)算比較因素計(jì)算公式中交錦灣四海國(guó)際愛(ài)琴海當(dāng)前成交均價(jià)(清水)P1520045004500區(qū)域因素修正S1=100÷可比案例得分95%96%95%個(gè)別因素修正S2=100÷可比案例得分103%109%112%綜合因素修正S=（S1+S2）÷299.2%102.4%103.8%比準(zhǔn)價(jià)格P=P1×S515746094671權(quán)重—50%30%20%評(píng)估單價(jià)(取整)489525781383934PART4高層電梯價(jià)格定位——現(xiàn)階段清水入市價(jià)格4035元/㎡.1、區(qū)域因素比較因素評(píng)估對(duì)象中交錦灣摩根時(shí)代四海國(guó)際優(yōu)品上城愛(ài)琴海公共交通202123222322公共配套202025222421景觀環(huán)境252925272525居住氛圍151518171816區(qū)域規(guī)劃202015151615小計(jì)100105106103106992、個(gè)別因素比較因素評(píng)估對(duì)象中交錦灣摩根時(shí)代四海國(guó)際優(yōu)品上城愛(ài)琴海項(xiàng)目規(guī)劃10108101010建筑外觀109810810產(chǎn)品類(lèi)型10981088戶(hù)型設(shè)計(jì)201919202018園林景觀151513151515自身配套151215101211物業(yè)管理10129999開(kāi)發(fā)商品牌10108988小計(jì)10096889390893、因素修正及時(shí)點(diǎn)價(jià)格計(jì)算比較因素計(jì)算公式中交錦灣摩根時(shí)代四海國(guó)際優(yōu)品上城愛(ài)琴海當(dāng)前成交均價(jià)(清水)P142004200380039003800區(qū)域因素修正S1=100÷可比案例得分95%94%97%94%101%個(gè)別因素修正S2=100÷可比案例得分104%114%108%111%112%綜合因素修正S=（S1+S2）÷299.7%104.0%102.3%102.7%106.7%比準(zhǔn)價(jià)格P=P1×S41884367388840064054權(quán)重—40%15%15%15%15%評(píng)估單價(jià)(取整)4035

1680630570585570目錄PART3：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究PART1：工程屬性界定PART4：SWOT分析及市場(chǎng)策略PART6：整體規(guī)劃及物業(yè)開(kāi)展建議PART2：城市背景研究PART5：工程總體定位整體規(guī)劃及物業(yè)開(kāi)展建議工程整體規(guī)劃物業(yè)開(kāi)展建議工程的戰(zhàn)略和定位意味著什么？容積率意味著什么？在可以順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的前提下，更高的容積率可以降低單方土地本錢(qián)，提供更高的盈利空間；但根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，3.5以上的容積率開(kāi)始難以保障社區(qū)的品質(zhì)感和產(chǎn)品的舒適度。整體戰(zhàn)略：打造城市化宜居，系統(tǒng)性差異化；檔次定位：高端形象，高端占位的城市精品社區(qū)；產(chǎn)品領(lǐng)先是在競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)突圍的重要手段。指標(biāo)透視：基于限制條件解析，品質(zhì)和容積率的平衡是規(guī)劃的核心問(wèn)題，工程3.0的容積率即可滿(mǎn)足品質(zhì)要求，更能提升盈利空間容積率：建筑密度：25%保障社區(qū)品質(zhì)提高盈利空間滿(mǎn)足高端占位容積率與品質(zhì)平衡規(guī)劃指標(biāo)建議指標(biāo)容積率：3.0建筑密度：25%在的容積率區(qū)間內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格對(duì)本錢(qián)的敏感度優(yōu)于對(duì)品質(zhì)的敏感度地塊價(jià)值研判：工程地塊周邊價(jià)值較為均衡，外部景觀資源缺乏，規(guī)劃重點(diǎn)考量?jī)?nèi)部景觀共享性和最大化臨規(guī)劃道，外部視野較窄考慮影響地塊價(jià)值等級(jí)的多方面因素后，結(jié)合視野開(kāi)闊度和周邊形象，干擾因素等，對(duì)地塊價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)；考慮地塊外部景觀資源缺乏，更