城市讓生活更美好益田工程C區(qū)啟動(dòng)區(qū)營銷策略報(bào)告二零一一年一月二十日?qǐng)?bào)告綱要益田長春戰(zhàn)略定位板塊觀本體認(rèn)識(shí)城市論策略前思考使命與目標(biāo)解讀營銷策略推演策略落地框架推售節(jié)奏模擬核心展示策略Ⅰ城市論[行業(yè)大勢]穩(wěn)步成長的長春房地產(chǎn)市場為大盤提供相對(duì)平安的開發(fā)環(huán)境銷竣比縱向看，長春房地產(chǎn)市場在過去5年內(nèi)商品房均價(jià)年均增幅為13.8%，銷量年均增幅為32%，逐年同比增幅比較穩(wěn)定，量增明顯高于價(jià)漲。從趨勢上看，如外部環(huán)境無劇烈變動(dòng)，市場在中期內(nèi)將持續(xù)增長。橫向看，長春房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了5年穩(wěn)步增長后，規(guī)模上穩(wěn)居國內(nèi)二線城市中游水平，但同期商品房均價(jià)明顯處于中下游，故未來成長空間較大。[城市開展模式]單中心攤大餅式擴(kuò)城向多中心，節(jié)點(diǎn)優(yōu)先的復(fù)合城市轉(zhuǎn)型.城市中心區(qū)南部新城區(qū)核心區(qū)雙心兩翼，多組團(tuán)開展地處城市西南和東南兩側(cè)的高新板塊、凈月板塊是長春未來居住開展的兩大核心節(jié)點(diǎn)，高新板塊，承擔(dān)著未來城市核心居住區(qū)的榮耀使命。[需求結(jié)構(gòu)]關(guān)注深刻影響市場未來走勢的四大內(nèi)因，改善型需求成為未來3年內(nèi)的重要力量1-深度城市化2-產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級(jí)3-居住升級(jí)長春歷年人均居住面積長春2021置業(yè)動(dòng)機(jī)2021年長春城市化水平為63.6%，橫向比較國內(nèi)二線城市處于低位，未來深度城市化過程將增加大量非農(nóng)人口，從而增加剛性需求。2021年長春人均居住面積已經(jīng)超過28平米，未來幾年，家庭住宅將不再單純追求單套面積增長，更重要的居住品質(zhì)全方位升級(jí)。伴隨長春第三產(chǎn)業(yè)未來的穩(wěn)步開展，將會(huì)帶來大量新增就業(yè)崗位，相應(yīng)也會(huì)產(chǎn)生更多的中高收入人群。大品牌開發(fā)企業(yè)以規(guī)模求勝，大盤逐步獲得更大的市場份額和定價(jià)權(quán)·大連萬達(dá)萬科集團(tuán)19992001北京天安上海綠地北京融創(chuàng)中海地產(chǎn)20022003福建天嘉香港南益中治新奧和記黃浦20042005深圳華業(yè)江蘇偉業(yè)證大集團(tuán)高力集團(tuán)中信地產(chǎn)北京萬盛2006北京華瀚深圳益田浙江三江上海君地保利地產(chǎn)魯輝地產(chǎn)大連華大中鐵集團(tuán)2007江蘇吳中香港圣馳香港垠祿上海復(fù)地2021重慶龍湖香港其士2021恒大地產(chǎn)恒盛地產(chǎn)20212001年以前2001-200520062007202120212021本地開發(fā)商一統(tǒng)天下代表品牌：亞泰、國信全國性知名開發(fā)商進(jìn)駐長春代表品牌：萬科、中海、和記黃埔品牌開發(fā)商持續(xù)進(jìn)入代表品牌：中信、保利品牌市場保持穩(wěn)定市場份額逐年增加品牌開發(fā)商新一輪進(jìn)駐長春熱潮到來代表品牌：恒大低端市場，滿足根本居住需求，改善意愿不明顯中低端市場，開始追求生活品質(zhì)代表工程：萬科城市花園中端市場，品牌品質(zhì)并重代表工程：中信城中高端市場，產(chǎn)品升級(jí)，精裝產(chǎn)品得到認(rèn)可代表工程：萬科洋浦花園高端市場進(jìn)入劇烈競爭時(shí)代代表工程：萬科惠斯勒小鎮(zhèn)中高端市場，豪宅、別墅產(chǎn)品大量出現(xiàn)代表工程：御翠豪庭、御翠園[供給結(jié)構(gòu)]城市結(jié)論1：迎合城市未來開展是品牌開發(fā)策略的外因保障！品牌提前布局城市結(jié)論2：城市節(jié)點(diǎn)功能是演繹品牌開發(fā)策略的核心價(jià)值底盤！品牌搶先占位城市結(jié)論3：大盤模式是獲得市場份額與定價(jià)權(quán)的內(nèi)在因子！