北京住宅管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強(qiáng)本市住宅管理，保障住宅安全、合理使用，維護(hù)住宅權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅的規(guī)劃、建設(shè)、使用、維護(hù)、管理等活動。本辦法所稱住宅，是指供居住使用的房屋及其附屬設(shè)施?；驹瓌t住宅管理應(yīng)當(dāng)遵循政府監(jiān)管、業(yè)主自治、社會參與、保障安全、合理使用的原則。管理職責(zé)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本市住宅管理工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導(dǎo)監(jiān)督。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅管理的具體工作。其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好住宅管理的相關(guān)工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)住宅管理相關(guān)工作，指導(dǎo)居民委員會、村民委員會開展住宅管理工作。住宅規(guī)劃與建設(shè)規(guī)劃要求住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合本市城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，合理布局，配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。新建住宅應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，配建停車位、充電設(shè)施等。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量和安全。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定，對住宅質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任。驗(yàn)收備案住宅建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法組織竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，方可交付使用，并自竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將竣工驗(yàn)收報(bào)告和相關(guān)資料報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。住宅使用與維護(hù)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主依法享有對住宅專有部分的所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，合理使用住宅，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。使用規(guī)范住宅使用人應(yīng)當(dāng)按照住宅設(shè)計(jì)用途使用住宅，不得擅自改變住宅使用性質(zhì)。禁止在住宅內(nèi)從事危害公共安全、損害公共利益或者妨礙他人正常生活的活動。維護(hù)責(zé)任住宅專有部分的維護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)，共有部分的維護(hù)由業(yè)主共同負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，做好住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)工作。維修資金本市建立住宅專項(xiàng)維修資金制度。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限等事項(xiàng)進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供下列服務(wù)：1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)；2.環(huán)境衛(wèi)生清潔；3.綠化養(yǎng)護(hù)；4.秩序維護(hù)；5.車輛停放管理；6.裝飾裝修管理；7.物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案管理；8.法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家和本市有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由價(jià)格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，并定期公布。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。住宅安全管理安全責(zé)任建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定，履行住宅安全管理責(zé)任。安全檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。業(yè)主發(fā)現(xiàn)住宅存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)部門。應(yīng)急處置發(fā)生自然災(zāi)害、事故災(zāi)難等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，采取應(yīng)急措施，協(xié)助有關(guān)部門做好救助工作。業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有關(guān)部門的應(yīng)急處置工作。住宅裝飾裝修管理裝修申報(bào)業(yè)主或者使用人裝飾裝修住宅的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并提交裝飾裝修方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。裝修規(guī)范裝飾裝修住宅應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。禁止下列行為：1.未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；2.將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；3.擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；4.損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；5.其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。裝修監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修活動進(jìn)行現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違反本辦法規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并報(bào)告有關(guān)部門。住宅專項(xiàng)維修資金管理交存住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。使用住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。住宅專項(xiàng)維修資金的使用，按照以下程序辦理：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議；2.業(yè)主委員會組織實(shí)施使用方案；3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；4.業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；5.業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；6.專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。監(jiān)督管理住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會同財(cái)政部門，加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理情況的監(jiān)督檢查。法律責(zé)任違規(guī)處罰違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門或者其他有關(guān)部門按照職責(zé)分工，責(zé)令改正，并處以罰款：1.建設(shè)單位未按照規(guī)定組織竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格擅自交付使用的；2.業(yè)主或者使用人擅自改變住宅使用性質(zhì)的；3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未