鳳河·孔雀英國(guó)宮市場(chǎng)分析報(bào)告市場(chǎng)篇市場(chǎng)政策市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)聲音市場(chǎng)預(yù)判市場(chǎng)政策4.15—7月底9.29—11月《國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲措施》4月15日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》4月30日“京十二條”（包括限購(gòu)令）5月5日“深十三條”《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》4月20日“浙十八條”5月17日“穗24條”5月22日《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》5月26日《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》6月5日《關(guān)于規(guī)范商業(yè)個(gè)人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》6月3日《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》6月21日“新國(guó)十條”出臺(tái)后，隨著時(shí)間推移，政策及相關(guān)細(xì)則不斷被市場(chǎng)消化，調(diào)控效果逐漸減弱

力度再次加強(qiáng)8—9月9月29日15個(gè)城市的限購(gòu)令調(diào)控密集期調(diào)控淡化期調(diào)控強(qiáng)化期取消7折利率調(diào)控淡化期12月調(diào)控再次加強(qiáng)1月-9月國(guó)八條2010年2011年1月27日

《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的通知》

4月17日調(diào)控力度2010年至2011年政策調(diào)控加強(qiáng)、力度加大，限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅橫空出世！目前市場(chǎng)政策從嚴(yán)處于上升期，后市銷(xiāo)售不容樂(lè)觀。

2月16日京十五條細(xì)則政策環(huán)境分析

新國(guó)五條市場(chǎng)政策年末，銀行的信貸額度有限，部分銀行的信貸額度已經(jīng)完全支出。所以迫使銀行在年末采取停貸的方式。這是銀行在每年末都可能會(huì)出現(xiàn)的情況；中央電視臺(tái)新聞聯(lián)播報(bào)道，國(guó)務(wù)院原則同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)省、自治區(qū)、直轄市自行制定；10月14日北京建設(shè)銀行個(gè)貸中心了解到，建行已將首套房貸最低利率由原來(lái)的基準(zhǔn)利率上浮到基準(zhǔn)利率的1.05倍，其他銀行可能跟進(jìn)；住建部日前已知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù).樓市再遇寒流，樓市觀望將進(jìn)一步加重成交全額（單位：億元）成交面積（單位：萬(wàn)平方米）成交金額：2011年5月，北京市場(chǎng)受?chē)?guó)八條及京十五條出臺(tái)的影響，成交金額僅為74.97

億，而在5、6、7月出現(xiàn)了小幅度上漲后，8、9、10月均呈下跌趨勢(shì)。成交面積：成交面積的也解釋了近2個(gè)月情況的變化源于市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，波動(dòng)基本上與成交金額一致，但10月成交金額較8月下跌14.33%時(shí)，而成交面積僅下跌2.67%，原因在于市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)的下跌。