節(jié)奏適度的規(guī)模開發(fā)萬科、中海、保利三強(qiáng)鼎立，品牌溢價(jià)能力強(qiáng)萬科中海保利通過城市布局開發(fā)獲得品牌認(rèn)可，同時(shí)實(shí)現(xiàn)城市占位，繼而獲得品牌溢價(jià)的典型代表。追求與城市價(jià)值共成長，從蘭喬圣菲到時(shí)下的藍(lán)山和惠斯勒小鎮(zhèn)，深刻撼動(dòng)市場，其品牌獲得全城高度認(rèn)同。深度耕耘一個(gè)具有較大成長潛力的節(jié)點(diǎn)板塊獲得城市占位，通過開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)品牌提升，繼而出擊布局城市，將影響力擴(kuò)大至全城范圍。中海是穩(wěn)健型城市布局開發(fā)模式的典型代表，時(shí)間那么是催熟其品牌的重要因素。作為市場的后來者，保利無疑具備很強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)土地獲取能力。利用拿地優(yōu)勢，保利迅速在城市房地產(chǎn)主要開展帶上連續(xù)獲得4個(gè)大盤工程。通過上市首盤大規(guī)模的實(shí)景震撼、熱銷印證及后續(xù)工程持續(xù)推出，保利在最短時(shí)間內(nèi)獲得城市級(jí)品牌影響力。品牌城市布局共性特征：工程印證、規(guī)模印證、節(jié)奏把控萬科城市布局特色：城市板塊價(jià)值跳躍開展的準(zhǔn)確預(yù)判能力，提前布局城市視角論戰(zhàn)地產(chǎn)之-【品牌布局】城市視角論戰(zhàn)地產(chǎn)之-【品牌占位】怡眾與天安，分別通過做強(qiáng)一個(gè)城市節(jié)點(diǎn)與一種產(chǎn)品類獲得城市占位高新怡眾天安在高新深耕70萬平米的大盤–高新怡眾名城，通過導(dǎo)入城市級(jí)教育配套引擎–吉林省第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校高新分校，市政府機(jī)關(guān)第二幼兒園，逐步將其工程所在區(qū)域打造成為高新南區(qū)中央節(jié)點(diǎn)，以此支撐房地產(chǎn)工程開發(fā)，伴隨著節(jié)點(diǎn)成熟度提升穩(wěn)步提高產(chǎn)品溢價(jià)能力。在城市深耕豪宅產(chǎn)品類，旗下的天安第一城工程精確瞄準(zhǔn)城市高端客群，通過產(chǎn)品品質(zhì)打造與高尚生活圈層營造獲得品牌占位。天安雖然相對(duì)較為慢熱，但其較早開辟了城市豪宅的先河，給市場留下無法抹掉的印記。核心提示：城市節(jié)點(diǎn)價(jià)值占位和圈層身份標(biāo)桿追隨是品牌占位的兩大利器以城市入題，益田如何實(shí)現(xiàn)城市占位？益田登陸長春，憑借其敏銳的視角，“城市運(yùn)營商〞的行業(yè)角色，提前發(fā)現(xiàn)長春最有開展?jié)撡|(zhì)的兩大板塊。通過凈月喜來登酒店工程、高新益田御水丹堤工程成功完成品牌布局。凈月工程的啟動(dòng)時(shí)期滯后、御水丹堤工程首期供貨缺乏又無法給益田品牌深耕提供保障，無法形成品牌占位。通過深度耕耘一個(gè)具有較長成長潛力的城市節(jié)點(diǎn)板塊，是獲得品牌占位的關(guān)鍵所在。益田登陸長春，憑借其敏銳的視角，“城市運(yùn)營商〞的行業(yè)角色，提前發(fā)現(xiàn)長春最有開展?jié)撡|(zhì)的兩大板塊。通過凈月喜來登酒店工程、高新益田御水丹堤工程成功完成品牌布局。凈月工程的啟動(dòng)時(shí)期滯后、御水丹堤工程首期供貨缺乏又無法給益田品牌深耕提供保障，無法形成品牌占位。通過深度耕耘一個(gè)具有較長成長潛力的城市節(jié)點(diǎn)板塊，是獲得品牌占位的關(guān)鍵所在。