項(xiàng)目初判區(qū)位、規(guī)劃交通、配套項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩援a(chǎn)業(yè)情況本項(xiàng)目位于城市中心區(qū)，屬于修武中心城區(qū)大規(guī)模舊城改造項(xiàng)目。本項(xiàng)目武縣城市發(fā)展的重點(diǎn)是提升城市形象和城市環(huán)境，主要為舊城改造升級(jí)和寧城新區(qū)的建設(shè)。修武縣寧城新區(qū)位于縣城南部，豐收路以南、繞城南路以北、青龍大道以東、云臺(tái)大道以西，規(guī)劃總面積約4平方公里。城市功能以行政辦公、公共服務(wù)設(shè)施、居住及教育為主。本項(xiàng)目位于修武縣城的中心區(qū)，緊鄰修武最繁華的商業(yè)中心百貨大樓和步行街，該地段是修武商業(yè)最繁華的地段。消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的認(rèn)知度高，認(rèn)可區(qū)域的配套以及將來(lái)的發(fā)展前景以及項(xiàng)目的升值潛力。配套完善，主要有百貨大樓、云臺(tái)商貿(mào)城、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、健康路小學(xué)、城關(guān)鎮(zhèn)一中、農(nóng)村信用社、郵政儲(chǔ)蓄、商業(yè)銀行等，各種配套完善，生活極其便利。區(qū)位、規(guī)劃交通、配套項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩援a(chǎn)業(yè)情況區(qū)域內(nèi)主干道通達(dá)性較好，位于城市中心，各種生活基礎(chǔ)配套完善，商貿(mào)繁榮。項(xiàng)目初判本項(xiàng)目項(xiàng)目初判區(qū)位、規(guī)劃交通、配套項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩援a(chǎn)業(yè)情況本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)集聚了百貨大樓、云臺(tái)商貿(mào)城、電器城、家具城、電動(dòng)車等各類零售批發(fā)中心等，是修武最繁華的地段。項(xiàng)目南側(cè)為修武最繁華的商業(yè)中心，涵蓋金融、百貨、服裝、家電、家具、電動(dòng)車等等各類產(chǎn)業(yè)，是修武商業(yè)最為繁華的地段，是修武縣居民購(gòu)物的首選。七賢大道和健康路兩旁攤鋪林立，七賢大道兩旁商業(yè)檔次相對(duì)較高，但健康路兩旁商業(yè)檔次相對(duì)比較低，且路邊地?cái)傠s亂無(wú)章。云臺(tái)商貿(mào)城由于是商業(yè)內(nèi)街，管理不當(dāng)，目前市場(chǎng)生意清談，出租率低。內(nèi)部情況性質(zhì)界定項(xiàng)目屬性規(guī)劃情況本項(xiàng)目是目前修武規(guī)模最大的項(xiàng)目，地塊內(nèi)現(xiàn)有居民自建房等需要拆遷，整體地塊被道路分為四塊，易于分區(qū)規(guī)劃。用地基本指標(biāo)和要求：位置：七賢大道與健康路交匯處，位于七賢大道東西兩側(cè)。規(guī)劃用地335.75畝，其中住宅用地249畝，商業(yè)用地84.75畝。容積率：FAR

=1.836用地性質(zhì)：商住建筑風(fēng)格：中式建筑風(fēng)格，住宅坡屋面，灰白色調(diào)。目前西地塊內(nèi)有兩棟建成住宅和兩棟爛尾樓，其余為凈地和村民自建房，東側(cè)為村民自建房，需要拆遷安置。項(xiàng)目初判內(nèi)部情況性質(zhì)界定項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩砸?guī)劃情況項(xiàng)目位于修武城市中心、配套成熟，屬于城中村改造大型城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目初判屬性具象詮釋區(qū)位修武城市中心商貿(mào)區(qū)，商業(yè)繁榮位于修武城市中心，周邊現(xiàn)有百貨大樓、云臺(tái)商貿(mào)城等修武最大的商業(yè)中心，業(yè)態(tài)涵蓋服裝、百貨、家電、家具、電動(dòng)車、餐飲等各行各業(yè)，商業(yè)繁榮交通交通非常便利七賢大道為修武城市主干道之一，南北通達(dá)性好，健康路出行方便環(huán)境生活設(shè)施完善周邊實(shí)驗(yàn)小學(xué)、健康路小學(xué)、城關(guān)鎮(zhèn)一中、農(nóng)村信用社、郵政儲(chǔ)蓄、商業(yè)銀行等，教育、金融、醫(yī)療、購(gòu)物等配套完善，生活極其便利商業(yè)氛圍好，但處于初級(jí)階段位于商業(yè)中心，商業(yè)繁榮，但整體上商業(yè)繁雜，熱鬧非凡，多以中低檔商業(yè)存在，處于商業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段項(xiàng)目大型城市綜合體項(xiàng)目占地335.75畝，建筑面積40.851萬(wàn)㎡，涵蓋住宅、底商、酒店、寫字樓、商業(yè)街、商業(yè)廣場(chǎng)等，屬于大規(guī)模城市綜合體項(xiàng)目地塊被七賢大道分割成東西兩部分被七賢大道分割成東西兩部分，周邊建筑陳舊，多為二三層居民自建房，周圍總體居住形象一般限制中式建筑風(fēng)格位于老城區(qū)，政府要求總體風(fēng)格為中式建筑內(nèi)部情況性質(zhì)界定項(xiàng)目屬性區(qū)域?qū)傩砸?guī)劃情況項(xiàng)目初判項(xiàng)目規(guī)劃為40余萬(wàn)㎡大規(guī)模城市綜合體，產(chǎn)品涵蓋多層住宅、高層住宅、酒店、寫字樓、購(gòu)物廣場(chǎng)、沿街商業(yè)等。目前規(guī)劃總建筑面積408510㎡，地下停車庫(kù)21860㎡，其中住宅266545㎡，公建30890㎡，商業(yè)111075㎡。規(guī)劃分區(qū)業(yè)態(tài)，七賢大道以西為多層、小高層住宅和底商和商貿(mào)區(qū)；七賢大道以東為寧城明珠和寧城購(gòu)物廣場(chǎng)，寧城明珠包括酒店及寫字樓、住宅；寧城購(gòu)物廣場(chǎng)為商業(yè)街。項(xiàng)目規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富，初步判斷應(yīng)為大規(guī)模城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目承擔(dān)了什么樣的歷史使命…？在這樣一個(gè)30多萬(wàn)人的城市在最繁華的一條七賢大道上為一萬(wàn)多塔尖階層造一座城這是怎樣的一座城？城的規(guī)模：22公頃、333畝，在這個(gè)城市無(wú)出其右。比之之前城市最有影響力的項(xiàng)目山水文苑大一倍不止城的地段：七賢大道最好的一段這個(gè)城市也許只有一條繁華的大街，就是七賢大道七賢大道最熱鬧的一段，就是百貨大樓。我們，就在百貨大樓旁在這樣的一個(gè)城市，這樣的地段，這樣的項(xiàng)目前無(wú)古人，后可能也無(wú)來(lái)者。正如城市不可能在10年內(nèi)再有一條七賢大道，同樣也不可能在七賢大道上再劃出333畝地做住宅。在這座城中，將會(huì)有10000多人入主，相對(duì)于修武城鎮(zhèn)的10萬(wàn)人，也就是說(shuō)：每10個(gè)修武人中，就有一個(gè)住在這里。并且，在這樣地段規(guī)模手筆的城中，必然將修武的1萬(wàn)多塔尖人士全部收入囊中。30萬(wàn)修武人的購(gòu)物習(xí)慣將由此改寫11萬(wàn)㎡的商業(yè)規(guī)劃，將涵蓋百貨、超市、步行街商貿(mào)城等幾乎所有的商業(yè)業(yè)態(tài)及商品。過(guò)去修武人購(gòu)物的第一選擇是百貨大樓以及焦作、鄭州，以后，百貨大樓可能只是第二選擇。本案源于城市又高于城市，是一塊注定被載入城市歷史的土地一塊改變30萬(wàn)修武人生活的土地一塊匯聚1萬(wàn)最頂尖修武人的土地拉動(dòng)城市消費(fèi)，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展塑造修武城市新名片及修武的形象窗口打造城市新亮點(diǎn)——?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)新天地建立高度的品牌形象，帶動(dòng)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展通過(guò)滾動(dòng)開發(fā)獲取經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的最大化項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展意義明確了項(xiàng)目對(duì)城市的意義，我們的塑造由此開始。項(xiàng)目初判市場(chǎng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值塑造SWOT分析基本產(chǎn)品定位項(xiàng)目營(yíng)銷推廣全案營(yíng)銷策略形象推廣策略價(jià)值與價(jià)格雙贏產(chǎn)品增值規(guī)劃活動(dòng)營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷一、項(xiàng)目初判項(xiàng)目概況性質(zhì)：修武城市中心區(qū)舊城改造項(xiàng)目，承載著城市形象升級(jí)、以及城市可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略意義，是修武城市升級(jí)的形象標(biāo)志，是代表修武形象的城市名片宗地：333畝，規(guī)模大，對(duì)資金的要求高位置：城市核心區(qū)，城市升級(jí)改造的第一站規(guī)模：建筑面積40.85萬(wàn)㎡，其中住宅26.25萬(wàn)㎡，公建3.1萬(wàn)㎡，商業(yè)11.1萬(wàn)㎡。