北京市場(chǎng)樓價(jià)“降”字當(dāng)頭市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀北京市場(chǎng)處于量跌價(jià)跌的階段，預(yù)計(jì)未來(lái)3-6個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)低迷。萬(wàn)科再降價(jià)樓市價(jià)格拐點(diǎn)或已發(fā)生萬(wàn)科北京公司旗下金隅萬(wàn)科城即將于11月推出三期新房源，均價(jià)14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；與此同時(shí)，萬(wàn)科深圳公司旗下項(xiàng)目金域緹香也將于11月推出均價(jià)萬(wàn)元左右的精裝修房源，比此前開(kāi)盤(pán)價(jià)優(yōu)惠約1000元左右。深圳萬(wàn)科公園里、惠州萬(wàn)科城、東莞紫臺(tái)等項(xiàng)目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。事實(shí)上，2011年以來(lái)，萬(wàn)科的降價(jià)一直在持續(xù)，只不過(guò)更為隱蔽，降幅也呈遞進(jìn)式，隨著一期期新房源的推出，價(jià)格也更為優(yōu)惠。萬(wàn)科在降價(jià)潮中選擇了較為隱晦的方式，以循序漸進(jìn)的方式，分階段降價(jià)，雖然造成一定影響，但購(gòu)房者卻因?yàn)閲?guó)企的降價(jià)行為導(dǎo)致觀望情緒愈加濃烈。市場(chǎng)聲音龍湖：將引發(fā)新一輪降價(jià)潮9月下旬，“龍湖洋房全線優(yōu)惠10萬(wàn)元起”的消息尚未見(jiàn)諸媒體即迅速傳開(kāi)。市場(chǎng)最近出現(xiàn)的連串優(yōu)惠促銷(xiāo)并不是個(gè)案，而是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)的體現(xiàn)。龍湖有可能成為樓市新一輪降價(jià)潮的引領(lǐng)者。據(jù)龍湖地產(chǎn)稱(chēng)，該公司啟動(dòng)的代號(hào)為“搶收華東”促銷(xiāo)行動(dòng)取得空前成功。以限時(shí)團(tuán)購(gòu)策略，推出近1000套房源，在5天內(nèi)共錄得認(rèn)購(gòu)金額接近20億元，去化率約為90%。在新一輪的降價(jià)潮中，龍湖無(wú)疑是降價(jià)大潮中最為成功的大型開(kāi)發(fā)商之一，龍湖在降價(jià)風(fēng)波中，盡早做出降價(jià)決定，贏得了大量觀望者。市場(chǎng)聲音市場(chǎng)預(yù)判短期內(nèi)，宏觀調(diào)控方向和調(diào)控力度不會(huì)放松；隨部分名企率先降價(jià)回收資金，當(dāng)前已經(jīng)形成較強(qiáng)的價(jià)格下行預(yù)期，且已經(jīng)逐漸蔓延到更多的城市；“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，本輪價(jià)格下調(diào)已成定局，房?jī)r(jià)沒(méi)有較大的下調(diào)幅度斷不會(huì)草草結(jié)束。指望價(jià)格一步到位，中間沒(méi)有反復(fù)也不太現(xiàn)實(shí)，普遍預(yù)計(jì)這種態(tài)勢(shì)將會(huì)持續(xù)到明年上半年。區(qū)域篇燕郊區(qū)域固安區(qū)域燕郊區(qū)域2010年11月29日燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)被榮升為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，標(biāo)志著燕郊的區(qū)域發(fā)展將由國(guó)家直接管理規(guī)劃；燕郊，作為環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的核心位置，首都的東部門(mén)戶，憑借其獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)成為連接北京市區(qū)和河北環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈各區(qū)縣的中央樞紐區(qū)；燕郊房地產(chǎn)業(yè)日新月異，不少特色樓盤(pán)相繼而起，為限購(gòu)人群提供出路，成為北京的堅(jiān)強(qiáng)后盾；燕郊建設(shè)除了房地產(chǎn)，也越來(lái)越重視環(huán)境和配套的打造，將大規(guī)模、大品牌、大企業(yè)都引進(jìn)燕郊，為燕郊發(fā)展奠定基礎(chǔ)；目前從燕郊到市區(qū)郎家園約1個(gè)小時(shí)左右，主要公交路線為813和814。若果是自駕，可以順著102國(guó)道，至此直達(dá)國(guó)貿(mào)，需要大約40分鐘，自駕出行比較方便政府支持、獨(dú)特的地理位置、特色樓盤(pán)的崛起、交通配套的完善，使得燕郊將在未來(lái)迅猛發(fā)展。燕郊項(xiàng)目?jī)r(jià)格成交走勢(shì)圖燕郊區(qū)域量?jī)r(jià)齊跌固安區(qū)域北京市政府規(guī)劃，未來(lái)3年將投入2900億發(fā)展南城，南城及其輻射區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)前所未有的發(fā)展前景規(guī)劃中的首都第二機(jī)場(chǎng)將落戶距離項(xiàng)目10公里左右的大興南各莊附近今年底，地鐵大興線（公益西橋至天宮院站）即將通車(chē)大廣高速項(xiàng)目目前已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)三年后完工根據(jù)《永定河綠色生態(tài)走廊建設(shè)規(guī)劃》，永定河綠色生態(tài)走廊建設(shè)計(jì)劃總投資170億元，4年完成，將永定河沿岸地區(qū)逐步建設(shè)成為兼具優(yōu)美生態(tài)環(huán)境和良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)的水岸經(jīng)濟(jì)帶。京南地區(qū)經(jīng)濟(jì)支持、公路、航空、軌道系統(tǒng)完善，環(huán)境的改造，為固安提供前所未有的發(fā)展機(jī)遇。固安項(xiàng)目?jī)r(jià)格、套數(shù)成交走勢(shì)圖固安區(qū)域量?jī)r(jià)齊跌固安項(xiàng)目銷(xiāo)售金額與面積走勢(shì)圖案例分析篇永定河孔雀英國(guó)宮固安孔雀大衛(wèi)城大廠潮白河大衛(wèi)城個(gè)案分析-永定河孔雀英國(guó)宮項(xiàng)目位置固安106國(guó)道與朝陽(yáng)大道交界處物業(yè)類(lèi)別普通住宅、花園洋房建筑類(lèi)別

