上海私房管理辦法一、總則（一）目的為加強本市私房管理，保障私房所有人和使用人的合法權(quán)益，維護社會經(jīng)濟秩序，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)私房的管理，包括私房的產(chǎn)權(quán)登記、使用、交易、修繕等活動。（三）基本原則1.依法管理原則私房管理應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照國家和本市的法律法規(guī)進行，確保管理活動的合法性、規(guī)范性。2.保護權(quán)益原則充分保護私房所有人和使用人的合法權(quán)益，在管理過程中注重維護其財產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)等各項權(quán)益。3.合理利用原則鼓勵私房的合理利用，促進房屋資源的優(yōu)化配置，提高房屋使用效率。4.安全第一原則強化私房的安全管理，確保房屋結(jié)構(gòu)安全和使用安全，保障居住人和使用人的生命財產(chǎn)安全。二、產(chǎn)權(quán)登記（一）登記范圍本市行政區(qū)域內(nèi)的各類私房，包括住宅、非住宅房屋等，均應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定進行產(chǎn)權(quán)登記。（二）登記申請1.私房所有人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)，向房屋所在地的房地產(chǎn)登記機構(gòu)提出產(chǎn)權(quán)登記申請，并提交下列材料：申請書；身份證明；房屋權(quán)屬來源證明，如建房批準(zhǔn)文件、買賣合同等；房屋測繪報告；其他必要材料。2.申請登記的房屋應(yīng)當(dāng)符合下列條件：房屋產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議；房屋建造符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求；房屋質(zhì)量符合國家和本市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。（三）登記審核房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對申請人提交的材料進行審核，必要時可以進行實地查看。經(jīng)審核符合登記條件的，予以登記，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書；不符合登記條件的，不予登記，并書面告知申請人理由。（四）變更登記私房產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更的，如買賣、贈與、繼承、析產(chǎn)等，應(yīng)當(dāng)自變更事實發(fā)生之日起一定期限內(nèi)，向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理變更登記。申請變更登記時，應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)證明材料，如變更后的產(chǎn)權(quán)證明、買賣合同、繼承公證書等。（五）注銷登記私房滅失、拆除或者因其他原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)終止的，私房所有人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起一定期限內(nèi)，向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理注銷登記。申請注銷登記時，應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)證明材料，如房屋滅失證明、拆除許可證等。三、房屋使用（一）使用規(guī)范1.私房使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋的設(shè)計用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途。確需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋所有人同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.私房使用人應(yīng)當(dāng)愛護房屋及其附屬設(shè)施，不得損壞房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備。因使用不當(dāng)造成房屋損壞的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。3.私房使用人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理規(guī)定，按時繳納物業(yè)管理費用，共同維護房屋及其周邊環(huán)境的整潔、安全。（二）租賃管理1.私房出租的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門備案。租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃期限、租金及支付方式、房屋用途、維修責(zé)任等內(nèi)容。2.私房租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。3.出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行維修義務(wù)，確保房屋安全使用。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用房屋，不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人。未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除租賃合同。（三）居住安全1.私房居住應(yīng)當(dāng)符合消防安全、建筑安全等相關(guān)規(guī)定。房屋所有人和使用人應(yīng)當(dāng)配備必要的消防設(shè)施和器材，保持疏散通道暢通。2.對于存在安全隱患的私房，房屋所有人應(yīng)當(dāng)及時進行修繕整改，確保居住安全。在安全隱患未消除前，不得出租或者繼續(xù)使用。四、房屋交易（一）交易條件1.私房交易應(yīng)當(dāng)符合下列條件：房屋產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議；房屋已取得產(chǎn)權(quán)證書；房屋交易符合法律法規(guī)和政策規(guī)定。2.下列私房不得交易：司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房屋未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止交易的其他情形。（二）交易程序1.私房交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面買賣合同，并按照合同約定履行各自的義務(wù)。2.買賣合同簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)材料向房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理交易過戶手續(xù)。