住宅體量大，銷售周期長(zhǎng)，產(chǎn)品容易落伍；商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，形象難以區(qū)隔。資源：老城中心區(qū)，配套豐富現(xiàn)狀：老舊民居、不溫不火的商業(yè)、凌亂的攤位關(guān)鍵詞：舊城改造/老舊環(huán)境/體量大/同質(zhì)產(chǎn)品/意義重大項(xiàng)目定性中心大盤大盤的操作難度：1、年消化量有限，開發(fā)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。2、在競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，產(chǎn)品不斷升級(jí)的市場(chǎng)大環(huán)境下，規(guī)劃、產(chǎn)品容易落伍。3、環(huán)境變化難以預(yù)測(cè)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境在不斷的發(fā)生變化，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境難以預(yù)測(cè)。NO1：市場(chǎng)年消化量有限，項(xiàng)目規(guī)模大，如何提高銷售進(jìn)度？項(xiàng)目面臨的問題：按照現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)的銷售經(jīng)驗(yàn)，縣域城市的年均消化量一般在10萬(wàn)㎡左右，而修武這樣人口規(guī)模小的城市，年均消化量則在5-8萬(wàn)㎡，單項(xiàng)目的年最大消化量一般在在3-5萬(wàn)㎡，項(xiàng)目40.85萬(wàn)㎡的體量，則項(xiàng)目至少要有8年的消化期。顯然，這樣的銷售速度，難以滿足我們開發(fā)商的預(yù)期。那么，我們?nèi)绾螌⑿枰?年才能完全消化的龐大體量在4-5年的時(shí)間內(nèi)開發(fā)完畢？即我們?nèi)绾翁岣咪N售進(jìn)度？面臨挑戰(zhàn)NO2：項(xiàng)目規(guī)模大，而修武縣城市規(guī)模小，人口有限，如何搶占市場(chǎng)份額，快速銷售？每年新增城鎮(zhèn)人口6000人左右新增縣城人口4000人左右城鎮(zhèn)化率每年增長(zhǎng)2.1%左右修武總?cè)丝?0.25萬(wàn)人縣城人口6萬(wàn)人城鎮(zhèn)人口10.7萬(wàn)人項(xiàng)目40.85萬(wàn)㎡，規(guī)劃住宅部分人口7582人，商業(yè)部分人口約3-4萬(wàn)人項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)時(shí)間5年年均入駐人口2000人以上，占新增城鎮(zhèn)人口的1/3，占新增縣城人口的1/21/30每30人修武人就有1個(gè)人是項(xiàng)目業(yè)主1/10每10人修武城鎮(zhèn)人口就有1個(gè)人是項(xiàng)目業(yè)主1/6每6人修武縣城人口就有1個(gè)人是項(xiàng)目業(yè)主1/3每新增3人城鎮(zhèn)人口就有1個(gè)人是項(xiàng)目業(yè)主1/2每新增2人縣城人口就有1個(gè)人是項(xiàng)目業(yè)主面臨挑戰(zhàn)NO3：如何不斷的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，產(chǎn)品不落伍？社會(huì)的發(fā)展不斷進(jìn)步，人們的生活習(xí)慣在不斷的發(fā)展變化，對(duì)住宅產(chǎn)品的要求越來(lái)高，一般二到三年產(chǎn)品都會(huì)出現(xiàn)一次顛覆性的升級(jí)，隨著整體市場(chǎng)產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新升級(jí)，那么，大盤項(xiàng)目產(chǎn)品很快就會(huì)落伍，所以要求項(xiàng)目規(guī)劃伊始就用發(fā)展的眼光來(lái)對(duì)待。隨著河南建業(yè)集團(tuán)和焦作億祥置業(yè)的入駐，修武住宅市場(chǎng)產(chǎn)品即將面臨一次顛覆性的升級(jí)。在這兩大公司進(jìn)駐之后，我們?nèi)绾伪ＷC我們的產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？如何保證我們的市場(chǎng)份額？面臨挑戰(zhàn)寧城未來(lái)項(xiàng)目單位河南建業(yè)集團(tuán)焦作億祥置業(yè)拿地位置寧城新區(qū)寧城新區(qū)開發(fā)規(guī)模總投資50億，建業(yè)森林半島系列，項(xiàng)目涵蓋商業(yè)、住宅、五星級(jí)酒店、美食城及多功能旅游服務(wù)區(qū)等多種形態(tài)，森林半島系列建筑風(fēng)格一般為新古典主義或歐式、地中海風(fēng)格修武地塊600畝左右公司實(shí)力河南房地產(chǎn)開發(fā)公司龍頭老大河南18個(gè)地市及部分縣城均有項(xiàng)目焦作實(shí)力開發(fā)公司之一，有25萬(wàn)㎡大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)開發(fā)項(xiàng)目建業(yè)城市花園系列、綠色家園系列、森林半島系列、聯(lián)盟新城系列，另有建業(yè)城、桂園、壹號(hào)城邦等經(jīng)典項(xiàng)目焦作億祥東郡占地288畝，總建筑面積25萬(wàn)㎡NO4：我們現(xiàn)在的規(guī)劃和產(chǎn)品，是否具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？是否具有可持續(xù)發(fā)展性？立面簡(jiǎn)單，沒有變化，雖為中式風(fēng)格，但中式元素應(yīng)用較少，僅僅是色彩上的迎合，難以體現(xiàn)現(xiàn)代中式建筑的精髓。兩段式設(shè)計(jì)，大面積白色涂料，建成后將是中檔產(chǎn)品形象，整體品質(zhì)低，且白色涂料很容易污染，兩三年后將會(huì)變得非常陳舊，從而影響后期的銷售。小高層一梯三戶設(shè)計(jì)，戶型朝向不好，客戶接受度低，一體二戶戶型進(jìn)深大（13.6m）。面臨挑戰(zhàn)NO5：11萬(wàn)平米，如此龐大的商業(yè)體量，該是什么樣的業(yè)態(tài)組合？如何銷售？發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積1.2㎡；全國(guó)人均商業(yè)面積0.8㎡；項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)11萬(wàn)㎡；集中商業(yè)區(qū)占5萬(wàn)余㎡；本項(xiàng)目縣城人口人均商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到了1.83㎡，人均集中商業(yè)面積0.83㎡；這已經(jīng)超過(guò)全國(guó)的平均水平，那么項(xiàng)目如何在商業(yè)市場(chǎng)飽和的情況下實(shí)現(xiàn)11萬(wàn)㎡商業(yè)的快速銷售呢？這是一個(gè)商業(yè)新舊更替的概念，是一個(gè)大魚吃小魚的過(guò)程，所以項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要涵蓋修武目前最好的產(chǎn)業(yè)，如超市、百貨、家電、家具等產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目商業(yè)是修武整體商業(yè)的升級(jí)。面臨挑戰(zhàn)二、市場(chǎng)分析地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)2011趨勢(shì)研判修武市場(chǎng)研判修武商業(yè)研判城市樓盤掃描購(gòu)房意向分析修武概況修武縣是千年古縣、中國(guó)優(yōu)秀旅游名縣、國(guó)家衛(wèi)生縣城、國(guó)家園林縣城、全國(guó)綠化模范縣、國(guó)家生態(tài)建設(shè)示范區(qū)、全國(guó)平安建設(shè)先進(jìn)縣、中國(guó)最美小城，目前正在創(chuàng)建河南省林業(yè)生態(tài)縣、可持續(xù)發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)。地理位置修武縣位于河南省西北部，座落在太行山南麓，物產(chǎn)豐富，風(fēng)光綺麗，全縣總面積678平方公里，北山南川，山川各半，南北相對(duì)高差達(dá)1290米，屬暖帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，日照充足，雨水充沛。轄3鎮(zhèn)、5鄉(xiāng)、1個(gè)辦事處和1個(gè)工貿(mào)區(qū)，223個(gè)行政村，30.25萬(wàn)人。城鎮(zhèn)人口10.7萬(wàn)人。交通條件修武縣地理位置優(yōu)越，處鄭州、新鄉(xiāng)、焦作三個(gè)城市的中心地帶，基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，境內(nèi)鄭（州）太（原）鐵路橫貫東西，地方公路四通八達(dá)。旅游資源修武縣旅游資源得天獨(dú)厚，境內(nèi)大小奇峰70多處。己被列入國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)的云臺(tái)山景區(qū)，面積約54平方公里，有茱萸峰、疊彩洞、萬(wàn)善寺、百家?guī)r、禾農(nóng)秀谷、靈山等10大景點(diǎn)。其間山巒疊嶂，泉瀑爭(zhēng)流，有大小名峰36座，天然溶洞20多個(gè)，瀑潭泉多如繁星。