突圍新城·錦繡華庭三期及商業(yè)營(yíng)銷策略提案杭州巢機(jī)構(gòu)2021.3策略總綱本次提案主要圍繞錦繡華庭三期和商業(yè)展開，策略圍繞：一、如何快速銷售錦繡華庭三期多層住宅；二、如何提升小區(qū)大體量的商業(yè)價(jià)值，對(duì)小區(qū)商業(yè)該如何包裝和業(yè)態(tài)規(guī)劃，Part1住宅篇版塊//機(jī)會(huì)//操盤閱讀版塊四大版塊老城區(qū)板塊：新中路以東，南明路以西，以市政府為核心，涵蓋整個(gè)老城區(qū)；配套齊全，生活氣氛較好；大多數(shù)小區(qū)開發(fā)水平較為一般。城東板塊：涵蓋整個(gè)羽林街道和南明街道的一局部；城東開展的“排頭兵〞，圍繞新汽車東站展開，各種配套正在不斷完善，已初步形成氣氛，主要以小高層公寓為主。七星新區(qū)板塊：新中路以西，潛溪江以東，圍繞七星新區(qū)展開；以城市新區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，向西開展的展示區(qū)，各種配套正在不斷完善，已初步形成氣氛，開發(fā)水平相對(duì)較高，主要以低密度物業(yè)+高層的復(fù)合型物業(yè)、純高層公寓為主。閱讀版塊四大版塊閱讀版塊四大版塊七星新區(qū)的開展可以作為新昌未來的城市代表。而錦繡華庭正是七星新區(qū)開發(fā)過程中，首批進(jìn)入工程。閱讀項(xiàng)目住宅錦繡華庭位于七星新區(qū)沿江地帶。占地面積:352600㎡

建筑面積:300000㎡

開工時(shí)間:2021-10-20

一期在2021年12月開盤，并已入住二期將與今年4月交房35萬(wàn)方的大盤，曾經(jīng)是七星新區(qū)開發(fā)時(shí)首批進(jìn)入的大型工程，并取得了一定的成績(jī)。1.成為當(dāng)年的標(biāo)桿項(xiàng)目，帶動(dòng)了七星新區(qū)居住氛圍的成熟。2.積累了一定量的新昌高素質(zhì)客戶：公務(wù)員、教師、醫(yī)生等等。3.是七星新區(qū)各個(gè)樓盤的價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)。4.在新昌購(gòu)房者心中有一定的知名度和分量。住宅面臨的問題錦繡華庭閱讀項(xiàng)目存在問題中醫(yī)院本案濱江壹號(hào)金色水岸山水天地翡翠山仁和景園星海灣老城方向1.工程位置不屬于新區(qū)未來的核心。七星新區(qū)的開展，眾多工程林立，有已經(jīng)開發(fā)的，也有處于圖紙中的。但從未來開展看，本案已經(jīng)不屬于新區(qū)的核心，各個(gè)樓盤在賣未來的同時(shí)，也增加了本案的壓力。尚品國(guó)際博大.山水天地七星大橋江濱西路1#2#3#5#5#6#7#新昌江開發(fā)商：新昌縣博大房地產(chǎn)開發(fā)樓盤特色：新昌七星新區(qū)首個(gè)檔次較高的江景房工程占地面積：6500.9㎡總建筑面積：30946㎡業(yè)態(tài)：高層戶型面積：戶型區(qū)間90-140㎡銷售情況：工程2021年9月28日開盤，共6棟530多套高層房源。最高的為30層，最低17層，目前還剩少量房源在售中，根本上都是中間套。銷售價(jià)格：起步價(jià)為7000元/㎡，均價(jià)7500多元/㎡，每多一層加100元，目前暫無(wú)折扣優(yōu)惠。巍巍壯觀，一樓傾城工程呈圍合式排布，中央景觀花園，小區(qū)北側(cè)是新昌江，居住舒適性較高。金泰.尚品國(guó)際南巖路孝行路開發(fā)商：新昌縣金泰房地產(chǎn)開發(fā)樓盤特色：新城中央·上層生活占地：63439.0平方米總建：139565平方米業(yè)態(tài)：9棟多層和13棟高層，共1113套戶型面積：高層戶型90-130㎡、多層戶型110-230㎡銷售情況：2021年3月份一期開盤，目前剩余一半左右，其中9#〔多層〕22#〔高層〕在4.10號(hào)開盤，還有4棟高層未定開盤時(shí)間。銷售價(jià)格：高層均價(jià)7800元/㎡，多層均價(jià)8500元/㎡，目前暫無(wú)優(yōu)惠活動(dòng)。已開盤9#22#9#〔6F)、22#(17F)在4月10號(hào)開盤4棟高層未定戶型方正，二房朝南，廳朝南，朝南有2個(gè)景觀陽(yáng)臺(tái)，朝北有一陽(yáng)臺(tái)，三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，利用空間較大。新古典主義建筑，源自綠城，超越經(jīng)典盛大.翡翠山開發(fā)商：浙江盛大房地產(chǎn)開發(fā)占地：30萬(wàn)㎡總建：106560㎡業(yè)態(tài)：多層、高層戶型面積：經(jīng)典戶型90-140㎡銷售情況：工程一期4棟高層〔24F〕、2棟小高層〔12F〕、6棟多層，共693套，一期在售剩余10%左右，其中10#樓在5、6月份開盤，9號(hào)樓估計(jì)在明年開盤。銷售價(jià)格：銷售價(jià)格一期均價(jià)7000元/㎡起。二期一期10#目前新昌市場(chǎng)上唯一一個(gè)ArtDeco建筑風(fēng)格的住宅工程，即詮釋了建筑的厚重感，又賦予了一種時(shí)尚的氣息與設(shè)計(jì)美感2021年9月17號(hào)下午3點(diǎn)，翡翠山“現(xiàn)場(chǎng)銷售會(huì)所&精品樣板房〞啟用典禮。新世界.金水岸開發(fā)商：新昌縣新世界置業(yè)樓盤特色：新昌七星新區(qū)沿江工程占地：17154.0㎡總建：地上34308.0平方米；地下室10534.13㎡業(yè)態(tài)：小高層戶型面積：主力戶型：90-120㎡銷售情況：工程分兩期開盤，一期2021年1月1日，二期2021年5月1日，現(xiàn)在成交162套，預(yù)計(jì)2021年9月交房。銷售價(jià)格：均價(jià)7000元/㎡，車庫(kù)15萬(wàn)/間，目前暫無(wú)優(yōu)惠活動(dòng)。一期二期A2戶型面積約112㎡二室二廳二衛(wèi)A2戶型面積約112㎡二室二廳二衛(wèi)戶型方正，二房朝南，南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送兩個(gè)飄窗。