Ⅱ板塊觀[靜態(tài)看板塊]城市功能與環(huán)境資源支撐下的長春市場主流高尚居住板塊案名產(chǎn)品類型主力面積（平）天安第一城類獨(dú)棟別墅330-450保利羅蘭香谷別墅/洋房/小高220-260/130-180/90-130融創(chuàng)上城別墅/洋房/小高258-350/100-220/89-150新發(fā)翡翠花溪?jiǎng)e墅/洋房/高層220-280/130-160/96-160高新怡眾名城洋房/高層140-165/100-158觀瀾湖別墅別墅256-500偉業(yè)星城小高65-140咖啡小鎮(zhèn)多層90-160益田御水丹堤多層/小高75-145金越逸墅藍(lán)灣別墅180-450恒大綠洲高層/空中別墅89-125/285-350恒盛豪庭高層45-165天安第一城保利羅蘭香谷融創(chuàng)上城高新怡眾名城偉業(yè)星城咖啡小鎮(zhèn)新發(fā)翡翠花溪恒盛豪庭益田御水丹堤恒大綠洲金越逸墅藍(lán)灣本工程漢森地產(chǎn)天茂地產(chǎn)中海地產(chǎn)倚瀾觀邸觀瀾湖別墅由于具有優(yōu)質(zhì)的城市功能配套及環(huán)境資源優(yōu)勢，板塊內(nèi)主力產(chǎn)品供給為中高端產(chǎn)品，以南環(huán)城路為城市界限，高新南區(qū)北板塊開發(fā)已根本完成，南區(qū)南板塊開發(fā)大幕已經(jīng)拉開。[動(dòng)態(tài)板塊]得益于根底設(shè)施催熟城市化，高新板塊規(guī)模不斷擴(kuò)容，多元化置業(yè)結(jié)構(gòu)顯現(xiàn)。2021年，恒大、恒盛兩家公司雙雙拿下高新八一水庫20萬平方米的土地，同時(shí)高新區(qū)南部新城頻頻出讓土地，可見政府對(duì)該區(qū)域的重視程度。兩大品牌落地會(huì)給區(qū)域帶來更多的關(guān)注與開展。2021年上半年，高新區(qū)僅供給商品住宅6.2萬平方米，而需求卻達(dá)13.7萬平方米，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢；進(jìn)入下半年雖稍有緩解，仍處于供小于求的狀態(tài)。板塊內(nèi)重要根底設(shè)施建成時(shí)間節(jié)點(diǎn)：飛躍廣場–高新南區(qū)板塊段2021年建成通車；歐亞賣場–2021年成為區(qū)域生活配套主導(dǎo)。板塊內(nèi)典型工程啟動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：硅谷廣場板塊–天安第一城工程2004年開始運(yùn)作，保利羅蘭香谷2021年6月入市；歐亞賣場板塊–咖啡小鎮(zhèn)、偉業(yè)星城、飛躍經(jīng)典2007年同期入市；板塊定性城市近郊高尚居住區(qū)

城市主流復(fù)合居住區(qū)關(guān)鍵因子高端形象、稀缺產(chǎn)品類優(yōu)勢生活配套升級(jí)、產(chǎn)品力多元化、品質(zhì)分層化置業(yè)特征需求泛化游離，目的性模糊，除少數(shù)工作在高新開發(fā)區(qū)內(nèi)的地緣性客戶外，區(qū)域外購買比重極小需求逐步聚焦，城市認(rèn)同度穩(wěn)步增長，區(qū)域外購買比重不斷增大2021高新南區(qū)板塊成長歷程：由區(qū)域內(nèi)少數(shù)富源占有向城市中堅(jiān)力量轉(zhuǎn)移，成為未來中高端置業(yè)的主流區(qū)域[節(jié)點(diǎn)判斷]關(guān)注板塊開展過程中的兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)城市邊緣板塊概念，靠品牌、性價(jià)比、產(chǎn)品類優(yōu)勢搶占市場。天安第一城、筑業(yè)陽光城202120212021前進(jìn)廣場怡眾名城依賴規(guī)模和品牌催熟板塊，強(qiáng)化城市化概念。保利羅蘭香谷推出，使前進(jìn)廣場成為城市節(jié)點(diǎn)。城市住宅開展帶上的重要節(jié)點(diǎn)，常規(guī)產(chǎn)品價(jià)格天花板有效向上突破，中高容積率產(chǎn)品線不斷高溢價(jià)近郊概念，靠性價(jià)比、產(chǎn)品類、規(guī)模優(yōu)勢搶占市場。一期、二期。。。七期依賴生活配套導(dǎo)入增加節(jié)點(diǎn)的生活價(jià)值支撐，逐步進(jìn)入功能性成長。高新板塊的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)及熱點(diǎn)。使成熟功能區(qū)不斷泛化，向東西方向外沿。繼續(xù)催熟，城市化概念持續(xù)強(qiáng)化。最終在城市板塊概念上實(shí)現(xiàn)高新南部新城核心板塊與南區(qū)北部板塊的無縫對(duì)接。益田御水丹堤、恒大綠洲工程啟動(dòng)，以南環(huán)城路為界限的高新南部新城進(jìn)入啟動(dòng)期。