宏觀市場(chǎng)修武是千年古縣、中國(guó)優(yōu)秀旅游名縣、中國(guó)最美的小城，但整體城區(qū)面積和人口少，城市亟待擴(kuò)張，城區(qū)迫切需要升級(jí)。宏觀市場(chǎng)2009年，修武全縣生產(chǎn)總值完成80.2億元，增長(zhǎng)13%；其中一產(chǎn)完成10.1億元，增長(zhǎng)4.3%；二產(chǎn)完成52.6億元，增長(zhǎng)7%；三產(chǎn)完成17.5億元，增長(zhǎng)11.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為12.6：65.6：21.9。修武縣2009年實(shí)現(xiàn)人均生產(chǎn)總值26512元，折合美元約3900美元。修武縣2009年河南108個(gè)縣市綜合競(jìng)爭(zhēng)力第20名！通過(guò)2009年國(guó)民生產(chǎn)總值對(duì)比來(lái)看，修武縣在焦作四縣二市中最低，但修武縣人口少，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。從河南省108個(gè)縣市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名來(lái)看，焦作四縣二市：沁陽(yáng)市第9，孟州市第12，博愛縣第18，修武縣第20，武陟縣第24，溫縣第26。修武縣綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在108縣中處于第20位，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，但2009年GDP增速驟減，經(jīng)濟(jì)迫切需要轉(zhuǎn)型，政府必將加大固定資產(chǎn)投資和刺激消費(fèi)。宏觀市場(chǎng)修武固定資產(chǎn)投資迅速增加，基礎(chǔ)設(shè)施、縣城環(huán)境大幅改善，居民消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)，且尤其日益重視住房消費(fèi)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成60億元，增長(zhǎng)28.3％。其中：城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資48.4億元，增長(zhǎng)28.4%。在城鎮(zhèn)投資中，分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資1.2億元，增長(zhǎng)0.2%；第二產(chǎn)業(yè)30.4億元，增長(zhǎng)39%；第三產(chǎn)業(yè)16.8億元，增長(zhǎng)13.3%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資9170萬(wàn)元，增長(zhǎng)76.3%。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額19.2億元，增長(zhǎng)19.1%。分城鄉(xiāng)看，縣以上實(shí)現(xiàn)零售額10.1億元，增長(zhǎng)20.1%；農(nóng)村實(shí)現(xiàn)零售額9.1億元，增長(zhǎng)18%。宏觀市場(chǎng)修武旅游資源豐富，旅游收入和城鎮(zhèn)居民收入水平快速提升，日益重視住房消費(fèi)，潛在消費(fèi)可期。修武全年接待游客326.55萬(wàn)人次，增長(zhǎng)12.1%；實(shí)現(xiàn)門票收入2.54億元，增長(zhǎng)10%；旅游綜合收入達(dá)10.12億元，增長(zhǎng)13.7%。旅游資源進(jìn)一步整合，發(fā)展空間進(jìn)一步拓展，以旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步提升。修武城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。2009年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計(jì)13327元，增長(zhǎng)12%。銀行各項(xiàng)存款余額39.2億元，比年初增加6.4億元，同比增長(zhǎng)19.5%。其中：居民儲(chǔ)蓄存款余額27.4億元，增長(zhǎng)13.5%。銀行各項(xiàng)貸款余額23.9億元，增長(zhǎng)33.6%。中央政策考量啟示：①政策風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)加大，投資購(gòu)房和房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)是調(diào)控重點(diǎn)。②保增長(zhǎng)和延續(xù)性目標(biāo)又決定政策不會(huì)出現(xiàn)大幅度調(diào)整。宏觀市場(chǎng)

在樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)背景下，2010年10月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲8.6%，11月份仍舊持續(xù)高速上漲，調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響不大。關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)專項(xiàng)整治的通知公積金貸款利率上調(diào)9.27新政國(guó)務(wù)院關(guān)于積極促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知公積金貸款利率下調(diào)國(guó)辦關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)康發(fā)展的若干意見10.22新政地方政府出手救市資本金比例下調(diào)物業(yè)稅開征研討二手房政策收緊清查閑置土地2007-12007-72008-72008-12009-12009-72010-72010-1國(guó)四條公積金政策收緊二套房再次收緊國(guó)十一條國(guó)十條利率上調(diào)9.29新政2007-2010年10月房地產(chǎn)政策變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)實(shí)踐表明，平抑政策出臺(tái)于房地產(chǎn)發(fā)展的上升期，而扶持政策多出臺(tái)于房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌周期與上升的起步期。由此也可說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在一個(gè)上升周期中。國(guó)房景氣指數(shù)的V型走勢(shì)昭示著房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇和活躍，隨著調(diào)控力度的加大，景氣指數(shù)開始新一輪下滑，但仍處于景氣周期。景氣指數(shù)2009年3月，國(guó)房景氣指數(shù)下降至十年歷史冰點(diǎn)94.74，房地產(chǎn)行業(yè)活躍度處歷史低潮。超預(yù)期的銷售拉動(dòng)國(guó)房景氣指數(shù)上揚(yáng)，最終形成V型反彈。兩次調(diào)控背景不同，前次調(diào)控屬于政府的經(jīng)濟(jì)行為，旨在為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供有力的條件；本次調(diào)控更多是政治層面的“專項(xiàng)打壓”，是政府解決社會(huì)民生問題的手段。2007-2008年政策調(diào)控與2009-2010年政策調(diào)控的區(qū)別2011年房地產(chǎn)整體形勢(shì)預(yù)判市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律中央政策考量開發(fā)商現(xiàn)金流通貨膨脹的預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)維持上漲趨勢(shì)，阻力凸顯成交量緩步下滑，但對(duì)房?jī)r(jià)仍有支撐市場(chǎng)亢奮，投資需求和改善需求占主導(dǎo)可能轉(zhuǎn)變，一線城市開始向二三線城市傳導(dǎo)，自住需求得到政策繼續(xù)扶持。政策風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加大，變盤可能性存在根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及國(guó)家各項(xiàng)政策的綜合分析，房地產(chǎn)行業(yè)在一線城市已經(jīng)得到較為充分的發(fā)展，土地供應(yīng)量已經(jīng)明顯趨于萎縮，房產(chǎn)價(jià)格上升潛力不大，因此在今后一段時(shí)間內(nèi)，將處于一個(gè)橫盤調(diào)整期。二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)尚未得到充分的發(fā)展，市場(chǎng)潛力還有較大上升空間，還有5-10年的穩(wěn)定發(fā)展上升期。2011趨勢(shì)研判2009年，修武全縣生產(chǎn)總值完成80.2億元，增長(zhǎng)13%；人均生產(chǎn)總值26512元，折合3900美元，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資9170萬(wàn)元，增長(zhǎng)76.3%。說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入快速發(fā)展階段。2009年底修武縣城鎮(zhèn)化率達(dá)到35.5%。