多的依賴(lài)于內(nèi)部資源打造，故內(nèi)部景觀的共享性是景觀打造的關(guān)鍵；對(duì)地塊內(nèi)部資源享有又分為：南、北向看景，側(cè)向看景等因素影響；總體研判：工程地塊周邊價(jià)值較為均衡，外部景觀資源缺乏，規(guī)劃重點(diǎn)考量?jī)?nèi)部景觀共享性和最大化市政道噪音較大，視野狹窄，未來(lái)商氣較足市政道噪音大，視野開(kāi)闊，通達(dá)性極好臨市政規(guī)劃道，視野開(kāi)闊，山丘地形，對(duì)外部共享性強(qiáng)總體規(guī)劃：打造西高東低地勢(shì)形成起伏，但保持高層在同一平面，總體大圍合布局，洋房臨中環(huán)三路布局，高層、商業(yè)在其余三面環(huán)繞高層洋房高層高層滿(mǎn)足地形地貌順勢(shì)原那么，盡量降低土方開(kāi)挖本錢(qián)；產(chǎn)品排布應(yīng)當(dāng)注重景觀價(jià)值均衡；在資源占有最優(yōu)的位置排布大戶(hù)型；在景觀資源和外部干擾較多的地方排布緊湊戶(hù)型產(chǎn)品；高層梯戶(hù)比注重外部通風(fēng)、采光效果；洋房屬于提上工程品質(zhì)產(chǎn)品和溢價(jià)產(chǎn)品，盡量排布在價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大的位置；商業(yè)規(guī)劃講求商業(yè)昭示性，道路通達(dá)性、小區(qū)業(yè)主和外來(lái)消費(fèi)客戶(hù)的便利性規(guī)劃原那么規(guī)劃建議根據(jù)地形地貌，采用西高東底的方式降低開(kāi)挖本錢(qián)和營(yíng)造起伏地勢(shì)，增大內(nèi)部景觀視野，提升西邊地塊價(jià)值；整體布局實(shí)行大圍合方式，闊景中心景觀提升工程品質(zhì)；高層、商業(yè)圍繞通資北路、規(guī)劃道、中環(huán)路分布，大戶(hù)型產(chǎn)品盡量面向中庭；洋房布局在臨中環(huán)三路。中心園林地勢(shì)高地，最大高差10米物業(yè)建筑排布：洋房1梯2戶(hù)排列式分布，高層2梯4戶(hù)點(diǎn)板結(jié)合分布，商業(yè)以高層底商一層分布商業(yè)洋房高層排布示意物業(yè)排布原那么內(nèi)部景觀共享最大化，外部視野盡量多享有的開(kāi)闊度；盡量保證洋房的私密性，且通風(fēng)、采光性好，噪音干擾??；高層保證采光，通風(fēng)，視野效果好商業(yè)考慮昭示性，人流動(dòng)線和整體面積物業(yè)排布建議洋房處于地勢(shì)高處，私密性較好，采用1梯2戶(hù)的排列式分布，統(tǒng)一西南朝向；高層采用2梯4戶(hù)的點(diǎn)板結(jié)合的方式分布，戶(hù)型以西南向和東南向?yàn)橹?；出于建筑本錢(qián)和指標(biāo)控制以及市場(chǎng)客戶(hù)的可接受性考慮，高層總體高度大都保持在25層；商業(yè)沿通資北路、規(guī)劃道、中環(huán)路打造一層底商入口設(shè)置：人行主入口位于中環(huán)路中部、人行次入口及地上車(chē)行出入口位于規(guī)劃道中部、地下車(chē)行出入口位于通資路北段西北角和規(guī)劃道東南角。人行主入口人行次入口車(chē)行出入口〔地下〕車(chē)行出入口〔地下〕出入口設(shè)計(jì)原那么人行主入口空間是居住小區(qū)與街道之間的過(guò)渡空間,需選擇

通達(dá)性和昭示性很好的位置，同時(shí)兼顧業(yè)主生活、娛樂(lè)、交流的便利人行次入口考慮業(yè)主生活的便利性和內(nèi)部交通動(dòng)線的協(xié)調(diào)性；車(chē)行出入口整體考慮車(chē)行道路的通達(dá)性、對(duì)業(yè)主的較小影響和保持對(duì)底層商業(yè)交通動(dòng)線的流暢性；出入口設(shè)計(jì)建議考慮工程為中等規(guī)模工程，人行入口設(shè)置兩個(gè)為宜；人行主入口位于中環(huán)路中部，人行主入口保持人流的純粹性，人行次入口位于規(guī)劃道中部，同時(shí)兼具地上車(chē)行出入的使命；未來(lái)保證地下車(chē)行的很好暢通，設(shè)置兩個(gè)地下車(chē)行出入口，分別位于通資路北段西北角和規(guī)劃道東南角。