依賴品牌優(yōu)勢、行業(yè)影響力、規(guī)模優(yōu)勢支撐一個(gè)陌生片區(qū)的啟動(dòng)開展。[工程同板塊關(guān)聯(lián)解讀]高新南區(qū)板塊的下一處重要節(jié)點(diǎn)三大外因三大內(nèi)因高新區(qū)大概念根底設(shè)施土地不連續(xù)資源節(jié)點(diǎn)開發(fā)規(guī)模強(qiáng)勢品牌在市場觀念中，本案同高新目前在售工程共享板塊內(nèi)大環(huán)境底盤，可以搭板塊快速成長之便車硅谷大街是高新南區(qū)開展的主軸，硅谷大街延長線、硅谷立交是實(shí)現(xiàn)區(qū)域無縫對(duì)接的關(guān)鍵所在。在本案和高新怡眾名城之間，大量土地已被開發(fā)利用，且多為工業(yè)廠房；下一處可以提供大規(guī)模土地供給的節(jié)點(diǎn)在本案附近八一水庫、富強(qiáng)水庫、四大公園、硅谷大街、高新管委會(huì)新址等重要配套資源齊聚本案周邊本案疊加周邊近鄰待開發(fā)工程，總計(jì)開發(fā)規(guī)模不小于500萬平米，完全具備成為下一個(gè)新節(jié)點(diǎn)的實(shí)力。益田集團(tuán)的開發(fā)實(shí)力以及全國性品牌，長春戰(zhàn)略重心布局擁有足夠的影響力快速拉開工程成長，從而催熟節(jié)點(diǎn)。高新南區(qū)板塊擴(kuò)容后的自然延展，在尊重板塊共性價(jià)值底盤根底上，營造全新節(jié)點(diǎn)價(jià)值“南部新區(qū)〞時(shí)代來臨城市高端富源區(qū)、注重人文環(huán)境、為子女教育買名校、強(qiáng)調(diào)身份感、圈層感…享受人文環(huán)境優(yōu)越感全新功能配套、舒適、便捷、高效的生活體驗(yàn)，高尚復(fù)合居住區(qū)…享受城市便利配套生活方式轉(zhuǎn)型推動(dòng)板塊變革城市高端富源區(qū)高尚復(fù)合居住區(qū)板塊跳躍式開展，節(jié)點(diǎn)價(jià)值突變益田將通過導(dǎo)入政治中心、教育中心、醫(yī)療中心、商務(wù)中心、交通樞紐等功能的引擎配套，快速催熟本案所處的“新區(qū)〞節(jié)點(diǎn)，進(jìn)而為長春提供基于高尚根底之上的全新高新居住價(jià)值，完成益田“城市運(yùn)營商〞的歷史使命。板塊結(jié)論1：品牌開發(fā)商深耕，大盤搭臺(tái)唱戲，同質(zhì)化競爭日趨劇烈！開發(fā)節(jié)奏聯(lián)動(dòng)板塊結(jié)論2：本案地處下一輪大規(guī)模開發(fā)的競爭紅海！跳出區(qū)域競爭板塊結(jié)論3：伴隨諸多重要城市引擎的逐步導(dǎo)入，必將成為置業(yè)主流區(qū)域！未來開展預(yù)判以競爭論市，益田如何跳出競爭紅海，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)目的性購置？工程的天然地理屬性無法改變，益田只有發(fā)揮其城市運(yùn)營商的能量，發(fā)現(xiàn)和引領(lǐng)居住價(jià)值，倡導(dǎo)新的生活方式，在戰(zhàn)略層面差異化于高新南區(qū)板塊品牌大盤，方能實(shí)現(xiàn)對(duì)客群的全城號(hào)召，繼而殺出重圍，獲取銷售上的成功。Ⅲ本體認(rèn)識(shí)[由競爭看工程]地處板塊遠(yuǎn)端，目前心理距離抗性大，客群易被攔截和分流市場現(xiàn)狀主流觀點(diǎn)認(rèn)為蔚山路即是主流高新板塊的南端邊界線，本案雖然距離上屬傳統(tǒng)觀念中的邊界線直線距離不遠(yuǎn)，但目前因這段距離而對(duì)客戶所造成的心理抗性較大；而小板塊概念中，以超凡大街為新區(qū)軸線，東西分布益田御水丹堤、恒盛豪庭、恒大綠洲，無法快速形成小范圍聯(lián)動(dòng)。