市場分析報告莊河房地產(chǎn)市場分析城市級板塊競爭界定將軍湖板塊競爭界定莊河土地儲備土地儲備量巨大，占地面積達321.36萬㎡，總建面約572.08萬㎡；其中將軍湖區(qū)域建面約110萬㎡，壓力凸顯；序號開發(fā)商項目名稱地塊位置占地面積

（萬平方米）總建面積

（萬平方米）容積率土地屬性1金鵬巴黎春田B區(qū)海港路西側、建設大街南側2.24.502.00住宅2九洲——莊河市大鄭鎮(zhèn)銀窩村2.411.210.50商住莊河市大鄭鎮(zhèn)銀窩村1.060.530.50商住東方水岸世紀大街北側、海港路東側10.3723.452.11住宅3百惠——將軍湖2.93.481.20住宅將軍湖7.599.111.20住宅4偉業(yè)御景城二期將軍湖8.8617.722.00住宅5景泰中央公園黃海大街南側，向陽大街西側6.2820.962.70商住——莊河市城關街道民主村

1.833.391.85住宅6永信永信藍灣莊河市人工湖區(qū)域9.0315.901.76商住7勃爾泰華宸蘭庭向陽路西側、永興街南側5.111.222.20商住向陽路兩側、永興街北側6.0516.932.80商住8豐瑞鑫興紫郡將軍湖地塊6.3710.381.63住宅9豐裕國奧新天居三期延安路東側、迎賓大街南側4.510.00——住宅10紅星紅星美凱龍將軍湖10.813.041.20商住11長波——莊河市新華街道0.180.181.00住宅12通洋——迎賓大街北側、變電站東側0.270.823.10住宅莊河市大鄭鎮(zhèn)大鄭村0.761.451.90住宅13冠元秀水麗城楊樹房村、張莊公路東側4.36.871.60住宅14鈺騰紅光美苑莊河市新華路西側、黃海大街北側1.843.682.00住宅15宇佳——內(nèi)環(huán)路東側、李大線北側3.214.491.40住宅內(nèi)環(huán)路東側、前程大街北側4.388.762.00商住內(nèi)環(huán)路東側、前程大街北側4.869.712.00商住前程大街南側、莊打路西側8.2513.211.60住宅莊打路西側、李大線北側3.75.171.40住宅16安邦臨港——莊河市昌盛街道高屯社區(qū)1.372.681.80住宅莊河土地儲備土地儲備量巨大，占地面積約320萬㎡，總建面約570萬㎡；其中將軍湖區(qū)域建面約110萬㎡，壓力凸顯；序號開發(fā)商項目名稱地塊位置占地面積

（萬平方米）總建面積

（萬平方米）容積率土地屬性17北宇——莊河市內(nèi)環(huán)路西側、外環(huán)路東側8.0610.001.24住宅18金豐——莊河市吳爐鎮(zhèn)政府東150米,鶴大路北面0.350.902.50住宅19臨港區(qū)開發(fā)

（政府開發(fā)）新興苑莊河市徐嶺鎮(zhèn)衣屯村4.247.211.70住宅莊河市徐嶺鎮(zhèn)衣屯村4.987.471.50住宅——莊河市觀駕山醫(yī)院后山、建設大街南側5.5211.042.00住宅——莊河市內(nèi)環(huán)路西側、李大線北側3.016.022.00住宅莊河市內(nèi)環(huán)路西側、李大線北側4.691.884.00住宅莊河市內(nèi)環(huán)路西側、李大線北側0.512.054.00住宅莊河市內(nèi)環(huán)路西側、李大線北側0.451.784.00住宅莊河市莊打路西側、內(nèi)環(huán)路南延東側0.552.214.00住宅莊河市莊打路東側、莊龍線北側0.150.604.00住宅20福源荷塘麗城二期興達街道華新生社區(qū)居委會旁3.146.00——住宅21融強投資——延安路西側、錦繡路南側3.076.142.00住宅——莊河市高屯集資樓東側、莊打路西側6.811.221.70住宅22長河置業(yè)——延安路西側、錦繡路北側10.8614.131.30住宅23雍鑫——莊河市黃海大街北側、熱水河南側0.742.673.60住宅24永友——莊河市延安路西側、錦繡路南側2.694.041.50住宅25劉本生——莊河市黑島鎮(zhèn)沈家村2.725.031.85住宅26富民——莊河市栗子房鎮(zhèn)范屯村，鶴大路(201)南面1.793.221.80住宅27宸宇千韻坊莊河市南城區(qū)8.518.903.00住宅28正濱置業(yè)

