淮安[香緹豪庭]9月營銷推廣方案南京耘思堂房地產籌劃咨詢2021年8月

市場現(xiàn)狀解讀1來訪客群分析23后期營銷策略從五區(qū)成交價格上來看，上半年住宅成交均價為3994元/㎡，價格漲幅呈現(xiàn)兩段式，1-3月價格不斷上升，3月價格為上半年最高均價，4、5月份房價又是略有下跌，6-8月不斷小幅度上升。從淮安五區(qū)住宅成交量來看，經(jīng)過5月份的成交放量后，6、7、8成交量總體趨于平穩(wěn)，五個區(qū)每月成交在1900套左右。6、7、8月份成交量趨于穩(wěn)定，價格穩(wěn)中有升淮安住宅市場周邊工程8月1日—8月29日整體去化表項目名價格（元）面積段（㎡）認購套數(shù)（套）整體去化香水郡4100100-1742664.76%億豐時代廣場430094-1264070.9%翔宇壹號450088-1451059.7%河畔花城500038-2491633.6%正中尚品430087-1211255.21%上海新城430090-155561.35%平均統(tǒng)計4416.718.2從工程周邊樓盤的整體趨勢上來看，成交量略有上升，整體均價為4416.7元/㎡，月均去化套數(shù)為18.2套?；窗沧≌袌鰞|豐時代廣場銷售情況面積段推出套數(shù)成交套數(shù)8.1-8.29簽約套數(shù)94-11228194123-1265510399-10221618345總計299212528月份至今已簽約近40套，成交均價4300元/㎡。億豐現(xiàn)階段主要以推商鋪為主，商鋪現(xiàn)交兩萬抵三萬，商戶面積較小16—22㎡總價18萬起，住宅總價優(yōu)惠一萬，1#、5#剩余戶型主要為123—126㎡的較大戶型，9月份可能推出2#、6#樓。營銷推廣方面主要以商鋪為主，8月份舉辦了少兒繪畫大賽，并保持在廣告媒體方面的投入強度。1號樓全部是99-102緊湊三房戶型，先已基本售罄，剩余頂層戶型5號樓為兩梯三戶型，邊戶戶123-126㎡三房，剩余房源較多，中戶為94-112小三房，現(xiàn)只余一套9月份可能推出2號樓和6號樓，2號樓戶型為99-102緊湊三房，6號樓為大戶型，香水郡銷售情況面積段推出套數(shù)成交套數(shù)8.1.—8.29簽約套數(shù)100—11976556143上710總計105686香水郡現(xiàn)階段營銷內容主要圍繞3#樓的認購，推出以下幾個活動：1、看樣板房送電影票以及抽獎IPHONE4S和餐具2、團購客戶額外1%優(yōu)惠

3、付款方式優(yōu)惠：一次性9折，按揭94折

4、特價房源〔主要針對5、6#樓的大戶型〕5、老帶新獎勵2000元，購房業(yè)主享受1%的優(yōu)惠6、參加了25日的特價房展會活動8月份至今成認購26套，成交均價4100元/㎡，頂樓復式與一樓帶庭院戶型價格在3900元/㎡。3號樓認籌中，交五萬抵六萬一棟已售90%，一棟已售50%，主力戶型為100-112小三房正中尚品本月認購12套，成交均價4300元/㎡左右，新推7#、8#樓交一千抵兩萬銷售情況面積段推出套數(shù)成交套數(shù)8.1.—8.29日簽約套數(shù)87—96120673108—121723911共計19210614新推7#、8#1#2#3#4#5#6#9#在售全部為多層8月底已經(jīng)推出7號樓，8號樓正在辦卡，戶型109㎡、120㎡，優(yōu)惠：交一千抵兩萬。5號、6號樓戶型面積：87㎡、108㎡和120㎡，㎡。1號樓-4號樓，戶型面積88-121㎡，成交均價4300元/㎡左右。營銷推廣方面：參加了25日的特價房展會活動。河畔花城銷售情況面積段推出套數(shù)成交套數(shù)8.1.-8.29日簽約套數(shù)38-7844044885-1014582506101-1375241715140以上32231總計145448820成交均價5000元/㎡，8月份至今認購16套，現(xiàn)主推58#、59#樓翔宇壹號銷售情況面積段推出套數(shù)成交套數(shù)8.1-8.29日簽約套數(shù)88-1021711402120-135124690140以上124417總計4192509成交均價4500元/㎡左右，8月份至今成交認購10余套。翔宇壹號在售二期現(xiàn)房4號樓、5號樓、6號樓、7號樓，戶型有兩房兩廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)，面積88-143平米，以大戶型為主，均價4700元/平米，一次性付款97折、按揭98折。預計9月底10月初推出三期8號樓、9號樓200多套房源，面積80平米-108平米，營銷推廣方面依然以戶外〔淮海路公交站牌〕為主?，F(xiàn)階段主推預計10月推出市場總結：1、淮安五區(qū)8月份的住宅成交量與6、7月份相仿，經(jīng)過5月份的成交量驟增后，成交量趨于穩(wěn)定，波動不大，一局部是因為天氣較熱，一局部是因5月的旺市，較多開發(fā)商取消以往優(yōu)惠。2、從區(qū)域周邊的工程來看，億豐時代依然保持著良好的住宅銷售勢頭，而香水郡銷售量也有一定的漲幅，根據(jù)實地調研周邊樓盤的來訪量都有較大的增加，隨著9月份傳統(tǒng)旺季的到來，天氣逐漸涼爽，淮安市區(qū)成交量有望有一次較大的突破。3、從本工程來看，由于房源有限，戶型面積也多在120㎡以上，去化量受到一定的影響，因此如何為剩余這局部產品拓寬客源，提升這局部產品的去化速度是9月份營銷工作的重點。市場現(xiàn)狀解讀1

