商務(wù)型城市綜合體壹品國際●啟秀城市廣場商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃啟秀置業(yè)商業(yè)部啟秀城市廣場——吃喝玩樂洗洗睡市場篇項目篇定位篇招商篇商務(wù)主題項目，港城市場相對匱乏商務(wù)型城市綜合體——啟秀城市廣場港城首席東南亞風情商務(wù)生活體驗城品牌主力店先行，明確目的性招商一、市場篇連云港，開展無限巨大的資源優(yōu)勢★連云港2021年GDP1410.52億元，增長13%。交通便利，海港資源優(yōu)勢巨大——港口旅客吞吐量突破50萬人;港口實現(xiàn)貨物吞吐量1.66億噸，增長23.1%，增幅在全國沿海主要港口排名中居第3位；集裝箱運量485.2萬標箱，增長25.4%，在全國沿海主要集裝箱港口中增長繼續(xù)排名第一位。依托豐富海洋資源，海洋產(chǎn)業(yè)興旺——海水育苗、淺海深海養(yǎng)殖、海產(chǎn)品加工已有一定規(guī)模；海洋生物、海洋化工、海洋醫(yī)藥等特色產(chǎn)業(yè)形成一定根底。★連云港市面積7446平方公里，人口439.43萬人，其中市區(qū)人口104.8萬人。世界看港城，港城看新浦“兩軸一心〞開展戰(zhàn)略，新浦區(qū)最具開展?jié)摿π缕謪^(qū)無論經(jīng)濟、人口、文化以及城市板塊開展成熟度和未來開展趨勢，新浦區(qū)都是連云港作為未來開展的重心。李強書記提出開發(fā)徐圩新區(qū)、打造濱海新城，建設(shè)連接?xùn)|西城區(qū)BRT，東西城區(qū)融合趨勢進一步加快，城市建設(shè)腳步東移?！镄缕謪^(qū)面積47.5平方公里，人口58.7萬人。新浦區(qū)濱海新區(qū)

連云港商業(yè)中心由新浦城區(qū)的通灌路商圈、解放路商圈、隴海路商業(yè)街區(qū)商圈和郁州路萬潤商圈及新浦新城區(qū)商圈及東部濱海新城商業(yè)中心構(gòu)成。新浦新城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃以行政中心為核心，建設(shè)朝陽東路商務(wù)辦公軸，巨龍路商業(yè)休閑軸，花果山南路旅游購物。表達了“新城區(qū)、新人文、新形象〞的理念。

壹品國際工程位處新城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點核心—行政中心片區(qū)，潛力無限。聚焦港城商業(yè)核心

以中央國際、匯金廣場為主體的解放路商圈，蘇寧電器開業(yè)，金鷹國際也完成圈地。優(yōu)勢：老商業(yè)中心，有一定人氣和商業(yè)基礎(chǔ)；劣勢：樓宇陳舊，硬件配套不足，交通不夠通暢、停車不便。隴海路步行街，均為小商鋪；入口為中國人民銀行，囊括所有銀行網(wǎng)點。優(yōu)勢：專門管理，人氣旺，入租率高，已成氣候；劣勢：形象差檔次低，業(yè)態(tài)單調(diào)、沒有拓展空間。通灌北路沿線，蘇果、樂天瑪特、國美、蘇寧九龍大世界、沃爾瑪?shù)热腭v，沿街商鋪林立。優(yōu)勢：人氣旺業(yè)態(tài)多；劣勢：管理混亂，檔次參差不齊，出行不暢。

郁州路萬潤商圈，大潤發(fā)和五星電器已進駐，北為家居五金及高檔車展示店，西為海鮮美食及萬潤商業(yè)街，內(nèi)為泰源小商品市場。優(yōu)勢：新人氣商圈，主題概念明確，開展空間大；劣勢：老物業(yè)參雜，形象受影響，周邊配套不完善。蒼梧路巨龍商圈，樂天瑪特、金尚軒海底撈、羅馬假日咖啡、金神話娛樂城等。優(yōu)勢：物業(yè)新，餐飲娛樂主題，可持續(xù)開展；劣勢：人氣較淡，局部物業(yè)定位有問題，商業(yè)結(jié)構(gòu)松散。

博物館新海中學新浦新區(qū)環(huán)境展示市委黨校新市政府高檔居住區(qū)小結(jié)1、連云港整體經(jīng)濟環(huán)境欠興旺，但是開展速度快；2、港城老的商圈相對較為舊、大、全，輻射范圍廣；3、國內(nèi)知名餐飲休閑娛樂品牌相對較為稀少；4、工程距老商圈距離較遠、機遇與風險共存；5、連云港相對缺乏主題明確的商業(yè)工程。二、項目篇項目簡介：項目囊括有5.4米挑高公寓——文化主題公寓、5A級寫字樓——文化創(chuàng)意辦公、五星級酒店——頂級的住宿享受、啟秀城市廣場——東南亞風情街區(qū)?？偨ㄖ娣e:96700㎡

