住宅項目管理辦法一、總則（一）目的為加強公司住宅項目管理，規(guī)范項目運作流程，確保項目順利實施，實現(xiàn)項目預期目標，提高項目質(zhì)量、進度、成本及安全管理水平，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所承接的各類住宅項目，包括新建、改建、擴建等項目的全過程管理。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則嚴格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)標準及地方相關(guān)規(guī)定，確保項目建設合法合規(guī)。2.質(zhì)量第一原則樹立質(zhì)量意識，強化質(zhì)量管理，確保住宅項目符合設計要求和質(zhì)量標準，滿足業(yè)主使用功能需求。3.進度控制原則合理安排項目進度計劃，加強進度跟蹤與監(jiān)控，確保項目按時交付使用。4.成本效益原則在保證項目質(zhì)量和進度的前提下，有效控制項目成本，提高項目經(jīng)濟效益。5.安全管理原則堅持“安全第一、預防為主、綜合治理”方針，落實安全生產(chǎn)責任制，確保項目施工安全。二、項目前期管理（一）項目立項1.市場調(diào)研對擬開發(fā)區(qū)域的房地產(chǎn)市場進行全面調(diào)研，包括市場需求、競爭狀況、價格走勢等，為項目定位提供依據(jù)。分析目標客戶群體的需求特點、購買能力及偏好，確定項目產(chǎn)品類型、戶型配比、面積段等。2.項目可行性研究組織相關(guān)部門和專業(yè)人員對項目進行可行性研究，從技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)境等方面對項目的可行性進行論證。可行性研究報告應包括項目概況、市場分析、建設方案、投資估算、財務評價、風險分析等內(nèi)容，為項目決策提供科學依據(jù)。3.項目立項審批根據(jù)公司決策層意見，按照相關(guān)規(guī)定辦理項目立項審批手續(xù)，取得項目立項批復文件。（二）規(guī)劃設計管理1.設計單位選擇通過招標、邀標等方式選擇具有相應資質(zhì)和豐富經(jīng)驗的設計單位承擔項目設計任務。在選擇設計單位時，應考察其業(yè)績、信譽、技術(shù)實力等方面情況，確保設計單位能夠滿足項目設計要求。2.設計任務書編制由項目管理部門牽頭，組織相關(guān)部門和專業(yè)人員編制設計任務書，明確項目設計要求、技術(shù)標準、設計深度等內(nèi)容。設計任務書應與項目可行性研究報告相銜接，確保設計方案符合項目定位和目標。3.設計過程管理建立設計溝通協(xié)調(diào)機制，定期與設計單位進行溝通，及時解決設計過程中出現(xiàn)的問題。組織相關(guān)部門和人員對設計方案進行評審，提出優(yōu)化意見和建議，確保設計方案的合理性、經(jīng)濟性和安全性。督促設計單位按照合同要求和設計任務書進行設計，嚴格控制設計進度，確保設計文件按時交付。4.設計變更管理嚴格控制設計變更，如因特殊原因確需變更設計的，應按照規(guī)定程序進行審批。設計變更應經(jīng)項目管理部門、設計單位、成本管理部門、工程管理部門等相關(guān)部門共同審核，并報公司領(lǐng)導批準后實施。設計變更實施后，應及時辦理相關(guān)手續(xù)，調(diào)整項目成本、進度計劃等。（三）項目招投標管理1.招標范圍及方式根據(jù)項目建設需要，確定項目招標范圍，包括勘察、設計、施工、監(jiān)理、材料設備采購等。按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，選擇合適的招標方式，如公開招標、邀請招標等。2.招標文件編制由項目管理部門牽頭，組織相關(guān)部門和專業(yè)人員編制招標文件，明確招標項目的技術(shù)要求、商務條款、評標標準等內(nèi)容。招標文件應符合法律法規(guī)和行業(yè)標準要求，確保招標過程公平、公正、公開。3.投標單位資格審查對投標單位進行資格審查，審查內(nèi)容包括企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、信譽、財務狀況、人員配備等方面情況。建立投標單位資格審查檔案，記錄審查結(jié)果，為后續(xù)招標工作提供參考。4.開標、評標及定標按照招標文件規(guī)定的時間、地點組織開標會議，公開開標，唱標記錄。組建評標委員會，按照評標標準對投標文件進行評審，推薦中標候選人。根據(jù)評標委員會推薦意見，確定中標單位，并向中標單位發(fā)出中標通知書。5.合同簽訂在中標通知書發(fā)出后，按照招標文件和中標單位投標文件內(nèi)容，與中標單位簽訂合同。合同應明確雙方的權(quán)利義務、工程內(nèi)容、質(zhì)量標準、進度要求、付款方式等條款，確保合同合法有效。