2012.12.2奧宸財富廣場踩盤報告合富輝煌·昆明·市場研究中心2012.12.2目錄一、項目信息二、營銷分析三、產品分析四、競品分析五、客戶分析項目信息Part1投資商背景項目簡介項目定位項目區(qū)位整體規(guī)劃房源分析投資/開發(fā)商背景

奧宸地產集團創(chuàng)立于1996年，是一家以房地產開發(fā)為龍頭，集商業(yè)運營、物業(yè)管理于一體的大型民營企業(yè)集團，具有國家一級房地產開發(fā)資質。集團總部設于深圳，目前已在深圳、北京、昆明、南京、惠州、洛杉磯等地設立區(qū)域公司，歷經十六年發(fā)展壯大，奧宸地產集團如今已經成長為"中國房地產百強企業(yè)"之一。

集團在美國洛杉磯等城市開發(fā)了30萬平方米的高尚居住社區(qū)和酒店。在中國區(qū)域已完成開發(fā)建筑面積500萬平方米，正在開發(fā)建筑面積450萬平方米，儲備開發(fā)建筑面積約1500萬平方米，集團總資產180億元，凈資產90億元，已成為西南區(qū)域知名地產品牌。投資/開發(fā)商背景——旗下項目概況項目名稱開發(fā)時間開發(fā)面積項目地址奧宸納帕溪山201160萬㎡云南騰沖奧宸橙郡200938萬㎡昆明市呈貢新城昆洛路與新寶象河交叉口東南側世紀半島蘋果谷200815萬㎡昆明市南市區(qū)前衛(wèi)西路世紀半島橄欖谷200617萬㎡昆明南市區(qū)廣福路以北、前衛(wèi)路以西、十里長街以南昆明東方廣場200521萬㎡昆明市中心區(qū)項目簡介——基礎數(shù)據(jù)項目名稱奧宸財富廣場項目位置西山區(qū)廣福路與前衛(wèi)西路交叉口省公安廳旁開發(fā)商云南奧宸房地產開發(fā)有限公司整合推廣天橙中國傳媒機構占地面積48310.19㎡總建筑面積213414.52㎡容積率3.3建筑密度/綠化率23%開盤時間待定物業(yè)類型寫字樓、商鋪、高層優(yōu)惠辦認籌卡優(yōu)惠2個點總戶數(shù)140戶交房標準毛坯車位比/物業(yè)費1.5元/㎡面積區(qū)間（㎡）住宅：36.8-139.9㎡均價（元/㎡）住宅預計均價：8000元/㎡項目定位公園式商業(yè)休閑中心超5A寫字樓小企業(yè)之家鉑金住宅城市綜合體奧宸財富廣場（建筑風格——現(xiàn)代）現(xiàn)代簡約的art-deco建筑風格，大樓以灰色調為主，簡約時尚，擁有現(xiàn)代金屬感。以現(xiàn)代簡約經典的灰色來作為外立面結合art-deco幾何化的的造型和簡潔流暢的豎向線條，再加上現(xiàn)代感很強的金屬感。效景圖奧宸財富廣場——園林景觀奧宸財富廣場主要是體現(xiàn)現(xiàn)代都市生活，園林綠化上并不突出，也沒有特別的風格。項目當期工程進度表現(xiàn)