根據(jù)相關(guān)理論和國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，我們判斷修武的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入高速發(fā)展階段。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明：修武經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)入高速發(fā)展階段。GDP增幅<4%4~5%5~8%>8%房地產(chǎn)發(fā)展周期萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展13%人均GDP0~800$800~4000$4000~8000$8000~20000$房地產(chǎn)發(fā)展速度啟動(dòng)期高速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期3900$城市化率<30%30~50%50~90%>90%城市化速度初步城市化低速發(fā)展期高速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期35.5%特征：住宅價(jià)格與房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，商品房產(chǎn)品附加值提高，但房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)競(jìng)爭(zhēng)階段，競(jìng)爭(zhēng)樓盤少。地產(chǎn)市場(chǎng)研判修武人喜歡去焦作購(gòu)物，這本身是遺憾，但對(duì)項(xiàng)目也是機(jī)會(huì)！！發(fā)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式贏利模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購(gòu)物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng)城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場(chǎng)、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，商業(yè)廣場(chǎng)出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主商鋪基本市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)和銷售同時(shí)存在商鋪市場(chǎng)化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入修武商業(yè)正由快速發(fā)展階段向結(jié)構(gòu)調(diào)整期演進(jìn)，經(jīng)營(yíng)檔次、結(jié)構(gòu)即將發(fā)生轉(zhuǎn)變，商業(yè)市場(chǎng)飽和的原因是市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問題，總體檔次低。商業(yè)研判項(xiàng)目名稱山水文苑——2期華公館地址為民路與云臺(tái)大道交匯處向西電發(fā)商焦作市建設(shè)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)中國(guó)建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司景觀設(shè)計(jì)香港合筑國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司全程策劃一期鄭州英之杰；二期旭智地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)規(guī)模一期占地近100畝，建筑面積10萬(wàn)余㎡，22棟多層，二期占地60畝，15棟多層洋房綠化率38%物業(yè)類型多層、花園洋房項(xiàng)目定位修武首席人文高尚社區(qū)，一期：城市的榮耀，名門的徽記；二期：洋房里的中國(guó)精神二期主力戶型兩房87㎡、134㎡；三房122.92㎡、130.95㎡、141.68㎡、157.47㎡；復(fù)式193㎡物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)0.25元/㎡銷售情況一期交房入駐，二期銷售90%配套（設(shè)施）幼兒園、會(huì)所、中央空調(diào)、沿街商業(yè)均價(jià)一期多層均價(jià)1300元/㎡，其中花園洋房1600元/㎡；二期多層2300元/㎡，洋房2600元/㎡項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)：花園洋房退臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積；綠化率高，造景面積大，水系景觀；劣勢(shì)：天然氣非市政供應(yīng)；中央空調(diào)存在質(zhì)量問題，制冷制熱效果差，使用費(fèi)用高，經(jīng)常損壞維修，對(duì)項(xiàng)目形象造成一定的影響。城市樓盤掃描山水文苑——目前修武縣規(guī)模最大、檔次、價(jià)位最高的項(xiàng)目一期占地100畝，建筑面積10萬(wàn)余㎡，全多層社區(qū)（22棟），多層住宅和多層洋房，組團(tuán)式設(shè)計(jì)分區(qū)明確；景觀上引入水景概念，綠化率高，造景空間大；配套檔次高：幼兒園、會(huì)所、商業(yè)街、中央空調(diào)、智能化等均領(lǐng)先市場(chǎng)；但天然氣和中央空調(diào)使用費(fèi)用高，造成不好影響；總體規(guī)劃引領(lǐng)修武房地產(chǎn)市場(chǎng)，是修武最高檔樓盤。山水文苑1期規(guī)劃理念引領(lǐng)市場(chǎng)，配套檔次高城市樓盤掃描山水文苑2期華公館——退臺(tái)式花園洋房和電梯洋房，產(chǎn)品、價(jià)格領(lǐng)先市場(chǎng)一期占地60畝，15棟多層住宅和多層洋房，中心組團(tuán)六棟洋房，戶型優(yōu)勢(shì)明顯，存在贈(zèng)送空間；綠化率高，造景空間大，園林規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高；天然氣非市政供應(yīng)，天然氣和中央空調(diào)使用費(fèi)用高，前期造成不好影響。城市樓盤掃描山水文苑2期華公館戶型——布局合理，但面積偏大，總價(jià)高多層兩室兩廳一衛(wèi)：87㎡多層兩室兩廳一衛(wèi)：134㎡多層三室兩廳兩衛(wèi)：122.92㎡飄窗弧形飄窗飄窗陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)戶型布局不夠合理，交通動(dòng)線不夠流暢，陽(yáng)臺(tái)在臥室，晾曬不便，且面積偏大不實(shí)用城市樓盤掃描陽(yáng)臺(tái)入戶花園一層庭院飄窗飄窗飄窗飄窗多層三室兩廳一衛(wèi)：130.95㎡多層三室兩廳兩衛(wèi)：141.68㎡電梯洋房三室兩廳兩衛(wèi)：157.47㎡陽(yáng)臺(tái)三房戶型布局基本合理，客廳餐廳聯(lián)通空間大，南北通透，戶型陽(yáng)臺(tái)飄窗、入戶花園等亮點(diǎn)明顯，但整體戶型面積偏大，總價(jià)偏高，無(wú)緊湊型戶型山水文苑2期華公館戶型——布局合理，但面積偏大，總價(jià)高城市樓盤掃描項(xiàng)目名稱銀河城地址修武中心大道水利局對(duì)面電7139888開發(fā)商焦作市銀河置業(yè)有限公司全程策劃河南精順規(guī)模占地40多畝，分兩期開發(fā)綠化率35%，有小品、噴泉、廣場(chǎng)、樹木等物業(yè)類型多層，現(xiàn)代風(fēng)格項(xiàng)目定位一期：名流云集，上層社會(huì)鎦金名片；二期：開啟修武居住品質(zhì)生活二期主力戶型兩房78㎡；三房104㎡、113.6㎡、107.1㎡、122㎡；四房144㎡；兩層商業(yè)面積320-330㎡/套物業(yè)管理明廈物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費(fèi)0.25元/㎡銷售情況一期交房入駐，二期銷售95%配套（設(shè)施）幼兒園，私家車庫(kù)，儲(chǔ)藏室7-20㎡均價(jià)一期均價(jià)1250元/㎡；二期2100元/㎡；商業(yè)4000元/㎡項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)：位于市中心，地段優(yōu)越；緊湊型戶型，功能全總價(jià)低；物業(yè)管理；劣勢(shì)：手續(xù)不全，。銀河城——距本項(xiàng)目最近，尾盤，主賣點(diǎn)地段、戶型、物業(yè)城市樓盤掃描規(guī)劃：全多層社區(qū)，現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，以中心綠地軸線為社區(qū)軸心，運(yùn)用小品、噴泉、廣場(chǎng)、綠地等營(yíng)造景觀視覺效果。銀河城——整體規(guī)劃建設(shè)在2007年上市時(shí)引領(lǐng)市場(chǎng)城市樓盤掃描銀河城——功能齊全，布局合理，緊湊型戶型，合理降低總價(jià)聯(lián)通大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，觀景效果好，私密性強(qiáng)飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗陽(yáng)臺(tái)干濕分離衛(wèi)生間四室兩廳兩衛(wèi)：144㎡三室兩廳兩衛(wèi)：122㎡三室兩廳一衛(wèi)：107.1㎡戶型功能齊全、布局合理，客廳臥室聯(lián)通型方陽(yáng)臺(tái)，實(shí)用性、私密性強(qiáng)，觀景效果好，緊湊型戶型，合理控制總價(jià)，降低單價(jià)抗性城市樓盤掃描幸?