容積率：1.89建筑密度：22.8%綠地面積：20500㎡綠地率：46.6%地理：項目位于連云港市新區(qū)核心地段，綠園南路南，科苑路東。壹品國際—商務(wù)型城市綜合體項目地理位置：①東接新市政府，南鄰行政審批中心、將來的建設(shè)局.交通局等，處在中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，周邊無大型可開發(fā)地段，屬絕版黃金位置，具備不可復(fù)制性，區(qū)位優(yōu)勢明顯。②北靠新海中學.淮海工學院，南連美術(shù)館.博物館.圖書館.體育館.藝術(shù)中心.少兒活動中心等，具備多元化文化氛圍。③交通便利，下寧連高速即到，靠近并直通花果山景區(qū)，至市中心駕車順暢；停車方便，大面積綠化，鬧中取靜。④本案為市府規(guī)劃核心地段，是連云港重點扶持區(qū)域，具備最佳發(fā)展和投資升值前景。項目新增公交線路，5路公交途徑學院路、綠園路、蒼梧路、海連路、鹽河路，路線經(jīng)過市區(qū)主干道，公共交通便利。

工程2公里輻射區(qū)域：杏壇花園、頤和花園、杰瑞花園、君越財富廣場、劍橋一號、公園一號、同科匯豐國際、蒼梧三期、名人世家、中央華府、海連新天、金秋情緣、水木華園、劍橋印象、合力鉑金公館、金鷹國際等。寫字樓有：鳳凰國際、泰達國際、金海財富中心、尚東現(xiàn)代城、陽光大廈、八佰城市走廊、名都廣場。工程周邊小區(qū)相對高檔，主要入住人群為公務(wù)員、私企老板、公司白領(lǐng)等，人均收入較高，新事物的接受能力高，消費檔次要求高。1、工程處于新浦新區(qū)核心位置，地理位置優(yōu)越，交通便利；2、新區(qū)人氣欠佳，區(qū)域內(nèi)商業(yè)工程開展速度較慢；3、新區(qū)政府消費、辦公宴請需求量加大，但消費環(huán)境嚴重缺少；4、連云港新海新區(qū)商務(wù)氣氛越加濃厚，具備形成商務(wù)型城市綜合體〔壹品國際〕小結(jié)三、定位篇本工程商業(yè)業(yè)態(tài)定位思想：

壹品國際?啟秀城市廣場港城首席東南亞風情商務(wù)生活體驗城以東南亞風情和現(xiàn)代建筑風格相交融，融合文化創(chuàng)意辦公和文化主題公寓理念，將會打造一個集餐飲、休閑、娛樂、高端會所于一體的文化創(chuàng)意工程，為城市提供一個創(chuàng)新型商務(wù)生活的消費內(nèi)容，一個真正的商務(wù)休閑人群聚集地。依據(jù)A座五星級酒店高檔形象需要精致休閑·品質(zhì)生活依據(jù)B座文化創(chuàng)意辦公需要商務(wù)接待·休閑娛樂依據(jù)C座文化主題公寓及商務(wù)快捷酒店需求生活配套·項目完善三個副題既相互獨立，又有機聯(lián)動。依據(jù)半徑2公里內(nèi)居住情況·周邊商業(yè)及辦公環(huán)境以及自身項目要求；壹品國際商業(yè)業(yè)態(tài)定位為港城首席東南亞風情商務(wù)生活體驗城，兼帶小型名品購物和部分辦公生活配套。形成辦公·生活·吃·住·玩·樂一站式一體化商業(yè)氛圍。A棟〔五星級酒店、KTV、風情酒吧、泰式餐飲〕B棟〔寫字樓、日、韓料理、越南菜、港式廣式茶餐、中西式簡餐〕C棟〔公寓、商務(wù)酒店、咖啡店、云貴川湘菜系、泰式SPA、休閑〕沿街小商鋪〔銀行、電信、移動、東南亞風味小吃、東南亞服飾、工藝品、眼鏡、文具、鮮花店、生活超市、藥店等〕工程名稱：壹品國際啟秀城市廣場工程主題：港城首席東南亞風情商務(wù)生活體驗城業(yè)態(tài)定位：以東南亞特色餐飲為主要招商業(yè)態(tài)，配以表達東南亞文化的休閑娛樂、服裝、佩飾等其他業(yè)態(tài)，打造連云港獨一無二的特色風情街。A區(qū)一層平面圖大型餐飲、量販KTV西餐韓國料理A區(qū)二層平面圖大型餐飲、量販KTV精品零售特色禮品茶餐廳配套商業(yè)特產(chǎn)店社區(qū)配套藥店社區(qū)配套打印社辦公用品店特色風情餐廳中式簡餐7+7新四方西式簡餐KFC德克士B區(qū)一層平面圖

B區(qū)二層平面圖中型餐飲茶餐廳、特色料理大型中餐特色料理大型中餐B區(qū)三層平面圖大型餐飲海鮮館大型餐飲火鍋C區(qū)一層平面圖3定位篇業(yè)態(tài)組合定位之意向區(qū)位社區(qū)超市