天安第一城保利羅蘭香谷融創(chuàng)上城高新怡眾名城偉業(yè)星城咖啡小鎮(zhèn)新發(fā)翡翠花溪恒盛豪庭益田御水丹堤恒大綠洲金越逸墅藍(lán)灣本工程觀瀾湖別墅心理分界線〔蔚山路〕筑業(yè)陽光城硅谷大街立交橋前進(jìn)廣場硅谷廣場硅谷立交南部都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)太陽世家保利林語硅谷大街超凡大街工程價(jià)值底盤競爭VS產(chǎn)品線競爭項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型產(chǎn)品線競爭類型未來剩余供應(yīng)恒大綠洲復(fù)合型大盤，規(guī)模大，產(chǎn)品線廣空中別墅/高層項(xiàng)目價(jià)值底盤競爭大于產(chǎn)品力競爭50萬恒盛豪庭高層/洋房127萬保利林語別墅/洋房20萬觀瀾湖別墅中小開發(fā)規(guī)模，產(chǎn)品線較為單一聯(lián)排/獨(dú)棟主要體現(xiàn)為產(chǎn)品力競爭30萬金越逸墅藍(lán)灣聯(lián)排/疊拼----漢森地產(chǎn)項(xiàng)目小高層/高層45.8萬中短期內(nèi)競爭個(gè)案上市貨量預(yù)估項(xiàng)目名稱產(chǎn)品價(jià)格上市時(shí)間上市量恒大綠洲高層6500-85002010年10月15萬恒盛豪庭高層未定2011年20萬新星宇和源高層、小高未定未定未定保利林語聯(lián)排/洋房類獨(dú)棟11000-16000聯(lián)排10000-14000洋房7300-85002010年11月15萬太陽世家洋房/小高未定2011年中期20萬[資源價(jià)值思考]獨(dú)特性?高新區(qū)域共性高新南區(qū)良好的根底配套、生態(tài)環(huán)境是高新區(qū)域所共享的價(jià)值底盤，本案的教育資源+醫(yī)療資源+星級(jí)酒店+管委會(huì)新址是向市場傳遞全新價(jià)值體系的四大重要資源支撐點(diǎn)，總部基地特質(zhì)區(qū)別于共性區(qū)域價(jià)值。高新南區(qū)高尚生活居住區(qū)[本案競爭力解讀]高新管委會(huì)新址VS泛高新板塊賣點(diǎn)通過物理資源價(jià)值底盤差異切割市場既有客戶，更有代表性；明確強(qiáng)大的專屬生活配套VS生活配套的區(qū)域共享通過功能升級(jí)/地塊升值預(yù)判引導(dǎo)客戶群體，更有可實(shí)現(xiàn)度；多元化拉動(dòng)居住升值VS單一化支撐居住價(jià)值通過大配套拉動(dòng)升值潛力，做城市價(jià)值的領(lǐng)創(chuàng)者，更具可能性。以工程落地，益田如何實(shí)現(xiàn)最廣泛的吸納客源，最有影響力的全城號(hào)召，最強(qiáng)目的性的全城購置？本案短期〔2021-2021〕營銷面臨的挑戰(zhàn)迅速滲透益田品牌在長春的影響力！本體結(jié)論1：低成熟度前提下的成功登陸！全城號(hào)召的工程影響力本體結(jié)論2：無支撐下的啟動(dòng)區(qū)快速去化！以點(diǎn)帶面構(gòu)建工程雛形本體結(jié)論3：益田品牌在長春的影響力滲透！工程聯(lián)動(dòng)支撐下的品牌深耕Ⅳ策略前思考策略前思考之-【益田品牌演繹】益田用敏銳的視角發(fā)現(xiàn)長春的城市價(jià)值，用“城市運(yùn)營商〞的角色詮釋長春未來的居住價(jià)值，益田與長春一起，運(yùn)營這座城市的未來，演繹這座城市的價(jià)值！[品牌形象]居住價(jià)值的領(lǐng)創(chuàng)者地產(chǎn)的價(jià)值，是居住，居住的價(jià)值，是升值充分尊重客戶，與其一同發(fā)現(xiàn)，一同經(jīng)營，一同成長益田帶給長春的應(yīng)是高于地產(chǎn)價(jià)值的居住價(jià)值，高于工程價(jià)值的城市價(jià)值策略前思考之-【工程價(jià)值演繹】五大價(jià)值柱共建工程差異化價(jià)值底盤，為全新居住價(jià)值提供系統(tǒng)平臺(tái)高新南區(qū)，共有的區(qū)域環(huán)境、高尚的居住氣氛底盤政府引擎綜合配套帶來的價(jià)值裂變醫(yī)療引擎酒店引擎名校引擎“高知、高質(zhì)、高效的居住價(jià)值〞策略前思考之-【工程品牌演繹】與益田成功開發(fā)過的與本工程具有相似屬性的，具有行業(yè)影響力的工程實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品概念嫁接，以工程原型完成工程雛形勾勒！----益田·大運(yùn)城邦南中國奧運(yùn)人文領(lǐng)袖社區(qū)VS北長春高知階層聚合社區(qū)益田·大運(yùn)城邦本工程工程與深圳的無縫對(duì)接VS新區(qū)與成熟區(qū)的無縫對(duì)接集居住、學(xué)校、國際公寓、購物中心、娛樂等功能為一體的百萬平方米標(biāo)志性建筑群和城市地標(biāo)