一期已經交房入住。二期才剛開始建設，預計2014年交房。奧宸財富廣場——項目區(qū)位

區(qū)位：項目位于昆明市主城區(qū)南市區(qū)滇池板塊。毗鄰滇池，距離滇池國家旅游渡假區(qū)主干道滇池路約3公里。即廣福路與前衛(wèi)西路交界處。是昆明主城區(qū)向新昆明東城區(qū)、一湖四片、一湖四環(huán)的發(fā)展樞紐。奧宸財富廣場——項目周邊及配套周邊交通配套設施交通：112、120、109、166路。周邊配套：沃爾瑪、蘇寧電器、金格·奧特萊斯、紅星美凱龍家具城、萬達廣場車位數(shù)：2500周邊商業(yè)：沃爾瑪、蘇寧電器、金格·奧特萊斯、紅星美凱龍家具城、萬達廣場周邊公園：三個公園周邊醫(yī)院：同仁醫(yī)院，云南省婦產科醫(yī)院。周邊學校：海貝雙語小學、師大附小、師大附中、北大附中奧宸財富廣場的一期已經交房入住。目前推出的為二期的住宅A2，其中二期有兩棟寫字樓和一棟住宅組成，一到四層都為底商。住宅為5-18層，2梯5戶，面積段在84.33-87.67㎡之間。A1、A3的5-17層為寫字樓，其中A1為5A級寫字樓，單層面積在2000㎡左右。一期A1A2A3二期寫字樓住宅購物中心項目整體規(guī)劃A1房源分析

A1棟單層建筑面積為2092.66㎡，層高在3.45米，總高17層，配備了7部電梯。A1棟的總存量在2萬㎡左右。A2房源(目前認籌即將推出房源)A2-1A2-2A2-3A2-5A2-61單元2單元戶型面積（㎡）房型套數(shù)（套）A2-184.70一房兩廳一廚一衛(wèi)28A2-287.63二房二廳一廚一衛(wèi)28A2-387.67二房二廳一廚一衛(wèi)28A2-584.33一房兩廳一廚一衛(wèi)28A2-685.34二房二廳一廚一衛(wèi)28A2棟1-4層為底商，5-18層為住宅，為2梯5戶，一共有兩個單元，面積段在84.33-87.67㎡之間，一共140套。營銷分析Part2營銷節(jié)點售樓部現(xiàn)場營銷策略分析接待流程營銷節(jié)點本次認籌的為二期的住宅，認籌從2012年11月20日開始認籌的，到2012年12月2日認籌60批左右，平均每天認籌6批左右，認籌效果還可以。目前奧宸財富廣場每天到訪量在18批左右。目前的推廣途徑主要是通過手機短信和報版形式來進行宣傳。這兩種宣傳手段都是比較常規(guī)的宣傳方法，目前短信的效果比較好。2012年9月5日參加秋交會奧宸財富廣場二期銷售節(jié)點2012年11月20日認籌卡開始辦理預計2012年12月月中將會開盤。售樓部現(xiàn)場入口前臺沙盤樣板間入口（售樓部內）洽談區(qū)沙盤奧宸財富廣場二期的售樓部設在橄欖谷，售樓部外觀大氣輝煌。入門就能看到沙盤，沙盤比較氣派。置業(yè)顧問情緒飽滿，狀態(tài)非常好。營銷分析——營銷策略分析

辦卡：目前奧宸財富廣場目前認籌卡正在辦理中，認籌卡2萬元/張，辦理認籌卡開盤當天可享受2個點的優(yōu)惠。2萬元的認籌金額，提高認籌的門檻，有利于選擇意向客戶。優(yōu)惠：開盤前認籌客戶一律有2%的房價優(yōu)惠，這也相應的吸引了顧客的注意。蓄客：通過2萬元/張的認籌卡，提高認籌門檻，選擇意向客戶。開盤：奧宸財富廣場目前已傳出了開盤的信息，然而目前開盤具體時間任然為定下來。其原因主要是客戶量不夠，其房源在140套，但目前的認籌卡才辦理了60批左右，預計目前還不會進行開盤?；顒樱?012年11月1日-2012年11月30日會員活動，會員激活贏大獎，三等獎環(huán)保折疊別具，環(huán)保隨身杯+茶隔，一等獎價值3000元的山地自行車。接待流程