舒適的二房，主臥和客廳朝南，同時(shí)配有較大面積的景觀陽(yáng)臺(tái)，居住的舒適性較高。

閱讀項(xiàng)目存在問題博大.山水天地建筑面積：30946㎡6幢ARTDECO高層大面積的中心景觀金泰.尚品國(guó)際建筑面積：175469㎡9棟多層和13棟高層新古典建筑基座采用石材面飾300米長(zhǎng)的中軸花園大面積架空層人車分流盛大.翡翠山建筑面積：30萬(wàn)㎡電梯多層、小高層、高層ARTDECO美式風(fēng)格建筑景觀：一軸兩帶多組團(tuán)人車分流新世界.金水岸建筑面積：4.5萬(wàn)㎡7幢PARKHOUSE小高層中央景觀、綠地廣場(chǎng)戶型設(shè)置入戶花園2.錦繡華庭品質(zhì)屬整體水平的下限七星新區(qū)，區(qū)域整體開展。后期開發(fā)的工程呈現(xiàn)出“后來者居上〞的勢(shì)頭。而對(duì)本案的認(rèn)知，很多新昌人認(rèn)為已經(jīng)是老盤，售完的樓盤。閱讀項(xiàng)目存在問題翡翠山預(yù)計(jì)今年會(huì)開10號(hào)樓尚品國(guó)際9#樓和22#樓在4月開盤