大運(yùn)會(huì)事件有效嫁接VS高新硅谷文化有效嫁接益田·硅谷城邦總部基地，百萬平米高知人文領(lǐng)袖社區(qū)總部基地-土地價(jià)值解碼百萬平米–大盤競爭占位高知人文–精神價(jià)值解碼領(lǐng)袖社區(qū)–工程調(diào)性演繹【硅谷文化價(jià)值解碼】創(chuàng)新豁達(dá)自由嚴(yán)謹(jǐn)人文創(chuàng)新的思維，創(chuàng)新的意識(shí)，創(chuàng)新的活動(dòng)營造，影響一切新到硅谷來的人們。多種、多樣、多元文化的融合，形成了多姿多彩、活力無限的移民文化。吸引著渴望到來的人們。理性共識(shí)根底上的個(gè)性自由，沖破傳統(tǒng)文化的束縛。營造平等、透明、公正的氣氛，鼓勵(lì)人們的參加。強(qiáng)調(diào)人的價(jià)值，詮釋居住的價(jià)值，每個(gè)人自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)共同創(chuàng)造城市未來?！緫?zhàn)略設(shè)問一：工程如何實(shí)現(xiàn)城市占位】對(duì)策–本案通過打造全新城市節(jié)點(diǎn)，獲得城市占位新功能注入，復(fù)合型板塊VS傳統(tǒng)偏單一居住價(jià)值的高新南區(qū)板塊威斯汀酒店、高新二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、安貞醫(yī)院、高新管委會(huì)、本案商業(yè)等將為區(qū)域?qū)胄迈r功能，促使節(jié)點(diǎn)往復(fù)合型板塊方向逐步開展；側(cè)重功能型、復(fù)合型的城市節(jié)點(diǎn)VS傳統(tǒng)偏居住配套的城市節(jié)點(diǎn)“總部基地高知人文領(lǐng)袖社區(qū)〞VS“城市富源居住區(qū)〞益田要做創(chuàng)新豁達(dá)，高質(zhì)高效，帶有前瞻性、成長性、潛質(zhì)性的全新居住價(jià)值領(lǐng)創(chuàng)者，也是高新南區(qū)南板塊的節(jié)點(diǎn)“代言人〞?！境鞘姓嘉徊呗詫?dǎo)出】“以區(qū)位入，以工程出〞先節(jié)點(diǎn)，后工程，在城市占位階段，“區(qū)位〞重于“工程〞?？偛炕馗咧宋念I(lǐng)袖社區(qū)興起，“南部新區(qū)〞時(shí)代宣告來臨。益田在城市未來城市節(jié)點(diǎn)之心造城，以益田深圳為藍(lán)本，為長春提供全新生活舞臺(tái)。【城市占位策略導(dǎo)出】破題密碼-“尋找城市方向〞城市是我們共生的家園，尋找城市未來，定義城市方向；高新南區(qū)規(guī)劃落地，南部新城板塊破土，西客站即將入市，長東北產(chǎn)業(yè)區(qū)啟動(dòng)。。。以“尋找城市方向〞為話題作為本案市場導(dǎo)入階段的核心突破口。利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的便捷性、參與性、針對(duì)性共同暢言長春未來城市的開展方向。尋找長春的城市方向，高新區(qū)自然延伸是成為重要城市節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵因子。城市占位之營銷策略演繹城市讓生活更美好以城市入題，以“尋找城市方向〞話題為載體，借以傳播表達(dá)，以點(diǎn)帶面，號(hào)召全城，以“發(fā)現(xiàn)城市價(jià)值〞為突破口傳遞工程價(jià)值底盤；以“城市運(yùn)營商〞的特定角色演繹城市獨(dú)有的精彩。尋找城市方向–與城互動(dòng)的解碼器城市向東南，那里有一席凈月潭水；城市向西進(jìn)，那里正在拔起一座交通換乘站；城市向北拓，那里欲興起一處衛(wèi)星之城；城市向西南，那里。。。。。。；…會(huì)聚城市力量，彰顯城市潛質(zhì)，塑造城市未來！【戰(zhàn)略設(shè)問一：工程如何實(shí)現(xiàn)城市占位】對(duì)策–本案通過催熟全新城市節(jié)點(diǎn)，穩(wěn)固城市占位“巨無霸〞會(huì)所落成、星級(jí)酒店簽約、購物公園命名、知名學(xué)校招生、高新管委會(huì)新址奠基。。。。。。通過適時(shí)導(dǎo)入新城市節(jié)點(diǎn)的核心引擎，推動(dòng)“南部新區(qū)〞時(shí)代加速成熟。