來訪客群分析23后期營銷策略8月來訪客群分析從來訪客戶區(qū)域看，清河區(qū)提供主要來訪量到達31組，其次淮陰區(qū)為12組，開發(fā)區(qū)10組。從來訪渠道上看，工程現(xiàn)場占據(jù)主要渠道，共計到達40組，占據(jù)來訪一半，其次為短信19組，其它渠道效果不夠理想。8月來訪客群分析從來訪客戶職業(yè)看，一般企業(yè)員工為54組，可考慮采取團購策略，整體上看，缺乏較高質量的客戶群。從來來訪客群需求看，主要需求戶型為120㎡以下的戶型，M\I戶型有效需求缺乏。客群分析總結：1、從整體來訪量89組來看，日均來訪客戶約3組，相對于億豐、香水郡日均5-6組的來訪，來訪量缺乏。2、從來訪客群的質量看，清河區(qū)域來訪已占據(jù)重要位置，但客戶質量不高，對M/I戶型的有效需求缺乏，還需對香緹產品與水渡口樓盤作細致比較，強調香緹低均價、低總價、高品質稀缺景觀多層的優(yōu)勢。3、從來訪渠道來看，主要是工程現(xiàn)場與短信最為有效，后期需保持短信的轟炸力度，并拓寬渠道面，增加更多的有效渠道。市場現(xiàn)狀解讀1來訪客群分析23后期營銷策略從市場來看，淮安依舊保持著較為平穩(wěn)的成交量，隨著金九銀十的傳統(tǒng)旺季到來，加大營銷力度，趁著較好的市場環(huán)境，加快對剩余房源的去化。從客群來看以及剩余房源來看，加強對水渡口板塊客群的爭奪以及開發(fā)區(qū)客群的深入，是下階段營銷的重點。從營銷渠道來看，工程現(xiàn)場展示已經(jīng)獲得較大效果，可繼續(xù)加強的余地不大，短信渠道也較為有效，需要保持轟炸力度，而其它活動的有效性不夠，因此拓展其它的有效渠道是后期營銷的主要工作。根據(jù)以上分析，對后期營銷提出以下幾點主要總那么：1、加強對開發(fā)區(qū)地緣客群挖掘的深度2、提升對清河、浦區(qū)域客群的有效性3、更加合理的安排對客群的營銷活動營銷總綱：階段推廣語：1、翔宇大道上，最后的多層現(xiàn)房！4380元/㎡起，附送超值儲藏室！2、水渡口買小三房，不如選擇多層景觀樓王！