星海灣預(yù)計(jì)今年開3棟多層濱江壹號(hào)尚處于規(guī)劃中3.宏觀市場(chǎng)行情不樂觀在一二線城市樓市受調(diào)控影響很大的情況下，宏觀市場(chǎng)不被購(gòu)房者看好。而新昌也出現(xiàn)很多樓盤“捂盤〞、“等待〞的情況。4.市場(chǎng)認(rèn)知誤區(qū)由于工程開發(fā)時(shí)間過久，加上很久的寂靜，很多新昌人認(rèn)為“錦繡華庭〞已經(jīng)結(jié)束了，賣完了！閱讀項(xiàng)目存在問題4.存量多和去化速度不理想項(xiàng)目房源總計(jì)開盤時(shí)間已去化房源平均去化量剩余房源需要時(shí)間博大·山水天地530套2010年9月28日360套0.67套/天170套253天新世界·金水岸332套2011年1月1日162套0.36套/天170套472天尚品國(guó)際1113套2011年3月25日613套1.7套/天500套294天翡翠山693套2011年1月8日543套1.23套/天150套121天預(yù)計(jì)今年開盤總套數(shù)為318套，在售樓盤剩余總房源為590多套〔不包括錦繡華庭〕，而每個(gè)樓盤的平均去化速度越來越慢。另一方面，隨著工程的增多，城市客戶數(shù)量逐漸被分勻。因此，對(duì)于錦繡華庭三期銷售來說，壓力非常大。住宅的機(jī)會(huì)點(diǎn)錦繡華庭博大·山水天地盛大.翡翠山起步價(jià)為7000元/㎡，均價(jià)7500元/㎡。開盤優(yōu)惠99折；現(xiàn)在剩余170多套，無(wú)優(yōu)惠高層均價(jià)7800元/㎡，多層均價(jià)8500元/㎡新世界·金水岸小高層，均價(jià)7000元/㎡，車庫(kù)15萬(wàn)/間金泰·尚品國(guó)際高層均價(jià)7800元/㎡，多層均價(jià)8500元/㎡。每平米優(yōu)惠300元，一次性在優(yōu)惠100元/㎡時(shí)機(jī)點(diǎn)一：價(jià)格可浮動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)工程的價(jià)格仍然居高不下，等待或者觀望市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)，明折按降的趨勢(shì)尚不明顯。而錦繡華庭目前在人們的心中價(jià)格是比較高的，但以三期入市，可以重新制定市場(chǎng)價(jià)格，獲得市場(chǎng)份額。博大·山水天地剩余170多套高層房源盛大·翡翠山10#樓高層房源預(yù)計(jì)年中開盤剩余170套小高層房源新世界·金水岸9#〔多層〕22#〔高層〕4月開盤金泰·尚品國(guó)際時(shí)機(jī)點(diǎn)二：多層物業(yè)優(yōu)勢(shì)大局部樓盤以高層或小高層房源為主，而錦繡華庭三期以多層入市，在物業(yè)上有一定的稀缺性。雖然錦繡華庭不屬于七星新區(qū)的核心但老城從往西開展的過程中錦繡華庭的位置卻有一定的優(yōu)勢(shì)如今小區(qū)外部河景和馬路都已整修西面金色家園小區(qū)已經(jīng)成熟小區(qū)自身一期已經(jīng)入駐，零星有些商鋪經(jīng)營(yíng)與其他競(jìng)爭(zhēng)工程尚處于規(guī)劃或建設(shè)中的相比更有居住氣氛時(shí)機(jī)點(diǎn)三：地段的成熟度一、全新形象操盤策略只針對(duì)三期的案名錦繡華庭·尊園尊園，是說明一種入住錦繡華庭的尊貴感，這種最貴感是來自于對(duì)新昌的這塊土地的熱愛，來自見證七星新區(qū)首批排頭兵的開展。形象推廣：新昌人的錦繡華庭不能以工程的品質(zhì)直接跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相抗衡，也不能直接以價(jià)格戰(zhàn)面市。錦繡華庭有什么？那就是她的歷史，七星新區(qū)可以代表新昌的未來，同樣錦繡華庭作為新區(qū)的首批建設(shè)物業(yè)，她也是屬于新昌人的，這是一種情感歸屬。形象推廣階段二：獻(xiàn)給奮斗中的年輕人稀缺多層觀景陽(yáng)房，首付**起，月供**起形象推廣階段三：打造屬于你的完美婚房稀缺多層觀景陽(yáng)房，戶型設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)用可按揭等活動(dòng)配合。形象改善——售樓中心門口參考圖整潔有氣氛售樓中心的門口是工程最直接的形象工程，目前售樓處比較簡(jiǎn)陋，在三期入市時(shí)，可以將售樓處門口進(jìn)行簡(jiǎn)單整修，讓新客戶留下好印象。形象改善——售樓中心門口展現(xiàn)效勞和品牌安排1-2位保安，為客戶開門行禮，停車指引、電動(dòng)車、自行車擺放、下雨天收雨具等貼心工作。展現(xiàn)工程后期物業(yè)效勞和開發(fā)商品質(zhì)。形象改善——宣傳資料更新畫冊(cè)或折頁(yè)形象改善——宣傳資料更新手提袋形象改善——宣傳資料更新DM單頁(yè)形象改善——宣傳資料更新名片推廣渠道——戶外推廣渠道——戶外推廣渠道——圍擋〔1塊〕推廣渠道——夾報(bào)或DM推廣渠道——網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)廣告點(diǎn)擊廣告新昌房產(chǎn)網(wǎng)首頁(yè)網(wǎng)絡(luò)橫幅廣告與工程點(diǎn)擊，進(jìn)入介紹頁(yè)面推廣渠道——短信編輯“愛新昌〞或“在新昌〞主題趣味短信，套進(jìn)“錦繡華庭〞，通過短信本身的趣味性與創(chuàng)意性形成工程的主動(dòng)傳播，形成工程形象的自動(dòng)滲透。短信一：祝您在2021的每一天，有空沒空去藍(lán)莓基地采采藍(lán)莓，每天帶著她去天丈幽谷看看山水，買套錦繡華庭住住，有事沒事到大佛寺拜拜菩薩求個(gè)好運(yùn)，祝蛇年快樂，天天幸福！短信二：在新昌，到過天丈幽谷才知道山水有多美，喝過大佛龍井才知道茶有多香，住過金城的錦繡華庭才知道房子有多好，吃過小京生才知道地道的花生有多香……看過這條短信才知道自己在新昌有多好，祝你在新昌幸?？鞓范?、客群拓展操盤策略在市場(chǎng)環(huán)境不樂觀的前提下，需要我們主動(dòng)出擊開拓客戶。錦繡華庭三期的客戶，主要還是來自新昌城區(qū)的客戶。