青堆鎮(zhèn)牌坊村0.380.681.80住宅29乾和隆灣乾和隆灣明珠湖區(qū)域80144按1.8估算商住30金莊置業(yè)——中環(huán)路南側、莊岫路西側8.6117.112.80住宅31凱盛——莊河市延安路西側、錦繡路北側7.7910.121.30住宅32撫順天

宇永久——三環(huán)大街南側、天發(fā)市場北側1.583.172.00住宅33三霖集團——莊河市新華路南側、明珠湖指揮部東部25.3545.271.8住宅合計——————321.36572.08————2013年重點在售項目剩余量約80萬㎡，預計14年莊河市場重點項目市場供應量將達到約140萬㎡；區(qū)域項目名稱總量（萬㎡）剩余量（萬㎡）西山西山湖畔三期11.09.8城東匯龍金畔4.82.8東方水岸13.75.3荷塘麗城一期123.8城北陽光1005.21.2華辰蘭庭80.8國奧新天居15.04.1城南九洲·東方水岸19.610玫瑰園13.376水仙公館三期2.50.7巴黎春田14.48.1明珠湖乾和隆灣17.83（108）17.27（107.44）2013年重點在售項目剩余量數(shù)據(jù)統(tǒng)計：區(qū)域項目名稱開發(fā)量（萬㎡）將軍湖偉業(yè)·御璟城二期16.1宸宇·千韻坊15.28雍鑫·狀秀苑13.2永信·藍灣國際14.89潛在供應合計——59.47潛在供應量區(qū)域項目名稱總量（萬㎡）剩余量（萬㎡）將軍湖百惠·將軍府3號3.443.31百匯·將軍府8.268銘潤福邸·將軍第7.44鑫興·紫郡1311.4合計——151.6779.31預計2年內(nèi)入市量：市場成交量09-11年市場需求集中釋放后市場成交量出現(xiàn)驟減，13年年均去化量不足20萬㎡；2010年之前，莊河的年商品房供應量上升迅速，2010年達到峰值140萬㎡；2008年樓市“寒冬”影響，銷售面積較少，而在2009年樓市出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，登記銷售面積創(chuàng)歷史新高。2010年，莊河的商品房成交量激增至121萬㎡；2011年開始受政策影響，市場開始轉冷，2012年成交情況明顯下滑明顯。2013年儲備土地持續(xù)開發(fā)，市場供應繼續(xù)加大，成交量依然不樂觀；年度供應量（萬㎡）成交量（萬㎡）2007年41.627.72008年31.830.02009年97.3114.12010年140.8121.12011年45.676.32012年43.719.22013年97.8118.5產(chǎn)品面積區(qū)間7040以下160以上130100永信藍灣77~133將軍第48~118將軍府3號94~157千韻訪80~150將軍府68~138巴黎春田80~160東方水岸56~110雍鑫·狀秀苑60~120鑫興·紫郡50~120偉業(yè)·御璟城二期64~176市場70~120㎡的兩室和三室的產(chǎn)品重疊度極高，趨同化嚴重，項目產(chǎn)品面積區(qū)間處在主流面積區(qū)間偏上；乾和隆灣90~144景泰·玫瑰園65~135單位：㎡市場價格整體呈上漲趨勢，從2011年價格出現(xiàn)跳漲后，上漲逐步放緩，到2013年上半年實現(xiàn)整體成交均價5500元/㎡；莊河商品房價格整體呈上升趨勢，2010-2012年的年增長率波動較大；自用型剛性需求是市場的主導，本市房產(chǎn)消費趨于理性；2010年整體供應產(chǎn)品在2011年上市，南城區(qū)品質提升帶動價格上升，由于市場環(huán)境影響，2012年之后上漲勢頭減緩；