三、項目建設過程管理（一）工程管理1.施工單位選擇通過招標、邀標等方式選擇具有相應資質(zhì)和豐富經(jīng)驗的施工單位承擔項目施工任務。在選擇施工單位時，應考察其業(yè)績、信譽、技術(shù)實力、管理水平等方面情況，確保施工單位能夠滿足項目施工要求。2.施工組織設計審查督促施工單位編制施工組織設計，施工組織設計應包括工程概況、施工部署、施工進度計劃、施工方法及技術(shù)措施、質(zhì)量保證措施、安全保證措施等內(nèi)容。組織相關(guān)部門和人員對施工組織設計進行審查，提出優(yōu)化意見和建議，確保施工組織設計的合理性、可行性和科學性。3.工程進度管理建立工程進度跟蹤監(jiān)控機制，定期對工程進度進行檢查和分析，及時發(fā)現(xiàn)和解決影響工程進度的問題。根據(jù)項目總進度計劃，分解制定月度、季度進度計劃，并督促施工單位嚴格按照進度計劃組織施工。如因不可抗力或其他原因?qū)е鹿こ踢M度延誤的，應及時調(diào)整進度計劃，并采取有效措施確保工程按時交付使用。4.工程質(zhì)量管理建立質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量管理職責，加強質(zhì)量過程控制。督促施工單位嚴格按照設計文件和施工規(guī)范進行施工，加強對原材料、構(gòu)配件和設備的質(zhì)量檢驗，確保工程質(zhì)量符合標準要求。定期組織工程質(zhì)量檢查和驗收，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時下達整改通知，督促施工單位限期整改，確保工程質(zhì)量合格。5.工程安全管理建立安全生產(chǎn)管理體系，落實安全生產(chǎn)責任制，加強安全過程監(jiān)管。督促施工單位制定安全管理制度和安全操作規(guī)程，加強對施工人員的安全教育培訓，提高施工人員安全意識。定期組織安全檢查和隱患排查治理，對發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時下達整改通知，督促施工單位限期整改，確保施工安全。6.工程變更管理嚴格控制工程變更，如因特殊原因確需變更工程的，應按照規(guī)定程序進行審批。工程變更應經(jīng)項目管理部門、設計單位、成本管理部門、工程管理部門等相關(guān)部門共同審核，并報公司領(lǐng)導批準后實施。工程變更實施后，應及時辦理相關(guān)手續(xù)，調(diào)整項目成本、進度計劃等。（二）成本管理1.成本預算編制由成本管理部門牽頭，組織相關(guān)部門和專業(yè)人員編制項目成本預算，成本預算應包括工程費用、工程建設其他費用、預備費等內(nèi)容。成本預算應根據(jù)項目可行性研究報告、設計文件、招投標文件等資料進行編制，確保成本預算的準確性和合理性。2.成本控制措施建立成本控制體系，明確成本控制職責，加強成本過程監(jiān)控。嚴格控制工程變更，減少不必要的費用支出。加強對工程進度、質(zhì)量、安全等方面的管理，避免因管理不善導致成本增加。定期對項目成本進行核算和分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差，采取有效措施進行調(diào)整，確保項目成本控制在預算范圍內(nèi)。（三）合同管理1.合同簽訂在項目招投標、設計、施工等過程中，按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和公司要求簽訂各類合同，明確雙方的權(quán)利義務、工程內(nèi)容、質(zhì)量標準、進度要求、付款方式等條款。合同簽訂前，應進行合同評審，確保合同條款合法合規(guī)、公平合理、嚴密完整。2.合同執(zhí)行督促合同雙方嚴格按照合同約定履行各自的義務，及時協(xié)調(diào)解決合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。建立合同執(zhí)行情況跟蹤檢查制度，定期對合同執(zhí)行情況進行檢查和分析，及時發(fā)現(xiàn)和解決合同執(zhí)行過程中存在的問題。3.合同變更與解除如因特殊原因需要變更或解除合同的，應按照規(guī)定程序進行審批，并簽訂相關(guān)協(xié)議。合同變更或解除后，應及時辦理相關(guān)手續(xù)，調(diào)整項目成本、進度計劃等。（四）信息管理1.建立項目信息管理系統(tǒng)建立項目信息管理系統(tǒng)，對項目前期、建設過程等各階段的信息進行集中管理，實現(xiàn)信息共享和協(xié)同工作。項目信息管理系統(tǒng)應包括項目基本信息、設計文件、招投標文件、合同文件、工程進度、質(zhì)量安全、成本費用等模塊。2.