對(duì)策–本案通過呈現(xiàn)全新價(jià)值底盤，號(hào)召全城實(shí)現(xiàn)強(qiáng)目的性購置小小科學(xué)家、社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、廣場萬人魔方大賽、人文社區(qū)濃濃的文化味…凡此種種，都為了演繹城市生活的美好！重點(diǎn)演繹創(chuàng)新、豁達(dá)、自由、嚴(yán)謹(jǐn)與人文，全景展現(xiàn)包羅萬象的生活畫卷。【戰(zhàn)略設(shè)問二：如何確保大盤登陸成功】【大盤登陸策略導(dǎo)出】硅谷，不只有高新產(chǎn)業(yè)硅谷城邦–以硅谷文化倡導(dǎo)的價(jià)值體系解構(gòu)新城市生活尊重人性、傳承人文、多元融合，這是硅谷城邦所演繹的新城市生活大盤登陸之SLOGAN演繹一谷納英才，一邦展未來硅谷與高新，兩座相隔萬里的小城，因益田的演繹，在長春完美相遇【戰(zhàn)略設(shè)問三：大盤如何持續(xù)熱銷】對(duì)策–本案通過“巨無霸〞會(huì)所功能的人流吸入，實(shí)現(xiàn)區(qū)域核心的思維固化，夯實(shí)價(jià)值底盤，框?qū)嵣罘绞?，確保持續(xù)熱銷萬米功能會(huì)所開放儀式、現(xiàn)場體驗(yàn)區(qū)全景開放儀式、超星級(jí)酒店簽約入駐。。。。。。萬米功能會(huì)所與體驗(yàn)示范區(qū)逐步亮化與呈現(xiàn)、星級(jí)酒店核心配套導(dǎo)入?！敬蟊P持續(xù)熱銷策略導(dǎo)出】硅谷城邦，高知人文領(lǐng)袖社區(qū)尊重人性，傳承人文，融合多元?jiǎng)?chuàng)新豁達(dá)，高質(zhì)高效，彰顯潛質(zhì)總部基地高知人文領(lǐng)袖社區(qū)Ⅴ使命與目標(biāo)解讀2021年度硅谷城邦營銷使命在兩大層面均成功實(shí)現(xiàn)城市占位工程占位企業(yè)品牌占位共同構(gòu)建對(duì)長春的城市級(jí)影響力2021年度硅谷城邦營銷目標(biāo)根底目標(biāo)沖刺目標(biāo)年度實(shí)現(xiàn)住宅銷售率80%年度實(shí)現(xiàn)住宅銷售率90%Ⅵ策略推演及節(jié)奏城市節(jié)點(diǎn)營銷首期產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)與城互動(dòng)點(diǎn)品牌開發(fā)商互動(dòng)營銷會(huì)所啟用尋找城市方向++品牌營銷策略工程營銷策略營銷引爆點(diǎn)線下，借恒大、恒盛之勢催熟板塊，借力打力憑御水丹堤之勢大量吸客。線上，以城市入題，導(dǎo)入高新區(qū)未來城市價(jià)值，成為中堅(jiān)客群聚集區(qū)。補(bǔ)缺型配套引爆區(qū)域熱點(diǎn)，跳出工程競爭，形成品牌與工程嫁接效應(yīng)。品牌價(jià)值成長節(jié)奏節(jié)點(diǎn)價(jià)值成長節(jié)奏工程首期營銷節(jié)奏3月4月5月6月7月8月9月10月11月年度工程陸續(xù)開工恒盛豪庭首次開盤區(qū)域形成建設(shè)熱潮萬米會(huì)所招標(biāo)管委會(huì)新址奠基大型超市招商酒店入駐簽約學(xué)校入駐簽約外展場方案落定品牌營銷啟動(dòng)外展場進(jìn)入會(huì)所啟動(dòng)首次開盤強(qiáng)勢加推Ⅶ策略落地框架市場導(dǎo)入–2021年5月核心話題：益田因長春而來，長春因益田而更具未來主題活動(dòng)A：通過網(wǎng)絡(luò)，展開以“尋找長春未來城市方向〞為話題的對(duì)話論壇；主題活動(dòng)B：以媒體角度，追蹤高新區(qū)管委會(huì)新址對(duì)于高新區(qū)的意義；主題活動(dòng)C：益田硅谷城邦會(huì)所運(yùn)營商招標(biāo)活動(dòng)。工程登臺(tái)–2021年6-7月核心話題：硅谷城邦，萬米會(huì)所耀世啟航主題活動(dòng)A：會(huì)所運(yùn)營商簽約儀式。主題活動(dòng)B：硅谷城邦外展場公開。主題活動(dòng)C：學(xué)校入駐簽約儀式?