房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對交易申請進行審核，符合條件的，予以辦理過戶登記手續(xù)。3.私房交易涉及土地使用權(quán)變更的，應(yīng)當(dāng)按照土地管理法律法規(guī)的規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。（三）稅費繳納私房交易應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定繳納相關(guān)稅費，包括契稅、印花稅、個人所得稅、土地增值稅等。具體稅費標(biāo)準(zhǔn)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。五、房屋修繕（一）修繕責(zé)任1.私房修繕責(zé)任按照下列規(guī)定確定：房屋自用部分的修繕由房屋所有人負(fù)責(zé)；房屋共用部分的修繕由相關(guān)房屋所有人按照份額分擔(dān)；因使用不當(dāng)造成房屋損壞的，由使用人負(fù)責(zé)修繕；因不可抗力等原因造成房屋損壞的，按照法律法規(guī)的規(guī)定處理。2.房屋所有人應(yīng)當(dāng)定期對房屋進行檢查和修繕，及時發(fā)現(xiàn)和排除安全隱患。對于危險房屋，應(yīng)當(dāng)及時采取措施進行治理，確保居住安全。（二）修繕資金1.私房修繕資金可以由房屋所有人自行籌集，也可以通過申請住房專項維修資金等方式解決。2.住房專項維修資金應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定交存、使用和管理。房屋所有人和使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住房專項維修資金，專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。（三）修繕程序1.房屋所有人需要進行修繕的，應(yīng)當(dāng)制定修繕計劃，并向相關(guān)部門報告。修繕計劃應(yīng)當(dāng)包括修繕內(nèi)容、修繕時間、修繕費用預(yù)算等。2.對于涉及房屋結(jié)構(gòu)安全的修繕工程，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進行設(shè)計，并委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進行施工。施工單位應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件和施工規(guī)范進行施工，確保工程質(zhì)量。3.修繕工程竣工后，房屋所有人應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)單位進行驗收。驗收合格的，方可交付使用。六、監(jiān)督管理（一）管理部門職責(zé)1.市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本市私房管理的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。2.區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)私房管理的具體實施工作，包括產(chǎn)權(quán)登記、交易管理、修繕監(jiān)督等。3.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好私房管理工作。如規(guī)劃部門負(fù)責(zé)房屋建設(shè)規(guī)劃的審核，消防部門負(fù)責(zé)房屋消防安全的監(jiān)督檢查等。（二）監(jiān)督檢查1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期對私房管理情況進行監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違法違規(guī)行為。2.監(jiān)督檢查內(nèi)容包括房屋產(chǎn)權(quán)登記情況、使用情況、交易情況、修繕情況等。3.房地產(chǎn)管理部門在監(jiān)督檢查過程中，可以采取查閱資料、實地查看、詢問當(dāng)事人等方式進行。被檢查單位和個人應(yīng)當(dāng)如實提供有關(guān)情況和資料，不得拒絕、阻礙檢查。（三）投訴處理1.設(shè)立私房管理投訴舉報渠道，接受社會公眾對私房管理違法違規(guī)行為的投訴舉報。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時受理投訴舉報，并進行調(diào)查處理。對于查證屬實的違法違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)依法予以處罰。3.投訴舉報人對處理結(jié)果不滿意的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。七、法律責(zé)任（一）違反產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定的責(zé)任1.申請人隱瞞真實情況、提交虛假材料申請產(chǎn)權(quán)登記的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予登記，并給予警告，責(zé)令其改正；情節(jié)嚴(yán)重的，可處一定金額的罰款。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.房地產(chǎn)登記機構(gòu)及其工作人員違反規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記的，由其上級主管部門或者監(jiān)察機關(guān)責(zé)令改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）違反房屋使用規(guī)定的責(zé)任1.擅自改變房屋用途的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；逾期不改正的，可依法采取強制恢復(fù)措施，所需費用由違法行為人承擔(dān)。2.損壞房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，可處一定金額的罰款。造成安全事故的，依法追究刑事責(zé)任。3.未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除租賃合同，并要求承租人賠償損失；房地產(chǎn)管理部門可對承租人處以罰款。（三）違反房屋交易規(guī)定的責(zé)任1.違反交易條件進行私房交易的，交易行為無效，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并可處以罰款。2.隱瞞真實情況、提供虛假材料進行房屋交易的，房地產(chǎn)管理部門不予辦理交易過戶手續(xù)，并給予警告，責(zé)令其改正；情節(jié)嚴(yán)重的，可處一定金額的罰款。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（四）違反房屋修繕規(guī)定的責(zé)任1.房屋所有人未按照規(guī)定履行修繕責(zé)任的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處一定金額的罰款。因房屋所有人未及時修繕導(dǎo)致房屋損壞或者造成安全事故的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.住