泰州東潤市場局部博思堂地產(chǎn)綜合效勞股份2021年9月15日本案目標(biāo)：1、重塑品牌，建立口碑2、利潤突破，提升價格3、實現(xiàn)地塊最大價值目標(biāo)，泰州市場能否支撐？QUESTION1：第一局部、城市開展支撐研判第二局部、地塊屬性支撐研判第三局部、競爭環(huán)境支撐研判第四局部、目標(biāo)客群支撐研判在未來，市政府區(qū)域?qū)⑹翘┲莩鞘行轮行?！老城區(qū)板塊市政府區(qū)域周山河街區(qū)未來城市行政中心，商務(wù)辦公中心，新城市中心，從規(guī)劃上看，住宅用地稀缺護城河內(nèi)區(qū)域，是泰州老城區(qū)，未來將更多承擔(dān)城市商業(yè)功能和旅游休閑功能城市開展城南區(qū)域未來的開展是否夠潛力夠強勁？市政府行政商務(wù)圈確實立豎立了本區(qū)域高端形象醫(yī)藥城的快速開展加速了泰州整體往南的趨勢行政核心確實立基礎(chǔ)配套的完善為泰州帶來大量高素質(zhì)人群泰州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級城市往南開展醫(yī)藥城區(qū)域市政府區(qū)域聚集大量公務(wù)員群體產(chǎn)業(yè)方向地理位置：本案位于泰州市政府南側(cè)，緊鄰泰州中學(xué)附中在泰州人心中，城南市政府區(qū)域什么樣？城南區(qū)域是個風(fēng)水俱佳的高尚居住之地！鳳凰花園和蓮花小區(qū)居住大量政府人員，是泰州人心中的“高尚居住區(qū)〞無錫正中心北接老城區(qū)、南承“園博園〞，泰州最正確居住區(qū)域市政單位、高校林立，高素質(zhì)人群聚集，未來開展?jié)摿薮蟆笆姓逃龣C關(guān)林立、居住環(huán)境好、泰州富人區(qū)“是市府區(qū)域給每一個泰州人的第一印象，本區(qū)域客源更多以高素質(zhì)人群，向往高端享受居住生活為主區(qū)域?qū)傩詮奶┲莩鞘幸?guī)劃及產(chǎn)業(yè)布局分析能夠支撐本案目標(biāo)的實現(xiàn)！第一局部、城市開展支撐研判第二局部、地塊屬性支撐研判第三局部、競爭環(huán)境支撐研判第四局部、目標(biāo)客群支撐研判工程在城市生活幅員中的地位矩陣——工程在城市生活幅員中的地位矩陣是基于“馬斯洛需求理論〞，以消費者對工程所屬資源價值的排序結(jié)果為橫向維度；基于“屠能圈和霍伊特扇行模式〞，以工程地理區(qū)位價值為縱向維度；構(gòu)建的工程地段矩陣。本案價值所在地塊屬性經(jīng)橫向維度的資源價值分類和縱向維度的地理區(qū)位分類組合后的矩陣轉(zhuǎn)化為五類地段。分別為：珍稀高尚地段、中心潛力地段、中檔資源型地段中檔區(qū)位地段和經(jīng)濟型地段。具體描述見表：圖例地段名稱地段描述（舉例描述）珍稀資源地段鳳河景觀區(qū)城市高尚地段市府區(qū)域城市潛力地段醫(yī)藥城板塊中檔區(qū)位地段泰州城東經(jīng)濟型地段高崗地塊條件優(yōu)越，屬于城市高尚型地段QUESTION：我們該賦予怎樣的形象來匹配地塊的價值？地塊屬性優(yōu)勢劣勢時機挑戰(zhàn)區(qū)位條件優(yōu)越城市未來中心高端人群聚集南側(cè)環(huán)境一般區(qū)域需要開展時間泰州往南開展區(qū)域居住升級換代緊臨市府核心區(qū)域如何區(qū)隔周邊工程？如何從舊小區(qū)中脫穎而出？如何利用優(yōu)越條件？泰州城市整體往南開展的趨勢已經(jīng)十清楚顯，本案所處的市政府區(qū)域具備成為城市新中心的客觀條件對于本案，打造城市之上的高端工程無須質(zhì)疑地塊屬性總結(jié)：工程地處泰州城市新核心，從地塊分析能夠支撐本案目標(biāo)的實現(xiàn)！