然而，隨著城區(qū)客戶分流，來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶成為未來不可忽略的客群主要客戶：城區(qū)客戶次要客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶戶外、道旗、短信、網(wǎng)站等配合將每一階段的信息最及時(shí)的進(jìn)行市場(chǎng)告知市區(qū)客戶拓展——廣告市區(qū)客戶拓展——行銷針對(duì)各個(gè)企業(yè)、銀行、教師、醫(yī)生、公務(wù)員等，上門拜訪，進(jìn)行單頁(yè)派發(fā)。例如加油站推廣加油站成為目前社會(huì)上的有車一族不得不去的地方，特別是一些市中心的加油站。1．加油站現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的布置，進(jìn)行工程推廣的氣氛渲染。2．向加油的客戶每車贈(zèng)送一瓶飲料，使客戶初步消除對(duì)推廣人員的排拆心理。贈(zèng)送飲料按活動(dòng)雙方約定的價(jià)格由活動(dòng)組織方向加油站進(jìn)行購(gòu)置。3．簡(jiǎn)單工程推介，宣傳資料發(fā)放〔折頁(yè)或?qū)嵕懊餍牌?，進(jìn)行客戶登記。一期業(yè)主和二期的準(zhǔn)業(yè)主是現(xiàn)成的目標(biāo)客群，通過與他們建立良好的關(guān)系，以獲得更多的客戶資源。針對(duì)老客戶可以采取一定鼓勵(lì)措施，如1，老客戶及其直系親屬再次購(gòu)置，直接享受**折扣的優(yōu)惠2，老客戶成功推薦親朋好友購(gòu)置的，可得到****元的獎(jiǎng)勵(lì)，和免除**年的物業(yè)費(fèi)用。市區(qū)客戶拓展——老客戶公關(guān)1、戶外鄉(xiāng)鎮(zhèn)的戶外會(huì)比較難找，一般選擇墻繪、農(nóng)民房噴繪2、公交車車體廣告、公交電視定頻廣告3、橫幅鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市橫幅鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶拓展——廣告推廣形式：選擇適宜的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集市中心，設(shè)點(diǎn)。準(zhǔn)備一個(gè)帳篷、帳篷包裝、X展架、咨詢臺(tái)、宣傳資料、贈(zèng)送小禮品〔紙巾包〕、一名單頁(yè)派發(fā)員、一名客戶咨詢記錄員鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶拓展——下鄉(xiāng)推廣主題：錦繡華庭“家電下鄉(xiāng)〞月與“國(guó)美〞、“蘇寧〞等家電市場(chǎng)達(dá)成戰(zhàn)略合作，跟隨錦繡華庭下鄉(xiāng)。例如確定購(gòu)置華日冰箱到達(dá)50個(gè)，可享受7折優(yōu)惠，另外如果定了錦繡華庭的房子可拿到開發(fā)商10%的家電補(bǔ)貼〔憑購(gòu)置發(fā)票的價(jià)〕。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶拓展——下鄉(xiāng)三、銷售策略建議操盤策略第一步圈人日進(jìn)斗金辦理錦繡華庭VIP卡，預(yù)存1000元，到開盤前每日增加10元。VIP大獎(jiǎng)競(jìng)拍房源形式：由開發(fā)商指定房源，讓辦卡的預(yù)定客戶參加拍賣，作為開盤大禮。拍賣方式：荷蘭式拍賣(DutchAuction)是一種特殊的拍賣形式。亦稱“減價(jià)拍賣〞。減價(jià)式拍賣通常是先由拍賣師當(dāng)眾報(bào)出最高價(jià)格，然后由投買人據(jù)此逐一應(yīng)價(jià)。凡遇無(wú)人應(yīng)價(jià)的價(jià)位，拍賣師由此遞減報(bào)出新的價(jià)位，逐次降價(jià)，過程一直持續(xù)到有人購(gòu)置為止；凡遇兩個(gè)以上應(yīng)價(jià)的價(jià)位，拍賣師應(yīng)由此遞增報(bào)出新價(jià)，即立即轉(zhuǎn)入增價(jià)拍賣形式，競(jìng)相加價(jià)過程一直持續(xù)到無(wú)人再加為止。第二步降低首付甚至0首付直接解決購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)困難和猶豫，并吸引二套房客戶。形式：你買房，我出錢；買房無(wú)門檻，輕松付首付第三步裝修費(fèi)含入總房?jī)r(jià)將裝修費(fèi)進(jìn)行按揭，開發(fā)商根據(jù)客戶需要可實(shí)際返回裝修費(fèi)用。舉例說明，如果消費(fèi)者買了一套價(jià)值80萬(wàn)元的精裝房，按照裝修報(bào)價(jià)為10萬(wàn)元，總房?jī)r(jià)計(jì)入90萬(wàn)萬(wàn)元?？蛻舭凑?0萬(wàn)總價(jià)進(jìn)行按揭，今后假設(shè)自己承擔(dān)裝修的，開發(fā)商退還給客戶實(shí)際金額10萬(wàn)元，如此減少客戶支付資金。第四步抄底“愛心樓〞指定某一幢樓，作為市場(chǎng)低價(jià)推出，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。形式：團(tuán)購(gòu)方式：例如“教師節(jié)〞，只針對(duì)有教師資格證的客戶，推出“愛心樓〞，以市場(chǎng)最低價(jià)賣給客戶。第五步明折降價(jià)在以上方式都沒有效果的情況下，選擇實(shí)際明降例如，開盤價(jià)7000元起第六步不降價(jià)承諾作為最后的殺手锏，確?？蛻衾?。形式：開發(fā)商承諾不降價(jià)降價(jià)退差方式：例如指定某些戶型，做最低價(jià)保證，與客戶簽訂協(xié)議，假設(shè)按照簽訂的協(xié)議時(shí)間內(nèi)低于最低價(jià)，開發(fā)商進(jìn)行實(shí)際降價(jià)金額補(bǔ)償。以上六步方案為漸進(jìn)式促銷，目的是讓降價(jià)這個(gè)過程更加合理化，通過對(duì)客戶的摸索了解，一步步進(jìn)行，最終如果沒有進(jìn)展，在進(jìn)行降價(jià)。四、PR活動(dòng)操盤策略活動(dòng)一錦繡華庭二期榮耀交房