2013年莊河房地產(chǎn)成交均價5500元/㎡，同比上漲2%，漲幅創(chuàng)歷年最低。市場價格分析思考：11年-13年市場成交量驟減，受此影響，老城區(qū)入市項目價格保持低位，將軍湖版塊高品質項目集中開發(fā)，成了莊河市場價格標桿區(qū)域，拉動莊河市場價格整體上漲。市場價格分析市區(qū)范圍內(nèi)多層產(chǎn)品均價5800元/㎡左右，小高層產(chǎn)品均價5500元/㎡，高層走量產(chǎn)品均價在5000元/㎡以下；多層：非核心區(qū)項目單價在5600元/㎡以下，區(qū)位條件較好的單價在5800-6200元/㎡左右；小高層：成交價格區(qū)間在5000-6000元/㎡之間，均價在5500-5700元/㎡左右；高層：價格參差不齊，5000元/㎡以下產(chǎn)品持續(xù)走量，5000/㎡以上產(chǎn)品走量緩慢；2013年，巴黎春田和將軍府3號的洋房產(chǎn)品入市后，多層價格出現(xiàn)上漲，將軍府3號均價6800元/㎡、巴黎春田均價7000元/㎡。物業(yè)類型區(qū)域項目名稱主力面積（m2）均價（元/m2）多層西山西山湖畔三期80-905300城東匯龍金畔70-905200城北國奧新天居80-905800城南玫瑰園83-975800巴黎春田86-160將軍湖百惠將軍府94-1576800銘潤福邸80-1006000小高層城北國奧新天居80-905480城南玫瑰園83-975700巴黎春田84-1255900將軍湖百匯·將軍府68-1305500銘潤福邸80-1005700鑫興·紫郡50-1205000高層西山西山湖畔三期80-905000城東匯龍金畔70-905000城北國奧新天居80-904100城南水仙公館三期70-904700玫瑰園83-975100巴黎春田84-1255600新天地國際廣場100-1207000將軍湖銘潤將軍第40-705900（含精裝修）鑫興·紫郡50-1204550市場特征小結：關鍵詞：量大、產(chǎn)品趨同競爭市場商品房存量79.31萬㎡，潛在供應149.47萬㎡；各項目主力面積區(qū)間高度重疊，70-90㎡兩室產(chǎn)品、100~130㎡三室產(chǎn)品成為市場主流供應。關鍵詞：價漲量跌量價金鵬巴黎春田、將軍府3號的多層產(chǎn)品高價入市，釋放的價格直接影響市場，巴黎春田均價6500元/㎡，將軍府3號6800元/㎡；2013年莊河房地產(chǎn)成交均價5500元/㎡，同比上漲2%；市場成交量出現(xiàn)驟減，13年年均去化量不足20萬㎡。關鍵詞：剛需、自住客戶從市場成交情況看，總價較低的高層產(chǎn)品走量較快，剛性需求尚存；將軍湖區(qū)域市場高端品質被認可，婚房、品質剛需、改善需求占比量大，投資屬性產(chǎn)品滯銷。莊河房地產(chǎn)市場分析城市級板塊競爭界定市場分析報告將軍湖板塊競爭界定根據(jù)莊河城市發(fā)展脈絡，我們將其劃分為六大板塊，即老城區(qū)、新城區(qū)、將軍湖、明珠湖、觀駕山、及兩河板塊；板塊解讀老城區(qū)板塊莊河傳統(tǒng)的居住區(qū)，城中村和舊城數(shù)量較多，生活配套完善；房地產(chǎn)項目供應量少，且整體均價較低；兩級分化，品牌地產(chǎn)與普通地產(chǎn)同時存在；新城區(qū)板塊莊河的新城區(qū)，政府所在地；因此區(qū)域內(nèi)規(guī)模性大盤數(shù)量較多，高檔樓盤的數(shù)量最多，銷售均價最高，目前市場去化較慢；將軍湖板塊城市新區(qū)，政府建設力度最大，以完成景觀改造和路網(wǎng)建設，緊鄰重點高中新址，未來將成為莊河購買力聚集的區(qū)域。