——接待流程、銷售口徑、整體狀況入口接待置業(yè)顧問接待沙盤區(qū)介紹方位洽談區(qū)介紹戶型樣板房展示確定認籌并登記不確定，離開接待流程奧宸財富廣場預計在12月中開盤，二期房源140套，價格預計在8000左右。優(yōu)惠情況:現(xiàn)在2萬元/張認籌卡，優(yōu)惠2個點。售樓部置業(yè)顧問人員大概有10多個，精神面貌都比較愉悅，可見每天來訪客戶較多，認籌情況可以。服務態(tài)度好:每批客戶進入都會熱情接待到等候區(qū)，馬上就會有水端過來。而且會馬上配置業(yè)顧問來進行交談。整體狀況銷售口徑產品分析Part3產品戶型分析樣板房展示戶型分析——戶型分析A2-1戶型參考建筑面積：84.70㎡房型：一房二廳一廚一衛(wèi)（N+1）戶型分析：該戶型為一房變兩房，戶型緊湊，客廳帶飄窗，采光效果好。戶型分析——住宅戶型分析A2-2戶型參考建筑面積：87.63㎡二房二廳一廚一衛(wèi)戶型分析：該戶型功能分區(qū)清楚，動靜分離，戶型的方正好?？蛷d和景觀陽臺相連，采光和景觀效果較好，廚房和儲物生活空間相連，實用性較強。戶型分析——住宅戶型分析A2-3戶型參考建筑面積：87.67㎡二房二廳一廚一衛(wèi)戶型分析：該戶型功能分區(qū)清楚，動靜分離，戶型的方正好。客廳和景觀陽臺相連，采光和景觀效果較好，廚房設計較為靈活。戶型分析——住宅戶型分析A2-5戶型參考建筑面積：84.33㎡一房二廳一廚一衛(wèi)（N+1）戶型分析：該戶型功能分區(qū)齊全，帶入戶花園，入戶門和臥室門對視，設計不是很合理，臥房和陽臺相連，景觀和采光效果較好。戶型分析——住宅戶型分析A2-6戶型參考建筑面積：85.34㎡二房二廳一廚一衛(wèi)戶型分析：該戶型方正，動靜分離，主臥帶景觀陽臺，增強舒適性，兩個臥室窗戶沒有對視，增加私密性。樣板間展示樣板間展示樣板間展示競品分析Part4紅星國際紅星國際戶型配比物業(yè)類型戶型名稱位置面積段套數(shù)比例消化情況均價總價區(qū)間二室二廳一衛(wèi)一陽臺A31棟74173%100%9000666000二室二廳一衛(wèi)三陽臺C23、5棟99.8111217%100%9000898290二室二廳一衛(wèi)二陽臺D24、6棟7916825%100%9000711000二室二廳二衛(wèi)三陽臺D64、6棟134619%80%90001206000三室二廳二衛(wèi)二陽臺C13、5棟14811217%80%90001332000三室二廳二衛(wèi)二陽臺A11棟13013821%80%90001170000三室二廳二衛(wèi)一陽臺D74、6棟97619%100%9000873000Total二室

35854%

三室

31146%

項目亮點：由家居巨頭紅星美凱龍自主招商打造，項目是一個家居廣場為主的四位一體的城市綜合體項目。紅星美凱龍的品牌效應得到了客戶的認可。銷售：開盤至今已推售單位銷售率達到了80%，2棟還未推出。價格：2010年9月18日推出首批房源均價8100元/㎡。2010年11月6日開盤均價8500元/㎡，項目目前均價達到9000元/㎡。客戶：剛性需求客戶居多，主要為區(qū)域型客戶。客戶分析Part5客戶視角客戶群分析客戶眼中的價值點客戶分析——客戶視角28歲左右目前在中心區(qū)工作45歲左右目前在西市區(qū)買來結婚用，感覺周邊配套比較完善，環(huán)境比較好，交通也比較便利。給孩子買的，這邊生活比較方便?？蛻舴治?/p>

——客戶構成本次奧宸財富廣場認籌的客戶，主要以南市