能夠體現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，感染意向性客戶，通過業(yè)主與準(zhǔn)業(yè)主的口碑相傳，達(dá)到吸引更多同類客戶參觀購(gòu)買的目的。為三期的推出奠定更好的基礎(chǔ)。交房目的交房前一周，給予二期客戶交通函，告知客戶該帶的證件、需付的費(fèi)用等事項(xiàng)。交房須知、物業(yè)須知二書印刷制作完成小區(qū)氛圍包裝：彩虹門、空飄、橫幅、交房導(dǎo)視與流程指示物業(yè)管理、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門配合錦繡華庭二期榮耀交房交房當(dāng)天交房前準(zhǔn)備交房當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)“交房說明會(huì)〞抽獎(jiǎng)活動(dòng)客戶集中到小區(qū)交房入口，由相關(guān)人員解釋本次交房的流程，售樓員分發(fā)給業(yè)主“二書〞。由物業(yè)負(fù)責(zé)人講解小區(qū)未來的物業(yè)效勞，并為業(yè)主抽取獎(jiǎng)品。一等獎(jiǎng)：32寸電視機(jī)一臺(tái)二等獎(jiǎng)：微波爐一臺(tái)三等獎(jiǎng)：四件套業(yè)主備齊資料參加“交房說明會(huì)〞抽獎(jiǎng)活動(dòng)，并領(lǐng)取“二書〞等相關(guān)及禮品到物業(yè)部辦理入住登記、簽署?業(yè)主規(guī)約?等相關(guān)資料到物業(yè)財(cái)務(wù)部繳納相關(guān)費(fèi)用驗(yàn)收房屋領(lǐng)取鑰匙限期整改交房宣傳飛艇廣告，繞新昌城市一天活動(dòng)二錦繡華庭·尊園魅力開盤

