全軍物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)全軍物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高軍隊(duì)營區(qū)物業(yè)服務(wù)保障水平，營造安全、整潔、舒適的工作和生活環(huán)境，依據(jù)國家和軍隊(duì)有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于全軍各級(jí)機(jī)關(guān)、部隊(duì)、院校、科研機(jī)構(gòu)等所屬營區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)。（三）基本原則1.保障優(yōu)先原則物業(yè)管理工作要以保障軍隊(duì)正常戰(zhàn)備、訓(xùn)練、工作和生活秩序?yàn)槭滓蝿?wù)，確保營區(qū)設(shè)施設(shè)備完好，功能正常發(fā)揮。2.依法管理原則嚴(yán)格遵守國家和軍隊(duì)有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策制度，依法規(guī)范物業(yè)管理各項(xiàng)工作。3.質(zhì)量效益原則注重提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化資源配置，降低管理成本，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。4.軍民融合原則積極探索軍民融合發(fā)展模式，充分利用社會(huì)優(yōu)質(zhì)資源，提升軍隊(duì)物業(yè)管理水平。（四）職責(zé)分工1.軍隊(duì)各級(jí)后勤（聯(lián)勤）機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)本單位物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督檢查和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，制定物業(yè)管理相關(guān)政策制度，審核物業(yè)管理規(guī)劃和計(jì)劃，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。2.營區(qū)管理部門具體承擔(dān)本單位物業(yè)管理的組織實(shí)施工作，負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理規(guī)劃和計(jì)劃，組織物業(yè)服務(wù)采購、合同簽訂與履行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行日常管理和考核評(píng)價(jià)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)，包括房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、車輛管理等服務(wù)內(nèi)容。二、物業(yè)管理規(guī)劃與計(jì)劃（一）規(guī)劃編制1.軍隊(duì)各級(jí)后勤（聯(lián)勤）機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)軍隊(duì)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃和營區(qū)實(shí)際情況，組織編制本單位物業(yè)管理規(guī)劃，明確物業(yè)管理的總體目標(biāo)、主要任務(wù)、保障措施等內(nèi)容。2.物業(yè)管理規(guī)劃應(yīng)與軍隊(duì)營區(qū)建設(shè)規(guī)劃相銜接，充分考慮營區(qū)功能布局、設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀和未來發(fā)展需求，注重科學(xué)性、前瞻性和可操作性。（二）計(jì)劃制定1.營區(qū)管理部門應(yīng)依據(jù)物業(yè)管理規(guī)劃，結(jié)合年度工作任務(wù)，制定年度物業(yè)管理計(jì)劃，明確年度物業(yè)管理工作的具體目標(biāo)、工作內(nèi)容、實(shí)施步驟、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和責(zé)任分工等。2.年度物業(yè)管理計(jì)劃應(yīng)包括房屋維修計(jì)劃、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、環(huán)境衛(wèi)生整治計(jì)劃、綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、安全保衛(wèi)工作計(jì)劃、車輛管理計(jì)劃等專項(xiàng)計(jì)劃。（三）審核與備案1.年度物業(yè)管理計(jì)劃由營區(qū)管理部門編制完成后，報(bào)本單位后勤（聯(lián)勤）機(jī)關(guān)審核。審核內(nèi)容主要包括計(jì)劃的合理性、可行性、經(jīng)費(fèi)預(yù)算等。2.經(jīng)審核通過的年度物業(yè)管理計(jì)劃，報(bào)上級(jí)后勤（聯(lián)勤）機(jī)關(guān)備案。三、物業(yè)服務(wù)采購（一）采購方式1.物業(yè)服務(wù)采購應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、預(yù)算金額等因素，按照國家和軍隊(duì)有關(guān)采購法律法規(guī)規(guī)定的方式進(jìn)行。2.對(duì)于采購金額較大、技術(shù)復(fù)雜的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，一般采用公開招標(biāo)方式；對(duì)于采購金額較小、技術(shù)簡單的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，可以采用邀請招標(biāo)、競爭性談判、詢價(jià)等方式。（二）采購程序1.需求調(diào)研營區(qū)管理部門應(yīng)開展物業(yè)服務(wù)需求調(diào)研，了解軍隊(duì)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)的具體要求和期望，明確服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法等采購需求。