多層小高層高層產(chǎn)品風(fēng)格英倫風(fēng)格占地面積44.26萬(wàn)平方米總建筑面積89.73萬(wàn)平方米容積率1.8綠化率35%總戶數(shù)7919戶層數(shù)高層：22層，小高層：12層，洋房：6層主力戶型二居：80平米左右三居：109、137平米左右車(chē)位配比車(chē)位比1:1目前銷(xiāo)售均價(jià)5600元/平米物業(yè)公司/物業(yè)費(fèi)固安華夏幸?；鶚I(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1.9元/平方米/月

開(kāi)發(fā)商固安華夏幸?；鶚I(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年7月、10月入住時(shí)間2012年底、2013年4月項(xiàng)目配套設(shè)施內(nèi)部社區(qū)診所、幼兒園、商業(yè)綜合體、風(fēng)情商業(yè)街周邊固安城內(nèi)小學(xué)固安第三小學(xué)固安第四小學(xué)固安二中固安一中北京經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

低密度花園城，京西南英倫風(fēng)格社區(qū)2011.8-2011.11月銷(xiāo)售261套，成交量及價(jià)格整體呈下降趨勢(shì)，目前期房銷(xiāo)售，成交主力為均價(jià)5669元/平方米的特價(jià)房；由于7月底、10月為項(xiàng)目?jī)纱渭虚_(kāi)盤(pán)，成交量比較集中；固安永定河孔雀英國(guó)宮成交情況（2011.8-2011.11）月度2011.82011.92011.102011.11成交套數(shù)104428431成交均價(jià)（元/㎡）6500左右6500左右6500左右5669（特價(jià)房）2011年7月底、10月兩次集中開(kāi)盤(pán)，因此8月、10月成交較多，目前期房報(bào)價(jià)為6500在售，成交主力為價(jià)格5669元/㎡特價(jià)房。個(gè)案分析-成交情況固安永定河孔雀英國(guó)宮成交情況（2011.8-2011.11）個(gè)案分析-小結(jié)永定河孔雀英國(guó)宮位于固安106國(guó)道附近，景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯，是進(jìn)入固安較早項(xiàng)目之一以80㎡左右兩居，109、137㎡三居為主；其中109、137㎡三居暢銷(xiāo)，市場(chǎng)報(bào)價(jià)為6500元/㎡左右，成交主力產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間為：5600元/平米左右產(chǎn)品為低密度、高層、小高層、花園洋房，英倫風(fēng)格交通便利，項(xiàng)目還緊鄰京開(kāi)高速、大廣高速，社區(qū)班車(chē)無(wú)縫接駁地鐵4號(hào)線始發(fā)站天宮院，且943路公交車(chē)直達(dá)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套完善，有社區(qū)診所、幼兒園、商業(yè)中心、風(fēng)情商業(yè)街項(xiàng)目位于固安，由于北京客群對(duì)于固安認(rèn)可度較高，北京客戶較多占90%個(gè)案分析-固安孔雀大衛(wèi)城項(xiàng)目位置固安北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南側(cè)(玉泉營(yíng)上京開(kāi)高速直達(dá)永定河橋南)物業(yè)類(lèi)別普通住宅建筑類(lèi)別板樓小高層高層產(chǎn)品風(fēng)格南加州風(fēng)格占地面積46萬(wàn)平方米總建筑面積115萬(wàn)平方米容積率2.32