車(chē)行出入口〔地上〕交通動(dòng)線設(shè)置：小區(qū)動(dòng)線滿(mǎn)足人流出入流暢，移步觀景便利，交通形成回行環(huán)路，人車(chē)分流等要素設(shè)置交通動(dòng)線設(shè)計(jì)原那么：交通動(dòng)線要相互銜接，必須滿(mǎn)足人流出入和人對(duì)小區(qū)欣賞景觀的便利性，同時(shí)，人流交通具備回行環(huán)路；各級(jí)道路應(yīng)該相互銜接，人車(chē)道別離，形成系統(tǒng)；對(duì)道路設(shè)施采取多彎線型，局部縮小車(chē)行寬度；人行交通動(dòng)線采取不同的地面鋪裝，路障、駝峰、小品、高差的處理及交通管制，使其符合交通休憩之不同要求，使交通空間與生活空間作為一個(gè)整體；設(shè)置合理的路面寬度，最好步行道設(shè)置在1.0-1.5米，車(chē)行道控制在7米；人行道示意車(chē)行道示意整體規(guī)劃及物業(yè)開(kāi)展建議工程整體規(guī)劃物業(yè)開(kāi)展建議建設(shè)風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議車(chē)位設(shè)置建議建筑風(fēng)格：高層采用ARTDECO風(fēng)格，洋房采用英倫建筑風(fēng)格迎合客戶(hù)審美需求與市場(chǎng)差異化；符合工程整體氣質(zhì)高層與洋房風(fēng)格相符合高端工程、尊貴氣質(zhì)審美的視覺(jué)沖擊市場(chǎng)客戶(hù)認(rèn)可提升工程形象高層〔ARTDECO)+洋房〔英式建筑風(fēng)格〕建筑風(fēng)格選取原那么建筑風(fēng)格選取建議建筑風(fēng)格展示ARTDECO風(fēng)格ARTDECO風(fēng)格英式建筑風(fēng)格高層外立面打造：采用經(jīng)典的三段式造型，通過(guò)不同色彩的面磚加以區(qū)分，主要表達(dá)建筑風(fēng)格的純粹性和高貴氣質(zhì)。面磚：低段面磚運(yùn)用檔次高，上段可用普通面磚三段式+小弧形：建筑進(jìn)行三段式分割造型，頂部采用退臺(tái)收縮，山花尖頂造型，表達(dá)建筑風(fēng)格的純粹性用材造型明亮色或暖色：白、灰、或紅褐色色彩洋房外立面打造：采用經(jīng)典的三段式造型，通過(guò)不同色彩的面磚加以區(qū)分，主要表達(dá)建筑風(fēng)格的純粹性和高貴氣質(zhì)。面磚+石材：底層用石材飾面，上部采用面轉(zhuǎn)英式純粹符號(hào)造型運(yùn)用：坡屋頂、屋頂開(kāi)老虎窗、設(shè)置女兒墻、深檐口、在屋頂兩側(cè)設(shè)置方正煙囪，陽(yáng)臺(tái)等位置運(yùn)用鐵藝欄桿用材造型明亮色或暖色：白、灰、或紅褐色色彩整體規(guī)劃及物業(yè)開(kāi)展建議工程整體規(guī)劃物業(yè)開(kāi)展建議建設(shè)風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議車(chē)位設(shè)置建議園林風(fēng)格：英式園林風(fēng)格園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格的氣質(zhì)一致，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，且有利于塑造工程的高端品質(zhì)；對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的感受性較強(qiáng)，且在市場(chǎng)極具競(jìng)爭(zhēng)性；風(fēng)情園林可運(yùn)用簡(jiǎn)潔元素彰顯，滿(mǎn)足地塊地形條件，本錢(qián)可控。園林風(fēng)格選取原那么：園林風(fēng)格選取建議：英式園林風(fēng)格英式園林風(fēng)格特點(diǎn)：把人工與自然做了明確的劃分，建筑成為風(fēng)景的點(diǎn)綴；有幾結(jié)合地塊的天然高差進(jìn)行景區(qū)轉(zhuǎn)換和植物上下層次的布局，形成坡式園林景觀；常常模擬自然界中的森林、草甸、沼澤等不同景觀。結(jié)合園林中的不同地形、水體、道路來(lái)組織園林景觀，以表達(dá)植物個(gè)體及群體自然美。園林打造：根據(jù)西高東低地勢(shì)營(yíng)造疊水且以中心園林為主凸顯英式景觀元素，同時(shí)注重主入口的儀式感營(yíng)造。整體表達(dá)自然，恬靜、莊嚴(yán)的氣質(zhì)。次入口通過(guò)樹(shù)陣和石材表達(dá)英式元素運(yùn)用地上高差營(yíng)造疊水和石橋、噴泉等中心園林通過(guò)標(biāo)志性雕塑、修剪的綠植，曲徑通幽的小道，花海，以及英式廊架來(lái)表現(xiàn)洋房通過(guò)整潔的花草及灌木形成充裕的綠植景觀，同時(shí)增添英式情景景觀小品主入口強(qiáng)調(diào)英式元素的運(yùn)用，增強(qiáng)儀式感，可運(yùn)用花陣表達(dá)玫瑰園之意，還可運(yùn)用英式鐵藝景觀等元素訴求注：中心園林可適當(dāng)種植中型喬木，且林下及林前有不同高度、品種的灌木，作為遮擋視線及豐富視覺(jué)效果，植物選擇分枝點(diǎn)低的喬木，特殊景點(diǎn)處盡管選擇姿態(tài)自然開(kāi)敞、扭曲等特色的植物；同時(shí)需增添功能性游玩休憩的設(shè)施。中心園林示意中心園林英式元素示意花海、綠植疊水廊