第一局部、城市開展支撐研判第二局部、地塊屬性支撐研判第三局部、競爭環(huán)境支撐研判第四局部、目標(biāo)客群支撐研判競爭環(huán)境周山河街區(qū)城南板塊老城區(qū)板塊未來居住中心土地大量供給，未來競爭劇烈缺乏高端樓盤，品質(zhì)一般土地稀缺必然導(dǎo)致區(qū)域樓盤品質(zhì)的大幅度升級，提升區(qū)域價值至新高頓地段為王，土地稀缺在售工程較少，無法構(gòu)成規(guī)模競爭?在泰州，隨著老城區(qū)在售樓盤進入尾盤，本案所處區(qū)域價值將不斷提升，顛覆之前形象，打造泰州新高端，將是城南板塊未來樓盤的必然趨勢！老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊，由于地處老成中心，目前區(qū)域在售工程就8個，土地的稀缺導(dǎo)致工程更多依靠地段凸顯價值。在售的工程有：美好上郡、華辰尊園、金通梅園、祥云京都花園、陽光盛景、鳳城國際、金通桂園、萬達(dá)廣場。由于地塊優(yōu)異的地段優(yōu)勢和豐富的景觀價值，因此區(qū)域工程多主打地段和景觀價值。土地稀缺，住宅工程靠地段支撐各樓盤地段條件優(yōu)越，毗鄰商業(yè)中心鳳城河景觀環(huán)境優(yōu)越，上風(fēng)上水老城區(qū)板塊擁有絕佳的“地段價值〞板塊小結(jié)教育生活配套完善，交通便利老城區(qū)工程更多是依靠其先天地段條件實現(xiàn)高價值，缺乏真正領(lǐng)跑泰州市場的高端樓盤目前市府板塊在售工程品質(zhì)一般，未能完全表達(dá)出市府板塊的優(yōu)越價值在售的工程有：景瑞榮御藍(lán)灣、同濟家園、東潤第一城、上海大花園、彩云居、恒景國際家園、金水灣。隨著城市往南開展的速度加快，本案所屬區(qū)域價值將不斷表達(dá)市政府板塊住宅土地供給逐漸減少，高尚居住區(qū)正在形成熱點區(qū)域，高端居住區(qū)正在形成景瑞榮御藍(lán)灣同濟家園上海大花園東潤第一城彩云居恒景國際家園金水灣高端購房客群聚集泰州城市開展新核心，新中央居住區(qū)城南板塊是泰州開展的“新核心〞板塊小結(jié)區(qū)域在售樓盤品質(zhì)一般，缺乏領(lǐng)袖樓盤城市的開展及城南板塊的特性，具備打造引領(lǐng)泰州居住觀升級的高端樓盤醫(yī)藥城板塊在售工程較少，儲藏用地較多泰州未來居住中心，景觀環(huán)境優(yōu)越世茂河濱花園天禧玫瑰園目前醫(yī)藥城板塊在售工程較少，主要就世茂河濱花園和天禧玫瑰園兩個工程；隨著城市往南開展的速度加快，此區(qū)域地塊價值將不斷表達(dá)。土地供給量大，未來人口將大量導(dǎo)入泰州高新產(chǎn)業(yè)基地，引領(lǐng)泰州往南開展醫(yī)藥城是泰州未來產(chǎn)業(yè)“支撐點〞板塊小結(jié)客戶當(dāng)前居住認(rèn)可度較低，更多是賣開展?jié)摿︶t(yī)藥城土地的大量供給及開發(fā)速度的加快，有利于本案的價值提升，及高端產(chǎn)品的打造未來競爭—華潤橡樹灣華潤橡樹灣地處城南板塊與周山河板塊交匯處工程總建80萬方，為城市綜合體產(chǎn)品采用成熟體系—橡樹灣，法式建筑風(fēng)格競爭觀點：華潤工程的入市必然促使城南板塊價值提升，本案地理位置優(yōu)于華潤，更易打造泰州高端特色工程小戶型面積段分析0604080100120榮御藍(lán)灣世茂河濱花園市政府板塊醫(yī)藥城板塊細(xì)分板塊工程名稱20結(jié)論：市場上小戶型產(chǎn)品較少，小戶型產(chǎn)品在區(qū)域市場的推量較少，個案方面所占比例較大；小戶型產(chǎn)品缺乏原因分析：高單價高總價排擠了首次置業(yè)客戶在城區(qū)的空間。未來這一趨勢將更加明顯！