開盤活動(dòng)新昌人的錦繡華庭經(jīng)過一段時(shí)間的宣傳和感染，到開盤時(shí)應(yīng)該對(duì)“新昌人的錦繡華庭”有一個(gè)落地的表現(xiàn)。

攝影展我家在新昌之十年文化藝術(shù)展搜集新昌十年發(fā)展的照片，通過媒體、文化部等渠道多方面獲取。統(tǒng)一制作成展板形式，在小區(qū)展出。

氛圍包裝：售樓處、小區(qū)內(nèi)部錦繡華庭·尊園魅力開盤背景板、彩虹門、空飄、橫幅、鮮花、紅地毯，到處能體現(xiàn)開盤的熱鬧氛圍。

促銷活動(dòng)：10萬(wàn)轎車豪禮錦繡華庭·尊園魅力開盤通過“10萬(wàn)轎車豪禮”的抽獎(jiǎng)將開盤氛圍推到最高峰。轎車在未來三期交房時(shí)兌現(xiàn)或抵房款。

宣傳：戶外、DM、夾報(bào)、短信錦繡華庭·尊園魅力開盤更換所有宣傳渠道，以開盤信息和開盤活動(dòng)作為火力，集中爆發(fā)。Part2商業(yè)篇問題//機(jī)會(huì)//規(guī)劃閱讀項(xiàng)目商業(yè)部分工程商業(yè)位于整個(gè)小區(qū)的北向和西向沿街，體量比較大。北向沿街商鋪一連二形式，門口有比較寬廣的小廣場(chǎng)，適合地面停車，沿街車道也已經(jīng)修正完，并且緊鄰新昌江，環(huán)境比較不錯(cuò)。西向沿街商鋪已經(jīng)稍具規(guī)模，經(jīng)營(yíng)了藥店、早餐、小超市等小區(qū)配套，但與對(duì)面金色家園小區(qū)的商鋪業(yè)態(tài)相比，檔次比較差，空缺率也比較高。商業(yè)面臨的問題錦繡華庭

新昌商業(yè)格局老城商圈多種業(yè)態(tài)組合，新昌商城、KFC聯(lián)華超市等，雖然房子比較成就，卻組成了很有人氣城市街區(qū)城東商圈以2大獨(dú)立大賣場(chǎng)耀達(dá)百貨、達(dá)利廣場(chǎng)為核心，周邊集合很多西餐、茶餐廳、足浴、KTV等。由于比老商圈環(huán)境好，吸引了很多城中和城西的目的性消費(fèi)者。城西商圈圍繞“人民醫(yī)院〞，集中了華翔大廈、家電市場(chǎng)、茶餐廳、飯店等，整體商業(yè)規(guī)模沒城中和城東大。綜合市場(chǎng)、酒吧、咖啡店等酒店、足浴老城商圈老城商業(yè)集中分布于橫街和南明路，同時(shí)橫街以新昌商場(chǎng)等商貿(mào)業(yè)為主，南明路以餐飲、休閑為主；老城商圈檔次較高，人氣最旺。城東商圈城東商圈是新昌新興區(qū)域，以耀達(dá)百貨、達(dá)利廣場(chǎng)為核心，目前周邊集合了電玩、足浴、KTV等。由于比老商圈環(huán)境好，吸引了很多城中和城西的目的性消費(fèi)者。城西商圈城西商圈從成熟度和人氣來看都僅次于老城商圈，集中了華翔大廈、家電市場(chǎng)、茶餐廳、飯店等，不過整體商業(yè)規(guī)模沒城中和城東大，屬于縣城較早期商業(yè)中心。