126㎡總價55萬起，附送約超值儲藏室！針對水渡口板塊客群：首先從市場現(xiàn)狀來看，水渡口板塊的成交上升勢頭較為明顯，來訪成交均出現(xiàn)放量態(tài)勢，加之香緹較多產品在120㎡以上，13#樓更是水渡口板塊較為稀缺的多層，價格優(yōu)勢也較為明顯，因此針對水渡口板塊進行低總價、低單價、更為舒適的產品特征進行重點營銷。萬達停車場奇襲方案萬達是水渡口板塊客群節(jié)假日重點的休閑購物吃飯場所，而停車場為免費停車，車輛較多，更無人管理，因此建議在周五、周六7點—8點之間派人對萬達停車場車輛進行傳單散發(fā)，將宣傳單頁甲放在雨刷下，單頁正面內容為“免費領取萬達電影票〞，細那么規(guī)定憑借駕駛證才可領取一張，反面為工程宣傳內容〞水渡口買三房，不如選擇香緹豪庭景觀樓王等“地點：萬達停車場時間：9月17、18日〔周五、周六晚〕參與人員：單頁派發(fā)公司，派銷售員跟進監(jiān)督參加人數(shù)：5-10人針對水渡口板塊客群：針對水渡口板塊客群：淮海路超市撒網(wǎng)方案針對淮海路幾家大型超市，節(jié)假日巨大人流，同時發(fā)放印有工程LOGO和宣傳語的塑料袋，〞水渡口買三房？何不選擇香緹豪庭景觀樓王“，這局部客流一是作為我們工程的水渡口板塊客群的宣傳對象，二是巨大人流同時拿有香緹購物袋，不會當做單頁丟掉，成為工程宣傳的有效載體。地點：樂天瑪特、蘇果超市、樂購時間：9月24、25日〔周五、周六晚〕參與人員：派發(fā)公司，派銷售員跟進監(jiān)督參加人數(shù)：10-20人針對開發(fā)區(qū)客群：本區(qū)域客群是工程主要的地緣客戶，大多也對香緹豪庭工程較為熟知，但是大多數(shù)客群對香緹現(xiàn)有產品的價值了解還不夠透徹，加上香水郡、億豐時代兩個樓盤在9月份將有密集的營銷攻勢，因此除了保持現(xiàn)場較多戶外展示外，應針對開發(fā)區(qū)的各個大廠進行定點團購宣傳，把開區(qū)域區(qū)域客群對工程的認知深入到對工程產品的認知。企業(yè)專場團購推薦會篩選開發(fā)區(qū)2-3家規(guī)模較大企業(yè)，給予團購優(yōu)惠，邀請意向客戶參加專場推薦活動活動主題：香緹豪庭9月感恩回饋企業(yè)專場優(yōu)惠活動地點：工程地售樓處時間：9月4日周六晚〔可根據(jù)實際情況進行調整〕參與人員：2-3家企業(yè)員工、干部等參加人數(shù)：30—50人針對開發(fā)區(qū)客群：企業(yè)觀影團購活動考慮到對推薦會有抗性的大型企業(yè)，可以通過企業(yè)員工證明，到香緹豪庭售樓處免費領取專場電影票，在該電影放映前播放香緹豪庭宣傳片，結束后參與抽獎，獎品為購房抵用券?；顒又黝}：去香緹豪庭看房，就送?敢死隊2?電影票！地點：萬達影院時間：9月4日周六晚〔影片內容：敢死隊2〕參與人員：2-3家企業(yè)員工、干部等參加人數(shù)：80-100人針對開發(fā)區(qū)客群：針對大學城客群：從地理位置上來看，大學城與開發(fā)區(qū)距離市區(qū)較為相似，雖然大學城房價較低，但多層較為稀缺，因此本工程的景觀樓王多層，具有一定吸引力，加上9月教師節(jié)的契機，建議針對大學城教師進行一波營銷攻勢。與大學工會聯(lián)系，以教師節(jié)名義，香緹豪庭贈送教師小禮品，通過工會通知到教師，在教師節(jié)當天食堂或其它固定地點，教師經(jīng)過登記后可領取禮品，禮品袋內放有工程宣傳資料，并告知憑借教師證可有一定程度優(yōu)惠，對于有意向的教師客群可派車進行接送看房。活動主題：感念師恩，香緹豪庭教師特惠活動地點：大學城高校時間：9月10日全天參與人員：教師群體參加人數(shù)：100-200人教師節(jié)活動針對大學城客群：創(chuàng)新的老帶新活動：

以前的操作模式老客戶帶來新客戶后，在業(yè)務員處登記，成交后給予優(yōu)惠。問題1、通