莊河客群購房關注點更偏重于項目的物理屬性，目前板塊市場接受度偏低；明珠湖板塊明珠湖于2010進入施工建設，板塊將打造成為莊河集文化娛樂、旅游度假和商務居住于一的綜合休閑區(qū)。開發(fā)規(guī)模大，工期長，兌現(xiàn)難度高。當前區(qū)域僅乾和隆灣項目在售，價位偏高，市場接受度低，去化緩慢；觀駕山板塊該區(qū)域西鄰觀駕山、東面熱水河，整個區(qū)域呈帶狀分布，西大山景觀資源豐富，南部目前建設大量工業(yè)廠房，未來居住需求潛力較大；兩河板塊該區(qū)域屬于最臨近莊河主要商業(yè)區(qū)的未開發(fā)區(qū)域，多農(nóng)業(yè)用地，民居為主，目前開發(fā)樓盤最少。莊河住宅市場各區(qū)域總體分布圖老城區(qū)板塊兩河板塊觀駕山板塊黃海大街世紀大街新城區(qū)板塊觀架山板塊將軍湖板塊老城區(qū)板塊明珠湖板塊在售項目產(chǎn)品成交均價（元/㎡）銷售率國奧新天居住宅住宅502057%西山湖畔住宅5100二、三期目前銷售30%九州東方水岸住宅住宅503049%產(chǎn)品：多層，小高，少量公寓；價格：約4300~5800元/㎡（以優(yōu)質典型代表項目為例）；資源：核心商圈所在區(qū)域，生活配套完善；客戶：老城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買力；置業(yè)目的:“剛需族”為主，因此70-80㎡兩室的戶型相對暢銷；未來供應：舊城改造地塊，剛需產(chǎn)品，小部分剛改房源。老城區(qū)板塊——莊河傳統(tǒng)的居住區(qū)，人口密度最大，城中村和舊城數(shù)量較多，生活配套完善；房地產(chǎn)項目供應量少，且整體均價較低；老城區(qū)板塊解讀莊河住宅市場各區(qū)域總體分布圖老城區(qū)板塊兩河板塊觀駕山板塊黃海大街世紀大街新城區(qū)板塊觀架山板塊將軍湖板塊老城區(qū)板塊明珠湖板塊產(chǎn)品：目前在售項目較少，市場發(fā)展尚不成熟；價格：住宅價格5000元/㎡（以優(yōu)質典型代表項目為例）；資源：臨近主城區(qū)，未來兩河河景觀資源優(yōu)越，交通便利；客戶：該區(qū)域以剛需型客群為主，周邊老城區(qū)進城農(nóng)民存在較高購房需求；置業(yè)目的：本地自住、周邊鄉(xiāng)村進城、婚房為該區(qū)域主要潛在需求；未來供應：舊城改造地塊，商業(yè)屬性產(chǎn)品，剛需產(chǎn)品。兩河板塊——大部分土地未開發(fā)，多數(shù)用地為農(nóng)用地，居民住宅平瓦房居多，目前開發(fā)樓盤少，地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟；規(guī)劃項目產(chǎn)品成交均價（元/㎡）針對人群匯龍金畔住宅5000當?shù)貏傂?、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩河板塊解讀莊河住宅市場各區(qū)域總體分布圖老城區(qū)板塊兩河板塊觀駕山板塊黃海大街新城區(qū)板塊觀架山板塊將軍湖板塊老城區(qū)板塊明珠湖板塊產(chǎn)品：多層，小高層、高層，公寓；價格：約5300~7000元/㎡（以優(yōu)質典型代表項目為例）；資源：臨近市政府，新規(guī)劃醫(yī)院等配套即將落成，重點商業(yè)——華聯(lián)、美好家居廣場已開業(yè)；客戶：中高端剛需客戶，剛改客戶；置業(yè)目的：多是以剛性改善為主，部分120㎡左右品質改善客群；未來供應：改善型產(chǎn)品。