；▓@——規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，價(jià)位相對(duì)較低項(xiàng)目名稱幸福花園地址修武縣幸福路中段路南電7181111開發(fā)商焦作厚德置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)機(jī)械設(shè)計(jì)六院全程策劃無(wú)形廣告規(guī)模占地48.87畝，一期寬景洋房，二期科技尊邸，三期電梯洋房綠化率38%物業(yè)類型多層，花園洋房，電梯洋房項(xiàng)目定位首創(chuàng)花園式庭院社區(qū)二期主力戶型三房105㎡，130㎡；復(fù)式五房150㎡，180㎡物業(yè)管理建業(yè)物業(yè)，0.3元/㎡銷售情況一二期基本清盤，三期即將入市配套（設(shè)施）均價(jià)二期1800元/㎡，三期預(yù)計(jì)2200元/㎡項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)：洋房設(shè)計(jì)，產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先；價(jià)位低，相對(duì)實(shí)惠；劣勢(shì)：位置相對(duì)偏僻城市樓盤掃描幸?；▓@——寬景洋房、錯(cuò)層洋房、電梯洋房產(chǎn)品豐富，每期產(chǎn)品品質(zhì)不斷升級(jí)規(guī)劃：現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，

一期寬景洋房、二期科技尊邸錯(cuò)層洋房、三期電梯洋房產(chǎn)品不斷升級(jí)，緊跟一線城市市場(chǎng)潮流，產(chǎn)品領(lǐng)先。景觀：以入口廣場(chǎng)和景觀中軸為主景觀，合理規(guī)劃布局，做到戶戶觀景，景觀均好。城市樓盤掃描幸福花園2期戶型——退臺(tái)洋房設(shè)計(jì)，觀景效果好，層次感強(qiáng)南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，退臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)面積大觀景效果好，立面層次感強(qiáng)，居住舒適度高，陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、飄窗等贈(zèng)送空間大，室內(nèi)錯(cuò)層設(shè)計(jì)，空間感強(qiáng)。洋房三室兩廳一衛(wèi)105㎡洋房復(fù)式三室兩廳一衛(wèi)150㎡洋房三室兩廳一衛(wèi)130㎡洋房復(fù)式三室兩廳一衛(wèi)180㎡陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)飄窗飄窗城市樓盤掃描概況：修武市場(chǎng)上在售項(xiàng)目不多，未來(lái)即將上市的項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)。規(guī)模：大規(guī)模項(xiàng)目較少，最大的山水文苑一期100畝，二期60畝，其余均為50畝以下的中小型項(xiàng)目。容積率：均為多層項(xiàng)目，容積率較低。建筑形態(tài)：市場(chǎng)上在售項(xiàng)目以多層為主，目前還沒有小高層、高層項(xiàng)目，多層花園洋房、電梯洋房引領(lǐng)市場(chǎng)，深受客戶追捧。檔次：樓盤檔次不高，均為中段中高檔項(xiàng)目。配套：山水文苑有會(huì)所、幼兒園、中央空調(diào)，但中央空調(diào)客戶的認(rèn)可度不高。建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，立面上采用涂料和面磚結(jié)合的方式。戶型：整體上戶型面積偏大，布局合理、功能齊全的緊湊型戶型較少。價(jià)格：目前市場(chǎng)上項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在地段、產(chǎn)品品質(zhì)上，總體價(jià)格差別小，均價(jià)1800-2000元/㎡，電梯洋房的價(jià)格在2300元/㎡左右，明顯高于多層價(jià)格。物管與智能化：客戶越來(lái)越認(rèn)可專業(yè)的物業(yè)管理公司和住宅安防智能化系統(tǒng)。后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)：河南房地產(chǎn)龍頭老大建業(yè)集團(tuán)和焦作億祥置業(yè)即將入駐修武南部新區(qū)，其公司實(shí)力強(qiáng)，品牌號(hào)召力大，產(chǎn)品規(guī)劃以及物業(yè)管理水平市場(chǎng)領(lǐng)先，客戶認(rèn)可度高，隨著兩個(gè)公司的進(jìn)駐，修武房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)加劇。產(chǎn)品不斷升級(jí)，后續(xù)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈城市樓盤掃描現(xiàn)有樓盤客戶多為本地客戶，自住為主，包括泛公務(wù)員、生意人、區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移到市區(qū)人群，其中公務(wù)員和企業(yè)中高層管理人員的購(gòu)買力較強(qiáng)。購(gòu)房需求改善型自用型保值升值型城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、教師、醫(yī)務(wù)人員、金融系統(tǒng)、電信、電力、及其他事業(yè)單位人員，人均月收入在1500元以上，有住房但希望改善居住條件；從事各種生意的本地人，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，購(gòu)買力極強(qiáng)，且愿意在本地消費(fèi)；還有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群為了以后生活方便、子女教育，而進(jìn)城置業(yè)；另外修武縣外來(lái)旅游居住人群也有很強(qiáng)的購(gòu)買力。泛公務(wù)員生意人其他人群消費(fèi)者分析：泛公務(wù)員和生意人（城區(qū)&鄉(xiāng)鎮(zhèn)）構(gòu)成現(xiàn)階段修武縣房地產(chǎn)消費(fèi)主力。購(gòu)房人群分析中高端客戶豐富，消費(fèi)力強(qiáng)：全縣中高端客戶來(lái)源豐富，消費(fèi)能力強(qiáng)，追求好的產(chǎn)品。對(duì)項(xiàng)目及所在區(qū)域認(rèn)同度高：多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)可項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，認(rèn)同項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)的發(fā)展前景?？蛻魧?duì)該區(qū)域高質(zhì)素樓盤的置業(yè)意向較高，政府公務(wù)員、生意人、望子成龍的鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭購(gòu)買可能性較高，其中高端客戶更突出?？蛻糇非髮?shí)惠，對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品需求大：

100-120m2的三室戶型受追捧，客戶對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的接受度高，花園洋房、電梯洋房成為高端產(chǎn)品。高端客戶支付能力強(qiáng)，追求高品質(zhì)產(chǎn)品：大部分客戶的總價(jià)承受能力在20-30萬(wàn)元之間，說(shuō)明高端客戶的支付能力較強(qiáng)。購(gòu)買意向分析三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值塑造SWOT分析核心價(jià)值產(chǎn)品增值建議項(xiàng)目定位城市迫切需要升級(jí)經(jīng)濟(jì)迫切需要轉(zhuǎn)型消費(fèi)市場(chǎng)迫切需要激化房地產(chǎn)市場(chǎng)迫切需要發(fā)展市場(chǎng)現(xiàn)狀回顧SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）區(qū)位，位于修武縣城核心商業(yè)區(qū)；地塊規(guī)模大，333畝，屬于城市中心大規(guī)模綜合體項(xiàng)目；周圍各種配套資源完善，配套無(wú)與倫比。前期沿七賢大道不能拆遷，難以形成外露形象，好酒在巷中；前期爛尾樓，影響一期入市高端形象機(jī)會(huì)（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)修武居民收入高，支付能力強(qiáng)；綜合體項(xiàng)目，自身配套能夠帶動(dòng)城市形象的升級(jí)；產(chǎn)品創(chuàng)新有較大的發(fā)揮空間，且創(chuàng)新產(chǎn)品受客戶歡迎。有效整合周邊資源，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力與銷售速度；通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)以及概念的營(yíng)造，提升項(xiàng)目的整體形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速消化。