，F(xiàn)場體驗(yàn)–2021年8-9月核心話題：硅谷城邦–高知人文領(lǐng)袖社區(qū)主題活動(dòng)A：會(huì)所公開啟幕主題活動(dòng)B：歡樂盛夏，社區(qū)游泳達(dá)人賽；主題活動(dòng)C：超星級(jí)酒店入駐簽約儀式；主題活動(dòng)D：“乒乓國球〞挑戰(zhàn)賽；〔聘請(qǐng)王皓〕主題活動(dòng)E：樣板間開放；開盤強(qiáng)銷–2021年9月核心話題：硅谷城邦–與城市一起成長主題活動(dòng)A：強(qiáng)勢集中開盤活動(dòng)；主題活動(dòng)B：萬人廣場魔方大賽；主題活動(dòng)C：醫(yī)療機(jī)構(gòu)入駐簽約儀式；盛世加推–2021年10月核心話題：硅谷城邦–以全新生活方式改變長春主題活動(dòng)A：第二波新樓棟蓄水及開售活動(dòng)；主題活動(dòng)B：硅谷城邦“小小科學(xué)家〞個(gè)人創(chuàng)造展示；主題活動(dòng)C：大型超市運(yùn)營商招標(biāo)簽約儀式；口碑穩(wěn)固–2021年11-12月核心話題：谷納英才，城邦未來主題活動(dòng)A：新老業(yè)主答謝活動(dòng)；主題活動(dòng)B：淡季暖場活動(dòng)；主題活動(dòng)C：冬季送溫暖公益活動(dòng)；Ⅷ核心展示體驗(yàn)策略[核心展示策略]萬米會(huì)所會(huì)所展示體驗(yàn)區(qū)：以補(bǔ)缺型功能配套超級(jí)會(huì)所展示益田在城市運(yùn)營、區(qū)域配套建設(shè)上的價(jià)值所在。以多功能來滿足不同客戶群體的偏好，以此聚集區(qū)域內(nèi)人氣，在工程地實(shí)現(xiàn)“熱鬧〞的氣氛，夯實(shí)固化工程的“城市節(jié)點(diǎn)〞功能，從而與品牌價(jià)值形成有效互動(dòng)。樣板間移植于會(huì)所內(nèi)，合理安排參觀動(dòng)線的前提下，展示工程核心價(jià)值。[超級(jí)會(huì)所打造]長春本地客群同會(huì)所關(guān)聯(lián)消費(fèi)習(xí)慣研究：調(diào)查研究結(jié)果顯示當(dāng)?shù)乜腿簩?duì)運(yùn)動(dòng)及休閑功能存在明顯偏好，本案會(huì)所應(yīng)考慮優(yōu)先滿足上述兩類功能。[超級(jí)會(huì)所打造]功能樓層經(jīng)營面積（平米）銷售大廳12000室內(nèi)泳池11000（25*25）大堂1200商務(wù)中心150水吧120社區(qū)醫(yī)療1200閱覽室2100茶吧2200壁球館2150羽毛球場2450（13.4*5.18*6）汗蒸房2200淋浴房2300體操房2200瑜伽館2200健身房2200器械鍛煉2500乒乓球室2200力量訓(xùn)練2200電影院3600多功能廳3600餐廳3700屋頂花園11500Total9770“巨無霸會(huì)所〞功能建議〔運(yùn)動(dòng)主題，主要工程：游泳、羽毛球場、健身等〕“巨無霸會(huì)所〞建筑與景觀意向----高知人文社區(qū)第一樣板自然生長在花園中的房子，益田工程的第一樣板段，強(qiáng)調(diào)建筑同環(huán)境之間的互生與共榮；大面積的景觀，多層次的綠化，小范圍點(diǎn)綴精美的建筑，讓會(huì)所建筑成為風(fēng)景構(gòu)圖的一局部元素。本案現(xiàn)有最大的添補(bǔ)區(qū)域空白的配套賣點(diǎn)，從長春本地客群居住習(xí)慣的開展趨勢來看，這一資源亮點(diǎn)在未來住宅類地產(chǎn)物業(yè)競爭格局中位置將會(huì)愈加得以強(qiáng)化?！皠?dòng)會(huì)所〞同時(shí)作為本案未來的銷售推廣展示中心，在A區(qū)、B區(qū)尚未啟動(dòng)之前，是工程極為重要的樣板段，因此在建筑及周邊景觀的設(shè)計(jì)過程中應(yīng)盡可能地表達(dá)“高知人文〞的居住理念，最大化景觀面積，豐富景觀層次，并通過強(qiáng)調(diào)建筑自身過度空間的設(shè)計(jì)，讓室外景觀室內(nèi)化，讓會(huì)所充分融入景觀，成為整體景觀構(gòu)圖的一個(gè)組成局部。[超級(jí)會(huì)所打造]“巨無霸會(huì)所〞建筑與景觀意向參考[超級(jí)會(huì)所打造]“巨無霸會(huì)所〞內(nèi)部風(fēng)格意向參考[超級(jí)會(huì)所打造][售樓中心建議]功能面積（㎡）設(shè)計(jì)要求及功能非封閉空間接待區(qū)50⒈接待區(qū)需布置在離入口處較近，且方便業(yè)務(wù)員看到往來客戶的位置。⒉接待臺(tái)面對(duì)