在售項目產(chǎn)品成交均價（元/㎡）銷售率金鵬巴黎春田住宅650052%景泰玫瑰園住宅550055%新城區(qū)板塊——政府所在地；區(qū)域內(nèi)高檔樓盤的數(shù)量多，銷售價格最高；新城區(qū)板塊解讀莊河住宅市場各區(qū)域總體分布圖老城區(qū)板塊兩河板塊觀駕山板塊世紀大街新城區(qū)板塊觀架山板塊將軍湖板塊老城區(qū)板塊明珠湖板塊莊河住宅市場各區(qū)域總體分布圖老城區(qū)板塊兩河板塊觀駕山板塊黃海大街世紀大街新城區(qū)板塊觀架山板塊將軍湖板塊老城區(qū)板塊明珠湖板塊產(chǎn)品：多層、小高層、高層；價格：當前僅乾和隆灣一個項目在售，主要在5000-7500元/㎡，跨度很大；資源：海景，未來規(guī)劃十二大頂級配套；客戶：大連，莊河政府人員、事業(yè)單位等；置業(yè)目的：品質改善、婚房、少量投資；未來供應：改善產(chǎn)品，投資產(chǎn)品，婚房。明珠湖板塊——城市新區(qū)，由大連乾和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資35億元興建。規(guī)劃恢宏，兌現(xiàn)緩慢；

明珠湖板塊解讀展示項目產(chǎn)品成交均價（元/㎡）銷售率乾和隆灣住宅56003.5%（一期）產(chǎn)品：別墅、多層、小高層、高層、公寓；價格：主要在5000-7500元/㎡，跨度很大；資源：重點高中、將軍湖公園、紅星美凱龍商業(yè)體等優(yōu)質資源匯集于此；客戶：中高端剛需客群，改善人群，及關注學區(qū)的家庭；置業(yè)目的：品質改善；婚房；學區(qū)；未來供應：改善產(chǎn)品，學區(qū)產(chǎn)品，投資產(chǎn)品，婚房。將軍湖板塊——城市新區(qū)，政府引資力度最大，緊鄰重點高中新址，未來莊河中高端購買力客層聚集區(qū)域；

將軍湖板塊解讀展示項目產(chǎn)品成交均價（元/㎡）銷售率銘潤福邸住宅580046%鑫興紫郡住宅500015%百匯將軍府住宅60004.6%百惠將軍府3號住宅68003.5%莊河住宅市場各區(qū)域總體分布圖老城區(qū)板塊兩河板塊觀駕山板塊黃海大街世紀大街新城區(qū)板塊觀架山板塊將軍湖板塊老城區(qū)板塊明珠湖板塊老城區(qū)對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群有一定吸引力；新城區(qū)目前綜合質素最高老城區(qū)改善型客群逐漸進入新城區(qū)；兩河、觀駕山板塊開發(fā)程度相對較弱；明珠湖理想與現(xiàn)實差距甚遠；將軍湖市場認知度低，未來潛力最大；板塊優(yōu)勢劣勢老城區(qū)板塊居住密度大，生活配套齊全，臨近商業(yè)中心，整體價格適中城中村改建難度大新城區(qū)板塊城區(qū)規(guī)劃完善，居住環(huán)境較好，交通便利，產(chǎn)品品質較高入住率較低，整體價格偏高，商業(yè)配套尚不完善將軍湖板塊政府支持力度大，規(guī)劃重點高中，將軍湖景觀帶，大體量商業(yè)綜合體生活配套不足，整體均價偏高，客戶認知度低明珠湖板塊未來規(guī)劃恢宏，城區(qū)頂級配套，無敵海景資源兌現(xiàn)難度大，價格打破市場開花板，客戶接受度低觀駕山板塊北部自然資源豐富，環(huán)境適宜居住；南部未來工廠聚集，居住需求較大目前交通配套不足，生活配套不足兩河板塊距離商業(yè)中心較近，有大型農(nóng)貿(mào)市場，交通方便開發(fā)程度滯后，生活配套不足

住宅板塊分析結論：各區(qū)域板塊特點明顯，區(qū)域市場整體品質從北向南階梯式攀升。南部區(qū)域是市場關注重點，將軍湖市場潛力最大。板塊對比6.觀架山3.2分競爭板塊界定近年，新增項目主要集中于黃海大街以南新城區(qū)。本案所在將軍湖區(qū)域主要競爭板塊：新城區(qū)板塊、老城區(qū)板塊；市場動態(tài)信息：黃海大街以北及城郊區(qū)域項目入市較早，多為棚戶改造區(qū)，市場關注度一般，僅國奧新天居憑借價格優(yōu)勢產(chǎn)生一定的市場影響力；2012年下半年，南城區(qū)新增項目較多，景泰玫瑰園、百匯首府尊均于該時期入市；將軍湖板塊各家地產(chǎn)項目已將品質作為其生命力的重要標桿，雖有規(guī)劃支撐，但現(xiàn)階段仍缺少生活配套。