信息收集與整理明確項目信息收集責任人，定期收集項目各階段的相關(guān)信息，并進行整理和歸檔。信息收集應及時、準確、完整，確保項目信息管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)的真實性和可靠性。3.信息傳遞與共享建立信息傳遞機制，確保項目信息能夠及時、準確地傳遞給相關(guān)部門和人員。項目信息管理系統(tǒng)應設置權(quán)限管理功能，不同人員根據(jù)其職責權(quán)限訪問相應的信息，實現(xiàn)信息共享。4.信息分析與利用定期對項目信息進行分析，為項目決策提供依據(jù)。通過對項目信息的分析，及時發(fā)現(xiàn)項目管理過程中存在的問題，采取有效措施進行改進，提高項目管理水平。四、項目竣工驗收管理（一）竣工驗收準備1.組織自查項目竣工后，由項目管理部門組織相關(guān)部門和人員對項目進行自查，檢查內(nèi)容包括工程質(zhì)量、工程進度、工程資料等方面情況。對自查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時下達整改通知，督促施工單位限期整改，確保項目達到竣工驗收條件。2.資料整理督促施工單位整理工程竣工資料，工程竣工資料應包括工程前期文件、施工過程文件、工程質(zhì)量驗收文件、工程結(jié)算文件等內(nèi)容。工程竣工資料應真實、完整、有效，符合檔案管理要求。（二）竣工驗收申請1.提交申請項目自查合格后，由項目管理部門向建設單位提交竣工驗收申請報告，申請報告應包括項目概況、竣工驗收準備情況、申請竣工驗收時間等內(nèi)容。2.審核申請建設單位收到竣工驗收申請報告后，對申請報告進行審核，審核通過后確定竣工驗收時間，并通知相關(guān)部門和單位參加竣工驗收。（三）竣工驗收實施1.成立驗收小組建設單位組織成立竣工驗收小組，竣工驗收小組由建設單位、施工單位、監(jiān)理單位、設計單位等相關(guān)部門和人員組成。2.現(xiàn)場檢查竣工驗收小組對項目進行現(xiàn)場檢查，檢查內(nèi)容包括工程質(zhì)量、工程進度、工程資料等方面情況。對現(xiàn)場檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時下達整改通知，督促施工單位限期整改。3.資料審查竣工驗收小組對工程竣工資料進行審查，審查內(nèi)容包括工程前期文件、施工過程文件、工程質(zhì)量驗收文件、工程結(jié)算文件等內(nèi)容。對資料審查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時要求施工單位補充完善。4.驗收意見形成竣工驗收小組根據(jù)現(xiàn)場檢查和資料審查情況，形成竣工驗收意見，對項目是否符合竣工驗收條件進行評價。竣工驗收意見應明確項目是否合格，對存在的問題提出整改要求和建議。（四）竣工驗收備案1.備案申請項目竣工驗收合格后，由建設單位向當?shù)亟ㄔO行政主管部門提交竣工驗收備案申請報告，申請報告應包括項目竣工驗收備案表、工程竣工驗收報告、法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書等內(nèi)容。2.備案審查建設行政主管部門收到竣工驗收備案申請報告后，對申請報告進行審查，審查通過后予以備案，并頒發(fā)竣工驗收備案證書。五、項目交付使用管理（一）交付準備1.組織自查項目竣工驗收備案后，由項目管理部門組織相關(guān)部門和人員對項目進行交付前自查，檢查內(nèi)容包括工程質(zhì)量、工程資料、配套設施等方面情況。對自查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時下達整改通知，督促施工單位限期整改，確保項目達到交付使用條件。2.資料整理整理項目交付使用資料，交付使用資料應包括工程竣工驗收報告、工程質(zhì)量保修書、房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書等內(nèi)容。交付使用資料應真實、完整、有效，符合檔案管理要求。（二）交付實施1.交付通知項目交付前，由建設單位向業(yè)主發(fā)出交付通知，通知業(yè)主辦理交付手續(xù)的時間、地點及所需資料等內(nèi)容。2.交付手續(xù)辦理業(yè)主按照交付通知要求，攜帶相關(guān)資料到指定地點辦理交付手續(xù)。建設單位或其委托的物業(yè)公司在辦理交付手續(xù)時，應向業(yè)主提供房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書等資料，并組織業(yè)主對房屋進行驗收。對業(yè)主提出的問題，及時進行解答和處理，確保業(yè)主滿意。（三）售后服務管理1.建立售后服務體系建設單位或其委托的物業(yè)公司建立售后服務體系，明確售后服務職責，加強售后服務管