2.招標(biāo)文件編制根據(jù)需求調(diào)研結(jié)果，編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)包括招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、服務(wù)內(nèi)容及要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、合同條款等內(nèi)容。3.發(fā)布招標(biāo)公告通過軍隊(duì)采購網(wǎng)等指定媒體發(fā)布招標(biāo)公告，邀請符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)。4.資格審查對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查，確定其是否具備參與投標(biāo)的資格。5.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和程序進(jìn)行開標(biāo)、評(píng)標(biāo)，根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人。6.合同簽訂中標(biāo)人確定后，營區(qū)管理部門應(yīng)及時(shí)與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。（三）合同管理1.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等條款。2.營區(qū)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行情況的監(jiān)督檢查，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)。3.物業(yè)服務(wù)合同期滿或提前終止時(shí)，營區(qū)管理部門應(yīng)組織對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，并按照合同約定辦理結(jié)算和交接手續(xù)。四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋及附屬設(shè)施設(shè)備管理1.房屋管理定期對(duì)房屋進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋損壞、滲漏等問題；負(fù)責(zé)房屋外立面、屋頂、樓道等公共部位的維修養(yǎng)護(hù)；按照規(guī)定辦理房屋裝修申報(bào)和監(jiān)管手續(xù)。2.設(shè)施設(shè)備管理建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬，制定設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃；定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、保養(yǎng)、維修，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行；負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的更新改造和技術(shù)升級(jí)工作。（二）環(huán)境衛(wèi)生保潔1.公共區(qū)域保潔每日對(duì)營區(qū)道路、廣場、停車場、樓道、電梯等公共區(qū)域進(jìn)行清掃、擦拭，保持環(huán)境整潔；定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒、除蟲，預(yù)防疾病傳播。2.垃圾分類處理設(shè)置垃圾分類收集容器，按照規(guī)定進(jìn)行垃圾分類收集、運(yùn)輸和處理；開展垃圾分類宣傳教育活動(dòng)，提高官兵垃圾分類意識(shí)。（三）綠化養(yǎng)護(hù)1.綠化規(guī)劃與建設(shè)根據(jù)營區(qū)綠化規(guī)劃，組織實(shí)施綠化種植、改造和升級(jí)工作；合理配置綠化植物，提高綠化覆蓋率和景觀效果。2.綠化養(yǎng)護(hù)管理定期對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好；及時(shí)清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物和垃圾，保持綠化環(huán)境整潔。（四）安全保衛(wèi)1.人員出入管理設(shè)置門崗，對(duì)進(jìn)出營區(qū)的人員、車輛進(jìn)行登記、檢查；嚴(yán)格執(zhí)行營區(qū)門禁制度，嚴(yán)禁無關(guān)人員和車輛進(jìn)入營區(qū)。2.巡邏防控制定巡邏計(jì)劃，安排專人進(jìn)行24小時(shí)巡邏；加強(qiáng)對(duì)營區(qū)重點(diǎn)部位、要害部位的巡邏防控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患。3.安全設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)營區(qū)安全設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、消防設(shè)施等，確保其正常運(yùn)行；定期組織安全設(shè)施設(shè)備檢查和維護(hù)保養(yǎng)，及時(shí)更新老化設(shè)備。4.消防安全管理制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任；組織官兵開展消防安全教育和培訓(xùn)，提高官兵消防安全意識(shí)和自防自救能力；定期進(jìn)行消防設(shè)施檢查和演練，確保營區(qū)消防安全。（五）車輛管理1.車輛停放管理規(guī)劃營區(qū)車輛停放區(qū)域，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識(shí)；引導(dǎo)車輛有序停放，維護(hù)停車秩序；對(duì)違規(guī)停車行為進(jìn)行勸阻和糾正。2.車輛出入管理對(duì)進(jìn)出營區(qū)的車輛進(jìn)行登記、檢查，核實(shí)車輛信息；嚴(yán)禁無牌、無證、報(bào)廢等車輛進(jìn)入營區(qū)。