項目集中，同期開發(fā)推售，2014年市場競爭將進入白熱化狀態(tài)。在售典型項目（2012年之后入市）在售項目（尾盤）國奧·新天居泰昌華府華宸蘭亭吉?！り柟?00新天地·國際廣場華豐·西山湖畔御河灣蘭亭園一品桃源瀚林苑九洲東方水岸景泰·玫瑰園金鵬·巴黎春田東方圣菲偉業(yè)·御景城一期瑞奇園·匯龍金畔匯金國際百匯首府尊邸銘潤·福邸荷塘麗城鑫興·紫郡本案偉業(yè)·御景城二期百惠·將軍府3號百匯·將軍府雍鑫·狀元秀九洲·水仙公館黃海大街世紀大街宸宇·千韻坊待售項目乾和·隆灣本項目及周邊將形成區(qū)域供應熱點區(qū)域資源人口密度大，區(qū)域生活配套完善，居住氛圍成熟；客戶特征區(qū)域內(nèi)剛需型居住客戶占比較大，客戶由周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)人口以及區(qū)域拆遷改造被動換房的原住民構成；產(chǎn)品形式多層及小高層產(chǎn)品為主，70-80㎡兩室供銷占比最大；多層以80-120㎡為主；小高層70-80㎡為主；價格平臺多層住宅平臺價格：4700-5800元/㎡；小高層住宅平臺價格：4200-5200元/㎡；高層住宅平臺價格：3700-4600元/㎡。競爭關系：老城區(qū)為傳統(tǒng)的居住區(qū)板塊，區(qū)域發(fā)展成熟，地緣客戶基數(shù)最高，價值已被市場認可，該板塊將分流部分剛性自住客群。老城區(qū)板塊競爭策略：以城市南進東拓的發(fā)展戰(zhàn)略，極致拉升規(guī)劃發(fā)展價值，以及板塊豐富的生態(tài)資源和濃厚的學府氣息，以未來優(yōu)質生活進行打擊；老城區(qū)板塊競爭分析區(qū)域資源名盤拉動、規(guī)劃利好、政務中心，區(qū)域配套發(fā)展日趨完善；客戶特征綜合來看，新城區(qū)客戶購成比例，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城：市內(nèi)剛需：品質改善分別為50%：40%：10%；產(chǎn)品形式區(qū)域多層、小高層住宅產(chǎn)品為主，主力面積為80-140㎡的2、3居產(chǎn)品；價格平臺多層住宅平臺價格：5600-7300元/㎡；小高層住宅平臺價格：5700-6200元/㎡；高層住宅平臺價格：4600-5500元/㎡。競爭關系：新城區(qū)板塊區(qū)域配套日趨完善，交通便捷，近年已發(fā)展為莊河的富人區(qū)。未來兩板塊將分流市場品質剛需客群及改善型客群。新城區(qū)板塊競爭策略：以內(nèi)陸湖景觀資源，生態(tài)環(huán)境、學區(qū)、商業(yè)等升級配套優(yōu)勢進行打擊，從板塊未來宜居品質和性價比上全面超越。新城區(qū)板塊競爭分析區(qū)域資源名盤拉動、規(guī)劃利好、政務中心，區(qū)域配套發(fā)展日趨完善；客戶特征客戶從事行業(yè)以建筑、黨政機關以及在大連工作的莊河人為主。31—45歲之間占比較大。認購客戶可接受總價集中在60—90萬左右；產(chǎn)品形式多層91-144㎡（218套）；高層142、144㎡（286套）；價格平臺多層住宅平臺價格：6000元/㎡；高層住宅平臺價格：5200元/㎡。競爭關系：乾和隆灣百萬㎡大體量、全配套復合型項目，力爭打造“莊河第一豪宅”。產(chǎn)品線豐富，瞄準中高檔市場客層，將分流普通改善及品質改善客戶。明珠湖板塊競爭策略：生活宜居性領先，強調(diào)配套價值、資源價值兌現(xiàn)，品質及性價比完全超越。