一、浦口住宅市場研究浦口住宅市場開展歷程江北副城仙林副城東山副城主城浦口房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀房地產(chǎn)開展呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：浦口房地產(chǎn)市場未來開展1、“一城〞即現(xiàn)代化國際化江北新城2、“三組團(tuán)〞東部橋北城市組團(tuán)：隨著華東茂、沃樂瑪、大洋百貨、紅太陽國際品牌廣場、弘陽廣場等城市綜合體的落成，該片區(qū)已初步形成城市生活區(qū)域大環(huán)境中部浦口新城組團(tuán)：加快打造城市中心區(qū)，加快與江南河西版塊無縫對接，是近幾年的重要經(jīng)濟(jì)開發(fā)和生活效勞開發(fā)版塊。西部橋林城市組團(tuán)：推動產(chǎn)業(yè)化與城市化互動并進(jìn)，健全完善城市功能配套，有效吸納周邊烏江、石橋、星甸等農(nóng)業(yè)人口進(jìn)住，建成宜居產(chǎn)業(yè)新城，擴(kuò)大橋林新城開發(fā)面積東部橋北城市組團(tuán)中部浦口新城組團(tuán)西部橋林城市組團(tuán)三組團(tuán)分布圖12年南京全市成交7.2套，成交面積756萬平方米，相比2021年同期3.8萬套的成交量，幾乎翻了近一倍。摘取12年12月成交套數(shù)分析，兩江板塊是整個南京成交的主力地區(qū)。11-12年浦口供給面積穩(wěn)定在140-150萬方之間，但隨著樓市回暖，12年浦口成交178萬平米，增長131%,整體處于供不應(yīng)求趨勢。近幾年浦口成交量占整個南京市成交量的1/4左右，可以預(yù)見未來5—10年內(nèi)，浦口板塊仍是供給的主力地區(qū)之一。12年浦口住宅成交量分析12年各區(qū)住宅套平均成交面積剛需樓盤漲勢最猛價格上升較快縱觀2021年這一年房價，南京八大板塊中，城南、河西、仙林、江寧、江北五大板塊的房價均呈現(xiàn)不同幅度的上漲。其中，仙林、江北、江寧板塊漲幅較大，江北上漲1.98%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，位于江北板塊的陽光帝景房價相比去年，房價上漲1600元/平，新城香溢紫郡和威尼斯水城那么均上漲1500元/平。12年浦口住宅價格分析浦口處于整個南京的價格盆地，12年成交均價在8000元左右，低于全市均價，排在倒數(shù)第二位，僅比六合高一點(diǎn)。每次調(diào)控，浦口價格波動都比較大，都是率先降價、漲價的地方，價格支撐力缺乏，這是板塊市場開展初期典型的特征。該情況與奧體初期價格波動比較類似，一調(diào)控價格就會下來，但是真正到成熟的時候，它的價格上升速度非?？欤抑瘟Χ确浅４?，這就是我們看到的江北和奧體明顯不同的地方。排名前三的浦口、棲霞和江寧區(qū)土地成交面積分別為78.21萬平方米、58.09萬平方米及56.55萬平方米。從成交分布區(qū)域來看，依舊主要集中在剛需

兩江聯(lián)手險勝八區(qū)，明顯感覺到，兩江板塊的剛需盤今年發(fā)力非常明顯。剛需年，剛需工程吸金能力增強(qiáng)，但是高性價比改善工程更耐調(diào)控，改善樓盤引領(lǐng)榜單的趨勢未變365地產(chǎn)家居網(wǎng)獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，2021年南京樓市8大板塊將有171家樓盤推出共約58500套新房源，其中純新盤62家，總上市體量到達(dá)763萬㎡〔包括住宅、別墅和商業(yè)，其中住宅占主體〕。13年江北上市220萬，去除掉六合板塊及商業(yè)局部，綜合12年的成交量，浦口板塊供給可能略微缺乏。住宅市場上，作為江北最大地王工程的雅居樂濱江花園，其品牌影響力、產(chǎn)品打造、工程定價都會對區(qū)域土地市場和商品房市場起到參照的標(biāo)桿作用。目前，浦口新城房地產(chǎn)市場炙手可熱，雅居樂濱江花園13年的首開銷售情況，會直接影響到開發(fā)商、購房者對區(qū)域的認(rèn)可度。另外，據(jù)了解雅居樂濱江花園將以雅居樂第三代產(chǎn)品的高端形象示人，這對于拔高區(qū)域樓市定位也起到至關(guān)重要的作用。浦口住宅板塊已根本形成，區(qū)域內(nèi)樓盤分化嚴(yán)重，中低端市場與高端市場并存，缺乏中高端市場板塊劃分浦口房地產(chǎn)市場具體可以分為6個板塊：老山別墅板塊、珠江鎮(zhèn)板塊、泛橋林板塊、浦珠路沿線板塊、橋北板塊、泰山高新板塊等政務(wù)驅(qū)動品質(zhì)驅(qū)動空間驅(qū)動泰山高新板塊橋北板塊珠江鎮(zhèn)板塊浦珠路沿線板塊老山別墅板塊泛橋林板塊各片區(qū)發(fā)展概況發(fā)展成熟的片區(qū)：目前珠江鎮(zhèn)板塊、橋北板塊、浦珠路沿線板塊、泰山高新板塊等發(fā)展較為成熟。待發(fā)展的板塊：受制于發(fā)展空間的不足，下一步浦口將加大泛橋林板塊及泰山高新板塊的開發(fā)力度。老山別墅板塊：臨近老山，自然資源優(yōu)越，新興別墅區(qū)，高端工程云集，未來形成浦口乃至南京的頂級豪宅區(qū)位于合肥市區(qū)中心和北部；是合肥老城區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。區(qū)域介紹區(qū)域特征廬陽板塊還存在不少可開發(fā)的地塊，但非政府重點(diǎn)開展方向；在熱點(diǎn)地區(qū)供地枯竭后，可能成為補(bǔ)充開展區(qū)域。12年廬陽區(qū)供給1200畝土地，未來上市量會增大未來市場開展廬陽板塊是合肥的老城市區(qū)域，距離市中心較近，生活配套比較成熟、交通非常便捷；雙崗區(qū)域歷來是合肥比較混亂的地區(qū)，造成北區(qū)在市民心中印象一直較差；是合肥市成交量僅次