綠化率30%總戶數(shù)2444層數(shù)11層，18層，28層主力戶型二居：80—90平米車(chē)位配比1:1目前銷(xiāo)售均價(jià)5600元/平米左右物業(yè)公司/物業(yè)費(fèi)廊坊市幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司

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開(kāi)發(fā)商京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年9月入住時(shí)間2014年項(xiàng)目配套設(shè)施內(nèi)部中心花園、醫(yī)院、銀行、學(xué)校周邊中小學(xué)、北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院、綜合商場(chǎng)、幼兒園、郵局銀行、醫(yī)院

低密度高層板樓，京西南加州風(fēng)格社區(qū)2011.5-2011.11月銷(xiāo)售1932套，價(jià)格整體呈下降趨勢(shì)，目前期房銷(xiāo)售，成交均價(jià)5200元/平方米；由于5月、9月為項(xiàng)目?jī)纱渭虚_(kāi)盤(pán)積累一定客戶關(guān)注，因此7月、8月、10、11月成交較多；固安孔雀大衛(wèi)城成交情況（2011.5-2011.11）月度2011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.11成交套數(shù)790521475182382275成交均價(jià)（元/㎡）58205740567056605520544054002011年5月底、9月兩次集中開(kāi)盤(pán)積累一定客戶，因此7月、8月、10、11月成交較多，目前期房在售，成交價(jià)格5400元/㎡.個(gè)案分析-成交情況固安孔雀大衛(wèi)城成交情況（2011.5-2011.11）個(gè)案分析-小結(jié)孔雀大衛(wèi)城位于固安縣106國(guó)道旁邊，是進(jìn)入固安較早項(xiàng)目之一戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良，其中80—90㎡二居暢銷(xiāo)，成交均價(jià)：5400元/平米左右產(chǎn)品為低密度、高層、小高層，南加州風(fēng)格，且樣板間已經(jīng)開(kāi)放，客戶直觀感受產(chǎn)品。交通便利，項(xiàng)目還緊鄰京開(kāi)高速、大廣高速，社區(qū)班車(chē)無(wú)縫接駁地鐵4號(hào)線始發(fā)站天宮院，且943、937路公交車(chē)直達(dá)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)部和周邊配套完善，有雙語(yǔ)幼兒園、中心花園、綜合商場(chǎng)等項(xiàng)目位于固安，北京客戶占60%，河北客戶占40%，由于北京客戶對(duì)固安認(rèn)可度高，因此北京客群較多個(gè)案分析-大廠潮白河大衛(wèi)城項(xiàng)目位置通州正東潮白河畔物業(yè)類(lèi)別普通住宅、公寓建筑類(lèi)別板塔產(chǎn)品風(fēng)格南加州風(fēng)格占地面積一期5.5萬(wàn)平方米總建筑面積13.9萬(wàn)平方米容積率2.41

綠化率30%總戶數(shù)1472層數(shù)15—28層主力戶型二居：88平米車(chē)位配比1:0.5目前銷(xiāo)售均價(jià)6500元/平米物業(yè)公司/物業(yè)費(fèi)廊坊市幸福基業(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司1.99元

開(kāi)發(fā)商大廠京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年7月、9月入住時(shí)間2013年6月項(xiàng)目配套設(shè)施內(nèi)部輕軌生活廣場(chǎng)、匯佳幼兒園各種教育機(jī)構(gòu)、星級(jí)酒店、醫(yī)療機(jī)構(gòu)周邊公立幼兒園6家，實(shí)驗(yàn)小學(xué)幼兒園，華電小學(xué)幼兒園等；大廠城關(guān)小學(xué)；大廠高級(jí)實(shí)驗(yàn)中；燕達(dá)國(guó)際醫(yī)院；燕龍馬場(chǎng)、京東第一溫泉度假村低密度高層板樓，京東南加州風(fēng)格社區(qū)2011.7-2011.11月銷(xiāo)售923套