明珠湖板塊競爭分析將軍湖板塊新城區(qū)、明珠湖板塊老城區(qū)板塊核心將軍湖板塊為本案核心競爭板塊本案與板塊內(nèi)其他項目，切分區(qū)域內(nèi)地緣性客群次要偶對本案板塊競爭界定新城區(qū)及明珠湖板塊為本案次要競爭板塊本案與新城區(qū)板塊切分莊河市場的品質剛需、改善客群老城區(qū)板塊為本案偶然競爭板塊本案與老城區(qū)切分莊河市場的改善客群莊河房地產(chǎn)市場分析城市級板塊競爭界定市場分析報告將軍湖板塊競爭界定競品項目分布圖九洲東方水岸金鵬·巴黎春田銘潤·福邸鑫興·紫郡本案偉業(yè)·御景城二期百惠·將軍府3號百匯·將軍府雍鑫·狀元秀宸宇·千韻坊乾和·隆灣景泰·玫瑰園中心競爭，價格戰(zhàn)、品質戰(zhàn)激烈；外圍競爭，客戶攔截嚴重；中心競爭外圍競爭金鵬·巴黎春田項目位置小寺河東側開發(fā)商金鵬置業(yè)（大連）有限公司建筑風格法式占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）7/20容積率1.95面積區(qū)間（㎡）80-160，躍層310主力面積（㎡）80-100以及147總戶數(shù)1460開盤時間2012.12.1均價（元/㎡）6500建筑形式多層、小高層、高層銷售動態(tài)高層、小高層于一期先行啟動，將多層產(chǎn)品放在二期。當前一期去化率約為80%客戶情況品質改善型客戶占比高達70%，市內(nèi)剛需客占25%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城占5%品牌開發(fā)商，高端項目，目前一期整體去化80%，主力客戶為品質改善客戶，占比為70%；乾和隆灣項目位置明珠湖開發(fā)商莊河乾和隆灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風格多層：法式、新古典，其它：ArtDeco占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）47/108容積率1.8面積區(qū)間（㎡）90-144主力面積（㎡）91-114總戶數(shù)一期1593開盤時間2013年10月均價（元/㎡）5600建筑形式多層、小高層、高層銷售動態(tài)推出5000元特價房客戶情況大連，莊河政府人員、事業(yè)單位等乾和隆灣超百萬平復合資源型大盤，專屬12大頂級配套，欲將項目打造成莊河頂級豪宅之巔；九洲·東方水岸項目位置世紀大街東段北行100米開發(fā)商九洲集團建筑風格法式占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）10.4/23.5容積率2.1面積區(qū)間（㎡）56-110主力面積（㎡）60-90總戶數(shù)2020開盤時間2013年3月均價（元/㎡）5030建筑形式多層、小高層、高層銷售動態(tài)當前一期在售，二期規(guī)劃中客戶情況鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客占比最大，約為55%，婚房占比30%莊河本土品牌開發(fā)商，擁有龐大老客戶基礎，占據(jù)地理位置優(yōu)勢，配合一期現(xiàn)房銷售，綜合優(yōu)勢明顯；景泰·玫瑰園項目位置世紀大街與延安路交匯處開發(fā)商景泰置業(yè)建筑風格法式占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）8/17容積率2面積區(qū)間（㎡）65-135主力面積（㎡）80-110總戶數(shù)1400（一、二期1100、三期300）開盤時間2012年10月均價（元/㎡）5500建筑形式多層、小高層、高層銷售動態(tài)小高層及高層價格區(qū)間4500-6000元/㎡，多層5800-7000元/㎡客戶情況莊河城區(qū)內(nèi)改善型客戶占比60%，其次為婚房占比與巴黎春田僅一路之隔，一、二期整體去化約60%，80-90㎡是當前主力供應產(chǎn)品。