杭州下沙工程可研報告城市概況2009年杭州下沙主要經濟技術指標常住人口28.7萬其中戶籍人口11.4萬國民生產總值312.2億城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.4萬城鎮(zhèn)居民人均消費力支出1.67萬社會消費品零售總額37.5億城市三產業(yè)結構0.45：79.42：20.13項目所在區(qū)的主導產業(yè)第2產業(yè)1083.81億工業(yè)產值項目所在區(qū)在區(qū)位的級別二級結論：城市等級、區(qū)域選址符合工程選址標準，人口不符合選址標準。城市交通規(guī)劃城市地圖地圖上應標注以下內容：工程所在位置城市各軌道交通線路規(guī)劃圖城市現(xiàn)有各主要干道城市路網交通：省級路網：繞城高速：接駁杭甬高速的下沙高速路，已通車。滬杭高速：杭州至上海下沙路段。市級路網：地鐵1號線：杭州市中心至下沙；2021通車。BRT1:下沙至武林門廣場，已開通。德勝路高速：下沙至杭州市區(qū)快速路：2021年開通；沿江高速：下沙至杭州六和塔區(qū)域，2021年內通車。區(qū)級路網：市政大道：下沙路，九沙大道等，現(xiàn)已通車。下沙區(qū)域內網路興旺，現(xiàn)在內有多級道路設施，BRT至杭州市區(qū)約35分鐘；2021年后，至杭州市區(qū)車程約20分鐘。繞城高速規(guī)劃通往杭州市區(qū)快速路地鐵1號線BRT1意向地塊結論：選址工程位于城市主干道交匯口，符合工程選址標準。新區(qū)管委會下沙西站下沙站下沙東站城市商業(yè)概況城市地圖地圖上應標注以下內容：工程所在位置現(xiàn)有\(zhòng)意向各城市綜合體位置現(xiàn)有\(zhòng)意向各類百貨的位置現(xiàn)有\(zhòng)意向各大型超市的位置現(xiàn)有和意向工程請用不同顏色標注未來商業(yè)體量估算：主商圈商業(yè)體量：30萬㎡；4號大街次級商圈體量：40萬㎡，濱江商圈商業(yè)體量：50萬㎡。各主要商業(yè)網點概況序號綜合體規(guī)模萬㎡開業(yè)與否主力業(yè)態(tài)1世茂濱江20否超市、高端百貨2保利東灣30否超市百貨、五星酒店3金隅觀瀾15否超市百貨4萬亞廣場10否百貨超市酒店公寓5龍湖項目>5否商業(yè)街，超市小百貨6深國投項目13否超市、商業(yè)街、酒店公寓百貨規(guī)模開業(yè)與否7尚都2是8新美商城3是9弗雷德3否11商貿城1是超市規(guī)模開業(yè)與否10物美3是數(shù)據來源：87113215649區(qū)主商圈區(qū)次主商圈結論：目前下沙商業(yè)處于剛起步階段，商業(yè)設施無法滿足消費者需求；區(qū)域三級商圈建設開始啟動，工程地塊作為城市綜合體的開展時機巨大。4號大街物美超市項目下沙商貿城商圈現(xiàn)狀實景圖4號大街城市房地產市場概況2007年2008年2009年市區(qū)房地產投資額（億）26.8435.1539.01市區(qū)商品住宅供給量（萬㎡）7786.7110.1市區(qū)商品住宅銷售量（萬㎡）37.844.169.2商品房成交總價（億）22.342.7107.3市區(qū)商品住宅均價（元/㎡）6000900015500近年下沙房地產概況表酒店業(yè)概況城市地圖地圖上應標注以下內容：工程所在位置現(xiàn)有\(zhòng)意向各星級酒店位置現(xiàn)有和意向酒店請用不同顏色標注星級酒店概況酒店名稱酒店級別酒店規(guī)模文匯大酒店3星106間凱恩戴斯3星253間甌江大酒店3星196間下沙大酒店3星200間錦江之星-153間如家-93間宜必思-203間速8酒店-102間希爾頓逸林酒店5星（在建）350間數(shù)據來源：杭州酒店網；備注：希爾頓逸林酒店體量近4萬㎡，估計其房間數(shù)為350間。結論：目前下沙酒店入住率較高，平均入住率80%以上，酒店市場潛力巨大。3公里商圈人口城市地圖地圖上應標注以下內容：工程所在位置工程1.5公里商圈范圍工程3.0公里商圈范圍1.5公里商圈人口戶籍人口9萬包含的街道辦數(shù)量/列表下沙，白楊其中：城鎮(zhèn)人口4萬農業(yè)人口--學生11萬3.0公里商圈人口戶籍人口11萬包含的街道辦數(shù)量/列表下沙白楊學生18萬流動人口11萬迎賓大道以北，1號大街以東為目前下沙主要居住區(qū)，當?shù)鼐用裰饕幼≡?