（六）服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國家和軍隊(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定，制定具體的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，并報(bào)營區(qū)管理部門備案。2.服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的工作流程、質(zhì)量要求、考核指標(biāo)等，確保物業(yè)服務(wù)工作有章可循、有據(jù)可查。3.營區(qū)管理部門應(yīng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支付、合同續(xù)簽等掛鉤。五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理（一）資質(zhì)審核1.軍隊(duì)各級(jí)后勤（聯(lián)勤）機(jī)關(guān)應(yīng)按照國家和軍隊(duì)有關(guān)規(guī)定，對(duì)參與軍隊(duì)物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審核。2.資質(zhì)審核內(nèi)容包括企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、業(yè)績情況、人員配備、管理制度等方面。（二）人員管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定配備足夠數(shù)量的專業(yè)管理人員和服務(wù)人員，并保持人員相對(duì)穩(wěn)定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)教育，提高員工業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)意識(shí)；建立員工考核評(píng)價(jià)機(jī)制，激勵(lì)員工積極工作。（三）監(jiān)督考核1.營區(qū)管理部門應(yīng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、合同履行情況等進(jìn)行監(jiān)督檢查和考核評(píng)價(jià)。2.監(jiān)督考核可采取日常檢查、定期考核、用戶滿意度調(diào)查等方式進(jìn)行，考核結(jié)果分為優(yōu)秀、合格、不合格三個(gè)等級(jí)。3.對(duì)于考核結(jié)果優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于考核結(jié)果不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)責(zé)令其限期整改；整改仍不合格的，應(yīng)解除物業(yè)服務(wù)合同。六、經(jīng)費(fèi)管理（一）經(jīng)費(fèi)來源1.軍隊(duì)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)主要來源于軍隊(duì)事業(yè)費(fèi)預(yù)算安排。2.各級(jí)后勤（聯(lián)勤）機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理規(guī)劃和計(jì)劃，合理編制物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)預(yù)算，確保經(jīng)費(fèi)足額保障。（二）經(jīng)費(fèi)使用1.物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)應(yīng)?？顚Ｓ?，嚴(yán)格按照規(guī)定的用途使用，不得挪作他用。2.經(jīng)費(fèi)使用范圍包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支付、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生保潔費(fèi)用、安全保衛(wèi)費(fèi)用、車輛管理費(fèi)用等。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)按照合同約定和考核結(jié)果進(jìn)行支付，對(duì)于服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的，應(yīng)扣減相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。（三）經(jīng)費(fèi)監(jiān)管1.軍隊(duì)各級(jí)后勤（聯(lián)勤）機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的監(jiān)管，建立健全經(jīng)費(fèi)管理制度和內(nèi)部控制制度。2.定期對(duì)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，確保經(jīng)費(fèi)使用合法合規(guī)、安全有效。七、應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定1.營區(qū)管理部門應(yīng)結(jié)合營區(qū)實(shí)際情況，制定物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、洪水、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害和突發(fā)事件的應(yīng)急處置預(yù)案。2.應(yīng)急預(yù)案應(yīng)明確應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)分工、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急處置措施等內(nèi)容。（二）應(yīng)急演練1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照應(yīng)急預(yù)案要求，定期組織應(yīng)急演練，提高員工應(yīng)急處置能力。2.營區(qū)管理部門應(yīng)對(duì)應(yīng)急演練情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保演練效果