通過(guò)借勢(shì)推廣，修武中心城區(qū)首個(gè)大規(guī)模城市綜合體，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，快速搶占修武高端客戶；通過(guò)完善配套、優(yōu)越地段、高端形象和高性價(jià)比吸引客戶。威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢(shì)，避免威脅建業(yè)集團(tuán)和億祥置業(yè)入駐修武新區(qū)，其品牌實(shí)力和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，將分流眾多高端客戶；修武總?cè)丝谏?，未?lái)投放量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。迎合市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目大規(guī)模、地段、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和升值潛力；根據(jù)購(gòu)房者的承受能力，增加緊湊型戶型，提升單價(jià)控制總價(jià)，實(shí)現(xiàn)快速銷售和資金的快速回籠。通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃、景觀實(shí)景展示、爛尾樓立面改造，弱化項(xiàng)目前期低端形象，減少客戶抗性；通過(guò)綜合體的概念，增加項(xiàng)目宣傳力度，強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷吸引客戶關(guān)注。SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)，減小劣勢(shì)，避免威脅價(jià)格戶型產(chǎn)品全方位房地產(chǎn)市場(chǎng)如何轉(zhuǎn)型？功能型住宅向舒適化住宅的轉(zhuǎn)型單一化產(chǎn)品向多樣化產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型社區(qū)內(nèi)部資源向外部資源的轉(zhuǎn)型硬件配套逐漸向軟性服務(wù)的轉(zhuǎn)型核心價(jià)值三大基本核心優(yōu)勢(shì)規(guī)模綜合體地段占地333.75畝建筑面積40.8萬(wàn)㎡修武縣城市中心配套完善住宅、酒店、商業(yè)公寓、寫字樓1、快速啟動(dòng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)。2、利用大盤優(yōu)勢(shì)，激發(fā)區(qū)域活力。3、樹立品牌價(jià)值，培養(yǎng)忠誠(chéng)客戶。4、時(shí)刻關(guān)注對(duì)手動(dòng)態(tài)，尋找市場(chǎng)空白。項(xiàng)目突破點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉核心價(jià)值外部?jī)r(jià)值與城中心老商業(yè)區(qū)為鄰——城市核心的中心0-18歲全方位教育資源——良好的教育氛圍修武城市核心發(fā)展區(qū)——升值潛力無(wú)限榜樣現(xiàn)代化城市建設(shè)的舞臺(tái)——城市的形象窗口內(nèi)部?jī)r(jià)值我們要賦予市場(chǎng)什么樣的產(chǎn)品？40萬(wàn)平方米超級(jí)大盤。滿足全縣人群消費(fèi)的便利商業(yè)。與城市發(fā)展同步的新型品質(zhì)社區(qū)。升級(jí)版全視野舒適戶型。全程化服務(wù)的物業(yè)體系?？蛻艏?xì)分與產(chǎn)品匹配情況類

別客戶描述收入水平客戶構(gòu)成客戶配比選擇產(chǎn)品類型重要客戶收入較高的家庭，追求居住品質(zhì)的再次置業(yè)客戶。該類客戶主要以兩代或三代家庭為主，年齡在30-40之間，有穩(wěn)定的收入來(lái)源。10－20萬(wàn)元公務(wù)員；小型個(gè)體工商戶和私企業(yè)主；教師、醫(yī)生等相對(duì)高收入的人員。40%舒適三房110－130平米核心客戶該類客戶家庭財(cái)產(chǎn)豐厚，有車有房，一般屬于二次或多次置業(yè)，年齡在35-55歲之間。20萬(wàn)以上公司的高層領(lǐng)導(dǎo)；私營(yíng)企業(yè)的老板、個(gè)體工商戶30%四房、大三房120－160平米潛在客戶A、年輕客戶：年齡大多在25-35歲之間，首次置業(yè)、自??；B、投資型客戶：二次或多次置業(yè)，出租或出售房產(chǎn)，以追求投資回報(bào)。5－10萬(wàn)企事業(yè)單位普通管理人員、年輕白領(lǐng)階層和銷售精英；個(gè)體工商戶、專業(yè)技術(shù)人員。30%緊湊三房、兩房70-110平米客戶需求描述：客戶定位客戶定位1、本地富人，多為私營(yíng)業(yè)主，生意人改善型居住和終極置業(yè)為主，少部分為投資。滿足享受和身份的雙重體驗(yàn)，重視子女教育和教育環(huán)境。2、政府官員、資源型商人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)官員尋找與自己身份、品位、審美相互契合的高端物業(yè)，注重風(fēng)格感染。3、銀行職員、醫(yī)生、教師因?yàn)楣ぷ鞅憷愿撸瑢儆诘鼐壙蛻簟?、有類似或間接居住體驗(yàn)的修武籍外地商務(wù)人士、生意人父母、子女在修武，返鄉(xiāng)購(gòu)房，為了子女教育和老人安享晚年。產(chǎn)品功能產(chǎn)品定位升級(jí)住宅—居住、改善功能商業(yè)公建—配套、消費(fèi)功能星級(jí)酒店—商務(wù)、度假功能公寓寫字樓—居住、辦公功能40萬(wàn)㎡規(guī)?！顿Y、升值功能物業(yè)類型產(chǎn)品定位前期開發(fā)周期項(xiàng)目?jī)r(jià)值價(jià)值梯度快速提升中期后期價(jià)值平臺(tái)再次提升價(jià)值平臺(tái)穩(wěn)步拓展目標(biāo)：結(jié)合城市發(fā)展，打造逐漸提升的價(jià)值平臺(tái)，進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)。配套產(chǎn)品拉升區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)物酒店休閑輻射全修武的潛力型商業(yè)一類商業(yè)沿街底商輻射周邊居民的配套型商業(yè)二類商業(yè)提升修武的整體辦公水平公寓寫字樓住宅產(chǎn)品順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，步步為營(yíng)高性價(jià)比多層拉升人氣電梯洋房提升生活品質(zhì)退臺(tái)洋房提升文化內(nèi)涵舒適小高層遠(yuǎn)見未來(lái)第一階段第二階段第三階段第四階段物業(yè)類型產(chǎn)品定位星級(jí)酒店

6層多層（長(zhǎng)期市場(chǎng)考驗(yàn)）主流業(yè)態(tài)修武商業(yè)升級(jí)（掀起城市新一輪投資熱潮）

多層花園洋房（過(guò)渡產(chǎn)品）11層小高層（順應(yīng)城市的發(fā)展）7層電梯房（提升產(chǎn)品形象）寫字樓、酒店（豐富城市格局，帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展）升級(jí)業(yè)態(tài)高檔業(yè)態(tài)發(fā)展業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)補(bǔ)充業(yè)態(tài)物業(yè)類型產(chǎn)品定位產(chǎn)品功能商貿(mào)區(qū)居住區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)寧城明珠修武縣首席大型城市綜合體住宅+商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)+酒店+公寓寫字樓產(chǎn)品定位獨(dú)一無(wú)二的地段無(wú)與倫比的規(guī)模史無(wú)前例的配套精雕細(xì)琢的產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品定位住宅：26萬(wàn)㎡地標(biāo)級(jí)臻品住宅——333畝地中之王，占據(jù)修武資源制高點(diǎn)商業(yè)：激活城市發(fā)展的商業(yè)中心——為修武商業(yè)注入活力，為城市注入靈魂市場(chǎng)突破點(diǎn)的核心市場(chǎng)突破點(diǎn)的關(guān)鍵市場(chǎng)突破點(diǎn)的建立建立修武中心區(qū)城市綜合體形象成為高品質(zhì)居所的佼佼者,激活城市發(fā)展的商業(yè)中心產(chǎn)品的高點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示優(yōu)勢(shì)的建立整合推廣的高點(diǎn)整合傳播優(yōu)勢(shì)的建立形象的高點(diǎn)綜合體住宅形象的建立40萬(wàn)㎡修武首席大型城市綜合體在明確定位的基礎(chǔ)上，如何提升產(chǎn)品價(jià)值？產(chǎn)品如何制勝……從規(guī)劃、建筑、景觀、戶型、配套、服務(wù)等方面進(jìn)行闡述一期起步區(qū)：6層多層為主、花園洋房次之、11層電梯洋房補(bǔ)充。三期發(fā)展區(qū)：小高層電梯洋房，七賢大道步行街。二期品質(zhì)綜合區(qū)：小高層，多層住宅，酒店。綜合商業(yè)區(qū)-購(gòu)物廣場(chǎng)。四期封山之作：小高層、高層電梯洋房為主，多層為補(bǔ)充。二期三期一期產(chǎn)品品質(zhì)不斷升級(jí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃四期三期規(guī)劃住宅部分——位置、景觀最好的地方增加花園洋房、電梯洋房花園洋房：退臺(tái)、入戶花園等產(chǎn)品贈(zèng)送方式，增加了戶型居住功能，能夠?qū)哟胃胸S富，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)。