七星新區(qū)新昌商業(yè)解讀城西商圈城東商圈老城商圈七星新區(qū)開發(fā)時(shí)間并不久，中醫(yī)院等配套經(jīng)營(yíng)時(shí)間并不長(zhǎng)，很多小區(qū)尚處于開發(fā)中，商業(yè)氣氛還未形成。但也有零星幾家足浴、咖啡店開始經(jīng)營(yíng)，隨著區(qū)域逐漸成熟，新的商業(yè)會(huì)越來越多。老城商圈雖然形成時(shí)間久，商業(yè)氣氛濃，但是由于建筑和環(huán)境很難改變，難以滿足人們?cè)絹碓礁叩南M(fèi)需求。在擴(kuò)展的期間，形成了城東和城西商圈。城東商圈因?yàn)榄h(huán)境優(yōu)美、建筑尚新，而且逐漸形成以一定規(guī)模的休閑娛樂業(yè)態(tài)，這里的商業(yè)可謂“時(shí)尚之余不乏檔次〞，使人們?cè)敢馓氐貋泶颂幭M(fèi)。城西的商業(yè)相較與其他地方稍具規(guī)模，但并不像老城和城東商業(yè)適合人們經(jīng)常來逛街休閑。

位置上并不屬于七星新區(qū)核心。錦繡華庭商業(yè)所面臨的問題1從城西往中心和城東的路，也并不經(jīng)過錦繡華庭。很難以未來的地段升值潛力說服客戶。

大量的一帶二商鋪，面積大總價(jià)高。錦繡華庭商業(yè)所面臨的問題2沿江商鋪以一連二形式，柱子多，面積大，總價(jià)高。雖然目前西面商鋪已經(jīng)有一些經(jīng)營(yíng)店鋪，但檔次比較低，空置率又高，如此多的量，當(dāng)?shù)乜蛻艉芏嘞?。意向圖錦繡華庭商鋪怎么進(jìn)行概念包裝？大量的商鋪如今還閑置著，該如何進(jìn)行概念包裝、業(yè)態(tài)規(guī)劃，構(gòu)起商鋪的價(jià)值，來吸引客戶。商業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)錦繡華庭時(shí)機(jī)點(diǎn)一新昌人有潛力消費(fèi)，也愿意消費(fèi)，但他們喜歡消費(fèi)的休閑娛樂商業(yè)仍然比較少。除購(gòu)物餐飲外，在新昌休閑娛樂是人們最愛的地方。但這個(gè)城市的休閑娛樂商業(yè)仍然比較少。新昌河金色家園錦繡華庭A區(qū)商業(yè)B區(qū)商業(yè)小區(qū)商業(yè)江濱西路新中路北時(shí)機(jī)點(diǎn)二：自身?xiàng)l件滿足，可以吸引目的性消費(fèi)客群。A區(qū)商業(yè)特點(diǎn)臨河，環(huán)境比較好門口小廣場(chǎng)，方便停車一連二商鋪，適合有經(jīng)營(yíng)面積需求的商業(yè)適合目的性消費(fèi)為主的商業(yè)B區(qū)商業(yè)特點(diǎn)與金色家園商業(yè)形成對(duì)應(yīng)有一定的氣氛適合滿足小區(qū)生活配套的商業(yè)一、定位商業(yè)操盤策略新昌中高端濱河休閑天地集中新昌有檔次的足浴桑拿、棋牌游樂、美容健身、親子中心等業(yè)態(tài)。成為七星新區(qū)的代表商業(yè)，新昌人最理想的目的性消費(fèi)場(chǎng)所。金城·星天地區(qū)別與住宅“錦繡華庭〞，商業(yè)局部是獨(dú)立的存在。“星〞指七星新區(qū)，也只晚上，寓意這里的商業(yè)將會(huì)是人們樂往的休閑天地。二、業(yè)態(tài)規(guī)劃