所占比例26%11%53%4.6%14.8%區(qū)域市場比照分析—產(chǎn)品面積比照老城區(qū)板塊美好上郡陽光盛景華辰尊園金通桂園大戶型面積段分析120180160200220細(xì)分板塊工程名稱140結(jié)論：目前泰州市場大戶型主力需求面積一般在120-140平米左右，市場認(rèn)可度比較高。所占比例27.2%57%20%40.3%56%24%榮御藍(lán)灣世茂河濱花園市政府板塊醫(yī)藥城板塊老城區(qū)板塊美好上郡陽光盛景華辰尊園金通桂園區(qū)域市場比照分析—產(chǎn)品面積比照區(qū)域市場價格比照分析結(jié)論：泰州市區(qū)樓盤目前均價在9000-10000元/㎡之間，突破并站穩(wěn)100000元/㎡之上的樓盤仍未出現(xiàn)競爭工程均價分析800010000榮御藍(lán)灣世茂河濱花園市政府板塊醫(yī)藥城板塊細(xì)分板塊工程名稱9000老城區(qū)板塊美好上郡陽光盛景1100012000130001400095001050070006800華辰尊園金通桂園90008900市場分析結(jié)論利用地塊和環(huán)境資源打造符合客戶現(xiàn)代居住理念的高端工程綜合地塊條件、競爭環(huán)境與自身特點，可以得出以下結(jié)論——1、整體定位：市區(qū)土地供給稀缺，城南城市高尚居住區(qū)已經(jīng)形成2、競爭個案：目前在售高價樓盤更多是利用外部地段資源，引領(lǐng)泰州居住觀、符合高端居住的工程仍未出現(xiàn)3、板塊特性：本案所處區(qū)域是城南核心區(qū)域，打造一個能代表泰州高端居住標(biāo)準(zhǔn)、滿足客戶舒適居住理念的產(chǎn)品是本案脫穎而出的時機點。第一局部、城市與地塊的關(guān)系第二局部、市場與工程的聯(lián)系第三局部、工程價值體系確實立第四局部、產(chǎn)品競爭力表現(xiàn)工程定位1、工程整體定位2、客戶分析開發(fā)目標(biāo)1.提升工程品牌價值2.常規(guī)利潤突破3.引領(lǐng)泰州居住升級工程立基點本案體量地塊素質(zhì)工程周邊資源具備打造高檔社區(qū)的條件進入市場競爭的藍(lán)海——以結(jié)果為導(dǎo)向，工程定位為開發(fā)目標(biāo)效勞挑戰(zhàn)者特色者補缺者領(lǐng)導(dǎo)者工程市場定位城市向南開展的趨勢VS市場對居住本的認(rèn)同高品質(zhì)樓盤受到追捧認(rèn)同VS泰州缺少領(lǐng)袖性高端樓盤工程地塊的位置VS地塊地形及規(guī)模鑒于：泰州核心·城市高端領(lǐng)袖樓盤工程整體定位解讀區(qū)域消費心理-購房目的依據(jù)本案的工程定位及區(qū)域價值，能夠購置本案的客戶，一般身份層次較高，以泰州的私營業(yè)主及企市業(yè)單位中高層為主客源識別工程客戶定位工程客戶分析

0607080910111213工程操作期商業(yè)、交通、生活配套的跟進區(qū)域開展軸人口演變軸本地人群調(diào)整階段區(qū)域價值不斷提升人口導(dǎo)入加快便利交通拆遷改造改善居住人群導(dǎo)入高端改善居住人群的導(dǎo)入客源識別工程客戶分析來源方向檔次界定時間周期本案客群定位政府事業(yè)單位客群區(qū)域中產(chǎn)家庭周邊私營業(yè)主3個方向6種可能以工程開發(fā)時間為節(jié)點公務(wù)員客群老城區(qū)客群城市改造搬遷興化、姜堰等周邊縣市客群改善居住環(huán)境看中區(qū)域開展?jié)摿こ炭蛻舴治鲎优逃矸菡J(rèn)同感客戶年齡置業(yè)特征身份特征購房目的購房因素比利預(yù)測25-30二次置業(yè)首次置業(yè)年輕白領(lǐng)、機關(guān)職員定居、結(jié)婚工作便利、注重小區(qū)環(huán)境、周邊配套、交通便利20%30-40二次置業(yè)占主私營業(yè)主、政府職員個體戶、企業(yè)中層事業(yè)單位職員改善居住