電梯洋房：提升4層以上價(jià)格，降低4層以上的銷售難度，從而提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值，增加項(xiàng)目的居住品質(zhì)?；▓@洋房：立面豐富，品質(zhì)感強(qiáng)，居住舒適度高花園洋房適合低密度建筑，與多層相比，建安成本增加體現(xiàn)在立面上，增加約100元左右/㎡，立面形象大幅提升。且從市場(chǎng)銷售情況看，花園洋房售價(jià)卻有較大幅度的提升，提升項(xiàng)目品質(zhì)感，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。但花園洋房對(duì)景觀的要求較高，建議在中心景觀區(qū)建部分花園洋房?；▓@洋房立面特點(diǎn)退臺(tái)設(shè)計(jì)：逐層退臺(tái)，形成多層次疊加景觀效果，可以增加建筑立面的層次變化。豐富立面構(gòu)圖：1層花園、2層、3層、頂層借退臺(tái)形式為戶型增加賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)戶型增值。頂層特色設(shè)計(jì)：頂層可不做復(fù)式設(shè)計(jì)，小面積，減少銷售的壓力。規(guī)劃多層電梯洋房：減小4層以上銷售抗性，提升項(xiàng)目居住品質(zhì)和居住舒適度與多層相比，建安成本僅僅多了一部電梯的費(fèi)用（約10萬(wàn)元），即每戶增加不到2萬(wàn)元，每平米增加150-200元/㎡，但配置電梯后使生活品質(zhì)和居住形象大幅提高，使居住舒適性能大幅提升，同時(shí)電梯的增加提升了四層以上住宅的售價(jià)，與普通多層相比提升均價(jià)500元左右/㎡，從而可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的增值。規(guī)劃寧城明珠——居住休閑服務(wù)綜合區(qū)：涵蓋住宅、星級(jí)酒店、快捷酒店、商務(wù)休閑中心等產(chǎn)品寧城明珠區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃建議：寧城明珠大酒店：修武最高檔星級(jí)酒店，星級(jí)酒店裝修及管理模式；快捷酒店：引進(jìn)中州或錦江之星等品牌快捷酒店，作為星級(jí)酒店的補(bǔ)充；休閑商務(wù)中心：可作為洗浴餐飲會(huì)所，一二層大型餐飲，三層及以上洗浴會(huì)所。酒店商務(wù)樓體量過(guò)大，建議將其中兩棟改為住宅。寧城明珠大酒店星級(jí)酒店快捷酒店：星級(jí)酒店的補(bǔ)充休閑商務(wù)中心大型餐飲洗浴中心規(guī)劃酒店商務(wù)樓體量過(guò)大，且商業(yè)內(nèi)街銷售難度高，建議將此兩棟改為住宅。寧城購(gòu)物廣場(chǎng)——增加聯(lián)通性，提升二三四層的價(jià)值規(guī)劃寧城購(gòu)物廣場(chǎng)承載者修武商業(yè)升級(jí)的歷史使命，目前商業(yè)為3-4層聯(lián)體單鋪設(shè)計(jì)。根據(jù)市場(chǎng)銷售經(jīng)驗(yàn)和投資經(jīng)驗(yàn)分析，對(duì)單間商鋪的接受度，一層最高，二層開始出現(xiàn)抗性，三層及以上基本難以接受。根據(jù)購(gòu)物者的消費(fèi)習(xí)慣分析，單鋪一層客群流動(dòng)性最高，二層客流驟減，三層及以上幾乎沒有人氣。即三層及以上商業(yè)利用價(jià)值很小，（餐飲、休閑業(yè)除外）。所以，建議項(xiàng)目增加室外樓梯、電梯，空中連廊、回廊，將單間分割的商鋪改為分層分割的商鋪，分層銷售，從而，增加二層及以上商業(yè)的利用價(jià)值，提高項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)值。一區(qū)功能分區(qū)：一層服飾區(qū)：分中高檔男女裝區(qū)，運(yùn)動(dòng)品牌區(qū)，餐飲區(qū)（美食街）；二層：精品店、婦幼用品區(qū)、鞋城等；三四層：休閑區(qū)運(yùn)動(dòng)區(qū)，中西餐飲區(qū)；如：臺(tái)球廳、健身房、茶社、西餐廳等。寧城購(gòu)物廣場(chǎng)——分層分區(qū)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化規(guī)劃增加電梯、連接回廊，提升二層以上商業(yè)價(jià)值一區(qū)二區(qū)功能分區(qū)：1-3層商業(yè)，分樓棟的整體商業(yè)，可分為家電區(qū)、小商品區(qū)、電動(dòng)車自行車區(qū)。4層及以上辦公區(qū)，單間30㎡左右，可做小戶型公寓，可辦公。二區(qū)七賢大道商貿(mào)區(qū)——增加形象主力店，帶動(dòng)整體商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目5萬(wàn)余㎡集中商業(yè)區(qū)，如此龐大的商業(yè)體量，無(wú)形象主力店的帶動(dòng)，難以帶動(dòng)整體商業(yè)的發(fā)展，所以建議在七賢大道商貿(mào)區(qū)增加集中商業(yè)作為形象主力店，引進(jìn)引進(jìn)中型商超百貨，如新鄉(xiāng)胖東來(lái)，開封三毛、焦作三維超市百貨公司，實(shí)施專業(yè)化商業(yè)管理。商業(yè)街的規(guī)劃上，增加回轉(zhuǎn)空間，減少通透性，避免一旦經(jīng)營(yíng)不善，人氣稀少，一目了然帶來(lái)的不利影響。商業(yè)街部分功能分區(qū)，按照商業(yè)功能進(jìn)行商鋪的規(guī)劃，建議區(qū)域功能為建材裝飾燈飾區(qū)、家具區(qū)、窗簾布藝區(qū)、床上用品區(qū)等和食品區(qū)（干菜、海鮮、調(diào)味品、廚具等）、水果蔬菜批發(fā)區(qū)、生活用品批發(fā)區(qū)。規(guī)劃現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格中式建筑追求人與環(huán)境的和諧共生，主張“天人合一，渾然一體”，講究環(huán)境的平和、建筑的含蓄，追求居住環(huán)境的穩(wěn)定、安全和歸屬感。現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格保留了中式住宅的神韻和精髓，又進(jìn)行了必要的演化和抽象化，加入了現(xiàn)代元素，提高了建筑的舒適度。建筑建筑風(fēng)格建議建筑效果圖建筑風(fēng)格創(chuàng)新建議建筑效果圖建議建筑效果圖建議建筑效果圖6層多層——要的就是高性價(jià)比！底層：一層花園入戶（滿足人們對(duì)于私人空間的占有）頂層：三房變兩房，減面積設(shè)置（轉(zhuǎn)化市場(chǎng)對(duì)頂層產(chǎn)品存在抗性的問題）中層：雙陽(yáng)臺(tái)，空中花園設(shè)計(jì)（增加室內(nèi)使用面積，滿足人們愛占便宜的心理）屋面：坡屋頂設(shè)計(jì)（解決人們對(duì)頂層滲水的畏懼心理）建筑多層洋房、7層電梯洋房——要的就是舒適！底層：花園入戶（滿足人們對(duì)于私人空間的占有）頂層：180㎡以內(nèi)的小復(fù)式設(shè)計(jì)（滿足人們對(duì)于空中別墅生活的追求）多層洋房立面層次化（提升項(xiàng)目建筑形象）7層電梯洋房（減小4層以上銷售難度，提升整體價(jià)格）建筑建筑立面品質(zhì)化，增加立面質(zhì)感，面磚涂料結(jié)合，歷久不衰項(xiàng)目40萬(wàn)㎡的開發(fā)體量，要5年以上的開發(fā)周期，開發(fā)周期長(zhǎng)，建議立面采用面磚與涂料結(jié)合的方式，保證立面至少在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，歷久不衰，不影響項(xiàng)目后期的銷售，保證項(xiàng)目良好的外觀，提高項(xiàng)目的建筑品質(zhì)。1、增加中式元素，如中式窗格、纏枝牡丹花圖案，屋頂挑檐等。2、在色彩的選擇上，建議采用白、灰色、橘紅色來(lái)體現(xiàn)中式建筑風(fēng)格，面磚、涂料搭配使用增強(qiáng)立面的品質(zhì)感。3、空調(diào)位空間格柵（百葉）隱蔽處理，增強(qiáng)立面整體性。4、頂層退縮設(shè)計(jì)，增加立面層次感。建筑細(xì)部兼顧功能與建筑美感、細(xì)節(jié)處更見項(xiàng)目品質(zhì)建筑景觀設(shè)計(jì)上保證建筑與景觀的和諧統(tǒng)一，與中式建筑風(fēng)格匹配；按照項(xiàng)目建筑風(fēng)格以及項(xiàng)目形象定位，建議項(xiàng)目打造中式皇家園林景觀，通過(guò)小區(qū)景觀“亭臺(tái)樓閣”等中式山水園林景觀的塑造，以及亭、竹、墻、小品等文化符號(hào)的應(yīng)用，與現(xiàn)代中式建筑做到和諧統(tǒng)一，通過(guò)景觀的精細(xì)化提升景觀品質(zhì)感，通過(guò)休閑空間、運(yùn)動(dòng)設(shè)施體現(xiàn)景觀的人性化。景觀中式皇家園林景觀——昔日皇家園林，現(xiàn)代百姓家園亭子：作為中國(guó)古建筑的一種文化符號(hào)，在園林造景方面的應(yīng)用更能體現(xiàn)項(xiàng)目中式特征，更能體現(xiàn)中式園林的皇家氣派。亭子是蓋在路旁或花園里供人休息用的建筑物，面積較小，大多只有頂，沒有墻，亭中國(guó)古代文化的一種語(yǔ)言符號(hào)，在開封運(yùn)用更為廣泛，如龍亭等，亭子的應(yīng)用不僅能夠?qū)崿F(xiàn)景觀與建筑的和諧統(tǒng)一，交相呼應(yīng)，更為業(yè)主提供了休閑小憩的場(chǎng)所。景觀文化竹子：充分利用竹文化特色，結(jié)合構(gòu)筑物，體現(xiàn)項(xiàng)目的人文特色,以及主人的生活意境。