號大街兩側。高教園區(qū)主要分布在下沙東面和北面。3km1.5km結論：選址工程1.5公里、3公里商圈人口缺乏，與選址標準有差距。地塊周邊房價城市地圖地圖上應標注以下內容：工程所在位置工程5公里范圍在售工程的位置5公里范圍內房價項目名稱產品及建筑類型市調時刻點的均價德信早城高層，多層，小高層16500元/㎡徳嘉.金沙陽光高層16000元/㎡福雷德廣場酒店公寓13000元/㎡盛泰名都中心高層、社區(qū)商業(yè)高層17000元/㎡，底商35000元/㎡保利東灣大型綜合社區(qū)16000元/㎡金隅觀瀾大型綜合社區(qū)16800元/㎡數(shù)據來源：實地調研龍湖工程萬亞廣場IBC國際公寓九陽工程合達城合達自由港結論：工程周邊的住宅價格，符合選址標準。地塊周邊地價城市地圖地圖上應標注以下內容：工程所在位置工程5公里范圍成交工程的位置數(shù)據來源：杭州國土資源網站，搜房網媒體2021年下沙區(qū)域統(tǒng)計分析5公里范圍內成交地價名稱成交時間性質面積（畝）容積率單位地價（元/㎡）1中心城區(qū)綜合體C2-K-109.12.30商業(yè)27.1543812中心城區(qū)綜合體C/R-D-33、C2-D-34住宅商業(yè)104.83.4354233中心城區(qū)綜合體R21-D-19、C/R-D-20住宅40.52.880084中心城區(qū)單元C2-K-509.10.29商業(yè)33.433.25187數(shù)據來源：2134區(qū)主商圈區(qū)次主商圈目前，下沙中心區(qū)的商業(yè)地價約3800-4500元/㎡，住宅用地地價約7000-8000元/㎡。結論：工程周邊的地價較高，商業(yè)用地突破4400元/㎡，本工程地價控制在4000元/㎡。商圈競爭情況5公里商圈地圖地圖上應標注以下內容：工程所在位置工程5公里范圍現(xiàn)有競爭者位置工程5公里范圍潛在競爭者位置注意現(xiàn)有和潛在競爭者請用不同顏色標注競爭者應包含綜合體、百貨、超市等數(shù)據來源：現(xiàn)場調研。潛在競爭者關系序號項目名稱面積開業(yè)時間1龍湖5萬㎡預2015年2萬亞廣場3.2萬㎡預2014年3深國投項目13萬㎡預2015年4盛泰中心3萬㎡預計2011年5合達CBD商業(yè)街3萬㎡預2015年城市地圖地圖上應標注以下內容：工程所在位置現(xiàn)有\(zhòng)意向各城市綜合體位置現(xiàn)有\(zhòng)意向各類百貨的位置現(xiàn)有\(zhòng)意向各大型超市的位置現(xiàn)有和意向工程請用不同顏色標注現(xiàn)存超市競爭者主要為物美超市，未來競爭工程為龍湖，萬亞廣場，深國投工程，合達城商業(yè)工程，盛都中心工程。45132區(qū)主商圈區(qū)次主商圈6結論：選址工程3公里商圈范圍超市，百貨，以及娛樂類市場潛力較大。地塊交通情況地塊紅線圖或宗地圖地圖上應標注以下內容：工程所在位置地塊周邊公交情況有無公交站點公交線路數(shù)量南BRT11北至杭州市區(qū)、九堡公交3-5數(shù)據來源：現(xiàn)場調研。地塊周邊道路情況有無隔離帶道路級別/寬度東1號大街4車道南6號大街6車道西5號大街2車道北4號大街4車道地塊四面臨路，道路通暢，臨近1號大街，下沙大道等交通主干道，至市區(qū)及開發(fā)區(qū)及其便達。結論：工程四面臨路，且其中兩條為主干道，交通條件符合選址標準。地塊概況地塊google地球實景圖地圖上應標注以下內容：地塊四周的各邊邊長地塊四周道路地塊位置東至1號大街、西至5號大街、南至6號大街、北至4號大街用地性質綜合用地用地面積300畝建筑面積70萬商住比例5：5容積率3.5綠化率建筑密度<=50%規(guī)劃內容購物中心，酒店式公寓，酒店，高層公寓其他限制條件（限高退線等）超市進駐意向意向入駐拆遷情況（拆遷量、補償方式及標準等）目前內部有兩處廠房待拆遷地塊政府報價單位地價：無樓面地價：無總地價：無數(shù)據來源：預估地塊google地球實景圖地圖上應標注以下內容：地塊四周的各邊邊長地塊四周道路地塊鳥瞰460米360米350米530米地塊東北側實景實景說明：地塊東北面為大型居住區(qū)，和傳統(tǒng)商業(yè)街。