城區(qū)客戶是項目的主力客層；偉業(yè)·御璟城二期項目位置將軍湖西北側開發(fā)商大連偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風格法式占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）8.8/21.8容積率2面積區(qū)間（㎡）70-260，躍層252主力面積（㎡）64-176總戶數(shù)1540開盤時間預計2014年中旬均價（元/㎡）未定建筑形式多層、小高層、高層銷售動態(tài)待售客戶情況當前二期積累客戶約140組，城區(qū)客占絕對比例，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶約占25%二期產(chǎn)品品質較一期有所提升，與本案產(chǎn)品類型較為相似；百匯·將軍府項目位置將軍湖北側開發(fā)商大連百匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風格法式占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）7.6/10.3容積率1.2面積區(qū)間（㎡）68-138，躍層160，別墅580－1280主力面積（㎡）80-90總戶數(shù)760開盤時間2013年10月均價（元/㎡）6000建筑形式別墅、多層、小高層、高層銷售動態(tài)項目除4棟高層產(chǎn)品外，全部對外銷售客戶情況百匯老客戶及莊河城區(qū)客戶是其主力購買客群，隨機抽查3天上門20組客戶，客戶上訪量低。認購以來累計去化約35套將軍湖板塊在售項目，毗鄰紅星美凱龍，商業(yè)及景觀優(yōu)勢較為突出；小體量純多層產(chǎn)品，品質及客群定位高端；百惠·將軍府3號項目位置莊河市將軍湖正北側開發(fā)商大連百惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風格法式占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）2.9/5.3容積率1.2面積區(qū)間（㎡）94-157主力面積（㎡）120-155總戶數(shù)282開盤時間2013年11月均價（元/㎡）6800建筑形式多層銷售動態(tài)當前推出3、5、8#三棟產(chǎn)品，開盤7500元/㎡，去化較差，當前價格回落至6800元/㎡客戶情況項目體量小，目標客戶鎖定城區(qū)塔尖級人群，當前依靠開發(fā)商關系及老客戶發(fā)掘，帶動部分去化，綜合來看定價偏高，影響去化宸宇·千韻坊項目位置將軍湖附近，疏港路東側開發(fā)商大連宸宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風格法式占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）8.5/18.9容積率2面積區(qū)間（㎡）80-150主力面積（㎡）80-90總戶數(shù)1750開盤時間預計2014年中旬均價（元/㎡）未售建筑形式別墅、多層、小高層、高層銷售動態(tài)待售客戶情況7月30日認籌1萬抵3萬，由于客戶積累不夠尚未開盤。項目營銷中心設于南城區(qū)，當前認籌客戶主要來自周邊居民及教師群體體量及推盤時機有本案相近，將與其爭奪城市主動外溢型客群；銘潤福邸將軍湖板塊第一個吃螃蟹的項目，緊鄰新重點高中、公辦幼稚園，占據(jù)學區(qū)及現(xiàn)房優(yōu)勢；項目位置將軍湖幼兒園北側開發(fā)商大連銘潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑風格Art-