竹在中國(guó)歷史文化發(fā)展和精神文化形成中所產(chǎn)生的巨大作用，竹與中國(guó)詩(shī)歌書畫和園林建設(shè)的源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的關(guān)系，古人把“不剛不柔，非草非木，小異空實(shí)，大同節(jié)目”的植物稱之為竹。竹文化在景觀園林方面的應(yīng)用最為能夠體現(xiàn)項(xiàng)目的歷史人文氣質(zhì)，多數(shù)中式建筑風(fēng)格項(xiàng)目均運(yùn)用了竹文化來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的中式風(fēng)格。景觀文化中國(guó)的建筑是庭院式的，“院”、“墻”中國(guó)傳統(tǒng)建筑的主要語(yǔ)言，體現(xiàn)“藏”與“露”的辨證關(guān)系，共同構(gòu)建出對(duì)內(nèi)的開放性，對(duì)外的封閉性，表達(dá)了大多數(shù)中國(guó)人的內(nèi)斂的個(gè)性。“黑、白、灰”的色彩構(gòu)成，體現(xiàn)了建筑的“素”的特點(diǎn)，給人一種清新淡雅，寧?kù)o以至遠(yuǎn)的感覺。墻：中國(guó)傳統(tǒng)建筑的主要語(yǔ)言，體現(xiàn)“藏”與“露”的辨證關(guān)系，體現(xiàn)了中國(guó)人的個(gè)性。景觀文化小品等文化符號(hào)：通過(guò)七賢人物小品、文化柱、文化廣場(chǎng)等體現(xiàn)項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)。景觀文化精細(xì)化：多樣化、立體感和層次性，形成景觀震撼力，重硬質(zhì)鋪裝的質(zhì)感和細(xì)部處理，提升項(xiàng)目品質(zhì)景觀休閑：駐留空間分散排布，供人逗留，與小品和植被結(jié)合，相映成趣；充分利用園林空間和休閑廣場(chǎng)，增加休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。景觀房型兩房三房四房復(fù)式共計(jì)面積70-8589-120120-135135-170130-200面積比例10%40%25%10%15%100%1.主力戶型以三房為主，占總套數(shù)65%，并以發(fā)展眼光看待項(xiàng)目；2.兩房面積區(qū)間在70-85之間，略低于市場(chǎng)主流面積段；3.三房設(shè)置兩個(gè)區(qū)間，一種小三房，一種為大三房；均為市場(chǎng)高主流面積段；4.四房面積主要是考慮項(xiàng)目的居住品質(zhì)和檔次需求，置于樓王位置。市場(chǎng)主流戶型尺度：目前市場(chǎng)上以中大戶型為主，兩房主要集中在80-110㎡，三房主要集中在125-140㎡，項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)以舒適性和實(shí)用性兼?zhèn)涞闹行【o致戶型為主。合理控制戶型面積，選擇布局合理，功能齊全的緊湊型戶型，來(lái)提升項(xiàng)目單價(jià)，控制總價(jià)。最終實(shí)現(xiàn)高附加值、高利潤(rùn)。戶型以市場(chǎng)熱銷三房為主，適量增加功能齊全的緊湊型戶型戶型創(chuàng)新——增加戶型附加值，提高居住舒適度，合理控制戶型面積，提高產(chǎn)品性價(jià)比引入室外景觀多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)(觀景陽(yáng)臺(tái)+工作陽(yáng)臺(tái))頂層退臺(tái)入戶花園豐富室內(nèi)空間多功能房設(shè)計(jì)贈(zèng)送附加空間飄臺(tái)設(shè)計(jì)面積增值設(shè)計(jì)特色功能主臥優(yōu)化情景空間設(shè)計(jì)明廚明衛(wèi)戶型≤2.2m飄臺(tái)設(shè)計(jì)：（具有增加使用面積的功能）飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)面積相對(duì)大的單元，采用飄窗臺(tái)，增強(qiáng)室內(nèi)的空間感、提升戶型的舒適性。飄地臺(tái)設(shè)計(jì)（落地飄窗）面積相對(duì)小的單元，采用飄地臺(tái)，增加室內(nèi)的使用空間。飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)飄地臺(tái)設(shè)計(jì)戶型面積增值設(shè)計(jì)內(nèi)庭院設(shè)計(jì)增加室內(nèi)附送面積10㎡左右，可改為房間，起到兩房變?nèi)康淖饔?。設(shè)計(jì)要點(diǎn)開間進(jìn)深適合改為臥室或書房，陽(yáng)臺(tái)半封閉，贈(zèng)送一半面積，起到偷面積的效果，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)增加贈(zèng)送面積，能夠促進(jìn)銷售。2+1：97.1㎡1+1：62.3㎡3+1：110.3㎡面積增值設(shè)計(jì)，可變戶型增加戶型使用面積，提升項(xiàng)目賣點(diǎn)戶型戶型解析：戶型方正、布局合理，無(wú)浪費(fèi)空間?？蛷d落地大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，空間闊綽。廚房餐廳相連，交通動(dòng)線流暢。大客廳大主臥，兩房小空間里的奢侈大享受。兩室兩廳一衛(wèi)：85㎡左右戶型三室兩廳一衛(wèi)：110㎡左右戶型解析：緊湊三房設(shè)計(jì)，空間布局合理，無(wú)浪費(fèi)空間。大客廳帶大觀景陽(yáng)臺(tái)，空間感強(qiáng)，視覺面積大。三臥室面積適中，適合經(jīng)濟(jì)適用型的家庭。主臥帶飄窗，主人房寬敞舒適。戶型三室兩廳兩衛(wèi)：120-130㎡戶型解析：戶型方正、布局合理；交通動(dòng)線流暢，落地飄窗，空間闊綽；北向生活陽(yáng)臺(tái)，收納各類雜物，空間更整潔；主臥帶衛(wèi)生間、飄窗，主人房舒適愜意；南向方正大陽(yáng)臺(tái)，實(shí)現(xiàn)空間的多功能性。戶型小高層入戶花園（內(nèi)庭院）設(shè)計(jì)，通過(guò)入戶花園增加了可變室內(nèi)空間，可兩房變?nèi)?，可三房變四房戶?+1：87.49㎡2+1：84.87㎡2+1：97.1㎡3+1：108.8㎡3+1：110.3㎡1+1：62.3㎡小高層創(chuàng)新N+1可變戶型戶型配套泛會(huì)所：借助內(nèi)置商業(yè)街、集中景觀區(qū)設(shè)會(huì)所或泛會(huì)所，提升項(xiàng)目配套價(jià)值雙層隔音玻璃外墻外保溫材料：外墻外保溫材料可保護(hù)建筑主體，延長(zhǎng)建筑物壽命；提高建筑外圍結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能，解決外墻、外窗漏風(fēng)問題等（國(guó)家要求）。隔熱斷橋鋁合金窗：最大作用就在于其保溫性能，熱阻比普通單層玻璃大2倍以上，可節(jié)省能源消耗30％～40％；氣密性、水密性、隔音性以及配件的性能遠(yuǎn)高于一般窗戶。雙層中空玻璃:具有隔熱、隔音、防霜、防結(jié)露等優(yōu)良性能，另外節(jié)能效果顯著。配套斷橋鋁合金中空玻璃窗：保溫隔熱，降低噪聲，能夠起到良好的節(jié)能作用。配套多層太陽(yáng)能采暖、供熱水，小區(qū)路燈太陽(yáng)能照明，降低能耗、提倡低碳生活。屋頂隱蔽太陽(yáng)能板太陽(yáng)能熱水器引進(jìn)知名品牌物業(yè)管理公司（如：河南的鑫苑物業(yè)、索克物業(yè)、建業(yè)物業(yè)，外地的第一太平洋戴維斯等），以先進(jìn)的管理技術(shù)，特色管家服務(wù)，突顯項(xiàng)目品質(zhì)，提升品牌知名度。提供高品質(zhì)的物管服務(wù)的確是高端社區(qū)的必備，但是當(dāng)客戶購(gòu)買行為發(fā)生的時(shí)候往往沒有全方位體驗(yàn)到將要受到的業(yè)主待遇，因此在項(xiàng)目入市銷售階段，物業(yè)管理服務(wù)的前置是項(xiàng)目體驗(yàn)營(yíng)銷的一部分，并且是不可缺少的一部分。物管服務(wù)的前置物業(yè)智能化目前智能化系統(tǒng)已經(jīng)開始廣泛應(yīng)用，建議項(xiàng)目引入智能化系統(tǒng)，做好智能安防工作。社區(qū)智能化配置建議：·配備智能家居網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)視信系統(tǒng)，提供進(jìn)入小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)·配備智能家居自動(dòng)化系統(tǒng)·智能化保安系統(tǒng)服務(wù)四、營(yíng)銷推廣策略項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主策略產(chǎn)品營(yíng)銷線體驗(yàn)營(yíng)銷線路大盤推廣線建立城市地位情景體驗(yàn)營(yíng)銷性價(jià)比取勝提高社會(huì)影響、市場(chǎng)形象，建立市場(chǎng)口碑，形成口碑傳播形成開盤即售罄的熱銷場(chǎng)面，建立市場(chǎng)美譽(yù)度，以便后期提價(jià)通過(guò)銷售道具、售樓部、樣板間及實(shí)景展示，打動(dòng)客戶按照安置拆遷建設(shè)順序，開發(fā)分期計(jì)劃如圖：推盤步驟二期三期一期四期三期低價(jià)入市，高性價(jià)比取勝，強(qiáng)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)，形成開盤即售罄的熱銷場(chǎng)面，建立市場(chǎng)美譽(yù)度，以便于后期提價(jià)。建議項(xiàng)目住宅入市開盤價(jià)2200元/㎡搶占市場(chǎng)，以后每批房源不斷提價(jià)，按照項(xiàng)目住宅體量26.5萬(wàn)㎡計(jì)算，每批房源推出3萬(wàn)方，