地塊正北側為尚未拆遷的廠房。東側-南側西側北側地塊西北側實景實景說明：地塊西、西北面為大型居住區(qū)，地塊北側為下沙商貿城。東側南側北側西側地塊西南側實景實景說明：西側為大規(guī)模住宅工程；地塊南側為廠房。南側西側東側北側地塊東南側實景實景說明：東側為大規(guī)模住宅工程；地塊南側為廠房和居住區(qū)。南側西側東側北側地塊總結地塊選址條件評價：1、目前開發(fā)區(qū)商品房市場啟動時間較短，周邊商圈人口與選址標準有一定差距；2、預測政府關于地塊的價格會較高，與意向土地價格有一定的差距；3、其他根本符合標準店選址條件。關于地塊下一步應重點落實的問題：地塊總結1、地塊取得是否為凈地，地塊拆遷進度，2、政府方面對地塊初步規(guī)劃，及商住相應的指標，需進一步落實；3、明確地塊初步價格。定位依據：購物中心：區(qū)域內可以做大型商業(yè)配套的地塊較少，市場未來消費力較大，此建議規(guī)劃建面為11.88萬㎡的標準店，塑造區(qū)域商業(yè)航母；五星級酒店：當?shù)負碛休^大商務客群，且缺少高端酒店，建議規(guī)劃3萬㎡五星級酒店；住宅：住宅體量較大，建議分組團，多風格開發(fā)，以適應市場不同需求；酒店式公寓：區(qū)域酒店式公寓供給量較大，建議從層高，面積，裝修風格等方面多元化去規(guī)劃設計產品。產品初步定位產品初步定位460米360米350米530米2.5F2F2F2F2F2F產品分布圖產品配比建議：產品類型建筑面積（萬㎡）面積占比備注MALL11.8815%底商2.243%1層帶2層商業(yè)街3.925%1層帶2層五星級酒店33.7%酒店式公寓9.612%層高3米，3.8米，5.2米等各類產品住宅49.3660%合計80.0100%產品初步定位城市廣場主力店/次主力店業(yè)態(tài)建議：樓層主力店/次主力店業(yè)態(tài)名稱中庭主力店/次主力店業(yè)態(tài)名稱4F餐飲、電玩影院、KTV3F百貨超市2F百貨超市1F百貨電器-1F地下車庫城市廣場剖面示意主力店/次主力店業(yè)態(tài)名稱預計建筑面積百貨25000超市20000影院4000KTV4000電器4000電玩3000餐飲5000合計65000產品初步定位土地本錢：32.96億元，地價1066.7萬元/畝建造本錢：營銷管理本錢：3.01億元各項稅費〔含營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、契稅〕：29.9億元產品類型建筑面積（萬㎡）建造單價（元/㎡）建造總價（億元）MALL11.8824002.85底商2.2418000.86商業(yè)街3.9222000.4五星級酒店365001.95酒店式公寓9.620001.92住宅49.3620009.87地下室1630004.8合計80

236022.66工程投入測算財務測算總結：工程總本錢為92.78億.工程收入測算產品類型建筑面積（萬㎡）銷售率銷售單價（元/㎡）銷售額（億元）城市廣場11.88000商業(yè)步行街3.92100%250009.8底商2.2100%200004.4酒店式公寓9.6100%6,00011.52酒店3000住宅52.12100%6,00078.98合計80.0013098104.78結論：工程凈現(xiàn)金流工程總收入-工程總投入=12億財務測算工程現(xiàn)金流量表工程總建筑面積80萬平米〔不含地下建筑面積〕，其中銷售面積65.12萬平米，持有面積14.88萬平米；在持有面積中城市廣場11.88萬平米，酒店面積3萬平米，持有物業(yè)估值合計約為15億元〔不含地下〕。時間節(jié)點合計第一年第二年第三年第四年工程款支付情況(226,588)(57,742)(138,721)(30,125)0土地款支付情況(329,610)(329,610)000其他費用支付情況(72,771)(36,806)(10,042)(16,922)(9,001)銀行融資情況00000銷售回款情況1,047,7600289,411503,649254,700支付營業(yè)稅及附加(58,3